浅析我国房地产企业融资现状、问题及对策(评价一次可得.doc

关键词：3一、我国房地产企业融资的相关概述41、房地产企业融资的概念42、我国现今房地产企业融资模式的主要特点4新项目开发资金需求量大，对外源性融资依赖性较高。4资金周转慢，投资回收期长, 投资风险较大4资金运作受地域影响大4土地和房产的抵押是融资重要条件4二、我国房地产企业融资现状分析51.国内银行贷款52.信托项目融资53.海外房产基金融资54.国内产业基金融资65.非上市股权融资66.上市融资67.债券发行6三、当前我国房地产企业融资存在的问题61、融资渠道单一，银行信贷所占的比重过大62、政府对于其他融资渠道管制严格，但相关法律制度却不健全73、房地产企业融资水平差异大74、房地产金融市场体系不健全，没有形成有效的运行机制75、房地产企业规模搭配不合理和信用差现象严重8四、完善我国房地产企业融资环境的对策分析81、建立多层次房地产融资体系82、加紧开发房地产金融投资产品83、完善房地产金融法律法规9五、总结9六、参考文献10摘要：我国房地产行业经过二十多年的发展，已经成为一个对国民经济具有重要影响的产业。当前，其项目开发资金来源还是以银行信贷为主，形成融资渠道单一的融资格局，而另外的融资渠道房地产信托、房地产基金、上市融资、私募融资等，由于各种各样的限制，融资规模仍然有限。本文简要地分析了房地产企业的融资现状，并且针对我国房地产企业当前融资存在的一些问题，探讨了相关对策，以供参考。本文认为，如何突破我国房地产业发展的资金瓶颈，尽快建立健全多渠道的房地产融资体系，是现阶段我国房地产业面临的重要问题。关键词：房地产；融资；问题；对策一、我国房地产企业融资的相关概述1、房地产企业融资的概念房地产企业融资，是指发生在房地产经济活动中的，房地产企业为支持房地产的开发建设，促进房地产的流通及消费，利用各种可能的方法、工具，为房地产的生产、再生产及销售同时为各相关部门筹集、融通、清算资金，提供相应服务的所有金融活动。2、我国现今房地产企业融资模式的主要特点新项目开发资金需求量大，对外源性融资依赖性较高。房地产业的资本密集性的特点决定了开发一个房地产项目需要庞大的项目启动资金，动辄数亿，甚至数十亿，而仅仅依靠企业自有资金，是不可能完成项目开发的。为了使项目能顺利地开展，房地产开发企业必须通过各种手段进行外源性融资。从今后的发展趋势看，我国房地产单纯依赖银行信贷的局面会有所缓和，但外部融资比例仍然不会减少，只是会在结构上趋于多元化。资金周转慢，投资回收期长, 投资风险较大由于房地产开发受土地投资市场、综合开发市场、建筑施工市场和房地产交易市场等四个互相联系的市场的制约，导致了一个房地产项目从开发到交付使用所花费的时间短辄一年，长则数年，经过较长的时间才能使产品进入流通和消费领域，因此房地产项目投资回收期长，如果通过分期收款或者通过出租获得租金来收回投资，则所需时间将会更长。由于房地产开发占用资金多，资金周期长所以其投资风险也较大，主要表现为资金的流动性风险、通货膨胀风险和项目的经营风险等。资金运作受地域影响大房地产属于不动产，其生产、流通和消费都要在同一地域才能完成，加上房地产的购买者或者投资者往往受国籍、城市户口等的限制，使得房地产的流通和消费有一定的地域性，从而导致房地产项目的资金运作也会受到地域上的较大影响。土地和房产的抵押是融资重要条件房地产属于不动产，它附着于特定的地块。而土地是稀缺性资源，随着经济的发展，人类的生产生活将会对土地的需求不断增加，房地产的价值便也会随之增大，从而土地和房产的抵押成为金融机构所看重的重要融资条件。二、我国房地产企业融资现状分析最近几年，受到一系列国家宏观调控政策的影响，金融机构、特别是银行，大都提高了对房地产行业贷款的要求，房地产开发商通过银行贷款这一融资渠道能取得的资金急剧减少，从而其它渠道融资的需求量大增。房地产企业面对资金来源的瓶颈问题，现行的具体办法有以下七种。1.国内银行贷款银行贷款现今依然是各房地产开发商趋之若鹜的主要融资渠道。虽然央行文件规定针对房地产项目的银行贷款在现阶段从紧，并且通过限制项目开发程度和开发商自有资金比例设置高门槛，将大多数开发商排除在门外。但是，对于大部分房地产企业而言，相对便捷，成本相对较低，财务杠杆作用大的国内银行贷款有着致命的诱惑。更何况，国内银行贷款还债压力大等缺点可以通过调整长期负债和短期负债的负债结构得以规避。同时，房地产信贷业务目前仍普遍被银行视为优质资产，商业银行在房地产业上的信贷热情丝毫未减。2.信托项目融资信托项目是目前房地产业新兴的融资热点。虽然信托资金的分量远不足以支撑一个新的房地产项目的发展，但其之所以大受青睐，主要是因为它在串接多种金融工具的方面具有独到的优势：一则可以引入海外基金，二则可以充分利用国内现有的产业投资信托基金，三则可以采取固定回报的方式，使各项基金以股权投资的方式进入房地产项目公司，四则可以在适当的时候将项目公司包装上市，进一步吸收社会闲散资本，五则可以完成项目前期建设的融资，使项目前期建设得以顺利进行，进一步使项目符合银行贷款条件，对融资渠道的整合提升具有十分积极的作用。3.海外房产基金融资现今国外房地产基金普遍看好以上海为主的中国房地产市场。目前国际资本绝大多数都集中在基金上，借财务管理公司、投资公司等形式介入。海外基金虽然前景远大，但对于如饥似渴的中国房地产来说还是远水难解近渴，更何况，现行政策和法律的障碍以及国内企业动作的不规范和房地产市场的不透明，都给国际资本的进入造成了不小的阻力。4.国内产业基金融资毫无疑问，利润率相当丰厚的房地产市场对证券市场上现有的8000亿元的私募基金而言具有极大的吸引力。然而，由于有关产业基金法律的不健全，导致了这种融资模式往往伴随着极大的风险。目前这些资金也是借财务管理公司、投资公司等形式参与房地产项目融资，自然，由于在具体运作上缺乏相关规范，所以存在的隐患也不容小觑。5.非上市股权融资在现今的房地产行业当中，土地储备丰富的企业没有资金，资金充足的企业拿不到地，这样的情况似乎并不少见。由此看来，强强联合似乎给房地产融资开辟了一条新渠道。然而，股权投资虽然可以充实自有资金，但一般的房地产企业注册资金额较小，如果接受其他企业的股权投资，往往意味着让出了控股地位，也意味着将大部分开发利益拱手相让，这又是企业不愿意看到的。于是一般的房地产企业只能眼巴巴的看着资金充足的企业和专业房地产开发商等实力雄厚的公司上演的一场场并购秀。6.上市融资上市是企业获取资金，实行资本运作的主要方式之一，也是企业品牌提升的良好应。然而现今中国证监会的严格限制新公司上市的规则让大多数房地产公司只能望洋兴叹。在新规则面前，只有真正有实力，守规矩的开发商才可能顺利上市，然而在目前开发商数量过多、信用水平普遍低下的情况下，如果想通过房地产企业的大规模上市来解决行业性的资金短缺，并不现实。7.债券发行在我国债券市场的规模相对国外较小，交易十分清淡，发行和持有的风险都较高，因为根据公司法，发行债券主体要求十分严格，只有国有独资公司、上市公司、两个国有投资主体设立的有限责任公司才有发行资格，而且对企业资产负债率、资本金以及担保等都有严格限制，这同样注定了大多数房地产企业在发行债券融资这条路上走不通。三、当前我国房地产企业融资存在的问题1、融资渠道单一，银行信贷所占的比重过大在一个新的房地产项目当中，房地产企业的银行贷款往往贯穿于土地储备、房地产开发、房地产销售的整个过程。约80的土地购置和房地产开发资金都直接或间接地来自商业银行，这种单一的融资渠道，使金融风险过于集中于银行，不利于银行的正常运转。同时也说明多元化的融资体系至今尚未形成，融资渠道单一集中于银行信贷，必然会加大银行的信贷风险，使银行成为房地产行业风险的最大承担者。另一方面，由于房地产业融资渠道过度集中于银行信贷，那么银行信贷政策的每一次变化和调整都必然会给房地产业带来巨大冲击和影响，不利于房地产业健康稳定的发展。我国房地产融资的现状是虽然银行在房地产融资中占据着超过一半的融资任务，但银行所获得收益只是利息，与房地产的受益多少没有直接联系，这就导致了银行所承担的风险与收益并不对称，不利于银行体系的稳定。房地产业普遍的的高债务比例给企业的预算带来了软约束，不利于企业自身的宏观调控。房地产业自有资本偏低导致行业过度投资，从而其他产业的投资相对减少，形成了对其它产业的挤出效应，不利于国民经济的全面协调发展。2、政府对于其他融资渠道管制严格，但相关法律制度却不健全除银行贷款外的其他融资方式，如上市融资、债券融资、基金融资等受相关法律法规制约较大，并且政府管制严格，直接导致目前在房地产融资中，这些模式所带来的融资资金所占比重很小。此外，最近政府出台的一系列相关宏观调控政策，直接对房地产开发商的融资带来了很大的困难。具体表现为：加大规范房地产信贷业务的力度；提高了信贷门槛。3、房地产企业融资水平差异大我国沿海城市与内地的经济水平差距很大，这直接导致了我国沿海城市和内地房地产企业的融资资金数量差异较大。具体来说，如果这个地区经济发展比较好，融资就比较容易获取，否则融资就很困难。在我国的房地产企业中，国资背景的企业占了近三分之一，其他的多为本土民营企业垄断，国外资金所占比例较小。而在上市房地产公司中，国资背景的房地产企业占到三分之二左右。从企业融资水平上看，为数众多的中小企业由于规模小、市场份额小，被银行认为贷款风险非常大，所以很难得到银行信贷的支持。相比之下，境外房地产企业则兼有雄厚的资金和丰富的管理经验，但受政策限制，难以获取土地资源。4、房地产金融市场体系不健全，没有形成有效的运行机制房地产金融市场体系不健全，会使得各企业之间的业务关系无法理顺，从而无法形成一个有效的运行机制。当前，我国的证券市场在制度和体制上仍存在较大缺陷。而证券市场改革与发展进程缓慢，就会导致许多金融产品不能得以有效运用。本文认为，房地产的各种融资方式正是受到了证券市场不成熟的影响，至今都不能有较大的发展，且过于依赖银行信贷这一单一间接融资模式，加大了企业财务风险，也给社会经济运行带来了金融风险。参与房地产融资的机构少，各商业银行自营业务规模不大，商业银行房地产信贷部普遍存在与行内其他业务部门在业务和人员分工上的不明确，也说明了金融机构内部欠缺对房地产金融市场进行有效调控的机制，国家对房地产金融欠缺明确系统的发展构想及操作思路。5、房地产企业规模搭配不合理和信用差现象严重房地产行业是非常典型的资本密集型产业，但是我国大多数房地产企业规模小，资源分散，开发企业整体水平不高，与其资金密集的行业特点极不相适应。这往往导致企业开发新项目能力低，抵抗风险能力差。在我国，具有区域影响力的房地产开发商非常少。我国金融业对全国30多个行业信用进行了内部排序，房地产行业排名27位。信用低是当前开发商筹资难的一个重要原因之一，因为信用低即意味着信贷风险高，也就意味着融资困难。四、完善我国房地产企业融资环境的对策分析1、建立多层次房地产融资体系当前我国房地产企业融资困难的主要问题是缺少一个稳定的多层次的房地产融资体系，以满足不同层次企业多样化需求。长期以来我国房地产融资市场参与主体主要是商业银行，缺少专业信贷机构。房地产债券、房产信托和基金发育不良，对我国房地产融资贡献有限。股权融资门槛相对较高，中小企业很难达到要求通过上市融资。近年来在国家对金融的宏观调控下，银行缩紧信贷，房地产企业深感资金压力。因此，我国迫切需要建立多层次的融资体系，为不同类型企业提供不同的融资场所，才能真正减少房地产企业对银行信贷的依赖。2、加紧开发房地产金融投资产品房地产融资渠道的多元化发展，关键是需要设计出有差异的、服务于不同房地产企业的金融产品，从而形成一个稳定的房地产金融产品供应体系。目前，我国的房地产金融建设才刚开始起步。世界流行的五大金融产品中，我国独缺房地产金融产品。国内银行还没有专业的、系统的地产投资开发贷款。从2008年国家出台一系列的宏观调控措施开始，银行信贷正逐步退出房地产，取而代之的是地产基金、地产投资机构、地产专业投资银行，包括地产信托和地产的信托基金。在这种趋势下，房地产自身的金融建设必然会成长起来。3、完善房地产金融法律法规为了规范房地产企业的融资活动，国家、地方和有关部门颁布了一系列法律、法规。但是体系不全，规定不具体。从整体上看，这些法律、法规严重滞后于房地产经济的发展。在房地产融资多元化的过程中，新出现的很多融资工具如果没有相应的制度进行规范，就难免陷入混乱局面。所以为了尽快建立良好的房地产企业融资环境，我国必须要加快建立和完善相关的法律体系，对新型融资工具的组织形式、资产组合、流通转让、收益来源和分配等，做出严格规定。才能使我国房地产企业的多元化融资规范地发展。五、总结房地产融资市场是一个多元化的市场,它不仅在于产品的多样性，如银行、证券市场、基金等融资方式，而且还在于市场对层次性。所以推进国内房地产金融市场开放性,同时应力推房地产融资市场法律的建设。只有这样,新的金融市场、新的金融产品、新的金融工具才能出现,房地产多元化的融资体系才能确立。传统的通过自我积累、自我发展的方式解决企业发展中的资金问题已越来越不适应不断变化的外部条件，对房地产企业而言，积极采取多种方式触资，减少对银行信贷资本的依赖，努力拓宽融资渠道，具有十分重要的现实意义。同时，拓宽融资渠道，实现优胜劣汰，也是我国房地产业发展的必然趋势。总之，拓展房地产融资新渠道，使融资途径多元化，才能使我国房地产企业更高更好的加速发展。六、参考文献1滕敬冲.浅谈金融紧缩政策下房地产企业融资模式J.财政金融.2010(7)2郑海元，许平.我国房地产企业融资对策分析J.经济纵横，2010.3王春华.解决我国房地产融资困境之我见J.金融博览,2010，（3）.4金文辉.我国房地产公司运行特点与融资行为研究J.现代管理科学，2010，（1）.5曾昭冉.我国房地产企业融资模式问题研究D. 同济大学经济与管理学院，2009.