关于宁德市(全区)房地产行业形势分析与走势判断之浅见.doc

关于宁德市（全区）2012年房地产行业形势分析与走势判断之浅见宁德市位于福建省东北部，俗称闽东，枕山面海，处于长江三角洲、珠江三角洲及台湾省三大经济区的中心位置，北接浙江温州，南连福建省会福州，西傍江西省，东望台湾岛。全市下辖蕉城、福安、福鼎、霞浦、古田、屏南、周宁、寿宁、柘荣9个县（市、区）和东侨经济开发区，124个乡镇（街道办事处），土地面积1.34万平方公里，海域面积4.46万平方公里，人口336万。作为海西东北翼正在崛起的一座新兴滨海城市，宁德市既有着悠久的历史文化，又有着独特的发展优势。宁德地区属丘陵山地，沿海有狭长的小平原，海岸线长达1000多公里。鹫峰山和太姥山两条山脉分别斜贯西北部和中部，区内主要有长溪、霍童溪、古田溪三大水系，自然景观的人文景观良好，旅游资源已得到初步开发。福鼎太姥山、屏南鸳鸯溪是国家重点风景名胜区，周宁鲤鱼溪、九龙漈瀑布，宁德支提山、三都澳，古田翠屏湖等都有鲜明的特色。历代名人朱熹、陆游、戚继光、唐伯虎等都在这里留下文物和遗迹。闽东还是革命老区，保留不少红色史迹，是缅怀先烈、进行传统教育的好地方。区内生态环境保护完好，奇花异草、名木佳果、珍稀动物种类繁多，是我国唯一的大黄鱼、鸳鸯自然保护区和全国著名的食用菌、茶果之乡，是难得的避暑休闲、观光度假、猎奇揽胜和开展水上运动、组织农业生态游的优良场所。 作为福建省北大门的宁德，拥有优越的区位交通。地处中国海岸线18000多公里中间地带，全市海岸线长1046公里，占福建省的三分之一，居全省首位，特别是天然深水良港三都澳，曾被郭沫若喻为“三都良港举世无，水深港阔似天湖”，三都澳水域面积714平方公里，深水岸线88公里，可建3万吨级以上泊位150多个，其中20至50万吨级泊位61个，长年不冻不淤，地质结构稳定，主航道水深30-115米，50万吨巨轮可全天候进港作业，是建设世界级深水大港的理想港湾；海运上，离太平洋西岸国际主航线仅30海里，北距上海390海里，南至福州66海里，东距台湾基隆港只有126海里，通过国际航线可通达世界各地，特别是距台湾马祖东引岛仅14海里，具有独特的对台优势；航空上，南有福州机场（距宁德），北有温州机场，陆路运行时间仅1个半小时；陆路上，境内现有沈海高速公路、宁武高速公路、温福高速铁路纵穿南北，大大缩短了宁德与周边省市地区的空间距离。随着沈海高速公路复线、京台高速公路宁德段的加快建设，以及宁德福安至浙江泰顺的福泰高速公路、宁德经古田至南平高速公路、宁德通往浙江衢州进而连接武汉的衢宁高速铁路等重大交通基础设施在“十二五”期间的陆续开工建成，可大大缩短宁德港通往九江、武汉等中西部地区的空间距离，届时，宁德以港口为中心、北承南联、西进东出的现代化综合交通网络将逐步形成，独特的区位交通优势将更加凸显宁德港的竞争优势。宁德现已形成以水产品、茶叶、食用菌为重点的特色农业产业，以电机电器、船舶修造、汽摩配件、医药化工、建材、食品加工、电力为重点的传统优势产业。随着交通、产业等基础条件和发展环境的不断改善，宁德迎来跨越发展的重要战略机遇期。国务院出台关于支持福建加快海峡西岸经济区建设的若干意见，提升了海峡西岸经济区在全国发展战略布局中的地位，宁德在海峡西岸经济区中的重要地位进一步凸显。展望未来，宁德全面实施环三战略，推进产业转型、城乡转型、社会转型，加快发展方式转变，推动环三跨越崛起，打造成为海西对接长三角前沿区域、对台交流合作重要平台、临港先进制造业基地、东南沿海重要港口枢纽、海西特色文化和生态旅游胜地、绿色宜居海湾新城。2011年，我市房地产开发市场在万达广场等大项目的带动下，投资保持高速增长，新开工面积成倍增长；另一方面，受国家一系列调控政策影响，商品房销售增幅逐步回落。2012年的宁德地区房地产行业形势做以下分析。一、宁德市市场分析宁德处在福州与温州两个发达城市中间，介于中国最发达的长江和珠江两个三角洲的中心地带，与台湾隔海相望，至基隆港仅126海里。这种特殊的区位优势，为宁德市房地产市场创造了有利条件，上半年，我市房地产开发投资、商品房施工面积和投资资金保持增长，但在楼市持续调控政策的作用下，增幅趋于回落；土地供应、商品房竣工面积和销售面积下降。其具体特点如下：1、开发投资保持快速增长。全市房地产开发完成投资31.16亿元，同比增长48.4%，增幅同比回落47.7个百分点。其中，建安工程投资15.86亿元，增长59.4%；土地购置费12.76亿元，增长36.7%。2、商品房施工面积较快增长。房地产开发商品房施工面积814.98万平方米，增长31.6%，增幅同比回落11.7个百分点。其中住宅施工面积605.20万平方米，增长32.7%，占全部施工面积的比重为74.3%。受去年3月宁德万达广场项目开工、新开工面积基数抬高影响，本年商品房新开工面积66.88万平方米，下降45.7%。3、投资资金小幅增长。受宏观政策影响，全市房地产开发本年资金来源44.52亿元，增长6.6%，增幅同比回落168.7个百分点。本年到位资金中，国内贷款6.19亿元，下降20.5%；自筹资金24.47亿元，增长31.7%；定金、按揭贷款等其他资金13.86亿元，下降10.0%。4、土地供应量价齐跌。一季度，全市组织房地产用土地招拍挂成交3起，成交面积28.00亩，同比减少47.04亩，下降62.7%，成交金额0.63亿元，同比减少3.70亿元，下降85.5%，平均每亩土地拍卖价格下降60.8%。其中，宁德市区共组织房地产用土地招拍挂成交2起，成交面积7亩，同比减少25亩，成交金额0.25亿元，同比减少2.21亿元，平均每亩土地拍卖价格下降53.6%。5、竣工房屋面积大幅下降。在楼市政策调控下，房地产开发项目施工进度放缓，拉长了项目施工期，造成施工面积增长、竣工面积下降。全市竣工房屋面积9.92万平方米，下降65.0%。其中住宅竣工面积5.68万平方米，下降75.6%。6、商品房销售市场低迷。受宏观政策影响，个人按揭贷款门槛提高，部分楼盘拿不到按揭贷款的额度，商品房市场观望气氛浓厚，我市房地产市场进入一个销售低谷。全市房地产开发企业销售商品房32.97万平方米，下降1.7%。其中住宅商品房销售28.67万平方米，下降6.8%。虽然近来不少楼盘都采取了一些促销方式，如特价房、打折等，但从整个市场来看，销售成绩并无明显提升。 二、福安市市场分析福安市地处闽东沿海开放的中心城市，1993年被国务院列为沿海对外开放城市，地理位置优越，水陆交通便捷。福安市工业基础较为雄厚，以机械、电力、化工、采矿、制茶、电机电器、船舶修造等为骨干行业，素有“中国电机电器城”、“中国中小电机出口基地”、“全省四大船舶修造基地之一”、“中国茶叶之乡”、“南国葡萄之乡”、“中国绿竹之乡”、“中国保健按摩器生产.出口基地”之誉。（一）宏观政策影响分析2011 年上半年房地产调控政策整体延续了去年的调控思路，但调控砝码依然在不断加重。2011年01月26日，国务院出台了新“国八条”，其矛头明确指向高房价、投资投机性购房，同时还对楼市调控中地方政府的责任作了更明确的规定；1月27日 ，上海、重庆房产税试点；3月16日 ，国家发展改革委发布商品房销售明码标价规定(自2011年05月01日起施行)，商品房销售要实行一套一标价。再看货币政策，仅2011年上半年，央行先后2次上调基准利率（加息）和6次上调存款类金融机构人民币存款准备金率，这也是自2010年以来第12次上调存款准备金率，使大中型金融机构存款准备金率达到了21.5% 的历史高位。从12月5日开始,下调了0.05%，存款准备金率3年来的首次下调。此次调整后，大型金融机构的存款准备金率将降至21%，中小金融机构的存款准备金率将降至17.5%。根据10月末我国金融人民币存款余额为79.21万亿元的总量计算，此次央行将一次性释放近4000亿元资金。在调控政策的执行上，自4月上旬开始，国务院陆续派出8个稽查组对1 6 个省（区、市）贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督察。从政策影响来看，随着限购、限贷、政府责任、保障房、税收、货币等一系列调控政策的出台与深入贯彻执行，投资性需求明显下降，成交量大幅萎缩，部分城市房价快速上涨的趋势得到遏制。（二）经济形势分析今年以来，我市坚持以科学发展为主题，以加快转变、跨越发展为主线，以保障和改善民生为出发点和落脚点，以创先争优为动力，深入开展“五个年”活动，全力攻坚“五大战役”，主要经济指标持续高位运行，实现“双过半”。1至6月份，全市完成地区生产总值101.74亿元，增长18.6%，高出宁德市平均水平3.3个百分点，总量与增幅均居宁德市之首；农林牧渔业总产值14.7亿元，增长5.4%；规模以上工业产值完成241.92亿元，增长34.6%；城镇固定资产投资完成30.65亿元，增长61.6%；社会消费品零售总额27.41亿元，增长19.7%；财政总收入完成10.53亿元，增长42.1%，其中地方财政收入完成6.04亿元，增长48.8%；出口总值2.39亿美元，增长31.9%；实际利用外资575万美元，增长151%；城镇居民人均可支配收入10524元，增长17%；农民人均现金收入3517元，增长18.6%；居民消费价格总指数105.3。（三）房地产市场现状城市功能逐步完善，人居环境日益优化，阳春小区、鸿辉名仕嘉苑、凯兴小区、金沙花园、闽东世纪城、上城浅水湾、瑞景名仕城、水岸明珠、天马山庄、荣宏外滩、嘉都华府、中环1号、盛世豪廷、天湖商贸城、京都美景等住宅小区建成使用，韩城煌都、天润国际等新区成为城市新亮点，增加中低价位、中小户型普通商品住房供应，保证房地产消费平稳增长。虽然受目前房地产市场调控及客户观望心理的影响，但在福安楼面地价居高不下现状下，总体上促使福安目前商品房价格稳定处于高位。三 霞浦县市场分析霞浦县，处于海岸线的中部，福建省东北部，东濒东海，西接福安，北邻福鼎、柘荣县，西南与宁德、罗源、连江隔海相望。北距温州、南距福州均160公里。县境东西宽约60公里，南北长约70公里，陆地面秋1489.6平方公里，海域面积29592.6平方公里，为陆地总面积的19.9倍。随着交通改善，地理区位优势开始凸显霞浦县辖12个乡镇（含3个畲族乡）、2个街道，区域面积1716平方公里，居宁德市第三位，全县总人口 53万，人口总量也位居宁德市第三位。一一相比一些县城人口，霞浦县人口总量大，主要城镇与城区的交通方便。（为霞浦房地产消费提供很好的人口基础）。受益于海陆交通网的建设，温福、福厦等高铁通车，让原本依靠高速路的霞浦，对外交通更为方便。从霞浦火车站了解到，日前每天有停靠在霞浦站共计12车次，北上温州、宁波、上海时间分别为：45分钟、2小时10分钟、5小时20分钟；南下宁德、福州、厦门时间分别为：18分钟、l小时、2小时30分钟；而从霞浦福宁汽车站了解到，每天来往福州的高速汽车也在15车次以上。交通的改善，改变当地人出行的方式，同时人流、资金流、信息流等改变霞浦经济的作用开始显现。可以说，交通改善，对外时空距离变短，对当地城市发展影响巨大。1、房地产制度与房地产市场状况：由于目前霞浦溪南大开发，将增加霞浦对房地产的需求，带动霞浦经济的快速发展。（1）2008年下半年-2009年上半年，这一时期的地产在经历了前一时期的大跃进后，由于金融危机的影响民间资金的避险考虑和民众预期的降低，霞浦地产迅速进入低迷期，持续了长达一年的时间，在此期间，开发商拿地和项目推盘都收到很大影响，加上阳光城的事故因素，更是雪上加霜，受到打击的项目几乎是全面的，而首当其冲的当属霞辉名城、阳光城等项目。这一时期霞浦地产呈现以下几个特点：成交低迷，投资客身影消失，开始出现抛盘客，市场上甚至有两千多的房产在抛售；价格微跌，跌幅在5%左右，在3500的价位徘徊；乡镇进城买房比例开始上涨，刚性需求突显。 （2）2009年下半年至2010年下半年，这一时期随着大气候地产环境的好转，霞浦地产量价齐飞，双双反弹，前一年伤痛期挤压的房产在短短的半年内全部消化完毕，沿海乡镇大量进城购房，出现供不应求的局面，开发商加紧建设步调，楼市重回欣欣向荣局面，这一阶段代表楼盘有长溪兰庭、龙首新苑、香格里、万豪华庭、宏城豪景、帝景公寓等。这一时期霞浦地产呈现如下特点：价格报复性反弹，从3500一跃近6000元，涨幅近100%；城关刚需、乡镇刚需、外地投资客、本地投资购房多种需求百花齐放市场严重供不应求；赤岸大道以西基本开发完毕，新区格局成熟；新设计建设项目出现明显的户型下行趋势，由中大三房转向90-110的中小三房。（3）这一时期从2009年12月香格里二期售馨后霞浦呈现天下无房的局面，新批项目都在加紧设计和施工阶段，大批的购房者等待项目开盘中。（4）优越的客观条件促进霞浦房地产的发展霞浦县新城区规划布局起点高，新城区形象好；当地餐饮及酒店、宾馆业发展迅速（当地榴房较多），且经营生意不错据了解，普通宾馆从业者的年收入均在15-20万以上；相比其他县城，霞浦县房地产市场发展相对活跃，也比较成熟，受到温州炒房客影响，当地居民，特别是资金相对充裕、在外地工作或经商的都喜欢购买房产；近几年，由于自然气候相对较好，海产品养殖户收入不错；受益于海峡两岸经济区建设，中国海洋石油总公司集团、华能集团等实力行业将入驻霞浦，且投资金额较大，将带动霞浦经济发展；温福高铁通车，彻底改变霞浦的交通格局，未来霞浦将迎来发展好契机；由于工业较少，当地政府的财政收入并不高，房地产相关产业为当地重要财政收入来源。四 福鼎市市场分析福鼎市位于福建省东北部，东北界浙江省苍南县，西北邻浙江省泰顺县，西接柘荣县，南连霞浦县。南距省会福州230公里，北邻浙江温州84公里，东至台湾基隆142海里，是闽浙两省海陆相连的唯一县级市；104国道、沈海高速公路、温福高速铁路以及即将动工建设的沈海高速公路复线贯通全境，水陆交通便捷，为省内设动车始发站的首个县级市。是闽浙边界经济文化交流中心和商贸重镇。福鼎市拥有海岸线长432.7公里，天然深水良港沙埕港海域面积40多平方公里，纵深长达35公里，直抵福鼎市城区。依托对接浙南及长三角前沿区位优势，大力实施回归和承接战略，加快构筑由一个省级工业园区福鼎工业园（下辖两个万亩片区）和十个各具特色工业项目区（其中龙安为万亩项目区）组成的“一园十区”发展格局，积极承接经济发达地区产业转移；化油器产品的研发生产和PU革生产加工保持国内和出口市场较高占有率，被授予“中国化油器名城”、“中国合成革名城”和“中国合成革产业示范基地”。 实施“东扩南移面海”城市发展战略，启动百胜新区和海湾新城的建设规划，稳步推进潮音岛新区建设，城市建成区面积达到11.2平方千米，城市化水平达到45%。城市基础设施不断完善，完成政府路、古城西路、昭明路路面改造，实施环城东路、中央大道等城市路网建设；改善城区供水、公交和环卫设施，日供水能力达6万吨。国家“十一五”重点项目和福建首家核电项目宁德核电落户我市，总装机容量600万千瓦，2012年下半年起可陆续建成发电。2007年11月温州商会在福鼎成立，主要涉及工业制造、房地产开发、能源开发、农业开发及旅游业等；是温宁两地经济交流与合作的重要成果，标志着在宁德创业的温州人取得了阶段性的成就，也标志着温州与宁德的经济合作与交流进入了一个新阶段。随着经济社会发展进程的不断加快，该市基础设施建设日异完善，城市综合服务功能不断增强，产业结构逐步趋向合理，城乡居民生活水平稳步提高，一批重大基础设施项目和生产性项目落户该市，增强了我市经济发展后劲与活力。共引进70多个工业项目，总投资达20亿元，正式投产后年可新增产值50亿元。与此同时，良好的市场、服务、信用环境，为该市进一步扩大对外开放营造了可持续的发展氛围和条件。今年2家房地产项目的开工建设，全市在建房地产项目达到28家，推动房地产开发投资快速增长。一季度，房地产开发投资59381元，同比增长85.7%；房地产投资占我市投资比重为38.0%。在国家宏观调控政策影响下，商品房市场观望气氛浓厚，商品房销售面积81107平方米，同比下降27.8%。五、 古田、周宁、屏南等县市场分析古田、屏南、周宁、寿宁及柘荣等县主要位于宁德地区的西北方向。其上半年房地产市场均呈现以下特点：一是开发投资增幅回落。主要原因是县政府土地投入供应不足或土地流拍情况增多、因金融部门银根紧缩、自有资金不足，加上销售市场不景气，使开发商投资开始谨慎。二是商品房交易量大幅下降。为了有效遏制房价持续高速上涨,从去年下半年以来,国家针对房地产市场调控的政策频出,房地产业界一片惊呼“拐点”，北京、上海、深圳、福州、厦门等一、二线城市出现市场成交冷淡，房价下跌，作为山区小县，虽然房地产发展起步晚，正处于房地产发展的成长期而不是成熟期，发展的空间弹性大，刚性需求还有待进一步释放，却也明显地感受到新政对房地产市场造成的震动和冲击，同样也波及到我们这样的三、四线城市。同时银行的购房按揭首付和利息都提高了，百姓所听到和看到的都是什么什么地方的房价下跌了，购房者从来都是买涨不买跌,在投资炒楼保值的动力缺失之下，许多购房者的需求就会暂时得以抑制，市场销售量往往会萎缩,出现了浓重的持币观望心理。三是商品房价格将保持在现有水平上波动。房价同比上涨24%多是在去年8-12月份以后，今年1-6月份房价只是保持在现有水平上波动。最主要原因是市场供应较为饱和。价格略有上涨的原因一是建筑三材和土地拍价居高不下；二是市场投机性需求不多，开发企业寻求一定的利润空间。 由于存量开发用地不多，预计下半年各县房地产开发投资将下降，新开工面积仍然较少，市场将继续呈现供大于求的趋势。房价总体不会出现大的波动。综上所述，宁德地区房地产行业发展过程中存在着如下问题：（一）房地产企业资金基础薄弱。房地产是资金高度密集型行业，大部分开发资金由银行支付，对于银行等金融机构的具有较高的依赖性。宁德地区房地产企业自有资金一般仅占当年资金的25%左右，在国家为抑制房价过快上涨，银根不断紧缩的情况下，房地产的资金基础十分脆弱，地产商承担的资金风险压力越来越大，一旦市场出现波动，房地产资金链会有断裂的危险。（二）中小户型比重偏低。商品住宅中，中小户型住房比重偏小，住房结构调整步伐较慢。2006年，国家提出新开工的商品住房项目，套型建筑面积90平方米以下的住房面积所占比重必须达到开发建设总面积的70%以上。随着政策的逐步落实，中小户型住房比重有所提升。但是，2011年整个地区90平方米以下住房投资额和新开工面积占商品住房的比重仅为12.4%和19.9%，住房新开工小户型面积远低于国家规定70%的要求。（三）房屋价格上涨过快使普通居民购房能力相对下降。根据近几年来商品房价格和居民收入变化情况，住宅商品房2005年平均售价1592元/平方米，城镇居民家庭人均可支配收入9785元；2011年住宅商品房平均售价6023元/平方米，比2005年增长278.4%，人均可支配收入为19314元，增长97.4%，两者的增速比为2.86：1。高房价令很多有购房欲望者缺乏相应的购房能力，只能望房兴叹。（四）地产是有严重地域特点的产业，尤其是在县域地产上表现更为明显，根据市场调查的结果，现对闽东几个县市的地产购买力作一个简要总结： 福安：本地刚需、乡镇进城、回乡置业、本地投资炒房 福鼎：温州等外地炒房、本地投资炒房、本地刚需、边缘行业回乡置业、乡镇进城 周宁、屏南、古田、柘荣等地：乡镇进城、本地刚需、回乡置业 寿宁：乡镇进城、本地刚需 蕉城：本地刚需、温州等外地炒房、县城进城、各县投资炒房 霞浦：温州等外地炒房、本地投资炒房、本地刚需、回乡置业、乡镇进城 从上可知，福鼎、蕉城、霞浦等地的购买力构成较为复杂，同时投资炒房对这几个地区影响较大，相比福安而言，这几个地区的房价明显带有更多的虚高成分，在大环境出现波动的情况下抗压能力将很脆弱，需要引起我们的高度重视。而购买力构成简单的寿宁则成为房价最为理性的价格洼地。为促进我地区房地产开发业健康快速的发展，提出以下几点建议：（一）提升企业自身综合实力。自有资金比重是衡量一个房地产企业经济实力的重要标志，比重过低相应抗风险的能力就不强，还易埋下金融风险隐患。因而增加房地产直接融资比例，包括上市融资、信托、房地产投资基金等，一方面可以拓宽房地产开发建设融资渠道，另一方面也可以减少因融资过分依赖银行而产生的金融风险。（二）推进保障性住房建设。要严格执行国家关于保障性住房、棚户区危旧房改造和中小户型普通商品住房用地不低于住房建设用地总量70%的规定。加快推出一批中低价位、中小套型普通商品住房，增加市场有效供给，优化住房供应结构，使住房资源配置向中低收入群体倾斜。（三）加大房地产市场价格监控力度。要建立和完善房地产管理相关规章制度，建立切实可行的房价监控体系，完善土地管理使用办法，抑制土地价格过快上涨，对住宅用地和价格进行调控，遏制房地产市场的投资和投机需求，盘活市场上的空置房和闲置房，增加市场供给，使房地产市场供求关系趋于平衡，稳定房价。以上之浅见，请多多包涵与指教!-光明评估致上