镇江市区楼市高端产品分析报告.doc

2010年镇江市区楼市高端产品分析报告安家吧房产网 2010年11月一、综述31. 镇江市区楼市高端产品的界定32. 镇江市区高端产品市场概述4二、镇江市区高端产品分布61. 区域分布62. 时间分布8三、镇江市区高端产品历史销售情况111. 历年开发情况112. 历年价格走势13四、镇江市高端产品特征分析15业态类型分布15区域分布情况17价格特征19建筑风格20镇江市区高端产品户型结构21市场需求特征22五、未来镇江市区高端产品市场分析231. 政策因素232. 土地因素233. 市场需求244. 价格因素245. 产品户型246. 发展和竞争25六、 历史资料一览26一、综述1. 镇江市区楼市高端产品的界定高端房产作为房地产产品链上金字塔尖的部分，从字面上可以理解为高品质、高质量、高内涵的住宅产品，但从延伸意义上来说，应是在好地段拥有好环境、好建筑拥有好户型、好物业拥有好服务、好品质拥有好配置的房产产品，当然这样好产品就一定会有高价格。高端房地产市场的旺盛，实际上是一座城市房地产市场繁荣成熟的表现和标志。在房地产发展的初期，高端产品很少且难以为市场所接受。当市场开始成熟时，金字塔尖阶层也就开始寻求相应的高端产品。高端房产代表着一个区域房地产业发展的尖端水平，通常以高档住宅，高端商铺，商务地产为主。但是，就镇江地区而言，高端商铺、商务地产等形式还没有得到发展，目前依旧处于较低水平，所以本文主要还是以镇江地区的高档住宅为主要讨论对象。高档住宅无疑是拥有好地段的，一般来说主要位于城市核心区、商务、金融、科技等产业周边区域、自然景观资源稀缺地带，这些区域都具有较高的认可度，符合高端客户对于上风上水等地域文脉的认知及与国际接轨的心理特征，这些地段一般均具有高地价，相应的建筑成本也较高。此外从产品本身而言，具有高绿化率、低容积率、大面积、均好的户型设计、以及好的物业服务等等。不过需要指出，镇江的房地产高端产品与上述标准有所不同。主要原因在于镇江其商务、金融、科技等产业发展较滞后，而自然景观资源丰厚的地带其配套设施不够完善，附近居民素质参差不齐，整个镇江地区地价普遍较低，同时镇江楼市高端产品依然局限在业态类型以及房屋总价的区分上，因此对于镇江地区楼市高端产品的界定有必要根据镇江的特殊情况而相应调整。本报告主要讨论的是镇江市区内别墅项目以及部分楼盘平层豪宅项目的发展情况，并对此做一定的延伸讨论。至于其他类型的高端产品，基于镇江地区尚未出现或者数据较少等情况，本报告暂时不予讨论。2. 镇江市区高端产品市场概述实际上，镇江市区别墅项目的有关数据可以追溯的最早时期是在2005年（根据安家吧房产网数据库查询，也是目前唯一能够查询的关于镇江房地产行业最全的数据资料网站）。从2005年至2010年11月30日（本报告截止统计时间），目前镇江市区出现的高端产品依然局限在别墅类项目中，主要是以独立别墅、双拼别墅、联排别墅、叠加别墅以及衍生出的“双立别墅”、“联拼别墅”等类型，只有很少部分楼盘出现了平层豪宅，但是其销售情况并不乐观。另外，镇江市区目前缺少在户型、服务、品质、配置等方面取胜的高端产品。就物业服务方面来说，镇江目前较好的楼盘有万科、朴园等，但是距离高端产品的标准依然差距甚大。此外在户型、品质方面除了个别别墅楼盘较好外，尚未有开发企业关注这方面的建设。而以配置取胜的高端产品镇江目前还没有。因此，除了别墅产品之外，镇江市区高端产品并没有得到发展。不过就别墅市场历年的销售情况而言，可以表明镇江存在的对楼市高端产品的需求并不少，由此可见，高端市场并非没有而是没有展开。值得一提的是，由于镇江地价普遍性较低，其地产发展也较周边城市相对落后，所以镇江的高端产品市场还没有一个明确的区分，高端产品还处在一个做市场的阶段，需要有实力的开发企业着手打造高端市场，树立标准，因此也相对带来了高端市场发展的契机。说明：因为镇江高端市场主要集中在别墅楼盘，所以考虑到数据收集问题，本报告所含数据均为别墅楼盘数据，其他类型的高端产品因为数据不全而不在讨论范围内。二、镇江市区高端产品分布1. 区域分布2007年至2010年镇江市区别墅楼盘片区分布片区数量京口16润州7丁卯4丹徒20大港4从片区分布可以明显的看出，镇江市区的别墅楼盘主要集中在京口片区以及丹徒片区，而润州片区在近两年有发展的趋势。从片区上来说，京口区从90年代开始就是镇江的商业中心，该片区早期别墅项目的进驻，主要还是基于其商业因素的影响。镇江早期的片区划分中，京口片区为市中心区域，其他各区在心理上均被市民认为属于郊区，因此京口片区楼盘在市民心目中也属于高档楼盘，这也是早期吸引别墅楼盘进驻的主要因素。从区位因素上来说，丹徒片区属于典型的自然资源稀缺性地带。早期丹徒片区不被重视，造成该片区长期地广人稀，其地价也是和大港片区并列为镇江最低的区域。因为居住人群稀少，同时镇江的开发进度缓慢，丹徒片区保留了大量的自然生态资源，而优厚的自然生态资源却吸引了别墅项目的进驻。近2年，丹徒片区地价上涨速度很快，随着该片区配套设施的完善，以及京口、润州、丁卯等地房价的上涨，购房者逐步转向自然生态资源优厚的丹徒片区，这也造成了丹徒片区的房价逐步上涨，其居住人群的整体素质也在逐年提高，也成为镇江主要的别墅楼盘聚集区。随着市行政中心以及商业中心南移，润州片区成为近2年镇江市内金融、地产等发展最快的区域。楼市高端产品也因此逐步从京口片区转向润州片区，但是需要指出的是，随着今年地产第二轮调控的影响，在土地规划上已经明文规定禁止出让容积率低于1.0的地块，所以未来别墅楼盘将会越来越稀缺。润州片区高端产品的发展必须要另辟蹊径，从楼盘品质、地段、配套、服务等方面入手。2. 时间分布时间市区全部楼盘京口片区润州片区丁卯片区丹徒片区大港片区2007年2910231042008年62301待添加的隐藏文字内容202009年8310402010年811150从时间分布情况可以明确的看出镇江市区别墅楼盘主要集中在2007年（含2007年之前），从2008年到2010年新开发的别墅楼盘很少，主要还是集中在丹徒片区。一般而言别墅楼盘的开发时间大约在3年左右，但是从上图可以看到，镇江市区别墅楼盘逐年递减，并且近2年大港片区、丁卯片区基本没有新开的别墅项目。随着政策影响，别墅项目可能会越来越稀缺，这也促成了镇江楼市高端产品向更深层次转变。三、镇江市区高端产品历史销售情况1. 历年开发情况从2007年（包含之前开发部分楼盘）到2010年间，镇江市区总共推出的别墅房源共6196套，其中2007年（包含之前开发的部分楼盘）推出3733套，在所推房源中占60.25%。其后，从2008年开始，可以看到镇江市区别墅类房源体量呈现出明显的减少趋势。随着政策的执行以及土地资源的不可再生性和自然资源的稀缺性，别墅类项目将会越来越少，其潜在价值也将得到提升。 从上图基本可以看到2007年到2010年别墅项目中各种业态的时间分布情况，其中联排产品保持了较为稳定的开发状况，也说明镇江市场对于联排产品的接受程度最高。而独栋产品近两年的供应量很低，新开发楼盘几乎没有，镇江市区仅有两家楼盘是纯独栋别墅楼盘，分别为皇家庄园和聆湖尚郡，而聆湖尚郡除了标准的独栋产品外还含有部分“类独栋”别墅，所以就真正意义的独栋别墅而言，镇江仅有皇家庄园一家楼盘。一方面说明了在镇江独栋产品市场可能较小，但是另一方面也说明了独栋产品的稀缺性。2. 历年价格走势楼盘名称2007年2008年2009年2010年学府华庭(京口)6600540064009700朴园(润州)未开盘8000820014600江南世家(丁卯)52006500700010000圣地雅格4200479680007100凯悦山庄(大港)4600480060006900因为无法准确统计到各个片区的历史成交均价，为了确保本报告的参考价值，分别选取各片区的代表性楼盘的价格走势作为参考，以上选取楼盘均为该片区联排别墅项目中的中高档楼盘，基本上能够代表该片区的整体价格水平。从以上走势可以看到，各片区别墅项目的价格在2009年和2010年间增长较快，润州片区单价已经过万，丁卯片区、京口片区价格也接近1万元每平方米，目前丹徒片区、大港片区别墅价格还保持在较低水平。另外值得指出的是，作为镇江高端产品的代表独栋别墅的价格涨幅较大，从下图可以看出，因为其稀缺性，近两年销售均价有明显增长。四、镇江市高端产品特征分析业态类型分布业态类型体量（套）独栋662联排3243双拼442叠加1849从2007年到2010年镇江市区别墅体量分布情况可以看到，联排别墅和叠加别墅占据了别墅项目主要业态类型，分别占52%和30%，而独栋别墅和双拼别墅两者之和仅占18%。虽然独栋别墅作为别墅项目的最高端产品，其体量必然会受到客户群体、地理环境、政策因素等原因的限制，但是2009年以及2010年镇江几乎没有新增加的独栋别墅楼盘是个不争的事实，并且镇江高端的纯独栋别墅楼盘依然较少，仅仅只有皇家庄园以及聆湖尚郡两家楼盘，这也造成了独栋别墅的稀缺性。叠加别墅作为别墅项目中价格最低的业态类型曾经在镇江受到广泛的关注，部分叠加别墅楼盘也一度热卖，目前镇江依然存在采用复式楼或者跃层等类叠加别墅设计的楼盘。联排别墅相比叠加别墅而言，保持了一定的别墅形态，在价格上也远远低于独栋别墅和双拼别墅，成为目前别墅市场上的主流产品。区域分布情况业态类型总楼盘数量京口片区润州片区丁卯片区丹徒片区大港片区独栋810061联排401573132双拼1651064叠加1873251从“2007-2010年镇江市区别墅项目各业态类型楼盘数量区域分布”中可以看到，润州片区和丁卯片区独栋别墅和双拼别墅的楼盘较少，丁卯片区作为镇江未来的高新科技园区，是目前最缺乏高档住宅社区的区域，开发别墅项目的楼盘数量甚至比不上大港片区。而润州片区作为镇江未来的行政和商业双中心，同样缺乏高端住宅产品，别墅中主要还是以联排和叠加为主，没有独栋产品，做双拼项目的也仅一家楼盘。润州片区拥有南山自然生态资源，已经有楼盘开始注意该片区高端市场的潜力，如万科·蓝山已经着手开发；除此之外，润州片区还占据了金山长江路风光带沿线，但目前该区域还没有高端产品的出现。价格特征目前就价格方面来说，已经具有高端产品雏形的是润州片区的亚东·朴园，虽然说其主要产品是联排和叠加，但是亚东·朴园的地理位置和目前较好的物业服务决定了它具有高端产品的潜力，同时其价格也基本能够代表镇江目前高端市场的接受能力。其他各片区的代表价格也均是联排别墅的价格，可以看到镇江高端市场的产品价格没有打开，尤其是京口片区滨江沿线以及丹徒片区的纯天然生态环境没有得到很好的利用。建筑风格目前镇江市场上的别墅楼盘的建筑风格基本上以西班牙风情、南加州风情、英伦风情以及中国古朴风格、苏州园林建筑等为主，基本上涵盖了目前所有的建筑风格，呈现出多样化的发展。但是需要指出的是，大部分楼盘虽然采用了欧派、美派或者中国风的建筑风格，但往往只得其形而不得其味，只注重了楼盘外在形象的建立而没有关注内涵的建设，在内部设施、物管服务等多方面影响到了楼盘整体形象。不过也有部分楼盘在这方面做得较好，比如皇家庄园采用的西班牙风格，无论从楼盘的整体设计（如纯天然湖泊双目湖的改造、高尔夫球场、天然丘陵的利用等），抑或是内部户型和独栋别墅特有的庄园设计，都能够让人欧洲贵族的生活气息，这点值得以后的开发企业借鉴。镇江市区高端产品户型结构从上述分布情况可以明显的看出180250的户型产品占据了主要的市场份额，相对而言该面积区间主要是以联排别墅为主，也相对反映出市场联排别墅的体量较大。另外，180以下户型所占比例也较大，主要是以叠加别墅为主，但是随着复式、跃层、平层大宅等户型陆续出现，叠加别墅所占的市场份额将会随之减少。剩下的双拼别墅和独栋别墅大约占了市场份额的30%左右。市场需求特征镇江市目前别墅市场的主力消费群体还是集中在私营业主、高校教师、医生、机关、企事业单位、企业高管人员等为主，另外也有部分外地富人阶级在镇江置业。购买群体大约集中在3560岁之间，基本上属于3次、4次置业（或者更多），绝大部分是三口至五口之家，这些消费群体作为高端消费人群，更加注重产品的品质、环境、配套、交通等方面，这也对镇江楼市高端产品提出了更深层次的内涵需求。镇江目前除了别墅类项目外缺乏其他的高端产品，2009年沃得城市花园曾经推出过平层豪宅产品，但是由于地理位置不佳，片区环境不够优越，其平层豪宅的销售情况并不尽如人意。其他地段佳、环境好、配套全的高端产品在镇江相对匮乏，但是从目前镇江较好地段楼盘的热销情况来看，这类高端产品具有一定的市场潜力。五、未来镇江市区高端产品市场分析1. 政策因素在2010年9月29日地产第二轮调控之后，江苏省出台相关细则明确规定限制容积率1.0以下的地块出让，这就意味着未来纯别墅楼盘将无法拿地，类似于皇家庄园、聆湖尚郡等容积率不到0.4的楼盘将更加稀缺。由此可以看到，作为高端产品稀缺性的因素，纯别墅项目将受到重视。此外，由于别墅项目将逐步减少，也就造成了高端产品将走向多样化发展，类似于平层豪宅的其他产品将陆续出现，未来高端产品市场的竞争也会更加激烈。2. 土地因素由于高端产品对于地段的要求较高，镇江市区未来能够发展高端产品的地块也成为关键因素。丁卯片区和大港片区由于受到其工业环境的影响，自然环境并不是十分利于发展高端产品。京口片区高端产品市场主要是集中在滨江和学府一带，但是其附近土地资源较为稀缺，目前已经逐步由滨江向学府转移，出让地块主要集中在两者中间的禹山路附近。丹徒片区和润州片区成为未来高端产品可发展的主要地区，丹徒片区具有得天独厚的自然资源，优秀的生态环境为高端产品的开发打下了基础，随着近2年发展，该片区的土地价格也直线上升，目前部分楼盘普通住宅的价格已经逼近6000元/。润州片区是未来镇江的行政和商业双中心，同时拥有南山自然景观以及金山公园长江路沿线风光带，在规划上也是未来的富人聚集区，有利于高端产品的开发，不过该片区的土地价格也是目前镇江市区最高区域，其价格因素可能会影响到未来的产品销售。3. 市场需求在当前地产调控政策的影响下，镇江市区高端产品的市场需求略显疲软。不过需要指出的是，随着国家对普通住宅调控力度的加大，以及保障性住房建设力度的加大，未来普通住宅商品房市场的投资潜力已经开始淡化，而高端产品的稀缺性（大面积、好地段）避免了保障性住房建设量增加的投资风险，将成为未来住宅投资市场的焦点。另外结合国内目前经济环境的不利影响，房地产高端产品的投资需求逐渐打开。虽然镇江目前的购房需求主要是自住型和改善型需求为主，但是随着商业、金融的发展，投资类需求在逐步发展，镇江万达广场中心名宅以及SOHO办公楼开盘售罄就是一个信号。4. 价格因素目前镇江市区独栋别墅的价格接近15000元/，联排和双拼别墅在900010000元/左右，叠加别墅也接近7000元/。对于总体房价较低的镇江地区而言，价格基本达到稳定。随着丹徒片区的发展，未来丹徒片区高端产品均价将会超过8000元/；京口片区、润州片区高端产品均价有可能接近12000元/。5. 产品户型目前镇江市区楼市高端产品呈现出两个单一。一是业态类型单一，主要集中于别墅类产品，其他的高端产品类型匮乏，虽然出现了平层豪宅、复式、跃层等户型，但是体量较少，只是作为楼盘户型的补充，并没有形成高端社区，缺少影响力。同时配套、环境等设施没有匹配高端产品的高要求。另外一个单一是指户型设计上的单一，除了极个别楼盘之外，大部分别墅均采用客厅挑高、餐厅采用跃层的设计方式，即使其外部建筑风格不一，但是其内部设计单一，缺乏新意。6. 发展和竞争随着高端产品逐渐进驻镇江楼市，未来将呈现出多元化发展。针对两个单一，首先在业态类型上平层大宅、复式等高端产品将进入镇江市场，对社区服务、配套、环境建设等多方面提出更高要求；另外，在户型设计上也将更加多样化、个性化发展。未来高端市场的竞争将主要集中在片区之间的环境竞争、社区的服务竞争、楼盘业态之间的竞争，以及户型设计上的竞争。六、 历史资料一览见附表