中原大连市场报.doc

2009年大连市场年报大连中原市场研究部2010年1月15日市场综述2009年在经济复苏以及政府一系列刺激政策下，房地产市场全面飘红，无论是可售量还是成交量都创历史新高，价格也突破壁垒，万元产品随处可见，然而2009年下半年二次房贷的从紧，尤其是年底部分优惠政策的取消，以及政府对房地产市场再次严控，以抑制房价过快上涨，使市场唱衰声再响， 对2010年需求市场会有一定影响。但整体来看，虽然目前出口有所恢复，为政府稳定房地产市场带来一定的信心，但毕竟还没有恢复元气，2010年依然将以扩大内需为主，因此房地产作为拉动内需的主要手段，对房地产市场垂直打击的可能性不大，但适当调整还是在所难免的。供应方面，虽然目前住宅市场有较大的存量和潜在供应量，且2009年政府更是加大了土地供应，但受工期等因素的影响，2010年上半年很难大量入市，其主要集中在下半年入市。且从市场上看，2010年将有诸多品牌项目开盘或续推，大连住宅市场将进入房地产发展新时代，高品质物业将逐步成为市场主流，必然带动大连房地产住宅市场价格的进一步上涨。随着城市化建设的加快，必将带动人口的大量涌入。大连基础设施的建设，尤其是地铁、新火车站的开工建设，也极大的拉动了其周边楼盘的价格上涨。届时会进一步打破价格壁垒。不过上涨幅度会有所减少。因此2010年大连房地产市场总体向好，但受政策等方面影响，单月会有所波动。中原市场研究部名词解释就本报告中所涉及的相关房地产术语，注释如下：推 出 量：从取得销售许可证起到统计日期，项目实际推出的建筑面积。成 交 量：从取得销售许可证起到统计日期，项目实际售出的建筑面积。存 量：已经开工建设，但未推出市场的建筑面积。潜在供应量：项目中还没开工建设的建筑面积。项目总销售率：项目总销售套数/项目总套数。潜在地块：市内四区土地为招拍挂土地，新城区土地为招拍挂土地结合中原市场研究部掌握的土地信息。储备地块：未开发地块。 剩 余 量：已开发项目的剩余供应量。储 备 量：未开发土地的总建筑面积。外地客群：以常用手机号码所在地为准。1、宏观市场动态分析1.1、大连市经济环境分析1.1.1、近年来大连市经济发展水平分析（数据来源:大连市统计局）（数据来源:大连市统计局）Ø 近年来大连市的国民经济一直保持健康、持续、稳定的发展势头，经济发展连续保持两位数以上的高速发展。2004年开始大连的经济发展步入了新的一轮增长行情。2008年虽然国际形势产生动荡，但2008年的GDP依然达到了前所未有的3858.2亿元，值得一提的是从微观环境上来看，受宏观调控影响，大连出口受到一定程度的冲击，房地产开发节奏和周期上有所放缓和推后，全年GDP增幅减慢。Ø 由于大连目前还是以制造业为主，而且主要发展软件业、贸易和旅游业，在金融危机影响下，也受到一定的冲击，虽然生产产品多为以前的订单，使2008年GDP依然保持了上涨趋势，但对2009年将会有所影响。Ø 不过大连GDP连年位于全东三省第一，是东北三省吸纳力最强的城市，对房地产有直接促进作用，而随着东北老工业基地的建设及东北亚国际航运中心的形成，整体向上的发展态势不会改变，作为房地产发展基础的经济大环境良好。（数据来源:大连市统计局）Ø 大连市固定资产投资额也连续几年持续保持上升态势，从2005年到2009年，上涨了194.73%，近几年平均增长幅度在30%。Ø 2008年经济危机席卷全球，外商投资总额增幅大幅下滑，在进出口遭受冲击的情况下，房地产已取代出口，成为当前扩大内需“利器”。随着2009年经济的复苏、大连老工业基地的快速发展，以及大连吸引外资力度的进一步加大，外商投资额快速增加，而房地产开发投资作为固定资产投资的重要环节，反映了投资者对城市发展的信心。（注：消费性支出为09年前9月数据。数据来源:大连市统计局）（数据来源:大连市统计局）Ø 2005-2009年，大连市的城市居民人均可支配收入增长了58.99%，年均增长11.8%。Ø 人均可支配收入及消费支出的高速增长，证明了大连市居民较强的经济实力。Ø 大连的居民消费水平在全国位于前列，并且良好的投资环境也不断吸引外地人员来连进行投资置业。Ø 经济收入和消费支出的持续增长为房地产消费奠定了较为坚实的基础。（数据来源:大连市统计局）Ø 近几年大连人口数量逐年增加，2005年以后人口增长速度明显加快。而且规划中，到2020年大连人口要达到1000万人。Ø 大连是东三省唯一曾被评为最适宜人类居住的城市，气候条件十分优异，随着城市竞争力的加强，吸引外来人口能力也日益变强，成为全东北人民的首选置业城市，加之经济快速发展，必然催生改善居住环境的强烈需求，房地产的居住属性得到强力支持。可以预测未来大连房地产市场的刚性需求也会不断增长。Ø 旺盛的需求在折射出楼市的“热度”的同时，也支撑了大连房地产市场整体价格的快速上涨。1.1.2、产业结构特点对房地产的影响分析（数据来源:大连市统计局）（数据来源:大连市统计局）Ø 对于大连市来说，由于东北老工业基地的建设，东北亚国际航运中心的加快落实等一系列利好政策，今后我市在第二产业和第三产业的金融、贸易、货运等方面都会有长足的发展。目前来看，第三产业所占的比重与第二产业所占的比重差距较小，这说明城市产业结构较为合理，城市经济成熟发展。Ø 因自身所具有的地理优势和政府规划的引导，大连正努力向旅游、贸易、金融、软件业等科技型、精细轻工产业的经济模式发展。近年来大连一直在发展高科技及软件产业，这两个行业的发展将对大连经济推动起到不可估量的作用，下一步，大连的装备制造业也会进入一个高速的发展势头。由此推断，新生的公司、企业将不断扩大，商用设施需求将进一步加大。Ø 大连支柱产业主要由石油化工、造型、装备制造、信息产业、旅游业和轻型工业组成。其中，石化、造型、装备制造和信息产业被誉为大连市四大支柱产业，发展快速稳定；旅游业作为大连传统强势产业一直保留至今，更有发扬光大之势；2010年信息产业将成为大连市第一大支柱产业；在“振兴东北老工业基地”的春风下，食品、服装等轻型工业将成为大连新的增长点。Ø 目前，已有来自美国、德国、日本、韩国、瑞典、芬兰、以色列、新加坡、加拿大等国的超百家外资企业入驻大连，其中世界500强企业有：德国大众汽车、泰国正大控股、丰田工机科技中心（大连）有限公司、德国FEV（中国）发动机技术有限公司、美国微软软件开发、花旗银行软件开发、星巴克咖啡、日本THK投资公司、百安居建材超市、法国乐华梅兰建材超市、瑞典宜家家居、日本住友电装软件开发、Intel、通用电气（GE）、IBM、惠普、戴尔、爱立信、埃森哲、SAP、索尼、松下、诺基亚等著名公司共84家。其企业大量中高层管理者，成为大连市中高端产品主力客群之一。Ø 另外，中国企业500强中的大连本地企业也不可小觑，如大商集团有限公司、西太平洋石油化工有限公司、东展集团有限公司、万达集团股份有限公司、冰山集团有限公司等。Ø 企业的大量入驻，以及以服务业为主体的第三产业快速发展，增强了大连的城市竞争力，对我市经济增长具有较大贡献，并带来大量的人口需求，而人口数量的增加，将导致住宅需求大量增加。1.2、政策法规及其影响1.2.1、国家出台政策表一：2009年国家出台政策一览表政策名称颁布日期实施日期颁发单位调控目的国家税务总局关于进一步加强税收征管工作的通知09.2.26各地具体实施意见于2009年3月31日前报总局；年底前将全年执行情况向总局报告国家税务总局要求各地税务机关对包括个税、企业所得税和增值税在内的主要税种加强征管，堵漏增收关于加强税种征管促进堵漏增收的若干意见09.4.29国家税务总局进一步推动国家税务总局关于进一步加强税收征管工作的通知的落实，确保2009年税收收入增长预期目标的实现，加强税种征管、促进堵漏增收全国工业用地出让最低价标准实施政策进行调整09.5.11国土资源部扩大内需促进经济平稳较快发展，更好地履行部门职责，充分发挥地价政策在宏观调控中的作用 固定资产贷款管理暂行办法征求意见09.5.19银监会强化贷款的全流程管理，保障信贷流向实体经济关于切实落实保障性安居工程用地的通知09.5.2009.6.30之前完成未来3年保障性住房用地供应计划的制定国土资源部禁止借保障性安居工程之名，以划拨方式取得土地后改变用途用于商品住房等商业性开发；未按期交房禁止购地2009-2011年廉租住房保障规划09.5.22住房和城乡建设部解决城市低收入家庭住房困难，扩大内需、促进经济平稳较快增长3种无偿受赠房屋情况免征个税09.5.2509.5.25财政部税务总局规避假赠真卖，堵塞税收管理漏洞，避免钻空逃税情况发生公布固定资产投资项目资本金比例调整结果09.5.2709.5.27国务院保障性住房和普通商品住房项目最低自有资金比例从35%调低至20%，其他房地产开发项目最低自有资金比例从35%降为30%限制用地项目目录（2006年本增补本）和禁止用地项目目录（2006年本增补本）09.11.10国土资源部防范大开发商拿地垄断，打击囤地关于进一步加强土地出让收支管理的通知09.11.18财政部、国土部等五部委遏制“囤地”和“炒地”1.2.2、大连出台政策表二：2009年大连出台政策一览表政策名称颁布日期实施日期颁发单位调控影响房屋土地登记11项便民措施09.01.1209.01.12国土资源和房屋局为贯彻房地产新政，方便群众购房优化土地出让7条新政09.01.1209.01.12国土资源和房屋局促进本市房地产市场平稳健康发展大连市经济适用住房管理办法09.01.1209.02.01大连市政府确保真正困难家庭申购经济适用住房大连市房地产诚信网管理办法09.2.1609.10.29大连市建委组织市国土房屋局、市规划局、市工商局等13个市政府相关部门规范房地产开发经营市场秩序大连公积金年内可省内异地贷、推出经适房贷09.02.19年内公积金管理中心提高我市房改资金利用率和收益水平建公共停车场不收土地出让金09.4.28大国土房屋为了营造安全、畅通、有序、文明的交通环境，有效缓解和逐步解决我市的停车供需矛盾，鼓励社会投资，加快公共停车场（库）建设二手房交易税费减免政策延至年底09.5.19国土资源和房屋局保持大连市房地产市场继续回暖的态势，促进房地产市场长期平稳发展大连银监局关于进一步明确二套房贷款政策的通知09.6.2住房和城乡建设部稳定房地产市场，抑制投资需求大连市经济适用住房货币补贴实施方案09.7.2609.7.26市住房保障中心确保低收入家庭购房，促进房地产市场长期平稳发展大连市实施<物业管理条例>办法09.7.3109.10.1市人民政府明确小区企管、公共部分的收益，物业费交纳等问题大连市地方税务局关于整顿房屋出租税收秩序的通告09.9.28地税局如能很好执行，大连住宅租金将有所增长，迫使部分客群转入购房人群大地税告【2009】5号09.12.102010.1.1地税局取消二手房营业税优惠【中原点评】Ø 2009年在经济复苏以及政府一系列刺激政策下，房地产市场全面飘红，无论是可售量还是成交量都创历史新高，价格也突破壁垒，万元产品随处可见。虽然2009年下半年，二次房贷再次从紧，政府对开发商拿地面积进行控制，且拿地首付资金提高到50%，以遏制房价的过快上涨，但从市场情况来看，二次房贷的突然收紧，在一定程度上，抑制了部分投资需求和改善需求，但由于大连购房主力依然是以自住型刚需为主，房地产市场较为健康，影响十分有限，从大连下半年需求市场依然旺盛窥见一斑。而拿地首付比例的提高，对开发商资金要求更为严格，未来中小规模开发商将逐步退出市场，资金雄厚的品牌开发商成为市场主力，必将带动价格的进一步上涨。Ø 而且在2008年金融危机的影响下，进出口受到较大冲击，房地产已取代出口，成为当前扩大内需“利器”，虽然目前出口有所恢复，为政府稳定房地产市场带来一定的信心，但毕竟还没有恢复元气，2010年依然将以扩大内需为主，因此房地产作为拉动内需的主要手段，对房地产市场垂直打击的可能性不大，但适当的调整还是在所难免的。1.3、大连市房地产开发环境分析1.3.1、05-08年大连市房地产开发规模分析（ 以上数据反映的是整个大连地区 <包括卫星城区和北三市> 的走势 ）（数据来源:大连市统计局）Ø 2004年受到国家宏观调控的影响，在“严把地根”等政策的打压下，住宅推出量有所萎缩，2005年推出量又恢复到正常水平。2006-2007年土地得到释放，施工面积大幅上涨。2007年市场的火热，也点燃了开发商的拿地热情，并加快入市脚步，以期待在2008年取得更高的效益，这也是2008年施工量大幅上涨的原因，但2008年房地产市场趋冷，影响了开发商开发的心理预期，2009年上半年施工量快速下滑，不过随着市场的回暖，下半年施工量开始增加。Ø 房地产竣工方面，基本保持平稳，没有过大的波动，近几年平均年竣工量在400-500万平方米左右。2008年市场的不景气，使开发商无论是在开发节奏还是放盘节奏上，都比较缓慢，导致2009年商品房竣工量大幅下滑，在2009年房源快速消化的情况下，诸多项目后续供应不足，这也是导致目前可售量下降的主要原因。1.3.2、05-08年销售量及空置情况的分析（ 以上数据反映的是整个大连地区 <包括卫星城区和北三市> 的走势 ）（数据来源:大连市统计局）（ 以上数据反映的是整个大连地区 <包括卫星城区和北三市> 的走势 ）（数据来源:大连市统计局）Ø 2002年以来，大连住宅市场整体上处于高速增长的态势。房屋销售面积、销售额快速增长，而商品房空置面积逐年下降。究其原因，首先是大连的城市魅力，吸引了众多外省及外市人群来连置业、投资，同时还在吸引着大量的人才进入大连发展，而自身经济增长也使得城市化进程进入了一个新的发展阶段。Ø 而2008年紧缩投机性信贷需求的政策，以及金融危机的冲击，销售面积和销售额都出现了下降趋势。高端项目客户多数对于信贷政策变化的敏感性不强，销售差异主要区别在项目自身质素上，而总体销售量的减少主要是投机性需求和部分中低端项目中的二次置业行为被打压，中低价位房中部分项目的刚性需求也产生了观望情绪，致使2008年空置量攀升，大量房源结转到2009年。虽然2009年空置量数据还没有披露，但由于2009年剩余房源被快速消化，预计2009年空置量会呈现下降趋势。1.4、城市建设及规划概况1.4.1、市政发展规划计划情况和完成情况表三：2009年大连市内四区主要发展规划计划一览表分类时间事件市政发展规划09.1.2东港新区将建成“维多利亚港”09.2.14前革村将建大型住宅区 09.3.13沙区11个地块拆迁改造建新居09.5.25凌水湾在建另一个“星海湾”09.6.194500米天海临时围堰合拢，东港商务区改造招商全面启动2009.8.25金州将规划建设6个港口码头2009.9.23大连湾70平方公里被纳入临海装备制造业聚集区统筹规划，上万平大市场启用2009.12.5五个一工程新增8000停车位200912.23我国首个群岛型国际旅游度假区建设进入实施阶段200912.23今年新建改造市场超100万平配套设施09.2.14老虎滩渔人码头7月份竣工09.3.26甘区9万平土地建三公园09.5.16泉水开建我市首座“双层”公园09.6.14营城子污水处理厂一期工程开工，要建500万平住宅09.6.30西北路绿波人行天桥主体完工2009.7.7胜利路动迁改造正式开始2009.7.20太原街改造预计8月3日完工2009.8.19西安路东侧规划立体停车场2009.10.26上海红星美凯龙落户甘井子2009.12.23在建的东港商务区一多半的面积建广场、公园等道路交通09.1.8轻轨8号线一季度开工（ 河口至羊头洼港）09.2.18锦绣至双台沟线二期工程开工建设，预计9月底竣工。09.2.20快轨4号线将走“北路“抵旅顺09.5.9202路轨道线路延伸工程正式开工2009.7.8旅顺中路鞍子岭隧道通车2009.7.25举行地铁奠基仪式，工程8月中旬开工2009.8.9东联路主体工程完工，9月1日竣工通车2009.8.21新红凌路9月份全线开通2009.8.27解放广场立交桥延伸工程明年动工2009.9.27环黄渤海滨海大道全线通车2009.10.10国内跨经最大同类型悬索桥庄河开建2009.10.27沈大线铁路桥桥体完工2009.10.28三层蝶式立交桥落户开发区2009.12.3明年拟投52.36亿做好47项城建跨海大桥，新机场20090.12.4进岛疏港高速明年7月通大连房地产动态09.6.28恒基兆业集团在我市寻求地产投资2009.7.8泉水将再建一经济适用房小区2009.7.9大商超市进驻幸福E家2009.9.23沃尔玛超市签约东特星中环广场2009.9.29明年我市新建住宅八成实现智能化2009.12.2星海湾金融城雏形初现200912.3庄河将建百万人口新城市200912.11明年甘区全力打造六大功能区体育新城新火车站，商圈先雏形2009.12.15海韵广场起15公里跨海通道将直达开发区【中原点评】Ø 2008年金融危机席卷全球，进出口遭到很大冲击，于是扩大内需成为2009年保增长的主要手段，其中修桥铺路和房地产又是重中之重。房地产已经取代出口，成为当前扩大内需的利器。Ø 再加上大连城市化进程的进一步加快，大连城市配套建设，尤其是道路交通，在2009年有了较大投入。虽然2009年经济得以恢复，但远没有恢复元气，2010年继续以扩大内需为主，而且大连政府报告中指出，2010年大连将加快城市化建设，初步安排城市交通项目212项，总投资额903.7亿元。Ø 大连基础设施的建设，尤其是地铁、新火车站的开工建设，极大的拉动了其周边楼盘的价格上涨，而且城市化建设的加快，必将带动人口的涌入，因此2010年房地产市场发展前景依然比较乐观。2、大连市内四区土地市场分析2.1、大连市土地状况与特征分析（注：此数据包含上年结转量。数据来源：大连中原市场研究部）Ø 2004-2005年受土地大限影响，市场出现衔接不足，2006年土地市场全面释放，并创当时的历史最高点，2007年走向平稳。Ø 2008年上半年，在政府严控房地产信贷安全、严查土地出让和打击囤地等严厉的调控之后，上半年土地供应量明显萎缩，但房地产市场的严重下滑，迫使政府出台了一系列救市政策，土地市场也在下半年大幅释放，且由于2008年有2块2007年遗留出让土地成交，因此供销比达到104%。Ø 在诸多优惠带动下，压抑1年半的需求在2009年集中放量，供需矛盾进一步加剧，房价也呈现“报复性”上涨，为缓解这一矛盾，政府加大了土地供应，加上中心区域大量拆迁，致使2009年土地放量大幅上涨。（数据来源：大连中原市场研究部）Ø 近年大连居住用地楼面价格基本平稳增长。2006年一级和二级市场的均价较2005年保持同幅度增长。Ø 进入2007年，二级市场销售热度迅速升温，供小于求的局面带动住宅销售均价的大幅提升，同时市场的良好反映也给一级市场带来收益信心，24轮的竞拍更成为2007年“天价抢地”的直接表现。Ø 2008年，受金融危机影响，购房者观望情绪浓厚，房地产市场一片萧条，一、二级市场涨幅出现不同程度的降温，受供应结构影响，同区域地块楼面地价与2007年相比尽管呈现上涨的态势，但从整体市场来看，城乡结合部土地放量过多，导致整体土地市场均价略有下滑。Ø 从近几年市场反应来看，一、二级市场增幅基本保持同步。虽然2009年受上半年价格下降影响，导致全年房价下降,但从土地19%的涨幅度，以及目前市场住宅难找万元以下产品的现状来看，未来住宅价格还有很大涨幅空间。2.2、大连市细分区域土地状况分析（注：数据不含工业、市政配套等非住宅用地。数据来源：大连中原研究部数据库统计）Ø 随着大大连建设， “西拓北进”进程的逐渐加快，土地供应区域也逐渐向大连西部及北部转移。大量的供应量在拉动区域热度的同时也将带来极大的市场竞争。Ø 而且2007年政府规划中心逐步向西南部转移，高新区域土地市场供应量于2008年开始跳跃式增加，2009年更是达到一个高峰。由于房地产开发周期在2-3年左右，因此2011年及2012年区域住宅供应量将大幅增加，且瑞安、亿达、中铁等品牌开发商将带动区域进入大盘时代，价格也将进一步上涨。Ø 东部和中部区域作为城市核心区，可开发用地日渐稀少，成熟的商业、生活、学区配套，便利的交通，是老大连人购房首选之地，开发商也十分注重项目品质的打造，力求获取最大的开发收益；区域建设利好因素，更是为区域楼盘价值的提升注入一针“强心剂”。而且政府对东港区域的大力改造，使其土块可谓“爆发式”供应，随着东港改造土地的陆续供应，未来东港将成为新的主战场。Ø 泛星海资源有限，随着区域品牌开发商的带动，产品结构及层次的丰富，区域价格会继续水涨船高。Ø 甘西甘北作为低档住宅及政策性住宅的最大承载区域，购房者对此区域认知度已逐步提高，目前已成为工薪阶段最大的购房消费区域，潜在市场供应量有待补充。（数据来源：大连中原市场研究部）Ø 整体来看，各年居住类用地楼面地价走势基本保持平稳上升。2008年，受供应结构、经济环境较差及拿地信心不足等一系列因素影响，地价出现略微波动的迹象，另外，各板块土地竞拍底价成交成为2008年的显著特征。Ø 2009年伴随着销售量的增长，作为楼市的基础环节，土地市场也开始踏上回暖的征途。在各大城市土地市场捷报频传的市场背景下，大连作为二级城市，土地市场虽没有国内其它城市火爆，但一些区域地王的出现，也让许多业界人士咋舌。Ø 从各区域上看，老城区地价依然坚挺，涨幅较大，主要原因是老城区成熟的配套，和大连人对老城区的认可度，即老城区稀缺的土地供应支撑价格上涨。而甘北区域由于受较偏远的大连湾板块土地大量供应影响，拉低区域价格。Ø 高新区域作为近两年土地主要供应区域，在市政规划的推动下，依靠产业支撑，区域房地产市场将快速发展。而且受其土地成交价格的上涨，以及诸多品牌开发商的进驻，未来区域住宅价格还将进一步上涨。2.3、本部分结论Ø 2009年伴随着市场回暖，以及国家4万亿投资中部分资金进入国企，一些国字号开发商开始高价拿地，各地区地王频现。虽然大连土地市场还没有国内其它城市那样火爆，但部分进入大连的国字号开发商，也带动了大连土地市场的快速升温，近百轮的竞拍现象又重现土地市场，且部分区域地王的出现也让人咋舌。楼面价进一步上扬，预示着未来住宅价格还有一定的上涨空间。Ø 2009年大连市政府加大了土地供应，从区域上看，主要集中在高新和东部区域，而且从土地摘牌价格上看，将主要以中高端以上产品为主，届时区域将面临较大的市场竞争。Ø 2010年政府将继续加大土地供应，以平抑房价，但更多是通过城乡结合部的中低价位房和政策性住房来调节房价增幅，且短时间内很难大量入市，因此对大连住宅冲击不会太大，对中高端住宅影响更是微乎其微。只有不断调整房价与地价间的价格背离空间，才能最终达到地价、房价、人均可支配收入三者平稳增长的良性发展趋势。3、大连市内四区房地产市场动态3.1、泛星海区域3.1.1、供应量分析3.1.1.1、可售量分析（注：以上数据包含结转面积。数据来源：大连中原市场研究部统计）Ø 区域内供应量稳定，整体上呈现逐年上升的状态，供应量稳定增长。其中2008年行业遇政策性调节，但仍保持较高供应规模。Ø 2007年处于市场热销期，大连整体市场向好，泛星海区域处于日渐成熟的中高端住宅区域，基于良好的市场预期，土地供给较充足情况下，开发商拿地建设比较积极。同时由于区域的中高端住宅属性，受市场波动影响极小，抗跌能力极强，这给予开发商与客群强有力的信心，表现在2008年整体市场遇到调节时，依然表现较稳定的供应量。Ø 2009年，供应量出现大幅跳升，主要由于市场回暖导致存量入市，同时2008年虽然供应稳定，但受市场对政策的反馈，观望情绪浓厚，呈现销售平淡状态，产生较多结转量。Ø 同时，基于多年的区域开发，土地日益稀缺，区域价值进一步提高的同时，延续大规模供给的压力很大。3.1.1.2、存量及潜在供应量分析（数据来源：大连中原市场研究部统计）Ø 2009年市场整体销售环境良好，泛星海区域呈现供销两旺的状态。Ø 基于较佳的市场销售表现，开发企业销售信心较强，对项目的推盘节奏进行主观控制，如大华御庭、幸福E家福源与杰特等项目均有一定体量进行延期推盘；另一方面由于部分项目体量比较大的关系，项目自身的开发需要一定的建设销售周期，从而形成了一定的存量。Ø 潜在供应量主要表现在颐和星海项目的未建设建筑面积，体现2009年潜在供应量较小，同时也表现出区域土地的日益稀缺性。Ø 基于以上因素，可以预期2010年区域新增可售量可达到35.06万平方米，主要由各项目存量的进入，尤其以一方公馆、玫瑰东方与颐和星海的存量入市预期决定。3.1.2、成交量分析 （数据来源：大连中原市场研究部）Ø 2007年由于市场整体火热，市场成交量较高，中高端产品供需两旺，整体供消比达90.2%。Ø 2008年市场受政策性影响，成交量萎缩在前三季度反应明显。2009年市场全面回暖，大部分被抑制的购房需求与观望客群进入市场，在开发商主观销控等因素调节下，成交情况良好。 Ø 2009年成交量处于市场回暖的上升期，特别是中主端产品，基于区域价值，以及市场向好预期，大量投资及改善型客群进入市场，出现供需两旺状态。Ø 2010年政策面基本稳定，区域价值不断提升，市政配套进一步完善，销售环境预期良好，预计2010年供销比可达60%以上。3.1.3、成交价格分析（数据来源：大连中原市场研究部）Ø 2007-2009年价格在高位运行，2008年的市场调整也未能对价格体系造成冲击，2008年虽然出现价升量跌，但依然表明区域价格的坚挺与抗波动性。Ø 2009年总体均价在14000元/平以上，价格在平稳的上涨空间内运行，价格变动除自然涨幅外，主要受项目的产品结构影响。Ø 基于2009年土地储备及拿地价格，预计项目在供应量平稳，开发成本稳定的状态下，价格将根据市场供需关系进行节点性调整，同时区域的市政配套更加完善，尤其地铁、金融中心规划等利好因素预期，2010年整体区域价格将继续在高位下运行。3.1.4、产品分析（数据来源：大连中原市场研究部）Ø 由于区域产品定位中高端，开发产品以舒适二室三室自住需求为主，成为销售主力。同时由于区域价格处于市场高位，大面积产品总价过高，产品有一定销售阻力。Ø 小户型一室二室产品以良好的投资收益比，以及良好的转手预期，配以区域的升值预期，满足了部分投资及自住需求，引导市场小户型产品稳定的成交走向。3.1.5、客群分析（数据来源：大连中原市场研究部）Ø 区域以舒适型改善性自住为主，以本地客群为购买主力。Ø 随着区域价值的提升，特别是2009年，投资客群对星海金融商务区概念的进一步认可，投资客进入区域市场增多，其中以东北客群为主。Ø 2009年房地产市场政策利好，市场反应积极，促使大量观望客群进入市场，丰富市场构成基数。ØØØ 待添加的隐藏文字内容32010年区域客群将以区域的中高端项目为基础，产生以自住为主，投资客增加的客群需求状态，同时出于对海因素的偏好，以及区域价值的提升，经济环境的规划向好发展，区域吸引外地客群能力仍将进一步增加。3.1.6、区域居住物业发展趋势判断Ø 区域目前已形成以中高端项目为主体的组成形态，产品结构以小高层高层为主，基于土地供给与现有物业基数，物业将向豪宅方向稳步发展。Ø 作为市场的中高端项目重点聚集区，未来仍将以中高端项目为主要形态存在并在高端价格区间上形成主力支撑。Ø 基于土地的供应与开发成本情况，以及市场价格基数与良好市场预期决定，未来区域物业发展将仍以中高端产品为主要供应结构的状态，并且区域项目将在产品品质与附加值上形成重点竞争格局。3.1.7、区域住宅市场研究结论 Ø 区域2009年供应量充足，市场回暖客户进场，区域产品形成供需两旺状态。Ø 区域价格从整体长线上看处于稳定增长区间，具备一定升值潜力。基于价格基数，年平均增幅以及区域发展速度等因素，预测2010年区域市场价格将以10%以上幅度增长。Ø 区域以中高端项目为供应主体。泛星海区域目前已形成中高端项目聚集区，产品结构以小高层高层为主，区域产品以二室三室为主，主要是以改善及投资型客群为主的客群需求作为支撑。基于土地供给与现有基数，物业将向豪宅方向稳步发展，并在高端价格区间上形成主力支撑。Ø 基于大量品牌开发商的大举进入市场，泛星海区域将在原有的区位优势基础上，在中高端项目产品品质与附加值上寻求主要竞争优势。3.2、高新区域3.2.1、供应量分析3.2.1.1、可售量分析（注：以上数据包含结转面积。数据来源：大连中原市场研究部）Ø 区域整体供应量呈现波动性向上趋势，除受正常开发建设周期影响外，政策方向，销售表现等因素也对开发商的供应规模应生影响。Ø 2008年区域房地产市场受到由政策为起因的调节，导致市场预期反馈下的开发商主观控制推盘节奏，供应量受到压制，表现较低的供应规模。Ø 按照历史数据表现，政策调控在短时间内一般会收得成效，但不会消除需求，只会延长需求实现时间。Ø 2009年利好政策出台和刚性需求释放的助推下，使得楼市不断升温，表现供应量集中爆发。主要由于上一年积累的结转量，与开发商基于良好市场预期下的大量存量推盘入市，导致数据增长明显。3.2.1.2、存量及潜在供应分析 （数据来源：大连中原市场研究部统计）Ø 2009年销售良好，成为大连主要供销区域，导致区域市场剩余供应量较小。Ø 2009年区域市场经过2008年的调整与积累，导致区域年度热销。开发商借旺市局面，大力推盘。导致市场上存量较小，主要由新开盘项目年末存量与尚未开盘的项目存量构成。Ø 在潜在量方面，大量品牌商进入区域市场拿地，从巨大的市场潜在供应量可以看到，区域未来将进入品牌性大盘时代，随着大华庙岭、东方圣克拉等大体量项目规模入市预期，未来2010年，可售量成为市内重点供应区，并对大连整体销售格局产生引导性影响。Ø 目前整体区域供应量充足，但由于区域经济的快速发展以及人口的稳定规模性增加，产生区域的快速消化能力，2009年存量及潜在供应量集中入市。高新区域2010年市场上，存量及潜在供应量将持续大幅转化为可售量。3.2.2、成交量分析（数据来源：大连中原市场研究部统计）Ø 大连高新区域2007-2009年成交量属于稳步上升的销售情况，本分析时间段上2007年形成高起点成交量。Ø 2008年受政策调控等因素影响，销售量明显下降。由于大连特别是高新区域以刚性自住需求为主，2008的客群需求被压制，必将为后期爆发积蓄能量。Ø 2009年区域市场全面回暖，高新区域成为大连主要销售区域。借助区域产业的发展，形成良好的住宅产品销售带动，以自住为购买主体的同时，投资性需求也在不断在本区域实现。Ø 目前区域产业快速发展，区域规划前景光明，区域价值的提升与客群的不断认可与追随，促使更多的客群进入，形成潜在购买力。同时，以目前供销量以及开发商开发建设的积极性，表现出强大的潜在供应力的基础上，可以预期高新区域将成为大连的新兴的主要供销区域。3.2.3、成交价格分析（数据来源：大连中原市场研究部统计）Ø 区域价格整体上处于上升态势，其中2007-2008年由于别墅高档项目价格拉动，涨幅较高，同时拉高了整体价格。2009年随着别墅产品消化接近尾声，且大量中低价位项目入市，导致区域价格呈现回落。但从各项目上看，依然是一个走强趋势。Ø 随着区域价值的进一步体现，客群认可程度的进一步提高。价格开始进入大幅度增长区间，但区域配套的相对落后，将成为区域价格寻找突破的主要阻碍。Ø 2010年随着高新区域的产业发展以及区域价值的进一步提升，房地产在该区域的投资潜力以及升值空间得到了进一步认可的基础上，价格将继续在高位运行。3.2.4、产品分析（数据来源：大连中原市场研究部统计）Ø 目前90平以下中小户型面积满足刚性需求，将继续支撑户型主力区间。Ø 在改善及投资需求影响下，未来户型将趋向两极化，大户室的舒适改善投资型产品将在有限范围内增加。Ø 从供应结构角度，以中小户型为供给主体，大中户型供给不断增加，同时出现别墅与洋房等高端产品的供应结构。3.2.5、客群分析（数据来源：大连中原市场研究部统计）Ø 区域目前依然以自住为主。由于区域目前主消化产品为普通住宅项目，所以客群购买的主要目的为自住型需求，但随着人们对通胀的预期，投资客将资产保值的希望寄托于房地产，目前区域内投资客群比例有所增长。Ø 软件园区域产业受经济危机影响，产业进驻放缓，所以目前主要以大学老师及少量软件园客群为主，但未来市场随着软件产业从业人数的增加，移动型刚需比例会逐渐显现。3.2.6、区域居住物业发展趋势判断Ø 以目前区域土地供给角度，逐年增加的容积率决定，未来区域项目仍将 以高层，小高层为主，多层及别墅等产品将更加稀缺。Ø 区域目前以自住为需求主体，特别是区域内产业职工对本区域的自住市场形成强力支撑，作为年轻的没有较多资金储备的刚性需求客群，对低首付，总价低的产品将继续关注与追随，以满足婚房等刚性需求。Ø 区域产品将以品牌开发商的进入，逐步向中高端品质路线运行，同时区域价值的提升，土地的自然供给递减规律，将为中高端项目提供有力的支撑。3.2.7、区域住宅市场研究结论Ø 区域供给：2009年整体区域供应量充足，随着大组团的规模性开发，以及品牌开发商的大量进入，从现有土地开发储