第二季度石家庄房地产市场分析报告58P.doc

2012年第二季度石家庄房地产市场分析报告引言：市场谨慎积极 石家庄夏季楼市持续升温在本地政策环境相对稳定，外围政策压力持续加大的背景下，石家庄房地产市场终于在2012年第二季度迎来了恢复活力的“契机”。开发企业较为强烈的推盘意愿和消费者相对积极的购房意愿，在第二季度形成了合力，共同将石家庄房地产市场推上了回升的通道。然而，在回升的过程中，摆在开发企业和消费者面前的问题和压力，同样值得重视，亟待解决。从整体上看，2012年第二季度石家庄房地产市场呈现出“投资意愿回升，供应持续放大，成交平稳回暖，房价波动上扬”的状态。出于对石家庄房地产市场中长线的看好之意，开发企业在第二季度加大了投资的力度，商品房开工面积持续回升，为未来1至2年内占据市场奠定了良好的基础。而同样积极的还有开发企业的推盘意愿。在敏锐地察觉到市场出现的回升迹象后，开发企业明显加快了推盘的节奏，加大了供应的力度；同时，为适应第二季度陆续入市并主导市场的改善型刚性需求消费者和部分高端商品住房消费者，开发企业也在积极调整供应结构，满足消费者的需求。随着回升的信号蔓延至石家庄房地产市场的每一个角落，积极推盘的意愿也迅速传导至几乎所有的开发企业。在6月出现供应的“井喷”之后，库存压力在第二季度末有所增大。而在石家庄房地产市场的另一端，消费者也发生微妙变化。改善型刚性需求消费者的入市，改变了第二季度石家庄房地产市场的格局，总价适宜、户型适中、房价合理的中等户型普通商品住房，以及户型较大、品质较好、总价较高的高端商品住房受到了市场的强烈关注。但是第二季度的回升趋势不仅距离2011年同期有着较大的差距，其回升的基础也比较薄弱。特别是在外围政策压力持续增大的背景下，消费者的观望心态在第二季度末有所抬头。尽管尚未对实际的购房行为产生直接影响，但政策因素的叠加作用对心态可能产生的影响，成为了第二季度留给石家庄房地产市场的一个“悬案”。可以预见的是，政策走势仍将成为影响2012年下半年石家庄房地产市场兴衰成败的关键因素。2012年第二季度石家庄房地产市场分析报告的推出，旨在介绍2012年第二季度石家庄房地产市场的整体运行情况，总结市场主要表现特征，对开发企业和消费者的市场预期进行盘点分析，为开发企业实施新的发展战略提供参考和建议。第1章 2012年第二季度石家庄房地产市场运行情况1.1 商品房投资额和开工面积情况：持续回升提要：2012年第二季度石家庄商品房开工面积为133.0982万平方米，累计完成投资20.1397亿元，整体走势持续回升，开发企业的投资意愿有所增强。图1-1 2011年1月至2012年6月石家庄商品房投资额走势2012年4月至6月，石家庄商品房累计完成投资20.1397亿元，同比下降53.07%，环比上升65.56%。另一方面，2012年上半年石家庄商品房累计完成投资32.3044亿元，较2011年上半年下降51.98%，较2011年下半年下降16.98%。通过图1-1我们发现，2012年上半年石家庄商品房投资额呈现出持续上升的趋势，且各季度上升幅度不断扩大。我们认为，这一趋势一方面显示出石家庄开发企业的投资信心有所恢复，另一方面其与2011年同期仍存在着较大差距，反映出石家庄开发企业仍持相对审慎的态度。与商品房投资额的走势相同，2012年上半年，特别是第二季度，石家庄商品房开工面积也呈现出回升的趋势。2012年4月至6月石家庄商品房开工面积为133.0982万平方米，同比下降55.01%，环比上升54.15%。另一方面，2012年上半年石家庄商品房开工面积为219.4391万平方米，较2011年上半年下降57.21%，较2011年下半年下降23.61%。综合2012年第二季度石家庄商品房投资额和开工面积，我们认为，一方面石家庄开发企业的市场信心正在恢复；另一方面，随着货币政策的调整和宏观经济稳增长的基调确定，开发企业的生存环境有所改善，资金链紧张的局面有所缓解。鉴于一般项目1至2年的开发周期，我们认为，2012年第二季度133.0982万平方米的商品房开工面积，将在2013年下半年陆续进入石家庄房地产市场。图1-2 2011年1月至2012年6月石家庄商品房开工面积走势1.2 商品房供应情况：商品住房推盘意愿强烈提要：2012年第二季度石家庄商品房供应面积为173.82万平方米，商品住房供应面积为137.2万平方米，供应面积相对于第一季度呈现“井喷”现象，商品住房推盘意愿较为强烈。2012年4月至6月石家庄商品房供应面积为173.82万平方米，同比下降21.69%，环比上升217.24%。其中商品住房供应面积为137.2万平方米，同比下降33.89%，环比上升308.70%；商品住房供应面积占商品房供应面积的78.93%，这一比例较2012年第一季度上升约18个百分点。图1-3反映了2011年7月至2012年6月石家庄商品房和商品住房供应面积的走势情况。从整体上看，2012年第二季度石家庄商品房和商品住房供应面积均呈现出“先降后升”的趋势。图1-3 2011年7月至2012年6月石家庄商品房和商品住房供应面积走势另一方面，2012年上半年石家庄商品房供应面积为228.8447万平方米，较2011年上半年下降35.97%，较2011年下半年下降26.94%。其中商品住房供应面积为168.9042万平方米，较2011年上半年下降44.60%，较2011年下半年上升7.65%；商品住房供应面积占商品房供应面积的73.81%，这一比例较2011年上半年下降约11个百分点，较2011下半年上升了约24个百分点。结合2012年第二季度石家庄房地产市场的实际情况，我们认为，第二季度开发企业的供应力度和推盘意愿呈现出较大的反差。其中，第二季度前半段开发企业在延续第一季度的供应节奏的同时，根据市场出现的回升趋势，适当加大了供应的力度；进入2012年5月，市场回升趋势更为显著，刺激开发企业在第二季度后半段特别加大了供应的力度，因此在2012年6月石家庄商品房供应面积突破80万平方米，商品住房突破60万平方米，并接近2011年的次峰值（2011年10月）。此外，我们发现，第二季度石家庄商品住房供应面积环比上升幅度明显高于商品房上升幅度，表明商品住房开发企业的推盘意愿和供应力度更大。我们认为，造成2012年第二季度石家庄商品房和商品住房供应面积出现上述走势的原因有三。首先，通过第二季度消费者调查，我们发现，既有一套住房，以寻求改善居住条件为目的的改善型刚性需求消费者取代了没有住房的刚性需求消费者，成为了第二季度石家庄消费者的主导力量。因此在第二季度，开发企业需要对推出房源进行调整，增强中等户型的供应力度，以应对这种变化。其次，第二季度石家庄消费者的购房意愿趋于强烈，一些项目出现了排队购房现象，这对于全年预期较为谨慎的开发企业而言弥足珍贵，因此在2012年第二季度，特别是第二季度的后半段，开发企业加大推盘的力度，以求加快销售进度，尽快回笼资金。此外，货币政策的调整、首套房贷利率优惠政策的逐步落实以及包括石家庄在内的部分地方对房地产政策的微调，也影响了开发企业的政策预期和市场预期，刺激其推盘和供应。尽管第二季度石家庄开发企业的推盘意愿有所回升，但与2011年同期相比仍有着一定的差距；此外，商品房和商品住房的供应面积出现较大的波动，也显示出石家庄房地产市场并不稳定的发展趋势。鉴于第二季度后半段房地产市场的政策环境出现了一定的变化，消费者的观望心态有所回升，我们认为，第三季度石家庄商品房和商品住房的供应面积仍将以剧烈波动为主，开发企业的推盘意愿将随市场回升的趋势和政策的走向而定，供应力度也将随行就市。此外，在6月供应量出现较大幅度上升的背景下，开发企业也会对库存情况进行密切关注。1.3 商品房成交情况：市场出现回暖迹象 供求关系失衡1.3.1 商品房成交面积：回升趋势较为明显提要：2012年第二季度石家庄商品房成交面积为76.6654万平方米，商品住房成交面积为55.2117万平方米，回升趋势较为明显，但基础较为脆弱。2012年4月至6月石家庄商品房成交面积为76.6654万平方米，同比下降34.78%，环比上升41.56%。其中，商品住房成交面积为55.2117万平方米，同比下降37.85%，环比上升32.99%；商品住房成交面积占商品房成交面积的72.02%，这一比例较2012年第一季度下降约4个百分点。通过图1-4我们发现，2012年第二季度石家庄商品房和商品住房成交面积走势比较一致，均呈现出窄幅波动的趋势。另一方面，2012年上半年石家庄商品房成交面积为130.8214万平方米，较2011年上半年下降46.51%，较2011年下半年下降36.96%；其中，商品住房成交面积为96.7264万平方米，同比下降46.72%，环比下降33.06%；商品住房成交面积占商品房成交面积的73.94%，这一比例较2011年上半年上升约1个百分点，较2011年下半年上升约4个百分点。图1-4 2011年7月至2012年6月石家庄商品房和商品住房成交面积走势从整体上看，2012年第二季度石家庄商品房和商品住房成交面积延续了第一季度后半段的上升趋势，其中商品房的上升幅度大于商品住房，显示出非商品住房，特别是商业地产保持了较好的成交趋势。但是，上升的基础较为脆弱；通过消费者调查我们发现，第二季度石家庄消费者的购房意愿有所增强，但也出现了一些反复，这也导致了第二季度，特别是后半段的商品房和商品住房成交面积出现了波动，并在2012年5月出现了下降的迹象。不过，在商品住房市场既有一套住房的改善型刚性需求带动下，第二季度末商品房和商品住房成交情况再度回升，其中商品住房的上升幅度大于商品房。我们认为，2012年第二季度石家庄商品房和商品住房成交面积的走势，反映出目前石家庄房地产市场的两个特点：一方面，市场回升趋势有所形成，既有一套住房的改善型刚性需求是推动回升的重要动力；另一方面，在中央连续释放坚持房地产调控不动摇，以及包括石家庄在内的地方尝试微调房地产调控政策的双重作用下，消费者的心理产生反复，由此可能对其购房行为产生作用，并在成交面积的走势上呈现出来。因此，我们判断，第二季度石家庄房地产市场出现的回升趋势是脆弱的，亟需市场予以关注和呵护。若开发企业贸然调整房价，有可能使正在变化中恢复的市场信心受到冲击。鉴于第二季度末房地产调控的政策层面出现了调整迹象，以及消费者观望心态有所抬头，我们判断第三季度石家庄商品房和商品住房的成交面积走势仍将以波动为主。一方面，既有一套住房的改善型刚性需求消费者仍有一定的购买力和购房欲望，对成交走势的贡献仍值得期待；另一方面，消费者心态的不稳定也是市场不稳定的重要诱因。1.3.2 商品房成交均价情况：商品住房价格波动上扬提要：2012年第二季度石家庄商品房成交均价为7011元/平方米，商品住房成交均价为5683元/平方米，房价波动上扬，开发企业以价换量心态有所减弱。2012年4月至6月石家庄商品房成交均价为7011元/平方米，同比上升36.91%，环比上升15.14%；其中，商品住房成交均价为5683元/平方米，同比上升22.56%，环比上升15.16%。图1-5反映了2011年7月至2012年6月石家庄商品房和商品住房成交均价的走势情况。我们发现，2012年第二季度石家庄商品房成交均价呈现出“倒V字”格局，商品住房成交均价则呈现出持续上升的走势，且上升的幅度不断加大。结合石家庄商品房与商品住房的成交面积，我们认为，2012年第二季度石家庄房地产市场呈现出“成交量窄幅波动，房价波动上扬”的格局。另一方面，2012年上半年石家庄商品房成交均价为6731元/平方米，较2011年上半年上升31.54%，较2011年下半年上升7.83%；其中，商品住房成交均价为5499元/平方米，较2011年上半年上升17.02%，较2011年下半年上升8.27%。从整体上看，2012年上半年石家庄商品房和商品住房成交均价环比涨幅趋缓，但同比涨幅仍比较大。这说明针对商品住房的房地产调控已经对抑制房价上升起到了一定的作用。图1-5 2011年7月至2012年6月石家庄商品房和商品住房成交均价走势我们认为，造成2012年第二季度石家庄商品房和商品住房成交均价呈现出上述情况的原因有以下三点：首先，2012年第二季度石家庄房地产市场出现了较为明显的回升迹象，商品房和商品住房的成交面积呈现出波动上升的趋势；一些项目甚至出现了排队购房的现象，显示出消费者较为积极的购房意愿。通过对开发企业的问卷调查，我们发现，2012年第二季度后半段，石家庄开发企业的心态渐趋活跃、积极，推盘意愿和供应力度均有所增强；另一方面，尽管石家庄房地产市场“以价换量”的趋势仍存在，但开发企业的打折促销意愿明显减弱。结合2012年第二季度的市场现状，我们发现，除全款购房的优惠政策力度较大外，其他购房优惠政策均有调整的迹象。这在一定程度上对商品房，特别是商品住房的成交均价产生了拉动作用。其次，2012年第二季度石家庄出现了一波中高端商品住房入市的高峰。一方面，既有一套住房的改善型刚性需求消费者购房意愿明显增强，并陆续进入市场，对居住舒适度和中等以上户型的需求有所升温；另一方面，开发企业在积极消化库存商品房的同时，也在第二季度对供应商品房和商品住房的结构进行了调整，进一步适应和满足消费者的购房需求。鉴于中高端商品住房相对较高的成交均价，因此带动第二季度石家庄商品住房成交均价出现了较为明显的上升。此外，我们认为，尽管第二季度商品房和商品住房成交均价呈现出普遍上升的趋势，但商品住房市场受房地产调控政策的影响更大；反之，在投资型购房需求陆续转入商业地产市场之后，在一定程度上拉动经营性商业用房的成交均价。由此造成了商品房成交均价的同比上升幅度要明显高于商品住房的情况出现。不过，我们注意到，2012年第二季度后半段，决策层对房价的剧烈波动表现出强烈的关注；此外，鉴于决策层多次释放坚持房地产调控不动摇的信号，消费者的购房意愿有所下降，观望心态有所升温。结合对开发企业的问卷调查，我们发现，石家庄开发企业在商品房和商品住房的成交均价方面仍保持着较为审慎和冷静的态度，我们认为，这种审慎和冷静的心态将在第三季度延续，商品房和商品住房的成交均价也将保持“整体波动，稳中有升”的趋势。此外，我们判断，一旦有新的调控政策出台，石家庄开发企业以价换量的意愿将重新变得强烈。1.3.3 商品房成交套数：中等户型普通商品住房受关注提要：2012年第二季度石家庄商品房成交7312套，商品住房成交4574套，成交套数与成交面积走势趋于一致，中等户型普通商品住房仍受消费者关注。2012年4月至6月石家庄商品房成交套数为7312套，同比下降39.55%，环比上升62.53%；其中，商品住房成交套数为4574套，同比下降45.13%，环比上升34.56%；商品住房成交套数占商品房成交套数的62.55%，这一比例较2012年第一季度下降近12个百分点。结合图1-4和图1-6我们发现，2012年第二季度石家庄商品房和商品住房，其成交面积与成交套数的走势基本一致，整体上呈现出窄幅波动的格局。另一方面，2012年上半年石家庄商品房成交套数为11814套，较2011年上半年下降49.79%，较2011年下半年下降32.21%；其中商品住房成交套数为7926 套，较2011年上半年下降51.7%，较2011年下半年下降32.16%；商品住房成交套数占商品房成交套数的67.09%，这一比例较2011年上半年下降约2个百分点，与2011年下半年基本持平。图1-6 2011年7月至2012年6月石家庄商品房和商品住房成交套数走势结合2012年第二季度石家庄房地产市场的实际情况，我们认为，与第一季度相类似，受到改善型刚性需求消费者关注的中等户型普通商品住房，在第二季度销售情况良好；此外，部分中高端商品住房陆续进入市场，并受到中高端消费者欢迎。上述因素导致了第二季度商品房和商品住房的成交面积与成交套数基本一致。但另一方面，我们发现，第二季度石家庄商品房和商品住房的成交套数与2011年同期相比，仍有比较大的差距。我们判断，尽管市场回升势头较为明显，但并没有达到合理水平。1.3.4 商品房成交额：商品住房持续回升 市场趋于活跃提要：2012年第二季度石家庄商品房成交额为53.7514亿元，商品住房成交额为31.3579亿元，商品住房持续回升，交易各方趋于活跃。2012年4月至6月石家庄商品房成交额为53.7514亿元，同比下降10.71%，环比上升63.01%；其中，商品住房成交额为31.3579亿元，同比下降23.84%，环比上升53.07%；商品住房成交额占商品房成交额的58.34%，较2012年第一季度下降约4个百分点。如图1-7所示，2012年第一季度石家庄商品房与商品住房成交额呈现出截然不同的走势，其中商品房成交额呈先升后降的格局，而商品住房则呈持续上升的格局，且上升幅度不断扩大，2012年6月商品住房成交额突破10亿元，为2011年12月以来的首次。另一方面，2012年上半年石家庄商品房成交额为88.056亿元，较2011年上半年下降29.64%，较2011年下半年下降32.03%；其中，商品住房成交额为53.192亿元，较2011年上半年下降37.65%，较2011年下半年下降27.53%；商品住房成交额占商品房成交额的60.41%，这一比例较2011年上半年下降约8个百分点，较2011年下半年上升约4个百分点。图1-7 2011年7月至2012年6月石家庄商品房和商品住房成交额走势综合2012年第二季度石家庄商品房和商品住房的成交情况，我们发现，尽管成交面积与成交额与2011年同期仍有着比较明显的差距，但与2012年第一季度相比，这种差距正在缩小。其中，成交额的回升幅度更大。形成这一走势的原因，我们认为有以下两点。首先，2012年第二季度石家庄商品房和商品住房成交均价上升较为明显，并直接拉动了成交额的上升；其次，部分中高端商品住宅在第二季度进入市场，市场反响较好，其较高的成交总价也对成交额的上升产生了影响。此外，结合第二季度商品房成交额环比上升幅度高于商品住房，我们判断，非住宅类商品房在第二季度的整体成交情况较好，尽管在6月有所下降，但对于商品房成交额的提振作用仍比较明显。成交额的变化情况反映了石家庄房地产市场的活跃度。2012年第二季度石家庄商品房和商品住房成交额的回升，显示出石家庄房地产市场延续了第一季度的活力，交易双方趋于活跃。但另一方面，我们认为，受到决策层连续释放坚持房地产调控不动摇信号的影响，消费者的观望心态有所升温，购房意愿出现了波动，第三季度商品房成交额的走势值得观察。第2章 2012年第二季度石家庄消费者调查分析2.1 消费者购房目的：改善型刚性需求消费者占比过半提要：既有一套住房的改善型刚性需求消费者，成为2012年第二季度石家庄房地产市场的主导力量；消费者购置房产保值增值的意愿也比较与第一季度相比，2012年第二季度石家庄消费者购房目的呈现出显著的变化。图2-1反映了2012年第二季度石家庄消费者既有房产状况的分布情况。其中，表示没有房产的受访消费者占34%，既有一套住房占47%，既有两套住房占14%，既有三套及三套以上住房则分别占3%和2%。与2012年第一季度相比，既有一套和两套住房的受访消费者比例分别上升了10个百分点和5个百分点，没有房产的受访消费者比例则下降了16个百分点，三套及三套以上住房则没有较大的变化。图2-1 消费者既有房产状况图2-2反映了2012年第二季度石家庄消费者购房目的的分布情况。其中，以解决基本居住为目的的受访消费者占35%，改善居住条件占53%。与第一季度相比，2012年第二季度以解决基本居住需求的受访消费者比例下降了17个百分点，而改善居住条件则上升了16个百分点。结合图2-1，我们发现，既有一套住房，以改善居住条件为购房目的的改善型刚性需求消费者在第二季度表现出更为明确、清晰的购房意愿，这种购房意愿与没有房产，以解决基本居住需求为购房目的的刚性需求消费者相比，也更为强劲。因此在第二季度，改善型刚性需求消费者超越了刚性需求消费者，成为了石家庄房地产市场的主导力量。我们认为，一方面第二季度石家庄房地产市场的供应量明显上升，不同品质、不同区位、不同价格的项目陆续进入市场，消费者的选择空间明显宽松，消费水平相对较高的改善型刚性需求消费者受益最大；另一方面，第二季度石家庄多数开发企业依然维持了第一季度“以价换量”的策略，房价波动和上升的势头并不明显，一些品质相对较好、发展前景看好的项目采取了较为合理的价格入市。这对于以改善居住条件为购房目的的改善型刚性需求来说，也较为有利。图2-2 消费者购房目的此外，我们发现，以“出租获长期回报”为购房目的的受访消费者占6%，较第一季度上升了3个百分点；保值增值则占5%，较第一季度下降了2个百分点。我们认为，2012年第二季度石家庄商品住房成交量明显回升，此消彼长，商业地产的受关注度有所下降。但我们判断，在投资渠道相对狭窄、投资风险相对较高的背景下，石家庄消费者通过房产保值增值的意愿仍较为明显。尽管在受访消费者中仅占5%，但由于其个体购买力相对较强，因此其拉动商品房成交额的力量仍不容小觑。另外，我们发现，2012年第二季度石家庄二手房市场回暖较为显著；随着2012年暑假和下一学年的到来，我们预计石家庄二手房市场仍将保持活跃，特别是学区房仍将成为二手房市场的热点，出租获长期回报的购房目的自然也将维持一定的比例。2.2 消费者购房倾向：购买力显著提升 区域地段成购房重点提要：2012年第二季度石家庄消费者对于居住舒适度的需求仍比较强烈，小高层、高层和多层商品住房受到关注，80平方米至120平方米的两居室普通商品住房销售情况良好。此外，消费者购买力的提升，推动消费者所能承受的房屋总价水平和还款能力均有所上升；区域地段要素超越房价要素，成为影响消费者购房的首要因素，消费者向主城区、市中心集中的倾向正愈发明显。2.2.1 消费者购房首选类型：小高层、高层和多层受欢迎图2-3反映了石家庄消费者选购商品房时首选类型的分布情况。其中，选择小高层住宅产品的受访消费者占40%，高层住宅产品占27%，多层住宅产品占24%。与第一季度相比，2012年第二季度小高层住宅产品上升7个百分点，高层住宅产品上升4个百分点，而多层住宅产品则下降10个百分点。我们认为，小高层和多层住宅产品受到消费者青睐，与这两类住宅产品得房率较高，居住舒适度较好有着密切的关系，这也从一个侧面反映出消费者对居住感受的诉求，要大于对价格的诉求。但另一方面，由于市区，特别是二环内小高层和多层住宅产品日渐稀缺，而高层住宅产品较为普遍，因此消费者也存在着被迫转向高层住宅的现实。图2-3 消费者购房首选类型此外，5%的受访消费者选择花园洋房，较第一季度上升1个百分点；2%选择别墅产品，与第一季度持平；而选择豪宅产品仍为0%。我们认为，花园洋房、别墅和豪宅均属于高端的住宅产品，特别是豪宅和别墅产品，其特点为面积相对较大，均价和总价均相对较高。因此，消费者也呈现出明显的“小众化”趋势。但是，通过对高端住宅产品消费者的深度访谈，我们发现，别墅与豪宅市场仍值得重点关注。原因有三：首先，高端住宅产品消费者的购买力相对较强，能够承受较高的房价水平；其次，受房产限购政策的影响，其“一步到位”的购房心态愈发明显，购买面积较大的住宅产品，获得更为舒适的居住感受成为了这些消费者的主要诉求；此外，拥有较为稀缺的自然和区位条件的别墅和豪宅产品，也拥有一定的保值增值能力，特别是豪宅产品的保值增值能力更强。通过“二八效应”我们认为，这部分消费者的购买力和购房意愿也值得关注。2.2.2 消费者购房首选户型：80平方米至120平方米中等户型通过图2-4我们发现，2012年第二季度石家庄消费者最为青睐的户型为80平方米至100平方米，占受访消费者的41%；这一比例较第一季度上升2个百分点。另有20%的受访消费者首选100平方米至120平方米的户型；这一比例较第一季度下降4个百分点。综合来看，61%的受访消费者首选户型位于80平方米至120平方米之间。结合2012年第二季度石家庄多数项目，特别是销售情况较好的项目推出的主力户型，我们认为，80平方米至120平方米是第二季度较受欢迎的户型，特别是这一面积段内的两居室，以其较为宽松、舒适的居住感受，较为合理的开间设计，能够适应一般家庭的正常居住和人口增长需求。此外，60平方米以下、60平方米至80平方米，以及120平方米至140平方米、140平方米以上分别占7%、15%、13%和4%，与第一季度相比，波动幅度并不大。我们认为，石家庄消费者首选户型的分布情况依然呈现出“扁平化”特点，一方面是小户型相对较差的居住感受，以及大户型相对较高的总价水平，制约了多数消费者的购买；另一方面，2012年第二季度石家庄消费者以既有一套住房的改善型刚性需求为主，对居住感受的需求远大于对其他因素，这也造成了户型相对适中、总价相对合理、舒适度相对较强的中等户型受到更多消费者的青睐。图2-4 消费者购房首选户型2.2.3 消费者所能承受的房屋总价：显著上升 购买力增强与第一季度相比，2012年第二季度石家庄消费者所能承受的总价水平有所上升。图2-5反映了石家庄消费者购房时所能承受的房屋总价分布情况。其中，49%的受访消费者能够承受的房屋总价在40万元至60万元之间，这一比例较第一季度上升26个百分点。此外，17%的受访消费者能够承受的房屋总价在60万元至80万元之间，较第一季度上升10个百分点；7%的受访消费者能够承受80万元至100万元之间，较第一季度上升4个百分点。另一方面，26%的受访消费者能够承受的房屋总价在40万元以下，这一比例较2012年第一季度下降了39%；1%的受访消费者能够承受100万元以上的房屋总价，这一比例波动不大。从整体上看，2012年第二季度石家庄消费者的购买力上升较为明显，特别是能够承受40万元至60万元的消费者比例上升势头最为显著。此外，能够承受60万元以上房屋总价的消费者比例也首次突破20%，达到了25%，显示出石家庄中高端消费者逐渐活跃的趋势。究其原因，我们认为有两点。一方面，2012年第二季度石家庄市区居民家庭人均可支配收入同比上涨10.7%，扣除物价因素（2012年上半年石家庄居民消费价格指数同比上涨3.3%），实际上涨7.4%。较2011年上升1.2个百分点，涨幅非常明显。受此影响，石家庄消费者的购买力也有所增强。图2-5 消费者购房所能承受的房屋总价（单位：元）另一方面，在央行连续调整货币政策，启动降息的影响下，石家庄消费者的市场预期有所改变，购房欲望渐趋活跃，根据其购买力适当调整心理预期的房屋总价水平势在必行。这也从一个侧面体现出石家庄消费者心态渐趋理性的倾向。我们预计，随着首套房贷利率优惠的政策逐渐落实，石家庄消费者的购房压力将进一步减轻，其所能承受的房屋总价水平也将继续回升。2.2.4 消费者购房首选付款方式：住房公积金 优势有所缩小图2-6反映了2012年第二季度石家庄消费者在购房时首选付款方式的分布情况。其中，36%的受访消费者首选住房公积金贷款方式，这一比例较第一季度下降7个百分点；27%的受访消费者首选商业银行贷款方式，较第一季度上升3个百分点。我们认为，2012年第二季度央行对货币政策进行了调整，特别是在第二季度末，央行连续两次下调人民币存贷款基准利率；再加上央行连番强调坚持差别化信贷政策，在多重因素的影响，为首套房贷利率优惠政策进一步下沉提供了可能性。有迹象表明，自6月开始，石家庄首套房贷已经有所松动，部分商业银行已经出现了一定幅度的折扣优惠。尽管享受首套房贷利率优惠政策门槛比较高，但仍对消费者选择商业银行贷款方式产生了刺激作用。尽管消费者选择商业银行贷款购房的意愿有所增强，但由于住房公积金贷款利率的优势仍比较明显，因此有条件选择住房公积金贷款的消费者更倾向于这一途径购房。此外，我们发现，一部分已选择商业银行贷款，但也具有住房公积金贷款资格的消费者，也在寻求商业银行贷款转向住房公积金贷款。因此，消费者住房公积金贷款购房的倾向仍不容忽视。图2-6 消费者购房首选付款方式此外，我们发现，选择一次性付款购房的受访消费者占15%，这一比例较2012年第一季度上升2个百分点。我们认为，选择一次性付款购房的受访消费者比例相对稳定，一方面体现出这部分消费者的购买力情况，另一方面也与开发企业对一次性付款购房推出较大力度的优惠政策有着密切的关系。从目前来看，尽管开发企业以价换量的动力有所减弱，但由于一次性付款购房对于开发企业回笼资金有着重要作用，因此开发企业鼓励一次性付款购房的意愿仍会比较强烈。2.2.5 消费者所能承受的月还款额：还款能力增强图2-7反映了2012年第二季度石家庄消费者购房时所能承受的月还款额。其中，39%的受访消费者表示，能够承受的月还款额在1500元至2000元，这一比例较第一季度上升14个百分点；能够承受1500元以下月还款额的受访消费者占30%，较第一季度下降28个百分点。此外，能够承受2000元至2500元月还款额的受访消费者占20%，2500元以上占11%，分别较第一季度上升10个和4个百分点。从整体上看，石家庄消费者的还款能力有了比较明显的增强。究其原因，我们认为，一方面随着首套房贷利率优惠政策逐步落地石家庄，石家庄消费者贷款购房的倾向和意愿明显增强；另一方面，2012年第二季度石家庄市区居民家庭人均可支配收入5756.49元；也就是说，第二季度石家庄消费者人均每月可支配收入1918.83元。以三口之家为例，第二季度常规家庭每月可支配收入已经超过3800元。我们认为，这也为石家庄消费者在月还款额方面获得了更大的转身空间。图2-7 消费者购房时所能承受的月还款额2.2.6 消费者购房首选区域：向主城区、市中心集中图2-8反映了2012年第二季度石家庄消费者在购房时首选区域的分布情况。其中，24%的受访消费者首选裕华区，这一比例较第一季度上升1个百分点，并领先于其他区域。位列裕华区之后的分别是桥东区（23%）、长安区（19%）、桥西区（18%）、新华区（8%）、正定新区（3%）、西部山前区域和高新技术开发区（均为2%）。与第一季度相比，桥东区、长安区与桥西区的关注度有所上升，而新华区、西部山前区域和高新技术开发区的关注有所下降。通过图2-8我们发现，2012年第二季度石家庄消费者在选择购房区域时呈现出向主城区，特别是市中心集中的倾向；此外，桥东区、桥西区和长安区与裕华区之间的差距进一步缩小，特别是桥东区的关注度已经接近裕华区。我们认为，这些区域近年来城市建设力度不断加大，市容市貌不断改善，居住舒适度也有了显著的提升；特别是大力发展总部经济的桥东区，越发受到消费者的关注和欢迎。与之相比，“从零起步”的正定新区和着力发展科技产业的高新技术开发区，在人居环境和水平提升方面相对滞后，影响了其美誉度和消费者的关注度。图2-8 消费者购房首选区域值得注意的是，尽管市内五区的关注度差距正在缩小，但通过对受访消费者的深度访谈，我们发现，消费者在购房时仍具有较为强烈的地域限制特点，特别是跨京广铁路购房的动能仍比较弱；不过，受访消费者表示，对于石家庄城市轨道交通的建设较为关注和期待，并希望借此实现跨区域购房。此外，受访消费者还表示，已经注意到正定新区的变化与发展，特别是有开发企业赴正定新区开发项目，有意愿进一步了解正定新区购房的相关信息。我们认为，这些因素可能在未来对石家庄消费者购房产生影响。2.2.7 影响消费者购房的首要因素：区域地段图2-9反映了2012年第二季度影响石家庄消费者购房的要素指数情况。其中，区域地段因素以61.38位居首位；位列区域地段因素之后的要素分别是价格、周边环境、户型、交通、配套、物业管理和开发商。与第一季度相比，2012年第二季度上述要素的位次发生了较大的变化，其中，区域地段因素超过价格因素，成为影响消费者购房的首要因素；此外，户型因素也有所上升，而价格、周边环境和交通等因素出现了下降。我们认为，出现上述变化的原因有两点。首先，由于多数开发企业采取了以价换量的推盘策略，因此房价波动相对较小，消费者对价格的关注度相对趋弱；其次，通过对受访消费者的深度访谈，我们发现，石家庄消费者购房时的地域限制特点仍比较强烈，因此在购买商品房时，仍首选既有房产所处位置周边的项目，或者已长期居住区域周边的项目。此外，我们还注意到，部分消费者表示，区域地段相对较好的项目，其配套相对齐备，房产价值波动也比较小。我们认为，区域地段因素的上升和价格因素的下降，也从一个侧面说明了石家庄消费者购房理念趋于理性，考虑因素也更为周全。图2-9 影响消费者购房的要素指数2.3 消费者市场预期：购房意愿整体积极 期待房价保持平稳提要：2012年第二季度石家庄消费者的购房意愿整体较为积极，但在政策波动的影响下，观望心态有所升温，购房意愿基础较为薄弱。从整体上看，消费者的购房心态较为理性，多数消费者期待房价保持平稳，从而有利于购房。2.3.1 消费者购房意向：整体积极 局部波动为了全面、直观的反映石家庄消费者在2012年第二季度在市场预期上的变化，我们分别在2012年5月和6月针对石家庄消费者进行了两次市场预期调查。图2-10反映的是2012年5月石家庄消费者的购房意向分布情况。其中，32%的受访消费者表示计划在一年之内购房，计划在半年之内购房占24%，计划在三个月内购房占15%，计划在一个月内购房占8%。也就是说，在2012年5月，79%的受访消费者将购房时间明确在一年之内。此外，10%的受访消费者表示将在一年之后购房，暂不确定购房时间的受访消费者占11%。图2-10 消费者购房意向（2012年5月）与第一季度相比，我们认为，包括2012年5月在内的第二季度前半段，石家庄消费者的购房意愿明显趋于活跃，将购房时间明确在一年之内的消费者比例上升了40个百分点；另一方面，没有给出明确购房时间的消费者比例则下降了34个百分点。我们判断，一方面，没有房产的刚性购房需求和既有一套住房的改善型刚性需求在第二季度渐趋活跃，购房意愿较为明确；另一方面，开发企业以价换量的倾向较为显著，购房打折促销得以延续，刺激了消费者出手购房。再加上外围市场成交回升和央行连续降息的影响，共同推动了石家庄消费者购房意愿的回升。图2-11 消费者购房意愿（2012年6月）不过，2012年6月石家庄消费者的购房意愿出现了较大的变化。通过图2-11我们发现，将购房时间明确在一年之内的受访消费者占41%，较2012年5月下降38个百分点；其中，表示计划在一年之内购房的受访消费者占17%，计划在半年之内购房占13%，计划在三个月之内购房占6%，计划在一个月之内购房占5%，分别较5月下降15个百分点、11个百分点、9个百分点和3个百分点。而表示计划在一年之后购房的受访消费者占16%，暂不确定购房时间的受访消费者占43%，分别较5月上升6个百分点和32个百分点。我们认为，造成石家庄消费者购房意愿出现较大变化的原因有二：首先，自6月开始，中央多部委连续释放坚持房地产调控不动摇的信号，房地产市场的政策压力显著上升，这种压力也不可避