上半长沙市土地交易分析报告.doc

长沙市2008上半年土地竞拍情况总 结1、 国家严厉打击土地囤积，积极提高土地利用率。2、 国家加大违规土地执法，坚决落实问责制度。3、 国家改进用地审查报批，规范土地交易。4、 国有建设用地使用权出让合同示范文本考验开发商实力。5、 土地供应充足，有部分大体量的土地供应市场。6、 交易数量不多，但是总体量比较大，成交金额多。7、 主城区交易量少，土地均价相对2007年有所回落。8、 成交土地主要集中在河西、开福区北部和南城片区。9、 很多地块以底价成交，部分地块继续挂牌，说明开发商拿地热情不高。10、 资金比较充足的开发商低价购入大量土地。一、 2008上半年土地政策回顾1.1、国务院规定土地闲置两年将无偿收回1月8日，国务院下发的国务院关于促进节约集约用地的通知规定：土地闲置满两年、依法无偿收回，重新安排使用；土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。同时，还提出“对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价，国土资源部要会同有关部门抓紧研究制订具体办法”。观 点：国务院下发的该文件是针对于那些囤地房地产开发企业下发的紧箍咒。这个通知的颁布对于那些囤积有存量土地，期待几年后再开发谋取高额利益的开发企业来说，无异加大了囤地风险。1.2、国土资源部通知要求 改进完善城市建设用地审查报批1月9日，国土资源部下发关于进一步改进和完善报国务院批准城市建设用地审查报批工作的通知，要求各地在总结2007年度城市建设用地审查报批工作的基础上，进一步转变职能，改进审批方式，简化手续，优化程序，提高效率，服务城市建设和发展。从2008年起，在部预下达土地利用计划指标后，省级政府于每年2月底前汇总后一次性向国务院申报城市建设用地。观 点：土地是不可再生资源，近期密集出台的土地政策和通知一再强调规范有序的进行土地的开发和利用。城市建设用地的汇总报批，将有利于城市建设用地执行从严从紧集约用地的原则，严格控制城市新增建设用地规模，合理安排经济社会发展各类必需用地，保证国家保障性住房用地的使用。1.3、土地登记办法2月1日起施行据国土资源部网站消息：国土资源部部长徐绍史于2007年12月30日签发国土资源部第40号令，正式公布土地登记办法，于2008年2月1日起施行。办法明确规定，土地登记是指将国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权以及依照法律法规规定需要登记的其他土地权利记载于土地登记簿公示的行为。 土地登记实行属地登记原则。观 点： 土地登记办法的出台，为进一步提高我国土地登记覆盖面，加强土地产权保护提供了契机。1.4、国土资源部将专项检查清理经营性土地出让情况 4月8日，国土资源部副部长王世元在全国纠风工作会议上表示，今年国土资源部将全面落实经营性用地、工业用地招拍挂出让制度。联合监察部等五部委对工业、娱乐、商品住宅等经营性土地的出让情况进行专项检查清理。 观 点：此举意味着政府将进一步加强对土地出让的监管力度，从源头上解决土地使用过程中有可能滋生的腐败问题与不合理现象，确保土地供应结构的进一步优化，土地使用的进一步合理化。 1.5违反土地管理规定行为处分办法已于6月1日起施行违反土地管理规定行为处分办法已于6月1日起施行。国土资源部日前发出通知，对处分办法的执行工作作出部署，要求地方各级国土资源行政主管部门依法查处土地违法违规行为，坚决落实问责制度，各地要尽快建立向本级人民政府报告制度。 观 点：规范了土地市场，加强了对公务员的监督力度。开发商拿地程序也将越来越规范，土地利用的随意性也将受到遏制，土地市场也将越来越规范。1.6、国有建设用地使用权出让合同示范文本的通知规范签订国有建设用地使用权出让合同，督促用地者严格履行合同。商品住宅项目原则上发时间最长不得超过3年。合同要明确填写建设项目的开工时间、竣工时间。省（区、市）国土资源厅（局）要对本行政区域内各市、县签订的出让合同进行统一编号，加强对出让合同执行情况的监管。新示范文本将从2008年7月1日起执行。原发布的示范文本同时废止。观 点：一系列的土地、金融政策和全国低迷的成交量，使房地产开发企业资金吃紧，新的合同范本对开发商提出了更高的要求，加速了房地产开发企业洗牌。二、成交土地综合分析2008年1-5月长沙市土地总成交面积为5380亩，成交金额82.75亿元，土地交易均价为226.5万元/亩。2.1 按区域分析2.1.1 各区域成交面积情况：近三年长沙市土地出让面积对比表年份2005年2006年20072008年上半年面积8397.8亩12397.5亩7666.9亩5380亩分 析：上半年土地交易量有相对比较大，已经到达去年全年的70%。主要是由于受“两型社会”改革试验区的影响，开发商对长沙房地产市场的前景看好。部分实力雄厚、资金充足的房地产开发商在市场里比较低迷时低价购进大量土地，而这些土地大部分是位于新开发区、地价相对便宜的土地。两型社会的先导区-岳麓区土地成交面积最大，60亩以上土地成交8块，百亩以上土地成交5块。雨花区土地成交面积排在第二位，但是土地成交数量确实最多的，达到了25块，60亩以上土地成交地块为6块，最要集中在洞井镇和圭塘。开福区土地成交量主要集中在青竹湖镇霞凝村，天心区土地交易量也达到了13块，大部分都是体量比较小的土地，芙蓉区土地成交量最小，中心区域可提供的土地量很少了，该区域成交体量最的土地也到了东岸乡。2.1.2 各区域成交金额情况：分 析：雨花区是成交金额最大的区，而土地成交量最大的岳麓区并不是成交金额最大区域，说明土地价格相对来说不是很高，芙蓉区是土地成交量最少的区域，但是成交金额确是第三位，说明市中心的土地价格很高。2.1.3 各区域成交均价情况：分 析：上半年土地价格相对于2007年的平均价格格240万元/亩，有小幅下降。芙蓉区是传统的高地价区域，中心区域可开发的土地资源不多，大部份是酒店、写字楼和商业项目。而东岸乡几宗低价土地使整体的价格回落。雨花区土地均价第二位，受武广铁路客运站将在两年后投入使用和南城片区高速发展的契机所带动。岳麓区土地均价最低，先导区大片土地都在规划当中，出现了成交量高涨的局面。开福区交易的土地集中在青竹湖镇霞凝村，离市区比较远，价格也对低一点。2.1.4 个区域楼面均价情况分 析：上半年长沙市楼面均价相对2007年楼面地价901元/平米，有所下降，是房地产调整和国家从紧货币政策的体现。很多土地都是以起拍价格成交，体现了开发商拿地的热情减退，也为有实力和资金的企业提供了好机会。芙蓉区楼面价格最高，雨花区第二位，开福区最低。2.2 按月份分析2.2.1 月份成交面积情况：分 析：可以看出，土地成交主要集中在二月、五月和六月，特别是五月，从2007年土地交易火爆到2008年的冷清，三、四月份，开开发商都在观望，资金紧张使得参加拍卖的开发商都不多，而这时有大量的优质的土地资源投放市场，部分有实力、有大量资金的企业赶在新国有建设用地使用权出让合同示范文本开始使用前大量购置土地。降低投资风险。2.2.2 月份成交金额情况：分 析：可以看出，土地成交主要集中在二月和五月，有大量的土地成交，特别是五月，其他月交易的量都比较少。2.2.3 月份土地成交均价情况：分 析：从表中可以看出，整体的价格波动比较大，四月成交的土地少，在中心区域成交的量比较，把价格抬高了，而土地成交量比较大的2月、5月和6月，价格有所回落后，慢慢上扬，表明2007年那种土地价格快速上涨的趋势已经不存在，但是土地的起拍低价都上涨。2.2.4 各月份楼面均价情况分 析：待添加的隐藏文字内容1楼面均价整体趋势是有所下滑的，2007年长沙出现的“地王”使2007年楼面地价整体上升，2008年所各种因素的影响，土地市场比较冷淡，楼面价格回落是正常的，国家从紧的土地政策，使城区的容积率都普遍升高。三、交易地块分析3.1 60亩以上地块分析分 析：岳麓区60亩以上交易数量最多，为8块，作为先导区的河西开发的热情高涨。雨花区和开福区为各为6块，雨花区主要土地集中在城南，开福区土地主要集中在北区，可以看出，芙蓉区和天心区各为1块，天心区60亩以上地块也在城南的打托镇。未来几年，河西板块、城南板块和北城板块将有大量的房屋供应市场。3.2 单幅土地面积前三甲最大的一块是位于高新区麓谷工业园内及住宅、商业金融、绿地等综合用地。面积达到824.7亩，被湖南保利房地产开发有限公司收入囊中。第二位的是位于雨花区洞井镇鄱阳村、金井村及住宅、工业、教育等综合用地，面积667.76亩，被湖南嘉华房地产开发有限公司拍得。第三位的是位于黄金乡金坪社区观音岩水库周边的住宅用地，面积530.15亩，被望城县房地产经营开发公司拍得。四、2008年上半年长沙市60亩以上地块交易表雨 花 区序号宗地编号竞拍时间地块位置规划用途面积（亩）起始价（万/亩）成交价（万/亩）楼面地价（元/）竞拍人12008挂010号08-2-3雨花区洞井镇住宅61.44132.88144.86771湖南湘天房地产22008挂011号08-2-3雨花区洞井镇住宅75.02132.88143.96285湖南湘天房地产32008挂024号2008-2-25雨花区洞井镇板塘村桃花及金井村住宅住宅、教育39080.4885.9675湖南同力置业有限公司42008挂049号2008-5-27雨花区洞井镇鄱阳村、金井村住宅、工业、教育667.76105106.7712湖南嘉华房地产开发有限公司52008挂043号2008-5-26雨花区圭塘河商业、住宅193161.1182.37782雨花区人民政府62008挂038号2008-5-20雨花区圭塘树木岭路29号商业、住宅71.2150.18165.73？湖南湘和房地产开发有限公司岳 麓 区序号宗地编号竞拍时间地块位置规划用途面积（亩）起始价（万/亩）成交价（万/亩）楼面地价（元/）竞拍人12007挂103号继续挂牌2008-1-3岳麓区枫林三路住宅67.284.993484湖南双金置业有限公司22008挂007号2008-2-3岳麓区尖山村住宅130.5795.3895.831198湖南金科房地产开发有限公司3望挂200803号2008-3-18望城县高塘岭镇港口西路以南连港路两厢住宅67.5253.3553.46286湖南中鼎置业有限公司和长沙市企业国有资产经营有限公司联合4望2008招01号2008-4-25黄金乡金坪社区观音岩水库周边住宅530.1574.1274.2386望城县房地产经营开发公司52008拍026号2008-4-25岳麓区谷山村住宅300.78108.9112888长沙凯腾房地产开发有限公司62008拍027号2008-5-15岳麓区谷山村住宅418.84101.88105.46878长沙凯恒房地产开发有限公司72008挂032号2008-5-9岳麓区银盆岭村商业、住宅60.32142.17170.75936湖南融晟房地产开发有限公司82008网挂004号2008-6-24高新区麓谷工业园住宅、商业金融、绿地824.796.7899.66711湖南保利房地产开发有限公司开 福 区序号宗地编号竞拍时间地块位置规划用途面积（亩）起始价（万/亩）成交价（万/亩）楼面地价（元/）竞拍人12008挂020号2008-2-25开福区青竹湖镇霞凝村商业、住宅、邮政设施104.685.7989.67448湖南亦成投资有限公司22008挂013号继续挂牌2008-2-27开福区综合农场果林分场商业、住宅7095.01114.97556湖南省新世界置业有限公司32008挂019号继续挂牌2008-3-10开福区青竹湖镇霞凝村住宅183.375.7779.07439湖南亦成投资有限公司42008挂035号2008-5-20开福区青竹湖镇霞凝村商业、住宅138.958386.44432湖南省秀峰置地投资有限公司52008挂034号2008-5-9开福区青竹湖镇霞凝村住宅、办公104.374.1878.66436湖南亦成投资有限公司62008挂033号2008-5-9开福区太阳山村、霞凝村商业、住宅61.1765.280.69705湖南太阳山置业投资有限公司芙 蓉 区16宗地编号竞拍时间地块位置规划用途面积（亩）起始价（万/亩）成交价（万/亩）楼面地价（元/）竞拍人12008拍030号2008-5-16芙蓉区东岸乡东屯村、望龙村住宅86.190.496.2721湖南省通信产业服务有限公司天 心 区序号宗地编号竞拍时间地块位置规划用途面积（亩）起始价（万/亩）成交价（万/亩）楼面地价（元/）竞拍人12007挂04号2008-1-2天心区大托镇黑石村住宅、办公体育155.2106135.3845长沙金利和泰房地产开发有限公司五、2008年16月土地交易明细表雨 花 区序号宗地编号竞拍时间地块位置规划用途面积（亩）起始价（万/亩）成交价（万/亩）楼面地价（元/）竞拍人12008挂001号2008-1-14雨花区高桥大市场商业、20.5134.9175.61052湖南高桥投资有限公司22008拍006号08-2-1雨花区韶山北路641号办公、住14.444394981245湖南佳博房地产开发有限公司32008拍007号08-2-1雨花区车站南路商、住54.35214478.381596湖南北山房地产开发有限公司42008拍008号08-2-1雨花区新建路商、住2.083006731293长沙明城房地产开发有限公司52008拍009号08-2-1雨花区洞井镇高升村商、住12.75189209.6629长沙市高升房地产开发有限公司62008挂008号08-2-3雨花区中意一路232号住宅7.4115.54128.38550湖南北山房地产开发有限公司72008挂009号08-2-3雨花区劳动西路108号商业6.12460.46524.181211湖南银轩置业有限公司82008挂010号08-2-3雨花区洞井镇住宅61.44132.88144.86771湖南湘天房地产92008挂011号08-2-3雨花区洞井镇住宅75.02132.88143.96285湖南湘天房地产102008挂015号08-2-3雨花区车站南路9号商、住16.6234.7271.08740长沙盛德里置业发展有限公司112008拍012号08-2-18雨花区马王堆高桥村商、住9.14275.8295792湖南高桥大市场发展有限公司122008挂017号2008-2-18雨花区洞井镇住宅41.9116.49134.86674湖南汇财投资有限公司132008挂024号2008-2-25雨花区洞井镇板塘村桃花及金井村住宅住宅、教育39080.4885.9675湖南同力置业有限公司142008挂022号2008-2-25雨花区劳动东路380号商业、住宅32.5230.52235.38706长沙煜华房地产开发有限公司152008网挂01号继续挂牌2008-3-6雨花区劳动东路29号住宅16.6150.48150.48644长沙市和立房地产开发有限公司162008挂018号继续挂牌2008-3-10雨花区体院路16号住宅13.577.3387.33546湖南中核置业有限公司172008挂023号继续挂牌2008-3-10雨花区城南中路236号商业、住宅5.421212.731213.842600邵阳市城郊置业开发有限公司182008挂027号继续挂牌2008-4-24雨花区劳动东路157号商业、住宅17.32383.71383.77?长沙楚城房地产开发公司192008挂049号2008-5-27雨花区洞井镇鄱阳村、金井村住宅、工业、教育667.76105106.7712湖南嘉华房地产开发有限公司202008挂043号2008-5-26雨花区圭塘河商业、住宅193161.1182.37782雨花区人民政府202008挂038号2008-5-20雨花区圭塘树木岭路29号商业、住宅71.2150.18165.73？湖南湘和房地产开发有限公司222008拍025号2008-5-15雨花区洞井镇商业43.86258.6265.4796湖南裕天房地产开发有限公司232008拍021号2008-5-6雨花区洞井镇住宅33.48164.8181.27906长沙华阳房地产开发公司242008拍020号2008-5-6雨花区洞井镇商业、住宅0.9495.74105.31047李杰、陈波252008拍024号2008-6-11雨花区人民路9号商业、住宅3.853974421102湖南鹏程置业发展有限公司岳 麓 区序号宗地编号竞拍时间地块位置规划用途面积（亩）起始价（万/亩）成交价（万/亩）楼面地价（元/）竞拍人12007挂103号继续挂牌2008-1-3岳麓区枫林三路住宅67.284.993484湖南双金置业有限公司22008挂003号2008-1-14岳麓区咸嘉村商业、住宅34.9292293.91102湖南西点实业发展有限公司32008挂007号2008-2-3岳麓区尖山村住宅130.5795.3895.831198湖南金科房地产开发有限公司42008网挂03号继续挂牌2008-2-18岳麓区天顶乡住宅21.548.5648.56521湖南靓兴房地产开发有限公司5望挂200803号2008-3-18望城县高塘岭镇港口西路以南连港路两厢住宅67.5253.3553.46286湖南中鼎置业有限公司和长沙市企业国有资产经营有限公司联合6望2008招01号2008-4-25黄金乡金坪社区观音岩水库周边住宅530.15亩74.1274.2386望城县房地产经营开发公司7望挂200821号2008-4-29望城县星城镇杨丰村普瑞大道与金甲冲路（规划）交汇处东南角商住用地7.3194.895927湖南省通讯产业服务有限公司82008拍026号2008-4-25岳麓区谷山村住宅300.78108.9112888长沙凯腾房地产开发有限公司92008拍027号2008-5-15岳麓区谷山村住宅418.84101.88105.46878长沙凯恒房地产开发有限公司102008挂032号2008-5-9岳麓区银盆岭村商业、住宅60.32142.17170.75936湖南融晟房地产开发有限公司112008挂044号2008-5-26岳麓区天顶乡燕子山村住宅、公共设施24.86138.86143.04762湖南新纪元投资开发有限公司、岳麓区征地拆迁事务所122008挂045号2008-5-26岳麓区麓山南路70号商业5.99152.592171017湖南省晟铭房地产发展有限公司132008挂046号继续挂牌2008-6-10岳麓区骑龙村住宅7.759.759.7407湖南嘉和置业有限公司142008拍031号2008-6-11岳麓区枫林路住宅8.85103113770湖南大学152008网挂004号2008-6-24高新区麓谷工业园住宅、商业金融、绿地824.796.7899.66711湖南保利房地产开发有限公司16望土网挂200803号2008-6-30高塘岭镇郭亮北路143号商业、住宅1.14135140584望城县城建开发有限公司开 福 区序号宗地编号竞拍时间地块位置规划用途面积（亩）起始价（万/亩）成交价（万/亩）楼面地价（元/）竞拍人12007网挂03号2008-1-2开福区新港镇兴联村加油站4.6315632！中石化湖南长沙石油公司22008挂002号2008-1-14开福区综合农场商业、住宅10.9120.6123.8371湖南雄新房地产开发有限公司32008挂004号2008-1-28开福区沿江大道326号商业、住宅57.5433.47433.471445湖南盛长安房地产开发有限公司42008挂016号2008-2-3开福区德雅路2号商业 住宅16.9248.1256.68769长沙广汇房地产开发有限公司52008挂020号2008-2-25开福区青竹湖镇霞凝村商业、住宅、邮政设施104.685.7989.67448湖南亦成投资有限公司62008挂013号继续挂牌2008-2-27开福区综合农场果林分场商业、住宅7095.01114.97556湖南省新世界置业有限公司72008挂019号继续挂牌2008-3-10开福区青竹湖镇霞凝村住宅183.375.7779.07439湖南亦成投资有限公司82008挂031号2008-4-24开福区东风路商业、住宅12.54241.87404.041130谭毅92008挂035号2008-5-20开福区青竹湖镇霞凝村商业、住宅138.958386.44432湖南省秀峰置地投资有限公司102008挂034号2008-5-9开福区青竹湖镇霞凝村住宅、办公104.374.1878.66436湖南亦成投资有限公司112008挂033号2008-5-9开福区太阳山村、霞凝村商业、住宅61.1765.280.69705湖南太阳山置业投资有限公司122008挂040号2008-5-26开福区综合农场住宅45.0265.7772.4775湖南金鹰城置业有限公司132008挂047号2008-5-27开福区九家湾商业、住宅15.51222.4357.8975长沙福乐兰天置业有限公司芙 蓉 区16宗地编号竞拍时间地块位置规划用途面积（亩）起始价（万/亩）成交价（万/亩）楼面地价（元/）竞拍人12008挂002号2008-2-3芙蓉区东屯渡国营农场商业、住宅2.66164.66187.22562湖南高致房地产开发有限公司22008挂006号2008-2-3芙蓉区东屯渡商业、住宅6.84543.85552.331656湖南旺德府置业发展有限公司32008拍019号2008-4-10芙蓉区五一大道商业（写字楼）3.55732.4811.281520湖南京鹏房地产开发有限公司42008拍030号2008-5-16芙蓉区东岸乡东屯村、望龙村住宅86.190.496.2721湖南省通信产业服务有限公司52008挂048号继续挂牌2008-6-10芙蓉区东岸乡商业、住宅51.581.6781.67454湖南雄天房地产开发有限公司天 心 区序号宗地编号竞拍时间地块位置规划用途面积（亩）起始价（万/亩）成交价（万/亩）楼面地价（元/）竞拍人12007挂04号2008-1-2天心区大托镇黑石村住宅、办公体育155.2106135.3845长沙金利和泰房地产开发有限公司22007拍100号恢复挂牌2008-2-3天心区南湖路2号商业、住宅4.64433.19465.731061湖南晟龙房地产有限公司32008拍005号2008-2-3天心区桂花坪街道办事处商业17.8151.07224.721053长沙美居房地产开发有限公司42008拍014号2008-2-3天心区新开铺街道办事处商业、住宅22.5214226.2753湖南远盛置业投资有限公司52008挂028号继续挂牌2008-4-24天心区先锋村住宅6.0588.4388.43510长沙湘泰置业有限公司62008拍023号2008-5-15天心区园艺场石碑管区住宅49.44150.78158.88916湖南日兴房地产开发有限公司72008拍028号2008-5-27天心区青园路商业、住宅32.08209.6222.1712.5湖南华铁房地产有限责任公司82008拍022号2008-5-6天心区友谊路332号详见须知21.8151.5161.1805湖南有色置业发展有限公司92008挂042号2008-5-26天心区劳动西路商业、住宅16.04421.44489.41129湖南中正投资有限公司102008挂037号2008-5-20天心区青园路54号住宅3.53111.9124.36？湖南省中欣房地产开发集团112008拍014号2008-6-20天心区畜牧农场刘家冲住宅25.15132.6139744湖南湘腾房地产开发有限公司122008拍029号2008-6-11天心区新开铺路90号商业、住宅29.6140152601湖南融源置业有限公司