组团保障性住房项目销售收入收益权信托理财可行性报告.doc

XX市房地产经营开发公司XX一、五组团保障性住房项目销售收入收益权信托理财可行性报告中国XX银行XX分行为丰富我行理财产品，提高银行收益，XX分行特申请发行“XX市房地产经营开发公司XX一、五组团保障性住房项目销售收入收益权信托理财计划”，现将具体情况汇报如下：一、销售收入收益权理财计划产品结构由我行发行理财计划募集资金，并借助信托公司（总行认可且有授信额度信托公司，以下简称“信托公司”）提供的信托平台，以单一资金信托的方式受让XX市房地产经营开发公司XX一、五组团保障性住房整体项目销售收入收益权，并在理财到期日后，由XX市房地产经营开发公司溢价回购该收益权，从而获取收益。1、目标企业及权益：受让XX市房地产经营开发公司XX一、五组团保障性住房整体项目 销售收入及政府回购款项收益权。2、相关关系人：XX市房地产经营开发公司（简称“市开公司”）3、融资规模：1亿元4、融资期限：二年；理财期满一年后，融资方可提前全部回购收益权，信托理财提前终止。5、拟发行时间：预计2011年3月起。6、销售范围：总行牵头在全国范围内发售。7、收益及费率结构：（1）企业支付的综合成本为13%/年；（暂定）（2）理财投资者预期收益率为8%/年；（暂定）（3）信托公司综合费率为1.5%/年；（暂定）（4）我行销售费率为1.5%/年。（暂定）（5）分行申请资产推荐和监管费率：年化收益率2% （暂定） 项目最终融资成本及费率结构将根据市场情况作调整。8、资金用途：理财资金用于市开公司位于XX一、五组团保障房经济适用住房销售收入和廉租住房政府回购款项收益权。根据约定，当XX一、五组团保障房项目建成时，其销售收益权自动归属受托人。理财资金用于前期拆迁以及XX一、五组团保障房项目建设。9、增信措施（1）理财资金监控。市开公司在XX分行开立唯一监管账户，理财资金使用需经过我行逐笔审批，在符合合同约定时，方能对外支付，以保证该款项专门用于本项目前期拆迁以及XX一、五组团保障房项目建设。市开公司应于本信托期届满前30日受让我行所持有的信托受益权，受让总价款为实际信托资金加信托受益权溢价款，按季支付受让溢价款。市开司可根据项目运作进度有权在本信托满 18个月时受让本信托计划项下我行所持有的信托受益权。信托本金及预期收益实现后，信托计划终止。市开公司的上述受益权受让义务由公司持有的XX一、五组团地上廉租住房全部在建工程设定抵押给信托公司。并承诺在信托计划成立之日起18个月内办好抵押登记手续。市开公司销售经济适用住房款项和政府廉租住房回购款项存入XX银行XX分行销售回款帐户作为兑付保证金，除2011年销售回款用于后期滚动开发不予冻结外，其它回款在信托计划兑付前不得动用。若市开公司未按约定价格受让信托计划投资者所持有的受益权,则信托公司依法处置抵押土地使用权及廉租住房在建工程等方式实现信托本金退出及投资收益。 （2）销售回笼资金监管。监管账户为后期经济适用住房项目销售回笼款和廉租住房政府回购款的唯一指定账户，回笼资金保证100%归集在我行。（3）市开公司已取得土地证，将土地使用权及廉租住房在建工程抵押至信托公司。同时，市开公司出具承诺函：未经信托公司及我行书面同意，不得将本项目土地使用权和在建工程对外抵押。（4）由政府出具承诺函，承诺1、廉租住房回购款项（应收账款）质押给信托公司，2、已签定的政府回购协议中约定的回购款项到期需转入市开公司在我行开立的一般账户，以保证项目款项回笼我行。10、交易结构图二、保障房承建方简介（一）公司概况XX市房地产经营开发公司隶属于XX市住房保障和房产管理局，注册资本2000万元，公司性质为全民所有制；注册地址为XX市海港区河北大街102号；公司法定代表人赵小鹏；公司经营范围：房地产综合开发及基础设施配套建设。公司具备国家三级房地产开发资质。（二）历史沿革XX市房地产经营开发公司隶属于市住房保障和房产管理局，前身为XX市房地产管理局旧城改造办公室，成立于1984年，是XX市最早从事旧城改造和房地产开发的单位，1992年10月变更为现名，公司由XX市住房保障和房产管理局出资501.46万元成立，2008年9月30日增资至2000万元。目前主要承担XX市旧城改造、经济适用住房和廉租住房建设任务。（三）经营情况1、技术优良的项目团队、丰富的项目开发经验：公司现有人员53人。其中专业技术人员占90%以上。高级职称7人，中级职称25人，初级职称18人。具备年开发工程超过20万的实力和经验。市房地产经营开发公司，技术力量雄厚，各项规章制度健全，管理科学规范，开发经验丰富，公司2003年取得ISO9000质量体系认证，是我市唯一一家同时具备旧城改造、保障房建设、商品房开发建设的国有房地产开发公司。公司多年来在开发建设中秉承“质量第一、造福百姓、服务群众”的原则，创多项优质工程，东环北里小区被国家建设部评为“全国优秀小区”，房产交易大厦被评为省优工程，2001年开发公司被省工商局评为“重信用，守合同，信得过”的企业。公司先后七次被评为“河北省城市建设先进单位”，先后十几次被授予“XX市优秀房地产开发企业”。2、保障房建设经验丰富：（1）拆迁改造：公司到目前为止，共改造旧城区14片，动迁居民3600户，拆除旧建筑物15万。（2）新建：自1984年以来公司先后开发改造了文建里东段、文明里、农乐里、建树里、金三角、东工农里、交通街、新建村、文建里西段、西沙滩、XX、兴隆里、交运里、东环北里、漓江花园、海安里、在水一方小区，共计17个小区。开发面积达90万，完成投资15亿元，组织建设了市房产大厦，面积17000。在建项目有XX一、五组团，安居工程建设面积71278。（四）财务情况市开公司向我行提供了2007年、2008年、2009年经审计的年报以及2010年12月份报表（待审计），具体情况如下（单位：万元）：1、资产及负债情况 项目2007年2008年2009年2010.12说明（2010年末数据为主）货币资金 132856324393915现金1万元；银行存款3914万元应收账款641107738725361主要是应收在水一方项目售房款2095万元，道南项目售房款1397万元，XX五组团售房款1869万元。预付账款120262314425552314主要为预付河北广厦公司工程款1800万元，XX海一三公司工程款514万元。其他应收款535535535766主要为市房地产物资公司往来款481万元。存货598754261666815653目前公司在建项目为承德市“福溪帝苑”、“二仙居”住房项目待摊费用流动资产22933307452606928009长期股权投资199199199199鸿盛公司97万元，置换公司102万元。固定资产989585155总资产23230310392635428364短期借款 2316.51090.54466.5职工集资借款590.5万元，恒胜公司1000万元，瑞港房地产公司2876万元。应付账款482910410110423824主要为加华园房地产公司房款3735.9万元。预收账款166091579030475832主要是海安里房款1671万元，顺驰房地产欠款4000万元。其他应付款802732398367主要是公积金专户往来款136万元流动负债20182272161504813458长期借款 2000200020002000市房产局借款2000万元长期应付款总负债22182292161704815458实收资本 50150120002000资本公积121121121121未分配利润4161190717510775股东权益10481822930612906 从上述报表中可以看出，公司今年总资产保持稳定增长，总负债有所下降，财务指标不断改善，主要是随着公司项目销售回款后结清房地产开发公司应付账款。截止到2010年末，该公司总资产28364万元，总负债15458万元，资产负债率54.49%，流动比率2.08，速动比率0.92。从上述指标来看，公司短期还债能力较强。2、损益情况 项目2007年2008年2009年2010.12主营业务收入223569261117122主营业务成本10743588184443559营业利润92888182373563利润总额92888182373563净利润92877474833563公司的销售利润保持在较为稳定的水平，2008年、2009年、2010年净利润率分别为22%、28%、50%，反映出公司具有较强的盈利能力。3、现金流量情况 项 目2007年2008年2009年2010年经营活动现金流入小计75106102105736277经营活动现金流出小计63751207961524516经营产生现金净额1135-597744211761投资活动现金流入小计148060000投资活动现金流出小计313570投资产生现金净额1477587-5-70筹资活动现金流入小计02317543500筹资活动现金流出小计1961083083714筹资产生现金净额-1962209-2540-214现金及等价物净增额2416-3181187614764、企业对外借款情况该公司与我行是首次合作，在我行无贷款。截止2010年12月31日，公司在他行贷款余额为零，无不良信用记录。 5、企业对外担保情况截止2010年12月31日，公司无对外担保情况。三、保障房项目背景分析（一）保障房项目所处区域概况 1、地理位置XX地处河北省东北部，南临渤海，北依燕山，东接辽宁，西近京津，位于最具发展潜力的环渤海经济圈中心地带，是东北与华北两大经济区的结合部。XX交通便捷，通讯发达。XX是中国重要的港口城市，也是中国首批优秀旅游城市，素有京津后花园之美誉。城市印象：XX是一个充满活力和激情的城市，这里文化、体育设施发达，拥有一流的广电中心、报业大厦、国家体育总局XX训练基地、中国足球学校和奥林匹克体育中心。XX是一座美丽的滨海城市。蓝天与绿地相映、碧海与金沙成趣。连续几年实施的大规模绿化美化工程使这座秀丽的港口城市尽染绿色，生机盎然。旅游景点：国家历史文化名城山海关、避暑胜地北戴河、南戴河旅游度假区、昌黎黄金海岸、老龙头、长寿山、角山长城、孟姜女庙、野生动物园、翡翠岛、祖山风景、老岭风景区、仙螺岛游乐中心、源影寺塔等景点。由于地理和气侯的造化，北戴河成为世界四大观鸟胜地之一。XX市共辖4个市辖区（海港区、北戴河区、山海关区、经济技术开发区），4个县（抚宁县、昌黎县、卢龙县、青龙满族自治县），其中海港区是中心城区。XX市全市总面积7812平方公里，其中市区面积502平方公里。截至2009年末，全市总户籍人口287万人，市区户籍人口82万人。 2、宏观经济分析经济总体保持平稳较快发展。2008年实现地区生产总值809亿元，比上年增长12。全部财政收入达到107亿元，较上年增长25。2009年实现地区生产总值877亿元，比上年增长10%。全部财政收入114.7亿元较上年增长6.4%。2010年实现地区生产总值906亿元，比上年增长3.3%。全部财政收入146亿元，较上年增长27%。 整体来看，未来XX市经济将继续稳定发展，带动财政收入持续上升，这将为政府发展保障房项目提供强大的资金保障。3、XX市房产和土地成交情况2010年1月到11月，XX房地产开发投资完成1126832万元，累计比2009年增长43.3%,房屋竣工面积663199，累计比2009年减少36.8%，商品房销售面积2879366，累计比2009年增加62%。据统计，2010年XX市全年实现恢复性增长，累计完成投资729941万元，比去年同期增长55.7%；商品房竣工面积45.48万，累计销售商品房179.96万，分别增长-38.8%和72.1%。90及以下住宅价格涨幅高于新建住宅。当前，90及以下住宅由于面积小，总价低等原因，颇受年轻群体以及投资性购房者的青睐，销售状况明显好于90以上住宅，价格涨幅也明显偏高。（二）保障房项目发展规划分析1、XX市保障房发展情况XX市政府根据国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知精神，紧密结合我市居民收入、住房及XX旧城改造的实际情况，充分发挥政府在住房领域的调控和保障职能，坚持政府、单位、个人合理负担的原则，出台了关于完善和落实城市住房保障制度切实解决低收入家庭住房问题的实施意见等一系列关于建设经济适用住房改善低收入家庭住房困难问题的政策措施。2008年，XX市在全省率先实行经济适用住房公开摇号销售，确保销售公平公正，先后对海港区海政里、XX、世纪城堡、庶适庭园等项目进行摇号销售，受到社会各界的一致好评。为优化保障性住房结构，提高住房规模，在积极推进经济适用住房项目储备和建设的同时，在全省率先实行经济适用住房与商品住房联动运作，即在商品住房开发建设项目中配建一定比例的经济适用住房。2008年，全市首个商品房与经济适用住房联动运作项目世纪城堡小区开工建设。2009年起，在全省首次将廉租住房保障和经济适用住房保障条件并轨，形成实物配租与货币配租双轨运行的政策机制，实现低收入住房困难家庭应保尽保。为降低经济适用住房成本，让低收入家庭买得起住房，全市发挥国有房地产企业的骨干作用，以零利润方式进行经济适用住房项目的开发建设，同时取消了 项目行政事业性收费、政府性基金和人防设施异地建设费等。自XX市2008年启动经济适用住房建设起，到2010年末，2008年、2009年获得中央预算内投资补助的12个廉租住房项目已全部开工，竣工或主体完工的项目有6个、9.8万、2005套。2010年东李庄等3个经济适用住房项目、3个廉租住房项目、1个公租房项目和14个棚户区改造项目全部开工建设。目前，全市已竣工经济适用住房2344套，解决了2344户城市低收入家庭住房困难，超额完成了省政府下达的保障性住房2300户的考核目标，在河北省保障性住房建设中居于领先位置。2、XX保障房发展规划（1）长远规划XX将住房保障的着力点扩展为包括低收入和中等偏低收入人群，提出“统筹兼顾、区分层次、稳步实施、住有所居”的住房保障思路。具体实施路径是，以公共居住组团式开发模式，建设公共租赁房为主体，包括廉租住房、经济适用住房、人才公寓、中低价商品房等各类保障住房，以满足不同住房困难群体的需求。交以此为动力，不断完善全市住房保障体系和住房供应体系，努力形成“低端有保障，中端有支持，高端有市场”的城市住房保障新格局。（2）2010年2012年重点建设规划XX市住房保障和房产管理局于2010年委托XX市规划设计研究院编制了XX市住房建设规划（2010-2012年），规划期XX市建设经济适用住房6900套，建筑面积48万，廉租住房5660套，建筑面积29万。上述规划中的三分之一保障性住房建设项目将由市开公司运作。目前，全部开工项目均处于在建或收尾状态。为保证保障性安居工程的开发进度，河北省保障性安居工程领导小组办公室于2010年12月29日下发了关于确认2011年保障性安居工程计划任务的通知，由省政府与市政府签订河北省2011年保障性安居工程目标责任状，2011年全市廉租住房新增1600套，经济适用住房新增2100套，公租住房新增7000套，作为政府业绩考核的重要一项，政策上有保障。（三）XX市保障房项目开发方式XX市经济适用住房采用的开发方式主要有四种，分别为统一建设、联动建设、单位自建、拆迁安置。廉租住房建设采取集中建设、配建两种方式。本项目采用“经济适用住房统一建设、配建廉租住房”方式，XX市住房保障和房产管理局按照保障住房规划统一运作，由市开公司集中开发。 四、本次拟合作项目概况（一）项目运作流程1、运作模式XX市政府（制定方案） XX市住房保障和房产管理局（主管部门）XX市房地产经营开发公司XX市房地产经营开发公司：主要负责保障房销售环节的申购资格审核，保障房的规划、融资、管理、建设（前期拆迁）等多个环节，承建保障房项目。2、资金需求保障房项目建设资金包括：拆迁费用和开发建设资金。（1）拆迁费用：开发商代垫拆迁资金。（2）开发建设资金：开发商负责后期建设资金。3、销售和资金回笼流程（1）廉租住房XX一、五组团廉租住房项目是我市列入中央预算内的保障住房项目，也是我省城镇面貌三年大变样工作中重点保障性安居工程。根据市纪（2009）74号市长办公会议纪要、秦人常（2009）17号XX市人大常委会，关于批准XX市人民政府关于城市重点建设项目资金筹措有关情况的报告的决定，市财政负责贷款担保，贷款本金偿还分年度列入财政预算中安排，贷款利息由市财政从住房公基金增益金列支。XX廉租住房项目是我市重点XX工程。根据会议精神设立住房保障专项资金，主要来源：1、年度土地出让净收益的10%；2、住房公积金增值收益扣除计提住房公积金贷款风险准备金、管理费等费用后的余额；3、市财政一般预算资金；4、与商品房开发联动项目的经济适用住房售房款；5、廉租住房实物配租收取的租金；6、接受社会捐赠等其他资金。 XX市住房保障专项资金，实行专户管理，专款专用，专帐核算，财政监督。近几年XX市每年土地出让金在50亿左右，在住房保障专项资金上每年预留8000万元，用于廉租住房项目建设。本项目回购资金回笼有保证。2010年4月28日，市开公司与XX市廉租住房和经济适用住房管理中心签订了XX市廉租住房收购合同，详细规定了廉租住房的计价方式、价款、付款方式和期限，约定20112013年由XX市廉租住房和经济适用住房管理中心分三期向市开公司支付完毕全部回购款15980万元。（2）经济适用住房项目经济适用住房销售必须经由XX市房改办审核认购资格并出具选房认购通知书，XX市房改办在通知书上注明其缴纳购房款必须进入指定银行专用账号。如果不按指定账号入账，将不予办理房产证。经济适用住房实际销售时，由项目实施单位实现销售，同时XX市房改办将其销售信息告知我行，我行将派专人监督选房销售现场，指引认购人将房款缴入我行专户。以上措施可预防项目承建方挪用销售回笼资金的可能。经济适用住房项目形象进度达到正负零时，可以进行销售。销售流程如下：（1）住房认购者（主要为前期省市重点工程拆迁户）必须经XX市房改办进行资格审核，并出具认购通知书；（2）认购者凭此通知书选房、缴款；（3）认购人认购时缴付50%房款，直接将钱缴付至房地产企业在我行开立的唯一账户；（4）在住房交付时收取另外的50%房款。4、销售资金支用对于保障房项目的销售回笼资金，具体项目建设单位根据用款依据、用款计划及清单向信托公司提供用款申请报批，开发商在经过信托公司及我行审核同意后可以进行项目滚动开发支出以及归还信托资金。5、销售资金核算项目建成直至完成销售后，通过官方审计局和会计师事务所对项目进行审计，审计结果由上级管理部门认证后，按照实际投入量与销售回笼量资金，如有盈余，由开发商持有，但利润不得超过3%，剩余利润部分上缴财政并建立专户，专门用于保障房项目；如出现亏损，由财政补贴。6、保障房土地性质经济适用住房配建廉租住房项目土地为征地性质，属划拨用地，免交土地出让金，土地使用权人为XX市房地产经营开发公司；土地费用为征地费用，主要指对土地上附属物拆迁补偿以及对当地居民的拆迁补偿。（二）项目基本情况我行拟合作的XX一、五组团西侧项目是XX市第一批经济适用住房配建廉租住房建设项目，是XX市“十一五”期间重点保障性住房项目之一。1、项目位置XX一、五组团西侧保障性住房项目位于XX一组团位于新开河以东，XX以南、海港区长城大街法庭以北；五组团位于新开河以东，铁路以南，秦港体育场以西。2、交通状况本项目位置较好，与市中心仅一河之隔，有多条公交线路通过，可以方便地到达市区。3、项目规划和配套设施XX一组团、五组团是经济适用住房、廉租住房及配套公建建设工程，主要建设内容为：高层住宅和公共设施建设。其中高层住宅6栋，层数分别为18层、20层、24层；配套服务用房1栋，层数为4层，配套停车场、门卫室、各种工程管线及院区绿化等。项目总投资约2.2亿元，建设周期：XX一组团2010-2012年、五组团2009-2011年。由XX市第三建筑工程有限公司、河北广厦房地产开发有限公司、XX市海一建筑工程有限公司分别承建。4、项目手续落实情况项目已取得土地证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，手续齐全。5、市开公司负责项目情况XX一、五组团项目由市开公司，项目计划总投资约2.2亿元。总建筑面积71278.03。以下为本项目分析情况：（三）项目规划1、项目概况工程建设规模为总占地面积为23876.96，总建筑面积71278.03，规划总户数1232户，其中廉租住房47000，940户，经济适用住房21102，292户，规划总人口数3226人，停车位212个，项目总投资22020万元；具体如下表：内容XX一组团XX五组团项目描述规划三栋24层、一栋20层建筑和一栋4层物业楼。规划两栋18层建筑。经济适用住房户数/面积32户/4912260户/19366廉租住房户数/面积840户/42000100户/5000用地面积13404.4310472.53地上建筑面积4514223097.96地下建筑面积17701268.07规划总户数872户360户规划总人口2074人1152人容积率3.372.21建筑密度17.90%14.90%绿地率39%30%地面停车位65个147个XX一组团鸟瞰图、规划平面图XX五组团鸟瞰图、规划平面图2、项目投资估算依据XX市发展和改革委员会XX一、五组团经济适用住房项目的批复，XX一、五组团项目总投资22020万元。详见下表：XX经济适用性住房工程建设估算表单位：万元序号工程或费用名称费用或计算基数费率或指标造 价一征地及拆迁补偿费用1772.471拆迁补偿费1412.922征地费349.083征地管理费10.47二勘察设计和前期工程费用660.061工程设计费178.192地质勘察费24.953土地测绘费、坐标定位14.254规划技术服务费7.125工程监理费92.666图纸审查费28.507拦标价编制费49.898招标代理及交易服务费90.009工程担保费31.5010临时设施费94.0011审计费49.00三建安工程费12439.741高层建安费11783.782居委会、物业、配电室等293.643不可预见费362.32四基础设施建设费2405.021小区内道路、硬化74.102绿化、植草砖50.483室外供水工程205.924室外排水工程178.465室外供热工程入网费480.486室外供热管网施工费480.48序号工程或费用名称费用或计算基数费率或指标造 价7室外供电工程343.208有线电视工程费67.769室外消防工程50.0010路灯、围墙75.5011热力分户表308.0012垃圾站工程费20.5913不可预见费70.05五建设单位管理费345.55六其他费用231.861环评及项目咨询费10.002室内环检、节能检测费17.003人防异地建设费134.864检验试验费40.005桩基检测费30.00七建设贷款利息3980.09八应从成本中扣除费用150.72九税金335.93十工程总造价220203、项目开发进度表及现状开工土建施工内装施工竣工XX一组团2010.52011.42011.62012.12XX五组团2008.122009.102009.122011.3一组团建设现状外观图五组团建设现状外观图4、资金需求情况本项目总投资22020万元，目前市开公司，XX一组团廉租住房投入资金4272万元，五组团经济适用住房投入资金6048万元，廉租住房投入1700万元，资金缺口10000万元拟由我行保障性住房理财产品融资填补。资金用途为土建施工、内装施工、设备采购。资金用途土建施工内装施工及外网建设设备采购合计金 额2500万元5500万元2000万元10000万元5、项目销售预测 （1）保障房项目市场需求情况房地产的需求实际上呈金字塔形，绝大多数的初级购买者集中在金字塔的底部，精品房的购买者较少，在金字塔的顶端。目前XX房地产供应市场只满足了金字塔顶端的需求，经济适用住房开发市场空间较大。近年来，随着城市化进程的推进，XX市不断加大老城区的改造。自2008年经济适用住房采取摇号销售方式后，在XX市住房保障和房产管理局登记在册的符合经济适用住房标准的用户有2.6万余户，在住房制度改革后，这部分人群无力购买商品住宅，是经济适用住房的主要需求者。据统计，截止2010年底，全市纳入城镇廉租住房保障的家庭1.3万余户。 总体而言，保障房建设关系国计XX，无论从中央还是地方政府对保障房支持力度较大。此外，XX市整体房价较高，XX市建设的经济适用住房的低价优势更为明显，在今后较长的一段时间内仍将保持供小于求的局面，其销售前景较好，廉租住房回购有政策保障。 （2）销售价格本次经济适用住房项目21102，拟销售价格定为2866元/，廉租住房项目47000，回购价格约3400元/。周边楼盘比价分析：可比地块为XX小区，该商品房位置相对本项目更偏。据了解，目前XX小区二手房价约为6000元/。与本次支持项目经济适用住房拟销售价格2866元/相比，本项目的价格优势明显。 （3）项目收入测算（单位：万元）年 份2011年2012年2013年合计一组团廉租住房收入13005000798014280一组团经济适用住房收入663五组团廉租住房收入17001700五组团经济适用住房收入53856048合计90485000798022028注：政府财政支付廉租住房回购款项以项目开发实际支出为准。五、还款来源分析（一）本项目销售现金流本次理财产品期限两年，即期限约为2011-2013年，在两年期限内本项目可形成现金流约1.4亿元，完全可以覆盖理财本息1.26亿元（1亿元+1亿元×13%×2）。（二）当上述销售收入不足以回购受益权时，融资方可以通过其他经营收入进行弥补；或融资方其他渠道融资的资金。六、主要风险及风险控制措施分析 （一）政策风险1、房地产市场调控 面对社会经济生活中最令人关注的高房价的问题，2010年以来，国家对房地产行业频出重拳，整个房地产行业面临“打击式”调控。总体而言，目前房地产市场处于不景气期。风险控制措施：在商品房市场“寒意正浓”之时，国家对保障性住房建设却是“一路绿灯”。根据中国房地产业协会最新消息，目前政府正在抓紧制定“十二五”城镇住房建设规划和中长期建设规划，估计每年商品房建设大概在600万套左右，保障性安居工程500万套左右。可以预见，保障房时代已经来临。XX市政府高度重视保障房建设，政策、财政支持力度较大，因此，房地产调控风险相对较小。2、“四证”已取得目前已取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证，不存在项目审批手续不合规问题。（二）项目运作风险本项目规划面积、总投资规模不大，前期市开公司已投入近50%资金，资金缺口较大，如资金不及时到位，很可能发生停工风险，另外项目建设过程中，很可能由于项目公司资质问题，产生项目安全质量问题。风险控制措施：市开公司保障房项目开发经验丰富，熟悉保障房操作模式及资金回笼方式，在项目前期对资金需求进行充分测算，掌握未来资金缺口，规避项目停工风险。另外市开公司与政府合作建设保障房项目，该项目作为目前XX市最早的保障房项目，深受政府、媒体、社会大众的关注，其违约成本较高，且市开公司保障房项目开发经验丰富，其发生安全质量问题可能性很小。（三）销售风险目前房地产市场处于不景气阶段，房价尚不稳定，如周边商品房与经济适用住房差价缩小，另外将直接影响到保障房的销售情况。本项目廉租住房部分已签订回购协议，这部分回款将有赖于政府信用。风险控制措施：（1）本项目房价与周边普通商品房的房价相比，价格相差很大，可比地块为XX小区，目前该小区房价约为6000元/，而本项目预计售价仅为约2866元/。另一方面，政府明文规定保障房销售价格不得高于周边普通商品房的60%。因此，可以预见短期内保障房与普通商品房价格相差仍会较大。（2）本项目采用统一建设方式开发，在规划建设上强调交通、就业、居住、服务有机统筹，形成更加合理的住房结构和公共配套设施，周边商业设施齐全，充分满足居民日常生活需要。另一方面，项目位于海港区，属于中心城区，且项目周边已开通有多条公交线路，可以方便地到达市中心。从项目位置以及周边配套设施来看，本项目具备一定的比较优势。（四）操作风险 本项目采用封闭运作模式，在具体操作过程中，可能因为封闭措施不到位，对理财到期兑付产生一定的风险。风险控制措施：（1）市开公司在我行开立唯一监管账户，理财资金使用需经过我行逐笔审批，在符合合同约定时，方能对外支付。（2）监管账户为后期保障房项目销售回笼款的唯一指定账户，销售资金保证100%归集在我行，其中我行将按约定比例留存部分资金用于信托到期还款，剩余比例经我行同意才能用于该项目后期建设。（3）市开公司将本项目全部廉租住房在建工程抵押至信托公司。同时，市开公司出具承诺函：未经信托公司及我行书面同意，不得将本项目土地使用权和在建工程对外抵押。七、结论通过上述分析，我分行结论如下：（一）政府支持力度大经济适用住房是解决城市低收入家庭住房困难政策体系的重要组成部分，符合目前国家的发展方针，XX市政府政策、财政支持力度较大。另一方面，XX市经济稳定发展，财政收入持续上升，这也为XX市发展保障房项目提供强大的资金保障。（二）市开公司保障房开发经验丰富市开公司具备经验丰富、技术优良的项目团队，其承接大型项目的能力较强，在XX房地产界具有较高的声誉。另一方面，市开公司保障房建设经验丰富，成为XX市保障性住房项目的主要承建企业之一，与政府建立了良好的业务合作关系。其专业的开发团队和丰富的开发经验，确保本项目的成功开发。（三）项目封闭运作本项目采用封闭运作模式，公司与政府签订了廉租住房回购协议，回款有保证。理财资金使用需经过我行逐笔审批，严格按照合同约定，专款专用；监管账户为后期保障房项目销售回笼款的唯一指定账户，销售资金保证100%归集在我行，还款来源有保障。（四）经济效益明显本项目综合回报率高，按1亿元测算，预计2年可产生中间业务收入约700万元，另外，项目未来销售回笼款沉淀在我行，派生存款效益明显，对缓解我行目前存贷比紧张的局面作用重大。综上所述，此次信托理财产品契合国家方针政策、风险可控、收益可观，我分行特申请在总行范围内发售不超过1亿元人民币XX市开公司XX一、五组团保障性住房项目销售收入收益权信托理财。妥否，请审批！ 中国XX银行XX分行 2011年1月24日