临时管理规约完整版.doc

临时管理规约第一章 总 则一、为维护本物业全体业主的合法权益，保障物业的安全与合理使用、维护公共秩序，创造良好的环境，根据中华人民共和国合同法、国务院物业管理条例及相关法律、法规的规定，结合本物业的实际情况制订临时管理规约（以下简称本规约）。二、物业买受人与建设单位签订物业买卖合同时，应对本规约予以签字承诺，表示认可本规约的内容。三、本规约对全体业主及物业使用人均有约束力。物业使用人违反本规约的规定，相关业主应当承担连带责任。物业的所有权发生变更时，原业主对本规约书面承诺的效力及于新的物业继受人。四、本规约的解释适用中华人民共和国的法律、法规和有关政策以及本物业所在地的法规政策。五、本规约的解释权和修改权在本物业业主委员会成立前属建设单位，成立后属业主委员会。第二章 释 义本规约文本中有关用语的释义为：一、物业服务：指物业服务企业根据合同约定对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。二、本物业：指命名为“××·××××”的已通过竣工验收的房屋等建筑物和与之相配套的附属物、附属建筑物及相关场地。三、业主：指买卖合同中的买受人或者房地产权证载明或其他法定文件确定的所有权人。四、使用人：指物业的承租人或其他实际使用物业的人。五、开发建设单位：指本物业的开发或建设单位 重庆××物业发展有限公司 。六、物业服务企业：指由本物业建设单位通过前期物业招投标选聘的重庆××物业管理有限公司。七、管理者：指管理本物业的人士或机构，通常指物业服务企业及其授权的管理人员或员工。八、公共地方（区域）： 指为本物业的业主设立并供其共用的公共地方，包括物业内各出入口、通道、电梯、消防楼梯间、走廊、梯台、公共卫生间、清洁间、电表房、后备发电机房、泵房、消防设备控制室、储水箱（池）、公共园林绿地、广场、空地等，但任何业主和建设单位拥有独立所有权的地方（区域）和建设单位申明保留的地方（区域）以及根据第六章一条确定由相关业主独自使用、维护的地方（区域）除外。××九、公共设备设施、装备：指为本物业的公众利益而安装的各种机器、设备、仪器、装置及园林草坪，包括但不限于供水系统、排水系统、消防系统、电子监控系统、公共卫生设备、通讯系统、照明系统、安全事务系统、供电系统、污水处理系统，所有供本物业使用的给排水道、沟渠、管道槽沟、电线、电缆、公用告示栏、卫生设备等。以上所列的各类设备、设施，不论是设置于公共地方或保留地方内，均属公共设备设施的一部分，但任何只供个别业主（使用人）使用的设备、设施则不包括在内。 十、物业专项维修资金：指由业主共同承担的专项用于物业保修期满后的公共区域、共用部分、公共园林及公共设备设施、设备等的大中维修、更新和改造费用。十一、专有部分：指物业在构造上及利用上具有独立性，由业主自由使用、处分和收益的部分。十二、共用部分：指由全体或部分业主共同使用、收益、管理的物业共同部位、共用设施、设备及场地等部分。十三、服务项目：指公共性的服务项目（如公共部分的清洁卫生、绿地花木的日常维护、本物业安全防范、共用蓄水池的维护、水电、排污设施、道路维修、房屋共用部位的日常养护维修、住户档案资料的管理等）和特约服务项目（如收发报纸、信件、代收代缴电话费、特殊保安、家政服务和上门维修等）。 十四、前期物业管理协议：是指建设单位与物业服务企业就本物业管理所签订的前期物业管理协议。第三章 物业的使用一、业主对物业的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得妨碍建筑物的正常使用，不得损害其他业主的合法权益。二、业主在出售、转让、租赁或以其他方式处置自己名下物业时，须在上述异动前一个月书面通知物业服务企业，并在变更后一周内与新业主（使用人）一同到物业服务企业办理变更登记手续含保证新业主（使用人）另行签署本规约，保留新业主（使用人）的姓名、联络地址及其他有关资料等。房屋所有权或使用权变更，如原业主未按时到物业服务企业办理变更登记手续或者新业主未签署本规约的，原业主对新业主（使用人）的任何违约行为承担连带责任。三、业主应按时交纳物业服务费和与物业相关的各种费用，如业主与使用人约定物业服务费和与物业相关的各种费用由使用人交纳的，业主应当承担连带交纳责任。物业服务费的计算标准：产权部门核定面积确认之前以销售合同注明的建筑面积计算，确认之后以产权部门核定的建筑面积为准。面积核定前后物业服务企业收取的物业服务费的差额双方不再退补。四、业主（使用人）应在规定的时间内到物业服务企业指定部门缴纳物业服务费、水电气费、公摊水电气费、通讯费用、特约服务费及其他应缴费用，而无论该单元是否空置、被占用、出租或许可他人使用；由各行政职能部门自行收取的费用，由业主（使用人）自行向各行政职能部门交纳。特别指明：业主承担物业服务费的起始时间，是以业主和开发建设单位签署的售房合同约定的交房时间开始计收，业主应按照售房合同约定的交房时间办理接房手续，业主逾期不办，由业主自行承担责任，并由业主从售房合同约定的交房时间开始承担物业服务费及相关费用。五、本物业内各住宅物业只能用作住宅使用，商业物业只能用作商业及办公使用（在销售时与开发建设单位另有合同约定的按约定执行）。因可能会出现大雨或暴雨等自然灾害，如业主所购房屋包含有地下室或半地下室的，请业主不要在地下室或半地下室内设置或安放不能承受雨水侵泡的物品、设施、设备，以免造成损失。 六、业主（使用人）在装修、使用该房屋过程中，应关闭并处理好水、电、气、烟等设施设备，如发生水、电、气、烟或其他有关物体外溢，损害他人人身或其财产时，该业主（使用人）须对因此产生的所有诉讼、索赔和其他要求负全部责任。七、业主应按照有利于物业外立面保持，使用安全方便等原则，妥善处理供电、供水、排污、通行、通风、采光、装饰装修、环卫、环保等方面的相邻关系。八、业主应按照规定的房屋用途使用房屋。需要改变房屋用途的，业主应当在征得相邻业主同意，并报有关行政主管部门批准同意后方可改变，同时将改变的用途告知物业服务企业。业主改变房屋用途的，物业服务企业有权按新用途标准核定收取物业管理费。九、业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业，遵守国家的相关规定和物业管理之装修管理规定并签订装饰装修管理协议。业主应按装修管理规定向物业服务企业交纳装修保证金、装修管理费和装修垃圾清运费。业主应遵守装饰装修注意事项，不得从事装饰装修中的禁止行为。十、因装饰装修房屋影响共用部位，共用设备设施的安全使用和维修养护以及侵害相邻业主合法权益的，业主应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任。业主在装修或使用房屋时，应严格按使用说明书和物业管理相关规定执行，否则造成损失的，由业主承担赔偿等责任。业主购买的房屋及独自使用、维护的区域内可能设置有部分共用设施、设备（具体以设计为准），业主应妥善保护，不得损坏，如需维修、更换的，业主应给予配合并提供方便，因业主原因造成损失的，业主应承担赔偿责任。十一、业主安装的排烟设备应符合要求，不得影响他人正常排烟；业主在安装空调时，必须按房屋竣工验收前施工预留的空调外机的位置搁置，选择空调外机的尺寸必须满足原施工预留范围，没有预留位置的，应当按物业服务企业指定的位置安装，并按要求做好空调噪音及冷凝水的处理措施；安装前应报物业服务企业审批同意后才能进行；否则，物业服务企业有权予以拆除，其损失由业主负责承担。十二、业主（使用人）使用电梯应遵守本物业区域的有关规定，为确保安全，儿童、老人、限制民事行为能力人及无民事行为能力人应在监护人的陪同下乘坐电梯；运送货物应使用载货电梯，拆除、损坏电梯设备的应承担赔偿责任。十三、本物业区域的停车库或停车场仅用于停泊小型机动车，业主停车前应自行到现场确认是否能停靠；业主或使用人停车时应遵守本物业区域停车管理的有关规定。十四、业主和物业使用人饲养动物，应当遵守我市相关的政策法规，不得妨碍公共卫生、公共安宁及公共安全。十五、在物业使用中，禁止下列行为：1、未经相关业主许可，或未依法向相关职能部门申请办理有关手续，擅自改变房屋结构和外貌；2、擅自占用或损坏公共楼梯、扶拦、走道、地下室、平台、外墙、屋面等共用部位，擅自移动或损坏共用设施设备；3、擅自在天井、庭院、平台、屋顶、绿地、道路等共用部位、共用场地搭建建筑物、构筑物、花架以及遮阳遮雨棚等；擅自开挖地下室、水井等。4、侵占或损坏道路、绿地、花卉树木、艺术景观及文体休闲设施；5、在非指定的位置倾倒或抛弃垃圾杂物；6、堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品、排放有毒有害物或超标噪音；7、未经许可，或未办理相关手续，在物业管理区域内私设摊点；8、在外墙上私开门窗或乱安装、乱张贴、乱涂画；9、利用物业从事危害社会公共利益和公序良俗的活动；10、法律、法规、规章禁止的其他行为。十六、关于商业用房使用的特别规定1、对于商业用房，业主（使用人）应根据售房合同约定的配置标准和功能，其经营行为必须遵守国家相关规定，不得影响和损害其他任何第三方的利益，否则应全权负责消除影响和赔偿损失。业主（使用人）应遵守环境保护法律、法规，涉及污染物治理、排放等所需的设施设备及相关审批手续办理由乙方负责，所发生的费用由乙方承担2、业主（使用人）如需展示广告、商号、橱窗等商业内容，须经物业服务企业书面审查同意，并服从物业服务企业对该区域商业环境的统一规划。凡在公共场所乱张贴广告、标语、乱竖指示牌、广告牌等，物业服务企业有权拆除。业主因设置广告牌、悬挂物、附属物、空调等造成其他任何第三方损害的，应全权负责赔偿。3、商铺须保持门前卫生，不得在公共场所翻检蔬菜、纸壳等物品，不得在公共区域冲洗门垫、地垫等物品，所有垃圾应装袋后运至物业服务企业指定的垃圾站存放，商铺业主（使用人）应配合物业服务企业作好户内的灭鼠、灭蝇等除“四害”工作，维护好公共环境和经营范围的清洁卫生。4、特种行业（如餐饮业、娱乐业等）的经营，除应取得行政主管部门的批准外，还必须采取相应措施（如安装油烟、排污的滤除净化装置、隔降噪音装置等），以符合相关部门环保的标准要求，遵守国家相关部门规定，如给其他业主（使用人）造成影响的，当事人应承担消除影响、赔偿全部损失的责任。5、商铺做餐饮用途的，其油污及潲水不得倒入下水道排放，厨房内须设隔油池。如果因隔油效果不达标、不理想导致影响公共管道、设备设施使用功能的，由物业服务企业或物业服务企业聘请的专业公司进行公共管道的维护清掏，所产生的费用将由责任人承担。6、禁止在临近住宅一层的商业物业内设置对居住生活影响较大的功能空间，如厨房、卡拉OK厅等。7、水、电、气不得私立乱接，严禁在外墙布设用水用电等线路。8、商铺经营在未得到物业服务企业书面同意前，不得在公共区域摆放、陈列任何物品，不得擅自扩大营业场地，不得在商铺外搭蓬。十七、违反本章各条款规定的业主须就所引致的损失承担全部责任并负责赔偿。十八、监护人有义务防止未成年人、老人、限制民事行为能力人及无民事行为能力人在该物业公共区域内单独活动，上述人员在物业公共区域活动，必须在监护人的监护下进行。如给他人造成人身财产损失或者造成自身损害的，由监护人承担责任。第四章 物业的维护一、物业在保修期内属保修范围内的保修责任，存在的质量问题由建设单位及时修复。保修期满后，业主自行承担物业专有部分维修养护的责任，但其维修养护行为不得妨碍其他业主的财产安全及生活安宁。业主因维修养护物业专有部分的需要，必须进入或使用相关业主的物业专有部分时，相关业主应给予必要配合，如相关业主拒绝进入而造成维修养护无法进行的，相关业主应当承担责任，但业主进入相关业主专有部分造成损坏的，该业主应当承担赔偿责任。保修期满后，公共区域、共用部分、公共园林绿地及公共设备设施、装备等的维修、更新和改造费用单项金额500元以上的由相应业主物业专项维修资金共同承担。二、因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得相关业主和物业服务企业的同意，并在约定期限内恢复原状。三、本区域物业如存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，否则由此产生的责任损失由该责任人承担。四、物业服务企业对物业的共用部位、共用设备设施进行维修养护时，有关业主应当给予配合。业主阻扰维修养护的进行，造成物业损坏及财产损失的，应当负责修复并承担赔偿责任。五、物业服务企业为维修养护需要必须进入物业的专有部分时，应事先通知相关业主，相关业主应当配合和支持，如相关业主拒绝进入而造成维修养护无法进行的，相关业主应当承担责任，但物业服务企业进入相关业主专有部分给相关业主专有部分造成损坏的，物业服务企业应当承担赔偿责任。紧急情况下，无法通知相关业主的，为公共利益的需要，物业服务企业可在本地派出所或居民委员会的监督下，进入物业的专有部分进行维修，并应于事后及时通知相关业主。六、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维修养护，其费用从物业服务费用中支付（公共水电除外，该部分费用由业主按实分摊）；保修期满后的公共区域、共用部分、公共园林绿地及公共设备设施、装备等的大中维修、更新和改造费用从物业专项维修资金中列支，物业专项维修资金不足时，由业主按国家规定筹集。七、业主在接房时交纳本物业的专项维修资金，物业专项维修资金的收取、使用、管理，按国家规定执行；为保证保修期满后本小区内的公共区域、共用部分、公共园林及公共设备设施、设备能够得到及时的维修、更新，以便正常使用，在业主大会成立前，全体业主同意授权由开发建设单位行使业主大会的职权，对物业服务企业使用物业专项维修资金进行批准；业主大会成立后，业主委员会成立前，全体业主同意对物业服务企业需要使用物业专项维修资金在5万元以内的，授权开发建设单位行使批准权；业主委员会成立后，全体业主同意对物业服务企业需要使用物业专项维修资金在5万元以内的，授权业主委员会行使批准权；超过授权审批金额的，仍由业主大会行使批准权。因授权部门或相关职能部门或业主大会或其他原因未批准使用物业专项维修资金而影响物业的大中修和更新改造的，致使物业不能正常使用或降低使用寿命、效果或损坏的，物业服务企业不承担责任。八、物业所有权因买卖、交换、继承、赠予等原因发生变更时，物业专项维修资金不予退还，原业主名下的物业专项维修资金归物业继受人所有。第五章 物业的管理一、在业主大会成立之前，业主同意由开发建设单位在物业管理中代为行使业主大会的以下职责：1、制定业主临时管理规约；2、选聘物业服务企业，签订前期物业服务合同；3、决定物业专项维修资金使用、续筹方案并监督实施；4、制订物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。二、本区域全体业主一致同意建设单位委托物业服务企业进行以下物业管理服务工作：公共房屋及其公共配套设施设备的维修、养护、管理、公共环境卫生管理、公共绿化管理、公共秩序维护、车辆停放管理、档案资料管理、装修管理、公共物业经营等等。三、为保证有效的管理，全体业主同意在管理服务工作中授予物业服务企业以下权利：1、根据本规约制定必要的规章制度，并督促业主和使用人遵守；2、采取批评、规劝、警告等措施制止业主（使用人）违反本规约及公众管理制度行为；3、在物业管理区域内公布违约业主的姓名及其违约情节。4、对欠费业主停止服务直至其履行交费义务。未尽约定授予的权利，由业主代表与物业服务企业协商后另作补充约定，补充约定与本规约具有同等法律效力。四、全体业主同意，以下条件造成的损失，可免除物业服务企业的责任：1、因物业本身固有瑕疵造成的损害；2、因维修、养护共用部位共用设施设备需要而暂时停水停电或停止共用设施设备的使用；3、因不可抗力导致的中断服务；4、因非物业服务企业责任造成的供水、供电、供气、通讯及其他共用设施设备的障碍和损失。五、本物业管理区域的物业服务收费实行包干制(物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润)，双方约定本物业管理区域物业服务收费标准自建设单位首次交房之日起三年内暂按以下标准执行：1、花园洋房住宅物业服务费按建筑面积 ××× 元/平方米·月计收；2、联排别墅住宅物业服务费按照建筑面积 ××× 元/平方米·月计收3、高层（公寓）住宅物业服务费按建筑面积 ××× 元/平方米·月(含电梯费)计收；4、商业物业服务费按建筑面积 ××× 元/平方米·月计收；5、车位物业服务费按 ×××× 元/个月计收。上述物业服务收费属前期物业服务收费标准，该收费标准已考虑本项目前期部分设施设备不完善的情况；自开发建设单位首次交房之日起三年期满时物业服务费收取标准应调整递增一次，递增比例不超过前述物业服务费收取标准的10%，以后物业服务费收取标准每2年调整递增一次，每次上调比例不超过该次上调前物业服务费收取标准的10%。如业主委员会与物业服务企业就物业服务费收取标准另行签订协议的，按业主委员会与物业服务企业签订的相关协议标准执行。六、共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，公摊水电费的部分向业主合理据实分摊计收。七、业主同意自物业交付使用之日起承担其所拥有物业的服务费用或服务资金（另有规定的按规定执行）。物业的服务费用按月或按季交纳，各业主应在物业服务企业规定的时间内履行交费义务。按季缴纳的，每季度物业服务费（含车位物业服务费）在该季度的第一个月的10日前由业主自行到物业服务企业收费前台缴纳，按月缴纳的，每月物业服务费（含车位物业服务费）在该月的15日前由业主自行到物业服务企业收费前台缴纳；缴费时间和缴费方式如有变更，以物业服务企业另行通知为准。八、自开发建设单位或者物业服务企业发出接房通知书之日起一年内，业主未接房或者接房后空置的（以水电气三表均未走动确认为空置，下同），从开发建设单位或者物业服务企业发出接房通知书之日起，由业主按物业服务收费标准的50%缴纳物业服务费（车位物业服务费除外）；自开发建设单位或者物业服务企业发出接房通知书之日起满一年以上，业主仍未接房或者接房后空置的，从开发建设单位或者物业服务企业发出接房通知书后满一年之日起，由业主按物业服务收费标准的100%缴纳物业管理费；业主接房入住后，中途又空置的，由业主按物业服务收费标准全额交纳物业管理费。业主在接房时应预交第一个季度的物业服务费，如因业主原因未按时接房的，业主在实际接房时还应补足应承担的物业服务费并预交实际接房后第一季度的物业服务费，业主未补足和预交的，从约定的应接房之日起至实际缴清费用之日止，按涉及总金额的每日千分之三计算支付违约金。九、业主（使用人）的家庭财产、人身安全责任及保险等由业主自行负责和办理，物业服务企业所提供的保安服务不含业主（使用人）人身及财产保护、保险和保管责任。如业主（使用人）需要物业服务企业提供专门的人身、财产保护、保险、保管的，由业主与物业服务企业签订专项服务合同确定。第六章 业主的共同利益一、建筑物的外墙面、楼顶平台、公共走道等，非经相关业主和物业服务企业同意并依法办理相关手续，业主（使用人）不得擅自占用，变更构造和颜色或设置广告物；物业管理区域内的道路、绿地、围墙等设施，业主（使用人）应按设置目的与通常的使用方法使用，不得以任何形式占用公共地方作为私人用途。全体业主同意相关业主有权独自使用、维护各自所购房屋所属或相关的地下或半地下室（或称为私家会所、家庭影院、储藏室等，下同）、夹层、架空走廊、采光井、空调位、设备平台、结构板（或抗震板）、天井、架空层、花池、私家绿地（设计图中或称为花园、下沉花园、入户花园、私家花园等，下同）、露台等【是否有地下或半地下室、夹层、架空走廊、采光井、空调位、设备平台、结构板（或抗震板）、天井、架空层、花池、私家绿地、露台等，以设计为准，且相关业主使用、维护的具体位置、范围以建设单位确定为准】，业主不再以任何方式要求共用或者提出其他异议；小区内全体业主同意购顶层房的业主，可对本栋房屋的屋顶进行使用、维护和管理（不能使用的屋顶除外，能够使用的其具体使用、维护的位置、范围及责任等授权物业服务企业与相关业主签订管理维护协议确定）。楼宇的上层房屋业主将相邻下层房屋业主所购房屋的屋顶作为露台的（相邻下层房屋业主所购房屋屋顶是否作为上层房屋业主的露台，以设计为准），相邻下层房屋业主同意其使用并不再干涉，但该屋顶（即露台）应由该使用人对其进行维护管理。如建设单位根据约定在销售时将业主所购房屋相关的地下或半地下室、夹层、架空走廊、采光井、空调位、设备平台、结构板（或抗震板）、天井、架空层、花池、私家绿地、露台、屋顶等（是否有以设计为准）确定由业主独自使用、维护的，业主应按物业相关规定及要求进行使用，并承担维护、管理责任及相关费用，因业主使用、维护不当造成其他业主损失的，业主应当承担赔偿责任；未确定给业主独自使用、维护的，业主不得使用，业主擅自使用的，由业主承担由此产生的责任及损失。二、全体业主同意授权物业服务企业可以利用本物业共用部位、公共地方（区域）、公共设备设施、装备等进行经营或设置广告牌，经营所得收益在扣除物业服务企业经营成本及管理费用后，剩余利润由物业服务企业与全体业主按5：5比例分配（以全年总的收入计算），属全体业主的利润部分将用于补充物业专项维修资金。未经物业服务企业同意，任何业主不得再将本物业共用部位、公共地方（区域）、公共设备设施、装备等委托给其他单位和个人使用、经营。全体业主同意建设单位有权免费使用小区内的楼宇屋顶及墙面安装××集团和××地产广告牌。本项目内如配置有网球场、游泳池等设施设备的（该部分设施设备非必须配置，是否配置网球场、游泳池等设施设备，以规划为准），其经营管理权属建设单位或者物业服务企，业主需按规定缴纳费用后方可使用（具体收费标准以管理单位或者经营单位公布为准），所收费用主要用于管理、维护，该部分设施设备建设单位或者物业服务企业可以委托或承包给专业单位进行经营。三、关于停车场的约定：1、本物业管理区域内所有停车场及停车库属开发建设单位所有，已出售的，归购买业主所有。业主按开发建设单位规定的标准向开发建设单位交纳停车费后，可优先使用上述停车场及停车库。物业服务企业按照相关部门审批或备案或协议约定的标准收取停车物业服务费。2、业主自行购置车位的，不再缴纳停车费，但应按相关部门审批或备案或协议约定的标准向物业服务企业交纳停车物业服务费。业主自行购置车位的，无论业主是否使用，从开发建设单位或者物业服务企业发出接房通知书之日起，乙方应全额承担车位物业服务费。 3、停车物业服务费自开发建设单位首次交房之日起3年内按每月100元/个收取（此收费标准已考虑本项目前期部分设施设备不完善的情况），自本物业首次交付满三年时物业服务费收取标准应调整递增一次，递增比例不超过前述物业服务费收取标准的10%，以后物业服务费收取标准每2年调整递增一次，每次上调比例不超过该次上调前物业服务费收取标准的10%。如业主委员会与物业服务企业就停车物业服务费收取标准另行签订协议的，按业主委员会与物业服务企业签订的相关协议标准执行。四、本物业管理区域内会所属开发建设单位所有，会所委托物业服务企业经营管理的，物业服务企业按公布的收费标准向业主（使用人）收取费用。五、因破旧、地震、火灾、水灾、风灾或其重大变故致使建筑物存在危害公共安全的危险时，经业主大会决议，可以拆除或重建。六、个别业主违反本规约，侵害全体业主的共同利益的，在业主委员会成立之前，可由建设单位或物业服务企业向相关业主主张权利。七、本物业区域内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者按本章一条确定属于相关购房业主的私家绿地（或称为花园、下沉花园、入户花园等）除外【私家绿地（或称为花园、下沉花园、入户花园等）的具体位置、范围、面积等以建设单位销售时确定为准】。第七章 违约责任一、业主（使用人）违反本规约及前期物业服务合同的约定，未能按时足额地交纳物业服务费，每日应按应缴费用总额3的标准向物业服务企业支付违约金；业主未按规定交纳物业专项维修资金（含续筹部分）的，每日应按应缴费用总额3的标准支付违约金。未按时缴纳水电气费用的，按相关部门规定承担责任。二、业主违反本规约关于物业的使用、维护和管理的规定，妨碍物业正常使用或造成物业损坏或损失的，相关业主可以授权物业服务企业制止，也可依据本规约自行向法院提起诉讼，请求排除妨碍，恢复原状、赔偿损失、消除影响。三、业主或使用人违反本规约关于业主的共同利益的规定，怠于履行应尽义务的，导致公共利益受损的，应承担相应的违约责任，全体业主可授权物业服务企业予以处理，必要时可向法院提起诉讼。 四、建设单位未能履行本临时规约相关规定的，业主或使用人可向房地产行政主管部门投诉，还可向法院提起诉讼。五、物业服务企业按本章规定受托对违约业主或使用人提起诉讼的，诉讼结果由全体业主承担，诉讼所需费用，除由责任人承担外，其余费用由全体业主分担。第八章 附 则一、本规约任何条款因国家或地方政府法律、法规的变更而导致无效或不能执行时，将按新的法律、法规要求执行，其余条款仍保持有效。二、在业主委员会或者业主大会与物业服务企业就本物业签订物业管理协议前，全体业主（使用人）应当遵守建设单位与物业服务企业就本物业管理所签订的前期物业管理协议；物业服务企业根据管理工作需要，依法制定的各项管理规定，在告示栏张贴后生效，业主（使用人）应予以遵守和履行。本规约和前期物业管理协议是物业服务企业履行职责和向业主收取物业管理费及相关费用的依据，物业服务企业不再与业主直接签定物业管理协议。三、本物业如有外籍人士居住的，在中华人民共和国相关法律法规许可范围内，物业服务企业和其他业主应当尊重外籍业主（使用人）的习俗。四、本规约未涉及或未明确之处，以有关物业管理法律、法规为准。五、开发建设单位或物业服务企业可在物业管理区域内设置告示栏，用于张贴各项管理规章制度以及其他应告知业主的通知，除根据法律法规规定需要当面送达或以其他方式送达外，在告示栏上张贴通知三天后，即视为已向业主（使用人）送达了通知内容。六、本规约规定的事项如有变动，均以开发建设单位或物业服务企业发给业主（使用人）的通知为准，通知的方式包括但不限于如：张贴在本物业告示栏中的文件（以张贴记录为准）、物业服务企业派员投递于业主（使用人）名下信箱的文件（以投送记录为准）、电话通知事项（以电话记录为准）、短信通知事项（以发送短信记录为准）。七、业主的通讯地址、电话、传真，以业主接房时提供的通迅地址、电话、传真为准，业主接房后，该房屋地址作为业主的有效通迅地址；如业主的通迅地址、电话、传真变更的，应在变更前3天书面通知建设单位和物业服务企业，否则，因此而造成相关通知不能送达的，由业主自行负责。如物业服务企业或者开发建设单位以邮寄方式通知业主的，以业主签收（业主同住家人签收视为业主签收）之时或邮件发出（以邮戳为准）后第3个工作日的中午12时为收讫（以先到的时间为准）；如物业服务企业或者开发建设单位按业主的通迅地址向业主发出邮件后，而邮件被退回或者被拒收的，视为该邮件内容已送达该业主，由此而产生的责任及后果由该业主自行承担。八、本物业的相关管理规定作为本规约的附件，与本规约具有同等法律效力。九、本物业管理区域的业主大会未重新选聘其他物业服务企业前，全体业主一致同意委托重庆××物业管理有限公司对本物业进行物业管理，业主大会重新选聘其他物业服务企业后，重庆××物业管理有限公司对本物业的物业管理自行终止，但相关业主如有欠费的，重庆××物业管理有限公司仍可继续向相关业主追偿。十、本物业管理区域的业主大会依法成立后，可根据业主大会议事规则制定业主规约，本规约从新的业主规约生效之日起作废。但在业主委员会或者业主大会未与物业服务企业就物业服务费收费标准、收费方式等达成一致前，本规约中关于物业服务费收费标准、收费方式及责任等内容仍然有效。十一、本规约正本一式三份，开发建设单位、物业服务企业和物业所在地房地产行政主管部门各执一份。本规约副本若干份，每个签署承诺书的业主各执一份。业主对本规约的内容及后果均已知悉，并确认不存在重大误解、显失公平、乘人之危的情形。十二、本规约自报本物业所在地区、县（自治县）房地产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）备案之日起生效。第九章 附 件附件一：装修管理规定为了加强综合管理、完善服务，保持本物业整洁有序，维护广大业主（使用人）的合法权益，依据物业管理条例、住宅室内装饰装修管理办法及其他相关规定，结合本物业实际情况制定本规定。一、业主（使用人）进行本物业装修，均应提前一周办理装修申报手续，领取并填写业主（使用人）装修审批及竣工验收表，连同设计方案、施工图、施工队伍资质证明、营业执照复印件（印章预留件）、委托装修协议等资料报物业服务企业查验审批，经同意后交纳装修保证金2000元（商铺装修保证金5000元）和装修垃圾清运费（按每户建筑面积4元/平方米计收，装修时拆墙的部分按照每平方米10元收取），签订装修管理协议，办理“施工许可证”和“施工人员出入证”后方可进场施工。逾期完工要办理延期手续，否则，物业服务企业有权责令其停工。对业主（使用人）与装修单位之间发生的纠纷物业服务企业不承担任何责任。二、不得私自改变房屋的结构、用途、外观，所有施工必须按照物业服务企业审批的方案进行，不得擅自更改，如确需更改，必须报物业服务企业审批并出具更改书面通知后方可施工。三、为保护本物业区域的美观、清洁、整齐，凡统一规格安装的设备设施，如入户防盗门、铝合金（塑钢）窗等，不得进行任何改装；业主在安装吸排油烟机、空调等电器时，必须按房屋竣工验收前施工预留的位置搁置，安装的排烟设备应符合要求，不得影响他人正常排烟，选择的电器（如空调外机、吸排油烟机等）尺寸必须满足原施工预留范围，安装前报物业服务企业审批同意后才能进行安装；影响外观的装修或商业用房若须安装店招的，业主或使用人必须按照物业服务企业统一规划的位置、尺寸、大小、形式进行规划设计，并经物业服务企业审核批准后方可进行制作、安装、费用由业主承担。违反规定的，授权物业服务企业予以拆除，其损失由业主承担。四、不得在本物业内现浇水磨石及铺设超出设计承重标准的砖、板等材料，严禁野蛮施工（如钝物敲砸墙、地面），如导致房屋损坏，甚至保修、保险失效以及施工过程中的人身伤亡事故，均由业主（使用人）负责。五、装修施工不能影响他人正常休息。在本物业首次交房之日起三个月内允许装修公司全天施工，超过此期限施工时间为上午8：00-12：00时，下午14：00-18：00时，其余时间及周日、法定节假日必须静音作业。装修期间不得占用公共区域堆物，每天收工时，须保证楼道和公共区域的清洁，建筑垃圾务必堆放在物业服务企业指定的区域统一清运。六、装修施工的用电、用水，住户不得私自在户外接驳，如确需使用公用电或电焊机等设备应到物业服务企业提前办理相关手续，经许可后方可施工。七、不得私接和暗埋燃气管道。不得在本物业的公共场所装卸河沙、水泥等材料，以免对道路、环境造成污染（如有特殊需要的，需到物业服务企业办理相关手续并采取相应地面保护措施后方可进行）。八、给水管道（冷、热水管道）安装完毕后，必须试压符合大于0.8MPA的要求后方可封闭，所选用的管道、配件、附件必须符合大于0.8MPA工作压力的要求，电气线路送电前必须做绝缘测试后才能送电至用电点，导线截面必须保证用电容量要求，电器插座必须接漏电保护回路。隐蔽工程必须在隐蔽前通知物业服务企业进行验收。九、为维护电梯的正常使用，装修过程中，不得用载人电梯运载装修材料，如河沙、石子等。高层住宅若利用电梯运输装修材料及工具需征得物业服务企业书面同意，并交纳特约服务费。不得用电梯运输有污染性、超长、超重、锐利等令电梯失衡、磨损、毁坏之物品。十、装修期间室内必须按消防要求自行配备灭火器材。十一、业主（使用人）装修房屋时必须按商品房屋使用规定和物业服务企业装修管理等相关规定施工。如在装修中发生违规行为，业主（使用人）应按物业服务企业相应规定恢复原状、赔偿损失或支付违约金。十二、业主（使用人）装修完毕正常入住三个月后，经物业服务企业验审，如未有违反本规约及本规定的现象发生，物业服务企业无息退还装修保证金。十三、特别说明：物业服务企业的验审均为一般性措施，如发生违例事件或由于装修而引起的任何质量责任及后果，由业主（使用人）负全部责任。附件二：清洁与保洁管理规定为保持本物业干净整洁，使业主（使用人）享有清洁舒适的生活环境，特制定本规定。一、本物业实行垃圾袋装化，业主（使用人）须于物业服务企业规定的时间将垃圾置于指定位置，以便保洁人员及时收集清运处理。二、严禁乱搭建和占用公共区域，通道及公共场所不得堆放任何物件。三、切勿将垃圾、杂物、油漆废料等倾倒于厕所或下水道内，若因使用不当导致堵塞，应由业主（使用人）承担疏通修理所产生的一切费用。四、业主（使用人）要爱护公共财物，公共设施设备，自觉维护公共卫生，请勿在公共场所吸烟、随地吐痰、乱扔纸屑垃圾和随地大小便。五、严禁将宠物带入本物业公共区域。六、公共场所任何地方，均不得乱涂乱画，违者应负责清洁粉刷的一切费用，如属未成年人行为，其监护人应负责承担上述费用。附件三：绿化管理规定一、爱护本物业的花草、树木、园艺景点等设施，任何人不得随意占用、践踏、攀摘、损坏树木、景点，不得向花草树木、绿地泼洒污水和有害物质，如属人为损坏，应由责任人赔偿。二、严禁在树木上挂晒衣物，钉铁钉、扎铁丝、拉晾衣绳等，严禁在绿地上扔垃圾、堆放杂物、设立广告牌、停放车辆等。三、绿地水源是浇花养草专用，请勿随意开启，更不能利用其冲洗车辆或挪作他用。四、各业主（使用人）对其绿地、园艺植物的培植宜使用无气味的人工或科学肥料，不得储存并施以任何动物或人类粪便作上述用途。附件四：安全防范管理规定一、为保障业主（使用人）的居住安全，物业服务企业协助公安机关提供24小时安全防范服务，各业主（使用人）有协助物业服务企业做好安全防范工作的义务。二、施工装修公司对其属下员工的行为负全责，应教导其员工严格遵守本物业的各种管理制度，以维护本物业的安全、整洁环境。若装修工人发生违规行为，物业服务企业有权没收该违规人员的出入证并将其逐出该区域内，若给本物业造成损失的，还将扣除相应的装修保证金作为赔偿。三、严禁任何机构或人士（包括各业主或使用人）进行上门推销活动、散发宣传品，若发现可疑人士或异常情况，请及时通知安全事务人员及物业服务企业。物业服务企业工作人员及安全事务人员有权对违反本物业管理规定的行为进行检查和纠正。四、任何人搬运家具、物品进出，须由业主（使用人）提前到物业服务企业办理放行手续，否则安全事务人员有权拒绝放行。此举目的是预防本物业业主（使用人）财物被盗，保障业主（使用人）自身利益，请自觉支持和维护。五、本物业内严禁进行一切违反治安管理处罚法和其他法律法规的行为。确定的障碍和损失；六、特别指明：业主（使用人）的家庭财产、人身安全责任及保险等由业主自行负责和办理，物业服务企业所提供的保安服务不含业主（使用人）人身及财产保护、保险和保管责任。如业主（使用人）需要物业服务企业提供专门的人身、财产保护、保险、保管的，则按与物业服务企业签订的专项服务合同执行。附件五：消防管理规定为了加强消防工作，保护公共财产和居