新版权属交易系统网上操作西宁房产信息网.doc

新版交易权属系统开发企业网上业务操作手册西宁市房产管理局二零零九年一月六日1 网上操作用户注册需要进行网上操作的用户，首先必须通过注册取得用户名/密码和登陆用的钥匙盘，注册方法如下：1、 登陆网址： 进入“交易权属系统”。2、 在登陆界面中点击注册按钮，如下图：3、选择单位类型为房地产开发企业，点击下一步。4、据实填写相关信息，填写完毕后，点击下一步。注意：1、红色字段必须填写。2、授权委托人相当于开发企业的用户管理员，操作人员相当于开发企业的销售人员，因此每家开发企业至少需要2个钥匙盘。5、如果除授权委托人外还有其他的操作人员需要登陆系统进行操作，则继续填写这些操作人员的信息（人员多的话，可以点击新增按钮），保存后点击下一步；如果没有其他操作人员，直接点击下一步。6、打印相关注册申请表和委托书，携带相关资料前往市场管理处办理注册审核并领取钥匙盘。注意：如果在注册审核之前，需要对填写的申请信息进行修改，可以直接用填写的授权委托人登录名称和密码登陆系统进行修改。请不要再次注册！2 业务操作流程注册审核通过取得钥匙盘后，就可以登录系统进行相关网上操作了。相关业务如下：工作内容对应角色操作流程测绘所根据预测绘成果建立楼盘表，然后由开发企业登陆系统进入客体管理-期楼盘管理-无权利楼盘新建-初审，仔细核对楼盘表中房屋的楼层、房号、面积等数据。如果发现数据有误，点击回退，签署回退原因，提交测绘所重新修改。如数据准确无误，则点击完成，提交到管理部门审核。管理部门对楼盘中人防、物业用房进行审核归档成为合格的楼盘房屋数据即形成后续预售许可、网上签约等业务可引用的客体资源。测绘所开发企业政府管理部门建立楼盘资源预售许可申请进入虚物权-虚物权新建-草拟，调用需要办理预售许可的楼盘房屋资源，填写相关预售许可申请信息，并提交。开发企业对开发企业提交的预售许可申请进行审核，根据业务规范和相关政策法规，对合格的预售许可申请发放预售许可证。政府管理部门审核预售许可及发放预售许可证进入市场监管-期房/现房签约（认购）-期房/现房签约（认购）新建-草拟，进行网上签约（或认购），并提交直至完成。然后直接在网上打印商品房买卖合同（或认购书）。开发企业持已签订的商品房买卖合同到合同备案部门进行备案登记。开发企业/买受人结束合同备案网上签约3 业务操作说明3.1 建立楼盘资源1、 登陆网址：。2、 初次登陆时需要下载并安装钥匙盘驱动，安装成功后将钥匙盘插入主机USB口。3、 输入用户名/密码，登陆系统。注意：如果是初次登陆系统，必须下载安装钥匙盘驱动和客户端组件。拟申请商品房预售许可的房地产开发企业。首先要向西宁市房屋测绘所申请商品房面积预测绘，测绘所根据预测绘成果在系统中搭建楼盘并提交。这时开发企业操作人员登录系统后，在系统客体管理-期楼盘管理-无权利期楼盘新建-初审界面下选中测绘所已搭建好的本企业楼盘，企业对所选楼盘信息进行详细核对（主要包括：面积、结构、房号、用途，人防、物业用房等）。若经初审楼盘无任何问题，签署意见点击提交，交由行政服务处审核归档；若经初审楼盘有问题，签署具体原因点击回退交由测绘所修改。注意：开发企业应当认真核对楼盘数据，确保准确无误！3.2 预售许可申请楼盘资源经行政服务处归档后，开发企业方可申请预售许可。在系统虚物权-虚物权新建-草拟界面下点新增，双击项目，系统将弹出本企业可用于预售申请的楼盘，选中一个楼盘后保存，系统将自动把该楼盘已有数据显示在界面上。此时如果系统显示本企业多个楼盘时，请保留一个楼盘，将其余楼盘清除，并进行保存。在界面只显示一栋楼时，开发企业首先勾选房屋（双击楼盘表），系统默认的是楼盘中所有房屋均申请预售许可，此时开发企业应将不准备销售的房屋上的“”去掉，如人防工程、物业管理用房上的“”一定要取掉。房屋勾选完毕保存后开始补录数据，需补录的数据有：预售范围、预售对象、拟售单价（双击楼栋中的房屋，在弹出窗口中录入，录完保存）。住宅、 商铺等面积和拟售均价（双击楼栋中的详细，在弹出窗口中录入，录完保存）。做完以上工作后，点击“下一步”进入相关证件信息，录入土地、规划、施工等证件信息，保存后关闭。这时该楼盘的预售申请草拟已完成，需要点击提交，签署意见后完成提交，该申请就进入房产管理局预售许可审查审批流程。如果企业有多个楼盘需同时申请预售，请重复以上步骤。3.3 网上签约新取得预售许可证的项目，首先需要开发企业注册申请的授权委托人（也就是该企业的用户管理员）对能够对该项目网上销售的人员进行项目授权。1、 进入交易权属->主体管理->开发企业管理->开发企业授权，进入个人页签。点击相应操作人员记录上对应预售项目权限下的授权项目。2、 在弹出的项目权限窗口中，将该用户有权网上签约的预售许可证号授权给他。保存后关闭该窗口即可。网上签约的操作人员获得项目授权后即可以用自己的用户名登陆系统进行网上签约售房。1、 进入菜单交易权属->市场监管->期房签约->期房签约新建->草拟，点击新增，双击智能录入字段预售许可证号，将该预售许可下的楼盘资源和卖方资源选入，然后点击保存，此时可以看到已经建立的楼盘信息被调入利用，不必再重复录入了。注意：土地坐落必须填写，否则合同上相对应的一栏会出现空白，影响合同备案；2、 点击楼盘表切换到楼盘房屋的图形化界面，将需要签约的房屋 选中。点击楼盘记录切换回楼盘数据界面。此时可以看到房屋信息和卖方信息被调入利用，不必再重复录入了。注意：户型、层高、阳台数、装修程度等合同信息请点击开“房屋”的详细后填写；3、 填写买方信息、价格信息，完善其他信息，并保存。如果一个合同涉及共有人或代理人等，可以通过点击加行，修改一个业务关联的权利人数。注意：买受人地址、联系电话等信息需要在录入姓名后“保存”，界面出现详细后，打开详细后录入4、 点击界面左侧目录树中的上传合同第二部分，将买卖双方在网下约定填写好的合同第二部分进行上传。注意：我局根据房屋登记办法的规定和西宁市的实际，对原建设部商品房买卖合同示范文本中产权登记和预售合同备案的约定条款进行了相应修改，同时增加了预告登记的约定内容。新示范文本分预售商品房买卖合同第二部分和现售商品房买卖合同第二部分两种，操作人员需重新下载并注意区分。5、 点击界面左侧目录树中的打印合同，对合同草稿进行预览。6、 经买卖双方确认合同草稿信息无误后，点击界面左侧目录树中的买受人设置密码，由买受人设置六位数密码，并保存。然后点击右侧界面中的提交按钮，将签约信息提交到下一步骤。7、 进入交易权属->市场监管->期房签约->期房签约新建->归档，再次检查签约信息无误后，点击完成按钮，将网上签约操作完成。8、 完成后进入交易权属->市场监管->期房签约->期房签约新建->反馈，点击相应签约业务的详细，然后点击界面左侧目录树中的打印合同，打印出正式合同，双方签字盖章。合同备案注意：网上签约完成的合同必须合同备案。由开发商持已签订的商品房买卖合同到合同备案部门进行备案登记。合同签订中需要注意的事项：1、无论是正式合同还是认购书，都必须在系统中签订，禁止企业在系统外签订自制的认购书或手工商品房买卖合同。2、合同密码必须由买受人自己设定，操作人员应当主动回避。禁止操作人员私自替买受人设定密码。若举报查实，将在网上通报，严重的取消操作员资格。3、要提醒买受人记清设定的合同密码，将来网上查询、合同撤销等都需要输入密码才能办理。4、操作人员要切实负起责任，认真检查合同内容，不要因为合同打印错误造成合同撤销。同时事先与客户沟通好合同内容，如买受人写谁的名字？不要随意撤销合同。新版商品房网上公示系统对每个楼盘合同撤销情况进行排行公示，随意撤销合同必将影响开发企业和项目的声誉。5、代理销售企业在系统中必须以代理销售企业的名义进行注册、从业。新版商品房网上公示系统将对每个代理销售企业销售业绩进行公示。业务反馈所有业务的最后都有一个反馈界面，用于提供所有该类业务的在办案例信息。通过反馈界面可以查询该类业务的办理步骤、完成状态以及详细信息。附录一：ie浏览器设置1、 允许弹出窗口2、 卸载yahoo助手、3721助手等ie插件。3、 在ie的工具-internet选项-安全中，点击自定义安全级别，将所有ActiveX相关的选项启用。附录二：常见操作说明1. 修改密码进入系统工具-修改密码，录入原密码，然后录入新密码，再次确认新密码，提交即可。2.数据浏览数据浏览的操作按钮界面一般如下，下面具体解释含义。数据总信息：显示了数据的多少，如：共有7条记录。Ø 数据显示行数：用户可以选择所显示的表格数据的行数，如（1-5）。Ø 页面位置：可以显示总的页面数和当前的页面位置，如1/2页，其中2代表总数，1代表了当前页数。Ø 首页，点击【首页】可以直接回到首页位置。Ø 末页：点击【末页】可以直接回到末页位置。Ø 前页：点击【前页】可以看前面一页的表。Ø 后页：点击【后页】可以看后面一页的表。Ø 直接到某页：填入所想去的页面数字就可以直接进入改该页面。Ø 排序 筛选 查询 用于信息查询，见2.3.1.2 数据查询3.数据查询3.1排序对所显示的数据可以按照一定的方式进行排序。如下图所示。方法是首先选择所要排序的内容，然后选择要进行排序的方式，如升序、降序等，最后点击【排序】就可以对所要浏览的数据进行排序。3.2筛选对所显示的数据进行筛选，如下图所示。方法是先选择所要筛选的内容，再选择要进行筛选的方式，如等于、大于、小于、非空等等，然后在筛选方式后面填入要筛选的目标，最后点击【筛选】就可以对所要浏览的数据进行筛选。3.3查询点击“查询”按钮，可以通过输入一个或多个查询条件，点击“确定”进行查询。4.录入规范1、所有汉字必须采用简体中文输入；如：西宁市2、所有数字必须使用半角阿拉伯数字；输入；如:1,2,33、所有符号必须使用半角英文输入；如:,=+4、所有字母必须使用大写半角英文输入；如:A、B5、所有日期必须使用四位年-月-日输入；如：1997-5-286、所有输入的信息中的前、后、中间都不得有多余空格。