三亚东和游艇酒店管理回报模式分析报告.doc

东和·中央海岸私属游艇酒店投资管理回报模式建议2009.8.6目 录一、 产权酒店的概念1. 产权酒店的由来2. 产权酒店定义二、 调研对象投资模式基本情况三、 投资回报模式思路1. 完全投资型模式2. 完全自住型模式3. 部分自住型模式一、产权酒店的概念1.由来 产权式酒店由"时权酒店"（TIME SHARE）演变而来，又称酒店式公寓，在国外已经有几十年的历史，“自用”和“投资”是其两大卖点。由消费者或个人投资者买断旅店旅游设施在特定时间里的使用权。首创这一概念的是瑞士的亚力山大耐提。1976年，法国阿尔卑斯山地区的旅游酒店首次进行了真正意义上的时权经营，向旅客出售了在特定时间内享有旅馆住宿和娱乐设施的权利。 2. 定义 产权式酒店的定义是，将酒店的每一个单位分别出售给投资人，同时投资人委托酒店管理公司或分时度假网络管理，获取一定的投资回报。即出售一定时间内使用酒店住宿或娱乐设施的权利，该权利可以上市转售、转让或者交换。 产权式酒店作为一种新型的房产投资和消费模式，与住宅写字楼的投资、股票投资、储蓄及国债投资等相比，投入轻松、风险小、回报更丰厚，同时还获得一套真正属于自己的私家酒店。有关资料显示，近10年来，全世界产权式酒店平均每年增长158。与银行储蓄和投资股票债券相比，投资风险相对较小的产权式酒店有望成为中产阶层的首选。二、 调研对象基本情况对比近几年来，三亚国际化程度的不断提高，众多国际国内知名品牌酒店云集于此，目前市场上在售的高星级产权酒店项目屈指可数，此次项目调研对象有六家，其中三亚湾四家，亚龙湾两家，详情见下表:项 目天域二期爱琴海岸 国光豪生国际公馆三亚湾红树林玉海国际类 别产权酒店产权酒店 产权酒店产权酒店股权酒店 酒店式公寓销售情况已售罄已售罄尾 房（100余套）销售中（800套）即将亮相（5000套） 尾 房（200套）平米均价25000400002000030000暂 无15000投资回报模式每年返还业主税后客房收入的40%作为回报每年返还业主税后客房收入的45%作为回报每年返还业主税后年客房收入的35作为回报每年可获总房款的5%的回报率；分红指数：即某房间的总房款/基准房间的总房款基准房间：即在所有可售房间中，价格最居中的那一间；红利所得=分红指数/所有可售房间分红指数之和X酒店的可分配利润每月返还1千元给业主，1年即12000元免费入住业主每年可获赠21天（按酒店平季4月至9月平日的21分计）的客房自用，不可累积，过期无效；每年可免费入住4-9月除法定节日以外的21天，不可累积，过期无效；每年可免费享受35分的客房入住权，并且可授权其亲友享受此权利，不同时期入住按计分制计算，不可累积，过期无效；每年享受1个月免费入住权，五一、十一、元旦等国家法定假日住一天折抵两天，春节黄金周住一天折抵四天，平时无限制，不可累积，过期无效；每年有30天免费居住权，并可以任意选择于三亚湾、亚龙湾、海棠湾（七星级）、清水湾、青岛、北京等全国各地红树林系列酒店与加盟酒店使用、任意选择标准间或总统套等房型入住、任意选择淡季或元旦、春节等旺季时间入住；自酒店运营第二年起，业主未使用完的免费居住天数，将按平均业主价折返现金每年两个月免费入住，淡旺季及法定假日按比例折算，不可累积，过期无效；委托签约年限委托经营期限为30年，3年一签；委托经营期限为30年，6年一签；委托期限为18年，分三个时段，每个时段为6年； 暂 无 暂 无5年一签 结算方式 年底结算返还年底结算返还年底结算返还前三年的回报在购买房产时一次性返还在房款中折抵房款，后两年在每年年底返还酒店经营的可分配利润，通过“红树林房网”面向所有业主定期分配，从酒店运营第二年起，按月分红年底结算返还三、投资回报管理模式思路业主办理购房手续时，必需与酒店管理公司签署委托经营协议，确定业主与管理公司的委托关系及方式。业主的客房委托酒店管理公司管理,有以下三种基本模式：A. 完全投资型1）业主所购客房全权委托酒店经营管理公司管理，酒店运行费用全免。业主在委托期内，可分配年客房营业收入的30%-40%，或客房总价5%的固定回报，且每年可获赠定期的免费入住。Ø 年固定回报率模式该模式为三亚早期产权酒店项目惯用的回报方式，当时颇受市场追捧，但由于很多酒店后期产生经营成本过高等问题，固定回报率往往达不到当时协议标准，经营方承担较大风险；如早期的亚龙湾华宇皇冠假日酒店与亚龙湾5号产权别墅均因固定回报率问题最终停止了对外销售，且造成一定的负面影响；Ø 年收益比例回报模式该模式近年来较为盛行，由开发商和业主共同承担酒店经营风险，操作相对灵活，可为开发商规避许多风险，但酒店利润核算如何得到业主的认可成为施行该模式前必须解决的问题；具体可参考国光豪生度假酒店与三亚湾红树林度假酒店的做法；2)免费入住权;Ø 业主在购置客房后，每年会获得一个月左右的免费入住天数（或积分），但由于三亚旅游市场淡旺季区分明显，酒店客房价格会随之波动，故业主在淡旺季和法定假日入住必须按比例折算，具体可参考国光豪生酒店、三亚湾红树林度假酒店的积分制入住模式；入 住 时 期每天分数天数合计分数淡季：指公历每年的4、5、6、7、9、10六个月， “清明节”、“端午节”、“中秋节”、“五一”国际劳动节和“十一”国庆节除外1170170旺季：指公历每年的1、2、3、8、11、12六个月，旺季周末、传统“春节”、“元旦”和圣诞节除外1.25124155旺季周末：指公历每年的1、2、3、8、11、12六个月的星期五、星期六1.54669圣诞节：指公历每年的12月24日、25日224“元旦”：指公历每年的12月31日至次年的1月2日236“五一”国际劳动节：指公历每年的4月30日至5月2日（根据当时的具体放假时间，如果放假时间为5月1、2、3日，则指公历4月30日至5月2日；如果放假时间为4月30日、5月1、2日，则指公历4月29日至5月1日）2.537.5“十一”国庆节：指公历每年的9月30日至10月6日2.5717.5“春节”：指农历每年的大年三十或二十九至正月初六5735清明节：每年清明节当天212端午节：每年端午节当天212中秋节：每年中秋节当天212合 计365470东和产权游艇酒店积分入住建议：（40分-45分/年）淡季平时入住淡季周末入住1:1.5旺季入住1:1.5旺季周末入住1：2五一、十一、元旦及其它法定假日入住1:3春节入住1:5户型对比建议：（以小户型作为对比参照物）普通户型（小户型）中户型1:2大户型1:3综合考虑区位、品牌和酒店星级等因素，建议东和集团下属酒店入住对比：（以产权游艇酒店作为对比参照物）产权游艇酒店卡尔森丽笙酒店1:1.5皇冠假日酒店1:1假日酒店1:1椰蓝湾酒店1:0.8重庆皇冠花园酒店1:0.8Ø 业主未使用完的年免费入住天数问题，大多数项目采用不可累积、过期无效；但三亚湾红树林度假酒店明确写明自酒店运营第二年起，业主未使用完的免费入住天数，将按平均业主价折返现金；鉴于其为本案未来最具威胁的竞争对手，本案该如何应对，需尽快确定;另外关于业主入住但积分不足的情况，建议计算出积分中每分的价值，然后按每分价值进行结算；例如：1分=500元，0.5分=250元若一业主春节入住，但其积分只有4分，而春节入住一天需5分，则业主只需另缴纳500元即可；另外还可以将积分价值用于现场销售说辞；建议：本案私属游艇酒店采用年收益比例回报模式，每年返还业主客房收入30%-40%作为回报，按积分制赠予业主一定的免费入住权（旅游淡旺季及法定假日入住按比例折算），并聘请第三方独立会计事务所进行利润核算，年终进行客房收入分配，计算公式如下：完全投资型可分配收入=酒店客房本年度总收入X该业主客房总价值÷酒店总价值X30%或40% -业主税费（备注;该公式中的总收入指毛收入）B.完全自住型业主客房完全自住，不委托酒店经营管理公司进行经营，只委托酒店经营管理公司进行日常物业管理。自住期内，酒店经营管理公司提供酒店基本管理服务，业主须支付酒店基本运行费用和其它消费费用。不参与酒店利润分配。此模式类似于传统统物业管理模式，但物业费相对较高，基本都达到 5-10元/平米；C.部分自住型Ø 业主每年自住所购酒店客房一定的时间，自住以外的时段委托酒店经营管理公司进行经营管理。非出租期间（自住时间）酒店管理公司提供酒店基本服务，业主须承担住店期间的酒店基本运行费用及其它消费费用，年终亦按客房年营业收入的30%-40%加权分配。此类物业与完全委托型的分配方式基本类似; 但入住天数（或积分）要多于完全委托型的物业，如天域二期管理采用了此模式，业主住店时的酒店基本运行费高达50元/平米/月；计算公式如下：部分自住业主可分配收入=酒店客房本年度总收入X该业主客房总价值÷酒店总价值X30%或40% -业主税费-业主住店时酒店基本运行费用（备注;该公式中的总收入指毛收入）Ø 酒店管理公司需要与业主约定每年的固定入住天数（或分数），如国光豪生酒店约定业主每年可享用160分的入住积分（淡旺季与节假日按比例折算），并可授权其亲属朋友享受该权利，但除此之外的时间必须交于酒店经营管理，不得擅自租赁；业主不享有160分之外使用时间的使用权和收益权，160分之外的使用时间归酒店所有，由酒店经营，盈亏自负。（后附：三亚各参考项目的管理合同及模式） 东和集团海南营销中心 2009.8.6