关于ⅩⅩ置业有限公司X00万元融资担保借款项目的风险评估报告.doc

关于置业有限公司X00万元融资担保借款项目的风险评估报告公司项目评审委:六月十一日，根据祥奕置业有限公司的申请，我部组织人员配合公司客户业务部，本着“客观、公正、求证、落实”和“简化程序、同步进行”的原则，从风险控制角度，对该公司唐河县“水木澜山”商住小区500万元融资借款担保的主张事项，现场进行了详细地调查和认真的考证。现将有关风险评估情况报告如下：一、 项目基本情况评析：1、 公司基本概况评析：调查报告显示：该公司成立于X，注册地X，注册资本金1000万元，企业性质：私营有限公司，法人代表，女，现年50岁，原X，常住地X，主要从事过大型项目建材的供应工作，系该公司第一大股东，占比51。总经理X，男，现年36岁，省兰考县人，常住地郑州市，自1997年以来，一直从事建筑工程的承包业务，系该公司第二大股东，占比49。目前祥奕置业有限公司主营业务范围：房地产开发经营与销售，公司资质为暂定级。二零一一年四月获批开发XX 根据报告显示内容和XX的情况介绍，我们一一查看了该公司的工商营业执照、税务登记证、机构代码证、银行开户许可证、公司章程、2010年度工商年审报告、房地产开发暂定资质证，陈平、李好龙个人身份证、个人征信报告等相关公司资料的原件，经核对与原件和公司及本人实际情况完全符合，表明公司身份合法，经营有效，为项目的实施打下了良好的基础。2、项目取得背景及运行状况评析：调查报告显示：XXXX二零一一年四月二十一日通过唐发改投资（2011）57号文获批该项目开发权。二零一一年十月二十七日通过唐政纪（2011）32号政府会议纪要明确了项目地界范围和促进项目实施的相关意见。二零一二年三月八日通过唐发改投资（2012）17号正式批复立项，同意该项目总建筑面积113566，总投资19470万元。二零一二年三月二十日，该公司通过了唐河县规划局规划设计，拿到了地字第411328201200005号建设用地规划许可证，在缴足了9030万元土地出让金后。于二零一二年四月十九日顺利拿到了唐国用（2012）第0002号国有土地使用权证。目前该项目的一号楼，二号楼，三、四号楼正在建设当中，其中一号楼已建至第17层，接近第18封顶层，整个小区建设的规划建设方案也于2012年6月4日11日获得了批前公示，不日即可正式生效。项目的开工证、预售证也正在紧张办理过程中，其中预售证预计在农历仲秋节前能够获取。 根据报告显示和XXXX的情况介绍，我们认真查阅了有关项目的立项报告、政府批复报告、政府会议纪要、项目环评报告、规划用地许可证、国有土地使用权证、项目建设规划方案批前公示等原件内容，经仔细核对，认为该项目建设获准实施的关键政府批文与证件，表述准确，环节相扣，整个项目的立项、批复、开发、建设，流程合法，手续完备，为该项目的合法高效运作提供了较好的外部环境和法律保障。 3、项目主诉要求及还款保障评析：鉴于该项目前期投资大，目前施工过程资金吃紧，祥奕置业有限公司于二零一二年六月八日向我公司提出融资担保借款500万的申请，主要用于支付农民工工资200万元，项目配套建设资金300万元，期限六个月，计划在本年度仲秋节前夕拿到商品房预售许可证，通过前期其他资金的融通和后期预售房款偿还我公司担保的借款。为降低风险系数确保500万担保借款按期收回，XXXXX主动提出用其国有土地使用权证做抵押，同时用其在建的一号楼西单元3-18层共64套商品房，按1000元/的价位抵押给我公司（按房屋买卖 合同处理）经现场实地勘察和与借款方的交流意见，一致同意按XXXXX和我公司协商的上述方案执行，因此，我们认为借款方主诉的借款愿望真切，数额明确，还款来源和渠道相对可靠，基本上能确保我公司担保借款的合法利益不受侵害。二 、项目存在主要风险点及化解措施经过调查我们认为该项目在实施过程中还存在以下风险因素，要引起我们的高度关注，并积极主动采取相关有效措施加以化解，以确保资金的安全性，流动性，效率性。 1、 主要风险点（1）该项目实施过程中，国家要求的关联证照手续不够齐全，如项目开工许可证，项目进场施工许可证等，目前还没有办理到位，商品房预售许可证能否在农历仲秋节前后办妥，也有不确定因素。整个项目存在着边建边批，边建边补的管理性风险。(2)国家继续实施房地产打压政策的冲击波，会很快触及四五线城市房地产市场，该项目预期销售效益不够明朗，存在着较大的市场风险。(3)XXXXX成立较晚，高管层从业经验少，项目驾控能力和市场销售的推动能力稍显不足。(4)拟实施的质押和抵押方案，在借款逾期后债权转移履行环节上，要增加一些法律风险因素。(5)项目置身于XXXXX，公司对该项目的风控过程中，存在着两地跑监管难到位情况。项目若出现突发因素，我公司应变处置稍显滞后。2、化解措施(1)督促XXXXX尽快办齐项目开发的全部合法手续，并及时向我们通报办理进程情况。(2)定期不定期深入项目现场，检查项目建设的实际进展情况，发现新问题，迅速与借款方沟通解决。(3)帮助开发商研究落实新的融资方案，以期安全回收我公司担保的借款。(4)制订可行的风险化解预案，将预案逐步逐项地落实到日常项目的监控工作中去。(5)不断提醒项目方股东的无限连带责任，强化其违约成本意识。 三、结论 根据对上述相关情况的评析，综合项目实施方实际情况和项目实施进展情况，我们认为：只要办妥办好对楼盘的质押、抵押手续，强化该公司股东无限连带责任意识，同时加大对该公司、该项目的监控力度和频率，整个项目的风险应该可以化解。因此同意对该项目的500万元融资借款提供担保，建议公司项目评审委予以通过。 风险控制部 年月日