公司申请担保委托贷款的项目调查报告.doc

关于上海家具有限公司申请担保委托贷款的项目调查报告一、 上海家具有限公司概况1 公司名称：上海家具有限公司2 公司性质：民营企业（计划于2005年变更为中美合资企业）3 注册资本：截止2004年9月份人民币3000万元。，并计划2005年内增资到人民币6000万元。2005年8月前美方投资100万美元，至年底再投入100万美元，并于2006年5月份前达到500万美元的投资规模，最终 注册资本为人民币6000万元、美元500万元（人民币4000万元），合计人民币1亿元。4 公司地址：上海市青浦区练塘工业园区三号路北接沪青平高速公路和318国道，东连沪杭告诉公路，距虹桥机场 约45公里距上海市区约60公里。5 公司占地面积： 工厂占地面积：207331.00平方米（不包括带征的14000平方米土地） 工厂建筑面积：105580.73平方米 建筑占地面积：9214.58平方米 绿化占地面积：54050.00平方米 道路占地面积：37800.00平方米6 生产情况：以来样来图加工制造生产为主，设计年产值约1亿美元， 月出口约600只40尺集装箱。7 生产设备：70%的生产设备由欧美、日本和台湾地区进口。二、 上海家具有限公司的计划资产、投资及债务1 公司的计划总资产 23493万元土地价值5653万元 + 厂房价值10000万元 + 设备7850万元 313亩土地总价值5643万元（原批租价格为2285万元） 16幢约10万平方米的厂房工程款：10000万元 设备、设施总价值：7850万元2 投资者现金投入 10000万元 投资者甲方 3000万元（已投入） 投资者乙方 3000万元（2005年内投入） 美国家具投资方 约4000万（2006年5月前投入）3 各类债务 9000万元 施工方工程垫资 2000万元 银行项目贷款 7000万元（已由浦发银行出具贷款承诺书）三、 项目运作的实际状态根据项目经理对本项目土地厂房的实地考察、相关合同及已付款凭证的原件查阅，该项目目前实际的运作状态如下：上海家具有限公司自2002年初开始筹备，并于2002年11月22日与上海青浦工业园区签订投资协议，以内资批租的方式取得485.07亩工业用地，分3期实施，其中第1、2期土地一次性办理批租手续，共取得批租土地 209054平方米约合313.58亩。根据2003年7月1日青府土用（2003）591号文件，上海家具有限公司获得受让工业用地97676平方米，约合146.51亩，包括带征的土地97941平方米，约合146.91亩。截至目前为止，上海家具有限公司已付土地款共计7747750元，其中包括开发区“六通一平”费2742348元，房地局耕地开垦费3672787.5元、土地契税391764元，以及征地费400000元。且已凭已交的开垦费、契税收据， 于2004年11月23日与市房地局签订了97676平方米工业用地的土地出让合同。另外，上海家具有限公司已于2004年11月13日接到青浦区房屋 土地管理局正式通知并开具耕地开垦费缴款通知书，获得受让项目2期工业用地计111113平方米，约合166.67亩。关于项目建设情况，经实地考察，截至目前为止，上海家具有限公司在项目1、2期共约313亩土地上，已建成5000多平方米的办公楼和综合楼共 两幢，并在设计规划的约10万平方米厂房地基上，已打上2900根地桩，建成 约3000米道路和1600米的永久性围墙。并已查阅相关工程款付款凭证原件， 共计约人民币2721万元。四、 上海家具有限公司土地款付款计划1 第一期97676平方米约合146.91亩土地使用权证书的获得，目前尚欠 上海市房地局征地费人民币3507040元，缴纳该笔费用之后，即可领取 土地使用批准证书，并凭已取得的受让土地批复、土地出让合同、征地费发票、土地使用批准证书和“开发区”出具的“征地包干”及 “安置”文件，领取146.91亩的土地使用权证书。2 第二期111113平方米约合166.67亩土地使用权证书的获得，还须缴纳 以下款项： 向“开发区”缴纳的“六通一平”费2570313.5元 向青浦区房地局缴纳的耕地开垦费4166737.5元 向青浦区房地局缴纳土地契税444452元（缴付以上款项之后，取得166.67亩土地的受让批复和出让合同） 向市房地局缴纳166.67亩的征地费4444520元（缴付以上款项后，即可取得166.67亩的土地使用批准证书 和 土地使用权证书）以上共计：人民币1 5 5 3 3 0 6 3元五、 上海家具有限公司在建工程应付款明细目前，上海家具有限公司在项目用地上，已建成的5000多平方米的办公楼和综合楼和已打上2900根地桩、约3000米道路和1600米的永久性围墙。经查阅相关合同、文件及付款凭证，可确认其在建工程固定资产总值人民币 3496万元，其中1457万元已付款，尚欠工程款人民币1264万元。另外，在建工程的各类配套费用已付款约262万元。本节所列款项，另附明细表及“付款凭证复印件”备查。六、 上海家具有限公司项目贷款计划1 贷款总额：根据上海家具有限公司与我公司签订的委托担保协议，上海家具有限公司计划贷款人民币约2800万元，贷款期限自第一笔 贷款到位之日起一年。其中，按次序分解为： 取得146.91亩的土地使用权证书所须向上海市房地局缴纳的征地费人民币350.7元。 目前在建工程应付款人民币1264万元。 取得166.67亩的土地使用批准证书和土地使用权证书所须缴纳的费用人民币1202.6万元。 共计约2817.3万元2 融资成本：根据上海家具有限公司与我公司签订的委托担保协议，上述贷款的打包利率为24% / 年，担保费为3% / 年，另外，根据协议约定，上海家具有限公司自第二笔贷款到位时，向我公司支付融资策划咨询费人民币100万元整。3 贷款步骤分解： 通过担保委托贷款的方式，为上海家具有限公司募集人民币350万元，贷款期为三个月，利率10%，用于向上海市房地局缴纳征地费， 以取得146.91亩的土地使用权证书。 通过抵押贷款的方式，将146.91亩的土地使用权证书作为抵押，向已落实的资金方贷款人民币1600万元左右，其中，350万归还上笔贷款的本金，35万作为利息缴纳到我公司代付，并向我公司支付100万元的剩余部分用于融资策划咨询费，剩余部分用于支付工程应付款。 通过担保委托贷款的方式，为上海家具有限公司募集人民币 1202万元的委托贷款，用于取得166.67亩的土地使用批准证书和 土地使用权证书所须缴纳的费用。并在权证到位之后，将其抵押至 原出资方，我公司解除担保责任。4 还款来源上海家具有限公司已与浦东发展银行上海分行签署承诺贷款 备忘录，并由浦东发展银行上海分行出具正式的贷款承诺书，在满足银行 贷款条件（即土地权证到位，项目建设完工的前提下），由浦东发展银行上海 分行向上海家具有限公司发放贷款人民币6200万元。该笔银行贷款到位之后，上海家具有限公司承诺优先偿还上述贷款。5 风险防范 根据上海家具有限公司与我公司签订的委托担保协议，自第一笔350万元贷款发放前至上海家具有限公司清偿由我公司担保和协助募集的一切贷款款项时，其企业一切有关证照、印鉴，交由我司保管。 贷款的使用，须经我公司监管并按约定的用款计划经手发放。 第一笔350万元用于取得146.91亩土地使用权证书向上海市房地局缴纳征地费的贷款，上海家具有限公司已取得上海市房地局的 允诺，由上海市房地局向我公司出具关于“上海家具有限公司 该项146.91亩土地的权属、办理程序完备、款项缴纳及出证时间为 一个月以内的书面证明”。 146.91亩土地使用权证书发放时，由我公司领取，并将其抵押，所得资金优先偿还第一笔贷款本息及缴付贷款策划咨询费外。 第三笔1202万元用于取得166.67亩土地使用权证书所须缴纳费用的贷款，在贷款的发放后至权证到位的过程中，由我公司向资金方担保， 权证到位后，由资金方接受抵押，我公司解除担保责任。七、 项目利润分析1 打包利率：协议约定，该项共约2800万人民币的贷款，打包利率为24% / 年，即约672万元，利息的支付，约定为上海家具有限公司向我公司 支付后，由我公司再向出资方计息支付。按照目前与出资方的协商， 除第一笔350万的担保贷款须以三个月10%的较高利息获取外，剩余两笔 贷款均在15% / 年以下： 350万，三个月利息10%，即为35万元 2450万，一年的利息15%，即为367.5万元 利息差价：约270万元2 担保费收入：协议约定，该项贷款的担保费为3%，其中，需要担保的贷款为第一笔350万元和第三笔1202万元，其担保期限预计分别在三个月和六个月左右，担保费为一次性按照3%收取，不按年计算。担保费收入：约46万元3 融资策划咨询费：协议约定，在146.91亩土地使用权证书向出资方抵押贷款之后，上海家具有限公司向我公司支付融资策划咨询费100万元。 融资策划咨询费100万元利润共计：约416万元八、 小结根据项目经理对上海家具有限公司多次的深入调查以及与其主要 负责人的多次洽谈，并对该贷款申请的原因及其背景作理性分析，大致可得结论如下： 该公司已获批租的约313亩土地，由于目前市场交易价格已就批租价格增值约10万元/亩，该公司已于土地增值上获取超过3000万元的帐面利润。 该公司与美国家具投资商的合作协议已达成，该公司必须在外方投资前落实约313亩土地的权属，以争取在合作中占有较高比例的股权。 146.91亩土地和166.67亩土地的缴款期限已过，目前其面临的政府 压力相当巨大，并基于上述、点原因，急于以较高利率争取贷款。 目前该公司已于项目用地上投入共2721万元在建工程，并已支付了其中1457万元工程款，属于真实投资，基本可排除地皮炒作的嫌疑。 目前该公司能够获得浦东发展银行上海分行出具的人民币6200万元 贷款承诺，在保证项目顺利完工的前提下，还款来源基本得到保证。 我公司实际落实担保责任的，仅为第一、第三笔贷款自发放到领证的 过程，因此，在核实土地权属、办理进度、应缴款项等相关要素的前提下， 风险较低，且利润较大。特此报告。报告附件：1 上海家具有限公司企业证照、投资协议等复印件；2 上海家具有限公司土地合同、土地批文及付款凭证复印件；3 上海家具有限公司概况及资产、投资清单；4 上海家具有限公司在建工程付款明细表及付款凭证复印件；