国际热钱对我国商品房地产价格的推动作用分析毕业论文.doc

1 引言2002年，我国国际收支平衡表中的净误差与遗漏项在连续12年呈现负数后，首次转正。符号由负转正的变化向我们发出了一个强烈的经济信号：我国地下资本跨境流动的方向可能发生了扭转，由资本外逃变成了大量投机资本流入。同时，值得注意的是国际收支平衡表中的经常项目。自2002年后由之前的几十亿美元快速增长至每年以几百亿美元的规模流入。此外，2003年以后我国每年贸易顺差也呈指数增长，在20042006年度，分别达到了492.84、1247.98、2089.12亿美元。这种迹象均表明大量的境外资金正在流入我国1。然而，自2005年以来，由于受到人民币升值预期的吸引，这些大量流入的境外资金必然会寻找机会进入短期且高回报的领域，首选显然是房地产市场。近年来，我国房地产业开放程度不断提高。由于受到人民币升值预期的吸引，大量热钱不仅通过地下渠道，而且还寻找各种各样貌似合法的途径或方式流入国内2。热钱的流入在给一国带来短期资本投资、推动经济发展的同时，也会催生资产价格泡沫，而一旦热钱大规模流出，则会导致资产价格泡沫迅速破灭，对一国的宏观经济造成严重的负面影响。由于房地产业是国民经济发展的支柱产业，在经济社会和人民生活中起着举足轻重的作用，然而热钱的大量流动可能导致房地产价格出现巨大波动，加剧我国房地产市场的不稳定，从而对国民经济产生负面影响。所以通过对热钱在我国房地产市场中的作用分析，并提出相应的建议就显得十分必要，也非常有意义。2 热钱概述2.1 热钱的含义热钱（Hot Money）,又称游资或投机性短期资本，只为追求最高报酬与最低风险而在国际金融市场上迅速流动的短期投机性资金。国际间短期资金的投机性移动主要是逃避政治风险，追求汇率变动、重要商品价格变动或国际有价证券价格变动的利益，而热钱即为追求汇率变动利益的投机性行为。随着近几年人民币升值加快逐渐被人们所熟知的，热钱的研究成为现代宏观经济学研究的前沿问题之一3。概括来说，我们把国际热钱定义为：在国际金融市场上对各种经济金融信息极为敏感的、以高收益为目的、但同时承担高风险的、据有高度流动性的短期投资资金。2.2 热钱的特征根据上面对热钱的定义并加上我们的分析，可以表明国际热钱具有如下特征:2.2.1 高敏感性。我们把敏感性作为国际热钱的第一个特征，主要是基于国际热钱对一国或国际经济金融现状的趋势；对各个金融市场汇差、利差和各种价格差；对有关国家经济政策等高度敏感，并能迅速的做出反映。2.2.2 高收益性与高风险性。追求高收益是国际热钱在全球金融市场运动的最终目的。然而高收益往往伴随着高风险，因而它们所取得的是高风险利润。它们可能在这个市场赚钱而在另一个市场亏损，或在这个时期赚钱而在下个时期亏损。2.2.3 高流动性与短期性。在敏感性的基础上，它们会迅速进入有钱可赚的地方，而迅速逃离风险加大的地方。因而它们表现出极大的短期性，甚至超短期性，即在一天或一周之内迅速进入或迅速退出。2.2.4 投资的虚拟性与投机性。我们说国际热钱是一种投资资金主要是指他们投资于全球的有价证券市场和货币市场。以便从证券和货币的每天、每小时、每分钟的价格波动中取得利润，也就是以钱生钱，因而它们的投资既不创造就业，也不提供服务，而具有极大的虚拟性和投机性。2.3 国际热钱的来源 一般来讲，国际游资的资金来源有四个方面：一，投资基金；二，社会资本；三，银行资本；四，国际黑钱。下面我们逐一展开分析。2.3.1 社会资本 这主要是有私人和企业将自身积累或闲置的部分货币资金直接转化为投机资本，参加到国际金融投机活动中来。它主要包括两方面：一是国内居民的短期资本，随着国内经济活动的扩大延伸到国际金融市场上谋利生息:二是跨国公司在经营活动中掌握的流动资金及一些暂时闲置或过剩资金用于国际金融投机。2.3.2 投资基金投资基金的产生是投资者为取得稳定收益而选择的一种理财工具。除了极少数风险性投资基金是专门为了满足个人的投机本性而设立的外，大多数基金是以取得高于社会平均利率或利润率为目标4。然而，随着国际金融市场的日益全球化以及投机市场的日益成熟，绝大部分投资基金都身不由己地投身于投机活动中。这是因为，投资基金强调资产的流动性和变现性，因此，投资基金难以避免投机性。2.3.3 银行资金银行资金包括几方面的来源。一是各种投资银行及其他非银行金融机构，它们本身拥有庞大的自由资本金、历来盈余资产和融资网络，其基本业务就是专业从事金融投资投机活动，因此，它们构成国际热钱来源的主力军。这些金融机构代理各类投资者的委托投资业务，本身又拥有庞大的自有资产，从而把国际投机进行的如火如荼。二是银行的融资贷款。许多信贷银行为了扩大业务，往往通过抵押贷款的方式给国际投机者相当比例的融资，有的甚至高达1：50，即投机者存1美元保证金，可动用50美元进行投机，最少也是1：5或1：105。这样，国际热钱在进行投机操作时，其规模就不能以其实有资本来衡量，而必须放大许多倍。据美国投机家索罗斯本人说，它的特点就是善用杠杆原理，常常通过贷款方式使实际持仓量数倍大于自有的资本量，继而获得高收益。三是银行自身的外汇业务。如各跨国银行为了自身业务，常常要进行套汇、套利、掉期等业务，这些业务本身带有投机性。2.3.4 国际黑钱 黑钱是国际热钱中重要的一部分，可以说也是最原始的部分之一。早在衍生工具和投资基金没有大规模产生之前，国际黑前就开始了国际金融投机活动6。这些国际黑钱有相当一部分通过国际金融市场来“清洗”后，转入合法的流通，其中有一部分长期作为国际热钱停留在投机市场上。3 热钱流入房地产市场的动因及渠道我们知道，当我们谈论到热钱对房地产市场价格推动作用这一问题时，首先我们自然会想到热钱为什么要进入房地产市场，是什么在吸引着它的进入以及它是通过什么渠道进入的。下面我们就将从热钱流入房地产市场的动因和渠道这两个方面对其加以分析。3.1 热钱流入房地产市场的动因3.1.1 人民币升值预期2005年7月21，我国对人民币汇率形成机制进行改革，当日美元兑人民币交易价格调整为1美元兑8.11元人民币，升值幅度为2%。到2010年4月2日，美元兑人民币交易价格为1：6.82，汇改以来人民币累计升值幅度已超过15%7。从国际经验来看，货币升值对房地产市场会产生巨大的影响与冲击。如1985年广场协议签订后，日元不断升值，大量热钱流入日本房地产8。而人民币这种持续的升值就增强了热钱对人民币升值的预期，致使越来越多的热钱流入房地产市场。人民币标价的土地和房屋的资产价格随着人民币升值预期的不断增加而愈发具有吸引力。而国外投资者进入中国市场，首先考虑的就是国内此类资产市场。3.1.2 我国经济的高速增长和较高的市场利润近年来，持续的经济增长和稳定开放的市场环境为房地产的发展提供了极大的发展空间。2006年我国经济增长速度为10.7%，人均GDP达到1970美元，这些经济指标表明，我国房地产行业蕴藏着极大的发展潜力。同时，按照国家计划2020年达到小康水平，人均住房面积达35平方米的基本目标测算，到2020年我国房地产住宅市场平均每年增长速度至少应在7%10%9。房地产业的快速发展带来了较高的市场利润，畸高的收益率直接推动了海外资本大量进入我国房地产业。3.1.3 美国“次贷危机”引发的房地产市场低迷美国“次贷危机”，就是美国“房奴”因还不起按揭贷款而引发的一系列金融问题，在过去几年里，该问题已从美国蔓延至英国、澳大利亚、日本以及我国香港和台湾地区，波及的行业范围也从银行延伸至投资基金，甚至与房地产相关的公司，造成了这些国家的房地产市场的低迷。而我国的房地产仍然“独身其身”，房价保持着较高速度的上涨势头，仍然保持着高额利润，更加刺激了境外热钱的进入。3.1.4 房地产投资风险逐渐清晰可控尽管中国的房地产市场对外资充满了吸引力，但外资还是会遭遇到来自各方面的风险，这些风险可能来自内地的合作伙伴，也可能来自市场运行中产生的各种风险。但是随着市场成熟度的增加和外资对中国市场了解程度的增加，外资对这些投资风险的预测和控制能力不断增加。其原因在于：首先，为了获得外资的支持，国内的房地产企业越来越重视企业的股权结构和管理模式，强调信息的透明和财务体系的健全，积极提高企业本身的资本运作能力。这使得外资在合作之前就能够了解潜在的合作伙伴的管理模式，对合作过程中可能产生的矛盾和问题做出估计，从而更有针对性的规避和化解风险。其次，政府部门的工作效率和服务意识进一步提高，特别是土地市场的规范发展，使外资能够更加准确的评估获取土地的机会和成本。最后，市场本身的发育程度不断提高，投资和消费行为日趋理性，整个房地产市场的运行更加稳健。房地产开发、投资、营销、物业管理和中介服务等各个环节的操作水平都有所提高，是外资在前期市场研究、实际操作运行和后期管理等过程中得到更加科学有效的服务，无法预期和不可控制的风险日趋减少。综上所述，中国的GDP年增长达8%9%，在经济健康发展的大背景下，中国房地产业具有良好的发展前景。而近两年中国持续的宏观调控政策降低了房地产市场的风险，市场政策环境透明性增加，使房地产市场运行趋于规范。长期发展前景和可观的收益率及更开放的中国房地产市场正日益体现着对境外资金的吸引。3.2 热钱流入房地产市场的渠道3.2.1 与国内房地产开发公司对接  这一系列调控措施，都对房地产开发企业的资金链形成了考验。我国房地产开发企业融资模式单一，主要依靠商业银行发放贷款。在商业信贷紧缩的情况下，房地产开发企业不得不谋求其它融资方式；热钱基于其自身的特点，强烈地寻找渠道进入国内房地产市场，二者结合，正好满足了各自的需求。 2003年，摩根士丹利房地产基金成为海外基金投资国内房地产业的第一人。当年7月，他们仅投入了项目总投资的10%投资上海“锦麟天地雅苑”项目，却在短期内获得了超过预期30%的收益。截至2005年底，它在中国房地产市场的投资总额已达30亿美元。2006年3月，该公司宣布今年将在中国房地产市场追加30亿美元投资。与此同时，花旗、荷兰ING集团、高盛、渣打银行等海外投资机构也纷纷加速进入了中国房地产市场10。   3.2.2 收购大宗物业和烂尾楼与和国内房地产开发企业对接、投资具体的房地产开发项目相比，直接收购大宗物业更体现了热钱的本质特征。收购大宗物业投资期短，不确定因素较少，风险较小，变现周期短。 成熟物业整体收购可以获得控制权并且只承担投资风险。在投资回报方面，如果人民币升值至其预期目标，则可以整体转手；人民币升值不理想时，可以取得稳步上升的出租率和租金水平所带来的投资回报，分享中国地产市场的资本升值。按照目前发展趋势，持有经营性物业带来的资本升值要远高于租金收益。以服务式公寓为例，通常持有2至3年的物业，投资者的资本升值可以达到1倍。 越来越多的热钱觊觎国内房地产不良资产，即俗称的“烂尾楼”。热钱热衷于“烂尾楼”有三大原因：投资少，回报期短，利润丰厚。由于“烂尾楼”一般闲置多年，当年开发成本远低于现在，银行为了降低不良资产急于脱手，同时并没有确定的不良资产价格评估体系，此类项目最终成交价一般远低于实际价值。一个正常楼盘从开发到上市需要几年时间，但接手“烂尾楼”前期工作和大部分建设工作已免去，而回报率却相当可观。  3.2.3 小规模购买零散物业 小规模购买零散物业是指非居民购房，即境外机构和个人购房，包括直接将外资汇入国内开发商帐户和外汇结汇购房。这种热钱流入方式的投机性和短期性更强，其数量也最难统计。这类热钱有一个明显的投资特征就是地域性主要集中在上海、北京地区，但近一年来向其他城市发展的趋势愈演愈烈。4 热钱对房地产市场价格的推动作用4.1 热钱流入房地产市场的规模热钱作为一种特殊的资本，其投资对象主要是股票、房地产以及金融衍生品等。热钱在各国间频繁流动，通过空间套利或时间套利追逐超额收益。热钱赚取高额利润的惯用手段是在短期内大量流入某国、特别是流入其资本市场，推动资产价格的上涨，并在资产价格大幅上涨后择机抛出，赚取资产溢价后带来的差价收益。通过对国家外汇管理局统计公布的数字加以分析，并运用国家统计局对热钱的估算公式（热钱流入量=外汇储备增量-外商对华直接投资-贸易顺差）可以得出，20052008年流入我国热钱共有4593亿美元，约占同期新增外汇储备的40%。20022008年流入我国的热钱总规模为4807亿美元，其中2002年和2003年流入热钱很少，占当年新增外汇储备的比重只有3%和6.5%，2004这一比重达到13%，2005年后，在人民币升值和资产收益预期不断增强的影响下，热钱流入出现加速趋势，20052007热钱占当年新增外汇储备的比重分别达到30.7%、33.9%、44.5%，2008年与2009年的热钱流入量分别约为925亿美元和695亿美元约占当年新增外汇储备的比重分别为22%和16%。由于热钱逐年加速的涌入，2005年8月15 ，中国人民银行公布的2004中国房地产金融报告就显示，2004年全国房地产开发利用外资2282亿元，同比增长342% ，占到开发资金来源的13% 。2005年汇改以来，资产价格大幅度持续上涨，股市和房地产市场由为明显，其中北京、上海、广州和深圳等地的房地产价格上涨更为显著11。4.2 历年商品房价格上涨规模随着热钱的不断流入房地产市场，我国的商品房价也在逐步提升。由于国内房地产价格的持续上升，外资进入房地产市场上购买房地产进行投机，直接有助于推高房价。特别是在开放程度比较高的城市，外资直接推高房价的效果相当明显。就拿北京、天津、上海等大城市来说，2004年，北京住宅商品房销售均价4747元；2005年，商品房价格涨幅高达41.6%。即便受到金融危机影响，房价涨幅依然达13.5%。房价的上涨，已远超居民收入的增加12。天津从2007年到2009年，全市新建商品住宅销售价格三年年均上涨13.7%，中心城区平均上涨15.3%。同40个全国大中城市进行比较，相对来说天津的上涨比例还是处在第18、19位的这样一个位置。然而，上海作为外资流入最多的城市，2006年2月、3月房贷分别减少36亿元人民币、38亿元人民币，表明内资购买趋向减少，但同期平均房价却上升了55%，销售面积也逐月增长：2月份日均销售面积28万平方米，3月份日均销售面积59万平方米，表明外资的购买行为不仅抵消了内资购买减少对房价的抑制作用，而且把房价持续推向高位。总而言之，热钱的大量涌入对商品房地产价格的飞速上涨还是起到了一定的刺激作用。4.3 热钱推动商品房价格上涨机制通过上面的数据的分析可以得出热钱对我国商品房价格的推动机制如下：首先，中国实行资本项目强制结汇的政策，进人中国境内的外资必须兑换成人民币，热钱的大量流入首先引起外汇储备增加从而外汇占款增加，在没有采取相应对冲措施或者对冲措施不充分的情况下，这种外汇占款的增加又通过货币乘数的作用使总货币供给增加，大量的货币投放导致流动性过剩并使资金大量流入资产市场，促使资产价格上涨；其次，在可贷资金市场上货币供给与利率反方向变动。大量热钱流入到国内使货币供给增加，仅靠货币市场的自身调节会使均衡利率下降，利率下降会导致资本品价格的进一步上涨；最后，热钱在短期内大量流入资本市场，直接购买股票和房地产等，将抬高资产价格、助长经济泡沫、推动非居民机构和个人购买资产的比例不断增加，在“羊群效应”下大规模的民间资金纷纷跟风买入大量资产，推动国内房地产价格持续上涨。5 热钱对房地产市场的影响5.1 热钱对房地产市场的积极影响近年来，从游资的动向来看，房地产领域是热钱进入的主要目标。对于投机者来说，目前国内对房地产的需求正处于增长阶段，房地产投资的预期回报率相当可观。特别是对于国际套利资本来说，如果人民币升值，它们将从汇率变动中获得高收益；即便人民币不升值，由于国内货币和信贷规模的扩大，也会促进房地产价格上升，这些投机者也依然能有收获。当前中国经济仍然是较高较稳健的发展。而经济的繁荣必然离不开大量资金的投入，然而热钱对房地产的投资力度不可否认，这笔巨资，如果能投入到那些真正需要资金的行业中，定然能极大的缓解一些新兴产业融资率不足的问题，加速我国产业的更新换代加快升级制造业，同时，也可以减少那些资金需求量大的企业对银行贷款的依赖，降低我国银行业不良贷款爆发的风险。繁荣我国民间借贷市场。虽然当前民间借贷市场是相当不稳定，并且没有有效的信用机制做保证，但是，一个市场的经济繁荣，定然要求有多种筹资渠道，如果仅仅是依靠银行系统，难以真正搞活市场经济13。房地产业作为我国的一新兴的行业，热钱的进入在带来大量资金的同时，也促进了房地产价格上涨的，增加了国内房地产融资渠道，刺激房地产市场的正常和良性发展，同时也带动了房地产相关产业的发展，进而促使我国近年的国民生产总值持续增长。5.2 热钱对房地产市场的消极影响在看到热钱推动房地产市场价格带来积极作用的同时，我们也不能忽视其消极的一面。热钱作为一种投机资金，其本身的特点就是要在短期内获得最大的利润，然而大量热钱进入房地产市场并持续存留势必将会推动房地产市场价格的持续上涨、加剧房地产泡沫，一旦热钱撤出房地产市场，泡沫将会破裂，将给房地产业带来巨大灾难。5.2.1 抬高房地产行业的价格，形成了房地产市场的泡沫根据国家统计局数据表明，2007年以来，国内房地产投资增速逐月递升。2007年1至3月、1至7月分别同比增长26.9%和28.9%。房价的持续上涨，与境外热钱的不断流入有密切关系，外资的大规模进入，将推动非居民机构和个人购房的比例不断增加，容易形成较强的房地产市场“杠杆效应”，致使很多民间资金在其影响下，纷纷跟风上市，推动国内房地产价格持续上涨。热钱大量进入我国房地产市场，增加了房地产市场上的资金供给，直接有助于推高房价，助长了房地产价格的泡沫，出现了明显的“效用失真”问题。效用失真使价格与真实价值脱离，一旦泡沫破裂，就会干扰房地产市场的正常秩序，对房地产市场造成严重的损失。比如20世纪80年代末的日元大幅升值，大量资金流入房地产市场，迫使日本房地产价格指数上涨了4倍多，并最终酝酿成巨大的泡沫。20世纪90年代之后，随着房地产市场泡沫的破灭，日本不动产整体跌幅达到了75%。这种经历不仅出现在日本，台湾在货币持续升值之后同样经历了由暴涨到暴跌的过程，对经济造成了严重损害14。其次，境外机构会和个人的购房行为在国内房地产市场上产生明显的羊群效应，很多境内民间资金受其影响纷纷跟风入市，间接推动了国内房地产价格持续上涨。投机性热钱具有突出的示范特征，一旦预期发生变化，他们会逆转，仅仅外资退出并不足以使房地产业崩盘，但他们退出可能引起国内投资者跟风抛售。5.2.2 房地产市场供给结构不合理进一步加剧境外热钱的涌入造成了我国房地产行业的供给结构失衡。热钱属于投机资本，而投机资本的投向主要集中于高档公寓、别墅，因为这类住宅带来的利润价高；而需求量逐年增大的经济适用房和中低档公寓由于其价格较之于其他房地产价格偏低，开发商不愿进行投资，这又反过来导致中低档住宅平均售价增长率的攀升，使得其售价对中低收入家庭而言仍然难以承受。主要表现在一方面是很高的住宅价格。另一方面是较高的住宅面积空置率。这就形成了一种本末倒置的现象，房地产行业的投资需求取代了使用需求，房屋的本质发生了变化，成了一种投资工具。这种结构性的失衡将对房地产行业的健康发展造成一定的影响5.2.3 增加了房地产金融体系的潜在风险。    目前的房地产开发中，企业自有资金较少，主要以银行借贷融资方式为主，房地产开发资金中使用银行贷款的比重在55%以上。而且一些外资房地产企业还存在注册资本到位率低、虚假投资、以及自有资金严重不足和负债比例偏高等问题。而在个人（含非居民个人）按揭贷款中，从银行获得的住房按揭贷款最高可达八成。银行实际上直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。虽然当前我国并没有典型的次级住房抵押贷款市场，但我国住房按揭贷款同样有风险，并正逐渐步入违约高风险期。我国住房按揭贷款中存在的虚假按揭以及把关不严，使得一些不符合条件的借款人得到贷款，正是我国的房贷风险所在。可见，房地产市场一旦出现问题，势必会影响到金融体系，进一步加大金融体系的潜在风险。5.2.4 热钱出逃将对房地产市场造成不稳定影响热钱涌入中国的目标是获取超额利润，一旦达到目的就会迅速撤走，这就给中国的资本市场、房地产市场带来巨大风险。如果人民币升值达不到境外热钱的预期，再加上政策的持续调控及物价的稳定，将导致热钱迅速抽走；如果这部分房屋集中抛向市场，必然会对市场供求产生不良影响，将会导致房价大幅度下跌，对中国经济稳定产生影响。另一方面，一旦认为人民币升值已经见顶，大量游资可能会选择获利后撤出的策略，游资大规模退出则可能会导致房地产价格的大幅度下跌，在一定程度上会对国内房地产造成相当大的打击，而且可能会影响到整个中国的经济。6 热钱流入房地产市场的监管措施6.1 控制热钱进入房地产市场热钱的大量流入势必会推动房地产市场泡沫的增长，所以控制热钱的进入就显得十分的必要。第一，建立严格的外资房地产准入机制。对非居民资金投资房地产加以限制，如对外资购房设定严格的上限标准，购房者必须说明购房用途并要获得政府或中央银行的审批，不符合规定者禁止购房。第二，充分发挥税收杠杆的调节作用。通过提高交易税、开征物业税等方式提高外资投资房地产的成本，缩小外资投资房地产的获利空间。热钱流入的动机就是在短时间内获取高额利润，一旦在房地产市场获利空间变小，热钱的流人就会减缓。第三，加强对外资投资房地产的监管。限制境外资金购买房产的数量，加强对外资购房的管制，限制投机性炒房，一经发现外资有投机性炒房、操纵房价的行为，要及时处罚。热钱的大量涌入和房地产价格不断攀升的主要原因是受到人民币升值预期的影响，所以控制人民币的升值预期也是抑制热钱流入的方法。人民币持续升值的预期主要来源于两个因素：美国近期经济衰退导致的美元大量外流以及对中国房地产和资本市场盲目自信。可以说，这种预期的形成，虽有经济因素，但仍然以政治因素为主导。换句话说，投资者对中国投机市场的信心主要来自于政府对这些市场采取的保护态度15。因此，政府必须明确表明其中立态度，并承认以上行业存在巨大泡沫和崩溃的风险的可能，同时媒体和商家应当限制不合理的炒作行为，从而减少因羊群效应导致的价格疯长的市场泡沫的出现，避免“效用失真”问题的出现，使市场恢复健康。6.2 建立多层次的住房供应体系我国是一个发展中大国，人口压力大，人均土地面积较少，因此土地供求矛盾必将长期存在；同时，我国正处在城市化的关键时期，城市人口增速较大，因此城镇住房需求在一个较长的时期内都会非常旺盛，房地产供求矛盾十分突出；为了缓解热钱的流入加剧我国房地产市场供给的不平衡。基于我国的现实国情，各房地产企业应当以发展中小户型住房为主。按照联合国提出的“人人享有适当住房”的目标，实现“人人有房住”，应当把“低端住房不能太简，高端住房不能过奢”当作引导的标准。政府立足于我国人多地少的特殊国情，应对住宅户型进行控制和引导，在规划审批、土地供应以及信贷、税收等方面，对中小套型、中低价位普通商品住房给予优惠政策支持。鼓励建设中小户型住房，实现在较小的住宅空间内创造较高的居住舒适度，合理而高效的利用居住空间。对奢侈性的住房消费，依资源占用和能源消耗高低，应采取限制性、惩罚性政策，从而遏制不顾资源环境承载力的奢侈需求，促进社会的和谐和稳定发展。6.3 健全房地产金融市场 目前，我国只有房地产信贷，没有房地产金融，要健全房地产金融市场，首先要规范房地产金融信贷、加大金融监管力度，银行要提高对房地产开发商的自有资金和资质的要求，在对房地产开发商贷款时应严格审查房地产开发企业，企业自有资金应不低于开发项目总投资的30%，对自有资金低、应收账款多的承建房地产建设项目的建筑施工企业，商业银行应限制对其发放贷款，不能盲目地注入贷款。在金融体制不健全的情况下，如果金融部门过度放松金融管制，很容易造成大量信贷资金流入非生产性部门，所以要加大金融监管力度。其次，强化对土地储备贷款的管理，防止出现地价泡沫。对于房地产企业应当拓展融资渠道，可以通过金融产品的创新，最大限度地吸纳社会上的资金，从而来解决房地产开发企业资金短缺的问题。6.4 提高房地产的税收管理首先，提供房地产的增值税。房地产投机活动是通过房地产产权的流转环节来获取超额利润的，因此房地产增值税应与投机活动的程度与强度挂钩，而我国的房地产增值税过低，更是助长了境外热钱在我国房地产的投机。因此应该提高对房地产产业征收高额的房地产增值税，抑制境外热钱对房地产投机。其次，针对外资在房地产市场的炒作行为，可以同时取消外资投资房地产行业时的税收优惠。并通过开征特别物业税的形式制止。此外，国外对付热钱投机比较有效的办法是对短期资本流入征收托宾税，提高短期资本流入成本和交易成本16。利用税收政策抑制投机的关键是增加税收支出，降低房地产买卖收益率，打击投机者房价上涨的心理预期，减少投机者的“资产利得”，使其自动退出市场，以抑制境外热钱的流入。7 结束语本文研究表明，热钱对房地产价格指数有着显著的正向影响，基于种种因素热钱的大量流入推动了我国商品房价格的持续上涨。热钱的流入在刺激了我国房地产市场的同时，也对我国房地产市场的健康发展产生了一定的影响。但是热钱的流入也并非什么洪水猛兽，只要我们对其来源、渠道等做到真正的了解，合理运用宏观政策并与各房地产企业相互配合，就能减少甚至消除热钱可能对我国房地产业带来的负面影响，使房地产业能够健康快速的发展。参考文献1 高路培中国热钱流入问题研究硕士学位论文厦门：厦门大学，2009.2 刘莉亚境外“热钱”是否推动了股市、房市的上涨？金融研究, 2008，10：48693 何泽荣，徐艳论国际热钱财经科学, 2004，2：87904 吴懈浅谈国际热钱与中国房地产集团经济研究，2007，5：1041055 么贵鹏，王松外资大量进入我国房地产市场背后的思考中国房地产金融，2007，1：24276 荣毅宏国际“热钱”输入渠道、规模及监管对策金融教学与研究，2008，1：24277 黄星华人民币升值对房地产行业影响研究现代商贸工业, 2008，6：1751768 杨元杰热钱流入的管理:新兴国家的启示中国金融，2008，6：73799 王德发国际游资的流入渠道、规模及监管研究硕士学位论文上海：上海社会科学院，200910 刘放中国热钱流入影响因素的实证分析商场现代化，2008，6：525511 张瑜境外资金流入与我国房地产市场价格研究硕士学位论文长春：东北师范大学，200812 刘轶，史运昌热钱对房地产价格的影响广东金融学院学报，2009，11：425013 黎友焕境外热钱对我国房地产市场的影响及其对策研究金融与经济，2008，2：131614 向存忠我国房地产泡沫及其金融风险防范研究硕士学位论文成都：西南财经大学，200815 杜辉热钱对我国房地产业的不利影响及对策中国房地产，2007，5：525516 黄强国际热钱流入对我国经济的影响及监管建议硕士学位论文昆明：云南财经大学，200817 张亚丽，张慧芳，张彦境外热钱与房地产市场关系分析经济师，2007，9：28728918 Michael FMartin and Wayne M，MorrisonChinas “Hot Money” ProblemsOpen CRS，2008，7：17 19 Jansen, W.J. “What do capital inflows do? Dissecting the transmission mechanism for Tailand,1980-1996” Journal of Macroeconomics，2003，25: 45748020 刘艳梅规范外资进入我国房地产业的思考郑州航空工业管理学院学报，2008，12：3335