铜仁地区商品房预售资金监管暂行办法.doc

铜仁地区商品房预售资金监管暂行办法第一条 为规范商品房预售资金的监督管理，确保商品房预售资金用于相关工程建设，防范商品房交易风险，保障预售商品房当事人的合法权益，维护房地产市场正常秩序，根据中华人民共和国城市房地产管理法、贵州省城镇房地产开发经营管理条例、城市商品房预售管理办法等法律法规有关规定，结合我区实际，制定本暂行办法。第二条 凡在本区域内批准预售的商品房建设项目，其预售资金的收缴、使用和监督管理工作，适用本暂行办法。第三条 本暂行办法所称商品房预售资金是指房地产开发企业将正在开发建设的商品房建设项目在竣工验收交付使用前，预先出售给购房人，由购房人按合同约定支付的所有预购房款（包括首付款、分期付款、一次性付款和银行贷款等）。第四条 地区房地产行政主管部门负责全区及地级的商品房预售资金监督管理，各县、市、特区房地产行政主管部门根据管理权限负责本管理区域内商品房预售资金监督管理工作。主要履行以下职责：（一）督促检查商品房预售资金监管的实施情况；（二）组织签订商品房预售资金监管协议及备案工作；（三）受理商品房预售资金收缴、使用中违法违规行为的投诉处理；（四）商品房预售资金监管的其他有关工作 。第五条 批准预售的商品房建设项目全部纳入预售资金监管范围。房地产开发企业可以根据实际情况，按照商品房预售许可规模或者建设项目作为独立的预售资金监管对象（下称“监管项目”），在当地银行机构申请开立商品房预售资金监管专用账户（下称“监管账户”）。 一个监管项目只能开立一个监管账户，该账户不得支取现金。 同一宗规划红线用地范围内的监管项目须在同一银行开立监管账户。第六条 项目所在地房地产行政主管部门根据申请预售项目工程类别，并参考同类地段、同一时段其它商品房建设项目的工程造价，合理核定预售项目的预售资金监管额度，并向预售资金监管银行出具项目预售资金监管额度意见书。预售资金监管额度，既要保证该项目的顺利实施，又能满足该项目竣工交付使用后房屋所有权证办理时开发企业应当承担的相关税费。预售资金监管的额度一经确定，一般不作调整。如确因工程内容发生变动而需调整预售资金监管额度的，需报项目所在地房地产行政主管部门审核同意，并出具项目预售资金监管额度调整意见书，由房地产开发企业报监管银行备案，监管银行根据项目所在地房地产行政主管部门出具的项目预售资金监管额度调整意见书实施监管额度的调整。第七条 房地产开发企业在申请办理商品房预售许可证前，凭房地产行政主管部门出具的项目预售资金监管额度意见书，向监管银行申请开立预售资金监管专用账户，实行专户管理。并就监管项目的基本情况、监管内容、监管时间、违约责任等内容与项目所在地房地产行政主管部门、监管银行共同签订商品房预售资金监管协议。第八条 房地产开发企业申请办理商品房预售许可证时，提供的商品房预售方案中，应当包括商品房预售资金监管协议书和监管银行的资金账户账号。第九条 房地产开发企业取得商品房预售许可证后，应在三个工作日内报监管银行备案。监管银行应当按照商品房预售资金监管协议履行义务，共同做好商品房预售资金监管工作。第十条 房地产开发企业变更预售资金监管银行或者资金账户的，应当由房地产开发企业向监管项目所在地房地产行政主管部门提出申请，经批准后解除原监管协议，同时重新签订监管协议，将原监管账户中的预售资金全部转入变更后的监管账户，并报监管项目所在地房地产行政主管部门备案。第十一条 监管项目的预售资金由购房人直接存入监管账户。购房人按揭贷款购买商品房的，其按揭贷款由贷款银行负责在贷款发放后次日划入监管银行的监管账户。房地产开发企业凭购房人在监管银行的缴款凭证为购房人开具售房收款票据。房地产开发企业申请办理商品房买卖合同预售备案登记时，应当提供购房人将购房款存入监管银行资金账户的缴款凭证。第十二条 监管额度内的商品房预售资金使用实行封闭式管理。只能用于支付监管项目有关的工程建设费用，监管账户归集余额已高于监管额度的资金，房地产开发企业可以申请使用，按规定提交商品房预售资金使用申请表，并向监管单位及监管银行提交资金用于监管项目使用的下列证明材料。（一）用于支付工程建设资金时，应提供监理单位出具的可按合同工程进度付款的证明材料和收款方账户。（二）用于支付前期工程费、管理费、销售费、财务费、不可预见费、税费、设计、监理以及其他行政事业收费的，应提供合同或缴费通知及收款方账户。（三）用于偿还本项目开发贷款的，应出具贷款银行出具的还款通知书和该款项已放款并用于本项目工程建设的证明。第十三条 房地产开发企业应当于次月5日前向监管项目所在地房地产行政主管部门报送上月建设工程完成的形象进度以及监管银行出具的预售资金监管账户收支情况表及对账单。项目所在地房地产行政主管部门应当根据工作需要，定期或不定期对监管项目的预售资金入账情况、工程建设进度和资金使用情况进行监督检查。第十四条 商品房监管项目竣工验收交付使用后，房地产开发企业凭项目所在地房地产行政主管部门出具的撤销预售资金监管通知书及相关证明材料向监管银行提出监管账户撤销申请,监管银行应当按照有关规定办理监管账户撤销手续。第十五条 房地产开发企业提供虚假材料申请开立资金账户，骗取工程建设资金、擅自截取挪用购房人预购房款或者不将购房人预购房款存入监管账户的，项目所在地房地产行政主管部门应当立即停止该监管项目的销售，并责令其限期改正。情节严重的，撤销预售许可证，待项目主体完工后再准予销售。同时，将其行为记入企业的信用档案，并将相关情况书面提供给人民银行铜仁地区中心支行，建议将其记入人民银行的企业征信系统。第十六条 监管项目的工程监理单位提供虚假的监管项目分部分项工程施工完成证明，造成房地产开发企业因超前超额支取商品房预售资金而影响工程按期竣工的，应当承担相应的法律责任，并将其行为记入企业的信用档案。第十七条 房地产开发企业设立虚假监管账户逃避监管或者违规使用商品房预售资金的，项目所在地房地产行政主管部门、银行业金融机构主管部门应当责令限期改正。造成严重后果的，依法追究房地产开发企业及相关责任人的责任。第十八条 参与商品房预售资金监管的有关部门、机构和工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、泄露企业秘密的，由有关部门依法依纪追究责任。第十九条 商品房预售资金监管协议按照铜仁地区商品房预售资金监管协议书签订。第二十条 本暂行办法自2011年 月 日起实行，之前已经批准预售的商品房项目不适用本办法。铜仁地区商品房预售资金监管协议书甲方： （ 住房和城乡建设局）乙方： （ 房地产开发公司）丙方： （ 银行机构）为加强商品房预售资金监督管理，确保商品房建设顺利进行，保护交易双方的合法权益，维护正常的房地产交易市场秩序，根据中华人民共和国合同法、城市商品房预售管理办法、贵州省城镇房地产开发经营管理条例、铜仁地区商品房预售资金监管暂行办法以及其他有关法律法规之规定，经甲、乙、丙三方充分协商，在平等、自愿的基础上，就乙方开发建设并拟进行预售的商品房建设项目（以下简称监管项目）的预售资金监管事宜达成一致意见，特订立本协议。一、监管项目概况监管项目名称： ；项目位置： ；土地证证号： ；宗地土地面积： m2；申请预售面积： m2，套数： 套（间）；预计总售房款约为： 万元，工程预算总投资： 万元，核定的预售资金监管额度： 万元。二、资金监管范围本协议第一条所述监管项目的商品房预售资金收入均属监管范围。预售资金是指乙方将监管项目的商品房在竣工验收交付使用前，预先出售给购房人，由购房人按合同约定支付的预购房款（包括首付款、分期付款、一次性付款和银行贷款等）。三、监管资金的使用范围本协议监管的商品房预售资金仅限于支付监管项目工程建设相关费用，同时归还本项目已支付的用于本工程建设的房地产开发贷款，以及办理该项目竣工交付使用后的房屋所有权证办理时应当由开发企业承担的相关税费。四、监管资金账户开立乙方按相关规定提交资料向丙方申请开立监管项目预售资金监管账户，丙方负责为乙方开立预售资金专用监管账户，监管账户名称： ；监管账号： 。五、预售资金的收取1、乙方同意并保证监管项目的商品房预售资金全部委托丙方代为收取，存入其在丙方设立的预售资金专用监管账户。丙方在收到购房款后，向购房人出具缴款凭证，乙方凭丙方的缴款凭证向购房人开具票据。乙方同意监管项目购房人在丙方申请的按揭贷款全部划入预售资金监管专用账户。2、乙方承诺监管项目购房人在丙方以外银行申请的按揭贷款，在贷款发放后十个工作日内划入在丙方开立的预售资金监管账户。六、预售资金的监管1、乙方应在本协议签订时，向甲方提交监管项目的工程计划进度表，并同意将工程建设资金支付的审核权全部交甲方行使，甲方保证并同意将按照铜仁地区商品房预售资金监管暂行办法及相关的法律法规的规定，独立、公正、客观地行使对乙方使用监管资金支付工程建设资金的审核权和对资金使用过程的监督权。2、乙方需使用监管资金支付监管项目的工程建设资金，应向甲方书面提出用款计划，并填报铜仁地区商品房预售资金使用申请表。甲方应在三个工作日内，根据项目工程进展情况、相关工程承包合同和实际工程进度审核乙方的用款计划，并在核实用款金额后出具可按合同付款的证明材料。3、乙方同意丙方对监管账户监管额度内的资金实行封闭式管理，全部用于支付监管项目有关的工程建设费用，乙方承诺监管账户不支取现金。4、乙方根据规定程序向购房人退还预售资金的，应向丙方提供以下材料：商品房买卖合同已经办理预售备案登记的，提供撤销预售备案登记证明材料及乙方与购房人签订的解除合同协议书；未签订商品房买卖合同的，提供预售资金存入监管账户证明以及乙方与购房人签订的退款协议。丙方对乙方提供的材料进行审核确认，经甲方同意后将预售款直接退还至原交款人账户内。七、监管资金的使用乙方申请使用监管账户内的监管资金时，应向甲方提供以下证明材料：1、用于支付工程建设资金时，应提供监理单位出具的可按合同付款的证明材料和收款方账户。2、用于支付前期工程费、管理费、销售费、财务费、不可预见费、税费、设计、监理以及其他行政事业收费的，应提供合同或缴费通知及收款方账户。3、用于偿还本项目开发贷款的，应出具贷款银行出具的还款通知书和该款项已放款并用于本项目工程建设的证明。 丙方经审核，符合条件的，经甲方同意后，自申请之日起二个工作日内直接将款项划入收款方账户。八、资金监管额度的调整因工程项目内容发生变动而需调整预售资金初始监管额度的，乙方需向甲方申请，经审核同意并出具项目预售资金监管额度调整意见书后，报丙方备案，并将调整后的工程项目内容发生变动的情况报甲方。九、违约责任1、因丙方未按照本协议约定履行职责，造成监管资金未能使用于项目建设，致使本协议项下的项目建设不能按期竣工，给购房人造成损害的，丙方与乙方承担连带赔偿责任。2、甲方无正当理由逾期审查乙方提出的用款申请材料，有证据证明是因甲方的逾期审查造成项目建设延误的，按照相关规定对甲方直接责任人给予处理，造成严重后果承担连带赔偿责任。3、因丙方未尽责履行监管项目监管额度内资金支付的审查职责，致使监管资金未按本协议第三条、第七条规定使用，造成项目无法正常建设，给购房人造成损失的，丙方与乙方应当承担连带赔偿责任。有证据证明是由于甲方和乙方的过错，致使丙方未能尽责履行本协议约定的监管义务，而造成本协议项下的项目无法正常建设，给购房人造成损失的，甲方和乙方应当承担连带赔偿责任。4、因丙方无正当理由克扣或者迟延支付乙方所需工程款项，给乙方造成损失的，丙方应当承担赔偿责任。5、因甲方未认真审核乙方用款计划，造成乙方因超前超额支取商品房预售资金或者丙方未提供监管资金余额的准确情况，造成本协议项下的项目建设不能按期竣工，给购房人造成损失的，甲、乙、丙三方应当承担连带赔偿责任，但有证据证明甲、丙两方无过错的除外。6、监管账户在监管期间被司法机关查封、冻结、扣划监管资金，致使甲方、丙方未能尽责履行本协议约定的监管义务，而造成本协议项下的项目无法正常建设，给购房人造成损失的，由乙方承担赔偿责任。十、争议解决方式本协议在履行过程中发生争议的，由三方当事人协商解决，协商不成的，可以按照下列第 项处理：1、向有管辖权的人民法院起诉。2、向 （合同） 仲裁委员会申请仲裁。十一、协议的终止1、本协议项下监管项目竣工验收交付使用后，根据监管项目实际建设情况和乙方提出的资金监管账户撤销申请，经甲方书面同意，监管账户内的商品房预售资金方可解除监管，同时本协议终止。2、如本协议在履行期满前确需提前终止，三方同意解除本协议的，必须由乙方向甲方申请，经批准并签订新的商品房预售资金监管协议后，丙方负责将监管项目资金账户中的资金全额划入新监管协议确定的资金账户，并报甲方备案后，本协议方可终止履行。十二、三方协商确定的其它事项1、 ；2、 ；本协议未尽事宜，协议三方可以签订补充协议。补充协议与本协议具有同等效力。十三、本协议在执行过程中，当事人三方的商品房预售资金监管、收缴和使用等行为应当接受和服从上级主管部门的指导、监督和管理。十四、本协议共计 页，一式六份，甲、乙、丙三方各一份，另外三份分别报监管项目所在地人民银行、银监部门备案。十五、本协议自三方签字盖章之日起生效。甲方：（公章） 乙方：（公章） 丙方：（公章） 负责人签名： 负责人签名： 负责人签名：业务联系人： 业务联系人： 业务联系人： 联系电话： 联系电话： 联系电话： 年 月 日 年 月 日 年 月 日铜仁地区预售资金监管额度意见书 银行：兹有 公司开发的位于 路 号 项目，其预售总面积为： 平方米，其中：商业 平方米，住宅 平方米。工程总投资为 万元，已投入资金 万元。现前往贵处开立商品房预售资金监管专用账户，其预售资金监管额度为 万元。 该预售资金只用于该项目的工程建设及相关证件的办理，不作其他使用，使用该预售资金需按规定办理审批手续。 住房和城乡建设局 年 月 日开立商品房预售资金监管专用账户证明 住房和城乡建设局： 根据铜仁地区商品房预售资金监管暂行办法及铜仁地区商品房预售资金专用账户监管协议书的约定， ， 公司开发的位于 项目，已在我行开设了商品房预售资金监管专用账户，账户名为 ，账号为 。特此证明。 开户银行：（盖章） 经办人： 联系电话： 年 月 日 铜仁地区商品房预售资金监管账户收支情况表20 年 月份预售企业名称法定代表人商品房项目名称项目监管银行专用账户监管账户收支情况1、 监管账户存款： 该项目自开立商品房预售款专用账户截至 年 月 日，累计存入专户共计人民币：（大写） 仟 佰 拾 万 仟 佰 拾 元（小写） 元2、 监管账户已支出总额：截至 年 月 日该项目已累计支出 笔：金额合计人民币：（大写） 仟 佰 拾 万 仟 佰 拾 元（小写） 元3、 监管账户余额： 截至 年 月 日该项目专户存款余额共人民币（大写）： 仟 佰 拾 万 仟 佰 拾 元 （小写） 元经办人： 负责人： 年 月 日 （公章）备注注：1、本表由监管银行填报， 2、每月5日前将上月监管账户资金收支情况送房地产行政主管部门备案。铜仁地区商品房预售资金使用申请表 编号：开发企业名称法人代表项目地址项目名称预售资金监管银行监管专用账号专用账户余额（万元）工程总投资（万元）申请用款金额（万元）收款单位己申请用款总额（万元）收款单位账号工程施工进度申请使用预售资金声明我公司申请核拔使用本项目商品房预售资金，并保证此款按规定用于本项目工程建设，如有不实，我公司将承担由此产生的一切责任。 签章： 年 月 日收款单位意见项目监理单位意见资金监管银行意见 签章： 年 月 日 签章： 年 月 日 签章： 年 月 日 住房和城乡建设局审批意见初审意见审核意见审批意见年 月 日 年 月 日 年 月 日 铜仁地区撤销预售资金监管通知书 银行：兹有 公司开发的位于 路 号 项目，其预售许可证号为： ，商品房预售资金监管专用账户名为 ，账号为： 。 现该预售商品房项目已经竣工验收合格，并在我局办理了商品房所有权初始登记手续，我局对该项目预售资金监管工作已经结束，同意撤销对该项目预售资金监管专用账户的监管。 住房和城乡建设局 年 月 日