从日本房地产泡沫危机看中国房地产市场的潜在危机以及应对策略.doc

从日本房地产泡沫危机看中国房地产市场的潜在危机以及应对策略目 录摘 要.第1章 绪论11 .1 研究的背景和意义11 .2 国内外研究现状11 .3 拟解决的主要问题2第2章 日本房地产泡沫危机的概述32 .1房地产泡沫危机的概念32 .2房地产泡沫危机存在的客观条件性32 .3房地产泡沫危机存在的可能性.4第3章 从日本房地产泡沫危机看中国房地产市场的潜在危机53 .1 中国房地产市场存在哪些潜在危机53 .2 正确看待中国房地产市场的潜在危机5第4章 从日本房地产泡沫危机提出改善中国房地产市场的应对策略741 房地产企业自身需采取的措施742 社会需采取的措施74. 3 政府需采取的措施7第5章 结 束 语9参考文献.10致 谢. 11摘 要上个世纪80年代中后期，一场资本泡沫的破灭让日本神话黯淡了20多年，那场资本泡沫的核心就是房地产泡沫。日本房地产泡沫，对日本经济的健康发展造成了重大的损伤。泡沫破灭引起的消费危机、生产过剩危机、和金融危机使得日本经济陷入长期的萧条中，而且给日本房地产市场乃至整个经济带来巨大负面影响。分析当前我国房地产业的现状，与日本的情况有惊人的相似之处。因此，借鉴日本房地产泡沫破灭的经验教训，可以对我国房地产市场的健康发展以及我国房地产调控政策提供有益的启示。本文通过对日本房地产泡沫存在的原因及其危机的影响深入的剖析，找出中国房地产市场的潜在危险，提出看法，从而进一步对我国房地产潜在危机进行探讨。借鉴日本房地产泡沫的教训，可以为进一步防范我国房地产泡沫的产生和发展、实现经济健康平稳发展提供理论依据及策略。关键词：日本房地产泡沫，中国房地产市场，潜在危机Abstract: In the mid-to-late 80 s, a capital bust let Japanese myths bleak for more than 20 years, the capital of the foam core is a real estate bubble. Japan real estate bubble to the Japanese economy, the healthy development of the cause serious damage. Bubble of consumption caused by excess capacity crisis, crisis, and financial crisis making the Japanese economy into a long-term depression, and to the Japanese real estate market and the whole economy bring great negative impact. Analysis of the current situation of real estate industry in our country, and Japan have astonishing similar place. Therefore, using Japan's real estate bubble burst, the experience of the real estate market in China can be the healthy development of the real estate in our country and the control policy provide beneficial enlightenment. This article through to Japan the reason of the existence of the real estate bubble and the influence of the crisis in-depth analysis, find out the potential danger of China's real estate market, put forward the view, thus further potential crisis of real estate in our country were discussed. According to the Japanese the teaching of the real estate bubble, can prevent the real estate bubble in China for further the emergence and development of economic health, and realize the steady development provide the theoretic basis and strategy. Keywords：The real estate bubble in Japan，The Chinese real estate market，Potential crisis第1章 绪 论1 .1 研究的背景和意义房地产是一国存在和发展的物质基础，是每个家庭的重要财富以及政府税收的重要来源之一，房地产业具有非常强的关联性，房地产发展可以带动如建材、建筑以及住房消费等一系列相关联的产业的发展，为社会提供很好的就业条件和机会，加速国民经济的发展。日本房地产泡沫危机的出现，引起了人们对我国房地产泡沫的关注，因为我国一部分地区出现供应失衡、房地产价格上涨过快的问题，尤其是北京、上海、杭州、深圳等房价的高速增长。 当房地产业出现脱离实际经济基础而过度增长时，有可能会引发房地产泡沫的出现。一方面房地产泡沫是整个经济泡沫的一部分，另一方面房地产泡沫在多数情况下都是以破灭的形式结束的，这时候的房地产泡沫就很容易引起整个经济泡沫的崩溃，进而引发更加严重的金融危机，多全国乃至全世界的经济产生严重的破坏性影响。日本80年代中后期出现的房地产泡沫危机引发了金融危机，该经验和教训告诉我们必须预防经济过热条件下地房地产的发生和发展。因此我组从日本房地产泡沫危机的角度上对我国的房地产市场形式进行客观和正确的认真分析和理性判断，从而保证我国房地产业的健康发展，进而实现我国国民经济的稳定发展。鉴于上述原因，本文拟对房地产泡沫问题作一个深入的研究和探讨。1 .2 国内外研究现状在国内，随着国家发改委经济研究所王小广在其所刊发的2002年中国行业景气分析报告中提出了中国房地产出现泡沫的观点的出现，关于房地产泡沫的争论就开始此起彼落了，越来越多的房地产领域的学者和经济学家对中国房地产泡沫问题提出了自己的看法。加入政府不能很好的采取有效地措施，中国房地产业最终也将走向破灭。 在国际上，许多学者对房地产泡沫的本质、特征进行了较多的研究，但是，他们的研究没能很好的运用于中国的实际国情上，因此存在一定的缺陷。 从这么多学者和专家的研究成果中可以看出，房地产泡沫是否很快破灭，主要看当地政府和国民的共同合作。1 .3 拟解决的主要问题本课题通过大量的数据资料收集及分析，提出需要解决的主要问题有：房地产泡沫的概念和存在；中国房地产市场的潜在危机；最后要针对总结日本房地产泡沫危机的问题提出改善中国房地产市场的对略，使我国房地产业得以稳定和发展。本章小结 本章通过分析研究的背景和意义，探讨国内外的研究现状，以及拟定需要解决的主要问题，更明确的告诉了这样一个事实，房地产泡沫存在，但不是没有办法解决。第2章 日本房地产泡沫危机的概述2 .1 房地产泡沫危机的概念 上世纪八十年代末，经济低迷，为求刺激经济的发展，日本的中央银行采取了十分宽松的金融市场，大力鼓励国民进行投资，使得房地产价格出现了空前的暴涨。在此之后，各国签订协议决定使美元贬值。美元一贬值，大部分的国际流动资本一下涌入了日本的房地产业，进一步的刺激了房价的暴涨。短短几年，使其房价涨了两倍之多。导致日本国民纷纷拿出积蓄投资于房地产，房价更使涨到可以说是荒唐的地步。然而，泡沫总有会破灭的一天。九一年开始，随着外资的获利日趋上升，国际资本开始撤离，由外资所推动的房地产泡沫很快的破灭，房地产价格巨幅下跌。日本房地产业全军覆没。这就是著名的日本房地产泡沫危机。房地产泡沫危机就是由于资本获利撤离使房价由极高跌至极低，以致房地产业全面崩溃，并直接间接的导致一国或多国的经济衰退。2 .2房地产泡沫危机存在的客观条件性金融专家铃木淑夫博士认为，所谓的经济学上的泡沫，指的是地价，股价等资产的价格，在一定时间内持续出现的无法以固有的基础条件来解释的暴跌或暴涨。从表面上看，泡沫的价格持续上涨，甚至高到荒唐的程度，人们纷纷抛售，使其房价股价暴跌，幅度巨大，而且其无周期性，是毫无预警的暴涨暴跌。从其本质来看，主要是指其房屋和土地的价格过高，远远高于其使用价值，账面上的价值上升极快，但实际上都是实现不到的，从而形成一种表面上的虚假繁荣。从房地产泡沫产生的条件来说主要有以下几点。1.房地产商品的特殊性。通常，房地产类商品的供需是不均衡的，无论是在一定时期内或是长期来说，从理论上说，供需是应该可以均衡的，但是实际上这种境界是极难达到的，而且合同期的摊销交易成本过低，这是泡沫载体所具有的重要条件之一，说以说房地产业极容易引起泡沫危机。2.地球土地的稀缺性。土地的面积是绝对固定的，是取决于地球表面的陆地于水域。由于土地的资源非常匮乏，伴随着经济发展和人口增加，人们对于土地的需求更使有增无减。3.地价具有其虚构性。人们往往搞不清楚地价的标价和其本质的内在价值。4银行及其金融系统发放房地产贷款的倾向性。2 .3房地产泡沫危机存在的可能性依我国目前的形式来看，房地产泡沫危机存在的可能性极大。目前看来，中国加入WTO与国际接轨以及房地产网络等新兴产业的崛起都刺激着我国房地产业的发展。近日，房价颇有上涨之势，多半是因为网络与房地产相结合，使房地产业开创了一条新的道路。政府虽然有打压之势，但是我国的经济增长还要靠房地产业杀出一条血路，所以说，我国的房地产业可以说是面临着巨大的挑战。本章小结 本章主要阐述了房地产泡沫危机的概念以及其存在的条件，还简单的介绍了一下20世纪八十年代末著名的日本房地产泡沫危机。第3章 从日本房地产泡沫危机看中国房地产市场的潜在危机3.1 中国房地产市场存在哪些潜在危机在2008年全球经济受美国次贷危机影响下，发展受到严重阻碍。然而在这个大前提下，中国经济依然坚挺，特别是房地产业发展欣欣向荣。然而，繁荣的背后暗藏着股股暗涌，中国房地产市场在急速发展的同时，也因为一味追求经济效益而忽略背后的潜在危机。中国经济快速发展，原因在于中国拥有大量人口，消费需求强烈，政府就此确立了正确的经济发展方向！然而，中国的房地产危机，却成为我国现在经济发展的障碍。房价飞涨，给市场经济带来严重的通货膨胀！但其他行业却很难消化这通货膨胀，导致我国劳动力费用的提高，这就一定会出现出口难。这种情况下，必然导致就业岗位减少，劳动者的可得收入减少，消费力有限，产品难以销售，经济就会进入滞胀状态。而房地产作为满足我国普通民众需要的大件日常商品，也因为供应严重失衡，加上投机炒作风气严重，房价上涨速度过快，严重超出了消费者的购买能力。 结果只会出现两种情况：.在中国，地方政府不想失去房地产这个强大工具对经济的强大拉动功能，于是便给房地产开发商与购房人强大的信贷支持，从而降低开发商的贷款门槛。因而在这个问题上便出现很多违规放贷，积聚问题而不解决，只会让其越来越严重，最后爆发。.即使有银行贷款支持，消费者也很难从中得到实质的帮助，依然只能望楼兴叹。房地产业积累的大笔投资资金被套牢，房价下跌，房地产业出现亏损，一旦房地产开发企业，难以支撑这个亏损，就会出现房地产企业破产，银行会成为最大的受害者。若再放任这问题不管不顾，必将导致我国经济的崩盘。3.2 正确看待中国房地产市场的潜在危机目前，我国相关政府部门已意识到这个问题，也开始采取有效政策来抑制和缓解有关危机。最近一两年关于抑制房地产投机过热的相应政策也陆续出台，包括房价控制目标、各地限购令、沪九条以及京15条等，这都是政府对于现在房价过高、楼市过热等一系列危机所作出的调整以及政策。本章小结如果我们正确认识到中国房地产所存在的潜在危机，并作出相应对策的话，我们便能避免中国的房地产危机，从而保证我国经济的健康、长期发展。第4章 从日本房地产泡沫危机提出改善中国房地产市场的应对策略41 房地产企业自身需采取的措施房地产泡沫的产生因素较多，产生过程复杂，若想真正做到提前预知，进而以预防泡沫的产生，必须建立一套完善的泡沫预警预报系统。大概的说来，房地产泡沫预警指标包括：货币供给增长率、金融机构贷款利率、房地产贷款增长率/贷款总额增长率、房价收入比、购租比、住房空置率、股价指数、地价增长率/GDP增长率针对目前我国各区域之间房价收入比差别较大，房价泡沫程度不同的情况，应该对症下药，采取不同的措施。房价泡沫非常明显的一些一线城市，应该继续实行紧缩型的调控政策，尽可能让房价有一个适度的回落，比如15-25%；而对房价收入比很正常的中西部地区，应该适度放松房地产调控，鼓励自住需求，引导开发投资，促使市场稳定向上发展；针对房价收入比在8-10之间的城市（主要是东部二线城市），要有所警惕，使房价在一定时期内保持盘整或小幅下调态势。42 社会需采取的措施避免对经济的盲目乐观并注重科研创新，正确引导投资流向，注重以科技推进生产力，追求的应该是实质的生活水平的提高，而不是数目上得大幅上升。更应该对对于科学生产有贡献的个体表示应有的尊重以及重视而不是一味地崇尚经济数目上的大幅上升。43 政府需采取的措施扩大内需是政府现在以及以后很长的一段时间里应该解决的问题，因此可以从提高两个比重：即提高财政收入在国内生产总值（GDP）的比重；提高中央财政收入占整个财政收入的比重入手。减低税收比率，增加就业岗位。以及08年的十大产业振兴计划都是很好的措施，以及严格规范土地政策的制定与执行。本章小结 中国的现状与日本相比，无论是在环境、战略、政策、消费率还是政府财政状况来看都十分的相似，因而应该引起足够的重视，而避免重蹈覆辙，也需要我们每一个看似离房地产泡沫很远其实很近的普通公民的共同努力以及保持足够清醒的经济头脑及高度的政治觉悟，共同走向真正意义上的富足。第5章 结 束 语本文针对日本房地产泡沫出现的危机，选取分析中国房地产市场的潜在危机以及提出应对策略作为研究主题。这一选题是我国金融业中的热点问题，具有重要的理论和实践意义。本文从日本房地产泡沫教训中，可以看出，中国房地产正处在一个敏感时期。如果房价持续上涨，重复日本式房地产泡沫的事实毋庸置疑，而其后果将不堪设想。最后，为改善中国房地产市场提出了相应的策略。但由于相关实证数据的缺乏，加上时间和团队水平有限，论文的研究有待进一步深入，特别是在完善建议方面，应在具体实施措施上进行深入研究。论文中得出的结论以及提出的建议也有待实践的验证，而且文中部分观点可能存在偏颇之处，敬请批评指正。参考文献：1 戈芸. 谈中国如何借鉴日本房地产泡沫破灭的教训J. 中国高新技术企业,2010(6).71-72. 2 沈建光.楼市调控使中国避免重蹈日本泡沫经济的覆辙J. 银行家,2011(4).71-733 杨红旭. 易居研究：房地产泡沫研究及应对措施Z. 4 萨苏. 日本的房地产泡沫J. 学习博览,2010(6).25-26.5 徐锐. 关于日本泡沫经济的思考J. 商场现代化,2010(2).164-166.6 范春飚. 中国和日本的房地产泡沫的对比研究D. 上海：上海外国语大学, 2009.13-14.7 刘振威. 我国房地产市场的现实选择基于对日本房地产泡沫事件的探讨J. 河北金融,2011(1).32-35.8 冯晶珩. 日本房地产泡沫的教训及对我国的启示J. 哈尔滨金融高等专科学校学报,2010(3).41-43.9 王雨舟,董冉冉. 政策调控视角下的房地产泡沫教训以日本为鉴J. 金融与经济,2010(6).82-84.