[房地产]商业地产投资的九种模式(doc ).doc

商业地产投资的九种模式产权酒店 只管投资 很多开发商看到商业地产是一块“肥肉”，都竞相介入，但又不愿和商铺正面较量，于是另辟蹊径，在风景区或城市繁华地段修建类似于酒店的房子卖给购房者（即投资者），再由专门的管理公司或有品牌的酒店管理公司来进行统一管理、经营。点评：投资者只管投资，当跷脚老板，到时候分钱。安逸是安逸，但回报或折旧率如何实现是关键。分时度假居住 投资两相宜又有一些开发商认为，产权酒店模式呆板，不灵活。于是费尽心机想出了一种新的模式分时度假，投资者买下酒店或类似于酒店的房子以后，可以选定一年之中一定时间自己居住，同时还可以到其他城市相互联姻的开发商开发的酒店居住而不需付费用，其余时间由管理公司按酒店的模式进行统一管理和经营，购房者不参与管理和经营，只得到固定的有一定年限的折旧率。点评：这种模式有二大好处：一，房子是按套数卖，在面积上不会被欺骗；二，经营方式灵活，自用投资两相宜。但值得关注的是固定的回报式折旧率最终如何兑现，特别是经营不善时。所以选择景点应是关键，游人多的地方好经营。认购建筑面积 挖掘中小客户这种模式在欧美一些发达地区非常盛行，成都目前只有万国熊猫城在执行这种模式，有业内人士指出，这种模式必将是商业地产未来的发展趋势。认购建筑面积具体的操作方法是，地产商把位于黄金地带的商场或写字楼，划成几大区域，每个区域再划成若干份，每个购房者可购买其中的一份或几份，所有购房者共同拥有这个区域的产权，每个人可执有共有产权证。点评：这种模式有二大特点：一，一般都是价格昂贵的商场或写字楼由于面积大、价格贵才用这种模式；二，本钱少的中小投资者也可以购买，实际上是产权证券化的前奏。银行担保 保障回报一些商业地产项目都作出了不得低于 8的投资回报承诺，针对这种现象，一些开发商推出了银行担保模式，给投资者吃了定心丸，这种模式即使后期经营不善，达不到这个最低标准就由银行来为购房者付清。点评：值得提醒的是银行的投资担保一般只有几年期限，几年以后呢？谁承担责任。毕竟购买物业寻求回报是较长期的投资行为。投资保障 招揽顾客投资本身就是风险和收益并行，收益又是一个未来的不确定的预期值，谁敢对这个预期值做出承诺？而在电讯广场、世都大厦，开发商都给出了不少于 8的投资回报承诺。开发商表示，在一定期限内，如果低于这个最低标准将由他们自掏腰包补上。点评：这种模式确实能给投资者一定的信心，但如果达不到这个标准开发商能否兑现还得让时间去检验。产权商场 两权分离所有权与经营权相分离的房地产商铺投资形式，在蓉城悄然走俏。商铺业主出于投资目的，将产权商铺通过发展商和第三方公司整体委托品牌经营商进行统一经营，商铺业主获得定期的投资回报。点评：这种模式主要避免了以前一些开发商把商铺卖完以后一拍屁股走人的毛病。再加上统一经营和管理，避免了以前一些商场各自为政的现象，对品牌经营确实大有裨益。商企联姻 巨头摇旗商企联姻模式是著名开发商与零售巨头进行联姻，即开发商与零售巨头进行捆绑合作，事先由开发商量身定做零售巨头认可的商业物业，零售巨头随之进驻，如 SM和沃尔玛，万达与普尔斯马特。这种强强联合使开发商地产开发的风险大大降低。点评：谁敢像沃尔玛那样“牛”，说“我在哪里，口岸就在哪里”呢？这种物业当然可以考虑投资了，和“老大”一起操，总是可以少挨飞刀的。品牌营运 整合优势众所周知，大地城市脉搏引进了香港的欧来特、汇发摩尔引进了百盛，紫微银座与太平洋，金色夏威夷引进了欧宝公司，在招商过程中都获得了巨大成功。在开发项目时引进一个国际知名品牌营运商来进行商场管理经营和招商，使开发商与品牌营运商之间能最大限度地实现优势互补。点评：国际知名的专业品牌商，有点石成金之术和良好的经营业绩和规模效应，以及强大的号召力，能确保投资者持续、稳定的财富增长，也整合了优势资源，是目前地产商最热衷的手法。新步行街 先招商后卖房步行街主要是为了迎合人们休闲之余爱逛街的习俗。这种模式是在城市的商业中心或非常繁华的地带，修建一条只能让人进出，小车和自行车都免进的一条街，所以取名为步行街。步行街，迎合了人们的习惯和口味，但是先招商后经营，把蛋糕做大后再卖房，在成都的步行街中还不多见。点评：女人逛街最爱闲庭信步，谁愿推着自行车走马观花呢？比起繁华大街，步行街不受车水马龙的影响，从左到右，从右到左，只让时尚牵着眼线走。这种物业形态适合成都人购物习惯，有投资前景。投资者眼中的商铺推广“一铺养三代”这句话不知道是什么时候开始流行的，也是时下许多新开盘的商业地产对外宣传的广告语。对此，投资商铺的老百姓应该如何看待？投资是要很理性的，不能听风是雨，我们要有理性的分析，商铺投资更是如此。一个楼盘的价值和价格往往不对等。就拿商业地产市场来说，开发商希望出售商铺价格高些，但投资者是一定希望得到价值大的商铺。那我们如何判断商铺的价值大小？是否值得投资？ 看人气是永久旺还是分时段旺说商铺就不得不说零售消费市场，因为商铺就是买东西消费的地方，你所选择投资的商铺的价值大小，很大程度上是由在这个商铺的消费力所决定的，这就跟它所在的区域又有很大的关系。这里笔者引出两个概念供大家参考：静态消费区，就是在具体的一定的时间段里，才会有一定消费客群和较大消费量产生的消费区域，叫做静态消费区。打个比方，一个仅对内的社区商业区，它只有在傍晚和周末节假日才会有大量消费客流群体在此消费，其他时间如上班时间，整个商业区域会比较安静，购物的人很少，或者只有一些老年人和小孩这些非主流消费客群进行消费，这样的区域我们叫做静态消费区。动态消费区，就是在规定的营业时间里，不分固定时间段，都会有大量的流动消费客群和消费量的消费区域，叫做动态消费区。这种动态消费区我们现在更多的会给它"商圈"或者"几级商业中心"的定义，就如现有的王府井步行街、西单购物中心等消费人流比较大的消费区域，商业辐射范围涉及到整个北京市，甚至是全国，如中关村电子市场等，这样的区域我们叫做动态消费区域。我们投资买了铺是要租出去或者等升值后卖出去，就算自己做生意经营，也是希望能消费人气旺，多赚些钱财，所以来此商铺消费的人越多，这个商铺价值就越大，这除去经营方面的问题，更多的就是经过商铺人流多少来决定，经过人流越多则消费人口的基数就会越大。静态消费区平时并不具有人流，其中产生消费的多会是固定的人，而动态消费区中更多的是流动人群，如王府井大街每天在此的游客多达50多万，吸引着来自全国各地的游客，其区域的铺位价值现在都很难估量，因此商业区域的单位时空的人流很大程度上决定此商业物业是好是坏。但这并不是就定论静态消费区的商铺不好，其区域的消费人口规模和消费档次也能够使区域内的商铺的价值不菲，就拿CBD边沿西侧的丰联广场、联合大厦、泛利大厦、人寿大厦四座大厦来说，此区域四座大厦环绕林立，在上午和下午的上班时间中，无太多人流消费，而到中午午餐时间和下班后，消费区域一片的繁华，好几万的大厦白领在此固定消费，并且带动周边商业市场，其旁边的昆泰国际大厦的底商，刚开盘就以3万多的价格出售，且销售情况不同凡响。 谨防高回报率的承诺现在我们看到网上还有一些商业媒体对于商业物业投资回报分析文章中，15%的回报率是个经常出现的数字，说你花多少万买了个铺，然后多少钱租出去，如果是按揭还要把给银行的利息算进去，接着是一套投资回报的计算公式，然后是很正确的加减乘除，得出一个结论，基本上投资商业物业的投资者会在七八年左右就能回收，以后你就净挣了，不仅如此，现在很多开盘的商业物业项目的宣传广告中和销售人员的滔滔不绝中，都经常的出现这个数字，笔者作为从事商业地产策划的职业人士，对此非常愤慨。很奇怪，为何15%居然就成了一种定论？谁下的？蛊惑人心，不负责任。商业物业投资是个要综合考虑的问题，不能像住宅物业投资一样，商业物业投资的动态性更强。如上我们所说过的，商业物业的价值很大程度上由人流和消费决定，而人流和消费又受交通、人文、历史、区域环境规划、规模、建筑物的特点、招商限制，还有整个商业零售市场、商品档次和时尚潮流等等多方面因素影响。在没有分析这些因素的情况下，或者只考虑几个方面，就妄下决定，是有很大风险的。 要分析商铺适合经营什么我们就单拿商业物业建筑物的本身特点来说。每个商业物业的功能业态的分布是不同的，有的部分就只能做餐饮，有的就只能开精品店，而各个行业的品牌客户在做店址选择时，都会有其最高租金标准，其中餐饮的租金较低，而精品店和品牌服装专卖店比较高。所以在要投资购买商铺时，要分析它能做什么不能做什么，再分析所选择的租客中，租金会在什么范围内，然后了解其周边商铺情况，得出最可行的租金估价，再算投资回报。不同业态的商铺的投资回报也是不同的。 要看商铺的前景商业环境而且考虑投资商业物业更要考虑其商业环境的前景，要有发展的眼光。有许多投资买家买一些看似很偏位置的铺位，几年之后，此地逐渐形成商业氛围，区域商业物业价值迅速攀升，虽然前期租金很低，商户难寻，但时机成熟之时，就可以将商铺高出买进价几倍价钱售出，这哪里又是15%的概念。我们要想成为商铺投资中的不败赢家，就要信自己，去了解商业物业的特性，学习商业地产市场的规律，并且要懂经营。有房子谁都会住，但生意不定谁都会做，那我们就从商铺投资中去学做生意，以至于更多的东西。 考虑到资料内容比较少，对不住大家2个决策币，特加料如下，附送给大家，请您笑纳，不到之处，请您海涵 ，谢谢！锦绣花园推广策划案前言锦绣花园已经销售了相当长一段时期，但是区内人气不旺，商铺经营状况不佳。有鉴于此，本策划案重点放在住宅的推广销售上。以期通过引爆住宅的销售带旺区内的人气，从而促进商铺的销售和经营。 故本案略去了商铺的推广销售一节，侧重打造锦绣花园个性化镇区明星楼盘形象。 由于作者水平有限，见识亦有限，不周之处，尚望谅解。 一、东莞楼市分析东莞的地产在上个世纪末就跨入了个性化和形象化时代。进入21世纪的东莞地产业，个性化、形象化竞争日益激烈。盈彩美地、金域名苑、雍华庭、新石竹花园、金泽花园相继树起了“超前20年的户型”、“让富有成为一种品味”、“繁华与悠然共享”、“关爱人性，和谐自然”、“青青园林我的家”等旗帜。 东莞各镇的地产竞争尽管不似市区一样白热化，但个性化、形象化已日渐凸显。大朗碧水天源已经率先打出了“碧水天源自然的家”。相信在以后相当长一段时期内，个性化和形象化将成为各镇地产发展的潮流。 故锦绣花园要取得优异的销售业绩，就必须把握时机，尽竭利用自身的个性资本和雄浑的势力，把自身打造成极富个性和口碑，拥有良好公众形象的镇区明星楼盘。 二、锦绣花园物业概述（略） 三、锦绣花园的优势与不足优势： 1、 位置优越，交通便捷 位置优越：锦绣花园座落于东莞市黄江镇中心，与常平、樟木头成为香港人的置业金三角；徒步2分钟即可到达镇中心，酒店、食府、剧院、商场、超市等社区设施一应俱全。 交通便捷：屋苑设有中港豪华直通巴士站，往返香港仅需90分钟；常平火车站近在咫尺，每天多班直通火车及高速列车往返九龙及深圳。 2、区内康体、娱乐、休闲设施一应俱全 锦绣花园大型豪华会所，占地逾万平方尺。 室外设施：25米露天欧陆式园林泳池、儿童嬉水池、全天候网球场、羽毛球场、篮球场等； 室内设施：桑拿浴室、健身室、乒乓球室、桌球室、麻雀室、社交舞厅及卡拉OK酒廊等。 3、小户型，统一装修 2房2厅、3房2厅，面积68.79106.92平方米之间的小户型，以及购房即可入住的高档装修，对于事业有成、家庭结构简单、时尚、享受的目标购房群极具吸引力。不足： 1、环境建设缺乏吸引性景观 环境建设缺乏吸引性景观，不利于引发目标购房群 兴趣；不利于提升锦绣花园在公众中的知名度、美誉度和造成记忆；同时也不利于满足区内居民的荣 誉感。（现代住宅不仅要满足居住的需要，还要满足居住者特殊的心理需求） 2、物业管理缺乏特色服务 物业管理方面未能根据目标购房群的职业特点和实际需求（事业有成、时尚、享受）开展特色服务，使锦绣花园在服务方面缺乏了应有的个性和吸引力。四、目标购房群1、 年龄在3560岁之间经济富裕或有固定资产投资看中黄江置业位置的香港中老年人 家庭构成：13口、中老年夫妻或带一小孩、单身中老年 2、年龄在2845岁之间事业蒸蒸日上月收入在5000元以上时尚、享受在莞工作的台湾老板、管理者或内地老板、管理者 家庭构成：13口、中青年夫妻或带一小孩、单身中青年 3、年龄在2840岁之间  月收入5000元以上  时尚、享受在田美工业园、黄金工业园、裕元高科技工业园工作的管理阶层五、锦绣花园营销阻碍及对策阻碍：1、锦绣花园广告宣传力度不够， 强势卖点尚未尽竭挖掘，尚未树立起应有的产品形象，公众知名度、美誉度不高，记忆不深。2、锦绣花园内朝向差、无景、背阴的单位难于销售。 3、区内商铺经营状况不景气，销售业绩不佳。 对策：1、尽竭挖掘锦绣花园的强势卖点进行媒体宣传； 在莞惠沿线人行天桥及繁华路段、黄江镇中心、裕元大酒店对面、常平火车站及其周边做车身、路牌、灯柱和建筑物广告；举办各种公共活动，树立锦绣花园美好形象，迅速提升锦绣花园的知名度、美誉度和记忆度。 2、把区内朝向差、背阴、无景的单位作为特别单位重新命名炒作，作为特价单位适时限量发售。通过广告炒作、整体形象和价格之间的落差以及增值赠送来促进销售。 3、商铺经营不景气，销售业绩不佳，究其原因有二。 一是区内人气不旺，二是锦绣花园离镇中心太近。 故对策有二：一、引爆住宅销售，带旺区内人气，促进商铺的经营和销售；二、根据区内居民的职业特点、年龄结构、心理特征、追求喜好和实际需求开展特色经营。例如：高品味的酒廊、咖啡厅等。六、形象定位根据锦绣花园的自身特点和目标购房群特殊的身份、社会地位和所处的人生阶段，我们把锦绣花园定位为：凸显人生至高境界，完美人生超凡享受的非常住宅。 主体广告语： 辉煌人生，超凡享受 锦绣花园提供的（给您的）不止是称心满意的住宅 辉煌人生： 锦绣花园的目标购房群大部分是事业有成的中青年老板和管理阶层，或者是有固定资产投资的中老年。因此，他们的人生是与众不同的，是辉煌的。 超凡享受：享受入住方便 享受交通便捷 享受特别服务 享受都市繁华 享受至尊荣誉 七、两点整体建议1、 建锦绣广场和寓意喷泉 针对锦绣花园缺乏吸引性景观一点，建议在二期工程中建锦绣广场和寓意喷泉。为黄江镇增一别致夜景，给镇上居民添一处夜来休闲、散步散心的好去处。 试想：当夜幕降临的时候，沿镇中心一路走来。远远的看到锦绣广场上灯火一闪一闪的跳动着“辉煌人生，超凡享受”的字幕。近处听着“哗哗哗”的水声。走进广场，或立于水边，或坐于石墩，感受都市的繁华，呼吸夜的气息，怡心怡情，岂不妙哉。 如此一来，一方面能够增加锦绣花园的吸引性，提高锦绣花园在公众中的知名度、美誉度、和记忆度；另一方面也有利于赢得目标购房群的认同，满足区内居民的荣誉感。2、 物业管理方面提供特色家政服务 锦绣花园的目标购房群大部分是事业有成的中青年，他们通常没有太多时间料理家务、清扫居所、照看孩子。故锦绣花园在物业管理方面可以根据居民的实际需要提供免费送早、午、晚餐、定期清扫住宅、有偿清洗衣物、钟点家教等特色家政服务。一方面切实解决住户的实际问题，另一方面有利于增强锦绣花园对目标购房群的吸引力。八、广告宣传锦绣花园的广告宣传要达到以下三个目的： 1、 尽竭传达锦绣花园的优势与卖点； 2、 尽快树立起锦绣花园“辉煌人生，超凡享受”的物业形象； 3、 直接促进锦绣花园的销售。 基于以上三个目的和锦绣花园一直以来的广告攻势。我们把锦绣花园的广告宣传分为两个阶段，即广告切入期和广告发展期。 在广告切入期主要通过报纸软文章和报纸硬广告形式尽竭传达锦绣花园的优势与卖点； 在广告发展期，一方面利用密集的报纸、电视、电台等媒体广告、车身、路牌、建筑物、灯柱等户外广告以及开展各种公共活动打造锦绣花园“辉煌人生，超凡享受”的形象；另一方面利用各种促销活动和现场POP直接促进楼盘的销售。 广告切入期（12个月） 1、报纸软文章  主题1：辉煌人生，超凡享受  记“我”为什么选择锦绣花园  主题2：事业生活轻松把握 记锦绣花园特别的家政服务 2、系列报纸硬广告  主题1：辉煌人生，超凡享受 这里离香港只有45分钟  主题2：辉煌人生，超凡享受 家里面的娱乐休闲 主题3：辉煌人生，超凡享受  锦绣广场就是我们家的后花园 广告发展期（34个月） 1、报纸  从各个侧面打造锦绣花园“辉煌人生，超凡享受”的品牌形象。 2、电视 3、电台 4、单张 5、户外广告 在莞惠沿线各人行天桥及繁华路段作灯柱、路牌、建筑物广告； 在黄江镇中心作巨幅建筑物或路牌广告；在裕元大酒店对面树巨幅广告牌； 在常平火车站及周边作巨幅广告牌或建筑物广告。6、车身广告 莞城樟木头、莞城常平、常平香港。 7、公共活动 锦绣广场落成剪彩仪式 邀请黄江各界知名人士及锦绣花园新老业主荣誉出席（有文艺表演及娱乐节目等） 寓义喷泉征名及题名活动 以各种方式（信函、热线、现场、邮件等）大张旗鼓向社会各界征集锦绣广场寓义喷泉的名称。之后，在一个令人瞩目的日子里，开展现场题名活动。在题名现场向热心参与并支持征名活动的群众致以感谢并奖励（根据所提供的名称与所题名称的接近程度进行奖励）。 锦绣花园“文化活动月”活动 一方面丰富镇上居民的文化活动，有益于地方文化事业，易博得社会各界的支持，造成极大的社会效应，博得民众的好感，有利于迅速树立锦绣花园美好的公众形象；另一方面吸引新闻媒体的注意，为新闻报道提供很好的素材，有利于大范围内提高锦绣花园的知名度，造成持续记忆。 1） 向黄江镇各界人士赠送或优惠提供当月影院大片入场券； 2） 于各节假日及工休日在锦绣广场举办各种歌舞表演、文化活动等。 3）在全镇范围内开展锦绣花园“文化活动月”万人签名活动。九、费用预算1、设计制作费  报纸5万元  户外广告8万元  单张3万元 2、公共活动30万元 3、媒体投放150万元  共计：196万元