华夏银行某支行经营性物业抵押贷款调研报告.doc

华夏银行某支行经营性物业抵押贷款调研报告第2章华夏银行某支行经营性物业抵押贷款的运营情况2.1华夏银行某支行进行经营性物业抵押贷款的原因2.1.1抓住商业地产市场快速发展的机遇当前，我国经济快速持续发展，同时社会财富在不断积累，城市由政府来经营的理念正在逐步深入，商业地产其本身就具有高利润特点，一段时间以来，大量的外资基金及市场游资、民间资本倾向于购买商业地产，使得商业地产市场的发展势头越来越强劲，并且投资的增幅高过房地产开发的整体增幅，已经成为了我国房地产市场中最活跃、最重要的部分。2.1.2开拓新的房地产按揭领域当前，受到宏观经济形势的影响，普通的商品房市场还是较低迷，一直也没能重现几年前的辉煌，但是与此同时有关个人住房按揭方面的竞争却早就引起了各方面的重视。通过开展经营性物业抵押贷款，能够为企业提供更加全面的贷款服务，同时贷款能更加的及时，并且由于产品的开发和升级，将为银行吸引来更多的优质客户。2.1.3调整客户结构和信贷资产结构对企业资质确认优良、物业经营比较成熟、并且有多年的经营经验、同时租金收入也保持稳定的经营物业去提供融资，有利于优质客户的拓展和长期稳定客户的培育。经营性物业抵押贷款提高了华夏银行某支行对于优质客户的服务水平，使得华夏银行某支行具有了更强的市场竞争力。经营性物业抵押贷款业务不仅仅是对于华夏银行某支行来说是一个全新的尝试和大胆的变革，放到全国的层面上去讲，也是一种利益巨大，风险更低的产品创新。2.1.4拓展长期稳定的收益来源经营性物业抵押贷制定的独特的还款计划，根据企业的现金流以及每年所能产生的利润来制定还款计划，在保证了银行的贷款本金和利息收入的同时，也为企业解决了资金不足和资金太多的困扰，使得更多的优质企业从巨额的投资中解脱出来，将资金用到更加需要的地方。同时企业也会为银行带来巨大的回报，包括在银行的流动资金以及大量的存款和利息收入。2.1.5解决当前投放不足的问题现阶段以来，受到某些行业的不稳定所带来的影响，还有国际上的各方面的影7响，国内经济增幅整体减缓。国内制造业已经大不如前，商品房市场也是持续走低，而建设领域基本上已经定型，来自同业的激烈的互相比拼。在抓住历史性机遇的同时，要将目光放到目前投放不足的情况上面来。通过积极的营销和产品的开发创新来缓解投放不足的影响，争取在这种情形下提前迈出一步。2.2华夏银行某支行经营性物业抵押贷款的做法华夏银行某支行于2012年8月，进行了一笔某酒店经营性物业抵押贷款，下面我以该笔经营性物业抵押贷款为例，来分析华夏银行某支行在经营性物业抵押贷款方面存在的优势和不足。该笔经营性物业抵押贷款申请人为沈阳某供热发展有限公司。华夏银行沈阳某支行经营性物业抵押贷款实行贷前调研、贷中审查、贷后管理和持续监管的贷款流程。2.2.1做好贷前调研华夏银行某支行贷前调研包括两位客户经理的实地考察、与企业负责人的面对面沟通、与企业财务人员对企业财务进行分析以及与行领导对贷款的可行性的探讨。客户经理的贷前调研实际是超前的，在调研的同时，认为贷款可行的情况下，就开始准备授信调查报告，将企业基本情况以及相关资料全面简洁的反应给授信审批中心，经审批中心审查以后，该笔贷款才能上报总行审批，同时准备放款的相关文件和事宜，待总行批复下来就可以及时放款给企业，在放款前签署的经营性物业抵押贷款合同将有相应行之有效的风险控制和防范措施来对贷款资金的走向以及还款情况进行持续监管。2.2.2关注该企业的基本信息包括成立时间、注册资本、注册地址、实收资本、企业性质、法定代表人、经营范围、主营业务以及历史沿革。该部分主要反映出申请人的基本信息，更简洁准确的介绍该企业所具备的贷款条件和资格。然后应当介绍集团及关联关系，申请人沈阳某供热发展有限公司为某有限公司唯一全资子公司。然后介绍制度建设及执行情况，申请人沈阳某供热发展有限公司各项管理制度健全，公司治理、内部控制制度健全、规范，能做到管理有效。公司不设股东会，设立董事会，由四名董事组成，董事由股东委派产生，其中设董事长一人、副董事长一人、董事二人，董事长为法8定代表人，董事会对股东负责，行使公司经营决策权；不设监事会，设监事一人，由股东委派产生，对公司的经营管理行使监督权；设总经理一人，执行董事会的各项决议，主持公司的日常经营管理工作，最后介绍了管理层情况。华夏银行某支行对该企业所申请的经营性物业抵押贷款所出具的授信报告的第一部分从四个方面来介绍了该企业的基本情况，从企业的基本信息，制度建设及执行，集团及关联关系以及管理层四个方面直接反应出来企业所具备的实力以及该笔贷款在企业条件方面的可行性。2.2.3关注及分析该酒店的经营情况首先介绍沈阳酒店行业及生产情况。考虑到该项目性质，授信报告针对沈阳高档酒店市场进行调查研究。这里所指的高档酒店为五星（包括准五星级酒店）和四星级酒店。数据来源：由沈阳酒店业管理协会提供，为2011年数据。沈阳是东北传统的重工业城市，高档次的酒店市场在沈阳形成较晚，目前沈阳高档酒店的需求量日益增加，现有的高档酒店已经不能满足客户的需求。沈阳市目前的高档酒店指的是四星级以及以上的酒店，能够提供的客房总数应该在7000间左右，四星级酒店占据沈阳高档酒店市场百分之六十的份额，而五星级酒店占据了沈阳高档酒店市场百分之四十的份额。沈阳目前的高档酒店的分布相对其他城市更加的集中，同时五星级酒店的分布和四星级酒店的分布有各具特点。沈阳市五星级酒店基本分布在市区南部，除黎明国际酒店位于大东区，凯宾斯基酒店以及其他高档酒店都选择了商务氛围更加浓厚的青年大街偏南的2公里范围内。北约客维景国际大酒店位于沈阳站以东一千米内，因其优越的地理位置、富丽堂皇的装饰、优质的服务，吸引大批的中外客户，开业伊始其客流量以及入住率均保持在较好的水平。根据沈阳酒店业管理协会目前的统计数据，未来3-5年内的高档酒店需求量将大幅度提升，伴随着全运会在沈阳的召开以及沈阳市经济近年来持续高速稳定发展，沈阳国际化程度的不断提高，酒店入住客人层次不断提升，预计未来高档酒店客房需求量缺口将超过5000套（由沈阳酒店业管理协会提供），需求仍主要集中在和平、沈河两大商务、会议会展比较集中的区域，整体档次也需明显提升。由国际品牌酒店管理公司对酒店进行管理，同时选择国内领先的设施设备，在同行业中有更高的性价比，离商务中心更加的近，附近的交通更加的方便，将是沈阳未来高档次酒店的发展目标和方向。在从沈阳酒店行业这个角度分析该笔贷款的可行性之后，该支行还继续分析了9沈阳某酒店的项目市场情况。包括该酒店所处区域内的市场状况，该酒店的市场基本情况，该酒店在筹备期间，在充分调研的基础上，制定了具有竞争性及挑战性的市场销售策略、价格体系，经过酒店试运行不断调整完善已初步得到市场认可。酒店公寓长住客VIP的市场开发已初见成效，目前已有宝马公司、米其林、庞巴迪公司及孚利模公司的长住客人入住酒店。在客户资源市场开发渠道上，较好完成了与当地知名婚庆公司、旅行社及误机团接待的协议签订与合作。同时加强网络销售领域的开发，与携程网、艺龙网均有良好合作关系，提升了酒店潜在客户的认知度。从沈阳市酒店行业整体，申请人酒店所在区域以及该酒店自身三个角度来说明该酒店在沈阳酒店业的市场地位，同时证明了该酒店所具有的实力及还款能力。接着该支行进一步了解了该酒店的市场定位、行业背景、行业中的价值以及该酒店未来的发展前景。华夏银行某支行随后主要分析了该酒店的供销以及结算情况。从酒店的客房收入、餐饮收入、康乐收入、租金收入及其他收入五个方面表明该酒店的现金流稳定且充足，完全可以支付其申请的经营性物业抵押贷款所产生的本金及利息。该酒店坐落于繁华的太原街，资源相对来说是更加的偏向与资源密集型，自身具有极高的市场价值。目前已签约十多家租户，其中包括上海金钱豹宴会餐饮管理有限公司、香鑫置业（沈阳）有限公司、大连海洋生物有限公司、哈尔滨通普商贸有限公司、辽宁维印科技有限公司等，截止2012年6月30日，项目可供出租面积为27，954平方米，能够提供的地方已经全部租了出去，全年的租金收入将能够达到2454万元。华夏银行某支行最后了解了该酒店的发展前景及重大事项。包括其背后的知名企业。该酒店“某大酒店”项目由沈阳某供热发展有限公司全资控股，由中信资本执行总裁任该公司董事长，负责公司的全面管理。该酒店位于太原街商圈，从地理位置上来讲具有相当大的发展潜力以及消费人群。最重要的一点，该酒店聘请港中旅饭店有限公司，来经营和管理该酒店，如此出色的管理公司将在很大程度上提升酒店的整体实力。港中旅饭店有限公司具有三大优势：一是港中旅酒店有限公司具备美誉的品牌优势、二是拥有先进管理制度和丰富的管理经验及骄人的业绩优势、三是具有广泛的客户资源优势。2.2.4分析该酒店的财务状况沈阳某供热发展有限公司2009-2012年6月财务报表由沈阳华宇星联合会计师10事务所审计，并出具无保留意见审计报告，在所有重大方面均公允地反映了申请人的财务状况及年度的经营成果和现金流量，报表质量可以接受。首先分析该酒店近三年的财务状况以及申请人实时的财务报表，用数据来表明该酒店的资金实力以及现金流的情况。然后再逐项的分析了资产负债的重点项目，例如货币资金，应收账款，其他应收账款、预付账款、存货、固定资产、在建工程、无形资产以及应付账款等。该企业货币资金截止到2012年6月30日余额为6733.2万元，其中：现金12.7万元，银行存款6720.5万元，其中人民币1705.6万元，美元792.88万（汇率6.32折合人民币5014.88万元），银行存款无质押、冻结情况。货币资金反应出来该企业现金充足，并且均在华夏银行某支行进行日常结算，华夏银行某支行可以对该企业的流动资金进行监控并且能够在贷款出现问题的时候对该企业在银行的货币资金进行控制，因此风险降低同时企业能够给华夏银行某支行带来可观的收益。该企业截止到2012年6月30日公司应收帐款净余额为738万元，前5名占47.7%。150万元为承接原某公司历史遗留的债权债务，待今后统一处理，账龄3年以上。其余588万元为正常往来款，账龄在1年以内，预计无损失，无质押。由于该企业被收购前遗留有历史债务问题，因此对待这样的情况华夏银行某支行通过多方面的咨询和验证，确保了该企业历史遗留债务与现在企业的正常经营无关，并且企业能够解决该遗留问题，因此企业的资信情况也进一步得到了保证。该企业截止到2012年6月30日，其他应收款余额为1735万元，前五大客户其他应收款余额为837万元，占比49%；主要是由与相关单位尚未结清的账款形成挂账。不存在垫款和串用情况。该企业截止到2012年6月30日公司存货余额630万元，较年初增加53万元，主要餐饮部门库存的原材料485万元、酒店用低值易耗品145万元。存货无抵押和积压情况。并且企业正常运转，存货为正常使用所需。该企业截止到2012年6月30日公司固定资产原值64795万元，累计折旧2055万元,固定资产净值62740万元，主要为房屋建筑物58299万元、机械设备3505万元、运输设备157万元、电子设备153万元、办公设备626万元等。正常计提折旧，公司固定资产成新率高，无抵押和闲置情况。由于华夏银行某支行对于经营性物业抵押贷款的规定是贷款资金不得超过企业固定资产的60%。但是由于该企业前期用于收购原始某企业的收购资金超过三个亿，并且在收购过程中花费资金将近两个亿，因此该企业资产总计超过十二个亿，贷款金额为八个亿，贷款比例没有超过11华夏银行某支行经营性物业抵押贷款的规定的比例。接着分析该酒店的损益及现金流情况，其中包括现金流量分析。从该酒店近三年的现金流量分析，2009、2010年经营活动产生现金流入量及流出量较大，主要是该公司向关联单位借款、还款以及公司正常运转所需的经营费用支出形成。2012年上半年，该项目产生的经营活动现金流入量和净现金流量均为正，应收账款管理规范，占比较小，反映企业经营情况良好，公司具备较强的现金创造能力。从项目半年来的运行情况来看企业经营状况良好，现金流入量较大，现金支付能力强，第一还款来源有保障。2012年该项目将1.6亿元的现金流入量和6000万元净现金流量。公司投资活动将保持稳定状态，预计经5年内不会有大的资金投入。进入到2012年该酒店开始经营之后，经营情况非常好，酒店产生的现金流以及能够覆盖贷款所需的本金和利息，因此该酒店的财务数据均处于正常范围。最后进行财务指标的分析，包括偿债能力指标、营运能力指标、盈利能力指标、现金偿债能力指标、增长能力指标。该酒店所得税、营业税等缴纳情况与财务报表、纳税凭证反映的一致，销售收入真实，各项费用支出真实，现金流量真实，报表真实度较高。企业的资产负债率较低，说明该企业的长期偿债能力较强，但也说明企业利用财务杠杆作用不够，有效的优良资产未发挥最大的效用。速动比率合理，企业具有一定短期偿债能力；利息保障倍数较高，企业的长期偿债能力较强。该企业存货及应收账款占比较小，与上年末比金额变化不大，对企业的正常运营影响较小。该企业截止2012年6月项目刚刚正式投入使用半年，经营效果虽然较理想，但还有部分资金投入，因而短期内亏损。随着投入的结束及客流量的不断增长，该项目将会有较好的收益。该企业现金比率较高，表明企业较强的现金还款能力及短期偿债能力。各项增长能力指标较高，说明企业销售及权益增长速度较快，具有较大的发展潜力。2.2.5关注该酒店的信用状况该公司自2008年在华夏银行某支行开户办理基本结算业务及特别授信业务，曾办理美元质押人民币贷款15200万元及100%保证金银行承兑汇票业务，已提前归还全部贷款本息，无不良记录。现有授信业务余额为委托贷款3160万元，无违约记录。截止2012年8月1日经人民银行企业征信系统对该企业贷款卡进行查询，该企业在华夏银行某支行及他行均无授信，无不良贷款，银行信誉良好。但在企业的信用报告“已结清不良贷款信息”中有5538万元不良贷款记录，此笔贷款为2009年承接的原某公司债务。该债务是原某公司在工行常德支行的926412万元贷款及利息2901.52万元，共计12165.52万元。后工行将此笔资产打包给长城资产管理公司。沈阳某供热发展有限公司于2009年9月28日与沈阳市和平区国有资产管理经营有限公司签订委托协议书，委托该公司收购中国长城资产管理公司沈阳办事处该笔贷款本息的债权，债权转让金额为5000万元（该笔资金祖彩公司已于2009年9月27日支付给沈阳市和平区国有资产管理经营有限公司）。2009年9月29日和平区国有资产管理公司与长城资产公司沈阳办事处签订债权转让协议将该笔债权转让给沈阳市和平区国有资产管理经营有限公司，支付5000万元，结清全部债务。祖彩公司结清全部贷款，差额部分计入“债务重组收益”。其余538万元的不良记录为工行贷款利息及罚息累积产生，工行的记录一直未清除。祖彩公司目前正在向工行申请取消该不良贷款记录，近期可办理完成。在企业资产负债表上“长期借款”科目余额为5338.19万元，与信贷登记系统查询贷款余额为0结果不一致。导致不一致的原因为：2008年6月18日在我行办理委托贷款1笔，期限3年，利率20%，委托人为中信丰悦(大连)有限公司，2178.29万元为该笔贷款产生的利息。因该笔委托贷款不在我行信贷系统中体现，故人行征信系统数据中无该笔贷款记录。2.2.6关注抵押物的情况申请人沈阳某供热发展有限公司向华夏银行某支行申请此笔业务为经营性物业抵押贷款，抵押物为坐落于沈阳市总建筑面积为100786.8平方米的“某国际大酒店”商业房产及占用的8182.9平方米商业用地，产权所有人为某供热发展有限公司。抵押物权属清晰，状态良好，抵押人具有合法的所有权和使用权，无第三人优先权利。部分商铺出租，与申请人提供的书面描述一致。2.2.7关注授信用途华夏银行某支行经调查研究认为：申请人受资产结构和经营模式所决定，信贷需求应为长期贷款，华夏银行某支行此次为其办理的10年期经营性物业抵押贷款8亿元，也正好与申请人的需求吻合。此笔经营性物业抵押贷款资金将用于酒店日常维护、经营管理及偿还借款。该项目贷款的主要还款来源为酒店客房、餐饮收入及租金、康乐和其他收入等5项，营业仅半年取得了较理想的经营效果，从酒店的所处的地理位置、周边的商业氛围、沈阳高档酒店的需求量、沈阳未来的经济发展趋势及酒店的目前经营状况等情况综合考核，华夏银行某支行按三种方式对酒店未来的现金流进行测算：1.针对该酒店目前入住率及酒店未来10年的发展规划，按该酒店目前平均入13住率为基准逐年增长以及带来相关的餐饮、康乐及其他收入的相应增长，预测企业未来10年的现金流（因2012年不需归还贷款本金，故收益滚入2013年合并计算），未来10年项目自由现金流累计154686.54万元，贷款本息合计116332.85万元，FIRR为14%，FNPV为23153.78万元，投资回收期为7.19年；2.按沈阳市5星级酒店平均70%入住率（根据沈阳市酒店管理协会提供的2011年年平均入住率），预测企业未来10年的现金流（因2012年不需归还贷款本金，故收益滚入2013年合并计算），未来10年项目自由现金流累计146566.30万元，贷款本息合计116332.85万元，FIRR为13%，FNPV为18396.31万元，投资回收期为7.54年；3.按60%入住率（低于目前行业平均入住率15%）测算预测企业未来10年的现金流（因2012年不需归还贷款本金，故收益滚入2013年合并计算），未来10年项目自由现金流累计134431.09万元，贷款本息合计116332.85万元，FIRR为11%，FNPV为10295.39万元，投资回收期为8.43年；根据以上的测算企业未来十年的现金流（折现后）足以覆盖华夏银行某支行行贷款本息，第一还款来源有保障。2.2.8制定贷款管理措施针对该笔贷款，华夏银行某支行制定了相应的管理措施：1严格按照华夏银行某支行有权审批机构要求的落实放款条件；2租金监管措施：签订租金收入交纳协议，开立租金收入专户，使所有租金在贷款期间直接存入专户，保障未来借款本息的归还；3严格按照华夏银行某支行要求执行贷后管理，定期检查抵押物状况；4目前，沈阳某供热发展有限公司及某国际大酒店已在华夏银行某支行开立基本结算账户，结算已全部在华夏银行某支行，对公存款余额近8000万元。企业承诺将不在其它任何金融机构开立资金结算账户，只在华夏银行某支行开立基本结算账户或经营收入专用账户，确保所有资金全部在华夏银行某支行结算。其账户内资金只能用于支付与物业相关的运营支出，由前台营业室主任及主管会计行长审核，贷款归还期内运营支出控制在其运营收入的45%以内，特殊情况需经客户经理及支行主管行长批准，可以提高到50%；其余运营收入作为归还我行贷款本息的储备资金，只能用于按期归还华夏银行某支行本息。5.企业在每个季度结束后12日内，向华夏银行某支行管户客户经理提供一份季度财务报告，说明上一个季度的经营情况及财务状况。华夏银行某支行营业室经14理在每月结束后的5个营业日内，向管户客户经理提供企业账户对账单，反映企业每个月的资金往来情况。2.3华夏银行某支行经营性物业抵押贷款的效果2.3.1极大地提高了该行业务量根据实地调研的情况来看，由于经营性物业抵押贷款额度较大，由经营性物业抵押贷款带来的业务量的增长可以极大的提高该支行的业务总量，可以很好的帮助其完成既有的业务任务，同时增长了该支行的业务水平。经营性物业抵押贷款所产生的业务量占据了该支行业务总量的百分之三十之多，由此可见经营性物业抵押贷款的重要性。2.3.2极大地提高了该行的贷款发放该行全年的贷款发放额度累计为26亿元，其中经营性物业抵押贷款的发放量为8亿元，占贷款发放总额的百分之三十，由于资金放款后，企业的使用以及转账等业务的期限，使得该支行年底的对公存款任务在已经完成的基础上，实现了大跃进。该行对公存款总额由原来的17亿元增长为25亿元。2.3.3极大地提升了该行的经营收入该支行全年的经营收入为4千万元左右，但是经营性物业抵押贷款的期限长，且每年产生的利息数额大，因此给该支行带来了巨大的效益。经营性物业抵押贷款所产生的每年利息数额大约为8千万元左右，足足是该支行全年经营收入的两倍之多，足以见得经营性物业抵押贷款的市场潜力和期望值。2.3.4极大地加强了业务人员的职业素养由于该支行进行的经营性物业抵押贷款涉及到的银行贷款知识全面且深刻，有经办客户经理的实践，再加上其他客户经理的不断学习，使得该支行客户经理的业务水平和职业素养得到了质的飞跃，许多不曾接触到的产品和技能得到了客户经理的学习和理解，为将来该支行开展业务打下了坚实的基础。此外，从对该支行的调查中，发现该行经营性物业抵押贷款还具有以下主要优势：1.贷款用途灵活。房地产企业的贷款用途所存在的监管难的问题被经营性物业抵押贷款解决了，对于自行建造的物业，可用于置换负债性资金和超过项目资本金规定比例以上的自有资金，即置换出来的是属于房地产企业的自有资金，银行可适当降低对企业的自有资金的使用监管力度。2.贷款期限长。普通的抵押贷款，贷款期限一般为1年，企业需要面临较大还款压力，然而经营性物业抵押贷款，贷款期限最长可以达到10年，企业获得的资金是长期稳定的。3.还款方式灵活、企业财务管理费用得到减轻。还款计划可根据企业自身资金情况和经营性物业现金流状况合理安排，经营性物业的稳定的现金流是经营性物业抵押贷款的还款来源，物业的所有租金监管到华夏银行某支行，贷款的按时归还得到了保证，同时借款人的财务人员的工作量以及财务管理成本又得到了节省，企业的还款压力被降到了最低。4.操作简单，企业融资难问题得到解决。经营性物业抵押贷款操作简单，抵押物的价值和贷款期内的现金流是经营性物业抵押贷款主要关注点，只要满足这两点条件（即贷款第一还款来源和第二还款来源）的经营性物业均可操作经营性物业抵押贷款业务，企业可容易得获得银行贷款。第3章华夏银行某支行经营性物业抵押贷款存在的问题与流动资金贷款、固定资产贷款等相比，这种贷款具有贷款用途灵活、贷款期限长、还款方式灵活、操作简单等优势，但同时也对银行的有效监管提出更高的要求。审计工作结合实践，在经营性物业抵押贷款的发放过程与使用过程中，华夏银行某支行主要存在三个方面的风险问题：3.1评估风险问题华夏银行某支行所进行的经营性物业抵押贷款期限较长，贷款期限为10年，超出一般贷款期限，贷款期内不确定和不可预见因素较多，经济发展周期和房地产市场周期变动、借款人高估抵押物价值或将市场租售情况不理想的项目抵押给银行，都可能导致抵押不足；企业的整体经营情况与贷款的用途相关，贷款的用途会由于企业各方面的经营活动而受到影响。怎么样真实、客观并且科学地去评估企业的信用状况、经营情况、抵押物的价值、还款是否稳定等问题，在一定程度上增加了贷款发放的风险，同时银行贷前评估的要求也得到了提高。3.2安全性风险问题华夏银行某支行所进行的该笔经营性物业抵押贷款的抵押物是商业营业用房和办公用房，在评估过程中容易受到市场环境的影响。经济形式更加的良好、同时价格高涨的房地产，会有相对较高的评估价值，而还款期限由于过长，随着变化的经济周期，抵押物容易出现贬值的情况，抵押物本身进行变现的复制程度也会增加，银行贷款因此而抵押不足，从而产生风险。同时，经营性物业抵押贷款的第一还款来源为经营性物业的租金收入，这种收入同样受到经济环境的影响，如果企业经营不善或者外部环境的变化，导致租金收入降低甚至出现物业闲置的情况，就会大大增加形成不良贷款的风险。该酒店租金收入主要一部分是金钱豹的租金，金钱豹一年租金达到1800万元，其他租户的租金总和都不及金钱豹一家的租金，如何预防租金欠缴和拖延缴纳，是该酒店和A银行沈阳某支行必须考虑的问题。3.3贷款资金用途风险问题华夏银行某支行所进行的经营性物业抵押贷款，明确的规定了贷款资金的用途和流动资金贷款以及固定资产贷款等不同，国家也没有在银行监管方面出台相关的法律法规，大多相关的规章制度也只是银行内部制定。在华夏银行某支行制定的会计师事务所对该酒店进行审计过程中，审计人员发现这笔贷款的用途非常广泛，如公司的日常经营、偿还债务、置换贷款等方面。由于房地产开发企业是这笔贷款的主体，而在我国，对于房地产开发的管制也在逐年加大，尤其是对房地产开发企业有关投资和融资方面出台了严厉的规章制度，导致现阶段存在一种情况，就是房地产开发企业方面，通过不按规定使用经营性物业抵押贷款资金去归还房地产开发项目前阶段所花费的资金从而形成的借款，又可能在新项目手续不全、项目贷款没有办法申请下来的情况下，动用经营性物业抵押贷款资金强行投入新的地产开发项目中。通过这种方式，房地产开发企业能够躲开国家对于房地产行业的严厉的管制，经济会倾向于紊乱不协调的方向发展。第4章华夏银行某支行经营性物业抵押贷款的启示4.1经营性物业抵押贷款具有低风险特点4.1.1与一般性项目贷款的风险比较与普通的项目贷款相比较，从“项目立项”到“项目投产”前可行性论证所存在的市场风险，华夏银行某支行该笔经营性物业抵押贷款却完全避免了该风险。该笔经营性物业抵押贷款要求借款人需要具备几个条件：首先必须是正常经营一年或者一年以上，而且租金收入稳定，并且银行贷款本息可以足够被未来现金流所覆盖，该笔贷款才能发放，通俗来讲就是该笔贷款所涉及到的借款人是已经被证实具备还款实力和还款保证的企业，并且华夏银行某支行可以通过该笔贷款得到风险可控但较大的收益。换一种方式来说的话，华夏银行某支行该笔经营性物业抵押贷款所选择的项目必须是以及投入经营的企业，生产性项目贷款比较来说，在贷款发放时企业还尚处于未经营状态，其还款能力和经营能力不确定。4.1.2与普通商品房项目贷款的风险比较华夏银行某支行该笔经营性物业抵押贷款与普通商品房贷款相比较，已经成功渡过了产品价格存在回落的风险。理论上来说，经营性物业抵押贷款能够抵抗租金持续下降所存在的风险。在对经营性物业抵押贷款的企业进行评估以及对其财务情况进行分析的时光一般不分析敏感性。4.1.3与流资贷款的风控手段比较经营性物业抵押贷款与流动资金贷款比较，期限长、利率高，相对于流动资金贷款来说能产生更高的收益，同时现金流的情况也是非常关键的因素，贷款额度通过测算企业租金收入已经每年的利润的多少同时进行分析而得到，按照租金收入账户封闭运行的方式管理，在一定程度上很好的控制了所存在的信用方面的风险。194.2经营性物业抵押贷款业务大有可为4.2.1经营性物业抵押贷款业务的意义推出经营性物业抵押贷款业务，对增强华夏银行某支行房地产市场营销能力、改善房地产信贷业务结构、促进华夏银行某支行房地产信贷业务持续健康发展具有十分重要的现实意义。一是有利于拓展和培育长期稳定的优质客户。经营性物业抵押贷款是一种营销手段，优质客户的服务质量可以通过该种贷款来加以改进，优质客户的合作关系也可以通过该种贷款从而更加的期限长、更稳定、更加的全面，优质客户的价值也能得到更加深度的开发。二是有利于提高房地产开发贷款的综合收益。通过经营性物业抵押贷款业务的开展，不仅可以得到长期并且稳定的利息收入，同时在为商家提供更多更全面的金融服务的基础之上，进一步的完善服务质量与服务内容，加深银企之间的互动，经营性物业抵押贷款业务的整体收益会大幅度的提高。三是有利于降低商业用房贷款风险，改善华夏银行某支行房地产信贷结构。4.2.2经营性物业抵押贷款的市场（客户）资源十分丰富沈阳自古商业发达，近年随着国家经济重心的转移，作为振兴东北老工业基地的出发点和落脚点的沈阳汇集了越来越多的大型商业企业、写字楼和高级酒店。以商业百货为例，汇集了新世界、千盛百货、中兴百货等多家外来大型商业企业和商场。在酒店行业这方面来看，沈阳汇集了上千家上规模上档次的星级酒店，比如喜来登国际大酒店、万鑫国际大酒店、辽宁宾馆，沈阳饭店等。4.2.3各家银行对经营性物业抵押贷款同样处于起步和加速阶段国内的银行由于在产品创新和开发方面存在不足，商业银行所进行的经营性物业抵押贷款业务还都只是刚刚开始而已。目前来讲，尽管很多的商业银行已经开始了办理经营性物业抵押贷款业务，同时也开始在该种贷款的基础之上进行更多更全面的改进与创新，因此在办理这样的贷款的时候总会有与同行激烈竞争的情况，然后从宏观上来说的话，国内的银行在该种贷款领域均还存于起步阶段，并没有哪一家银行具备了领先其他银行的绝对实力和巨大的优势，因此各家银行的竞争力都不太大。华夏银行沈阳某支行在进行了该笔经营性物业抵押贷款之后，已经具备了进行经营性物业抵押贷款的快速授信、风险识别和快速放款的经验和能力，在实际操作中已经领先了其他商业银行。4.3经营性物业抵押贷款的前景华夏银行某支行经营性物业抵押贷款的推出适应了市场合理性的资金需求。该项贷款是针对商业地产经营环节所开发的，开发该产品就是为了满足当前房地产形势的各项要求。如果市场经济条件是比较稳定的情况，很多企业和大型开发公司都会存在长期收益稳定但是短期资金紧张的状况，由于国内地产市场经过多年发展已经趋向成熟，因此各企业更倾向于将开发的地产掌握在自己手中。在企业有了这样的经营方式的前提下，银行却没有给出相应的产品来帮组企业实现资金的释放和有效利用，造成了很多优质企业的丧失。在这种情况下，华夏银行某支行经营性物业抵押贷款创造了一个商业贷款融资的产品，根据物业的收入测算项目价值，确定贷款额度和期限，帮助开发商、大型商业企业更有效地经营物业。华夏银行某支行经营性物业抵押贷款不仅能够帮助企业实现短期内资金的汇集，同时将长时间的资金积压给释放，从而企业能够有足够的资金来进行经营的维护和扩大，华夏银行某支行也能从中得到大量的利息收入和稳定的存贷款，并且能够通过这样的方式与企业形成长期稳定的关系，从而达到互赢的目的。第5章改进华夏银行某支行经营性物业抵押贷款的建议5.1在客户选择方面应分梯次推进华夏银行某支行为控制风险，首先认为贷款对象须是信用等级和开发资质较高，财务状况良好，商业地产开发业绩优良或物业经营管理经验丰富，招商引资能力和市场培育、运作能力较强的优质客户。经营性物业主要是选择具有一定实力，同时在所在地区已经得到了当地群众的认可的企业，并且可以通过多种途径预知该种企业未来的走势良好，并且能够有一定的客户群以及稳定并且足够的收入。因此建议，客户选择应分梯次推进。首先是大型商场、购物中心。然后是由一定知名度的中小企业，由于拥有良好的客户群和营业能力，并且能够展现出良好的经营走势。再次就是地理位置良好，出租率高的有名气的写字楼。然后就是四星级以上宾馆酒店，财务状况符合银行要求的，也应积极拓展。5.2做好客户的产品推介要全面了解新产品的相关知识，同时抓住机会进行新产品的推广和应用。可选择与老顾客进行产品推介的调研会，也可与新客户发放新产品的调查报告等方式来了解新产品在实际应用中的接受曾度和可行性。同时在客户关注其他产品的时候也可以顺带着让客户去了解新的产品的功能和优点，并且不隐藏产品的不足之处，取得客户的信任。前台要与信贷部门充分联动，在遇到咨询信贷业务的客户时，应该及时将客户带至信贷部，让客户了解到详细的信息。同时若前台积存了大量的排号客户，前台人员就应该充分利用客户等待办业务的这一段时间，通过对客户宣传产品的特点，收集客户的需求，分析客户可能倾向的产品种类以及对潜在客户的识别和挖掘。5.3加强经营性物业抵押贷款的风险控制在调研期间，发现华夏银行某支行进行经营性物业抵押贷款时应加强贷前调查严控项目评估风险。贷前调查风险控制的重点内容有以下几方面：225.3.1财产所有权财产所有权：要验证被抵押的物业是否竣工验收，是否取得了房产证，已设定抵押的是否已被列入固定资产账户。经营性物业抵押贷款抵押物必须竣工验收，取得了房产证，并投入正常运行的经营性物业才能作为作为抵押物，对银行认可的其他财产，质押第三方担保的情况下，要求法定代表人，根据对借款人或实际控制人的连带责任保证。5.3.2物业的出租率、租赁合同的租期、租金支付方式华夏银行某支行需要调查贷款企业的租金收入与贷款额度是否匹配，贷款期限是否合理；调查企业租户的租金支付方式，防止物业在抵押给华夏银行某支行时，贷款企业已经提前收取租户租金或者预支了租户所缴纳的租金，又或者是将租金收入已经抵押给了第三方，从而导致华夏银行某支行在贷款本息得不到偿还的时候，无法合理合法的得到抵押物的所有权。5.3.3租约情况调查贷款企业租户租约的真实性，所签署的租赁合同中是否存在损害华夏银行某支行利益的条款。特别注意本应该属于华夏银行某支行的权利被给与了其他的企业或者其他银行，从而对华夏银行某支行抵押权造成限制和影响。华夏银行某支行还还应该对抵押物价值以及抵押权能否顺利行使作提前并相对准确地评估。另外华夏银行某支行还应该关注租赁合同在相应的管理部门有没有办理租赁登记手续。要是没有办理相应的手续或者手续不全，必然会影响到华夏银行某支行对抵押物的顺利处置。5.3.4承租人资信、经营状况、支付租金能力等资质情况如果从不同的渠道得知贷款企业的承租人本身存在巨大的问题，比如资信状况不佳、经营状况较差、租金的支付也存在拖欠的情况，那么华夏银行某支行就要对该贷款企业进行更加深入仔细的分析，来确定是否为其提供贷款。5.3.5物业投保情况经营性物业必须要有保险担保，并且所投保的第一受益人必须是华夏银行某支行。保险要保障能够覆盖华夏银行某支行的贷款本息。5.3.6贷款用途的真实性和合理性确保贷款用途合法、合规。5.3.7账户监管贷款企业应该与银行签署账户监管方面的条列，承诺企业账户由华夏银行某支行监管，一旦发生欠款或者无力还款的情况，华夏银行某支行将能够直接从该账户中支取所应归还的贷款本息。5.3.8置换要求企业贷款用途是用于归还其他银行贷款的情况，必须与华夏银行某支行签署物业权属的相关文件，保证抵押物的抵押权从归还贷款的银行释放出来之后，直接并且只能归属于华夏银行某支行所有。5.3.9贷款额度与期限华夏银行某支行规定的贷款额度是企业建设