万诚江滨项目总平规划方案和收益测算(新).doc

万诚江滨项目总平规划方案收益测算方案一：整个小区全部做高层相关指数：1、 总建筑面积：83209平方米2、 建筑密度：14.9%3、 公建面积：6300平方米4、 可售住宅面积：76909平方米5、 可售商业面积：4000平方米假定指数：1、 住宅平均每套面积：130平方米2、 住宅平均单价：4200元/平方米3、 商业平均单价：12000元/平方米4、 幼儿园采取租赁的方式经营，平均年租金约为18万，按使用年限30年，按照静态计算法，折算现值为：540万5、 住宅销售率：98%6、 商业销售率：90%7、 销售周期：1.5年推断指数：住宅总套数：590户（约）收益指数：1、 住宅总收益： 3.166亿（约）2、 商业总收益：0.432亿（约）3、 幼儿园总收益：0.054亿（约）4、 项目总收益：3.652亿（约）方案二：整个小区全部做连排别墅，兼少量的独立别墅说明：小区不设幼儿园和大面积的商业，仅做会所相关指数：1、 总用地面积：31556平方米2、 容积率：1.03、 总建筑面积：31556平方米假定指数：会所建筑面积：1500平方米连排别墅1、 连排别墅每套建筑面积平均为350平方米，总共3层；2、 连排别墅平均单价：6500平方米；独立别墅3、 独立别墅每套建筑面积为380平方米，总共3层；4、 独立别墅平均单价：10000元/平方米；5、 总共10栋推断指数：1、 连排别墅总套数：80套2、 建筑密度：35.8%收益指数：1、 独立别墅总收益：0.38亿（约）2、 连排别墅总收益：1.82亿（约）3、 会所总收益：暂不计项目总收益：2.2亿（约）第三章 本案产品规划建议 一、本案基本指标：总用地面积：31556平米总建筑面积：83209平米建筑密度：14.9%绿化率：42.6%二、本案推断：1、 基底面积：4702平米2、 从成本、规划要求、地段、客源等多方面考虑，本案最适合设计的产品应该是带电梯普通住宅；3、 如果将商场、幼儿园、会所等公建部分放在住宅单体下面，则整个小区的平均层数约为：18层；4、 如果平均每套的面积为130平米，一个标准层平均5套，按照18层计算，则每栋单体总建筑面积为11700平米；5、 这样可得知，整个小区的单体总共有7栋，扣除公建部分，总户数约为600户；三、总平规划建议：方向一：1、 将商场、幼儿园、会所等公共建筑部分，靠近闽江大道专门开辟一个区来建设，与小区相对而言有一定的隔离，以免影响小区业主将来居住的舒适性。这部分建筑设计成“凹”形两层建筑，沿大道两层做商业，小区里面两层做幼儿园，连接部分做会所；在这之间的空地可以做一些小的景观、亲子乐园、缘分亭等等供业主休闲、玩耍的地方；2、 受到建筑密度的影响，整个小区平均层数必定会增加，我司建议单体建筑的排布可以依托社区水景，使产品更加精致；3、 景观设计：本小区以水景为主进行设计，将天然的闽江水和本案社区中央的人工水结合起来，打造真正的水岸建筑；因此中央应该建立大的水主题花园；4、 在中央的水花园周围，可以考虑建设21F的“工”形或“风车”形建筑，总共4栋，临江部分可以考虑建“一线江景”的2栋弧型的6套/标准层的18F的小高层建筑，沿闽江大道部分可以考虑做两栋板式的68套/标准层的7.5F的多层建筑；5、 整个小区的格局为：社区中央突出，其次就是靠近闽江部分，楼层最低的是沿闽江大道部分；6、 总平设计原则：A、 靠近闽江大道由于受到外界的一些干扰，以及公建部分等的噪音，必定会影响这部分业主的居住品质，在价格上上升的空间也比较有限，不具备竞争优势，因此，多层为其适合的产品设计；B、 产品的组合由多层高层超高层逐渐的过度，观景也随之发生变化。无论从产品的质数还是价格定位上来讲，也满足了不同阶层的客户需求；C、 整个小区产品定位还是在中高档的位置，这也是比较符合目前市场的发展趋势；方向二：1、 闽江大道盖2栋7.5F的6套/标准层的多层，其中沿街一层做店面，这两栋楼之间做凹进来的大门，凹形两边可以考虑设置一层的商业店面，每边大约5个店面，然后再往北走就是小区的大门，这一段路形成一个休闲走廊，相当于小的步行街；中央盖2栋“风车型”28F高层建筑，临闽江方向一线排开，盖2栋弧形的6套/标准层的26F高层建筑；2、 幼儿园和会所专门盖一栋三层的建筑，依据地块的形状可以排布在西南角；3、 超大的绿化率将是小区的卖点，以中央水景带动局部组团景观，形成一个活的水循环系统；4、 由于在这样的市场上，高层所对应的客户群体为高端客户群，价格相对比较高，因此，在单体布局上，必须保证每一栋高层都有良好的观景效果，提倡“让高价产品的综合指数在本小区内最优”，如果有必要，甚至牺牲多层产品的质数，来填补小高层的不足；四、户型建议1、 现有指标，经过推算，按照平均130平米/套计算，总共推出的套数大概在600套左右，高层产品大约有510套。2、 户型面积主要以130平米左右的三房为主，兼做少量的两房和四房，顶层做部分复式；3、 在产品的细部处理上，可以考虑做入户花园，阳台做出一定的曲线，面积要大，对于板式楼要保证南北都有大的阳台；4、 进深不要太深，在总体设计可行的情况下，将进深控制在13米左右；5、 尽量保证客厅的面积要大，另外客厅前要有大的阳台以及推拉门等；6、 在各功能空间的排布上，尽量做到“南卧北厅”，通风效果要显著，江风是很多人购买江滨住宅的最大因素；7、 本期产品的投放上必须要进行销售控制，前期在投放的时候要控制速度，将质数比较高的产品先保留一些，等待时机在放出来，具体的销控把握以及投放速度依市场情况和销售经理的销售力等来定。 -下面黄颜色是赠送的简历模板不需要的可以下载后编辑删除简历智联招聘男 | 已婚 | 1988 年月生 | 户口：湖南 | 现居住于广东深圳-宝安区3年工作经验 | 团员 | 广东省深圳市宝安区福永镇陈屋村2巷518101E-mail: 求职意向·工作性质： 全职·期望职业： 销售业务、销售管理、市场·期望行业： 专业服务/咨询(财会/法律/人力资源等)、教育/培训/院校、通信/电信运营、增值服务·工作地区： 深圳·期望月薪： 4001-6000元/月·目前状况： 我目前处于离职状态，可立即上岗职业目标喜欢营销管理类工作，喜欢有挑战的工作，大学四年一直在挑战自己，挑战自己的极限，一直在做营销的兼职，坚信“也精于勤而荒于嬉”一直严于律己，在各方面都要从严要求自己。相信自己总有一天会成功的！只有自己不敢做的，没有做不成的，做销售10分靠天，九分靠人做，市场是人做出来的。 工作经历2013/01 - 2014/04 超越电脑专卖店 | 市场主管 行业类别：计算机硬件 | 企业性质：民营 | 规模：20人以下 | 职位月薪：4001-6000元/月工作描述：在各工业区和住宅小区做广告宣传为店铺销售做铺垫，并且为各用户提供售后维护工作。2011/06 - 2012/11 衡阳市教育培训学校 | | 销售主管 行业类别：教育/培训/院校 | 企业性质：民营 | 规模：20-99人 | 职位月薪：2001-4000元/月工作描述：为学校制定招生计划，带领招生专员在各社区以及学校周围做广告（包括粘贴墙体广告，入户拜访宣传）开展招生工作，定期到中小学校门口驻点宣传，联系各学校任课老师开展招生工作。项目经验教育经历2007/09 -2011/06 在校学习情况曾获 院校级三等奖 在校实践经验2008/03 - 2010/10 大学生英语周刊衡阳市推销员到衡阳市区域经理 *2008年推销员，在学校新生开学期间向学生和家长推销学生英语报*2009-2010年学生英语报衡阳地区区域经理，负责在衡阳各高校组建团队销售学生英语报，团队培训，团队维护，最后指导团队销售。*2009-2010年。衡阳行动者文化传播有限公司招生代理负责公司在衡阳地区的自考、成人高考、家教培训的招生工作，制订季度招生计划，实行电话营销，接待客户的来访、洽谈工作。到各医院和各事业单位接触式发放传单并且交谈留下有意向人的电话以后回访。并且做出了良好的业绩。培训经历 证书语言能力英语：读写能力良好 | 听说能力良好待添加的隐藏文字内容2