国际商城投资性 房地产市场价值评估报告模板.doc

海南正和实业集团股份有限公司所拥有的广西柳州谷埠街国际商城投资性房地产市场价值资产评估报告闽中兴评字(2013)第 3005 号福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司中国·福州二一三年三月三十日海南正和实业集团股份有限公司投资性房产资产评估报告海南正和实业集团股份有限公司所拥有的广西柳州谷埠街国际商城投资性房地产市场价值评估报告目录一、注册资产评估师声明二、评估报告摘要三、评估报告正文-1-2-5（一）委托方、产权持有者和其他评估报告使用者 -5（二）评估目的；（三）评估对象和评估范围；（四）价值类型及其定义；（五）评估基准日；（六）评估依据；（七）评估方法；（八）评估程序实施过程和情况；（九）评估假设；（十）评估结论；（十一）特别事项说明；（十二）评估报告使用限制说明；（十三）评估报告日；四、附件-6-6-8-9-9-10-11-12-13-13-16-16-17福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司海南正和实业集团股份有限公司投资性房产资产评估报告注册资产评估师声明1、就注册资产评估师所知，评估报告中陈述的事项是客观的。2、注册资产评估师在评估对象中没有现存的或预期的利益，同时与委托方和相关当事方没有个人利益关系，对委托方和相关当事方不存在偏见。3、评估报告的分析和结论是在恪守独立、客观和公正原则基础上形成的，仅在评估报告设定的评估假设和限制条件下成立。4、评估结论仅在评估报告载明的评估基准日有效。评估报告使用者应当根据评估基准日后的资产状况和市场变化情况合理确定评估报告使用期限。通常，只有当评估基准日与经济行为实现日相距不超过一年时，才可以使用评估报告。5、注册资产评估师及其所在的评估机构具备本评估业务所需的执业资质和相关专业评估经验。除已在评估报告中披露的运用评估机构或专家的工作外，评估过程中没有运用其他评估机构或专家的工作成果。6、注册资产评估师及助理人员已对评估对象进行了现场勘察。7、注册资产评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专业意见，并不承担相关当事人决策的责任。评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。8、遵守相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象价值进行估算并发表专业意见，是注册资产评估师的责任；提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性和完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。9、注册资产评估师对评估对象的法律权属状况给予必要的关注，但不对评估对象的法律权属做任何形式的保证。10、评估报告记载了我们的工作程序和评估价值意见，评估报告的分析意见和评估结论以评估报告中披露的假设和限制条件为前提，报告使用者须关注评估报告特别事项说明、评估假设等事项对评估结论的影响。11、评估报告书的评估结论仅供委托方为本报告书所列明的评估目的使用，以及送交相关监管部门审查使用。本评估报告为保密文件，未经委托方及我们书面许可，不得拷贝、复制、分发、传送第三方或公开。福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司第 1 页 共 18 页海南正和实业集团股份有限公司投资性房产资产评估报告海南正和实业集团股份有限公司所拥有的广西柳州谷埠街国际商城投资性房地产市场价值资产评估报告摘要闽中兴评字(2013)第 3005 号一、委托方、产权持有者和委托方以外的评估报告使用者:委托方：海南正和实业集团股份有限公司产权持有者：海南正和实业集团股份有限公司委托方以外的其他评估报告使用者：除委托方外，国家法律、法规规定为实现本次目的相关经济行为而需要使用本报告的其他评估报告使用者。二、评估目的：本次评估目的是为海南正和实业集团股份有限公司确定其申报评估的位于广西柳州谷埠街国际商城的投资性房地产的公允价值提供参考。三、评估对象和范围：本次评估对象为海南正和实业集团股份有限公司申报的投资性房地产。评估范围为海南正和实业集团股份有限公司拥有的位于广西柳州谷埠街国际商城的商铺（地下一层至地上三层），总建筑面积 146,142.21 平方米，账面价值 1,813,110,791.83 元，具体明细详见评估明细表。四、价值类型：本次评估价值类型为市场价值。五、评估基准日：本次评估基准日为二一二年十二月三十一日。六、主要评估方法：市场法七、评估结论：经评估，位于广西柳州谷埠街国际商城，权属海南正和实业集团股份有限公司的投资性房地产，总建筑面积 146,142.21 平方米，账面价值1,813,110,791.83 元，于二一二年十二月三十一日的市场价值总计人民币1,818,127,974.69 元，评估增值 5,017,182.86 元，增值率 0.28%。八、特别事项说明1.对被评估资产存在的可能影响资产评估值的瑕疵事项及期后事项，在企业委托时未作特殊说明而评估人员根据专业经验一般不能获悉的情况下，本评估机构及评估人员不承担相关责任。福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司第 2 页 共 18 页海南正和实业集团股份有限公司投资性房产资产评估报告2.本评估公司未对委托方和被评估单位提供的有关经济行为批文、营业执照、权证、会计凭证等证据资料进行独立审查，亦不会对上述资料的真实性负责。3. 截止评估基准日，根据海南正和实业集团股份有限公司的说明，位于柳州谷埠街国际商城的投资性房产有建筑面积 145,892.63 平方米的房地产以及存货建筑面积 1,622.84 平方米的房地产已设定抵押，共计贷款 9.53 亿元。虽然本项目评估过程中评估人员未发现被评估资产存在除本报告已披露外的其他担保和抵押事宜，但是，本评估报告的使用者应当不依赖于本评估报告而对资产他项权利状态做出独立的判断。4.本次评估以评估对象在评估基准日拥有合法、完全权利，未设立任何他项权利为前提，评估结果体现其完全市场价值，本评估结果已包含土地使用权价值；由于本次评估对象部分房地产于评估基准日已设立抵押，根据有关法规，该他项权利在评估基准日的未偿还债项属法定优先受偿款，因此提请本报告使用者特别注意该事项，并与评估对象房地产相关权属人核实评估对象于评估基准日可能存在的其它他项权利的具体情况。5.本次评估结果是反映评估对象在本次评估目的及限制条件下于评估基准日在公开市场上的客观合理房地产价格，未考虑强制处分、快速变现、处置费用等因素的影响；由于房地产具有不易变现的特点，因此如要短期强制处分估价对象，则应充分考虑强制处分时的市场情况和估价对象的快速变现能力，以及房地产拍卖中介佣金等交易费用及房地产交易税费。6.由于房地产的不可移动和价值较大的特性，房地产使用期间将可能遇到各类商业性风险，尤其是宏观经济形势、通货膨胀、金融政策、法律法规、市场供求等因素的变化，对所评估的房地产的价格变动影响甚大；其次，由于地震、台风、水灾、战争及其它不能预见并且对发生后果不能防止或避免的不可抗力的因素，将造成房地产严重坏损及灭失，使其价值急剧跌落甚至消失；因此，在运用本报告评估结果时，需充分权衡可能出现的种种利弊，全面考虑各类风险及其不利后果。7.期后事项7.1 评估基准日后至出具评估报告日，被评估资产若发生了变化，在使用评估结论时应充分地考虑这些变化对评估结果的影响。福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司第 3 页 共 18 页海南正和实业集团股份有限公司投资性房产资产评估报告7.2 评估基准日后至出具评估报告日，委托评估单位的一切经营活动均在正常范围之内，无需披露而未披露的重大事项。7.3 报告提交日以后发生期后事项时，不能直接使用本报告的评估结论。7.4 评估结论已扣除现有租约对评估对象公允价值的影响，评估报告日之后若发生租约期、面积、租金变化或发生租约期满续租、转租等情况，在使用评估结论时应充分考虑这些变化对评估结果的影响。7.5 在评估基准日后，有效期以内，如果资产数量及价格标准发生变化时，应按如下原则处理：7.5.1 资产数量发生变化，应根据原评估方法对资产数进行相应调整；7.5.2 资产价格标准发生变化，对资产评估价产生明显影响时，委托方应及时聘请有资格的资产评估机构重新确定评估值；7.5.3 由于评估基准日后资产数量、价格标准的变化，委托方在资产实际作价时应给予充分考虑，进行相应调整。8.本报告中的有关海南正和实业集团股份有限公司及被评估对象描述性的文字均摘自委托方提供给评估师的有关介绍资料，报告阅读者应将此视同一般性的文字说明，而不应视作评估机构与评估师对其有关情况的认同或宣传报道，本公司不负责因有关介绍与实际情况可能不符而产生的所有责任。至评估报告提出之日，除上述事项外，评估人员在本项目的评估过程中没有发现，且产权持有者也没有提供有关可能影响评估结论并需要明确揭示的特别事项情况。以上内容摘自资产评估报告书,欲了解本评估项目的全面情况,应认真阅读资产评估报告全文。中国注册资产评估师:法定代表人:福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司二一三年三月三十日福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司第 4 页 共 18 页海南正和实业集团股份有限公司投资性房产资产评估报告海南正和实业集团股份有限公司所拥有的广西柳州谷埠街国际商城投资性房地产市场价值资产评估报告闽中兴评字(2013)第 3005 号海南正和实业集团股份有限公司：福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司（以下简称“本公司”）接受贵公司的委托, 根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，按照公认的资产评估方法,对位于广西柳州谷埠街国际商城权属贵公司的投资性房地产的现有市场价值进行了评估工作。本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了实地查勘、市场调查与询证,对评估对象在二一二年十二月三十一日所表现的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况报告如下:一、委托方、产权持有者和委托方以外的其他评估报告使用者（一）委托方：海南正和实业集团股份有限公司企业名称：海南正和实业集团股份有限公司住所：海口市西沙路 28 号法定代表人：林端注册资本：人民币壹拾贰亿贰仟零壹拾壹万柒仟伍佰肆拾伍元实收资本：人民币壹拾贰亿贰仟零壹拾壹万柒仟伍佰肆拾伍元公司类型：股份有限公司（上市）经营范围：高新技术项目及产品的投资、开发、生产和经营；能源基础产业投资、开发、经营、房地产、旅游资源、旅游产品开发、经营；建筑材料生产；房屋租赁服务；装饰装修工程；农付土特产品的销售；矿业投资开发经营。（二）产权持有者：海南正和实业集团股份有限公司（三）委托方以外的其他评估报告使用者：除委托方外，国家法律、法规规定为实现本次目的相关经济行为而需要使用本报告的其他评估报告使用者。福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司第 5 页 共 18 页海南正和实业集团股份有限公司投资性房产资产评估报告二、评估目的：本次评估目的是为海南正和实业集团股份有限公司确定其申报评估的位于广西柳州谷埠街国际商城的投资性房地产的公允价值提供参考。三、评估范围和对象本次评估对象为委托方申报的投资性房地产,评估位于广西柳州谷埠街国际商城，权属海南正和实业集团股份有限公司，房产类型包括商铺（地下一层至三层），总建筑面积 146,142.21 平方米，汇总情况如下表：楼层区域F区G区H区B区C区负一层D区E区H区C区H区C区A区小计A区一层小计A区A区G区A区B区二层D区H区F区B区账面数量（平方米）9,226.478,298.692,565.638,658.142,348.718,956.326,515.153,413.50354.14742.04651.082,236.9753,966.843700.593898.29账面金额（元）110,451,528.1099,634,988.3030,713,561.5372,363,176.9219,609,750.36107,674,292.1578,326,161.2541,037,635.574,193,427.628,786,612.726,835,140.5723,484,064.01商铺明细1-344#商铺1-337#商铺7-45、79-93#商铺1-350#商铺29-61#商铺1-304#商铺1-231#商铺46-78、94-122#商铺1#商铺1-6#商铺20-28#商铺1-42#商铺1-2#、2#-12#、26#-32#等 135 个商铺3-2#、4#-9#等 64 个商铺1-88、95-107#商铺192-195、200-203#商铺1-406#商铺89-94、108-191、196-199、204-211、213-291、304-377#商铺1-412#商铺1-420#商铺134A、135A、142A 等 14 个商铺138-159、168-191、205-221、236-353、362-368#商铺1-137、160-167、192-195A195B-199、222-235、354-361#商铺603,110,339.1082,978,531.7194,145,492.167598.881,617.88139.287,942.704,310.028,768.528,209.8899.444,197.85177,124,023.8726,287,569.502,142,984.06121,206,479.5670,646,217.84105,907,568.04131,490,733.421,592,646.7364,618,167.38F区4,121.6970,543,374.66福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司第 6 页 共 18 页海南正和实业集团股份有限公司投资性房产资产评估报告H区H区A区H区小计A区A区B区D区三层F区F区G区小合计计541.531,248.071,251.063,270.0945,718.013,282.703,478.078,553.358,002.553,808.703,807.927,925.1938,858.48146,142.218,492,900.4319,500,042.6020,506,321.8647,583,595.5470-77A、78-81#商铺61-69、82-88、92B-94#商铺292-303、378-445#商铺1-55、56-60、89-92A、95-183#商铺1-189、329B-332#商铺191-329A、333-407#商铺1-397#商铺1-411#商铺127-136、144-156、165-191、205-322、331-337#商铺1-126、137-143、157-164、192-204、323-330#商铺1-406#商铺690,518,601.6128,175,932.0334,113,459.3249,781,846.5278,490,273.0234,195,109.5339,465,883.6978,135,323.14342,357,827.251,813,110,791.83本次委托评估的投资性房地产为柳州谷埠街国际商城的部分商业地产，截止评估基准日，其中已出租面积约 12.7 万平方米，出租率约 87%，租金水平 30-160元/平方米·月。（一）谷埠街国际商城整体概况：谷埠街国际商城占地 112.21 亩，总建筑面积 517,898.73 平方米，于 2006 年底建设完工，项目地下二层至地面三层为连体裙楼，其地下二层、地下一层 A 区的一部分、地下一层夹层为停车库，地下一层大部分及地上一、二、三层分为 AH 八个区商铺，连体裙楼三层以上为 19 栋住宅、公寓楼,其中住宅（总 2,681 户）总建筑面积 226,680.31 平方米、商业总建筑面积 215,666.6 平方米、地下停车库总建筑面积 75,551.82 平方米。谷埠街国际商城项目位于广西柳州市百年商业老街谷埠街两侧，北接飞鹅二路和有“柳州外滩”美称的江滨公园，南临飞鹅路和国家 AAAA 级风景名胜鱼峰山公园，东西分别以鱼峰路和规划路为界。项目所在地鱼峰路和柳江大桥一线是柳州的城市中轴线，在柳州市政府规划的城市核心商业圈中，谷埠街国际商城位于柳州城市中心的核心位置。在建筑设计方面，谷埠街国际商城在考虑柳州市传统建筑元素的基础上，融合了现代化的建筑风格。商城三纵一横四条步行街，把商城分割成八个区域，中部以两幢哑铃状的高层公寓形成商城的核心，在东西两侧围合成两个直径 120 米的圆形广场，长约 300 米，专供步行、休闲、娱乐使用，福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司第 7 页 共 18 页海南正和实业集团股份有限公司投资性房产资产评估报告贯穿项目南北的是有四百多年历史的柳州百年老街谷埠街。商城三层平台以上南面临江为五栋 15-22 层的高层住宅，高度自西向东逐渐降低，另有 12 栋多层住宅、2 栋小高层公寓，地下负二层设有柳州最大的停车场。在该项目规划设计方案中，既保留了传统谷埠街的南北走向，又保留了建筑的骑楼式风格。从柳江北岸望去，整个商城高低错落，高度层层递增，富有动感和现代感。谷埠街国际商城是一座集“休闲中心”“购物中心”“娱乐中心”“观光中、心”“商务中心”“居住中心”六大中心于一体的“全生活城中之城”、，囊括了包括著名百货、大型超市、大型娱乐城、美食城、家居装饰城、家电数码城、服装城、美食街等在内的几乎所有业态种类，具有超大性、综合性、超强辐射性、现代性、国际性等特点，是广西最大规模的综合性购物中心。谷埠街国际商城地下库设为八个区、两进三出，设置自动化收费系统，停车总数为 1,956 辆，其中小型车为 561 辆，微型车为 1,395 辆，摩托车为 591 辆，为业主及购物者提供充足和便捷的停车服务。（二）评估对象概况：截止目前，投资性房地产招商情况良好，总建筑面积约 14.6 万平方米，已招商面积约 12.7 万平方米。引进十多家大型主力商家和 1,000 多商户。引进十多家大型主力商家和 1,000 多商户。已经进驻开业经营主力商家有深圳南城百货、优越百货、华强电子、华润万家、安华国际灯饰城、菌临天下酒楼、小肥羊、佰迪乐、概念 772 高级餐厅、品尚豆捞、御品堂休闲中心等。四、价值类型和定义1.投资性房地产的定义：企业为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。2.本次评估对象所选取的价值类型为：市场价值。3.价值定义表述：所谓市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日的公开市场进行正常公平交易的价值估计数额。4.会计准则中对投资性房地产公允价值的定义是指在公平交易中，熟悉情况的当事人之间自愿进行房地产交换的价格。本次评估中的投资性房地产的价值类型与会计准则中的投资性房地产的价值类型一致。福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司第 8 页 共 18 页海南正和实业集团股份有限公司投资性房产资产评估报告五、评估基准日本次资产评估基准日是二一二年十二月三十一日。确定评估基准日的相关事项说明：（1）为确切地反映委估对象的公允价值，有利于本项目评估目的顺利实现；（2）本次评估的一切取价标准和利率、汇率、税率均为评估基准有效的价格标准和利率、汇率、税率。六、评估依据(一)行为依据1本公司与委托方订立的资产评估协议书；2产权持有者填报的资产评估申报明细表；3资产评估委托方和产权持有者的承诺函4其他相关资料。(二)法规依据1.国家有关资产评估的法律、法规及规章制度；2. 企业会计准则企业会计制度、；3.资产评估准则评估报告资产评估准则评估程序资产评、估准则业务约定书资产评估准则工作底稿、资产评估准则不动产和资产评估价值类型指导意见（中评协2007189 号） ；4.资产评估准则基本准则及资产评估职业道德准则基本准则（财企200420 号）；5.注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见（会协 200318 号）；6.房地产估价规范（中华人民共和国国家标准 GB/T502911999）；7投资性房地产评估指导意见（试行）（中评协2009211 号）；8评估机构业务质量控制指南（中评协2010 214 号）；9以财务报告为目的的评估指南（试行）（中评协2007169 号）；10行业性的其他有关法律法规。福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司第 9 页 共 18 页海南正和实业集团股份有限公司投资性房产资产评估报告(三) 权属依据1房屋所有权证复印件 ；2国有土地使用证复印件；3房屋租赁合同及三方协议书；4其它有关资料。(四)取价依据1企业提供的有关财务会计资料；2企业提供的销售方面资料；3企业提供的租赁方面资料；4评估人员收集的周边房地产交易资料；5评估人员收集的类似房地产租赁资料；6企业提供的及评估专业人员认为评估所必备的资料。七、评估方法资产评估的基本方法有：市场法、收益法、成本法。本次评估对象为投资性房地产，根据投资性房地产评估指导意见（试行），投资性房地产一般适用市场法和收益法评估其公允价值，由于评估对象为大型综合商业区，投资性房产未来租赁情况（包括出租与否及租金变化）均难以合理预测，因此不采用收益法，评估人员根据评估对象的具体情况、资料收集情况及数据来源等相关情况，选取市场比较法进行评估。 选取市场法的理由：评估对象所在地存在活跃的房地产交易市场，从活跃的房地产交易市场上能够取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息；根据以财务报告为目的的评估指南（试行）的通知，选择的评估方法应当与前期采用的评估方法保持一致。本次评估通过采用市场比较法测算评估范围内各单元商铺的市场平均价格，所选取的交易实例均为开发商直接对外销售的商铺，其成交价格为成交期日的正常市场价格，经过对它们与评估对象在交易情况、交易日期、区域因素及个别因素等方面的差异进行比较修正后，得出的以上评估结果系体现评估对象各单元商福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司第 10 页 共 18 页海南正和实业集团股份有限公司投资性房产资产评估报告铺于评估基准日可实现的平均市场价格。考虑到评估对象大量商铺在同一时点全部变现对各单元商铺市场法测算的市场价格的影响，通过建立整体变现模型，预测合理销售期、销售量等参数，测算变现系数，确定评估对象于评估基准日的整体折现值作为评估对象的合理总市值。由于列入本评估范围内投资性房地产带有一至十四年不等的租约，其所约定的租金与评估对象周边相类似商铺的客观合理市场租金的一定的差异，本次评估以两者租金差额的累计折现值作为租约对公允价值的影响值。最后，评估对象的公允价值等于市场法测算的各商铺的平均市场价格乘以变现系数扣减现有租约对公允价值的影响值。八、评估实施过程和情况本公司接受评估委托后，根据国家有关资产评估的原则和规定，按照本公司与委托方签定的资产评估业务约定书所约定的事项，组织评估人员对评估范围内的资产进行了评估，先后经过接受委托、资产清查、评定估算、评估汇总、提交报告等过程。具体步骤如下：1.接受委托(1)在通过了解企业资产状况后,接受委托,与委托方签订资产评估协议书,明确评估目的、范围、对象、基准日,布置并辅导委托方进行待评估资产的申报、清查等工作；(2)成立评估工作小组。由项目负责人制订资产评估实施方案和工作时间计划。2.资产清查(1)产权持有者对待评估资产进行全面清查盘点；(2)本公司评估专业人员到现场检查核实资产占有单位进行的清查情况,验证所提供的资料；(3)本公司根据企业填写的资产评估申报表数据与企业帐面数进行核对;(4)收集待评估资产的产权证明、基准日市场价格、信息等资料,对待估资产进行了现场观测。福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司第 11 页 共 18 页海南正和实业集团股份有限公司投资性房产资产评估报告3.评定估算(1)本公司评估师、工程师在产权持有者配合下,对申报的待估资产进行核实、观测,并作相应工作记录；(2)据待估资产的特点及本次评估目的,选用上述拟定的评估方法,运用收集的相关市场信息,进行估算；(3)专业组评估人员根据资产的初步估算材料,撰写资产评估结果,填写完成清查评估明细表,编制工作底稿。4.评估汇总(1)项目负责人对专业组编制的工作底稿,进行复核验证;(2)项目负责人组织汇总评估结果,汇集资产评估工作底稿。5.提交报告(1)由项目负责人拟写评估报告初稿;(2)公司领导对评估报告进行审核;(3)经公司领导审核后的评估报告初稿征求委托方意见；(4)正式出具评估报告。九、评估假设1. 评估前提：本次评估是以资产按现状持续使用为评估假设前提。2. 基本假设：2.1 以委托方及被评估企业提供的全部文件材料真实、有效、准确为假设条件。2.2 以国家宏观经济政策和所在地区社会经济环境没有发生重大变化为假设条件。2.3 以经营业务及评估所依据的税收政策、信贷利率、汇率变动等没有发生足以影响评估结论的重大变化为假设条件。2.4 以没有考虑遇有自然力及其他不可抗力因素的影响，也没有考虑特殊交易方式可能对评估结论产生的影响为假设条件。福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司第 12 页 共 18 页海南正和实业集团股份有限公司投资性房产资产评估报告2.5 除已知悉并披露的事项外,本次评估以不存在其他抵押或担保事项、重大诉讼或期后事项，且产权所有者对列入评估范围的资产拥有完整合法权利为假设条件。3. 具体假设：3.1 评估结论是以列入评估范围的资产按现有规模、现行用途不变的条件下，在评估基准日 2012 年 12 月 31 日的市场价值的反映为假设条件。3.2 列入评估范围的资产数量以委托方提供的房屋所有权证及国有土地使用证记载数量为依据。3.3 本次评估假设评估对象已签订的租约均合法、有效，已签租约均能实际履行，不会改变和无故终止，已出租的投资性房地产的经营业态不会发生重大改变。3.4 本次评估假设评估对象的销售情况、市场租金、出租情况、租金增长率等能按评估测算预期情况实现。3.5 本公司在评估过程中，接受了部分由委托方海南正和实业集团股份有限公司提供的评估师认为是评估过程中不可缺少的资料，这些资料的真实性、正确性及来源合法性由委托方负责，评估师均假定这些资料是真实、正确及来源合法，本次评估的结果在一定程度上依赖于这些资料的真实性、正确性及来源合法性。十、评估结论经评估，位于广西柳州谷埠街国际商城，权属海南正和实业集团股份有限公司的投资性房地产，总建筑面积 146,142.21 平方米，账面价值 1,813,110,791.83元，于二一二年十二月三十一日的市场价值总计人民币 1,818,127,974.69 元，评估增值 5,017,182.86 元，增值率 0.28%。详见评估明细表。十一、特别事项说明福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司第 13 页 共 18 页海南正和实业集团股份有限公司投资性房产资产评估报告1.对被评估资产存在的可能影响资产评估值的瑕疵事项及期后事项，在企业委托时未作特殊说明而评估人员根据专业经验一般不能获悉的情况下，本评估机构及评估人员不承担相关责任。2.本评估公司未对委托方和被评估单位提供的有关经济行为批文、营业执照、权证、会计凭证等证据资料进行独立审查，亦不会对上述资料的真实性负责。3. 截止评估基准日，根据海南正和实业集团股份有限公司的说明，位于柳州谷埠街国际商城的投资性房产有建筑面积 145,892.63 平方米的房地产以及存货建筑面积 1,622.84 平方米的房地产已设定抵押，共计贷款 9.53 亿元。虽然本项目评估过程中评估人员未发现被评估资产存在除本报告已披露外的其他担保和抵押事宜，但是，本评估报告的使用者应当不依赖于本评估报告而对资产他项权利状态做出独立的判断。4.本次评估以评估对象在评估基准日拥有合法、完全权利，未设立任何他项权利为前提，评估结果体现其完全市场价值，本评估结果已包含土地使用权价值；由于本次评估对象部分房地产于评估基准日已设立抵押，根据有关法规，该他项权利在评估基准日的未偿还债项属法定优先受偿款，因此提请本报告使用者特别注意该事项，并与评估对象房地产相关权属人核实评估对象于评估基准日可能存在的其它他项权利的具体情况。5.本次评估结果是反映评估对象在本次评估目的及限制条件下于评估基准日在公开市场上的客观合理房地产价格，未考虑强制处分、快速变现、处置费用等因素的影响；由于房地产具有不易变现的特点，因此如要短期强制处分估价对象，则应充分考虑强制处分时的市场情况和估价对象的快速变现能力，以及房地产拍卖中介佣金等交易费用及房地产交易税费。6.由于房地产的不可移动和价值较大的特性，房地产使用期间将可能遇到各类商业性风险，尤其是宏观经济形势、通货膨胀、金融政策、法律法规、市场供求等因素的变化，对所评估的房地产的价格变动影响甚大；其次，由于地震、台风、水灾、战争及其它不能预见并且对发生后果不能防止或避免的不可抗力的因素，将造成房地产严重坏损及灭失，使其价值急剧跌落甚至消失；因此，在运用福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司第 14 页 共 18 页海南正和实业集团股份有限公司投资性房产资产评估报告本报告评估结果时，需充分权衡可能出现的种种利弊，全面考虑各类风险及其不利后果。7.期后事项7.1 评估基准日后至出具评估报告日，被评估资产若发生了变化，在使用评估结论时应充分地考虑这些变化对评估结果的影响。7.2 评估基准日后至出具评估报告日，委托评估单位的一切经营活动均在正常范围之内，无需披露而未披露的重大事项。7.3 报告提交日以后发生期后事项时，不能直接使用本报告的评估结论。7.4 评估结论已扣除现有租约对评估对象公允价值的影响，评估报告日之后若发生租约期、面积、租金变化或发生租约期满续租、转租等情况，在使用评估结论时应充分考虑这些变化对评估结果的影响。7.5 在评估基准日后，有效期以内，如果资产数量及价格标准发生变化时，应按如下原则处理：7.5.1 资产数量发生变化，应根据原评估方法对资产数进行相应调整；7.5.2 资产价格标准发生变化，对资产评估价产生明显影响时，委托方应及时聘请有资格的资产评估机构重新确定评估值；7.5.3 由于评估基准日后资产数量、价格标准的变化，委托方在资产实际作价时应给予充分考虑，进行相应调整。8.本报告中的有关海南正和实业集团股份有限公司及被评估对象描述性的文字均摘自委托方提供给评估师的有关介绍资料，报告阅读者应将此视同一般性的文字说明，而不应视作评估机构与评估师对其有关情况的认同或宣传报道，本公司不负责因有关介绍与实际情况可能不符而产生的所有责任。至评估报告提出之日，除上述事项外，评估人员在本项目的评估过程中没有发现，且产权持有者也没有提供有关可能影响评估结论并需要明确揭示的特别事项情况。上述事项，提请有关报告使用者在使用报告时予以关注。福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司第 15 页 共 18 页海南正和实业集团股份有限公司投资性房产资产评估报告十二、评估报告使用限制说明1. 该评估报告仅供评估报告中披露的评估报告使用者用于载明的评估目的。注册资产评估师及其所在评估机构不承担因评估报告使用不当所造成后果的责任。2. 资产评估结论不应该被认为是对评估对象可实现价格的保证。3. 本评估报告的使用有效期为一年，即从 2012 年 12 月 31 日至 2013 年 12月 30 日，根据有关规定，本评估报告应当在载明的有效期内使用。4.本评估报告仅供委托方及业务约定书中载明的其他报告使用者为本次评估目的使用和送交资产评估主管机关审查使用。本评估报告书的使用权归委托方所有，除按规定报送有关政府管理部门审查使用外，未经许可，不得随意向他人提供或公开。十三、评估报告日本次评估报告出具日为 2013 年 3 月 30 日。中国注册资产评估师:法定代表人:福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司二一三年三月三十日福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司第 16 页 共 18 页海南正和实业集团股份有限公司投资性房产资产评估报告海南正和实业集团股份有限公司所拥有的广西柳州谷埠街国际商城投资性房地产市场价值资产评估报告附件闽中兴评字(2013)第 3005 号福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司中国·福州