中房信郑州房地产市场报.doc

201010年郑州房地产市场年报目 录序 言3第一篇 背景篇5第一章政策环境分析6一、综述6二、政策盘点6第二章 经济环境分析17一、国内经济环境17二、郑州市经济环境19第三章 行业发展24一、开发投资24二、建设规模25第二篇 市场分析篇29第四章 土地市场30一、土地供求分析30二、商品房土地成交排行榜39三、典型地块分析42第五章 商品房市场48一、市场综述48二、供求分析49三、供应分析49四、成交分析51五、区域分析54第六章 商品住宅市场57一、商品住宅供求分析57二、商品住宅供应量分析59三、商品住宅成交量分析63四、商品住宅成交价格分析67五、商品住宅存量分析69六、案例分享：森林湖71第七章 办公市场83一、市场综述83二、供求关系分析84三、市场供应量分析85四、市场成交量分析87五、成交均价分析90六、办公物业销售TOP1091七、个案分析93第八章 商业市场96一、市场综述96二、供求关系分析96三、市场供应量分析97四、市场成交量分析99五、成交价格分析102六、商业物业销售TOP10103第三篇 预测篇105第九章2011年房地产走势预测106一、市场概述106二、供应量预测107三、成交量价预测108第四篇 区域数据篇109一、金水区110二、郑东新区111三、管城区112四、二七区113五、中原区114六、惠济区115序 言2010年的脚步匆匆过去，新的一页即将展开。回顾近年来的房地产发展历程，伴随着中国经济的起伏变迁，房地产业经历了凤凰涅槃、浴火重生般的发展奇迹。2010调控年，宏观调控政策一浪高过一浪，旨在抑制投资投机炒房，缓解通胀压力，未来楼市何去何从，扑朔迷离2008全球金融危机殃及池鱼，我国经济和房地产遭受创伤，好在国家及时力挽狂澜，在08年末“10.27”等一系列大政方针的扶助下，2009年房地产市场迅速走出低谷，实现华丽转身，形势一片大好，然而房价飙升超乎了人们的想象，引起了中央的高度警惕和担忧，进入2010年，新“国十条”，“国五条”，年内7次上调存款准备金率，事隔三年10.20首度加息、12.26再次加息，房产税被提上议事日程，十余省市出台限购令、郑州市限购也将出笼大有山雨欲来风满楼之势，事实上，“暴风雨”是真的来临了！然而，面临史上最严厉的调控措施，房地产业依然具有良好的抗压性，“大雪压青松，青松挺且直”，房地产似乎总能独善其身，具有置身于世外的超然境界！这恰恰也正是房地产业的魅力所在，显示出房地产业顽强的生命力和超强的抗风险能力。看郑州市场，冰火两重天的景象正盛一边是冰冷的高压政策，一边是火热的市场行情。市场，史上最严厉的调控年里，郑州房市再次演绎了量价齐升的胜景；房企，经历2009年以来的火热行情，销售顺畅，资金宽裕，手头“不差钱”；消费者，似乎什么也阻挡不住刚性购房的热情，抑或必需，抑或保值，抑或恐慌，彻夜排队、日光盘的盛景不断上演；房价，2008年金融危机，郑州住房价格上涨12%，2010年遭遇“史上最严厉”调控，郑州住宅价格破“6”、上扬了近21%、办公物业价格破“8”、上扬了62%，商业物业价格破“万”、上涨了27%，均创造了历史最高记录；铁的事实印证了，郑州房市再次续写了“金刚不倒”的传奇！房价坚挺。一方面由于供不应求、通胀预期、境外热钱、流动性过剩、大盘典型楼盘价格带动及购房者恐慌性追涨等多重因素的共同作用，助推房价不断上行，而另一方面也昭示了郑州作为区域中心城市，随着城市化进程的加快和城市框架的拉大，其吸引力和首位度在不断加强，伴随着经济的快速崛起，房地产作为支柱产业发挥了其生力军的作用! 然而，房价是一把双刃剑，适度上涨有利于拉动经济增长，过度上扬则有损于房地产业和国民经济健康发展。于是寻找一个“度”，则成为房地产人未来共同追求的目标。不以物喜，不以己悲。2011年，我们有理由保持乐观，但严厉调控雷声未息，其“滞后效应”和“后劲儿”也不容小觑，因此同样需要我们拥有谨慎的态度。第一篇 背景篇第一章 政策环境分析一、综述受2008年国际金融危机的冲击，2009年我国实体经济经济一度陷入低迷，GDP增长“保八”面临考验。在这样严峻的情况下，始于08年底，国家及地方采取了积极的房地产“救市”政策，以及09年积极的财政政策和适度宽松货币政策，促使我国房地产业逆转颓势、华丽转身，在拉动投资、促进消费、稳定经济增长方面发挥了中流砥柱的作用。然而伴随着楼市形势的日益转好，房价高涨、地王频现等问题也日益暴露出来，地方政府过于宽容的保护性政策也日渐暴露弊端，由此从2009年年底开始，中央政府审时度势，对有关政策的存续及力度做出了适度调整，政策基调由“积极宽松”向“适度宽松”过渡。2010年可谓是最“牛”楼市调控年，楼市利空政策层出不穷，盘点楼市的关键词，映入眼帘的是：国十条、二套房、一线地产、房产税、零成交、土地增值税、国五条、限购令、提高存款准备金率、增加存贷款利率、保障房、闲置土地这其中最具代表性的应是调控、限购、加息、房产税。2010年注定是不平静的，楼市调控一轮又一轮，房地产市场将会因此发生重大嬗变。二、政策盘点1、土地政策方面n 国土资源部出台关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知【政策回顾】3月8日，国土资源部10日发布关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知,明确了保障性住房用地供应、商品房用地出让、打击囤地等方面的具体要求。内容包括了“开发商竞买保证金最少两成”、“1月内付清地价50%”等19条土地调控政策。【CRIC简评】该通知除了确保房地产用地供应和及时开发外,“19条”的核心思想是整治“囤地”、“炒地”行为。通知对抑制高地价，减少地王是有好处的，而且更规范的土地出让环节的运作流程，对开发商的要求也进一步提高，从而会抑制地价。但至于对房地产土地市场影响的深浅程度，还要看各地方政府的执行情况。n 2010年度全国住房用地供应计划出台【政策回顾】4月15日，国土部发布2010年度全国住房用地供应计划，我国今年住房用地计划拟供应量为18万公顷，保障性住房、棚户区改造和中小套型商品房占比超70%。今年拟计划供应住房用地总量同比增长逾130%，其中中小套型商品房超过去年全国实际住房用地总量。【CRIC简评】增加供应住房用地批售和政策性用房、中小套型商品房占比，会形成对楼市的有效供应，缓解目前楼市供求紧张态势，有利于房价的理性回归。n 6月3日国税总局公布了关于加强土地增值税征管工作的通知【政策回顾】土地增值税监管升级。继5月19日国税总局公布关于土地增值税清算有关问题的通知，对土地增值税征收的细则进一步明确之后不久，6月3日国税总局公布了关于加强土地增值税征管工作的通知，对土地增值税预征率设定了下限，土地增值税征收监管力度升级。通知明确土地增值税预征下限。除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率(地区的划分按照国务院有关文件的规定执行)。对尚未预征或暂缓预征的地区，应切实按照税收法律法规开展预征，确保土地增值税在预征阶段及时、充分发挥调节作用。【CRIC简评】土地增值税从严征收，将对开发商的资金和利润形成比较大的负面影响。目前全国大部分开发商未严格预提土地增值税，各地实际的预征率普遍在1%左右，而实际清算的很少，如果按照5月份公布的两个细则严格实施，对于开发商的利润和现金流都会产生较大的负面影响，对于部分已经按照规定预提充足的公司，则对公司当期现金流会产生较大影响，对利润的影响力度较小。具体影响取决于执行力度。土地增值税清查的执行力度一直不太严格，地方政府是否会按照规定按累进税率执行以及实际的执行效果有待观察。n 国土部、住建部出台关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知【政策回顾】9月27日，国土资源部、住房和城乡建设部联合下发关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知，要求贯彻落实“国10号文”确定的工作任务，进一步加强房地产用地和建设的管理调控，积极促进房地产市场继续向好发展。通知从住房用地供应和审批以及批后监管等多方面对各地提出了明确要求，并增加了一些限制性条件。这将直接打击当前房地产用地开发过程中的一些不良现象，如囤地。通知要求各地根据年度计划实行宗地供应预安排，共同商定将确定的保障性住房、棚户区改造住房、公共租赁住房和中小套型普通商品住房年度建设任务落实到地块。没有完成上述住房供地计划的地方，不得向大户型高档住房建设供地。通知要求，土地出让必须以宗地为单位提供规划条件、建设条件和土地使用标准，严格执行商品住房用地单宗出让面积规定，不得将两宗以上地块捆绑出让，不得“毛地”出让。通知要求，对于中小套型普通商品住房建设项目，要明确提出平均套型建筑面积的控制标准，并制定相应的套型结构比例条件。要严格限制低密度大户型住宅项目的开发建设，住宅用地的容积率指标必须大于1。对于土地市场，通知要求严格土地竞买人资格审查。根据国发10号文件规定，对发现并核实竞买人存在下列违法违规违约行为的，在结案和问题查处整改到位前，国土资源主管部门必须禁止竞买人及其控股股东参加土地竞买活动。为了防止企业囤地，通知要求严格划拨决定书和出让合同管理，各类住房建设项目应当在划拨决定书和出让合同中约定土地交付之日起一年内开工建设，自开工之日起三年内竣工。综合用地的，必须在合同中分别载明商业、住房等规划、建设及各相关条件。【CRIC简评】此次两部委通知，最大意义在于传递出调控可能继续收紧的信号，这一切都是房地产调控走向深入的明证。可以看出中央政府对楼市的调控决心毋庸置疑，新一轮调控方案已经酝酿成熟，其基本思路是“遏制投机购房需求，加快增加住房有效供给，并力求将短期调控的措施与中长期的发展相结合。”从这个层面来看，从土地市场下手，对楼市深层次“顽症”进行系统“手术”的调控“组合拳”力度不可小觑。2、财政金融政策n 央行年内七次上调银行存款准备金率【政策回顾】央行年内7次上调存款准备金率，大型金融机构的准备金率普遍调至18.5%，部分大型银行则已经达到19的历史最高水平。2010年上调存款准备金率时间一览表l 2010年12月20日 中国人民银行上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点l 2010年11月29日  中国人民银行上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点l 2010年11月16日  中国人民银行上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点 l 2010年10月11日 中国人民银行通知工农中建四大国有商业银行及招商、民生两家股份制银行，将提高上述几家银行的存款准备金率，提高幅度为50个基点l 2010年5月10日  中国人民银行上调大型金融机构存款准备金率 存款准备金率正式变更为17%l 2010年2月25日 中国人民银行上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点l 2010年1月18日 中国人民银行上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点至16% 【CRIC简评】由于09年信贷规模达到9.6万亿远远超过5万亿全年目标，今年信贷规模也已超过7.5亿目标，随之伴随着国际上施于人民币升值压力，热钱融入和国内通货膨胀等原因，央行今年以来频频上调存款准备金率，此举对于经济的稳定发展,对于加强物价的预期管理,对于资产泡沫形成压力起到很好的作用。对于楼市而言，准备金率上调对明年的信贷规模影响很大，预示着开发商的信贷资金将进一步从紧，限制了开发商的扩张规模。对于普通老百姓而言，加息也将不遥远，贷款负担会进一步加重，加剧观望现象。n 年内央行两度加息 【政策回顾】央行宣布，自12月26日起，金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。这是央行今年以来的第二次加息，也是自中央宣布要实施稳健货币政策以来的首次加息。算上10月19日上调幅度25个基点，今年央行共启动了两次加息。 【CRIC简评】今年10月首次加息是央行时隔3年后的加息，超出市场预期，确实始料未及。12月26日加息也是自中央宣布要实施稳健货币政策以来的首次加息，对当前通胀压力的担忧是央行选择加息的重要原因。加息时期正值楼市调控，对于房地产来说，加息令放贷月供增加，进一步提高购房者的资金成本，避免他们为寻求资金保值而将钱大量投入楼市，警示楼市的盲目消费行为。只是年底的加息更多体现的是对明年房地产的影响，或许预示房产税出台可能性的提高。n 四部委严禁使用公积金贷款投机性购房 【政策回顾】11月3日，住建部、财政部、人民银行、银监会联合印发关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知，严格将公积金贷款限定于支持缴存职工解决基本住房问题，严禁使用公积金款进行投机性购房。通知规定，使用公积金贷款购买首套普通自住房，套型建筑面积在90平方米（含）以下的，贷款首付款比例不得低于20%；套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%。通知对购买改善型住房设限。要求第二套公积金住房贷款的发放对象，仅限于现有人均住房建筑面积低于当地平均水平的缴存职工家庭。并且，首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于同期首套公积金贷款利率的1.1倍；停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放公积金贷款。【CRIC简评】继房产商业贷款收紧之后，政府终于对公积金贷款下手了，该通知的出台进一步遏制了投资购房的需求，但同时也削弱了刚性需求的购买能力，预计会对楼市的成交量造成一定影响，房价上升动力减弱。3、房地产行业政策n 4月17日，国务院发出关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（新“国十条”）【政策回顾】国务院4月17日发出通知，要求进一步落实各地区、各有关部门的责任，坚决遏制部分城市房价过快上涨，切实解决城镇居民住房问题。（一）统一思想，提高认识。住房问题关系国计民生，既是经济问题，更是影响社会稳定的重要民生问题。（二）建立考核问责机制。稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的工作责任制。（三）实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。（四）发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。（五）增加居住用地有效供应。国土资源部要指导督促各地及时制定并公布以住房为主的房地产供地计划，并切实予以落实。（六）调整住房供应结构。各地要尽快编制和公布住房建设规划，明确保障性住房、中小套型普通商品住房的建设数量和比例。（七）确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务。住房城乡建设部、发展改革委、财政部等有关部门要尽快下达年度计划及中央补助资金。（八）加强对房地产开发企业购地和融资的监管。国土资源部门要加大专项整治和清理力度，严格依法查处土地闲置及炒地行为，并限制有违法违规行为的企业新购置土地。对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。（九）加大交易秩序监管力度。对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。（十）完善房地产市场信息披露制度。各地要及时向社会公布住房建设计划和住房用地年度供应计划。【CRIC简评】此次调控政策可以说是比较严厉，立竿见影的给房地产市场降了温。新政出台短短半个月，就已经对全国房地产市场造成很大冲击，遏制了房地产的量与价的快速增长，起到了初步预期效果。尤其对全国的一些一线城市，影响非常强烈，多处楼市出现投资客纷纷撤离，首改客户推延买房计划，首次置业者进入观望的现象，有些楼盘已经出现价格松动或优惠加大的情况。郑州也不可避免的被波及到了，始料未及的严厉政策使得部分购房客陷入观望，5、6月份楼市成交量明显出现下挫，但7月份又开始恢复增长，房价并没有因为政策受到影响，反而一直保持上扬态势。n 郑州房产新政“十五条”出台【政策回顾】 6月7日，郑州市政府下发关于贯彻落实国发201010号和国办发20104号文件有关问题的通知，可以看成是“郑州版”楼市新政，新政共分6方面15条，最大的亮点就是加大住房供应量与加快保障性住房建设。 一、增加中小套型普通商品住房供应（一）科学编制住房建设规划。（二）统筹安排新建住房结构比例。（三）支持中小套型普通商品住房建设。二、加快各类保障住房建设（四）建立健全目标考核问责机制。（五）加大保障性住房建设力度。（六）加强保障性住房全过程监管。 三、坚决抑制不合理住房需求（七）鼓励自住型和改善型住房需求。（八）坚决抑制投机性购房。四、加大住宅用地供应力度（九）增加住宅用地有效供应。 （十）加大闲置土地查处力度。五、加强市场监管，规范市场秩序（十一）进一步规范商品房销售行为。（十二）加大对违规行为的处罚力度。（十三）加强市场监测和信息发布。六、营造良好发展环境，促进项目建设（十四）提高行政审批效率。（十五）深入开展企业服务活动。【CRIC简评】4月份新“国十条 ”出台以来，各地纷纷响应，对房地产市场的规范，尤其一线城市的楼市运作起到了一定作用，随后更有地方特色的房地产细则也纷纷亮相。本次郑州新政的十五条出台也是大势所趋，其中亮点有二：一是廉租房保障范围放宽了，从以前家庭人均月收入低于低保标准的2倍放宽至2.5倍。同时新政策还明确提出，凡商品房项目自取得预售许可或办理现房销售备案之日起3日内必须一次性公开全部房源，实行明码标价、一套一标、公开对外销售。第二大亮点就是针对经适房的新规定，对已购经济适用住房的家庭购买其他房屋，应有市房管局出具的书面意见，否则暂停办理该家庭购买其他房屋的权属登记。n 中央二次严厉调控（新“国五条”）【政策回顾】9月29日，中央更为严厉的调控政策再次出台，针对“高烧不退”的各类住房需求可谓是“多管齐下”进行围堵：1、对于首次置业者，对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；2、对于二套置业者，要求严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍；3、对于三套以上置业者，一律暂停发放住房贷款；而此前限定于“商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区”；4、对于异地置业者，对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款；5、另外，各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。10月1日起，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。【CRIC简评】此次政策的最大区别在于，首次置业首付提高和三套房停贷全国化。本次调控有两个目的，一是推迟众多刚需族首套房的购买；二是想抑制一些改善性购房者。在二次调控的五项措施中，三套房全面叫停，完善差别化房贷，首套房提高至30%无疑给刚需族增加了压力，这样一些手中存款不足的刚需族就会选择推迟购房。n 中央各地相继出台细则（限购令）【政策回顾】自“9·29”新政以来，“限购令”蔓延全国，成为地方落实9·29楼市“二次调控”政策的一大招式，出台限购政策的主要城市及措施有：城市 本市户口家庭 非本市户籍家庭 无房户可购买 拥有一套房可购买 拥有二套及以上房可购买 无纳税、社保证明可购买 有一年纳税、社保证明，无房户可购买 有一年纳税、社保证明，有一套房及以上可购买 有一年纳税、社保证明，有二套房及以上可购买 北京 1 1 1 1 1 1 1 厦门 1 1 1 1 1 1 1 上海 1 1 1 1 1 1 1 杭州 1 1 1 1 1 1 1 宁波 1 1 1 禁止购买 1 1 1 深圳 2 1 禁止购买 禁止购买 1 禁止购买 禁止购买 福州 1 1 禁止购买 禁止购买 1 禁止购买 禁止购买 广州 1 1 1 禁止购买 1 1 1 三亚 1 1 1 1 1 1 1 海口 1 1 1 1 1 1 1 南京 2 1 禁止购买 2 1 禁止购买 天津 1 1 1 1 1 1 1 温州 1 1 1 1 1 1 1 【CRIC简评】跟随中央调控步伐，一、二线部分城市也相继出台了限购令以及相关实施细则，从而进一步堵死了贷款购房之外的炒房行为（如一次性付款购房），对于抑制投资投机需求，限购令可谓是“精确打击”的武器，真正是遏制住了投资投机的“咽喉”，短期内会使房地产市场的投资投机氛围显著下降。但是多数城市出台限购令加了时间定语“暂定”，表示限购令是临时的，有效时间或为半年、或为几个月等，等期限一过如果没相应辅助的政策出台，甚肯能引起新一轮的投机热潮，引起房价恶性反弹，可见各城市限购令的出台是违反市场规律的无奈之举，治标而不治本，所以想真正的抑制高房价，保障民生，还得从增加有效供应及增加保障性住房等方面下功夫才能从根本上解决供求矛盾问题。第二章 经济环境分析一、国内经济环境即将过去的2010年，对中国经济来说是不寻常的一年。从国际金融危机冲击中“保八”成功的中国，中国经济与企业发展不再是盲目寻求发展，而是从“量变”向“质变”转化的一年，是奠定未来中国经济健康发展基础的关键一年。1、国内生产总值增速放缓，趋稳迹象明显图2-1：09年1季度-10年3季度国内GDP增速变化趋势 数据来源：CRIC从上图可以看到进入2010年，GDP一季度增长11.9%，二季度增长10.3%，三季度增长9.6%，虽然GDP的增速在三季度继续下滑，但下滑有企稳的态势，GDP增速的回落是由于去年基数较高。去年我国GDP增速一季度是6.1%，二季度是7.9%，三季度是8.9%，基数的抬高一定程度上拉低了今年同比增长速度。三季度增速虽然还是下滑，但幅度在收窄。二季度GDP增速比一季度下滑了1.6个百分点，而三季度增速比二季度只下滑了0.7个百分点。其次，经济增速的回落是政府主动采取宏观调控措施的结果。2010年,中国经济的主轴是“转变经济增长方式，提高经济质量”。今年为了推动结构调整，各地政府加大了节能减排的力度，一些高耗能行业的工业增加值的回落速度比较快，在此背景下仍能维持工业增加值平稳增长，GDP降幅的放慢显示经济企稳的态势基本确定。2010年前三季度累计GDP为268660亿元，按可比价格计算，同比增长10.6%，比上年同期增幅加快2.5个百分点。分产业看，第一产业增加值25600亿元，增长4.0%，增幅与上年同期相当；第二产业增加值129325亿元，增长12.6%，增幅比上年同期上升5.1个百分点；第三产业增加值113735亿元，增长9.5%，增幅比上年同期上升0.2个百分点。在三大需求中，投资、消费、进出口等方面也出现高位企稳的势态。2、新增贷款规模超过7.5万亿目标图2-2：2010年1-11月份信贷投放规模 数据来源：CRIC中国2010年的新增人民币贷款目标为人民币7.5万亿元。截止今年11月份人民币各项贷款增加7.55万亿元，同比下降1.66万亿元，这意味着前11个月的信贷规模已经超过全年目标，但是观察今年以来的信贷投放节奏，可以发现，除了一月份信贷投放为13900亿元，增速较快外，其余月份大多控制在5000-6000亿元之间，基本实现了均衡投放。11月份开始，各银行已经开始收紧信贷额度而新增贷款之所以能冲破6000亿元，一方面是因为实体经济对于信贷需求旺盛，另一方面要归因到市场预期明年信贷额度紧缩，很多企业提前采取借贷行为，银行则提前放贷抢占市场。3、价格指数CPI触底反弹，PPI震荡上扬11月份我国居民消费价格（CPI）同比上涨5.1%，环比上涨1.1%，达到今年的最高值，创28个月新高。1-11月份已经同比上涨3.2%，比1-10扩大0.2个百分点。下半年开始我国CPI逐月升高，主要缘于两个方面的价格上涨，一是食品对CPI的贡献率比较高，二是以居住类水电等能源类的非食品类价格的涨幅相对上一个月稍微有所扩大。与此同时，工业品出厂价格（PPI）2010年呈现震荡上扬趋势，造成这个结果除了实体经济需求旺盛这个重要因素之外，还在于由美元的大幅贬值趋势所引发的金融性购买需求的急剧膨胀。在仍以美元为主要计价单位的市场体系中，美元的大幅贬值，势必推高国际市场石油、煤炭、矿石、基本金属等的行情，进而带动国内相关产品生产成本的增加和市场价格的上升。图2-3：2010年1-11月份CPI和PPI变化趋势数据来源：CRIC二、郑州市经济环境在国际、国内经济复苏放缓的大环境下，全市紧紧围绕年初确定的“一二三四五”工作思路，确定“保增长、保态势、保民生、保稳定”为首要任务，积极克服国际金融危机带来的不利影响，坚定不移地推进经济社会跨越式发展，创造性地开展工作，通过加大固定资产投资、调整产业结构、刺激消费使经济社会发展保持了良好势头。1、国内生产总值经济增长进入加速通道2010年郑州经济依然保持快速稳定增长，截止2010年前三季度郑州市GDP总量达到2753.3亿元，同比增长13.0%，比09年同期经济增速加快4个百分点。其中，第一产业增加值99.4亿元，同比增长3.2%；第二产业增加值1512.1亿元，同比增长15.9%；第三产业增加值1141.8亿元，同比增长10.0%。以房地产为主的固定资产投资在经济增长中仍起到举足轻重的作用，前三季度，全社会固定资产投资完成1928.3亿元，同比增长20.8%，占GDP一半以上。图2-4 ：郑州市国内生产总值历年走势 数据来源：CRIC统观近几年的发展趋势可以看出，郑州的国内生产总值一直维持较好的增长状态。从2004年中央提出“中部崛起”开始，郑州市加大了投资和出口力度，GDP增长幅度保持了较高的增长率实现了经济的快速增长，受国际次贷危机的辐射影响， 08、09年经济增长速度有所放缓，但通过政府加大投资、刺激社会消费等一系列有限措施，2010年经济依然保持了快速增长。2、居民收入城乡居民收入进一步提高图2-5 ：郑州市城镇人均可支配收入历年走势数据来源：CRIC2010年前三季度郑州市城镇居民可支配收入达到14093元，同比增长了9.4%，相比上半年增速提高了0.1个百分点，增长速度有所放缓。受国际低迷的经济环境和国内通胀的影响，居民收入也受到不同程度的影响，但是在国家系列政策支持以及国家4万亿资金进行基础建设的刺激下，经济亦会稳定发展，居民收入的增长亦会得到保障，居民收入的增长必然带动消费需求的扩张，进而对宏观经济发展起到良好的促进作用，亦是房地产的发展砥柱力量的保证。3、城镇固定资产投资增速放缓，但稳中有升图2-6：郑州城镇固定资产投资历年走势 数据来源：CRIC2010年郑州市城镇固定资产投资增速放缓，但规模继续扩大。2010年1-11月份，全市固定资产投资为2149.8亿元，与09年1-11月份1755.1亿元相比，增幅22.5%。我市本年度固定资产投资增幅幅度有一定程度的放缓，国家10年采取的旨在防止经济投资过热，通货膨胀的措施，已见成效，而10年国际上迫使人民币升值对于中国出口、投资的重创，亦使10年1-11月份的固定资产投资增长速度有一定程度的放缓。另一方面我市地铁、城际轨道交通、快速公交等基础设施的投资建设有力地激活了本地经济发展，而从2004年以来历年投资保持平稳高速增长的态势可以看出我市在拉大城市框架和城市化进程中对投资的显著拉升作用，这使得我市城镇固定资产投资规模进一步扩大，未来中原城市群及大郑州新区发展战略将兴起新一轮的投资热。4、产业结构第二产业占主导地位，第三产业亟需发展图2-7 ：郑州国民经济三产业占GDP比重走势 数据来源：CRIC从上图可以看出，2010年二、三产业仍是郑州经济的支柱。2002年以来第二产业占GDP比重逐年上升，到2008年达到了最高点；而第三产业所占比重则连年降低，到2010年达到最低点，导致两产业差距明显。2010年前三季度，第二产业生产总值占GDP比重为54.9%，比2009年全年指标上涨了0.4个百分点；而第三产业前三季度对GDP的贡献为41.5%。第一产业作为初级产业，对GDP的贡献较小，郑州市第一产业近几年所占比重更连年下降，截止10年3季度在GDP中所占份额下降到3.6%。从郑州目前状况来看，第二产业一定时期内在经济发展中仍扮演“老大”的角色。但从长期来看，产业结构显然有待调整，毕竟第三产业才是最终发展方向。而且从行业角度来讲，只有第三产业的发展才能更有效的带动房地产业的繁荣。第三章 行业发展一、开发投资图3-1：2001-2010年郑州市房地产投资历年走势图3-2 ：郑州市2009年1月-2010年11月房地产投资月度走势 数据来源：CRIC由图可知，历年来郑州市房地产投资增长速度维持在20%以上的水平，2004年达到最大值；09年3月至10年11月份市场震荡明显，走出多波V型反转。受到国内经济回暖地影响，2010年郑州房地产市场较2009年更加活跃，房地产投资总额和增长速度都维持在较高水平，房地产投资总额为648.8亿元，投资增长速度为26.3%，增速接近2007年房地产投资增长速度。其中，2010年1-11月份，房地产投资额占城镇固定资产投资的69.8%，较去年同期增长了50.7个百分点，作为拉动经济的火车头，房地产投资依然是固定资产投资的中坚力量。图3-3：2010年1-11月份商品房投资结构对比 图3-4：2009年商品房投资结构对比（单位：万）数据来源：CRIC从2010年1-11月份与2009年度房地产投资结构对比可以发现，住宅投资在房地产投资中占据绝对份额并且没有太大变化，依然占据绝对份额。从各类型物业的投资增长情况看，增速均出现较大幅度的提升。其中，住宅完成投资468.40亿元，同比增长37.7%，增幅较去年同期增长了21.2个百分点；由于郑东新区的快速发展，全市办公物业投资额同步增长，办公物业投资完成43.34亿元，同比增长152.8%，增幅较去年同期增加了136.3个百分点；商业用房投资完成59.00亿元，同比增长49.4%，增幅较去年同期增加了32.3个百分点。二、建设规模（1）施工面积图3-5：郑州市商品房施工面积历年走势 数据来源：CRICl 表3-1：郑州市商品房施工面积09年、10年对比（单位：万）商品房住宅办公商业其他用房2010年1-11月份5673.80 4152.70 365.60 623.40 532.10 2009年1-11月份4995.40 3711.60 280.10 580.40 423.30 同比13.6%11.9%30.5%7.4%25.7%数据来源：CRIC图3-6：2010年1-11月份（左下）与2009年（右下）商品房施工面积结构对比 （单位：万）数据来源：CRIC01年至今，郑州市商品房施工面积形成明显V型反转，在2005年达到谷底；受金融危机严重影响，2009年和2010年商品房施工面积增长速度首次降到10%以下。2010年1-11月份商品房施工面积增长13.6%，其中住宅增长11.9%，商业增长7.4%，办公增长30.5%。各物业类型施工面积占比与其投资额相对应，住宅物业占据绝对份额；预期办公物业占比会继续增加，商业物业占比维持稳定。房地产施工面积增长速度与投资和土地供应有较大关系。经历了2009年暖市之后开发商资本充裕，但是在土地市场供不应求的大环境影响下，开发商缺乏足够的土地储备；另一方面，目前开发商普遍看好后市，转变了战略模式，拿地、囤地现象普遍存在，共同促成了施工面积增速较低的局面。（2）新开工面积表3-2 ：郑州市商品房新开工面积09年、10年对比（单位：万）商品房住宅办公商业其他用房2010年1-11月份1387.20 1039.10 98.90 128.50 120.70 2009年1-11月份1066.30 851.90 43.20 90.90 80.30 同比30.1%22.0%128.9%41.4%50.3%数据来源：CRIC2010年房地产新开工面积快速增长，1-11月份商品房开工面积1387.2万平方米，同比增长30.1%，其中住宅同比增长22.0%，办公同比增长128.9%，商业同比增长41.4%。 2009年房地产市场供不应求的大环境下，房价一路飙升，这造成了刚性需求客户的心理恐慌，提前了购房计划；增强了投机型客户对房价提升的心理预期，由此加剧了房地产市场供需严重不平衡的现状，开发商看好房地产市场，纷纷加大了开工力度，随着2010年新开工面积的入市，预计2011年下半年供不应求的现状将会得到部分缓解。（3）竣工面积表3-3：郑州市商品房竣工面积09年、10年对比 （单位：万）商品房住宅办公商业其他用房2010年1-11月份285.70 244.20 4.90 19.80 16.80 2009年1-11月份212.20 186.00 9.30 15.60 1.30 同比34.6%31.3%-47.3%26.9%1192.3%数据来源：CRIC投资、开工的增长情况会直接影响到竣工量。2010年1-11月份商品房竣工面积285