办公楼估价报告(市场法+收益法).doc

目 录致委托估价方函1注册房地产估价师声明2-3估价的假设前提和限制条件4-6房地产估价结果报告7一、委托估价方7二、受理估价方7三、估价对象概况7四、估价目的8五、估价时点8六、估价作业日期8七、价值定义9八、估价依据9九、估价原则9十、估价方法10十一、估价结果11十二、估价报告应用的有效期11十三、估价人员11房地产估价技术报告12-29附件30致委托估价方函朝阳市房地产开发有限责任公司：我公司于2010年11月1日接受贵公司委托，对朝阳市双塔区朝阳大街二段38号房地产的公开市场价值进行评估，估价目的是为房地产交易提供价值参考依据。我公司自2010年11月1日收到贵公司提供的项目相关资料后，组织人员于2010年11月1日至2010年11月7日对估价对象-朝阳市双塔区朝阳大街二段38号房地产的公开市场价值进行了评估。评估人员在现场查勘的基础上，根据国家与地方的有关政策法规、国家标准房地产估价规范和我公司掌握的房地产市场资料，结合贵公司提供的资料和本次评估的估价目的，遵循公正、客观、独立的原则，按照估价程序，选用了市场比较法和收益法进行分析、测算和判断，确定估价对象朝阳市双塔区朝阳大街二段38号房地产在2010年11月1日完整权利状态及满足各项假设限制条件下的公开市场价值为人民币13570770元，大写人民币壹仟贰佰捌拾玖万陆仟玖佰元整；单价2854元/平方米, 每平方米大写人民币贰仟捌佰伍拾肆元整。特此函告！朝阳市泰运房地产估价有限责任公司法定代表人： 2010年11月7日注册房地产估价师声明对本估价报告我们特作如下郑重声明：一、我们在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的。二、本估价报告书中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。三、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。四、我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范（GB/T50291-1999）进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。五、注册房地产估价师 、 （签名）于2010年11月1日已对本估价报告中的估价对象的建筑结构、室内外状况进行了实地查看并进行记录，但仅限于估价对象的外观与目前维护管理状况，尤其因提供资料有限，我们不承担对估价对象建筑结构质量、建筑面积数量准确性调查和相应权益的责任，也不承担对其他被遮盖、未暴露及难于接触到的部分进行检视的责任。六、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。七、本报告中所依据的有关估价对象建筑面积和权益资料由委托人提供，委托人应对资料的真实性和可靠性负责。八、本估价报告仅是在报告中说明的假设限制条件下对估价对象正常市场价格进行的合理估算，报告中对估价对象权属情况的披露不能作为对其权属确认的依据，估价对象权属界定以房地产权属管理部门认定为准。九、如果委托人以隐瞒、欺骗等不正当手段，致使估价人员在本估价报告中选用了错误的数据，相应责任由委托人承担。十、本估价报告仅供委托方使用，未经本估价公司许可，不得提供给其他任何单位和个人使用，其全部或部分内容不得刊载于任何文件、公告或公开媒体上。十一、本估价报告解释权为本评估机构所有。注册房地产估价师签字： 注册房地产估价师签字：估价的假设前提和限制条件一、本次估价的假设前提1、本次估价以估价对象的证载用途整体、持续使用为估价前提，即估价对象以办公用房用途为整体、持续使用为估价前提。2、本次估价假定委托人拥有估价对象房地产完全产权为前提、以估价对象在估价时点时的状况为依据进行估价，即估价对象的房屋所有权及国有土地使用权不存在抵押权及共有权人为假设前提下的房地产正常市场价格。3、在评估过程中，我们假定该物业的所有权人在公开市场上出售该物业，且不包含所有权人凭借递延条件合约、售后租回、合作经营、管理协议等附加条件以抬高该物业权益价值的情况。4、本次估价假设在估价对象土地使用权法定年期内，该物业所有权人对该物业享有自由及不受干预的使用、转让、收益、处分等合法权益。 5、注册房地产估价师 （签名）于2010年11月1日进行现场查勘，但并未对建筑基础、结构等隐蔽工程进行测量，因此无法确认该物业是否存在结构性损坏或质量问题。同时，未进行实地丈量以核实该物业的土地面积及建筑面积，因此我们将采用委托方提供的估价对象的房屋所有权证（朝房权证所字第R1015267号）和国有土地使用证（朝阳国用（2010）第254号）上载明的面积，即建筑面积为4755.00平方米、土地面积为1253.69平方米为本次估价的前提条件。6、委托方提供的估价对象资料部分为影印件，估价人员不保证影印件与原件的一致性。本次评估是以委托方提供的与估价对象有关的法律文件、权属证明及相关资料真实有效为前提的，其合法性和真实性应由委托方负责。二、本次估价的限制条件1、估价对象地段等级依据朝阳市二九年商业用地级别与基准地价图及朝阳市征税等级图确定。2、估价对象土地使用权取得方式为出让，根据估价对象的国有土地使用证（朝阳国用（2010）第254号），估价对象的土地使用权终止日期至2050年8月4日止，即至估价时点土地剩余使用年限为39.75年。本报告评估结果已考虑该因素对房地产价格的影响。3、本估价报告的估价结果是以估价对象房地产在估价时点的状况和估价报告对估价对象房地产的假设和限制条件为依据进行，如果房地产状况或估价报告中对估价对象房地产的假设和限制条件发生变化，估价结果应作相应调整。4、本估价报告的估价结果没有考虑快速变现、税费转嫁等特殊的交易方式，以及可能发生的办理抵押登记、权利转移相关费用对估价对象房地产价值的影响，也未考虑国家宏观政策发生变化，以及遇有自然力和其它不可抗力对估价对象房地产价值的影响，委托方在利用本报告结果时应予以充分的考虑及重视。5、本估价报告所确定的房地产价格是在公开市场条件和本次估价目的的特定条件下形成或者成立的正常价格。如果估价目的发生变更，必须另行估价。6、本估价报告必须完整使用方为有效，对仅使用本报告中部分内容而导致可能的损失，本评估机构不承担责任。7、本估价报告应用的有效期为一年，自本估价报告完成之日起计，即本报告的应用之日与估价报告完成之日相差不可超过一年。本估价报告应用的有效期超过一年时，需重新进行估价。房地产估价结果报告一、委托估价方委托方名称：朝阳市房地产开发有限责任公司法定代表人：王凤臣委托方住所：朝阳大街二段38号企业类型：有限责任公司二、受理估价方估价方名称：朝阳市泰运房地产估价有限责任公司法定代表人：周赫估价方住所：朝阳市双塔区友谊大街三段37号估价资质等级：叁级三、估价对象概况（一）估价对象区位状况估价对象位于双塔区朝阳大街38号，所在地段属朝阳市城区征税三级地段、朝阳市商业二级地段。估价对象西临朝阳大街，东临五一街，南邻新华路，北临竹林路，周边有市城乡建设委员会、燕都宾馆、商业城、物资大厦等物业。估价对象所临朝阳大街有数班公汽通过，交通便利；周边基础设施、公共配套设施较为完善;靠近朝阳大街一侧商务办公氛围较好。（二）估价对象实物状况估价对象为一栋办公楼，共柒层，建成于1998年，根据朝阳市房屋重置价格标准，结合建成年限及估价人员实地勘查状况，确定估价对象为九成新，建筑结构为混合,为自用办公。估价对象装修状况如下：该栋楼外立面面饰白色条型面砖，大门为铝合金玻璃门；大厅为水磨石地面;室内:实木套装门，水泥地面双层铝合金窗，内墙面面饰白色涂料，踢脚线采用木质踢脚线面饰硝基清漆。楼梯为水磨石踏步，木扶手，铁护栏。估价对象维护保养状况一般。（三）估价对象权属状况本次评估的范围为双塔区朝阳大街二段38号，产权属朝阳市房地产开发有限公司所有。其房屋所有权证证号为朝房权证所字第R1015267号，证载设计用途为办公，建筑面积为4755.00平方米；其国有土地使用证证号为朝阳国用（2010）第254号，证载用途为商业用地，土地使用权类型为出让，终止日期为2050年8月4日，土地使用权面积为1253.69平方米。 至估价时点，其权利状况明确，未发现他项权利登记及法定优先受偿权利。四、估价目的为委托方转让估价对象评估估价对象的市场价格。五、估价时点2010年11月1日 六、估价作业日期2010年11月1日至2010年11月7日七、价值定义本报告所确定的价值为估价对象房地产在估价时点完整权利状态及满足各项假设限制条件下的房地产公开市场价值。八、估价依据1、国家、省、市人民政府及其有关部门颁布的法律、法规和政策文件；2、房地产估价规范（中华人民共和国国家标准GB/T 50291-1999）；3、房地产估价合同；4、委托方提供的房屋所有权证（朝房权证所字第R1015267号）；5、委托方提供的国有土地使用证（朝阳国用（2010）第254号）；6、委托方提供的其他相关资料；7、评估人员现场查勘、实地调查之结果。九、估价原则1、合法原则。即以估价对象的合法权属、合法使用、合法处分为前提估价；2、最高最佳利用原则。即以估价对象的最高最佳利用为前提估价；3、替代原则。即要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格；4、估价时点原则。即要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。5、独立、客观、公正原则。即要求房地产估价师站在中立的立场上，分析、测算和判断估价对象客观合理的价格或价值。十、估价方法根据房地产估价规范，“有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法作为主要估价方法”。由于估价对象周边类似房地产交易活跃，市场依据充分，故可选用市场比较法。根据房地产估价规范，“收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法”。由于估价对象系经营用房，属收益型物业，且经营状况良好，故可采用收益法进行评估。 因此，根据本次评估的特定目的，评估人员严格遵循房地产估价原则，在认真分析研究所掌握的资料，进行实地勘察和对邻近地区的调查之后，针对估价对象的实际情况，确定运用市场比较法、收益法作为本次估价的基本方法，并对以上各种方法测算的价格进行综合处理，最终求取估价对象的总价格和单位价格。1、市场比较法：将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。采用公式：比准价格可比实例价格×交易情况修正×交易日期修正×区域因素修正×个别因素修正或：比准价格可比实例价格××××、收益法：预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 式中：V为收益价格；Ai为年纯收益；R为资本化率；n为未来可获收益的年限。十一、估价结果经过评估人员实地勘察、资料分析和价格测算与判断，并结合朝阳市房地产行情，确定估价对象在估价时点2010年11月1日完整权利状态及满足各项假设限制条件下的房地产市场价值为人民币13570770元，大写金额：人民币壹仟叁佰伍拾柒万零柒佰柒拾元整；单价人民币2854元/平方米，大写金额：每平方米人民币贰仟捌佰伍拾肆元整。 十二、估价报告应用有效期本估价报告应用的有效期为一年，自估价报告完成之日起计。十三、估价人员 专职注册房地产估价师： 专职注册房地产估价师：房地产估价技术报告一、个别因素分析（一）估价对象权属状况本次评估的范围为双塔区朝阳大街二段38号，产权属朝阳市房地产开发有限公司所有。其房屋所有权证证号为朝房权证所字第R1015267号，证载设计用途为办公，建筑面积为4755.00平方米；其国有土地使用证证号为朝阳国用（2010）第254号，证载用途为商业用地，土地使用权类型为出让，终止日期为2050年8月4日，土地使用权面积为1253.69平方米。 至估价时点，其权利状况明确，未发现他项权利登记及法定优先受偿权利。（二）估价对象实物状况估价对象为一栋办公楼，共柒层，建成于1998年，根据朝阳市房屋重置价格标准，结合建成年限及估价人员实地勘查状况，确定估价对象为九成新，建筑结构为混合,为自用办公。估价对象装修状况如下：该栋楼外立面面饰白色条型面砖，大门为铝合金玻璃门；大厅为水磨石地面;室内:实木套装门，水泥地面双层铝合金窗，内墙面面饰白色涂料，踢脚线采用木质踢脚线面饰硝基清漆。楼梯为水磨石踏步，木扶手，铁护栏。估价对象维护保养状况一般。二、区域因素分析（一）宏观区域因素分析朝阳市是辽宁省西部的重要城市。辽西第一大河大凌河流经朝阳市区，将朝阳市区一分为二。全市现辖3个区，5个县，面积19698平方公里，人口340万，其中城区人口40多万。朝阳市的地理方位为北纬40°-42°、东经112°-118°，位于辽宁省西部，四季分明。朝阳市地处辽、冀、蒙三省交界处、地处京、津、唐和东北城市群中间，是东北通往关内的咽喉要道。朝阳面向沿海，背依腹地，地理位置优越。 1、区位优势朝阳市北与内蒙古自治区赤峰及通辽接壤；南与辽宁省葫芦岛及河北省秦皇岛毗连；东与辽宁省阜新、锦州为邻；西与河北省承德、秦皇岛市交界。境内 10 条国省干道、 6 条铁路纵横交错，铁路客货运输十分方便。高速公路乘车 4 小时即可抵达北京、 40 分钟到锦州笔架山港。朝阳机场可以起降中型客机。四通八达的立体交通网络，大大缩小了朝阳与海内外交往的时空差。  2、经济发展状况国民经济保持高速增长。初步核算，2009年全市生产总值实现518亿元，按可比价格计算，比上年增长18%，其中，第一产业增加值102亿元，与上年持平；第二产业增加值完成259.8亿元，增长27.3%；第三产业增加值完成156.3亿元，增长16.4%。全市人均生产总值15724元（折合2303美元），比上年增长17.5%。 财政收入持续快速增长。全年地方财政一般预算收入42.1亿元，比上年增长32.6%。其中，各项税收31.2亿元，增长22.5%。在各项税收中，营业税8亿元，增长31.8%；增值税3.1亿元，下降29.6%。全年地区税收收入65.1亿元，比上年下降4.6%。 财政支出结构进一步优化。全年地方财政一般预算支出121.6亿元，比上年增长30.8%。其中，社会保障和就业支出25.4亿元，增长19.4%；农林水事务支出17.3亿元，增长50.7%；教育支出16.9亿元，增长10.8%；科学技术支出0.9亿元，增长11.8%。国家实施振兴东北老工业基地的政策后，朝阳市积极调整产业结构，农业形成了种植业、养殖业、林果业等三大支柱产业。工业形成了冶金、煤炭、轻工、机械、电子、建材、纺织、化工、医药、食品饮料、造纸等门类比较齐全的工业体系。工业产品 300 多种，主要产品有钢和钢材、轮胎、柴油机、装载机、建材机械、药品、煤炭、机制纸、电子元件、棉布、食品等。出口产品已发展到 14 大类 160 多个品种，远销欧、亚、美等 60 多个国家和地区。朝阳市农业园区已初具规模，园区一期工程建成后已有3040家企业入驻，完成投资6亿元，销售收入实现18亿元，实现税收5000万元，带动农户5万户。朝阳市工业园区在规划用地上，工业用地占59%，居住用地占7%，仓储用地占4%，公共及道路用地占30%；在规划标准上，执行城市功能规划原则，其“七横四纵”路网和“九通一平”设计及建设标准按城市标准执行，与城区形成一体化；在规划期限上，分三个阶段规划发展，分别为起步规划期5年，发展期5年，成熟期5年。6平方公里园区建设完成后，可新增城区面积10平方公里，吸引300余户企业入驻，投资60亿元以上，可新增营业收入近100亿元，新增税金5亿元，实现财政收入1亿元，安排就业3万人。起步区2平方公里建成后，可容纳100余户企业入驻，投资20亿元以上，可新增营业收入30亿元，新增税金1.2亿元，实现财政收入2400万元，安排就业1万人。 园区已签约入驻以装备制造业为主的项目43个，总投资达19.85亿元，其中亿元以上的项目5个，投资额多达12亿元。3、房地产政策对房地产影响对于房地产行业来说，随着宏观调控的一系列措施出台，政府收紧“银根”、“地根”,以及2010年10月份出台的二套房交易税恢复至3%等措施，以及预期保有税种的征收等，都对整个房地产行业和房地产板块起到负面作用。政府对房地产行业的持续调控，其目的并不是打压房地产行业，而是促使房地产市场健康稳定的发展，真正实现社会的和谐。房地产调控也并不是要刻意打压开发商的利润率水平，而是加强梯级住房消费体系的建立，抑制房价过快增长，逐步建立并完善住房保障体系。因此，有些政策的出台，市场的反应(即心理预期或恐慌行为)远大于政策自身对房地产公司的影响。长期以来，双塔区一直是朝阳地区的政治、经济、文化、金融、信息中心，双塔区房地产发展水代表了朝阳市的较高水平，在地域上与龙城区连成一片，因高端、高素质项目的大量聚集倍受瞩目。2005年以来大凌河改造、北大街老城区的改造的完成，黄河路大桥的建成通车以及文化路大桥的开工建设等城市基础设施的不断完善，区域内较大的开发量促使更多的消费者在购买住房时，将目光集中于以双塔区为代表的中心地区，圣达商城、物资大厦、劳动大厦等一批楼宇为投资者提供了发展金融、电子、科技、通信、咨询等服务业的良好空间和条件。（二）微观区域因素分析坐落：朝阳大街二段38号房地产地段等级：朝阳市区商业二级、征税三级地段。四至：西临朝阳大街，北邻竹林路，南临新华路，东邻五一街。 周边环境及周边物业：朝阳市建委、朝阳市双塔区法院、燕都宾馆、物资大厦、。交通条件：经过的公交车有5路、8路、9路、14路等。繁华程度：估价对象地处朝阳大街，朝阳大街是朝阳市城区主干道，该路段数条公交线路，交通便利。且距新华路仅需步行五分钟，周边配套商业网点较多，其繁华程度良好。公共配套设施完备程度：完备。三、市场背景分析朝阳市目前写字楼，主要集中在朝阳大街沿线，可租用面积约为11万平方米，月租平均在29元/平方米左右。写字楼的租户中，外资公司占到12%，外地公司占到23%，本地公司占65%。在商业银行、建设银行等金融机构带动下，朝阳市写字楼连续三年80%左右的入住率有望向上突破。今年上半年我市写字楼租赁成交量大约在3万平方米左右，客户以制造业、IT业、投资贸易业为主。销售型写字楼以2005年以后上市的楼盘为主，销售价格在25003500元/平方米左右，只有少数达到4000-5000元/平米的高价。受城市经济水平制约，朝阳的写字楼市场发展比较缓慢。其空置率较去年下降5%，但仍比锦州、盘锦等城市高出不少。朝阳市写字楼的入住客户多为创业型、投资型的中小客户，多选择租用面积100平方米左右的中低档写字楼。但眼下，随着朝阳市招商引资的不断推进，国内大型商业企业和大型企业的入驻以及本地企业的不断发展壮大，租售面积在300至1000平方米的写字楼更受追捧。市场的强劲走势，带动租金上涨。朝阳大街两侧是朝阳市写字楼最为密集、规模最大的区域。估价对象位于朝阳大街二段38号，属朝阳市比较繁华地段，周边有商业城、圣达商城、物资大厦、新玛特商厦、燕都宾馆等高档商住楼，以及中国工商银行信贷部、商业银行、建设银行三燕支行、中国银行等多家金融机构。其基础设施、公共配套设施较为完善;估价对象紧临新华广场，景观环境较好。靠近朝阳大街一侧商务办公氛围较好。随着国家产业政策调整，朝阳市作为老工业基地 ，其经济、科教、人文各方面优势将日渐突出。估价对象一至四楼作为自用办公，五至七暂时空置。在区位优势的带动下，如估价对象定位准确，在市场上应具有相应发展空间。四、最高最佳使用分析所谓最高最佳使用，是估价对象的一种最可能的使用，这种最可能的使用，是法律上允许，技术上可能，财务上可行，经过充分合理的论证，并能给估价对象带来最高价值的使用。最高最佳使用的一种具体表现，是以能使估价对象获利最多的用途和开发强度来衡量的。估价对象房屋证载用途为办公，土地证载地类（用途）为商业用地，实际用途为办公；根据房地产估价规范中的保持现状前提：认为保持现状继续使用最为有利时，应以保持现状继续使用为前提估价。因而其最佳使用方式就是按照当前的使用方式持续使用。因此，本估价报告的估价对象按办公用途进行估价符合最高最佳使用原则。五、估价方法选用根据房地产估价规范，“有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法作为主要估价方法”。由于估价对象周边类似房地产交易活跃，市场依据充分，故可选用市场比较法。根据房地产估价规范，“收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法”。由于估价对象系经营用房，属收益型物业，且经营状况良好，故可采用收益法进行评估。 因此，根据本次评估的特定目的，评估人员严格遵循房地产估价原则，在认真分析研究所掌握的资料，进行实地勘察和对邻近地区的调查之后，针对估价对象的实际情况，确定运用市场比较法、收益法作为本次估价的基本方法，并对以上各种方法测算的价格进行综合处理，最终求取估价对象的总价格和单位价格。1、市场比较法：将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。采用公式：比准价格可比实例价格×交易情况修正×交易日期修正×区域因素修正×个别因素修正或：比准价格可比实例价格××××、收益法：预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。采用公式： 式中：V为收益价格；Ai为年纯收益；R为资本化率；n为未来可获收益的年限。六、估价测算过程（一）市场法的估价测算过程1、可比实例的选取选取三个与估价对象区位相近、用途相同、规模相当的类似房地产A、B、C作为可比实例。（1）可比实例A圣达商城。圣达商城位于朝阳大街西藏侧朝阳大街二段56号，为17层钢混结构综合楼，建于2004年，九成新。环亚大厦紧临新华广场，周边有新玛特、商业城、丽都名品,等综合性商场；有商行、建行、工行等多家金融机构；朝阳市公安局、朝阳市检察院等多个行政部门，商务办公氛围较好。该物业由朝阳市平安物业管理有限公司进行专业管理。目前市场租金为29元/·月，出租率达到95%。其停车位60个，基本上能满足其商务需要。（2）可比实例B物资大厦。位于新华路二段34号，为21层高层写字楼，约建于九十年代后期，九成新，商务办公氛围一般。 紧临火车站，毗邻新华广场、交通便利。总建筑面积约5万余平方米，且全部可相对独立使用，是集商业、居家、办公为一体的智能化高层写字楼。现租售率已达95%；商务办公氛围较好。该写字楼市场租金为27元/·月，物资大厦停车位为地下停车位，基本上能满足其商务需要。现该物业朝阳市新海物业进行管理。（3）可比实例C新玛特商厦。新玛特商厦位于朝阳大街二段，建于2005年，为九成新，由2幢22层高楼组成，1-5楼为商场，6-22层为写字楼。总建筑面积为91968平方米。地下停车位100个，室外停车数量约30辆，基本上能满足其商务需要。新玛特商厦紧临朝阳日报社，周边有木兰大厦、朝阳百货大楼、物资大厦、商业城等商务中心，商务办公氛围较好。现该写字楼市场租金为28元/·月，出租率为95%，由朝阳金鑫物业公司进行管理。表一 可比实例资料 实例项目A圣达商城B物资大厦C新玛特D估价对象交易日期10年10月20日10年10月2日10年10月15日10年11月1日交易情况正常正常正常正常坐落朝阳大街新华路朝阳大街朝阳大街建筑面积（）4058545264103152314755.00土地使用权性质出让出让出让出让土地级别征税三级征税三级征税三级征税三级区域因素繁华程度相同相同相同优交通便捷度优优优较优环 境相同相同相同优公共设施配套完备程度完备完备完备完备个别因素新旧程度新九成新新九成新土地剩余使用年期3938363975空置率5%5%5%租金（元/月.）434042停车位充足充足充足充足物业管理有有有有建筑装修简装简装简装简装设施设备三部电梯三部电梯三部电梯无电梯平面布置合理合理合理合理建筑结构框架框架框架混合工程质量良良良良总楼层1721227层朝 向南西南南东南交易价格(元/m2)310029503050-2、可比实例修正系数（1）建立价格可比基础。可比实例A、B、C付款方式均为在成交日期一次付清，单价均为按建筑面积计算，币种均为人民币，货币单位均为元；（）交易情况修正。可比实例A、B、C均属正常交易，交易情况无需修正，故修正系数分别为100/100、100/100、100/100；（）交易时间修正。可比实例A、B、C的成交日期与估价时点非常接近，而与估价对象类似的房地产价格在估价时点之前的一个月未出现价格波动，故交易时间不需修正，修正系数分别为100/100、100/100、100/100；区域及个别因素修正系数（4）区域因素修正。采用直接比较调整法进行区域因素修正：首先，以估价对象的区域因素为基准（100分），将可比实例的区域因素与估价对象的区域因素进行比较、评分。如果在某个因素方面可比实例的区域因素比估价对象的区域因素差，所得的分数就低于100分，反之，就高于100分。然后，将可比实例的区域因素的得分转化为调整价格的比率，对可比实例价格进行调整。（见表二、表三所示）（5）个别因素修正。采用直接比较调整法进行个别因素修正：首先，以估价对象的个别因素为基准（100分），将可比实例的个别因素与估价对象的个别因素进行比较、评分。如果在某个因素方面可比实例的个别因素比估价对象的个别因素差，所得的分数就低于100分，反之，就高于100分。然后，将可比实例的个别因素的得分转化为调整价格的比率，对可比实例价格进行调整。（见表二、表三所示）（6）各项修正的具体计算。根据以上对各项因素修正的分析和评分，对各项因素修正计算见表二和表三所示。表二 各项修正因素得分表 实例项目A圣达商城B物资大厦C新玛特D估价对象交易日期100100100100交易情况100100100100区域因素繁华程度100100100100交通便捷度101101101100环 境100100100100土地级别100100100100公共设施配套完备程度100100100100个别因素新旧程度102100102100土地剩余年期1009998100空置率100100100100租金（元/月.）100100100100停车位100100100100物业管理100100100100建筑装修100100100100设施设备102102102100平面布置100100100100建筑结构102102102100工程质量100100100100楼 层101101101100朝 向100100100100表三 各项修正因素修正系数及比准价格计算表 实例项目A圣达商城B物资大厦C新玛特D估价对象交易日期100/100100/100100/100100/100交易情况100/100100/100100/100100/100区域因素繁华程度100/100100/100100/100100/100交通便捷度100/101100/101100/101100/100环 境100/100100/100100/100100/100土地级别100/100100/100100/100100/100公共设施配套完备程度100/100100/100100/100100/100个别因素新旧程度100/102100/100100/102100/100土地剩余年期100/100100/99100/98100/100空置率100/100100/100100/100100/100租金（元/·月）100/100100/100100/100100/100停车位100/100100/100100/100100/100物业管理100/100100/100100/100100/100建筑装修100/100100/100100/100100/100设施设备100/102100/102100/102100/100平面布置100/100100/100100/100100/100建筑结构100/102100/102100/102100/100工程质量100/100100/100100/100100/100楼 层100/101100/101100/101100/100朝 向100/100100/100100/100100/100交易价格（元/m2）310029503050-比准价格（元/m2）2863280728752848取平均值，估价对象比准单价为：（286328072875）÷3=2848（元/）（取整）估价对象房地产的比准价格为：2848×4755.00=13542240（元）3市场法的估价测算结果采用市场比较法，经过以上测算得出：估价对象总价为13542240元；单价为2848元/平方米（二）采用收益法分析测算1、估算年潜在毛收入本次评估可获收益房地产的建筑面积为4755.00平方米。估价人员通过对估价对象周边类似物业租金和对实地经营状况的调查了解，结合朝阳市同类房地产市场租金水平以及对未来市场行情的预测进行综合分析，选取三个与估价对象区位相近、用途相同、规模相当的类似房地产A、B、C作为可比实例。可比实例A圣达商城，月租金29元/平方米;可比实例B物资大厦，月租金27元/平方米;可比实例C新玛特，月租金28元/平方米。取平均值，估价对象租金标准为：（282729）÷3=28（元/m2）由此确定估价对象在现时状态下，在未来收益年限内租金将保持较平稳的状况，估价对象月租金为21元/平方米,根据此租金水平，计算估价对象房地产在充分利用、无空置情况下的年潜在毛收入为： 28×4755.00×12=1597680（元）2、估算年有效毛收入根据估价人员对朝阳市办公物业市场的调查，与估价对象区位相近、用途相同、规模相当的类似房地产，参照可比实例A圣达商城、可比实例B物资大厦、可比实例C新玛特三个物业空置率，确定因空置、拖欠租金以及其它原因造成的收入损失为其年潜在毛收入的5%,则年有效毛收入损失为：1597680×（1-5%）=1517796.00（元）3、年运营费用的测算运营费用是维持估价对象房地产正常使用所必须指出的费用，包括维修费、管理费、保险费以及税费等。（1）估算年管理费管理费用为管理估价对象房地产经营活动所发生的费用，包括人员工资、福利费、办公费、差旅费等，依行业标准,管理费按照估价对象潜在毛收入的2%测算，则年管理费为：1517796×2%=30356.00（元）（）估算年维修费估价对象系砖混一等结构，根据朝阳市房屋重置价格标准，估价对象建筑物的重置单价为710元/平方米。依行业标准, 维修费用按建筑物重置价格的1.5计算，则年维修费用为：4755.00×710×1.5%=50640.00（元）（）估算年保险费依规定,年保险费按房屋现值的2计算，依据国家标准房地产估价规范（GB/T50291-1999）及朝阳市房屋重置价格标准，砖混结构残值率为2%，耐用年限为50年，该估价对象已有效经过10年，则年保险费为710-710×（1-2%）/50×10×4755.00×2=5429.00（元）（）估算年税费估价对象房地产租赁经营过程中应缴纳的房产税，依规定按照估价对象年有效毛收入的12%测算，则年税费为：1517796×12%=182136.00（元）估价对象房地产租赁经营过程中应缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加等，依规定按照估价对象年有效毛收入的5.85%测算，则年税费为：1517796×5.85%=88032.00（元）估算土地使用税，依朝阳市规定，按照估价对象占用土地面积10元/平方米计取，则土地使用税为：1253.69 ×10=12537.00（元）年税费为：18213