宁波市存量房交易资金托管服务实施细则.doc

宁波市存量房交易资金托管服务实施细则为加强房地产经纪管理，规范存量房交易市场秩序，保护当事人合法权益，保障存量房交易资金的安全，根据建设部和人民银行关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户有关问题的通知和宁波市建设委员会、人民银行宁波中心支行关于开展存量房交易资金托管服务的通知，结合本市实际，制定本实施细则。一、 职能分工宁波市房产交易中心负责存量房交易资金托管的监督管理，并根据交易双方的实际情况办理相应的房屋登记工作。各托管银行是资金托管的办理部门，承办具体的资金托管服务工作。各托管银行的资金托管服务工作的开展应接受宁波市房产交易中心的监督。托管资金的划转，应根据宁波市房产交易中心的支付指令进行。各托管银行应加强管理，按规定核对账目，同时根据自身实际情况，拟定相关的操作流程和规章制度，并抄送中心；各房地产经纪机构负责推介、配合做好存量房交易资金托管服务工作。各托管银行及相关服务机构应在存量房交易资金托管服务工作开展前五个工作日，向交易中心提出托管服务申请；二、 设立托管帐户（一）托管银行应开设交易资金托管结算专户（以下简称“托管专户”），专门用于交易双方交易资金的托管和结算。申请存量房交易资金托管服务的交易双方应向托管银行申请开设结算账户，用于托管资金的资金结算。（二）托管专户的性质是专门的内部暂收账户。托管专户仅限于资金划转，不能提取现金。划转的对应账户只能是交易双方的结算账户和卖方还贷的银行结算账户。（三）托管银行对交易双方申请的每一套房屋交易在托管账户下开设对应子账户，以专门用于该笔房屋交易的托管资金的托管和结算。各子账户之间应相互独立。三、 托管申请（一）存量房交易资金托管服务的申请人为在宁波市房产交易中心办理登记手续的存量房交易的交易双方。交易双方协商一致自愿向各托管银行申请办理存量房交易资金托管服务。委托他人代为申请的，应向托管银行提供经公证机构公证的有效的授权委托书。托管申请人为限制民事行为能力或无民事行为能力的自然人，应由其合法监护人代为申请办理。托管申请人为法人的，应提供法人的有效身份证明、法定代表人的有效身份证明、经办人的有效身份证明及授权委托书。交易一方凭生效的法律文书申请办理过户手续的，可以同法律文书确定的相关权益方或法律文书执行机构共同申请存量房交易资金托管服务。（二）交易房屋的抵押权人为托管银行的，交易双方协商一致由买方代卖方偿还贷款，可以托管资金偿还卖方贷款。资金托管后，贷款本息在房屋所有权转移至买方名下后由托管银行直接划转用于卖方还贷。 托管资金用于偿还卖方贷款的，在房屋登记时，托管银行应同时申请房屋抵押权注销登记。（三）买方申请按揭贷款的银行为托管银行的，经交易双方协商一致，可以申请将按揭贷款资金纳入托管。按揭贷款资金托管的，托管银行应在房屋所有权转移登记之前受理按揭贷款预审批，符合条件的，应同买方签订相应的借款合同和抵押合同。按揭贷款资金托管的，在房屋登记时，买方应配合托管银行同时申请房屋抵押权设立登记，以保障托管银行的合法权益并保证按揭贷款的及时到位。四、 托管银行（一）各国有商业银行宁波市分行、股份制商业银行宁波分行、邮储银行宁波分行、宁波银行、各城市商业银行宁波分行、省联社宁波办事处自愿向宁波市房产交易中心申请成为托管银行。托管银行开展存量房交易资金托管服务工作，应向中国人民银行宁波中心支行备案。（二）各托管银行应根据宁波市房产交易中心要求，开发资金托管系统，以保证托管资金的存入、划转信息及时交换至宁波市房产交易中心的资金托管管理系统，并能够根据宁波市房产交易中心发送的指令及时划转托管资金。各托管银行应根据宁波市房产交易中心的要求，开设办理资金托管窗口，落实专人，代表托管银行办理存量房交易资金托管服务的受理工作。办理地点和办理人员的变更的，托管银行应提前5个工作日应先通知宁波市房产交易中心。 （三）为保证存量房交易资金托管服务工作的顺利进行，各托管银行应对内部流程作相应调整：1、托管银行接受资金托管申请的，托管银行应取消还贷预约；2、托管银行在房产过户登记之前接受按揭贷款申请，并及时进行预审批；3、卖方有抵押且抵押权人为托管银行的，托管银行同意在抵押权不注销的情况下办理房屋所有权转移手续，抵押权注销登记和所有权转移登记合并办理；4、托管银行应根据宁波市房产交易中心的指令及时划转托管资金用于偿还卖方贷款本息、发放按揭贷款和最终结算房款。（四）托管银行应组织落实该银行内部跨行还贷和按揭贷款工作，以保证存量房交易资金托管工作的顺利进行。五、 托管资金（一）存量房交易资金托管的托管资金可以包括但不限于定金、首付款和按揭贷款等交易资金。定金、首付款和买方代买方偿还贷款等资金称为托管资金现金部分。买方通过按揭贷款购买存量房的，银行发放的按揭贷款称为托管资金按揭部分。托管资金在托管期间不计利息。（二）纳入托管的托管资金，交易双方自愿确定托管资金的组成部分。可以只申请托管资金现金部分纳入托管，可以只申请托管资金按揭部分纳入托管，也可以申请托管资金现金部分和按揭部分都纳入托管。托管资金现金部分资金的确定，可以包括定金、买方代卖方偿还贷款资金和首付款，也可以只选择其中部分资金。买方需按揭贷款购房的，托管银行或公积金中心对于按揭贷款有相关规定的，托管资金现金部分的确定应遵照其规定。（三）托管资金现金部分由买方在签订宁波市存量房交易资金托管协议后存入托管银行的托管专户的子账户中。托管资金按揭部分由托管银行划入托管专户的子账户中。托管资金现金部分未全额存入的，宁波市房产交易中心对该房屋的产权登记不予审核和记载登记簿。（四）卖方原在托管银行贷款的，买方代卖方偿还按揭贷款，买卖双方可以约定将买方代卖方偿还的贷款的交易资金纳入托管，但托管资金现金部分应不少于卖方应偿还贷款本息。（五）交易存量房为住宅的，买方向托管银行申请按揭贷款的，买卖双方可以约定将托管资金按揭部分纳入托管，作为托管资金按揭部分。交易存量房为非住宅的，买方向托管银行申请按揭贷款，由托管银行确定托管按揭贷款是否可以纳入托管。六、 托管服务流程交易双方通过房产中介机构成交的，交易双方可要求中介机构配合办理资金托管。中介机构不提供存量房交易资金服务配合工作，或者交易双方未通过中介机构成交的，交易双方可直接向宁波市房产交易中心存量房交易资金服务窗口要求提供存量房交易资金托管服务的配合工作。（一）买卖双方均无抵押资金托管流程1、交易双方签订转让合同；2、交易双方在托管银行开设托管结算账户，并向托管银行申请资金托管，签订托管协议；3、交易双方向宁波市房产交易中心申请房屋所有权转移登记；4、买方存入托管资金现金部分至托管子账户；5、宁波市房产交易中心办理审核、记载登记簿、缮证等工作；6、 交易双方缴纳相关登记税费后，领取房屋所有权证；7、宁波市房产交易中心通知托管银行将托管资金划转至卖方结算账户；8、卖方领取全额托管资金。（二）卖方有抵押，买方不需要按揭的资金托管流程：1、交易双方签订转让合同；2、交易双方在托管银行开设托管结算账户，并向托管银行申请资金托管，签订托管协议；3、交易双方向宁波市房产交易中心申请房屋抵押权注销登记和房屋所有权转移登记合并办理；4、买方存入托管资金现金部分至托管子账户；5、宁波市房产交易中心办理审核、记载登记簿、缮证等工作；6、宁波市房产交易中心通知托管银行，由托管子账户中划转资金用于偿还卖方贷款；7、托管银行划转托管资金用于还贷；8、 交易双方缴纳相关登记税费后，领取房屋所有权证；9、宁波市房产交易中心通知托管银行将托管资金划转至卖方结算账户；10、卖方领取托管资金。领取托管资金金额=托管资金总金额-卖方应偿还托管银行的贷款本息。（三）卖方无抵押，买方需商业贷款按揭的资金托管流程：1、交易双方签订转让合同；2、交易双方向托管银行申请按揭贷款；3、托管银行预审批同意买方按揭申请；4、交易双方在托管银行开设托管结算账户，并向托管银行申请资金托管，签订托管协议；5、交易双方向宁波市房产交易中心申请房屋所有权转移登记和房屋抵押权设立登记合并办理；6、买方存入托管资金现金部分至托管子账户；7、宁波市房产交易中心办理审核、记载登记簿、缮证等工作；8、宁波市房产交易中心通知托管银行发放按揭贷款；9、托管银行将按揭贷款发放至托管子账户；10、 交易双方缴纳相关登记税费后，领取房屋所有权证和房屋他项权证；11、宁波市房产交易中心通知托管银行将托管资金划转至卖方结算账户；12、卖方领取全额托管资金。（四）卖方无抵押，买方需公积金贷款或组合贷款按揭的资金托管流程：1、交易双方签订转让合同；2、交易双方在托管银行开设托管结算账户，并向托管银行申请资金托管，签订托管协议；3、买方存入托管资金现金部分至托管子账户；4、交易双方向托管银行申请按揭贷款；5、托管银行预审批同意买方按揭申请；6、公积金中心预审批同意买方按揭申请；7、交易双方向宁波市房产交易中心申请房屋所有权转移登记和房屋抵押权设立登记合并办理；8、宁波市房产交易中心办理审核、记载登记簿、缮证等工作；9、宁波市房产交易中心通知托管银行发放按揭贷款；10、托管银行将按揭贷款发放至托管子账户；11、 交易双方缴纳相关登记税费后，领取房屋所有权证和房屋他项权证；12、宁波市房产交易中心通知托管银行将托管资金划转至卖方结算账户；13、卖方领取全额托管资金。（五）卖方有抵押，买方需商业贷款按揭的资金托管流程：1、交易双方签订转让合同；2、交易双方向托管银行申请按揭贷款；3、托管银行预审批同意买方按揭申请；4、交易双方在托管银行开设托管结算账户，并向托管银行申请资金托管，签订托管协议；5、交易双方向宁波市房产交易中心申请房屋抵押权注销登记、房屋所有权转移登记和房屋抵押权设立登记合并办理；6、买方存入托管资金现金部分至托管专户子账户；7、宁波市房产交易中心办理审核、记载登记簿、缮证等工作；8、宁波市房产交易中心通知由托管子账户中划转资金用于偿还卖方贷款和发放按揭贷款至托管子账户；9、托管银行划转托管资金用于还贷；10、托管银行将按揭贷款发放至托管子账户；11、 交易双方缴纳相关登记税费后，领取房屋所有权证和房屋他项权证；12、宁波市房产交易中心通知托管银行将托管资金划转至卖方结算账户；13、卖方领取托管资金。领取托管资金金额=托管资金总金额-卖方应偿还托管银行的贷款本息。（六）卖方有抵押，买方需公积金贷款或组合贷款按揭的资金托管流程：1、交易双方签订转让合同；2、交易双方在托管银行开设托管结算账户，并向托管银行申请资金托管，签订托管协议；3、买方存入托管资金现金部分至托管子账户；4、交易双方向托管银行申请按揭贷款；5、托管银行预审批同意买方按揭申请；6、公积金中心预审批同意买方按揭申请；7、交易双方向宁波市房产交易中心申请房屋抵押权注销登记、房屋所有权转移登记和房屋抵押权设立登记合并办理；8、宁波市房产交易中心办理审核、记载登记簿、缮证等工作；9、宁波市房产交易中心通知由托管子账户中划转资金用于偿还卖方贷款和发放按揭贷款至托管子账户；10、托管银行划转托管资金用于还贷；11、托管银行将按揭贷款发放至托管子账户；12、 交易双方缴纳相关登记税费后，领取房屋所有权证和房屋他项权证；13、宁波市房产交易中心通知托管银行将托管资金划转至卖方结算账户；14、卖方领取托管资金。领取托管资金金额=托管资金总金额-卖方应偿还托管银行的贷款本息。七、 撤销托管服务（一）交易双方在宁波市房产交易中心将申请登记权利记载于登记簿前，满足以下条件之一的，可以申请撤销资金托管服务：1、 交易双方协商一致撤回原房屋转让登记的；2、 交易双方任何一方根据生效的法律文书解除买卖关系，并申请撤回原房屋登记的。（二）无生效的法律文书解除买卖关系的，交易方单方不得申请撤销资金托管服务。资金托管未撤销前，托管资金封存于托管子账户，任何一方不得申请提取托管资金。（三）资金托管撤销流程：1、 申请人申请撤回房屋登记申请；2、 宁波市房产交易中心审核确认，同意撤回房屋登记申请；3、 申请人申请资金托管撤销；4、 宁波市房产交易中心审核同意撤销资金托管服务并开具房屋所有权转移登记撤回证明；5、 托管银行将托管资金划转至买方结算账户；6、 买方领取托管资金。八、 工作时限（一）各托管银行原则上应不超过以下工作时限：1、 商业贷款按揭审批：2个工作日 （不含受理当日）；2、 公积金贷款和组合贷款：10个工作日（不含受理当日）；3、 卖方贷款还贷和资金划转：1个工作日（不含信息接收当日）；4、 按揭贷款发放：1个工作日（不含信息接收当日）；5、 卖方领取托管资金划转：1个工作日；6、 买方领取托管资金划转：1个工作日。（二）宁波市房产交易中心房屋登记办理时限为7个工作日，不含受理当日、买方存入托管资金现金部分时间和银行划转托管资金时间。九、 附则（一）交易双方应对交易的真实性和合法性负责。（二）存量房交易资金托管服务仅限保证交易双方共同申请托管的交易资金的安全。交易双方的结算账户不纳入存量房交易资金托管服务，安全性由交易双方自行负责。中介机构应按购房协议的约定协助交易双方结算房款，未经中介服务的，由交易双方自行负责。（三）交易双方的存量房交易资金托管服务申请应符合其他相关法律、法规的规定。本实施细则有关条款如遇国家、省市政策的调整将作相关调整。（四）本细则适用于在宁波市房产交易中心登记的存量房的交易资金托管服务工作，自公布之日起生效。附件：1、存量房交易资金托管服务开展申请书； 2、关于同意开展存量房交易资金托管服务的通知书； 宁波市房产交易中心 年 月 日 存量房交易资金托管服务工作开展申请书申请人名称法定代表人联系电话办理机构名称地址负责人联系电话操作人员姓名联系电话姓名联系电话姓名联系电话姓名联系电话托管专户号码申请内容 根据中心要求，我行已经具备开展存量房交易资金托管服务的条件： 1、我行已完成存量房交易资金托管服务的软件和接口的开发，能够准确及时接收和发送托管资金数据； 2、我行已建立存量房交易资金托管服务的操作和实施制度，以保证存量房交易资金托管服务的安全运行； 3、我行已经确定存量房交易资金托管服务的办理支行、办理人员； 4、我行已经建立存量房交易资金托管服务的托管专户； 5、我行已开通存量房交易资金托管服务的内部跨行还贷和按揭贷款的衔接工作。 6、我行将根据中心制定的存量房交易资金托管实施细则的规定，开展存量房交易资金托管服务工作。 7、我行将根据中心规定，遵照印章使用的规定，接受中心委托，同资金托管的申请人签订宁波市存量房交易资金托管协议。 现特向中心申请开展存量房交易资金托管服务工作，请予以批准。 申请人：年 月 日关于同意开展存量房交易资金托管服务的通知书 银行宁波分行：根据贵行申请，经我中心研究，将有关事项通知如下：1、同意贵行开展存量房交易资金托管服务工作；2、委托贵行签订宁波市存量房交易资金托管协议；3、同意贵行使用中心“存量房交易资金托管合同专用章”；4、中心已为贵行操作人员开通中心存量房交易资金托管系统的操作权限：（1） 操作人： （2） 操作人：用户名： 用户名：初始密码： 初始密码：（3）操作人：用户名：初始密码： 请贵行遵守相关规定，制定相关规章制度，及时开展存量房交易资金托管服务工作，保障托管资金安全。 宁波市房产交易中心 年 月 日