附件一： 存量房屋买卖中介服务流程及操作要点.doc

附件一： 存量房屋买卖中介服务流程及操作要点 房屋买卖中介服务基本流程：信息收集信息发布实地看房成交磋商合同签订产权过户交纳税费按揭申请房屋交接售后服务流程中各个环节操作要点：信息收集一、 与法律法规相关的注意点：1、未经授权或委托的私人信息不得登记。2、不得通过不正当方式获取私人信息（如买名单方式、未经工商备案向社区居民散发资料）二、 操作要点：1、所有信息收集最好获得客户书面委托2、公开信息如网上发布的信息，在登记前应与发布人沟通，确认是否愿意为其提供中介服务。信息发布：一、 与法律法规相关的注意点：1、注意发布有明确地址的信息必须正确（如某办公大厦*楼出售）2、注意广告用词（不违反工商部门规定）和图片选择（侵权）3、严禁发布期房信息。二、操作要点：1、所有在公开渠道发布的信息应经过实地查看并有对应勘测表单。2、不要故意发布一些不实信息吸引客户。实地看房：一、操作要点：1、已出租的房屋应事先让房东与租户沟通后再看房。2、房屋查看后应检查是否关闭好门窗。成交磋商：一、 与法律法规相关的注意点：1、不得以包税方式获取不当得利，明确税费交纳人和额度。2、不得对已了解的房屋重大瑕疵和事实进行隐瞒。二、操作要点：1、不误导引诱，应事实告知。2、不做超出能力范围的口头承诺。合同签订：一、 与法律法规相关的注意点：1、房屋权证必须齐全，所有权人必须到场，包括共有产权人。2、夫妻和直系亲属不能代表产权人，委托必须有效（公证、当面委托和单位授权委托）。3、价格必须按实际成交价填写，否则会带来协助避税或骗贷嫌疑。4、优先购买权必须放弃，并书面出具声明。5、监护人应有证明。6、定金不大于总价20%，付款、交房事项必须明确约定。7、中介各项收费不得超标。8、合同签订人必须具备法定资格。二、操作要点：1、在三证不全情况下，在确认以下资料真实合法性前提下可直接按以下方式处理1）属房地产抵押原因权证在银行的，应提供三证复印件并在复印件上加盖银行公章。 2）卖方交纳与买方购房定金同额的出售保证金。3）买卖双方和经办人（以下简称三方）到权证保管处查看原件并由买卖双方签字确认核对无误的。2、合同必须连号，内容必须一致，字迹清晰。3、装修应写明具体情况，大宗物品设施应有品牌数量，附属设施明确。4、注意土地使用权的划拨与出让。5、税费种类、交纳方式、单据归属应明确。产权过户：一、 与法律法规相关的注意点：1、必须是产权人或有效委托人，并具有民事行为能力。二、操作要点：1、保管好受理单。2、做好每个受理单纳税和领取权证时间，并按规定时间及时办理。交纳税费：一、 与法律法规相关的注意点：1、依法纳税。二、操作要点：1、实际税费额与合同约定有变化时应停止交纳，先与买卖双方协商确认后再纳税。2、保管好每一笔税费单据。按揭申请：一、 与法律法规相关的注意点：1、如实报价。二、操作要点：1、不承诺放贷时间和额度。2、种类不要搞错，利率选择最低。3、及时联系、陪同客户提供资料，签字。房屋交接：一、操作要点：1、根据清单检验装修设施现状。2、到物业管理处去一趟。各种费用结算清楚。3、核对各种生活设施凭证，完成户名变更。4、确认房屋名下户籍情况。5、交接完毕签字确认。售后服务：将客户变成朋友！ 宁波市房地产业协会 二九年六月二十三日 附件二： 房屋租赁中介服务流程及操作要点房屋租赁中介服务基本流程：信息收集信息发布实地看房成交磋商合同签订房屋交接售后服务流程中各个环节操作要点：信息收集一、与法律法规相关的注意点：1、未经授权或委托的私人信息不得登记。2、不得通过不正当方式获取私人信息（如买名单方式、未经工商备案向社区居民散发资料）3、危房、违法建筑及已进行拆迁公告的房屋不能出租4、法院查封，保全期内不能出租。二、操作要点：1、所有信息收集最好获得客户书面委托2、公开信息如网上发布的信息，在登记前应与发布人沟通，确认是否愿意为其提供中介服务。信息发布：一、 与法律法规相关的注意点：1、注意发布有明确地址的信息必须正确（如某办公大厦*楼出租）2、注意广告用词（不违反工商部门规定）和图片选择（侵权）3、严禁发布期房信息。4、严禁发布虚假及夸大事实广告。二、操作要点：1、所有在公开渠道发布的信息应经过实地查看并有对应勘测表单。2、不要故意发布一些不实信息吸引客户。3、明确房主特殊要求。实地看房：一、操作要点：1、已出租的房屋应事先让房东与租户沟通后再看房。2、房屋查看后应检查是否关闭好门窗。3、到工商部门确认租赁房屋地是否可以从事自己想经营的种类。4、明确因经营需要是否可以安装另外设施（如网络、工业用电等）成交磋商：一、 与法律法规相关的注意点：1、明确告知房屋租赁后应办理的登记和须交纳的税费。2、不得对已了解的房屋重大瑕疵和事实进行隐瞒。二、操作要点：1、不误导引诱。2、不做超出能力范围的口头承诺。合同签订：一、 与法律法规相关的注意点：1、房屋权证必须齐全，所有权人必须到场。2、夫妻和直系亲属不能代表产权人，委托必须有效（公证、当面委托和单位授权委托）。3、价格必须按实际成交价填写，否则会带来协助避税嫌疑。明确租费支付时间及水电物业等费用支付方式。4、原承租合同已到期或书面同意退租。5、中介各项收费不得超标，并出具财务收据发票。6、合同签订人必须具备资格。7、二房东无权签订合同，即使其合同上有同意转租条款，也直接与原房东签订合同。中介应尽事实告知义务。8、部分转租或拼租必须在取得原房东书面同意转租证明，注意付款时间段。二、操作要点：1、在三证不全情况下，在确认以下资料真实合法性前提下可直接按以下方式处理1）产权审查及合同签订人资格审核。2）买卖双方和经办人（以下简称三方）到权证保管处查看原件并由买卖双方签字确认核对无误的。2、证件未确认所有权人未明确不要付定金。3、装修应写明具体情况，大宗物品设施应有品牌数量，以及损坏赔偿处理方式。4、注意租赁房屋相关设施使用费代收代付还是自行交纳。5、税费种类承担方式、单据归属应明确。房屋交接：操作要点：1、根据清单检验装修设施现状。2、到物业管理处去一趟。3、核对各种生活设施使用交费凭证。4、交接完毕签字确认。售后服务：将客户变成朋友！ 宁波市房地产业协会 二九年六月二十三日