中国当代房地产融资现状.doc

前 言随着中国经济的快速发展，自2004年后房地产行业的发展更是如日中天，房地业更成为中国经济的支柱型产业，房地产同时也是一个高风险，资金密集型的产业，更是人们关心的话题，房地产在一定程度上促进了整个国民经济的发展，为拉动中国的经济贡献了不少GDP（国内生产总值）。在这几年里，房地产相关的建筑投资更是占到了中国固定资产投资的20%以上，并贡献了人们10%的就业。同时房地产行业关联性高，带动性强，能带动建筑，钢材，家电等60多个行业的发展，就09年都收入合计5434亿元。 功劳是有目共睹的，但房地产行业对金融市场具有天然的高度依赖，然而，就目前我国情况来看，发展滞后的房地产融资市场必然会拖累房地产业的健康发展，影响房地产市场的正常供给，不利于平抑高涨的房价，还有面对严格的土地政策和不利的金融政策，国内房地产开发商在融资战略和战术上可能会发生质的变化。我国房产企业融资趋向多元化发展。建立起一个多层次的房地产融资体系以满足融资多元化的需求是当前我国房地产融资的主要问题。我这样写需要解决的方法有：一方面要立足国内实际情况，另一方面，借鉴国外成熟房地产融资经验，如房地产投资基金、房屋抵押贷款证券化等，将国外成功的经验与我国房地产业和金融业现实结合起来，以房地产投资基金为主要发展方向，构建具有中国特色的多元融资途径的融资体制，促进我国房地产业健康、合理、有序的发展。我认为房地产可采用多元化融资以及银行贷款来解决房地产融资途径存在的问题。就目前我国情况来看，发展滞后、融资渠道单一、多为银行信贷为主导是房地产融资市场的弊端，必然会拖累整个房地产行业的健康发展，也影响房地产市场的正常供给，不利于平抑高涨的房价。我国宋佳佐在2010年3月在大众商务发表了宏观调控下房地产企业融资途径的探讨，为了回应融资困局，她提到资金途径是房地产金融立足之本，吸引大型企业投资，房地产业要开始探求多元化的融资渠道，房地产融资也成为行业内最受关注的议题，能否尽快建立健全的多渠道融资体系，获得足够的资金支持，已成为房地产业发展的关键。尤其是经历多次宏观政策调控之后，银根越收越紧，开发商的融资问题成为影响生存和发展的首要问题，客观上要求开发商由依赖银行贷款转而寻求多元化融资之略。就目前国外的情况来看，国外的融资理论的发展历程来看,国外通过多年的探索和实践,已形成了一整套较为完善且成熟的体系。从1998年，从有第一笔资产证券化案例成功，随后开始了多元化融资，发达市场经济中房地产融资渠道非常丰富,仅权益资金的融资渠道就有房地产投资信托基金、人寿保险、退休基金、债券市场和股票市场等。政府也以法律保障为前提,通过制定产业政策、成立专门的机构对房地产市场进行支持并取得了良好的成效。各种措施和手段的合理运用,极大地促进了房地产市场的繁荣,同时改善了低收入者的住房问题,缓和了社会矛盾,对保证社会整体环境的稳定和经济的发展产生了十分重要的意义。文章从各种融资途径分析方法入手，用详实的资料、数据展开介绍。现在国际资本市场进入一个不断创新的阶段，各种理论与制度要随着市场的不断进步，目前国外房地产行业中有一个已经发展成熟的融资方式，已有的文献关于中国当代房地产行业融资研究，本文结合文献以及前人的论证分析对我国房地产行业融资进行剖析，进而总结出适合中国当代房地产行业融资策略，即在我国建立一个多元化房地产行业。1 中国当代房地产融资现状概述1.1 房地产资金流动的特征1.1.1 房地产项目资金成本高 房地产业是一个高度资金密集性行业，所需成本高。由于土地资源稀缺且不可替代，供给是有限量的，但人类对土地的需求却与日俱增，使房地产的土地价格不断上升。同时，作为自然资源的土地，不能被社会直接利用，需投入一定的人力、财力和物力进行开发，加之土地的拍卖、招标造成的价格竞争，往往大幅度地抬高市场价格，从而造成房地产投资者的投资金额较高。此外，房屋的建筑、安装需要雇佣大批工程技术人员和施工管理人员，需要使用大量大型施工机械设备，从而造成房屋建筑成本高于一般企业产品成本。1.1.2房地产资金周转期长房地产企业投资要受到房地产市场各个组成部分的制约，包括土地投资市场、综合开发市场、建筑施工市场和房产市场等四个相互联系的市场。一旦将资金投入于房地产市场，需要经过这几个市场的一次完整流通才能获得利润。通常，开发一宗房地产，从选择地块到规划设计、兴建完工，直至出售需3-5年时间，如通过出租获得租金收回投资则时间更长。当企业遇到宏观经济调控等因素导致的房价下跌，则会加剧现金流动缓慢的状况。1.1.3资金运动受区域范围影响由于房地产天然的物理属性，其区位具有强烈的固定性，加上房地产的流通和消费者有较强的区域性，从而使其资金运动受区域范围的显著影响，往往局限于某个城市或某一区域内。以2008年数据为例，东部房地产投资额占全国总投资额的比重较大，达59.34%，中西部地区分别占总投资额的20.79%和19.87%。尤其是现代人们随着生活水平的提高，普遍提升对住房的舒适度要求,“向美心理”的增加，主观上使房屋需求量增加，投入的增加，资金运动受区域范围影响更加明显。1.2我国当代房地产行业融资途径根据其途径不同，房地产企业融资方式可以分为企业内部融资和企业外部融资。内部融资是开发企业利用企业现有的自有资金来进行项目开发，主要包括自有资金和预收的购房定金或购房款；外部融资是开发企业利用企业外部资金来进行项目开发，目前可以采取的外部融资方式主要有：银行贷款、房地产信托、海外融资、房地产产业投资基金、上市融资（国内上市、海外上市）、企业债券融资、开发商贴息委托贷款和阶段性股权融资，等等。目前除了银行贷款、信托之外，其他融资方式因为各种各样的限制，融资规模都很小。在此，中国目前主要的房地产融资途径主要有以下几个方面。1.2.1银行贷款房地产行业银行贷款是指与房产或地产的开发、经营、消费等活动有关的贷款。目前我国房地产开发资金来源还是以银行信贷为主导的单一融资格局。因为银行贷款是最有效的房地产融资渠道。但根据相关统计,我国银行贷款占房地产总投资的65%以上。对比银行贷款最多不超过房地产总投资40%的国际通行标准,我国房地产企业对银行的依赖度明显过高,大量依赖银行贷款就会将风险过分聚集在银行。结果是房地产企业把自身的经营风险转为银行的金融风险,从而影响国家的金融安全。因此，近年来国内房地产信贷政策进行了一些调整：一是中国人民银行于2003年6月5日发布的中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知，二是2003年8月12日，国务院下发的国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知。但是随着银行信贷被逐步收紧,银行融资门槛将越来越高,银行贷款在房地产资金链中的比例会逐渐减少,也可以说多数房地产企业是难以继续依赖银行贷款的。面对资金瓶颈,房地产开发商急待拓宽新的融资渠道。例如，机构投资者开始参与房地产投资，房地产基金开始运作，信托资金开始进入房地产业，海外融资也发展较快。1.2.2房地产信托房地产信托一般是指以房地产及其相关资产为投向的资金信托投资方式,即信托投资公司制定信托投资计划,与委托人(投资者)签订信托投资合同,委托人(投资者)将其合法资金委托给信托公司进行房地产投资,或进行房地产抵押贷款或购买房地产抵押贷款证券,或进行相关的房地产投资活动。 相对银行贷款而言，房地产信托计划的融资具有降低房地产开发公司整体融资成本、募集资金灵活方便及资金利率可灵活调整等优势。由于信托制度的特殊性、灵活性以及独特的财产隔离功能与权益重构功能，可以财产权模式、收益权模式以及优先购买权等模式进行金融创新，使其成为最佳融资方式之一。尔后再与银行贷款充分结合起来，就形成了一种新的组合融资模式，即信托+银行。虽然由于房地产基金刚刚起步，目前投资房地产的信托资金不足300亿元，但这种模式将会发展成为中国房地产企业的主流融资模式。目前中国的信托融资还存在一些制度性的限制，例如，法律政策的制约、信托产品的流通性问题，以及信托计划的异地发行、资金异地运用的管理与审批比较严格等，这些都限制了信托流通市场的形成与发展。 1.2.3债券融资房地产企业债券最早出现在1992年，房地产债券与一般债券相比收益较高,与股票相比,又因可以按期收回本金和利息而有较高的安全性,并且具有一定的流动性。因此,在国外成熟的证券市场,企业债券成为企业外部融资的优先考虑的方式,债券融资额往往是股票融资额的5倍，所以房地产债券融资有一定的优势，但是由于后来接连出现企业债券到期无法偿还的事件，国家采取严厉措施限制企业发行债券，尤其是严格限制房地产企业发行债券，2001到2005年上半年，房地产企业没有公开发行房地产债券。由于中国的企业债券市场运作机制不完善,近年来国家对企业债券的发行始终控制得比较严格。其中,房地产项目因其具有的资金量大、风险高以及流动性差等特点,获得发行债券的机会就更为不易，近10年来发行债券的房地产企业屈指可数。因此，中国债券融资在房地产开发资金来源中所占的比重一直很低。1.2.4上市融资公开上市,是一种直接融资,可以分散金融风险,降低企业融资成本,改善企业资本结构。上市融资包括国内上市融资和海外上市融资两种方式。上市融资也是不错的房地产融资渠道，但是房地产业盈利模式与其他行业不同，目前房地产开发商还是沿袭“房屋生产商”的模式，以土地为原料，造好房屋，卖给业主实现增值，快速回笼资金。这种模式的缺点是房地产企业的业绩稳定性差，持续盈利很难，公司长远的现金流很难预测。如不改变目前的开发模式，将不利于通过上市途径进行融资。此外，买壳上市需要大量现金，买壳上市成功后，主要是通过增发、配股来筹集资金，但前提是企业必须有很好的项目和资产进行置换，从而使上市公司达到再融资的要求。拥有大量现金、好的开发项目与优质资产，这些条件都是最缺资金的中小企业很难具备的。1995年以前，上市融资的房地产企业比较多，1995年以后国家严格控制房地产企业的上市融资，2002年以后房地产企业几乎停止了IPO(首次公开发行股票)融资，大多数是借壳上市。 国内房地产开发企业到国外上市进行融资，还存在以下障碍：（1）房地产公司估价差异。对房地产公司进行估价，一般有两种方法市盈率和净资产折让。因为国内公司的规模都很小，采用净资产折让有一定的困难，而且内地房地产公司历史相对较短，一般都是看盈利增长，用市盈率也符合内地的实际情况。而海外房地产企业多数采用的是以净资产折扣方式定价。（2）对国内政策变动的担忧。近年来国家房地产信贷政策、土地政策都在根据国家宏观经济调控的需要而不断地进行变化。（3）房地产行业的地域性、产品的异质化很强，比较和评估起来难度大。（4）中国商业道德和信用体系没有建立起来，令国外基金不敢轻易投资。1.2.5海外融资外资对中国房地产市场的参与涉及开发、中介和销售等各个环节，境外房地产投资基金和风险投资基金以及大量的个人资金通过直接购买房产、进行项目合作及直接参股房地产公司等方式，集中投资首都经济圈和长江三角洲等热点区域。目前海外基金正在加速进入中国房地产市场，主要表现在以下两个方面：一是进入中国房地产市场的国外房地产基金数目越来越多；二是国外房地产基金投入中国房地产的资金越来越大。国外房地产投资基金，对开发项目本身的要求很高，往往要经过严格的较长时间的可行性论证；投入项目之后，在运作过程中要求规范而透明，这对房地产开发商的项目管理将是一个很大的挑战，对于中小开发商或者一个小项目来说，也是个比较高的门槛。因此，国内大的房地产开发企业往往容易得到国外房地产投资基金的支持。所以,海外房产基金在中国的投资还存在着一些障碍。1.2.6其他融资方式一种是预收购房定金或购房款。在房地产开发进行到一定程度，政府允许房地产企业预售房屋。预售房屋对于开发商来说，预收部分房屋即可以筹集到必要的建设资金：另一种方法是寻找经济实力雄厚的承包商，一方面可以在资金临时短缺时，争取由承包商垫付部分费用，而将部分融资困难和风险分担给承包商，同时，延期支付工程款的利息通常不会高于银行的贷款利率，另一方面，对于一些预期收益好的开发项目或具有投资价值的房地产，开发商可以吸引承包商投资参与房地产开发，承包商与开发商共担融资风险。此外，寻找有实力的合作伙伴合作，共同开发房地产项目也是一条有效的融资渠道。1.3我国当代房地产融资格局尽管中国目前房地产企业采取以上不同的融资方式，但目前运用发行股票、债券进行融资的可能性很小；由于受到法律法规的限制，房地产产业投资基金的发展还有很多障碍；外资金融机构以及境外基金由于受到诸多限制，目前也不能为房地产企业提供太多的资金。由于信托具有的制度性优势，创新空间大，为房地产企业融资的数额在不断扩大，但信托产品尚没有一个完善的二级市场，缺乏流通性，也进一步制约了信托融资的发展。尽管银行贷款受到央行文件规定的影响，但从融资数额来看，它依然是中国房地产金融的主要融资渠道。因此，目前的房地产融资几乎等价于房地产贷款，并没有形成真正意义上的房地产融资的格局。表1 20052010年房地产企业资金开发来源情况（单位：亿元，%）（数据来源：牛凤瑞、李景国，中国房地产发展报告, 社会科学文献出版社，2010年）年份200520062007200820092010资金合计97501318517157213982713537257国内贷款222031383158391853576961占比22.723.818.418.319.718.7利用外资157170228258400650占比1.61.31.31.21.51.7自筹资金2739377152087000859711772占比28.0928.630.332.731.731.6其他资金462061068563102221278117874占比47.3846.35047.847.148在上图中，通过对2005-2010年房地产资金来源情况进行分析，可以发现如下特征：（1）在总体规模上，2005-2010年，我国房地产行业资金投入始终保持快速增长的发展势头，2007年的投资规模约为2005年的4倍。（2）房地产企业资金来源构成主要为其他资金、自筹资金和国内贷款。2010年，其他资金、自筹资金和国内资金分别占资金来源总额的48 %、31.6 %、18.7%，利用外资合计只占1.7%。（3）从2005年至2010年，其他资金、自筹资金和国内贷款均随着资金投入总量的增加而同步增加，而利用外资几乎没有变化。总的来说，房地产企业资金来源构成中对银行的依赖程度很高。主要是由于目前我国金融市场尚不完善，只有少量规模大、效益好的大型房地产企业能上市融资，截止到2010年5月21日在上海证券交易所上市的房地产企业仅有32家。由于投资者的按揭贷款中除了首付以外都是向银行贷款，按揭贷款通常是银行的质量较为优良的资产之一，所以银行和房地产开发企业有强烈的合作意向。因此，如果房地产企业向银行申请贷款，手续通常比较简便，周期也比较短。在不能上市融资的情况下，银行贷款无疑是房地产企业融入资金的首选对象。可看到利用外资和外商直接投资仅占极小的比例，虽然总量在增加，但相对比例却在下降。这主要是因为外资直接投资国内房地产业还不被允许，外资只能以间接方式进入中国房地产市场。待添加的隐藏文字内容2待添加的隐藏文字内容22 中国当代房地产行业融资途径优劣分析2.1我国当代房地产行业融资途径优势分析在我国当代房地产融资结构中，银行贷款、债券融资、自有资金、预收账款和房地产债券等作为传统融资途径，在房地产融资市场一直占有主导地位, 它们为我国房地产市场的迅猛发展做出了巨大的贡献，即使在不断拓宽新的融资渠道,其融资能力仍不能低估。2.2我国当代房地产行业融资途径劣势分析新近引进和拓宽的融资途径如房地产信托投资和上市融资等，由于我国房地产金融市场的尚不完善，因此，与发达国家相比，相对滞后，回顾总结我们走过的道路，不难发现其中的问题，主要有以下方面：2.2.1法制环境不成熟的问题市场经济就房地产金融市场法律体系有待完善。法律的制定极大地落后于市场的发展。是法制经济，要依靠强大的法律体系。目前我国有关房地产抵押贷款方面的法律主要是担保法，但有关住宅抵押贷款方面的规定不详细这就有碍于银行资金的安全性、流动性。同时我国尚没有真正意义上的投资基金法，因此无法以法律的形式将房地产基金的发起、设立、组织形式、治理结构等重要原则加以规定，房地产基金无法可依。一个成熟有效的房地产金融市场必然伴随一个严密的法律体系的建立。以美国为例，为建立完善的房地产金融曾相继出台了同等信用机会法、不动产清算程序法、借贷真相法等一系列法规。我国目前的市场环境中正是由于缺少了相关法律框架的配合，致使房地产金融市场中借、贷双方都无法正确平衡和保护自身的权益，从而滞缓了“法治市场”的建立，丧失了市场经济得以自我完善的一个重要支撑点。2.2.2房地产企业融资渠道过于单一风险比较高是房地产行业天然的特点。房地产行业建设周期长，而且受土地市场严格约束，所以供给的调整相对缺乏弹性。当房地产价格趋高时，会刺激供给方的投资，但是，房产建成时的市场形势可能和投入时差异很大。如果此时市场价格已经趋降，那么供给的增加会进一步拉动价格向下，形成负反馈。供给方很难对将来的市场作准确的判断，甚至当前的信息也往往难以准确、及时地获取。房地产的行业与其他行业产品不同，异质性很强，有地域性的差异和资本结构的差异；另外，房地产不存在中心交易市场，交易相对不频繁，交易成本高；价格是由双边谈判决定的，缺乏可用的信息和透明度。另外一个风险在于，房地产市场并没有像股票市场一样完备对冲，如远期缺少短期套利手段来避免长期的风险。房地产行业的另外一个最重要的特点是与金融业天然的密切联系，这主要是由房地产业的投资规模决定的。如果不通过融资，房地产很难做出规模；而一旦房地产进行了某种形式的融资，开发商和投资者就共同承担了风险。融资越大，上面所说的负反馈效应就越大。而如果融资渠道单一，风险就会很集中。尤其是当房地产主要是通过银行贷款时，一般情况下会以房地产作为抵押，这种融资方式会进一步放大风险；房地产价格越高，开发商的账面资产值就越高，则其还款能力越强；银行的资产负债组合中的价值也越高，也就有能力、有意愿借款出去，包括开发贷款和住房按揭贷款，两者的结合极易引起信贷膨胀。更多的资源将持续向房地产集中，一旦房地产价格下跌，上面的逻辑也将随之倒行而引起恶性循环。随着开发商的资产贬值，银行的资产亦随之贬值，经营风险增加，银行会紧缩贷款(包括开发商和住户的抵押贷款)，需求进一步不足，价格进一步走低。所以，据此推论，如果房地产市场出现过热问题，一定是出在两个环节：一是开发商对市场的预测及项目的开发失误(即没有看住市场)：二是银行向这样的项目贷了款(即没有看住自己的钱)。以往房地产市场出现问题时的表现一般如下：房地产价格在短短数年内急速上涨，然后在某个顶点开始更加急速地滑落。而在此之前银行资产已过度向房地产行业集中，从而造成银行资产组合中房地产资产比例及抵押贷款比率过高。另外，对房地产开发商、建筑公司以及对与房地产有关的非银行金融机构的融资都很宽松也对市场起到了推波助澜的作用，但资金链条最后还是上溯到银行系统。毫无疑问的结论是，过度集中会带来较高的风险。2.2.3房地产金融市场不完善目前我国房地产抵押贷款保险机构参与少，担保机构没有，银行在这种单一的市场中苦苦挣扎，风险自担，很不稳定。设计一个机构合理，抵押、担保和保险相互交叉、相互依赖的多层次市场，形成稳定的房地产金融市场，对我国未来房地产市场的发展至关重要。同时，我国金融体制的现状也严重限制了房地产基金的发展：一是基金融资范围狭窄，一些拥有大量资金并有房地产投资欲望的机构不能投资其中，基金规模较小；二是基金交易市场没有形成，基金流动性差，投资者退出成本太大；三是按照有关规定，房地产基金不能从事房地产抵押贷款，房地产基金投资方向受限；四是商业银行对于房地产的信贷政策无法满足房地产业的需求，房地产业缺乏有效的融资手段。2.2.4加聚了银行及国家金融体系的不稳定性房地产行业银行信贷主要包括房地产开发贷款和按揭贷款。房地产开发贷款通常以土地为抵押，按揭贷款通常以所购房产为抵押。当房地产行业周期处于繁荣阶段的时候，需求旺盛，房价上涨，房地产企业盈利增加，债务负担轻，能够保证按时偿还银行的本金和利息。但房地产行业不可能永远处于繁荣阶段，按照经济规律，行业的生命周期为繁荣衰退萧条复苏，所以房地产行业繁荣过后紧接着就是衰退。由于房地产行业的生命周期和宏观经济的生命周期通常一致。所以当房地产行业处于衰退期时，宏观经济也表现出失业增加、收入减少、消费降低等现象。当房地产行业处于衰退期时，购房需求减少，房地产企业收入下降，盈利降低甚至亏损。一旦房地产企业没有能力偿还银行贷款的时候，就会被动违约。另外，房地产行业处于衰退期时，房价也会下降，这会增加用银行按揭贷款购房的投资者主动违约的动机。同时，经济衰退期失业率增加，收入降低，被动违约的住房按揭贷款者也会增加。所以，以银行为主导的融资模式，无疑将房地产企业和银行牢牢的捆在了一起，一荣俱荣、一损俱损。当房地产行业不景气时，整个房地产行业的风险就会大量向银行积聚。银行业的稳定对于维护我国金融市场的稳定有着核心作用。一旦银行业发生危机，就会引发多米诺骨牌效益，造成金融市场的动荡。2.2.5增加了房地产行业的风险以银行为主导的模式，对房地产企业来说是非常危险的。首先、虽然中国的银行市场化越来越高，但是政府仍然可通过一些手段对银行信贷进行控制，比如调整利率、法定存款准备金率、对银行放款要求的限制、对购房人办理贷款的限制等，从而达到进一步调控房地产市场的目的。所以，对于房地产企业而言，以银行为主导的模式存在很大的政策风险。如果政府实施紧缩的货币政策，银行无疑会收缩信贷，提高利率，此时房地产企业的财务负担就会加重，同时面临资金链断裂的风险。其次，银行贷款品种较少，期限较短，而房地产开发投资所需的资金规模大、期限长。再次，房地产开发企业高负债经营也隐含财务风险。房地产开发是一个资金密集型行业，这也决定了房地产企业高债务依存度这一特性。一方面，房地产企业可以通过负债进行合理避税，充分利用债务的杠杆效应。但另一面，高负债也意味着房地产企业面临高的财务风险，一旦房地产企业不能按期还本付息，就有可能遭遇抵押物被拍卖甚至被破产清算的危险。最后，单一的融资结构不利于房地产企业在风险和成本之间进行合理配置。从融资成本来看，银行贷款、短期融资券、债券、股票依次增加，风险依次减小。在房地产企业生命周期的各个阶段中，需要运用不同的金融工具进行搭配组合从而合理的配置成本和风险。2.2.6房地产市场的信息不对称性信息不对称指信息在交易双方分布的不均衡性。可能发生的情况是，竞争双方为了在竞争中取胜，通过扼制信息来源等方法来削弱或减少他人对信息的了解，从而达到打败对手的目的。房地产市场的不完全信息发缺乏相应的分析系统，而且，只要抵押品的“价值”超过贷款额，银行就不会注意项目的细节。但如果房地产价格出现大幅下降，极可能造成抵押品价值低于贷款额，从经济角度来看，借款者可能因此推迟还款。另外银行借给非房地产系统的贷款，也会从另一个侧面造成对房地产的过度贷款。房地产周期比较长容易造成危险的短视。就市场而言，特别是房地产价格持续多年上升后，房地产贷款的回报和还款记录非常好，会使人产生一种错觉，即市场会继续向好。另外价格上升，使得贷款额价值之比下降。风险被低估的同时，风险管理的力度就会减弱。 3 房地产融资结构问题的成因分析3.1房地产金融市场不完善首先，作为房地产金融市场重要组成者商业银行，其自身利益的驱使阻碍了融资多元化发展。作为一个赢利性机构的银行不愿轻易放弃房地产金融业务，房地产行业的高利润和高收益对它们有着巨大的吸引力。于是，银行难逃高利润的引诱，明知房地产业的高风险，但仍然愿意对其放贷。有时即使国家有些限制性的规定，银行仍然受利益驱使违规给房地产企业贷款。从“2010年6月24日的十一届全国人大常委会第九次会议上作了关于2009年度中央预算执行和其他财政收支的审计工作报告6家银行去年违规放贷近366亿元涉及房地产215亿元”可知，银行也对于房地产这块大蛋糕无论如何也不想松口，因此，也造成了房地产企业对于银行信贷的极度依赖性，这也是促使融资单一性持续的一个很重要的原因。其次，房地产金融市场运作效率低下,资金投向结构不合理。目前，由于我国房地产金融机构不健全，缺乏科学、合理、规范的经营，使得房地产市场资金的配置效率低下。再次，由于我国金融体制本身的非市场化特征，金融资源的配置并非完全遵循市场规律，阻碍了社会资金向房地产金融领域的流动，导致融资数量有限，,难以满足房地产庞大的资金需求。最后，房地产资金的投向结构却不够合理，对商业用房的投资明显增幅高于住宅投资，经济适用住房建设投入不足，导致房地产市场出现总量相对不足的结构性失衡。使得真正需要住房的大多数的中低收入居民的有效需求得不到满足，同时又造成房地产商盲目开发，出现房地产供给的结构性过剩，空置率居高不下,资金流通链条断裂。 3.2房地产企业风险管理水平与诚信度低一方面，房地产企业风险管理水平不高。由于各种不确定性因素的存在，企业面临着各种风险。房地产企业在融资方面的风险主要表现在：惯用的融资渠道被封死， 而企业却没有及时预警到；由于宏观政策的出台，使得企业融资成本的加大， 而企业却没有及时识别与应对。 这些问题的出现主要是因为目前大多数房地产企业没有建立一套完善的财务预警系统，财务人员水平偏低等因素造成的。另一方面，房地产企业诚信缺失，信誉度不高。目前出现的多起房屋质量事故，充分说明了房产企业的诚信度缺失，他们置百姓的生命安全于不顾，为了逐利而建设豆腐渣工程。事故的发生使得企业信誉大大降低，融资困难不说，甚至会导致一个企业走向破产。3.3政府制度创新与法制建设滞后一方面 ，制度与市场发展的渐进性致使房地产多元化发展缓慢。纵观我国改革开放历程，我国的制度变迁都是稳步、谨慎的，这也决定了我国金融制度的变迁不会是激进的，种种改革不可能一步到位，由点向面的变迁推进、由小范围试点向大面积推广成为我国金融改革的主要方式。另外，房地产融资渠道多元化的过程实质上是融资市场化的一个重要内容，但我国房地产融资还远没有达到完全市场化的程度。正如易宪容所说，资本市场不是没有向房地产市场开放，问题是房地产市场还没有达到资本市场的标准。其中，最关键的是在制度创新方面的严重滞后、制度创新的滞后特征要求融资多元化的渐进式定位。另一方面，房地产金融法制建设滞后，监管和调控体系不完善。目前，我国有关房地产金融的法律法规还不够健全，法制建设滞后，例如住房消费贷款运作过程的法律环境仍不是很完善，有些法律缺乏可操作性，这有碍于房地产金融业的进一步发展。同时，对房地产金融的监管也缺乏一个有效的体系，除商业银行法中有关银行设立和资金运用规定外，尚无一个明确的专门机构对房地产金融机构进行管理，与房地产金融业务相关的规范也急需制订。另外，灵活调整房地产贷款利率也是国家监管部门需要重点关注的焦点。 4促进我国房地产行业融资的对策和建议4.1完善房地产金融法律法规   国家、地方和部门颁布了一系列法律、法规。但是体系不全,规定不具体。推进融资渠道创新，实现多元化融资是当前的主要任务。从整体上看,严重滞后于房地产经济的发展。在房地产融资多元化的过程中,新出现的很多融资工具如果没有相应的制度进行规范,就难免陷入混乱局面。必须要建立和完善相关的法律体系,对新型融资工具的组织形式、资产组合、流通转让、收益来源和分配等,作出严格规范。才能使我国的房地产多元化融资规范的发展。总之在信贷紧缩的大环境下,我国房地产融资迫切需要摆脱依懒银行信贷的单一局面,走多元化发展路线。但面临现实的困难,房地产金融市场中融资中介机构不健全,金融产品和融资方式太匮乏,法律法规不完善。这就需要一方面国家在加强对房地产金融市场的宏观调控和管理的同时,进一步完善法律法规,努力创新金融工具,不断丰富融资方式。一方面房地产企业自身积极拓宽融资渠道,避免单纯依靠银行资金,根据企业特点,采用多种融资途径方法。4.2建立多层次房地产融资体系当前我国房地产融资的主要问题是建立一个稳定的多层次的房地产融资体系,满足不同层次企业多样化需求。长期以来我国房地产融资市场参与主体主要是商业银行,缺少专业信贷机构,目前唯一的住房储蓄银行是天津市中德储蓄银行。房地产债券、房产信托和基金发育不良对我国房地产融资贡献有限。股权融资门槛相对较高,中小企业很难达到要求通过上市融资。近年来在国家对金融市场的宏观调控下,银行缩紧信贷,房地产企业深感资金压力。因此,迫切需要建立多层次的融资体系,为不同类型企业提供不同的融资场所,才能真正减少对银行贷款的依赖。4.3提高房地产企业风险水平和诚信度一方面，建立完善的项目融资风险预警系统。项目融资风险预警是以企业融资风险为对象，对融资风险进行监测、识别、评价、预警和控制，变融资风险管理的事后控制为事前控制，变被动管理为主动控制。企业的项目融资风险预警系统就是构架在企业财务风险预警理论之上的对项目融资过程的预警。利用及时的财务指标和相应的指标分析，预告公司项目融资所面临的危险情况。比如国家即将出台的政策可能会对企业融资产生影响，就要采取一定的措施进行应对。完善的企业项目融资风险预警系统，基本上涵盖了公司财务管理的各个环节，比如：跟踪公司的项目融资过程，及时地获得数据并做出准确判断，采取积极的风险管理措施来规避和化解风险，更正融资偏差等。通过该系统还可以及时总结经验教训，以避免同样的情况再次发生，从而减少资源浪费。另一方面，提高诚信度，做有良心的企业家。只为逐利生存而不择手段的企业是不会长久的，有良知的企业家会把公司的诚信建设放在首位，以求企业的健康长远发展。良好的企业文化是诚信建设的基础，提倡为公司价值最大化而努力工作，同时倡导社会公德的企业文化是比较成功的；诚信并且良知依存的企业高层是诚信建设的保证，没有高层领导的支持与引导，诚信建设等于空谈。诚信度高，信誉良好的房地产企业在融资问题上基本是没有障碍的。为了保障房地产项目开发的顺利进行，在传统的银行贷款之外，有以下具体措施可以拓宽融资量。首先，大型房地产企业最好力求上市，进行股权融资。房地产企业上市融资指通过上市发行股票而获得资金或者借壳上市后再进行增发或者配股从而获得资金的一种方式，它是房地产企业和资本结合的理想方式。股权融资的好处显而易见：无需定期偿还资金，保证了资金的流动性；通过上市提高公司知名度等。然而上市企业的审查严格，要求较高，特别是证监会接连下发的一些通知及规范使得很多原打算上市的房地产企业只能作罢。在目前的新形势下，房地产企业可把借壳上市和绕道香港等海外上市作为另一种选择，北京万通新河借壳先锋股份、华远地产借幸福、万好万家集团借壳东华实业，房地产企业通过重组 ST 公司利用已有的上市公司再融资已成为一个重要的借壳方式。2009 年，广东元邦集团成功登陆新加坡股市，而碧桂园控股、绿城中国等也相继在香港上市。其次，可以鼓励发行公司债券进行融资。通过银行贷款，一般解决得是短期融资问题，发行公司债券可以满足长期资金需求。2009年下半年以来试点的公司债券可以为房地产公司提供较为稳定的资金来源，有利于降低、减少对信贷融资的依赖，从而改善房地产企业融资结构。尽管目前的试点阶段主要针对大型房地产上市公司，但公司债券发展前途光明，相信不久的将来会使大多数房地产企业受益。再次，鼓励员工投资。企业员工特别是企业高层可能会有大量的闲散资金，企业可以通过一系列的激励措施使得这些资金聚集起来，进行房地产开发，其实这有点像私募资金。如果投资报酬优厚，企业员工会拉动其所有认识的人，进行投资，这些资金聚集起来非常可观，并且不用支付佣金，相对来说融资成本较低。较好的融资方式还有比如：资产证券化、房地产信托融资、典当等，各房地产公司应根据自己的情况进行分析，选择适合自己的几种融资方式进行组合，以减少融资风险。4.4加强政府制度创新在对房地产行业进行实时监管的同时，更要从各个方面调控。其一，政策严控商业银行的放贷行为要求商业银行严格把握对于房地产贷款的风险控制，提高资产业务质量。其二，政策引导，并强制性要求房地产企业加大信息透明度，运营公开化， 有利于投资者加强对于所投资产品的了解，能够进行投资风险的全面评估，进而增强投资信心。其三，加快完善各种融资方式的法律制度，尤其是房地产信托基金的相关法律规定；同时，降低各融资方式的入门槛，增强资金的流动性，这样方能激发民间资金的活力，造就各方共赢的局面。其四，政府清晰扮演市场裁判者角色，才能在房地产这块高利润市场中保持中立、公平的姿态，正确处理利益各方的关系，从而推动房地产多元化融资发展。4.5借鉴国外成熟融资经验从国外的融资理论的发展历程看，通过多年的探索和实践，已形成了一整套较为完善且成熟的体系。具体到房地产业，政府以法律保障为前提，通过制定产业政策、成立专门的机构对房地产市场进行支持并取得了良好的成效。各种措施和手段的合理运用,极大地促进了房地产市场的繁荣，同时改善了低收入者的住房问题，缓和了社会矛盾，对保证社会整体环境的稳定和经济的发展产生了十分重要的意义。发达市场经济中房地产融资渠道非常丰富，仅权益资金的融资渠道就有房地产投资信托基金、人寿保险、退休基金、债券市场和股票市场等。而债务融资除来自商业银行外，还包括房地产抵押债券、外商投资、人寿保险、退休基金和其他机构投资者的投资等。我们就从其中具有代表性的房地产信托投资基金和以房屋抵押贷款证券化等展开探讨。结 论目前国内房地产开发和个人购房的资金主要来源于银行融资方式，在房地产信贷占款规模居高不下、金融风险增大的情况下，应大力拓宽房地产直接融资渠道，实现资金来源多元化的格局，以分散日趋严重的房地产信贷风险。一是大力推动房地产证券化，向社会大众筹集开发资金。为此，有关监管部门应该适当放松对房地产公司上市的严格限制，扩大融资渠道，积极推进房地产投资权益证券化和房地产抵押贷款证券化，吸收社会上大量小规模闲散资金。二是建立房地产投资基金组织，吸收长期资金投资于住宅产业。房地产投资基金属于股权投资，把原本是有钱人才可投资的房地产业变成大众化的投资工具。三是将保险资金引入住宅融资市场。保险资金比较稳定、数额巨大、运用周期长，比较适合投资于住宅产业开发，有利于提高投资规模。四是引导国外资金进入房地产融资市场，加大力度引进外资来提高国内房地产的投资。五是鼓励发行公司债券，吸引社会剩余资金投资房地产。这种债券可以由房地产企业发行，在资本市场上直接融资，也可以由类似于房地产投资信托机构在资本市场上发行，将分散的资金集中到房地产建设中来。总之，在房地产融资体系中要以直接融资为主，将开发和消费两方面有机地结合，从而扩大融资途径，让开发商能够从消费者、投资者和金融机构等多方面获得资本进行房地产开发，让消费者能够从金融机构和开发商等多方面获取个人融资途径进行购房消费。同时，房地产业作为国民经济的新增长点，其开发和消费融资都需要政府的支持