中物富能(北京)节能科技投资股份有限公司可行性分析报告.doc

关于组建中物富能（北京）节能科技投资股份有限公司可行性分析报告2009年7月可行性分析报告一、前言2二、建筑节能行业背景和现状2（一）建筑节能简要背景2（二）建筑节能现状简介3（三）市场简况3三、公司成立背景及经营范围3四、公司股本结构4五、企业优势4(一) 政策优势4（二）节能公司股东优势5（三）物业股东的优势5（四）市场拓展资源5（五）新公司团队的能力优势5（六）行业专家优势6（七）融资优势6六、公司目标和愿景6（一）近期目标6（二）中远期目标7（三）公司愿景7七、公司组织结构7八、市场营销8（一）战略目标8（二）战略规划9（三）战略联盟9（四）业务方式9（五）操作计划10（六）盈利模式10（七）业务流程图11九、股东原则及投资回报13（一）股东原则13（二）总体的资金需求13（三）基本回报14（四）增值回报14十、风险和问题14（一）可能遇到的主要风险14（二）主要风险的防范15十一、结束语16一、前言国家大力号召社会不同主体积极参与“节能减排”工作，努力打造“节约型社会”，为能够让此项国策顺利有效开展，国家针对节能行业颁布了许多优惠的政策，促进节能行业的快速发展，近几年节能行业呈现蓬勃发展的良好势头；可节能受益单位如何获得符合自己实际情况的最佳节能改造方案？节能公司如何将高效的节能改造技术向市场推广并受到认可？节能市场如何使国家、社会、单位和个人多方受益等许多问题还没有真正得以解决。而现状往往是真正的节能技术得不到多数客户的认可，有些节能公司有好技术没有资金，在市场上又得不到真正的推广；物业公司又由于服务性质决定其一般不会投资节能设备、设施的建设或改造，而小区的维修基金根本无法满足投资节能设备，以致于大多数社区能耗居高不下、投诉率上升，也影响了物业单位的经济效益。为了解决以上问题，使节能产品和好的节能技术落到实处，需要有一个值得公众信赖的整合型节能服务公司，将优质高效的节能技术进行整合推荐，并引进资金，让好的技术和资金对接物业服务企业来获得较佳的节能效益，使物业公司和社区业主得到真正的实惠。同时也帮助节能技术公司获得市场。新公司在这种市场需求的背景下应运而生，以“优势互补、科技创新、社会责任、行业使命”为企业宗旨，大胆探索出一条物业服务领域经营的新模式、新路径。二、建筑节能行业背景和现状（一）建筑节能简要背景在国家发改委去年年底公布的数据中，“十一五”前两年全国单位GDP能耗累计下降5.38%，仅完成规划目标的26.9%。我国原计划到2010年时，单位GDP能耗比2005年降低20%。这意味着，“十一五”期间节能减排任务将相当艰巨。2008年初，住房和城乡建设部副部长仇保兴在国新办发布会上指出，我国目前有400亿平米的既有建筑，估计至少有1/3、约130多亿平米需要进行节能改造，按每平米改造费用200元算，仅既有建筑的节能改造就有高达2.6万亿元的大市场。 北方地区既有建筑进行改造的市场容量巨大，预计是20003000亿。当年人行营管部与北京市发改委、市环保局共同出台了关于加强“绿色信贷”建设支持首都节能减排工作的意见，鼓励银行类金融机构积极开展“绿色信贷”业务。北京中资商业银行节能减排项目贷款（人民币口径）余额同比增长62.28%，高于同口径各项贷款同比增速49.49个百分点。巨大的市场，新兴的行业，技术的发展，国家的优惠政策等促成节能行业的魅力所在。市场的占有永远属于善于创新的、敢于第一个吃螃蟹的开拓者。（二）建筑节能现状简介1、国内的节能行业出现一些新变化，有一些节能企业投入了大量精力和财力进行节能产品的开发和研制，也有一些节能企业在经营中不断的盲目扩大；虽然有些节能企业在业内已形成规模，可其产品单一，很难在市场上得到广泛的认可和推广，或者无法形成规模化经营，以致无法达到真正的节能目的。如何解决节能企业产品单一问题？如何提升节能产品的质量和技术含量？以及如何提高节能企业的市场拓展能力等都是节能企业面临的问题。2、北京市的建筑在五、六十年代建成的还有许多，这些建筑都到了改造的时期。国家及各企业、事业单位能力有限，还不能投入巨资实施改造，所以对社会投资需求强烈；而城市改造也面临许多不可预知的问题，不可能用拆迁的方式全部解决，许多的物业社区存在的楼房老化，设施陈旧，跑冒滴漏现象严重等，对于节能改造需求迫切；许多物业社区是在经济增长最快速的九十年代修建的，一些物业设备没有节能设计和节能功能，而建筑大多没到楼龄，只能依靠节能改造来延续它的使用功能。3、这种现象是普遍的，今后还会长期存在，问题不会在短期内完全解决，在节能投资方面存在资金及节能成本的问题，谁先投入的问题，但整个社会对节能的需求会更加迫切。物业管理单位也有利用节能来提高经济效益的需求，人们的节能意识也在增强，对于社会资源更加爱惜，今后节能市场的规模是无可限量的。（三）市场简况1、北京市有物业公司2874家，所辖项目超亿平方米。可见其市场容量之巨大。2、北京从事各种节能技术和节能项目施工的公司有数千家。许多节能公司的竞争资源比较单一，或者是经营产品，或是从事节能项目施工，或单一提供节能技术，而全方位节能改造公司却寥寥无几。3、物业单位受产权及经营年限等原因，不愿也不想投入老化设施的改造，导致经济利益减少及居民的投诉率增加，如何选择良好的节能方案及得到优质的节能服务是物业单位现实的需求。三、公司成立背景及经营范围公司由部属行业杂志社、物业管理和节能方面专家倡议发起，引进具有一定实力的投资方，并吸纳部分优秀的物业公司及节能技术公司作为加盟股东共同成立的节能技术投资股份有限公司（以下简称新公司），新公司是一家独立投资主体及资产经营主体，是经营节能项目投资、技术改造、技术服务、产品研发和节能产品销售的企业法人单位。经营范围：节能技术及产品开发，节能项目建设和改造，工程施工技术，培训，商业经营和节能产品销售，技术转让，节能技术和项目投融资及咨询，机械设备安装，维修，零配件供应等。四、公司股本结构公司注册资本为1000万元，于2009年7月30日前出资完毕。股东出资情况如下：（一）发起人股东2家，出资人民币400万元，占股本的40%；（二）物业行业股东1015家，每家出资人民币2040万元（出资40万为董事单位）共计出资人民币400万元，占股本的40%；（三）节能行业股东选510家，每家出资人民币2040万元，共计人民币200万元，占股本的20%。以上股东出资额不足部分暂由发起人股东垫资补足，待吸纳新股东后再将股份转让给新股东。五、企业优势新公司是在充分研究市场的基础上，集合了社会各方面的优势资源，经反复论证才筹划组建起来的，它具有其它社会节能企业不完全具备的优势，具体分析如下：(一) 政策优势近几年随着国家对“节能减排”的重视，对节能行业所涉及的水、电、气、热等制定了许多产业优惠政策，如供暖和节气都有具体的补贴，其它节能项目的补贴政策正在研究制定中不久也会陆续推出。政府补贴是公司利润的一部分，可以得到节能产业政策的支持，对企业的发展壮大有重要的意义。具体的政策例如：2008年8月20日，北京市财政局、北京市市政管理委员会关于印发北京市供热系统节能技术改造财政奖励资金管理暂行办法的通知中第八条：根据改造项目供热节能量和节能技术改造总投资实行一次性资金奖励。项目奖励资金额不超过4.5元/平方米。奖励资金额计算公式如下：奖励资金额=（节能量奖励标准×节能量）+（节能技术改造总投资×30%）。节能量奖励标准为在节能量检测采暖季每节约1千克标准煤奖励0.4元。投资控制额度按照项目供热面积不同执行以下标准：供热面积在5万（含）以下的项目，投资控制额度标准为10元/ ；供热面积在5-10万（含）的项目，投资控制额度标准为8元/ ；供热面积在10-20万（含）的项目，投资控制额度标准为6元/ ；供热面积在20万以上的项目，投资控制额度标准为4元/ 。（二）节能公司股东优势目前加入的节能公司股东从事供暧行业的，因拥有独特的节能技术，施工改造的利润率在节能行业中是比较高，好的项目平均可达到2030，高的可以达到50%。节能行业股东在行业内具有较高的知名度，管理和技术团队较完善和精干，行业经验丰富，企业都有较强的资金实力，经营业绩都比较突出，属下都有较多的节能项目在运行。这些股东单位的优势可以帮助新公司在一个较高的起点来进入节能行业，缩短了适应的周期，可以很快地进入项目运作，并把成熟的运营管理经验植入新公司，新公司从开始就具有了行业先进的组织运营能力，成为企业经营盈利的保证。（三）物业股东的优势 1、这次加入新公司的物业行业股东总计约有2000万平米的物业管理资源。由于以入股的形式加入，增加了利益的结合，形成了风险共担利益共享的机制，股东可以利用各自的优势，为新公司提供一些有较好盈利空间的项目，这是新公司重要的核心优势之一。2、物业股东在企业和行业有着一定的号召力，是新公司发展壮大最宝贵的财富。（四）市场拓展资源 新公司借助部属行业杂志媒介的影响力，以及杂志社在全国200多家具有一级物业资质资格的协办单位；为下一步开拓京外市场，奠定一定的基础。同时成立行业杂志建筑节能专业委员会也为新公司提供更多的客户资源和信息收集，这是新公司有别于其它节能公司最大的不同点。（五）新公司团队的能力优势 节能行业股东设计由供暖、制冷、电梯、照明、太阳能等行业的专业节能公司组成，集合了节水、节电、节气、供暖、制冷、照明、电梯、太阳能行业的最好的节能技术，这些公司都拥有自己的专利技术并按章程约定以无偿的方式授权给新公司使用，新公司将承接社区整体的节能项目，可以为物业单位的节能改造提供最优最专业的整体实施方案，在保证节能效果的情况下还可以最大限度的降低改造的成本，新公司集中了北京节能能行业最好的专业人材、管理经验和技术能力并以专业化的节能运营服务争得客户的认可，同时还可以多种组合方式获得更多的节能项目。 新公司集中了建筑节能行业优秀的资源，同时也正在筹建最佳的管理团队，新公司成立后将由节能公司和物业公司选派优秀的技术和市场管理人员具体实施日常项目运作，每名团队成员的背后，都拥有一家品牌企业成功的经验和智慧，所有的经验和行业积累都可以无偿的使用，这是其它任何单一的节能公司无法比拟的。（六）行业专家优势新公司集合现有物业行业和节能行业的专家，并聘请清华大学及行业研究所的专家人员，共同成立节能专家委员会，为新公司提供创造性的节能技术咨询与政策指导。拟今后要逐步制定水、热、气、电、供暖、制冷、电梯、照明等专业的节能标准，通过节能项目施工、验收标准，产品技术、样板项目上树立权威。（七）融资优势新公司管理团队具有投融资方面的经验，曾有与世界银行、摩根斯坦利、嘉吉私募投资基金以及国内专业银行等洽谈合作的经历，与金融投资机构的密切合作可为新公司提供强大的资金后盾，对新公司的价值提升带来重要的帮助。综上所述，这个集合体是节能行业内最具竞争力的组合，其集合了最好的技术和产品、专业的行业经验、广泛的物业人脉资源、国家相关政策的支持、媒介影响力的支持、有广阔的市场前景、具有融资的经验和能力、聚集各种行业人才资源等加之优良的管理团队优势，组合配置为新公司服务，保障新公司持续稳健的发展。六、公司目标和愿景 （一）近期目标1、新公司组建完成股东的募集，招开股东大会，制定公司章程，完成公司组织架构，确定公司的经营方针和业务计划。2、创建示范工程在物业行业股东中寻找合适的物业社区，集中优势资源，创建示范工程，总结宣传推广。3、形成知名度加强社会宣传，聘请权威的技术顾问，加强同国内外先进技术的交流与合作。在行业内创建既具有技术能力又具社会影响力的节能服务公司。4、投资见效2009年内实现节能改造建筑面积约100万平方米，产值1000万元，利润100万元（按10%利润率计算）。（二）中远期目标1、五年内业务规模要达到亿元，年利润逾千万元。2、三年内达到改制要求，五年后力争上市。3、成为中国节能产品和技术的领先者。（三）公司愿景1、做中国社区最受业主尊重的全面节能专家。2、做中国物业伙伴的全面节能服务商。（具体业务计划参见市场营销中）七、公司组织结构（一）新公司依靠行业媒介，借助媒介传媒的市场渗透力达到营销推广节能技术和产品、宣传典型项目的目的。（二）物业行业股东也由其主要管理人以自然人的身份入股，解决了企业加入但领导人不支持的问题，实现了公司治理结构的优化，可以快速对接和适应形势和市场的变化。（三）总经理单位由北京市节能行业的龙头公司华通热力集团担任，目前在北京有110个节能项目在运营，资金实力和行业管理经营经验十分丰富。（四）设立项目招标专家组，集中一批国家一级物业管理企业的工程专家及技术领导。（五）新公司组织架构为：股东会董事会监事会股东董事长董事总经理行政办公室副总经理副总经理副总经理财务部市场拓展部项目招标部技术调研部工程管理部副董事长八、市场营销新公司的经营战略总则；集合资源，分类梳理，专业售卖，公开招标；强化合同，样板先到，模式复制，多方共赢。（一）战略目标1、2009年经营目标100万平米，投资约1000万元，扣除各种费用（包括融资成本），每平米应可以产生1元的纯利润，实现利润100万元；社区综合节能项目投资成本约为每平米10元左右，每年可产生2-3元的收益，除留给物业公司的节能效益外，新公司至少可得到约1元/平米的纯利润。时间 项目经营目标（平米）营业收入（元）利润（元）2010年300万3000万300万2011年500万5000万500万2012年750万7500万750万2013年1000万1亿1000万可拟定：2013年达到年利润1000万，注册资本3000万元以上，力争在创业版成功上市。2、利用三年的时间把新公司打造成京城最具知名度的节能服务公司，力争市场占用率达到20%。3、以物业公司股东为基地，通过社会关系扩大合作的空间，吸纳更多的物业企业成为我们的投资者或合作者，在北京实现每年增加100个节能改造项目的目标。（二）战略规划1、三年内完成对北京市场的营销目标，即拿项目数量第一，成为北京市节能行业领先企业之一。2、三年后利用北京市场的成功经验，择机分别在上海、广州、深圳建立分支机构，并将此运作模式复制推广到全国。（三）战略联盟 新公司的发展将本着求同存异，广泛吸纳的原则，最大限度地集合合作伙伴。设计以三种形式同各类企业或个人建立商业联系。1、紧密型合作（加入成为公司股东）。有选择地聚集全国知名的、有规模优势的物业公司和节能技术公司加盟成为股东，把在经营思想和管理思路上具有共同点作为重要的选择条件。核心层成员为新公司前期的市场立足提供业务基础。2、半紧密型合作（有条件加入成为公司股东）。对于认同新公司经营理念，并积极参与公司业务的节能技术公司或物业公司，在与其合作达到一定规模并经公司股东会同意，作为具有优先权的股东加入公司（对公司的经营不具有表决权）。 3、松散型合作（具体项目合作）。对于一些中小型物业单位及全国各地节能技术服务及产品生产商、各类节能施工企业，凡有意加入新公司的，经一定的程序都可成为新公司今后业务的合作者，经过节能专家审核、分类、签订合同后都可以成为我们今后的供应商，在节能项目实施中发挥各自的供应特点和作用。（四）业务方式公司所有业务方式都是围绕物业建筑展开；1、 物业行业股东单位每年要给新公司提供一定数量的节能改造项目，此类核心股东拥有对新公司利润的分享权和重大事件的表决权。2、 非股东单位 新公司的目标是五年上市，每年要有一定规模的业务增长指标，发展更多的非股东物业公司，拓展客户市场也是重要和关键的工作。（1）由于各种原因，没有成为第一批物业行业股东的；但对新公司认同并有积极的参与愿望，可以通过开展业务合作的方式吸纳，由这类公司或个人提供的节能项目所产生的利润经其本人或其单位同意，可转成入股金，所购股份将按新公司股东占股比例顺序依次转让，并需要溢价购买，此类股东只享受入股金保值增值权力没有表决权。（2）由于各种原因无法成为我们的股东单位；但对新公司认同或并有积极参与的愿望，可与新公司开展节能项目合作并吸纳成为行业媒介建筑节能专业委员会成员参与新公司组织的各种活动。（五）操作计划 对于2009年的业务拓展拟制定“一个目标三个步骤”的工作方针：1、一个目标2009年在北京地区实现十个示范性的节能改造项目的目标，明年在京城要完成100个节能项目。2、三个步聚第一个步聚：利用1个月的时间对物业公司股东的信息收集包括各下属单位的耗能设备及消耗情况。第二个步聚：利用1-2个月的时间委派节能公司股东对重点单位进行调研和项目分析并作出分析报告。第三个步聚：利用2-3个月的时间开展合同的谈判、招标及施工和安装。（以上工作可交叉进行今年无法实施的项目可为明年的目标作前期的准备）（六）盈利模式新公司把赢利作为最终的目标，把为股东创造利润作为重要使命。短期内的盈利方式有以下三种： 1、新公司直接投资节能改造项目。通过收集信息，组织节能专家进行项目调研论证，以资金安全为原则对于节能空间大、盈利预期好、投资效率比较高的项目由新公司利用股东募集资金及融资资金直接投入。采购分包采用严格招标程序，比质比价，压缩成本最大限度扩大利润。2、节能公司投资：对于物业行业股东提供的节能项目无法清晰判断盈利前景，以对股东负责的角度出发，采用招标转包的形式交由节能公司投资操作，新公司按工程合同额收取10%的管理费（初定）。3、物业公司自投资的项目。由新公司利用自己的优势资源承接下来后，通过招标转包给节能公司，新公司依据项目情况收取差价或按工程造价收取一定比例的管理费。节能行业是一个利润回报较高的行业，单项平均投资按每平2-3元计算，投资回收期在1年左右，而合同期一般是三年到五年，许多项目可以当年收回投资，后几年合同期几乎都是纯利，所以好的节能项目及节能产品都能得到极好的投资回报。新公司初期可以选择一些质地较好的、利润丰厚项目投资，第一年主要是收回投资，以后二到三年盈利减去维护成本都可能达到30%-50%，这是这个行业的特点决定的，如果选择项目准确的话，盈利还可能更高。（七）业务流程图1、节能行业通用流程图节能效益分享及收款系统及设备的基本情况运行状况调查测定当前用能量安装设备，实施节能改造，确认节能效果并开展售后服务工作洽谈商务条件，正式签订合同调查方法基本情况调查内容对节能效果作出承诺或现场测试提供具体的节能改造方案及投资分析报告出具节能项目建议书调查客户基本情况问卷调查现场采集投资回报分析：包括总投资和预期的节能收益、收回投资的周期等节能空间、采用的节能方法客户现状描述工程实施计划，售后服务措施判断目标客户，递交业务资料，达成初步意向2、新公司业务流程图新公司接触节能改造项目出具改造方案验收委托节能公司调研设备及能耗情况签定合同出具可行性分析报告委托节能公司施工安装合议认可新公司联合物业公司节能调研新公司同物业公司基础状况、改造方案、节能空间、工程造价、技术细节、回收周期新公司利益再分配运行维保新公司同物业公司洽谈节能效益分享、能源托管、运营托管支付节能公司运行维护费用收益分享形式九、股东原则及投资回报（一）股东原则民主集中的原则，有为有位的原则，公开规范的原则，有进有出的原则，规定回报的原则，吐故纳新的原则。（二）总体的资金需求 1、初期注册资本为1000万元，力争利用各种形式的融资方式在2013年达到5000万元。2、公司注册时间拟定为2009年6月30日至7月15日。股东注册资金以现金的方式足额出资。（入股形式与入股金参见股本结构）（三）基本回报（物业行业股东）1、2009年度不要求公司分配利润（根据节能项目业务周期规律）；2、2010年度股东的回报率按不低于入股金额10，股东在不要求分配当年应得利润的情况下，另再支付相应的利息（按入股金总额的银行年贷款利率计算）；3、2011年度股东的回报率按不低于入股金额15，股东在不要求支付当年应得利润的情况下，另再支付相应利息（按入股金总额的银行年贷款利率计算）；4、2012年股东回报率以当年股东会决议另行制定，但不能低于入股金的20%；5、2013年开始，股东回报按公司实际运营业绩及董事会决议执行；6、股东要求退股的，公司全额退还入股金并按以上约定支付相应利息；当公司在上市改制时，物业行业股东要求以上市公司股东身份继续保留的就不在享有以上入股金保值增值的特别权利约定，按章程规定享受权利和承担义务。（四）增值回报给物业公司股东提供的投资收益是入股金的保值增值，年回报率按以上基本回报规定执行；节能公司股东除可得到业务的便利外，按公司章程规定享有相应的应得投资回报。股东退出可得到入股金以及年贷款利息的支付。新公司最终的目标是在创业板上市，如果上市也将为股东创造更丰厚的回报。十、风险和问题作这一家新成立的公司，前期的困难和问题是多种多样的，从企业经营和发展的角度讲今后也存在着多种风险，这是每一家新企业都要客观面对的难题。（一）可能遇到的主要风险作为一家新成立的公司它将面临的是多种系统风险，具体来讲主要有以下几种；1、政策风险：国家对节能行业相关政策的调整,由此可能带来的对盈利的影响。2、经营风险：经营团队如何保证业务的正常开展，如何保证业务量和达到盈利目标。3、市场风险：对于市场变化的防御能力，经营模式的适应能力和市场认可度。4、行业风险：本行业发展所处的兴衰阶段及对未来行业容量的预判。5、资金风险：项目后续资金的补充能力对于整个经营的影响。6、管理风险: 管理运作过程中判断失误等主观原因影响的企业经营。7、股东风险：由于股东意见和行为的不当给公司带来的风险。8、项目签订风险：项目投资或签订后由于各种问题给公司带来的经营风险。（二）主要风险的防范1、政策风险国家对节能行业的相关政策支持程度较强，虽然对不同行业的支持力度有所不同，但从国家的政策来看是偏暖，至少在较长的一段时间内不会出台抑制节能行业的法令法规，应肯定新公司应不会有国家行业政策方面的风险。2、经营风险（1）、选择有丰富行业管理经验的人领导企业，加强经营管理的透明度。（2）、以科学的严谨精神对项目作出决策，控制过程要有多方论证。（3）、建立控制成本机制，把项目风险控制到最低水平。利用新公司的资源优势保证业务的顺利开展，保证业务量和企业盈亏控制。3、市场风险（1）、节能行业现处于发展上升期，有足够的发展空间来满足业务的开展。（2）、新公司会面临几个方面的市场风险，新公司业务来源短期是依靠股东公司提供，节能技术也是节能公司股东授权，对于盈利控制也需要时间来积累，建立市场知名度也有一个过程，经营模式也需要经过市场的考验。4、行业风险节能行业发展速度很快，整个行业暂时没有系统风险，目前立足需要的基础是核心技术及客户资源，同时也要有稳定的项目来源，节能公司能否把握行业的核心技术和领先地位，在竞争中处于优势的程度是考虑的主要问题。5、资金风险由于资金周转变慢和业务规模扩大后带来的资金压力，节能改造项目需要较大资金投入，融资能力决定今后业务的规模和发展的空间。应对的措施主要有：第一、在选择项目时尽可能选择投资周期短，安全性较高的项目，提高资金的利用率；第二、灵活运用节能公司的资金及物业公司的资金来进行项目改造，新公司利用加收管理费来增加盈利；第三、融资方式、利用国际投资机构的投资来增加资金的支付能力；第四、利用扩股的方式，在股东同意的情况下增加股东及吸纳股东的再投资。6、管理风险 新公司管理层人选科学配置、公司章程的坚决执行及董事会功能有效发挥，建立有效的管理制约机制，以规范的制度方式有效地回避管理方面带来的人为风险。十一、结束语新公司选择一个朝阳的行业，有国家的相关产业政策的支持，有较好的政府层面的资源，集中了有代表性的物业单位，组合了节能技术优势，吸纳了专业技术人员和节能行业的管理精英，对于整个节能行业有正确的理解，重视风险的防范和规避。集合上述特点新公司立足节能市场是充满信心，但如达到上市的要求还有许多的问题需要克服和解决，也需要股东的支持和理解。相信在国家快速增长的经济环境下，新公司借助多方优势定会创造出优良的经营业绩并为节能行业提供更多的社会价值，为股东带来丰厚的回报。