商业地产三四线城市投资分析.doc

隆基泰和实业有限公司关于在三四线城市投资商业地产的研究报告计划经营部2012年3月12日目 录1商业地产简介21.1商业项目分类21.2商业地产经典开发模式31.3影响商业地产价值的主要因素71.4商业地产的发展趋势82. 三四线城市商业地产投资分析82.1 三四线城市商业地产现状92.2 三四线城市投资策略建议123. 三四线城市市投资商业地产的风险153.1 投资周期153.2 电子商务对实体商业地产带来挑战153.3 当地政府的失信风险153.4 对市场需求分析错误的风险153.5 住宅市场火爆并不代表商业地产火爆164. 总结161商业地产简介商业地产，顾名思义，作为商业用途的地产，以区别于以居住功能为主的住宅房地产，以工业生产功能为主的工业地产等，商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲、办公等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。商业地产在功能上主要包括购物中心、超级购物中心、大卖场、商业街、主题商场、专业市场、写字楼等。实际上大家看到很多地产形式，是融合了住宅地产、商业地产、工业地产、旅游地产等的复合地产。界限不一定划分的那么明确。比如酒店，可以划为商业地产，也可以划为旅游地产。理解的时候，不要为这些概念所拘泥。1.1 商业项目分类商业项目分为城市综合体（城市商业综合体）、购物中心、商业街、社区商业、outlets、酒店和专业市场七种类型：（1）城市综合体（城市商业综合体）“城市综合体（城市商业综合体）”就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。大型城市综合体适合经济发达的大都会和经济发达城市，在功能选择上要根据城市经济特点有所侧重，一般来说，酒店功能或者写字楼跟购物中心功能是最基本的组合。（2）购物中心购物中心是指一群建筑，是组合在一起的商业设施，按商圈确定其位置、规模，将多种店铺作为一个整体来计划、开发和经营，并且拥有一定规模的停车场。作为大型复合商业设施，购物中心多集购物、休闲、娱乐等多重功能于一体。随着中国城市化进程的加快，无论是地方政府的意愿，还是开发商的市场动机都在催生商业地产、尤其是购物中心的大量开发。如果按照项目正常运作的回报进行比较，总体上购物中心的回报周期会更长一些。（3）商业街商业街有自发形成的，也有人为规划而成的。通过今天的商业手段，商业街可以一步到位，前提是规划合理，符合实际需求。香港司培思商业经营管理集团董事梁尚强指出，通常来说，如果带有适当的主题，商业街的形成有可能事半功倍。他认为，商业街的投资前景，因环境不同、条件不同而不能一概而论。一般情况看，能做成有主题的商业街，生命力大多会很强。同时，也不一定需要相对较强的培育期，主要看前期规划，周边的条件是否成熟。（4）社区商业随着城市居住区域的变迁，新建小区规模的扩大，居民消费能力的提高，近两年间，社区商业物业得以迅速发展，业态日渐多样化。底商是社区商业的主要形态之一，大型社区的底商多具有一定规模，甚至具备“街”的形态和功能。业内人士表示，因为社区商业主要为社区服务，其业态简单、服务价值低是其基本的特点，而投资小、利润稳定的社区商业一直以来被认为是一种稳健的投资渠道，这给了社区商业明确的消费定位的同时也等于关上了风险型投资者进入的大门。（5）outlets在零售商业中专指由销售名牌过季、下架、断码商品的商店组成的购物中心，因此也被称为“品牌直销购物中心”。（6）酒店一般地说来就是给宾客提供歇宿和饮食的场所。具体地说饭店是以它的建筑物为凭证，通过出售客房、餐饮及综合服务设施向客人提供服务，从而获得经济收益的组织。（7）专业市场专业市场从农场兴起，是传统集贸市场向专业化方向发展的结果，因此其“专业”性是相对于集贸市场而言的。与集贸市场相比，专业市场的“专业”性主要表现在：首先是市场商品的专门性，其次是市场交易以批发为主，再次是交易双方的开放性。将这些特点综合起来，简而言之，专业市场的内涵就是“专门性商品批发市场”。根据以上特点，可以比较清晰地把专业市场同综合市场，超级市场，百货商店，菜市场，零售商店，专卖店，商品期货交易所，集市，庙会等各种市场形态区别开来。1.2 商业地产经典开发模式近两年，随着国家对房地产（住宅地产）调控力度的不断加大，大量开发商涌入投资商业地产的行列，虽然出现了很多问题，但也不缺乏成功开发模式：商业地产典型开发模式之现金为王：SOHOSOHO中国的开发模式是以卖住宅的方式卖商铺，现金为王。其开发模式的特点主要表现在四个方面：概念炒作大师；坚持散售，物业符合散售的需求(街区/SOHO/写字楼做法)；人海战术、高佣金提成和末位淘汰制养成的强大销售能力；对能源、资源类行业价值客户的深入挖掘不掌握。商业地产典型开发模式之平衡中庸：万达万达第一代产品是单店模式，通过将主力店低价出租给沃尔玛等知名品牌带来影响力，再通过高价出售底铺盈利。万达以较低的价格将大部分商铺租给主力店，使成本压力过大，于是万达将部分压力转嫁给购买铺面的小商户。万达广场有 10%-20%左右的店面出售，以回收部分资金。由于商业项目前期需要大力进行营销推广，刚刚起步的业绩不足以支持巨额成本。因此，在前期，小商户的经营压力很大，也反过来影响了万达广场的整体形象。            万达第二代产品是纯商业组合店模式。第二代万达形成购物中心(Mall)的形式，由主力店和单店构成。在主力店和单店的构成比例方面，原来购物中心(Mall)的主力店占面积的 85%，单店只占 15%。万达第三代产品是城市综合体。总结了第一代万达广场和第二代万达广场对于当时市场环境的不适应性后，万达进入了第三代万达广场的开发。万达广场的第三代产品是多功能综合集中开发，包括有五星级酒店、写字楼、大型商业和特色商业街、公寓、高尚住宅、大型广场等，这种多功能特性使万达广场的影响力及项目所在区域的城市商业中心地位得到显著加强。核心商业购物中心“只租不售”。销售部分为占项目整体比例40%-60%的住宅、写字楼和社区商业。由此可见，万达的集团策略是不断加长产业半径做加法，延伸发展商业地产产业链，核心在于提高现有商业项目的投资回报率，同时培养新的利润增长点；万达成功的关键要素有以下四个：（1）品牌影响力强，能主动选址。万达第三代城市综合体的选址一般有三种情况：第一种，选择在城市副中心，是城市经济新增长点，如上海五角场万达等；第二种，选择城市的新开发区，看好城市的再造，发展迅速，如宁波鄞州区等；第三种，选择城市的新兴商圈，如北京的CBD万达商业广场。（2）低价拿地。在万达开发的商业项目中，第一、二代产品的土地，基本是与政府洽谈，以招商形式完成。从近期万达土地储备的资料看，万达的土地获取方式仍为与地方政府以招商形式洽谈土地，再通过“招拍挂”形式拿地，鲜有竞争者。对地价水平，销售部分即使打 7 折，也有的赚。而通过并购方式获得土地，在万达已有项目中所占比例很少。（3）主力店、全业态组合容易复制，能制造繁荣景象，对主力店的资源掌控。对主力店的掌控力度是万达集团商业地产的首要特点，也是创新。万达集团和众多国际国内一流的主力店商家签订联合开发协议，共同选址、约定信息共享等双方权利和义务。（4）快速开发、快速销售，尽可能提高资本周转。万达每年十五个以上项目开业，拿100米冲刺的速度跑万米；拿地一年内销售奖励，拿地三年内开不出来下岗。          总地来讲，万达开发模式是全业态城市综合体的连锁化复制。除万达地产外，泛城市综合体的鼻祖，城郊大盘综合体的先行者金源，以及万达的模仿者，农村包围城市的宝龙的商业地产开发模式同样属于平衡中庸模式。商业地产典型开发模式之资产经营：恒隆恒隆地产的发展历程是从两条腿走路到重资产持有经营。历史上，恒隆地产在出租物业和开发物业上一直采取“两条腿”走路的策略，即在出租物业上实施“顺周期”的扩张战略，而在开发物业上实施“逆周期”的套利策略。出租物业的稳定现金保障了公司在开发物业上可以有足够的耐心，来把握最佳的套利机会，同时，出租物业所支持的稳定分红则为公司的股票价值构筑了一个底线；与之相对，开发物业的灵活买卖和高额套利收益则为出租物业的跨越式发展提供了充足的现金支持。在出租物业上求稳，在开发物业上套利，用稳定的租金收益来支撑低谷套利和维持股价，而用丰厚的套利收益来推动出租物业的扩张并适时激活股价，这就是恒隆曾经的发展策略。到内地的恒隆地产越来越像一个纯粹的商业地产开发商。目前，恒隆在内地的9个项目是清一色的商业项目，在香港十多年也没拿地，这样一个纯商业开发的模式，在国内不是独一无二，起码也算凤毛麟角了。为何只在内地投资商用物业？恒隆董事长陈启宗的想法简单：一是他只做长线，二是商用物业大多和老百姓的住房需求不沾边，不会涉及到调控。恒隆地产典型的商业地产开发模式是打造世界级综合商业物业并长期持有。恒隆的特点主要有以下几个方面：依赖大量持有资产经营为主，稳健开发新商业地产项目；拉长开发周期，尽可能利用租金收益去开发新物业；恒隆持有物业年收益是重要的开发资金来源；恒隆的财务策略相当保守，长期以来有息债务小于现金持有；专注于城市最繁华地段的以商场为中心的高品质综合物业。在最后一点上，恒隆的做法表现在以下六条：在经济蓬勃城市的最佳地点购入最大幅的土地，且仅在最繁盛的现有商业区进行土地购置；严格价格底线，不拿地王；转战二线城市；坚守通吃策略，地点最好的、面积最大的、设计最美的、管理最完善的商场一定是最吸引人的；不做住宅，要做内地开发商学习不了的东西，只做商场；只租不售，不光依靠地价与房价的升值，而是通过团队的经验和能力去创造价值。最终，依靠良好的物业与管理优势，恒隆内地项目的租金收入增长迅速。除恒隆地产外，商业地产开发模式典型属于资产经营的企业还有中粮和华润。中粮主题化操作的大悦城模式经营效率至上，华润则坚持购物中心的品牌化战略(万象城、五彩城、欢乐颂)。商业地产典型开发模式之嘉德地产金融模式嘉德的商业模式是将资本市场的金融技能与房地产的know-how、资产基础相结合。2008年凯德已构建了一个由5只REITS和17只私募地产基金组成的基金平台，管理资产总额达到259 亿新元(约合1300 亿人民币)，加上嘉德集团自身资产，总管理资产额达到450亿新元(约合2250 亿人民币)。2011年3月，管理资产达到2630亿元人民币。据公开资料及推算得出：嘉德置地每年的仅上市管理资产的AMC收费收入保守估计达到1.4亿美元以上。然而，和私募基金的管理费不同是，房地产AMC即使实现退出后，上市REIT的管理费仍持续稳定存在。同时，对于机构投资者，AMC的吸引力在于：(1)核心资产投资风险较低；(2)REIT通道及相应的品牌和信誉。事实证明，嘉德基金模式不仅改善了嘉德自身的财务状况，也获得了资本市场投资人的认同。新加坡五大地产公司中，嘉德置地无疑是几家地产公司中轻资产战略推进最快的。嘉德置地地产金融模式成功的关键在于三大策略：一是全链条基金融资平台的打造，二是以费用收益模式替代资产收益模式，三是严格的非核心资产剥离政策。1.3 影响商业地产价值的主要因素影响商业地产价值的因素主要分为区位地段、交通条件、市政配套及周边环境、招商成果、城市规划及建设周期六方面：（1）区位地段：影响商业房地产价格的首要因素是所处地段的繁华程度，繁华程度越高，商业房地产的价值越高。商业繁华程度首先可用该地段是否处于商业中心区来考虑。每个城市一般都有一个或几个市一级的商业中心区，它们的辐射力遍及全市，吸引着全市的购买力（特别是大宗商品的购买力，如家用电器、家具等耐用消费品），这类市一级的商业中心区属于全市最繁华的地段。另外，在每个行政区或住宅聚集区也会有一个或更多的区级商业中心区，它们的辐射力低于市级商业区，一般限于本区域内，繁华程度也低于市级商业区。在每个居住小区通常还会有一个商业服务集中地带，或可称为小区级商业中心，其繁华程度又低一些。此外，在许多大中城市中，还有一些专业性商业街区，它是由经营相同类型商品或属性相似商店汇集在一起而形成的商业街区，如建材一条街、布匹市场、电器总汇等等。不同类型专业市场或专业一条街的租金水平相差很大，有的专业市场或专业一条街商铺的租金水平可接近中心商业区，而有的专业市场或专业一条街商铺的租金水平可能相同于或甚至低于小区级商业区商铺租金水平。（2）交通条件：商业房地产估价时要从两方面考虑交通条件，一是顾客方面，从现阶段一般情况来说，主要是公共交通的通达度，可用附近公交线路的条数、公交车辆时间间隔，以及公交线路连接的居民区人数等指标来衡量，另外还要考虑停车场地问题；二是经营者方面，要考虑进货和卸货的交通便利程度，如：广州一家著名的服装批发市场，就曾经由于市政府整顿附近的交通秩序，封住了大部分货物通道，导致商场的价值大大下降。道路交通条件的改善可以给沿途商业带来巨大的人流量，对于商业房地产而言，集中的人流量固然重要，但也要看这些人群是否是有效的消费群体。例如某大型商场，由于新建的地铁线路的一个出口就在商场内，虽然地铁直接给商场带来了巨大的人流量，但这些拥挤的人群多是过客，反而影响了商场的正常购物环境，因此，公共交通特别便利的地方不适宜做高档的商业物业。（3）市政配套及周边环境：市政配套主要指政府对该地块的给排水、电力、供暖、通信、环卫等市政配套是否健全，它决定了是否具备开发商业的基础条件；而环境主要是指周边学校、医院、公园、居民区等情况，它决定了附近的人口密度及人流量。（4）招商成果：招商成果对任何城市的商业地产价格都有明显的影响，有实力的零售商往往带来商业价值的大幅提升。（5）城市规划：一个城市的规划，是城市未来的发展方向，当我们掌握一个城市的规划信息时，就可以找到未来的市中心，用较低的成本，去获取较高的利润与回报。（6）建设周期：建设周期是指业主购买产品后，需要多长时间可以交房开业，他直接关系到了业主的投资周期，也是影响商业地产价值的直接因素之一。1.4 商业地产的发展趋势2011年对也房地产行业来说堪称“历史最严调控”的“政策年”，十八般武艺尽数施出，十面出击四面围堵，多管齐下控楼价，货代紧缩、房地产税的征收、首付提高、央行3次加息、6次上调储备金率，全国608个城市发布了房价控制目标，46个大中城市出台了“限购令”，40个城市出台了“限价令”，2012年年后中央对地方政府“救市”充满警惕，多次强调楼市调控政策不许打折；这些政策直接导致了房地产住宅市场温度转冷。各大房企、基金、投资者都将目光投向受新政策影响较小的商业地产。万科、保利等大型房地产企业都在大规模提高商业地产在企业战略布局中所占比例，一时间商业地产的热度骤升。 商业地产市场，一线城市资源相对有限，市场竞争激烈，运作成本及绝对风险较大；二线城市投资趋势也日趋饱和。于是开发商纷纷寻找价值洼地，推动有潜力地产板块的投资发展，三四线城市正成为商业地产的发展热土。 与此同时，三四线城市也已经意识到了越来越多的房企进驻，所以现在很多城市都开始重新修编其总体规划，并把房地产行业作为一个重点来考虑。这对当地的房地产市场和开发商来说，都是非常大的机遇。2. 三四线城市商业地产投资分析就商业地产本身而言，其投资回收期较长，并且不宜采用像住宅一样散铺预售的方式回笼资金，而大量持有、持续经营的方式对资金要求相当高，不仅是运营模式，还有项目的选址、规划、设计平台以及物业管理对开发商而言都是不小的挑战。同时，相对于一线城市，三四线城市市场容量较小，且消费者对超前的开发理念与产品设计的接受程度有限。所以，在三四线城市做商业地产需要的不仅仅是资金和勇气。 三四线城市商业地产项目发展体量不宜过大、档次不宜过高、选址不宜过远、建筑不宜过长、不宜一卖了之如何应对挑战抓住机遇，在三四线城市商业地产市场竞争中立于不败？是我们首先要考虑的问题。2.1 三四线城市商业地产现状目前，万达在建的38个城市综合体中，有16个分布在三四线城市，占比达到42%；宝龙地产28个商业地产项目中，12个分布在以洛阳、盐城、常州、蚌埠为代表的三四线城市，占比已达43%；世茂股份拥有的22个商业地产项目中，有10个位于常熟、昆山、常州、绍兴为代表的三四线城市，占比高达46%随着一二线城市住宅市场政策环境普遍趋紧，越来越多的房地产企业将三四线城市作为商业地产战略布局的重心，但由于三四线城市市场容量较小，且消费者对超前的开发理念与产品设计的接受程度有限，三四线城市商业地产并非一片蓝海。当前三四线城市商业地产呈现出以下三大特征。特征1：三四线城市商业地产发展方兴未艾2011年初，为遏制房价过快上涨，国家出台了一系列楼市调控政策，住宅市场受到较大冲击，地产商和基金、保险等其他一些资本开始以各种方式进入商业地产领域。现阶段，一线城市商业地产运作成本和绝对风险正逐渐加大，二线城市商业地产市场也日趋饱和。随着人口规模的不断增长、城市化进程的逐渐推进、交通体系的日趋完善和政府政策的持续扶持，三四线城市逐渐成为房地产企业布局商业地产的主战场。2003-2011年三四线典型城市商业地产主要形态比例从CRIC数据来看，2003年到2011年间，我国三四线城市商业地产的主要形态为社区商业、专业市场、购物中心以及主题商业街，其中前三者所占比例高达85%。三四线城市对以shopping mall和城市综合体为代表的商业地产有着强劲的需求。2003年到2011年间，一二线城市购物中心的数量增长2.4倍，而三四线城市增长了10倍多。近年来，城市综合体越来越多在三四线城市出现，据CRIC数据库显示，目前东莞拥有城市综合体69个，贵阳拥有城市综合体43个，镇江拥有城市综合体33个特征2：知名房企加速三四线城市商业地产战略布局宝龙商业地产项目分布随着政府对一二线城市住宅市场的打压以及对三四线城市商业地产发展的政策扶持，越来越多的房企看准这一历史契机，加速布局三四线城市商业地产。从整体来看，在三四线城市进行商业地产布局的房企主要有三类：一是始终将三四线城市作为战略布局主战场的商业地产企业，如宝龙地产；二是看准三四线城市商业地产投资契机而从一二线城市转战三四线城市的商业地产企业，如大连万达；三是开始逐步涉足商业地产领域的传统大型住宅开发商，如万科、恒大、龙湖等。 宝龙地产始终将三四线城市作为商业地产战略布局的主战场。目前宝龙集团拥有商业地产项目28个，以洛阳、盐城、常州、蚌埠为代表的三四线城市拥有商业地产项目共计12个，占比43%；宝龙集团拥有宝龙城市广场18个，9个分布在三四线城市，占比高达50%。万达现有综合体项目城市分布大连万达是典型的看准三四线城市商业地产投资契机而从一二线城市转战三四线城市的商业地产企业。目前大连万达已建成的和在建的城市综合体项目共计75个，三四线城市的项目数量为21个，占比达28%；在建的城市综合体项目为38个，其中16个项目分布在大庆、抚顺、唐山为代表的三四线城市，在建项目中三四线城市占有的比重高达42%。开发商转型从住宅到商业地产特征3：三四线城市商业地产亟需升级目前，虽然越来越多的房地产企业加速了三四线城市商业地产的战略布局，三四线城市商业地产也开始逐渐升温并稳步发展，但是和一二线城市相比，三四线城市商业发展水平还较为落后，产业集群和产业结构相对单薄，居民消费水平相对较低，传统商业中心的垄断地位较难打破，商业地产的商业模式较为单一；且由于三四线城市缺乏资金实力雄厚、运营能力强大的商业地产开发商进入，商业地产运营商招商十分困难。三四线城市商业地产亟需升级。2.2 三四线城市投资策略建议策略1：“低地价”及“高房价”先有市，再有城市，商业地产的繁荣一定程度上会推动一个城市的繁荣，商业地产开发与住宅开发有诸多不同，商业地产追求多赢，即消费者乐于消费，商家赚钱，投资者和开发商盈利，政府则解决就业，提升城市商业环境，以及扩大税收，但在一线城市投资三四个亿不算什么，但把这投资在三线城市，特别是四线城市，就会的成为当地的重点扶持项目，会为当地物质水平和城市形象带来大幅提升，区长、副区长会成为你的好朋友，我们会争取到更多的政策的优惠。“低地价”及“高房价”，即在三线城市新城区或四线城市以低于市场平均水平的价格（包含地价、付款条件、税费优惠等）购买土地，建造大体量商业物业，以商业带动区位价值，提高住宅部分售价，随后以高于市场平均水平的价格销售，取得高回报。策略2：在产品设计理念上，由忽略主题到强调主题特色与景观功能，打造成城市标志性建筑在产品设计理念上，房企在三四线城市开发商业地产时，应强调主题特色与景观功能，力图将商业地产项目打造成城市标志性建筑，推动城市价值的提升。挖掘地方文脉，强调主题特色。为避免商业地产的同质化现象，房企应充分挖掘当地文脉，进行主题特色化开发。房企在商业地产开发前期进行主题定位时，需要解剖当地独有的历史文化、民俗特色，因地制宜地融合项目自身创新文化元素，为商业地产主题注入特色之魂，形成既保持商业地产精髓又颇具当地文化特色的创意主题。强调景观功能，打造城市标志性建筑。商业地产产品是城市一道亮丽的风景线，商业地产产品的外在表现形式是各种建筑物和街道空间，其外观形式的丰富性和多样性远胜于其它单一的建筑类型，对城市景观能产生深远的影响。房企在三四线城市开发商业地产时，应结合政府规划，重视商业地产项目的城市景观功能，在产品设计时致力于把商业地产产品打造为城市标志性建筑，树立城市新地标。这样既有助于获得政府的支持，又有利于项目的融资和运营管理。策略3：“现金流滚资产”的盈利模式在经营开发商业综合体项目中（包含住宅国际社区、酒店、商业街、标准店四大类产品），靠住宅部分销售回款与整个项目的投入相平衡，项目的利润来自于持有建筑面积（包含地下）约15万平方米的标准店而获得的租金收入，这种模式被称之为“现金流滚资产”。策略4：在业态组合模式上，由过去的单一业态模式到集多种功能为一体的现代多业态组合模式传统商业业态的表现形式单一，主要是百货店、折扣中心、购物中心等，体量较小，功能单一，以住宅沿街底商为主，满足社区居民的日常消费需求。但随着三四线城市人们生活水平和消费能力的提高，传统单一的业态模式已经不能满足人们的消费需求，集购物、休闲、娱乐、餐饮、旅游、演艺等多种功能为一体多业态组合模式，可以为城市居民提供 “一站式”消费，将成为三四线城市商业地产发展的趋势。多种功能为一体的多业态组合模式同时，房企进入三四线城市开发商业地产，在进行业态规划时，应对当地经济特点、零售市场及商业现状、人口及消费状况、地域特点等进行充足的市场调研，根据市场调研的结果，结合项目自身的体量面积，计算出各业态的经营比例和面积。同时，在考虑当地消费能力的情况下，可以保持适度超前的规划，但不能和当地的消费情况偏离太远。3. 三四线城市市投资商业地产的风险近两年，随着房地产宏观调控对住宅的限购、限贷，越来越多的房地产企业将三四线城市作为商业地产战略布局的重心，越来越多的标杆房业竞相进入，加上三四线城市市场容量较小，且消费者对超前的开发理念与产品设计的接受程度有限，所有的这一切都预示着三四线城市商业地产将不再是一片蓝海。3.1 投资周期住宅市场限购，使集团现金流紧张，而商业地产前期需要很多资金，商业地产的回报周期又较长，这加剧了集团资金链紧张，现阶段，现金流为第一要素，在进行商业地产项目开发前，要有完备的产业计划、雄厚资金实力、还要有一批既懂地产又懂商业的复合型人才和专业化团队，很多开发商在市场定位、业态规划、招商管理等方面缺少成熟经验，投资注资不足，商业资源缺乏，城市设计及商业规划缺失等问题非常突出，一些城市出现了盲目开发、无序竞争的现象，这及在前期投入了大量的资金，有无法在后期取得良好的收益，对于现阶段的地产公司来说会是致命的打击。3.2 电子商务对实体商业地产带来挑战随着互联网的发展，已经有大量的商业交易迁移到了网上，网络购物比例越来越大，不少传统的商店已经开始充当展示和体验的场所，这是在电子商务冲击下商业地产开发商所面临的一项新挑战。3.3 当地政府的失信风险在三四线城市的城市化过程中，每届政府的更替对房产政策的连续性会造成一定的影响，一些官员的失信更是让一些外来房产投资商损失巨大。对于投资商而言，在与政府部门前期谈判时作好谈判纪要，并要求政府部门即使换届，也要保持政策的一致性；而最保险和聪明的方法就是一个项目在当届领导任期内完成。3.4 对市场需求分析错误的风险三线城市特别是四线城市做商业地产的一个难题还是地方经济基础薄弱，甚至没有成型的支柱产业和产业链，人们的消费观念相对落后。因此，投资者在投资之前要做好充分的市场调查，包括当地的民俗习惯和风土人情等；商业地产的营销和广告一定要结合当地的现状，当地的经济条件能支撑起多大规模的商业综合体，商业地产与同住宅地产不同的地产种类，商业地产需要后期的经营来获得商业地产的升值，不像住宅地产那样只要卖出去就万事大吉，而商业地产卖出去仅仅是一个开始，需要靠后来租赁者或者自身的经营才会真正实现商业地产的价值。3.5 住宅市场火爆并不代表商业地产火爆现在部分三四线城市目前住宅有将近一半都是卖给了城市化人群了。因此很多已经交付使用的小区入住率十分的低。而商业地产则不然，商业地产需要经常性的消费来支支撑，但是因为三四线城市住宅市场是和本地工作者购房者平分秋色的，所以住宅市场火爆并不代表商业地产交付经营后也十分好，原因是这些地方的有一半的购房者平时并不在此居住，平时不消费。所以住宅市场与商业地产并不出现必然的匹配。商业地产不能按照一二线城市住宅与商业的比率建设，因为一二线城市的很多大学毕业生与绝大多数的打工者并没有能力在此购买住宅，但是他们大部分时间还要在此消费，同时加上平时很多的旅游观光客、出差客户、专业购物客户等，所以一二线城市城市是消费人群多余有房者的数量，而三四线城市恰好相反。4. 总结整体式，虽然三四线城市商业地产方兴未艾，但受国家政策调控影响，越来越多的标杆企业涌入到商业地产，促使一二线城市商业地产趋于饱和，三四线城市将成为商业地产的主战场。现在我集团现金流紧缺，在发展三四城市商业地产上应借鉴：SOHO中国的开发模式是以卖住宅的方式卖商铺，现金为王，保证现金流；发挥我集团长期在河北三四线城市开发房地产项目的优势，先发与人，利用政府关系，低价拿地，结合本土文化，打造地标性建筑带动商业人气；在社区商业开发上，继续保持住宅快销收成本，商业门店拿利润的战略方针；同时在业态组合模式上向集多种功能为一体的现代多业态组合模式发展，实现一站式消费。