我国房地产行业景气分析.doc

2002年-2003年我国房地产行业景气分析2002年我国房地产行业景气特点分析 总体景气冲高回落 2002年房地产景气呈冲高回落的态势，主要表现在以下方面： (1)房地产投资增长冲高回落，出现逐渐降温的趋势 2000年-2001年房地产投资平均增长23，其中2001年第三季度增长率接近32，在经过一个季度的调整后，到2002年一季度房地产投资再次加速，前两个月增幅高达41，4月份创1996年以来的月度增长新高，为43.4。1-4月份累计，房地产投资增长了38.8，比上年同期增幅提高23.4个百分点。但从随后几个月的增长趋势看，这种过猛的高增长在需求增长减退和各种刺激效应递减的影响下，呈现逐渐回落的趋势。2002年全年增长28.2。估计这一趋势还会延续。 (2)商品房销售增长明显降温 这是导致房地产投资回落的重要原因。商品房销售景气最高点是2001年的第一季度，之后，商品住房消费增长开始明显回落，2002年特别是第一、第二季度降幅进一步增大。一季度末商品房销售额同比增长16.7，比上年同期回落32.2个百分点；二季度和三季度有所回升，1-6月和1-9月同比分别增长22.4和31.9，但总体仍呈降温态势。 (3)商品房积压持续增加 是2001年末以来房地产业发展的一个最值得注意的问题，这一情况显示房地产降温并不是短期的，至少具有中期调整的特征。尽管房地产保持了连续多年供销两旺的局面，但房地产新的积压却越来越严重，2000年商品房新增积压面积(一段时间内商品房竣工面积减去销售面积)为6043.8万平方米，2001年则上升到6524万平方米，2002年1-9月份商品房新增积压面积为213万平方米，而2001年同期仍然是需求大于供给。估计2002年商品房新增积压量不会低于上年，可能超过7000万平方米。因此，连续三年商品房的总积压量将接近两亿平方米。而且目前商品房施工面积已接近7亿平方米，潜在的供给能力极大。这不论是对房地产业本身，还是对整个经济都会是一种巨大的压力。 地区冷热不均 总体而言，此轮房地产投资和消费热，在区域上表现为，东部地区持续“高烧”(将退)，而中西部景气热度却并不太高。我国最近两年房地产景气高涨却掩盖了地区间的巨大差距。可以说，东部地区房地产已明显持续“发高烧”，而中西部地区除少数大城市(成都、重庆等)外均处于“想热难热”的状态。 从增长率数据来看，似乎1999年以来房地产热在东部地区不太明显，反而是中西部地区更明显。实际情况是东部地区房地产发展已出现过热(尽管整个东部地区热度也不均匀)、而西部仍然是热度不够。理由是： 一是就整体而言 1998年时，东部地区房地产业发展已经完成了早期超高速成长阶段，进入到一个相对平稳增长时期。在进入相对平稳增长时期，如果其增长速度连续两年以上超过国内生产总值增长的一倍(即高于15)，可以认为已出现了过热。而中西部地区则不然，因为中西部地区房地产业发展仍处于初始阶段，受规模较小的影响，开始增长速度会很高，这就意味着其增长率的高低与东部地区不具有可比性。中西部地区如果在这一时期连续保持20-30的年增长，并不意味着出现了过热的情况，只有连续超过50以上的增长时才可认为过热。这一点可以从东部地区房地产业前期增长中得以佐证，1986年-1995年间，我国东部地区房地产年均增长率为50.57，其中在1993年-1995年间，东部地区房地产投资年均增长率曾超过一倍，由此也就出现了我国房地产发展史上第一次大泡沫。因此，稳妥一点来讲，中西部地区只要房地产增长不连续超过40，就不会出现过热的情况。相反，低于20的增长可能是偏冷的。 二是从房地产投资结构看 房地产投资严重倾斜于东部地区，中西部房地产投资所占比重严重偏低。这与整个经济增长和投资增长的地区结构形成明显反差。20世纪90年代以来，东部地区房地产投资占全国房地产总投资的比重均超过70，1998年这一比重高达79.6，之后虽有缓慢下降的趋势，但2001年末仍高达72.0，比国内生产总值和投资所占比重偏差12个百分点左右。如2001年东部地区国内生产总值占全国的比重为59.61，东部地区投资占全国的比重为59.04。东部地区房地产投资占全国的比重长期偏高，且增幅持续多年保持20以上，也说明当前东部地区房地产投资已经出现过度的情况。 房地产泡沫已经显现 近两年来的房地产持续高速增长有重要的体制和政策基础，但过快的增长已显示存在较大的泡沫，对此要高度警惕。当前我国经济中内生性增长还比较弱，不能人为地制造繁荣，吹大房地产泡沫，到头来，不仅扩大不了内需，反而使购买力过度消耗。 当前我国房地产泡沫体现在以下方面： (1)近年来房地产炒作的意味太浓，这主要体现在大炒地皮上 经过1996年以来的8次降息，1998年后国家出台的一系列扩大内需政策，金融部门不断加大对房地产消费信贷的投放，2001年4月国家宣布取消了47项房地产税收。在这些政策刺激下，房地产开发进入到一个新的高涨期。全国兴起大盘热，各地房地产商大搞“圈地运动”，动辄圈地几千亩，据著名的房地产商王石介绍，有一房地产商一次圈地便达15000亩，即相当于10平方公里；而且绝大部分开发项目都是追求豪华、气派，人为增大成本和售价。尤其是2002年7月1日起国家实行商业、旅游、住宅用地的拍卖制度，许多地方开发商为了搭末班车，提前倾其所能，尽全力圈地、占地。据资料反映，去年7月12日杭州市土地公开拍卖，曾出现过每亩1800万元的高价中标记录。厦门市区的一处地价曾被炒高到每亩2000万元以上。这是房地产过热的明显征兆，一种真实的房地产泡沫。 (2)短期内房价持续暴涨是房地产泡沫的直接表现 地价的高涨必然导致房价的高企，目前多数沿海城市市区的商品房价格均达到或超过4000元。 (3)住房消费增长明显赶不上住房投资和施工面积的增长。2001年我国商品房施工面积达77213.5万平方米，其中住宅施工面积为59766.1万平方米，商品房的竣工面积为27303.2万平方米，而销售面积仅为20779.2万平方米。施工面积与销售面积的差距及竣工面积与销售面积的缺口越来越大。房地产投资的高增长已明显缺乏消费持续快速增长的支撑。2002年1-8月份，全国商品房销售额同比增长25.3，其中商品住宅销售额同比增长25.1，分别比投资增长率低4.7和9.1个百分点。 在中国，房地产泡沫都是区域性的，难以演化为全国性泡沫。如果是后者，那将是一种真正的灾难。但不能掉以轻心的是，局部的大泡沫却是带有全国性影响的，特别是这种泡沫往往是非市场力量所为，其危害性很大。 当前房地产发展存在的主要问题 供需结构严重脱节 房地产市场供需结构严重脱节的问题是导致目前商品房积压增多的主要原因，也是影响房地产市场持续繁荣的重要问题，而且是带有全国性的普遍问题。这与高价房暴利有关，特别显示房地产商存在普遍的短视行为。 房地产收入价格比严重偏高，很快将形成需求断层 在存量住房多数不能上市流通而使我国住房价格一开始定价便相对偏高及大炒地皮和房价的影响下，我国房地产价格严重偏高，致使房地产收入价格比在世界上居畸高的水平，在日本东京，目前居民的年收入与房价比大概是1：4.8，即使在1990年“土地神话”时期最高值才是1：8到1：15，而目前在我国大部分城市是1：8-15。除了初始定价就偏高外，房价被人为炒高是重要原因。广大工薪阶层是难以承受这一收入价格比的，只有少数高收入阶层能够买得起这样高价格的房子，不久，这一阶层的需求将逐渐被消耗掉，从而出现明显的消费断层。 要高度警惕房地产泡沫破灭可能对金融系统和经济的冲击 炒作房地产的不仅是企业，而且有许多个人参与。特别是各地都出现了假按揭现象，有多少这类现象不得而知，但的确有不少高收入者将购买住房作为投资行为。当前不少房地产企业的负债率仍然偏高，这与低利率政策有关，一旦房价大幅回调或房产长期大量积压，房地产商特别是后加入的房地产商将可能面临巨大的损失或出现破产。 目前中国住宅动工面积高达5.1亿平方米，估计涉及资金高达1.5万亿元人民币。如果房地产价格下降，房地产销售放缓，这些动工项目一旦出现周转问题，银行难免不受影响。 个人住房贷款目前也成为金融机构的重要资金出路。截至2002年6月底，金融机构个人住房贷款总额已达6600多亿元。有关专家估算，金融机构用于房地产开发和个人住房贷款总额，占全部金融机构贷款比率估计约为10。 就宏观角度来讲，当前房地产发展中头等重要的事是采取有力的宏观调控措施使房地产“软着陆”，而不能任其自然膨胀和让泡沫自然破灭，如果是后者，其对房地产业本身的伤害是巨大的，另外还会拖累金融机构。但真正最大的伤害也许在于对宏观经济的伤害。我国经济增长新的内生性快速增长还没有最终形成，房地产持续稳定健康发育是这种内生性增长因素之一，房地产如果出现“硬着陆”的情形，那么，将使宏观经济继续向下调整，这对社会稳定和结构大调整的进度均会造成明显的负面影响。 影响2003年房地产景气走势的因素 短期内房地产投资比例偏高，存在内在的调整要求。2001年房地产投资占全社会投资的比例已上升到19.1，2002年上半年则上升到25.1这一前所未有的高水平。而1995年这一比例仅为15.73，年平均以1个百分点的速度提高，显然这是难以持续的。住宅建设投资占GDP的比例短期也存在偏大和提高过快的问题。2000年我国城乡住宅投资占GDP的比例为8.49，其中城镇住宅投资占城镇GDP的比例为9.92。据有关资料介绍，住宅建设投资与人均GDP存在着内在关系，人均GDP在500美元以下时，住宅建设投资占GDP的比例在2以下；人均GDP达到1000美元时，这一比例为5；人均GDP达到1500美元时，这一比例达到最高值6-7。此后，住宅建设随着人均GDP的增加，绝对值增加，但占GDP的比例呈下降趋势。2001年和2002年城乡住宅投资占GDP的比例和城镇住宅投资占城镇GDP的比例仍在继续提高，已明显超过了当前经济增长所能支撑的水平。可以说，近几年房地产已出现了过度投资的情况，即供给量大大超过了需求量。随着房地产需求的逐步降温，房地产投资面临巨大的调整压力。相应地，房地产消费的短期透支问题也同样比较严重。 当前的宏观经济增长不足以支撑房地产继续保持超过20的高增长。尽管2002年宏观经济形势明显好于预期，也好于2001年，但主要是靠国债投资和出口增长的强劲带动，除非有新的外部强大推动力加入，否则，2003年的宏观经济增长不会脱离过去多年形成的调整型增长态势(增长7-8)而出现转折。相反，受投资和出口增长均将有所回落及消费增长仍然不足的影响，2003年经济增长很可能将重演2001年的情况而出现小幅回落，这会对房地产消费和投资产生一定的压力。就中长期而言，不存在独立于宏观经济景气周期的房地产周期。 待添加的隐藏文字内容2短期购买力的压力将增大。过去3年短期购买力消耗过大。1999年-2000年我国城乡居民储蓄新增加额是明显减少的，这与连续降息、股市相对活跃有相当的关系，更与住房货币化改革和房地产热完全一致，即有很大一部分储蓄是因为房改和房地产消费增长而分流的。这一阶段，储蓄新增量减少既来自于高收入阶层，也来自于占人数众多的工薪阶层。从2001年开始，城乡居民储蓄再次显著增加，2001年新增9430亿元；2002年前三季度则增加了10374.7亿元(不是同比，而是与年初比)，按此速度，2002年全年新增储蓄额将达1.25万亿元。这显示两个重要信息：一是储蓄猛增，部分与资本市场不景气和总体消费增长偏弱有关，也与房地产正趋于降温有相当的关系，这一点在2002年表现得最为明显。2002年储蓄新增量如果真的达1.25亿元，那么，年增幅将达到30。我们有理由相信，股市不景气影响储蓄主要在第一季度和第二季度初，而后几个月储蓄继续上升则主要是受房地产开始降温的影响。二是2001年和2002年新增储蓄的来源与1999年-2000年新增储蓄减少的原因明显不同，且对房地产市场产生的影响也完全不同。新增储蓄无疑主要源于高收入阶层。有资料显示，我国居民总储蓄中，占10的高收入阶层占储蓄总额的80。储蓄代表潜在的购买力。一般而言，储蓄增加尽管可能是由于短期消费降温，但其强大的潜在购买力却能在不长的时间内(周期性的)再次释放而支撑住房等方面的消费。但去年以来的储蓄大量增加对房地产需求的影响却不能这么看，因为一方面，新增储蓄主要来自于高收入阶层，而高收入阶层的住房可以说已基本饱和，因此，这一潜在购买力却难以在短期甚至中期转化为住房实际购买力。储蓄与住房的关系明显没有其与股市的关系那样富有弹性；另一方面，工薪阶层的储蓄前期被大量消耗，近期增加也不会很多，因此，这部分潜在购买力的释放将会受到很大的限制，限制主要是潜在购买力不足。因此，住房消费增长的调整已在储蓄或潜在购买力上得到了反映。 房改以及相关的政策效应经过前几年的相对充分释放后，正趋于明显递减。 房价过高对住房新增需求的压力正在明显加大。如2002年中期以来在北京等地流行起设计精巧的小户型住房，实际就是住房价格过高对住房消费需求的压力增大的一种反映。 对2003年房地产景气趋势的预测 以上五大因素都是将导致房地产投资和消费降温的因素，但却没有什么因素支撑房地产继续升温或继续保持高速平稳增长(年增长20以上)。基于此，我们对2003年房地产景气趋势作以下预测： 房地产投资增长将明显放慢 2002年前三季度房地产投资增长29.4，全年增长28.2，比上年略高。2003年房地产投资增长可能回落到15左右，而住宅投资增长放慢将更为明显，可能回落12个百分点以上，即增长16-18。 东部地区房地产投资增幅回落总体将大于中西部 2002年前三季度东部地区房地产投资增长率为29.4，与全国平均值持平。2003年东部地区投资增幅估计将降一半左右，中西部地房地产投资增长可能略高于东部，估计增长20左右。 房地产消费增长将明显减缓 2002年商品房消费形势总体不错，但区域增长形势的变化，正在预示2003年住房消费将明显降温。三大龙头只有上海仍继续保持景气高涨；2002年1-9月份上海商品房销售额增长78，这与房价的上升较快有一定的关系，而北京、广东商品房销售在明显降温，北京2002年达到高峰，随后趋于下降，2002年1-4月份，北京商品房消费增长54.3，而1-9月仅增长19.6。广东2002年1-4月份增长6.2，尽管以后月份有明显回升，但1-9月份增长26.5，比全年平均值低5.8个百分点。特别是前期热度极高的浙江省，商品房销售降温十分明显，2002年1-9月份仅增长15.4，比1-4月份降低19个百分点。在东部地区中，河北在2002年则出现了负增长，为-0.5，辽宁仅增长4.8。2003年房地产消费增长总体将继续呈逐步回落态势，估计商品房消费的增幅将降到16-18。其中2002年开始加速的地区，如山东、上海及部分中西部省(市、区)降幅可能更大。 商品房结构不合理的矛盾将更突出 高档商品房购买力将明显不足，商品住宅积压加重；中低档商品房购买力相对较强，但供给却相对不足，而且价格明显偏高。这一点在住房消费明显降温的情况下，将反映得更为明显。 房价将小幅回落，2004年降幅将更大。北京房价已早于其他地区开始有一定下降，估计其他后进入高峰期的地区2003年将会出现房价回落态势。估计今后两三年内，房价将呈温和回落态势，这是挤房地产泡沫所必须的过程。 与投资和消费增长回落不同，房地产企业效益降幅可能较小，或不一定下降 但企业间的差异将很大，老的有实力的企业效益反而可能稳中有升，而一些新加入房地产业的企业则因炒作和经验不足可能面临相当大的业绩风险，在房地产进入中期调整过程中将有不少企业会破产。因此，加大重组力度，整合房地产行业，已成为房地产行业的一个十分迫切的课题。 机会存在于住房郊区化中。许多大城市住房郊区化将会有所加快，继续成为新的亮点，并与汽车消费继续保持较快增长相呼应。