XXX 我国房地产企业融资方式的选择研究 512(样本).doc

毕业论文 题 目：我国房地产企业融资方式的选择研究学生姓名： X X X学 号： 20071701班 级: 07级2班专 业： 房地产经营管理指导教师： 王 贵 春重庆大学城市科技学院建筑管理学院2011年6月重庆大学城市科技学院本科学生毕业论文我国房地产企业融资方式的选择研究学 生： X X X学 号： 20071701指导教师： 王 贵 春专 业： 房地产经营管理重庆大学城市科技学院建筑管理学院二O一一年六月Chongqing institute of city science and technology university undergraduate graduation thesisOur real estate enterprises financing methods of research Undergraduate: Liu Jiameng Student ID: 20071701Supervisor: Lect. Wang GuichunMajor: Real estate operation and managementChongqing Institute of Technology University City College Of economic managementApril 2011摘要作为我国国民经济支柱产业的房地产业是资金密集型行业,房地产企业融资具有投资周期长，投资规模大等特点，房地产企业融资一直是业内关注的焦点。我国房地产行业资金来源主要有银行贷款、上市融资、房地产信托融资、债券融资等几个主要的融资方式，每个融资方式都有自己的特点及限制性因素。在我国房地产企业融资方式仍然相对狭窄，融资总额逐年增加，其他融资方式所占比例逐渐增加的现状下，房地产企业要在开发初始阶段、开发过程、建设经营阶段、运营成熟阶段选择合适的融资方式，保证项目的顺利开发及公司的健康运营。跻身在各政策、市场变化莫测的中小企业更要在激烈的竞争市场中积极探寻自己出路，寻找适合自身规模的发展方式，争取在激烈的市场中探寻一条健康、稳定、持续的发展道路。关键词：房地产企业，融资方式，融资现状，发展阶段，中小房地产企业融资方式 AbstractAs China's national economic pillar industries of the real estate industry is capital-intensive industries industry, real estate enterprise financing have investment cycle is long, the investment scale features, real estate enterprise financing has been the focus of attention. China's real estate industry funding sources are mainly bank loans, listing and financing, real estate trust financing, bond financing of several major financing, each financing ways all have their own characteristics and restrictive factors. China's real estate enterprise financing still remain relatively narrow, financing amount increase year by year, other financing way gradually increasing proportion, real estate enterprise shall present situation in the development initial stage, development process, the construction operation stage, operational mature stage choose appropriate financing way, and guarantee the smooth project development and the company's health operations. The change in policy, market more unpredictable small and medium-sized enterprises in the fierce market competition, positively seek their way out, looking for suitable scale development way to fight in the fierce market exploring a healthy, stable and sustainable development of the road.Key words： Real estate enterprise, financing, financing present situation, development stage, small real estate enterprise financing mode目录摘要IAbstractII引言11. 房地产企业融资的含义与特点31.1 房地产企业融资的含义31.2 房地产融资主要特征31.2.1 以银行信贷为主导的单一融资格局31.2.2 房地产融资市场体系不健全31.2.3 房地产融资各种方式均有局限性42. 我国房地产企业融资方式分析52.1 银行贷款52.1.1 我国房地产企业银行贷款现状52.1.2 银行贷款的特点52.2 上市融资62.2.1 上市的优点62.2.2 上市面临的问题62.3 房地产信托融资62.3.1 房地产信托融资的特点62.3.2 房地产信托融资的优点72.3.3 房地产信托融资面临的问题72.4 债券融资82.4.1 债券的发行方式82.4.2 债券融资的优点82.5 其他方式92.5.1 私募融资92.5.2 典当融资92.5.3 合作开发92.5.4 海外地产基金103. 我国房地产企业融资现状113.1 房地产企业融资现状113.1.1 从融资来源上分析113.1.2 从融资总量上分析113.1.3 从结构上分析113.2 房地产企业融资存在的主要问题113.2.1 融资渠道过于单一113.2.2 银行体系所承担的风险与收益不对称113.2.3 缺乏多层次房地产金融体系123.2.4 房地产金融市场的监管和调控机制尚不完善123.2.5 房地产企业融资瓶颈亟待突破123.3 发展我国房地产融资渠道的对策和建议123.3.1 建立多层次房地产融资体系123.3.2 加紧开发房地产金融投资产品123.3.3完善房地产金融法律法规134. 在不同发展阶段房地产企业融资方式选择144.1 开发初始阶段主要融资方式选择144.1.1 房地产投资银行144.1.2 合资144.2 开发过程中主要融资方式选择144.2.1 银行贷款154.2.2 房地产投资信托154.2.3 房地产投资基金154.2.4 私募基金164.3 建设经营阶段主要融资方式选择164.3.1 工程承包触资164.3.2 回租164.4 运营成熟阶段的主要融资方式选择174.4.1 发行股票融资174.4.2 发行债券触资175. 中小房地产企业融资方式探析185.1 当前中小房地产企业特点及面临的问题185.1.1 缺乏战略规划，盈利模式模糊185.1.2 融资渠道单一，企业资产负债率普遍偏高185.1.3 运作手法灵活，管理规范不足185.1.4 资源整合意识强，人才缺乏导致专业依托不足195.2 我国中小房地产企业发展对策195.2.1 加快房地产企业经营机制转换，增强自身实力195.2.2 准确定位，实行差异化经营战略195.2.3 以品牌为载体，拓展企业发展空间195.2.4 拓宽融资渠道，解决资金“瓶颈”20结论21致谢22参考文献23引言 （1）选题背景目前，我国的房地产业已经毫无疑问地成为国民经济的支柱产业，然而，与房地产业的重要地位和发展速度极不相称的是，房地产融资市场的发展却步履蹒跚。作为典型的资本密集型产业，房地产业对金融市场具有天然的高度依赖，而发展滞后的房地产融资市场必然会危及房地产业的健康发展。当前，如何加快房地产融资市场的发展,保障房地产企业的有效融资已成为整个房地产业所面临的最紧迫问题。近年来，随着国家对房地产业逐步实施了一系列的宏观调控政策，特别是日趋严格的土地和金融信贷政策使房地产业遭遇了前所未有的资金困境。为了因应融资困局，房地产业开始探求多元化的融资渠道，诸如信托、基金、上市以及私募融资等形式开始频繁地出现在公众视线当中，而房地产融资也成为业内最受关注的议题，房地产企业如何在各个开发阶段选取合适的融资渠道，来保证企业健康发展成为现在一个时期房地产业的主旋律。（2） 研究意义作为国民经济支柱的房地产企业，其发展带动着其他产业的形势。作为资金密集型的房地产企业，其融资方式成为企业研究的焦点。房地产企业的融资具有重要意义：及时的融资可以为房地产企业带来流动资金，使项目的开发得以顺利进行。合理的融资结构可以使企业节约成本，使公司利益最大化。探索多元化的融资方式可以使企业的金融结构趋于合理，减少企业风险。在不同发展阶段选择合适的融资方式，可以使企业在政策的约束下依然可以找到自身的发展方式。（3） 写作方法本文对房地产企业融资方式的研究过程中，使用了以下方法：文献法：本文搜集和分析研究各种现存的有关文献资料，从中选取信息，以达到某种调查研究目的的方法。它所要解决的是如何在浩如烟海的文献群中选取适用于课题的资料，并对这些资料做出恰当分析和使用。比较论证法：通过各种融资方式从各个方面相互进行比较，而得到各自的特点，进而分析适合房地产企业的融资方式。政策分析法：搜集最新的相关的国家政策，与当前的现状结合，分析其对房地产企业融资造成的影响。数据调查法：通过搜集最新的、权威的相关数据用到文章的分析中，使论证更加清晰、文章更加具有说服力。（4）研究内容房地产企业融资的含义。本内容从广义与狭义，内部融资与外部融资两个角度简析房地产企业融资的含义。我国房地产融资方式。本内容主要探讨现在我国房地产企业融资的主要方式，并对各种融资方式的特点进行分析。我国房地产企业融资现状。本内容主要探讨7房地产企业融资的现状以及融资中存在的主要问题。 在不同发展阶段房地产企业融资方式选择。本内容主要是探讨房地产企业在由幼稚到成熟的几个阶段中根据自身规模特点选取合适的融资方式。中小房地产企业融资方式探析。本内容主要探讨中小型房地产企业寻找自身出路的对策。1. 房地产企业融资的含义与特点1.1 房地产企业融资的含义房地产企业融资，是指发生在房地产经济活动中的，通过各种信用方式、方法及工具为房地产业及相关部门融通资金的金融行为。广义的房地产融资与房地产金融的概念相同，指的是筹集、融通和结算资金的所有金融行为；狭义的房地产融资只是指其中的一环，即专指资金融通行为。在这里主要研究狭义方面的房地产融资。从项目开发到完工自始至终都需要资金来维持，而且发展到一定阶段后如果需要进一步发展的话，还需要扩大融资规模。因此，筹集到充足的资金是房地产企业必须解决的关键问题。房地产融资是政府为保证我国房地产业正常运行，而推出的一项支持房地产开发建设的活动。在此期间，政府会运用多种方式为筹集与融通资金，用于企业房地产的生产、再生产及销售，保证房地产流通及消费的正常运行。房地产企业融资包括内部融资和外部融资两种。其中内部融资主要包括债券、票据等企业自身就有的资金，另外还包括一些应收账款，如以后要向消费者预收的购房定金等。根据获取资金方式的不同，外部融资包括直接融资和间接融资两种。债券融资、股票和房地产投资基金等都属于直接融资，直接融资是通过从资本市场获取资金来实现融资的，解决的是一些长期的基金需求；而间接融资为了解决在房地产开发过程中遇见的资金需求，而从金融机构获取资金的一种融资方式。我国一般采取间接融资方式比较多。1.2 房地产融资主要特征1.2.1 以银行信贷为主导的单一融资格局房地产开发资金主要来源于银行信贷、自筹资金、定金及预收款和其他资金。从2010年的数据可以看出，我国房地产开发资金总额为亿元，同比增长%,相应地，房地产融资总规模也在逐年攀升。受宏观调控政策的影响，银行信贷增长幅度一路下滑，2010年银行信贷只占开发资金总量的%，自筹资金与定金及预收款增幅较快，分别占资金总量的%和%。由于预收款中大部分是银行对购房者发放的个人住房贷款，因此总体上看至少有%以上的资金是来自银行系统。虽然融资渠道很多，但总体而言还是过分依赖于商业银行贷款。1.2.2 房地产融资市场体系不健全法律法规不健全，影响融资渠道拓展。相关政策、法规不完善，有关房地产金融等方面的政策法规仍未形成一套科学有效的体系，缺乏相互一致性与协调性，操作困难，直接影响房地产融资渠道的正常开展。可喜的是，国家一直致力于房地产企业融资的开放性。在2008年12月初国务院工作会议提出金融“国九条”，其中严明将放开房地产投资基金大门，并以并购贷款、股权投资基金等形式拓宽企业融资渠道这还是房地产投资基金第一次迎来最高管理层的肯定信号，被开发商寄予厚望多年的房地产投资基金终于破冰在即、可见，随着我国市场化的不断发展，关于房地产市场的融资体系也会慢慢完善的。1.2.3 房地产融资各种方式均有局限性虽然房地产企业的融资方式很多，各种融资方式均有其占优势的地方，但是他们都有着一定的局限性。这就给房地产企业融资带来诸多不便。2. 我国房地产企业融资方式分析房地产融资就是房地产资金的融通，是房地产业与金融业密切结合的产物。众所周知，房地产业是典型的资金密集型行业，而且有着投资周期长，投资规模较大、房地产价值昂贵等特点使得房地产开发、投资需要的资金量巨大。在开发周期的每一个阶段几乎都涉及资金安全的问题。我国房地产市场起始于上世纪80年代末，1998年住房商品化和房屋制度改革后，房地产市场发展很快。房地产金融伴随着房地产市场和金融市场改革的不断深入也取得了长足的进步。我国房地产行业资金来源主要包括银行贷款、上市融资、房地产信托融资、债券融资等几个主要的融资方式，还有一些受政策市场等的限制，在融资中所占比例较小的其他方式。2.1 银行贷款银行贷款是指房地产开发企业以还本付息为条件从外部通过各种商业银行或者其他金融机构融入开发资金的融资行为，是房地产企业资金的主要来源。包括银行直接向房地产企业发放的房地产开发贷款和流动资金贷款。2.1.1 我国房地产企业银行贷款现状在我国房地产开发建设中，银行贷款处于房地产融资的绝对主要地位。自2010年4月14日楼市新政实施以来，全国房地产市场过热态势在2010年一季度过后有所冷却，进入三季度后房地产开发投资资金来源总额呈现一定复苏态势。1-11月全国房地产开发投资资金来源总额达63219.86亿元，较上年同期增加15050.16亿元，同比增长31.2%。从1-11月各项资金来源数据看，全国房地产开发投资资金来源于国内贷款有11245.08亿元，同比增长25%，增幅较上年同期收窄15.2个百分点，其中银行贷款总额达10265.21亿元，同比增长24.9%，这些数据充分显示出房地产企业对于银行贷款的高度依赖。政府对房地产市场调控已经让银行开始感到楼市未来的风险，对房地产贷款的态度已从观望转向谨慎。去年银行对房地产贷款还处于观望态度，该类贷款的收缩很大程度源于调控手段与额度控制的结果，然而今年银行的态度急转直下，主动放缓房地产贷款的增速。这可能使房地产企业从银行贷款融资的难度加大，成本增高。2.1.2 银行贷款的特点优势：便捷，成本相对较低，财务杠杆作用大，可通过调整负债结构规避负债压力。同时还是银行优质资产，银行信贷热情较高。劣势：政府从紧措施，提高门槛，监控严格。因为需要支付利息，所以使用成本高。2.2 上市融资中国房地产企业在国内上市的途径主要有直接上市与间接上市两种:直接上市即IPO,是指满足上市条件并经建设部推荐证监会批准的房地产股份制企业通过首次发行股票来募集资金。间接上市即买壳上市，是指非上市公司通过收购债券、控股、直接出资、购买股票等收购手段，以取得一家上市公司一定比例的控股股权来取得上市的地位，然后通过注入自己有关的业务及资产，实现间接上市的目的。2.2.1 上市的优点（1）上市能够为房地产企业带来的远不止于资金这么简单，首先它能够为企业带来持续的融资渠道，并能扩大企业在国内甚至国际的知名度，有利于公司长期的融资安排和业务发展需要；（2）能够建立一个有充分活力的现代企业制度，会有更加清晰的公司治理机构，建立有效的激励和约束机制；（3）重组后能够突出核心业务，形成自身的核心竞争力和可持续的盈利能力，内部管理水平也会提高；（4）公司与监管机构的关系更加清晰，企业除了接受证券监管机构的监督，还会接受投资者的监督。2.2.2 上市面临的问题（1）房地产企业上市比较困难，如果不能抓住最有利的市场时机发行融资会浪费企业的时间，会增加的融资的成本；（2）上市难以平衡各方股东和公司管理层的利益；（3）如果不能很好处理复杂的技术性问题，会对融资造成不利影响。2.3 房地产信托融资房地产信托，是指信托投资公司通过信托方式集中两个或两个以上委托人合法拥有的资金，按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，以不动产或其经营企业为主要运用标的，对房地产信托资金进行管理、运用和处分的行为。这里所指的不动产，包括房地产及其经营权、物业管理权、租赁权、收益权和担保抵押权等相关权利。2.3.1 房地产信托融资的特点（1）利用房地产信托的社会理财职能，促进房地产业的发展：房地产信托机构通过开办各种与房地产业有关的信托业务，为资财所有者提供广泛的理财服务。（2）利用房地产信托的金融职能，促进房地产资金的融通：在房地产信托机构为委托人办理涉及房地产资金信托的业务中，客观上起到了融通房地产资金的作用。（3）利用房地产信托的金融服务职能，对房地产业提供相关服务2.3.2 房地产信托融资的优点信托产品能比较灵活充分地适应和处理房地产的多种经济和法律关系。相对银行而言，房地产信托能降低产业整体的运营成本，节约财务费用，还有利于房地产资金的持续运用。在供给方式上，可以根据企业本身运营需求和具体项目设计资金信托产品，增大市场供需双方的选择空间。具体表现在(1)可控性。即信托公司通过集合信托资金的运用，均对资金使用主体在财产权或财产支配权甚至经营管理权方面形成绝对控制的格局。其作用在于:一方面，确保信托资金用途不被改变，对信托资金运用的安全性、合理性进行全程监控;另一方面，信托公司可以直接对项目运行中可能出现的市场风险、操作风险以及道德风险进行防范和管理，以确保信托财产的完整和委托人的利益。(2)收益性。权益型的信托收益是按其所占股权的比例分配经营利润，因此对房地产行业而言，其平均利润率是远远超过其他行业的，这就意味着信托公司可以根据信托资金在所投资项目或企业总股本中的绝对控股或相对控股比例，通过参与利润分配，获得信托收益。如果信托合同条款设计合理的话，在确保委托人优先收益的前提下，信托公司自身的盈利水平也会明显提高。(3)组合性。信托公司完全可以运用自身手段灵活，工具多样的优势，将权益型与债务型信托、经营型与非经营型权益信托、直接债务型和间接债务型信托等灵活运用，立体组合，真正使房地产信托成为合规经营、风险可控、收益良好的重要信托业务之一。2.3.3 房地产信托融资面临的问题（1）房地产信托是一个复合行业，需要较高素质的专业人员和较强的项目经营管理能力，在这方面也存在不足，就投资者而言面临着相当的管理风险，这可能会使房地产企业信托融资不能有活力、健康地发展起来。（3）由于受到每份信托计划合同数量不能超过200份和每份合同个人金额不得低于人民币5万元的限制，资金来源和融资规模就受到了很大的约束。所以，信托投资公司的客户即委托人绝大多数来源于机构投资者，并且信托投资公司通过提高每份合同的投资金额来扩大融资金额。这样，投资者在面对一些长期项目时，就必须考虑投资信托的流动性。目前，投资信托合同只能在信托投资公司提供的交易平台进行转让，参与者较少。（4）房地产信托产品利用多元化投资降低风险，但房地产项目受到国家整体经济周期的影响，以及房地产项目自身特点的限制，房地产项目的操作也面临市场和销售时机变化的影响。所以在面对房地产信托高受益的同时，也面临着房地产项目风险。2.4 债券融资债券时债务人依照法律手续发行的，向债权人承诺的按约定的利率和日期支付利息、偿还本金从而明确债券债务关系的有价证券。房地产公司债券的发行主体限于房地产股份有限公司和房地产有限责任公司。房地产股份有限公司的净资产不低于人民币3000万元，房地产有限责任公司的净资产不低于人民币6000万元。2.4.1 债券的发行方式私募发行：定向发行或私下发行，面向少数特定投资者发行。私募发行不需要承销商，由债券发行人与某些机构投资者，如人寿保险公司、退休基金等直接接触，洽谈发行条件和其他具体事务，属于直接发行。公募发行：公开发行，由证券承销商组织承销团向广泛的社会投资者发行。2.4.2 债券融资的优点（1）债券融资的税盾作用。债券的税盾作用来自于债务利息和股利的支出顺序不同，世界各国税法基本上都准予利息支出在税前列支，而股息则在税后支付。这对企业而言相当于债券筹资成本中的相当一部分是由国家负担的，因而负债经营能为企业带来税收节约价值。我国企业所得税税率为，也就意味着企业举债成本中有将近是由国家承担，因此，企业举债可以合理地避税，从而使企业的每股税后利润增加。（）债券融资的财务杠杆作用。所谓财务杠杆是指企业负债对经营成果具有放大作用。股票融资可以增加企业的资本金和抗风险能力，但股票融资同时也使企业的所有者权益增加，其结果是通过股票发行筹集资金所产生的收益或亏损会被全体股东所均摊。债券融资则不然，企业发行债券除了按事先确定的票面利率支付利息外（衍生品种除外），其余的经营成果将为原来的股东所分享。如果纳税付息前利润率高于利率，负债经营就可以增加税后利润，从而形成财富从债权人到股东之间的转移，使股东收益增加。（3）不影响原有股东的控制权。（4）各种限制条款较多2.5 其他方式2.5.1 私募融资私募基金，与公募基金相对，是指通过非公开的方式向特定投资者、机构与个人募集资金，按投资方和管理方协商回报进行投资理财的基金产品。其方式基本有两种，一是基于签订委托投资合同的契约型集合投资基金，二是基于共同出资入股成立股份公司的公司型集合投资基金。作为一股不容忽视的民间力量，在股市和房市这样一些高回报的行业中，私募基金无时不在证明自己的存在，甚至充当房价大幅波动的罪魁祸首。私募基金的融资有时不太规范和不易监管，据估算，十余年间，民间私募基金投向全国房地产业的资金已经超过了千亿元规模。在当前房地产开发和开发型证券融资受条件制约的情况下，采取私募方式融通资金是值得探索的道路之一。修订后的证券法和公司法已为房地产金融的创新预留了空间，私募信托基金可用于项目开发或房地产投资即物业收购，而私募发行股票可在一定程度上解决房地产开发商和股东筹集难题。当前由于我们对私募基金没有法律规范，也缺乏对合格投资人的划分标准，往往使一些缺乏风险识别能力和承受力的人参与集合信托计划，蕴藏了较大的市场风险。私募房地产信托基金由于投资标底和募集的基金份额流动性均不高，私募发行股票也存在范围有限、流动性不高的问题，因而这两种融资方式都有较大局限性。2.5.2 典当融资对于国内数量众多的中小型房地产开发企业而言，宏观调控之后的资金问题与大型开发商相比显得尤为突出。在主要渠道提高门槛之后，重新开辟融资渠道成为现实的选择。此时，房地产典当作为一种替补融资手段进入开发商的视野。典当行可以利用其方便、快捷的业务特点，积极参与中小企业融资贷款业务。随着我国监管部门对房屋抵押典当的等不动产项目的解禁，房屋正在成为今天典当行最大标的业务。2006年上海、天津等经济发达城市所在地的房地产主管部门率先出台了典当行开展房地产抵押业务的政策，天津市更将在建商品房、期房划入典当行可涉足的领域。这为各省规范合法地进行房屋抵押登记带来了更多的盼望。在短期小金额资金融通的过程中，典当融资发挥了它灵活的作用，但是相对于房地产企业巨额融资需求来说，典当金额规模太小了，融资成本也较高。2.5.3 合作开发土地实现完全市场化的公开供给之后，土地供应量亦随之减少，开发商取得土地的成本增加。面临银行银根收紧的压力，土地交割又必须以巨额土地转让金在短期内支付为前提，开发商必须具备强大的金融运作能力或雄厚的自有资金实力，手中有土地却没有进一步开发能力的开发商与有资金却难于拿到土地的开发商的合作，也成为一种独特的合作开发融资方式。2.5.4 海外地产基金目前外资地产基金进入国内资本市场一般有以下两种方式一是申请中国政府特别批准运作地产项目或是购买不良资产；二是成立投资管理公司合法规避限制，在操作手段上通过回购房、买断、租约等直接或迂回方式实现资金合法流通和回收。我国房地产业的高回报吸引了众多的海外地产基金，随着2006年金融市场全面开放，外资银行、外来资金逐渐成为中国房地产新的力量。海外地产基金采取多种渠道陆续进入中国房地产市场，拓宽了国内房地产企业的融资渠道。海外基金与国内房地产企业合作的特点是集中度非常高，海外资金在中国房地产进行投资，大都选择大型的房地产企业，对企业的信誉、规模和实力要求比较高。但是，有实力的开发商相对其他企业来说有更宽泛的融资渠道，再加之海外基金比银行贷款、信托等融资渠道的成本高，因此，海外基金在中国房地产的影响力还十分有限。由于国情不同、政策存在不确定性、资金退出风险等原因，注入中国房地产业的海外资金似乎仍处于谨慎“试水”阶段。要使得海外基金成为房地产企业的一大资金来源，还需要相关政策、法律的完善，和国内企业运作的日益规范化以及房地产市场的日益透明化。3. 我国房地产企业融资现状3.1 房地产企业融资现状3.1.1 从融资来源上分析从融资来源上看，主要包括以下几个渠道：一是注册资本金、资本公积金及其他自有资金；二是银行贷款，它包括企业信用贷款和项目贷款；三是上市发行股票募集资金；四是发行企业债券；五是房地产信托，它包括资金信托和资产信托等形式；六是房地产基金，基金的收入来源包括资产增值、房租收入等等，可分为私募和公开发行两种；七是商业信用，如建筑施工企业的短期垫款等。3.1.2 从融资总量上分析从总量上看，近几年，我国房地产开发资金来源持续保持快速增长势头，2010年111月房地产开发到位资金达到17533亿元，同比增长22.2%。但在国家宏观调控的政策影响下，增长速度有所下降，比年初的增长速度减少了7.1%，这表明房地产宏观调控政策在房地产资金来源方面已经起到了一定的效果。 3.1.3 从结构上分析从结构上看，我国房地产企业开发资金来源呈现三足鼎立的局势，银行贷款、自筹资金和其他资金来源共占据了房地产开发资金来源的98%以上。其中，其他资金来源一直占据着资金来源的龙头地位，但增长势头已逐月减缓，2010年111月其他资金来源达到了8041.73亿元，同比增长速度由年初的47.2%下降到11月的14%；而自筹资金则一直保持在第二大资金来源的位置，并保持着较快的增长速度，111月达到6065.21亿元，同比增长速度达到了38.9%，其中开发商自有资金为3378.16亿元，同比增长速度为42.1%，开发商自有资金的比重比去年同期上升了2.7个百分点；国内贷款则占据着第三位的资金来源，111月银行贷款部分达到3187.45亿元，与2009年同期相比增长了16.5%。3.2 房地产企业融资存在的主要问题 3.2.1 融资渠道过于单一我国房地产企业开发资金来源中有60%70%直接或间接来自银行，只有少数企业的自有资金能达到目前35%的银行贷款要求，相当部分开发企业的自有资金不足10%。这种高负债的财务结构，加剧了房地产企业的财务风险，不利于整个房地产市场稳定发展。3.2.2 银行体系所承担的风险与收益不对称作为自负盈亏的企业，银行对外投资讲求的是风险与收益的对等性。而我国目前银行业从房地产业获得的仅仅是固定的利息收益，承担的却是整个房地产业高负债的财务结构所导致的行业风险，风险和收益处于极度的不对等状态，再加上各种违规贷款的存在，整个房地产金融面临巨大风险，不利于银行体系的稳定。3.2.3 缺乏多层次房地产金融体系就房地产体系而言，目前我国仍没有形成多层次的丰富的房地产金融体系，专业房地产抵押贷款机构、投资机构、担保机构和保障机构缺位严重；缺乏规模化、多元化的房地产金融产品体系；缺乏独立有效的房地产金融市场中介服务体系；缺乏房地产金融二级市场等等。3.2.4 房地产金融市场的监管和调控机制尚不完善目前，我国房地产金融市场的法规建设相对于房地产市场发展而言是滞后的，除商业银行法中有关银行设立资金运用规定外，还没有专门的房地产金融监管框架，房地产金融业务的有关规范也有待于制订。3.2.5 房地产企业融资瓶颈亟待突破为防范整个金融体系出现系统性风险，央行于2003年6月颁布实施了关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知，对房地产开发链条中的开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、流动资金贷款、施工企业垫资、自有资金比例等各个环节进行了严格规定，使房地产业遭遇了前所未有的资金瓶颈，房地产信贷新政下如何融资成为关系企业生死存亡的必须尽快解决好的关键问题。3.3 发展我国房地产融资渠道的对策和建议3.3.1 建立多层次房地产融资体系当前我国房地产融资的主要问题是建立一个稳定的多层次的房地产融资体系，满足不同层次企业多样化需求。长期以来我国房地产融资市场参与主体主要是商业银行，缺少专业信贷机构，目前唯一的住房储蓄银行是天津市中德储蓄银行。房地产债券、房产信托和基金发育不良对我国房地产融资贡献有限。股权融资门槛相对较高，中小企业很难达到要求通过上市融资。近年来在国家对金融的宏观调控下，银行缩紧信贷，房地产企业深感资金压力。因此，迫切需要建立多层次的融资体系，为不同类型企业提供不同的融资场所，才能真正减少对银行贷款的依赖。3.3.2 加紧开发房地产金融投资产品房地产融资渠道的多元化发展，关键是需要设计出有差异的、服务不同房产企业的金融产品，从而形成一个稳定的房地产金融产品供应体系。目前，我国的房地产金融建设刚开始起步。世界流行的五大金融产品中，我国独缺房地产金融产品。国内银行还没有专业的、系统的地产投资开发贷款。我们国家的房地产信托实际上和银行贷款基本上是一样，只不过银行是吸收存款来的，地产开发资金是通过批发的，本质还是银行的贷款。2008年开始银行信贷正逐步退出房地产，取而代之的是地产基金、地产投资机构、地产专业投资银行，包括地产信托和地产的信托基金。房地产自身的金融建设必然会成长起来。3.3.3完善房地产金融法律法规国家、地方和部门颁布了一系列法律、法规。但是体系不全，规定不具体。从整体上看，严重滞后于房地产经济的发展。在房地产融资多元化的过程中，新出现的很多融资工具如果没有相应的制度进行规范，就难免陷入混乱局面。必须要建立和完善相关的法律体系，对新型融资工具的组织形式、资产组合、流通转让、收益来源和分配等，作出严格规范。才能使我国的房地产多元化融资规范的发展。4. 在不同发展阶段房地产企业融资方式选择4.1 开发初始阶段主要融资方式选择开发初期阶段的融资方式，主要解决房地产企业或其项目公司初始成立阶段的资金来源、构成、组织与运作模式等。4.1.1 房地产投资银行房地产投资银行，简单地理解，就是成立投资公司，实现相互过桥的方式，它脱胎于地产领域特有的“同业拆借”。在这种形式形成以前，很多地产公司之间也存在类似的情况，一个地产商为了获取土地、上市等目的，从其他地产企业拆借资金。由于都是属于地产行业，相互之间的风险较为透明，投资人对于投资的风险一般比较有信心。同时，不仅拥有资金回报，还可以享受对等的拆借利益，这也是房地产投资银行得以慢慢成型的一个重要原因。地产投资银行是大势所趋，地产投资银行把投资与项目有机联系起来，实现两者之间的良性运转。但就我国而言，目前还没有专业化机构跟进、进行较为成熟的市场化运作。当前，我国政府对这种形式也较为谨慎，主要是由于对地产投资银行“自有资金不充足”的担心。4.1.2 合资合资的方式主要指双方或多方共同出资开发房地产物业项目的方式。其背景往往是，开发期贷款人在提供房地产项目开发所需的贷款时，要求开发商先将一定数量的自有资金投入该房地产项目，如果开发商缺乏所需的自有资金，就会寻找合资伙伴共同开发。当然，有些开发商即使有充足的自有资金，也不想全部投入，因为尽管他必须将开发利润与合资伙伴分享，但这种方式可以减少他自己所需投人的自有资金，相应地减少风险，而且还可以将其有限的自有资金投人到多个项目的开发中。采用合资的融资方法是目前房地产企业采用较多且可行的一种方式。如果合资一方是外国某企业，这就打通了一种利用外资进行融资的渠道。这种方式通常是由中方提供土地，将全部或部分土地使用权作为权益投人房地产项目，而由外方提供开发资金，双方形成合资关系，以各自投入的比例分享利润。4.2 开发过程中主要融资方式选择开发过程中的融资方式，以开发物业为标的，测算其总体资金投人需求，依据不同开发阶段及其投资规模、资金使用成本等，综合选择较为合理的融资方式。4.2.1 银行贷款房地产企业申请银行贷款主要包括信用贷款和房地产抵押贷款。前者依赖于开发商的业绩、业务及信用历史，开发商毋须用开发的房地产作抵押，但需要用其他抵押物抵押或个人担保。后者则