土地交易价格对房地产价格影响的实证分析.doc

土地交易价格对房地产价格影响的实证分析摘要：本文通过于国内土地交易价格总指数与房屋销售价格总指数、居民住宅土地交易价格指数与住宅销售价格指数、普通住宅土地交易价格指数与普通住宅销售价格指数、豪华住宅土地交易价格指数与豪华房销售价格指数、商业土地交易价格指数与商业用房（非住宅）销售价格指数的回归分析，研究了土地交易价格指数对房屋销售价格指数的影响，即土地交易价格对房地产价格影响。土地交易价格对房地产价格有着较为显著的影响，二者呈正相关关系；不同用途房地产受土地价格影响大小不同，具体讲商业地产价格基本上与商业土地价格没有显著关系，而商品住宅价格受土地价格影响较大，其中豪华住宅受土地价格最大。关键词：土地交易价格指数 房地产价格指数 一、引言随着我国现代化建设的不断发展，房地产业在国民经济中占有越来越重要的位置，逐步成为我国经济发展的支柱产业。据统计，我国GDP每年平均增长8%左右，其中房地产业对GDP的直接贡献率与间接贡献率之和占到了1.9%2.5%。房地产业既是资本密集、关联度高的产业，又是提供生活必需品的基础产业；房地产既是生产和生活的必需品，同时也是一种资产或者说是财富。房地产的价格既关系到一般老百姓的生产和生活问题，也关系到一个城市发展的潜力和竞争力，更关系到国家的金融稳定、宏观经济政策等。影响房地产价格的因素，有土地交易价格、财政政策、货币政策和物价水平等因素，也有城市地理位置、城市设施、环境状况等区位因素。每一种影响因素在不同的地区、不同的房地产业发展阶段所表现出来的影响力大小是各不一样的。本文以房地产价格为研究对象，探讨交易土地价格对房地产价格的影响，以及影响机制。土地交易价格是指房地产开发商或其他建设单位在进行商品房开发之前，为取得土地使用权而实际支付的价格，不包括土地的后继开发费用、税费、各种手续费和拆迁费等。它包括居民住宅用地、工业用地、商业旅游和娱乐用地及用于建造办公、教育、医疗科研、服务用房等其他综合用地四部分。土地交易价格指数，就是指反映一定时期内土地交易价格变动趋势和变动程度的相对数。土地交易价格指数的主要分类为住宅用地、工业用地、商业、旅游用地等。房屋销售价格指数是反映一定时期房屋销售价格变动程度和趋势的相对数，它是通过百分数的形式来反映房价在不同时期的涨跌幅度。包括商品房、公有房屋和私有房屋各大类房屋的销售价格的变动情况，其中商品房包括住宅和非住宅两大类，住宅可分为经济适用房、普通住宅、豪华住宅三类，非住宅分为写字楼、商业用房和其他三类。二、研究设计文章选取1998年2010年13年间国内土地交易价格指数与房屋销售价格指数数据，以土地交易价格指数为自变量，以房屋销售价格指数为因变量，建立Y=a+bX计量模型进行回归分析。文章数据来源为国研网数据中心，部分指标2009年、2010两年空缺，为保证数据计算方法的一致性，一些回归仅使用了1998年2008年数据。表1和表2分别列示了1998年2010年国内土地交易价格指数与房屋销售价格指数数据。表1 1998-2010土地交易价格指数年份1998199920002001200220032004200520062007200820092010总指数102.0 100.0 100.2 101.7 106.9 108.3 110.1 109.1 105.8 112.3 111.1 105119居民住宅100.6 99.9 101.0 102.2 107.7 112.4 111.6 110.3 106.0 113.7 105.5 豪华住宅 103.1 100.1 101.6 102.4 101.9 105.9 107.6 120.5 107.4 117.0 101.4 普通住宅100.4 99.6 100.9 102.1 108.4 113.0 111.8 108.9 105.7 113.2 102.2 工业101.2 100.0 98.6 100.8 100.4 101.3 105.3 108.2 105.1 100.1 商业104.0 100.0 100.4 101.2 107.0 104.9 104.3 103.6 104.7 105.9 100.0 其他103.6100.2 99.8 101.7 106.9 104.4 110.4 107.9 106.4 113.0 102.6 表2 1998-2010土地交易价格指数年份19981999200020012002200320042005 2006 2007 2008 20092010总指数101100.0 101.1 102103.7 104.8109.7107.6105.5107.6106.5101.5108 商品房99.9100.3 100.8 102103.4 105.0109.0107.7105.8107.7106.6 住宅99.9100.4 101.4 102104.0 105.7109.4108.4106.4108.2107.1经适房103102.0 101.4 102101.8 102.6103.2103.7103.7102.5102.8普通住宅99.9100.2 101.5 102104.3 106.2109.8108.2105.9108.6107.6豪华住宅98.998.9 101.3 101101.7 104.0115.699.4107.2104.6非住宅99.799.9 98.7 101101.3 102.7110.3109.7108.4109.7100.4写字楼99.597.6 98.1 10199.8 103.4107.1105.6104.0105.8106.0商业用房101101.0 99.6 102102.4 102.3108.1107.2104.6107.6106.2其他103100.6 96.9 100102.1 103.7107.0104.6104.6106.0107.0 公房10498.9 100.9 101101.9 100.4103.9101.9103.6101.1 私房10499.9 102.7 105105.9 105.2 107.5104.7107.1109.4文章分别对于国内土地交易价格总指数与房屋销售价格总指数、居民住宅土地交易价格指数与住宅销售价格指数、普通住宅土地交易价格指数与普通住宅销售价格指数、豪华住宅土地交易价格指数与豪华房销售价格指数、商业土地交易价格指数与商业用房（非住宅）销售价格指数进行了回归分析。三、研究结果表3给出了国内土地交易价格总指数与房屋销售价格总指数的统计回归结果。该线性回归的可决系数为0.703，我们可以近似的认为样本数据在一定程度上线性相关。表4给出了居民住宅土地交易价格指数与住宅销售价格指数的统计回归结果。该线性回归的可决系数为0.760，表明居民住宅土地交易价格指数与住宅销售价格指数的线性相关程度较高。表3 国内土地交易价格总指数与房屋销售价格总指数的统计回归结果Dependent Variable: YMethod: Least SquaresDate: 03/24/12 Time: 17:24Sample: 1998 2010Included observations: 13VariableCoefficientStd. Errort-StatisticProb.  C53.895609.9416305.4212040.0002X0.4731760.0926875.1050910.0003R-squared0.703200    Mean dependent var104.5846Adjusted R-squared0.676218    S.D. dependent var3.160392S.E. of regression1.798322    Akaike info criterion4.152223Sum squared resid35.57357    Schwarz criterion4.239138Log likelihood-24.98945    F-statistic26.06196Durbin-Watson stat0.798474    Prob(F-statistic)0.000341表4居民住宅土地交易价格指数与住宅销售价格指数的统计回归结果Dependent Variable: YMethod: Least SquaresDate: 03/24/12 Time: 17:18Sample: 1998 2008Included observations: 11VariableCoefficientStd. Errort-StatisticProb.  C41.8155511.807423.5414650.0063X0.5917060.1108105.3398070.0005R-squared0.760087    Mean dependent var104.8000Adjusted R-squared0.733430    S.D. dependent var3.439767S.E. of regression1.775968    Akaike info criterion4.149534Sum squared resid28.38655    Schwarz criterion4.221878Log likelihood-20.82243    F-statistic28.51354Durbin-Watson stat1.512803    Prob(F-statistic)0.000469表5、表6分别给出了普通住宅土地交易价格指数与普通住宅销售价格指数、豪华住宅土地交易价格指数与豪华房销售价格指数的统计回归结果。豪华住宅土地交易价格指数与豪华房销售价格指数在很大程度上有相关关系（可决系数为0.939），普通住宅土地交易价格指数与普通住宅销售价格指数呈现弱的拟合关系（可决系数为0.632）。表5普通住宅土地交易价格指数与普通住宅销售价格指数的统计回归结果Dependent Variable: YMethod: Least SquaresDate: 03/24/12 Time: 17:20Sample: 1998 2008Included observations: 11VariableCoefficientStd. Errort-StatisticProb.  C48.0499714.477573.3189250.0090X0.5364860.1364053.9330440.0034R-squared0.632185    Mean dependent var104.9273Adjusted R-squared0.591317    S.D. dependent var3.549392S.E. of regression2.269067    Akaike info criterion4.639580Sum squared resid46.33798    Schwarz criterion4.711925Log likelihood-23.51769    F-statistic15.46883Durbin-Watson stat1.004168    Prob(F-statistic)0.003442表6豪华住宅土地交易价格指数与豪华住宅销售价格指数的统计回归结果Dependent Variable: YMethod: Least SquaresDate: 03/24/12 Time: 17:21Sample: 1998 2008Included observations: 10VariableCoefficientStd. Errort-StatisticProb.  C22.718717.1762313.1658270.0133X0.7678630.06913111.107370.0000R-squared0.939105    Mean dependent var102.3000Adjusted R-squared0.931493    S.D. dependent var4.907590S.E. of regression1.284503    Akaike info criterion3.515478Sum squared resid13.19959    Schwarz criterion3.575995Log likelihood-15.57739    F-statistic123.3738Durbin-Watson stat2.423946    Prob(F-statistic)0.000004表7出了商业土地交易价格指数与商业用房（非住宅）销售价格指数的统计回归结果。二者基本不能够线性拟合，表明二者基本上不具有线性相关关系。表7商业土地交易价格指数与商业用房（非住宅）销售价格指数统计回归结果Dependent Variable: YMethod: Least SquaresDate: 03/24/12 Time: 17:22Sample: 1998 2008Included observations: 11VariableCoefficientStd. Errort-StatisticProb.  C30.1636849.637810.6076750.5584X0.7043410.4846611.4532670.1801R-squared0.190064    Mean dependent var102.2818Adjusted R-squared0.100071    S.D. dependent var3.967573S.E. of regression3.763822    Akaike info criterion5.651713Sum squared resid127.4972    Schwarz criterion5.724057Log likelihood-29.08442    F-statistic2.111985Durbin-Watson stat0.943989    Prob(F-statistic)0.180111四、结论本文通过于国内土地交易价格总指数与房屋销售价格总指数、居民住宅土地交易价格指数与住宅销售价格指数、普通住宅土地交易价格指数与普通住宅销售价格指数、豪华住宅土地交易价格指数与豪华房销售价格指数、商业土地交易价格指数与商业用房（非住宅）销售价格指数的回归分析，研究了土地交易价格指数对房屋销售价格指数的影响，即土地交易价格对房地产价格影响。结论如下：1土地交易价格对房地产价格有着较为显著的影响，二者呈正相关关系。2. 不同用途房地产受土地价格影响大小不同，具体讲商业地产价格基本上与商业土地价格没有显著关系，而商品住宅价格受土地价格影响较大，其中豪华住宅受土地价格最大。