272.D投资性房地产准则在上市公司中的运用 文献综述.doc

科技学院学生毕业设计（论文）文 献 综 述题目 投资性房地产准则在上市公司中的运用 学生姓名 学号 院（系） 经管学院 指导教师签字 文献综述要求1.文献综述是要求学生对所进行的课题搜集大量情报资料后综合分析而写出的一种学术论文。其特点“综”是要求对文献资料进行综合分析、归纳整理，使材料更加精练明确、更有逻辑层次；“述”就是要求对综合整理后的文献进行比较专门的、全面的、深入的、系统的论述。2.文献综述中引用的中外文资料，内容必须与课题或专业方向紧密相关，理工类不得少于10篇，其它不少于12篇。3.文献综述不少于2000字，按规定格式用钢笔工整书写。其所附注释、参考文献格式要求同正文。文献综述的评阅评阅要求：应根据学校“文献综述要求”，对学生的文献综述内容的相关性、阅读数量以及综述的文字表述情况等作具体的评价。指导教师的评语：指导教师签名 年 月 日投资性房地产准则在上市公司中的运用文献综述 摘 要：本文围绕投资性房地产准则在上市公司中的运用收集了相关文献，对上市公司投资性房地产公允价值后续计量进行了分析，并对上市公司投资性房地产计量模式的选择现状进行阐述，提出了上市公司在选择会计政策时的影响因素。关 键 词：投资性房地产 计量模式 公允价值 会计政策选择一 投资性房地产准则概述所谓投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。主要包括已出租的土地使用权；持有并准备增值后转让的土地使用权以及企业拥有并已出租的建筑物。但不包括为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的自用房地产和作为存货的房地产。 新准则所指的投资性地产包括已出租的土地使用权、长期持有并准备增值后转让的土地使用权和企业拥有并已出租的建筑物，企业自用的或作为存货的房地产不属于投资性房地产。制定这个准则的主要目的，也是为了增加这方面会计信息的相关性。是否持有和继续持有投资性房地产，是企业管理层的主要受托责任之一，是企业管理层所必须作出的决策。持有投资性房地产的经济利益主要来自租金收入和增值两个方面，但是在房地产市场的价格下滑时，持有和继续持有本身也可能已经对企业带来亏损；因此，按照公允价值计量可以及时反映企业管理层受托责任的履行情况，也就是可以更加及时地检验管理层作出持有和继续持有投资性房地产决策的适当性。 与国际财务报告准则相比，我国的投资性房地产会计准则增加了采用公允价值模式的前提条件，只有在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，才可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，也就是必须同时满足（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场以及（2）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息两个条件。在要求同时满足上述两个条件的情况下，已经限制了采用其他的估值技术来确定公允价值。由于其他的估值技术通常含有较多的假设，与参照活跃的交易市场价格来确定公允价值相比，有较大的主观性，也就是容易产生争议。在上述前提条件的限制下，在一定程度上，提高了投资性房地产采用公允价值模式的可靠性 二 投资性房地产后续计量模式的有关规定 我国的企业会计准则第3号投资性房地产准则规定,企业应当在资产负债表日采用成本模式或公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。在成本计量模式下,资产负债表日需要对投资性房地产计提折旧(或摊销),如果发生了减值,需要计提减值准备。 在公允价值计量模式下,不对投资性房地产计提折旧(或摊销),也不需要计提减值准备。但在房地产价格变动的情况下,应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值。公允价值与投资性房地产原账面价值之间的差额计入当期损益,以此来调整企业当年利润。但是必须保证有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得,并且同时满足下列条件:一是投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场;二是企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息,从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。 在这两种不同计价模式下,投资性房地产的价值反映会具有明显区别。比较而言,公允价值计量模式采用了更接近市场价格的投资性房地产的价值,因而它更能公允地、客观地反映企业投资性房地产报表时点的市场价值,更有利于报表阅读者了解企业资产的拥有状况,增强会计信息的决策有用性。但是在房地产价格变动的情况下,采取公允价值计量会加大相关企业的利润波动性。在我国目前的市场状况下,更多的投资性房地物业体现为持续升值,同时由于公允价值模式下不再计提折旧,这两个因素将导致实行公允价值计量模式的企业在未来几年中可获得正收益,从而表现为激进的会计政策。企业一般应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的，应当同时满足下列条件： （1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场； （2）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。   采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。   企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。从成本模式转为公允价值模式，视为会计政策变更。但已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。三 上市公司投资性房地产后续计量模式的应用情况分析企业会计准则第3号一投资性房地产明确提出了成本模式与公允价值模式是投资性房地产在后续计量时两种可供选择的模式。在新准则刚刚出台时，各界普遍预测很多公司会倾向于用公允价值模式。但是2007上市公司中期报告却显示出，众多握有物业的房地产公司及商业地产资源的热点公司采用公允价值模式进行后续计量的寥寥无几，大多数公司仍决定采用成本模式。 从2008年1月22日沪深两市上市公司公布首份2007年年报开始，截止2008年4月30日，除*ST威达（000603）和九发股份（600180）两家公司外，沪深两市合计1,570家上市公司（沪市861家，深市709家）公布了2007年年报，其中，非金融类上市公司1,543家，金融类上市公司27家，A+H股上市公司53家。在1,570家上市公司中，存在投资性房地产的有630家上市公司，占1,570家的40.13%。这些公司绝大多数对投资性房地产采用了成本计量模式。仅18家上市公司（占有此类业务公司数的2.86%）采用公允价值对投资性房地产进行后续计量。投资性房地产公允价值计量产生的公允价值变动净收益为22.79亿元，占有此类业务18家公司净利润的2.61%，占1,570家上市公司净利润的0.23%。 根据上述18家公司披露的年报，投资性房地产公允价值计量的方法主要有房地产评估价格（10家上市公司）、第三方调查报告（2家上市公司）、与拟购买方初步商定的谈判价下限（1家上市公司）及参考同类同条件房地产的市场价格（2家上市公司）等。另有3家上市公司未披露投资性房地产公允价值的具体确定方法。 四 上市公司投资性房地产后续计量模式选择的动因分析（一）对于投资性房地产采用公允价值计量政策上的限制 投资性房地产准则允许上市公司可以采用成本模式也可以采用公允价值模式对投资性房地产后续计量。但在导向上，更主张采用成本模式计量。准则对采用成本计量模式的企业没有任何条件限制，每一个拥有投资性房地产的企业均可采用该种方法。并且在准则指南中明确指出:“企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量”。而采用公允价值模式计量的，提出了限定条件，即必须保证有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，并且同时满足下列条件：投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息。另外规定己经采用公允价值计量的投资性房地产，不得通过会计政策变更转回成本模式。上述规定是基于我国国情提出的，因此，上市公司在决定是否采用公允价值对投资性房地产进行计量时非常谨慎，除非有充分的市场环境和技术支持，不会贸然采用公允价值模式，以避免公允价值运用对拥有投资性房地产企业可能造成的不良后果。 （二）上市公司管理层盈余管理的动因 如果上市公司具备了采用公允价值计量的条件，对公司管理层而言，将面临采用成本模式计量或采用公允价值计量两种选择。从进行盈余管理的角度出发，管理层会倾向于选择采用成本模式计量。主要考虑是：在成本模式下，当投资性房地产出售时，收益可一次性全部进入当期利润，同时，投资性房地产需要计提的折旧全部转化为出售当期的利润,可实现利润在不同期间的调节。投资性房地产准则的单独成章即是我国房地产业迅猛发展的需要,同时也是为了进一步促进会计准则的国际趋同。从计量属性角度看公允价值在某种程度上代表着财务会计的发展趋势。上市公司采用公允价值计量可以提高会计信息的相关性,满足信息使用者决策需要。从长远来看,采用公允价值计量模式的上市公司会不断增多。但是后续计量首次在投资性房地产等准则中应用,在执行过程中难免会存在这样或那样的问题,这些问题的解决需要理论界和实务界的共同努力。我们应采取积极的应对措施,完善公司治理结构,建立房地产市场信息数据库,提高会计人员素质,提升资产评估水平,协调税收政策,以积极创造条件,在投资性房地产的公允价值计量方面实现进一步的国际趋同。主要参考文献1中华人民共和国财政部企业会计准则一应用指南北京：中国财政经济出版社20062企业会计准则案例讲解上海：立信会计出版社20073中国注册会计师协会会计税法(2009年度注册会计师全国统一考试辅导教材)北京：国 财政经济出版社，20094王瑞， 公允价值模式对投资性房地产企业的影响J 财会研2 0 0 8 ， 1 65王广军，筒析投资性房地产准则对房地产企业会计的影响J现代商业，2 0 0 8 ， 2 96朱莲美，李高波投资性房地产后续计量模式差异及影响分析J财会通讯，2007，7于永生公允价值会计理论比较研究J财会研究，2005，(6)8刘小涛论公允价值在新会计准则中的运用J商业会计，20079李明投资性房地产会计与税务处理分析J财会月刊，2007(7)10田莉杰投资性房地产计量模式比较研究J财会通讯：学术版，2007，(3)11施颖投资性房地产准则中公允价值的应用及影响分析J中国管理信息化：会计2007(9)12龙静投资性房地产的会计准则比较及影响分析J中国房地产，2007(4)13王肖健、成志辉公允价值计量与利润操纵财务与会计综合版，200800)13 林平，李根旺.将公司治理机制引入国有资产管理之研究J.会计之友，2008.614路晓燕.公允价值会计M.经济科学出版社，200815 陈兆芳.公允价值运用的障碍及对策研究J.财会月刊（综合），2008.116财政部.企业会计准则2006-中华人民共和国财政部制定M.经济科学出版社，200617秦永虎. 从国际会计准则看公允价值在我国的运用J. 会计之友，2007-4-30.