中国房地产上市公司测评研究报告.doc

2009年中国房地产上市公司测评研究报告   中国房地产测评中心于2009年5月19日在上海发布了2009年中国房地产上市公司测评研究报告。通过深入研究房地产上市公司净利润的变化，测评中心发现企业两极分化现象较为严峻。在受到全球经济受金融危机重创下，房地产开发企业尤其是大型房企需要更加有效地控制成本，在加强管理的同时，平衡集权与分权的管理，进而提升公司的核心竞争力。测评中心发现，万科、中海、保利、金地、华润置地、远洋地产等多家优势聚集型上市公司， 第一部分测评背景2009年中国房地产上市公司测评报告，以2008年沪深上市的103家和大陆在港上市的28家，合计共131家房地产上市公司为研究对象。与2008年测评报告相比，纳入测评的上市公司总数净增1家，主要是因为相关上市公司业务构成发生变化，造成一些公司进入一些公司退出测评范围。另外，由于沪深和香港会计准则方面的差异、数据指标的完整性、统计口径以及财务报表报告期间的不同，测评中心对大陆在港上市公司的数据进行了局部调整，统一制作了中国房地产上市公司综合实力排行榜。在此基础上，又着重对沪深上市公司的盈利能力、抗风险能力和成长能力进行研究和分析，并制作了相应的排行榜。第二部分测评榜单和分析一、2009年中国房地产上市公司综合实力榜二、2009年沪深房地产上市公司综合实力榜注1. 数据来源：沪深房地产上市公司和大陆在香港房地产上市公司2008年年报、半年报和各季季报。注2. 本排行榜从企业的规模实力、盈利能力、偿债能力、营运效率和成长能力五个方面，采用总资产、净资产、市值、销售收入、净利润、净资产收益率、流动比率、速动比率、总资产周转率、存货周转率、销售收入增长率等17项指标，运用主成分分析法、AHP方法、灰色关联度法分别测评，再用模糊Borda组合评价法进行综合评价得到。注3. 限于篇幅，本报告中只列出中国房地产上市公司综合实力榜和沪深房地产上市公司综合实力榜前20强，详细排行会在网站公布。二、2009年沪深房地产上市公司盈利能力榜注1. 数据来源：沪深房地产上市公司2008年年报、半年报和各季季报。注2. 本排行榜在对房地产上市公司的盈利性指标进行综合考量之后，选取了最能体现企业盈利水平的净资产收益率、反映上市公司普通股获利水平的每股收益以及最直观表现企业获利能力的净利润等三个指标来综合评价沪深房地产上市公司的盈利能力。注3. 限于篇幅，本报告中只列出中国房地产上市公司综合实力榜和沪深房地产上市公司综合实力榜前20强，详细排行会在网站公布。企业盈利能力是指企业在所运用资源数量给定情况下持续获取利润、维持企业在市场竞争中长远生存和发展的基本水平。2008年受房地产市场低迷的影响，半数以上的沪深上市公司出现净利润下降或由盈利转为亏损，损害了企业未来的发展能力。测评中心根据上市公司的盈利特征将其划分为四种类型：突破型、平稳型、乏力型和可疑型。由图4可见，2008年的市场影响十分显著，仅有4.85%的上市公司实现盈利突破，平稳型企业约占整个上市公司数目的四分之一，盈利乏力型的企业超过半数，同时，盈利可疑型企业比2007年有所上升，达到15.53%。图 42009年沪深房地产上市公司盈利能力评分值分布盈利能力榜单显示，盈利突破型企业的净利润均值达到21.55亿元、净资产收益率均值高达16.11%，与之形成鲜明对照的是盈利可疑型企业上述两个指标为-0.48亿元和-19.96%，处于被淘汰的边缘。2009年沪深房地产上市公司盈利能力居前的万科、保利和万通的经营业绩，在2008年的逆市中得到充分体现。万科2008年共实现销售面积557.0 万平方米，销售金额 478.7 亿元，主要来自于深圳的万科城、第五园，上海白马花园、新里程，沈阳万科城、苏州魅力之城和天津东丽湖等项目。保利2008年共实现销售面积258.49 万平方米，销售金额 205.11 亿元，万通2008年的净利润较2007年增长220%，净资产收益率达到25%，在逆市中给市场交出一张亮丽的答卷。三、2009年沪深房地产上市公司抗风险能力榜注1. 数据来源：沪深房地产上市公司2008年报、半年报和各季季报。注2. 本排行榜从企业的长期偿债能力、短期偿债能力、现金流状况以及企业营运效率四个方面、选用了资产负债率、流动比率、速动比率、每股现金存量、每股现金流量、总资产周转率、存货周转率等7个指标来评价企业的抗风险能力。注3. 限于篇幅，本报告中只列出中国房地产上市公司综合实力榜和沪深房地产上市公司综合实力榜前20强，详细排行会在网站公布。企业的抗风险能力是指在市场环境、宏观经济政策、不可抗力以及产业发展周期等条件恶化情况下维持正常运营，并保持企业长远发展的基本素质。房地产上市公司的抗风险能力集中体现在企业维持安全的资本结构以适应各种宏观环境的能力，即具有较高的资金运作能力和资产周转快的公司更有利于规避各种市场风险。本次测评根据抗风险能力的基本含义和模型测算结果，综合房地产行业整体风险水平与国民经济的波动状况，确定了强、中、弱、无四个抗风险层级。由图5可见，房地产上市公司的整体抗风险能力比通常预计的要好一些，属于强和中抗风险层级的企业占总数的73.78%，行业整体处于较为健康的状态。结合房地产开发企业面临的行业特征，考察沪深房地产上市公司抗风险能力10强企业资产负债率季度变化数据，可以发现，其资产负债率水平基本处于正常状况，相当一部分10强企业呈现小幅下降趋势，尤其是金融街从2007年的近70%，下降到2009年第1季度不到50%，抵抗市场销售量、成交价格波动的能力显著增强。流动比率和速动比率也扭转了2008年年中的趋势，至2009年第1季度出现大幅攀升的现象，有效地提高了企业的短期偿债能力。图 52009年沪深房地产上市公司抗风险能力评分值分布需要注意的是，根据资产负债率、流动比率、速动比率、总资产周转率和存货周转率均值的比较分析，处于低和无抗风险层级的企业状况堪忧，如果2009年市场调整进一步下行，那么这类企业将无法有效地维持生存。此外，中抗风险层级的企业的抗风险能力也将持续下滑，有可能进入到更低的层次。低抗风险层级和无抗风险层级企业的资产负债率均值分别达到74.91%和71.43%，再考虑到其资产中有相当一部分流动性较低的存货，那么这两类企业的命运完全寄托在2009年市场销售量持续增长上。2009年第1季度季报也说明，这两类企业尤其是无抗风险层级企业麻烦依旧，抗风险能力并没有随着市场成交量放大显著改善，只是压力稍有减轻，资产负债率稍稍下降，每股现金存量略有增加。四、2009年沪深房地产上市公司成长能力榜注1. 数据来源：沪深房地产上市公司2008年年报、半年报和各季季报。注2. 本排行榜的目的就是要从沪深房地产上市公司中找出真正的具有较强发展潜力的企业。对于本年度销售收入、净利润和净资产出现负增长的企业，剔除出本测评榜范围。同时，对于房地产业务范围以外的业务增长所导致大幅增长的企业，或者今年刚刚转型进入房地产领域而产生高速增长的企业也未列入。由此，我们采用销售收入增长率、净利润增长率和净资产增长率三个指标运用组合评价法评出成长能力10强。注3. 限于篇幅，本报告中只列出中国房地产上市公司综合实力榜和沪深房地产上市公司综合实力榜前20强，详细排行会在网站公布。企业成长能力是指随着市场环境的变化，企业资产规模、盈利能力、市场占有率持续增长的能力，反映了企业未来的发展前景。测评中心同样根据市场环境状况和行业特性将沪深房地产上市公司的成长能力划分为高、中、低、无成长性等四个类别。图6表明，受累于2008年房地产市场萎缩，房地产上市公司的成长动力受到明显抑制，83.50%的企业落入低成长性类别，如果加上无成长性类别的企业，则近九成企业成长乏力。低成长性企业的销售收入增长率、净利润增长率、净资产增长率均值分别为-0.87%、-10.34%和16.57%，相对于高成长性企业来讲，基本处于维持状态。图 62009年沪深房地产上市公司成长能力评分值分布在2009年沪深房地产上市公司成长能力榜中，天房发展2008年由开发保障性住房改为开发商品房为主，销售收入大增728%，净利润增长149%。另外，公司又获得两个保障性住房项目，使公司能够在商品房市场低迷的时期，利用政府推动保障性住房刺激消费的契机，在提高市场占有率、增加现金流方面获得更多的益处。而沙河股份2008年度新开发的项目世纪假日广场竣工并实现销售，使得公司2008年净利润大增240%。这些企业的发展经验值得整个行业借鉴。第三部分结语总体上，2008年是中国房地产上市公司的调整年，131家上市公司的总资产规模达到15796.95亿元，总营业收入达到3374.68亿元，净利润额为603.23亿元，从业人员总数超过15万人。2009年一季度没有延续2008年的惯性下滑，市场出现一定程度反弹，上市公司业绩出现止跌回稳迹象。   1、市场集中度有所提高2006年、2007年和2008年最大的四家房地产开发企业销售收入各年占全国总销售额(CR4)的比重分别为4.6%、5.2%、7.8%，其中2008年上半年测算的市场集中度为7.7%，连同下半年计算在内市场集中度提高了0.1个百分点。  由于房地产开发具有较强的地域性特点，从分地理区域各指标分析，部分开发商在区域市场的市场集中度较高，体现了开发商仍具备影响区域市场价格及其走势的较强能力。 2、08全年市场成交脆弱，去库存化压力加大 2008年积弱的房地产需求对开发企业的库存造成很大压力，尽管2009年第1季度全国市场出现成交放量，但企业仍然面临着较大的库存压力。统计显示，沪深103家房地产上市公司的存货总额为4566亿元。      3、09年市场先行指标透露积极信号 进入09年之后，我们发现市场的先行指标开始有积极的信号，这个先行指标我们用成交供应量一阶差分表达，这个指标反应非常好。我们用先行指标模拟了从06年到现在的数据状况，我们发现上海第一季度已经包括得非常清楚。深圳从08年Q3、Q4开始就表现的非常好，先行指标在全国的表现非常好。 4、前期土地供应情况引发市场担忧  以上海为例，2008年1季度开始，土地成交量一改前面一年的增速状态，到2008年末，更是出现了急跌。假设2007年1季度成交的土地要过一年(或一年半)能上市，通过成交量比差分和成交面积环比增速两图交错叠加可以清楚的看出，2008年1季度至2009年1季度的成交量比差分与2007年1季度至2008年1季度的成交环比是保持基本同步的，但是2008年2季度开始的土地成交环比急跌让我们对于后市房地产市场的价格平稳不得不表示出一定的忧虑。 5、开发企业资金压力逐步缓解  我们发现08年多数房地产上市公司现金流量已经为正了，这是很积极的指标，房地产资产负债更加安全。“万、保、招、金”去年它们的现金流量都是负的，09年第一季度以后全部都为正了，市场表现为开发企业资金压力逐步缓解。让这些楼现在降价出售，基本不可能。其他的企业现金流量基本都在往接近正的方向走。 6、适度宽松的货币政策：资金环境改善  适度宽松货币政策，使得企业借钱比较容易。比如雅居乐从工行获得100亿，SOHO获得100亿，世茂在农行拿到150亿。资金的状态很大程度上改善。 4月23号，央行网站发文“坚定不移落实适度宽松的货币政策”。4月29日，国务院说要下调资本金的比例，这样企业从银行拿钱更加容易。  我们总体认为今年经过调整的房地产市场，特别是上市公司可能更健康。中国房地产测评中心专家委员会专家委员会主任：顾云昌 先生中国房地产及住宅研究会 副会长中国房地产测评中心专家委员会理事会主任专家委员会副主任：张永岳 教授 博士生导师待添加的隐藏文字内容2上海易居房地产研究院 院长华东师范大学东方房地产学院院长华东师范大学商学院院长中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长中国房地产测评中心专家委员会理事会执行主任专家委员会委员：李春伟 先生国务院发展研究中心中国企业评价协会 副秘书长中国房地产测评中心专家委员会理事会副主任专家委员会委员：冯长春 教授 博士生导师北京大学不动产研究鉴定中心主任国家注册房地产估价师、国家注册土地估价师、国家注册城市规划师中国房地产测评中心专家委员会理事会副主任专家委员会委员：罗军 先生新浪房产事业部总经理中国房地产测评中心专家委员会理事会副主任专家委员会委员：丁祖昱 先生上海易居房地产研究院 副院长中国房地产测评中心专家委员会理事会委员专家委员会委员：龙胜平 教授 博士上海易居房地产研究院 副院长中国房地产测评中心专家委员会理事会副主任兼秘书长专家委员会委员：彭加亮 博士上海易居房地产研究院 副院长中国房地产测评中心专家委员会理事会委员兼副秘书长专家委员会委员：孙斌艺 博士中国房地产测评中心专家委员会理事会委员兼副秘书长