砀山县商业市场调研报告23页.doc

安 徽 省砀 山 县 商 业 市 场 -调 研 报 告 2009-11-27前 言目前国内的商业地产已经历了十余年风风雨雨的发展历程，从初期粗放式营销逐步向专业化、精细化转变且分工更加明确，特别是商业运营公司介入项目前期的项目规划、市场调研、销售招商策划等已成为商业地产项目整个营销过程中至关重要的一步。我司积极地为本项目寻求最佳的赢利模式与商业运营实战策略，在项目商业营销时采取差异化、特色化策略，运用与众不同的实战战略与技巧，为项目寻求一条最佳出路，力争使本项目实现经济效益、品牌效益与社会效益“三赢”。我司同时也考虑到项目工程、规划、销售、商业规划、招商等综合因素，在编写本报告时做了一些前瞻性规划共贵方审阅。通过了解贵司对项目的销售、商业运营、商业定位等问题的初步想法，并在贵司初期规划基础上我司本着专业、敬业、负责的态度组织我司本着专业、敬业、负责的态度组织我司专业人员对项目所在地的商业楼盘、专业市场、沿街店铺等和城县的规划、发展、消费客群、招商客群等进行了市场调研，同时结合本项目的产品特性、商铺销售需要、商业地产运营特点编写了这份报告。该报告分为三个主要部分，对当地商业市场、楼盘、项目执行的原则和基本方法进行了的论述。目 录一、砀山县商业市场行情第一节：区域腹地资源背景概述第二节：区域经济发展现状及特征第三节：竞争对手研究第四节：商业消费客群研究二、项目研究第一节：项目自然属性研究第二节：项目社会属性研究第三节：项目SWOT分析第四节：项目利基点与障碍点第五节：客户群体定位第六节：产品建筑设计商业规划建议附件：一、商家分类表二、商业楼盘调研砀 山 县 商 业 市 场 行 情第一节：区域腹地资源背景概述1、地理区位砀山县又称梨都位于安徽省最北端，地处苏、鲁、豫、皖四省七县交界处；东连本省萧县，东南部、南部、西南部、西部分别与河南省永城县、夏邑县、虞城县接壤；西北部与山东省单县，东北部与江苏省丰县毗邻。县境地处北纬34°1634°39，东经116°29116°38。陇海铁路、 310国道贯穿全境，京九、京沪铁路，105、206国道擦肩而过。县城东距历史名城徐州县84公里，西接古都商丘县72公里，素有九州通衢、天下要冲之称，是安徽省连接欧亚大陆桥的唯一通道。2、行政规划全县共386个行政村，总面积1193平方公里， 总人口94万，可耕地127万亩，水果面积70余万亩，占全县耕地面积的55。 县人民政府驻砀城镇，邮编：235300。行政区划代码：341321。区号：0557。2007年12月，砀山县调整乡镇行政区划：撤销西南门镇、文庄镇、刘暗楼乡、黄楼乡、权集乡、赵屯乡，调整6个镇，保留7个镇，调整后全县为13个镇，1个开发区。3、人口民族至2007年12月，全县总户数26.56万户，总人口为955,422人。其中男性人口488,379人，女性人口467,043人。全县非农业人口10.6万人。20052007年，砀山县人口中包含汉、回、苗、侗、壮、藏、布依、土家、独龙、白、朝鲜、哈尼、蒙古、满、赫哲、鄂温克、维吾尔、畲、土、羌、拉祜等22个民族。其中汉族约占总人口的98.9%；回族占总人口的1.1%，占少数民族的99%。4、地貌地质 砀山县境地势平坦，系黄河冲积而成，境内中部略高，南北稍低。黄河故道以北平均海拔47.8米，以南平均海拔44米，县西北最高处海拔54.8米，县东南最低处海拔40.4米。由于黄河屡次泛滥及改道，中小地势起伏，岗、坡、洼相间，这种微域地形的地貌变化，使水、盐重新分配，形成砀山县的废黄河高滩地，决口扇形地，缓平坡地，浅平洼地，背河洼地五种地貌类型。5、水文气候 砀山县地处新汴河、南四湖两大水系，同属淮河流域，流域面积440.3平方公里，占全县总面积的36.9%，主要河流有故黄河、复新河；以南为新汴河水系，汇水面积752.84平方公里，占全县总面积的63.1%，主要河流有大沙河、巴清河、利民河、东洪河、文家河等。 砀山县地表水主要来源为大气降水，县境内降水总量丰水年为13.41亿立方米，平水年为9.32亿立方米，枯水年为6.28亿立方米，多年平均降水9.51亿立方米。 砀山县位于黄淮海平原的南部，气候界于暖温带和北亚热带之间，属于季风半湿润气候区。年平均温度14.1（19552000年）；平均年降水743.3毫米；年日照时数2219.1小时。四季最多风向：秋、冬季偏北风；春、夏季偏东风。年无霜期201天。 6、矿产资源砀山县地下矿藏初步探明有煤、石油、天然气。7、生物资源根据砀山县最新考察资料： 果树资源共有23属，23个树种，311个品种。主要是砀山酥梨，总面积曾达50万亩，其余为苹果、桃、杏、枣、柿、葡萄等。 主要粮油棉作物有：小麦、玉米、红芋、高梁、等。 林业资源为33种。用材树木有：泡桐、杨、榆、桑、等；条类有：白腊条、簸箕柳等。 中药材资源主要有：苟杞、柏子、槐子、槐皮、兔丝、天麻等。 砀山因盛产驰名中外的砀山酥梨而被誉为“梨都”，是黄淮平原上一颗璀璨的绿色名珠。第二节：区域经济发展现状及特征1、经济发展现状砀山是全国生态试点县之一。2007年,全县国内生产总值50.81亿元。其中，第一产业完成增加值21.71亿元，第二产业13.91亿元，第三产业15.19亿元。县委、县政府坚持高投入带动大发展，全力实施工业强县计划，2007年完成8.6亿元的工业固定资产投资，占全社会固定资产投资总额的40.6%。新增规模以上工业企业19家，总数达54家；新增私营企业145家，比上年增长42%。2007年新开工项目164个，北京汇源果汁、陕西海升果业投资近10亿元的两大水果加工项目相继建成投产；皖能集团投资3.5亿元的生物质能发电项目等一大批投资规模大、技术含量高、关联效应好的工业项目相继入住砀山。以酥梨等水果生产为支柱产业是砀山县的主要经济特色。2、商业发展现状n 供给特征：砀山县主要商业产品大多依靠江皖、珠三角、福建、上海、河南等地区供给，本地主要为零售批发及土特产消费；n 营销渠道：纵观地区产品供应情况，可以发现本地产品供应主要是通过厂家直接铺点、个体经营户产品区域代理或是次区域的零售批发三种类型实现与消费者的连接，其中以后面两种类型为主，厂家直接铺点较少，主要集中在砀山县县区商业中心路段；n 渠道现状：、以沿街散户经营为目前主要营销环节，新商业街与老商业街的经营模式也没有改变，特色商业街区表现集中在以好又多购物中心为中心的县行业核心商圈。 、以专业批发市场为新生营销环节，通过后期开发整合和市场自发形成两种类型形成了多个专业市场，这些专业市场布局分散、区位较偏、交通不便及普遍缺乏专业商业管理，多处于自发经营、无人组织的状态；n 分布特征：商业市场多处于老城区、西城区及北城新区，其中仅以老城区交通最为便捷，为十字交叉走向。其他商业分布的道路走向相对不够优越。3、部分代表性商家租金价位表（细表见附件） 本节主要摘取砀山县部分经营户的商铺租金价位表，每个地段或市场从中抽取具有代表性的经营户作为测定： 名称经营业态经营规模经营档次物业结构物业材质支付方式租金价位健康路北段至芒山北路（环城路）理发店社区配套10低单层砖一年一付1500欢欢超市超市20低单层砼一年一付3000蔬菜超市社区配套12低单层木一年一付1200-1500杂货店超市23低单层木自家房子自行车修理社区配套10低单层砖一年一付1000芒山北路（护城河一桥路段二桥路段）移动充值社区配套15一般4层砼一年一付3000泸州老窖零售业15一般4层砼一年一付3000吴氏酒坊零售业15一般4层砼一年一付3000杂货店超市12低2层砖一年一付3500爆竹店零售业30一般4层砼一年一付5500五金店零售业25低2层砖一年一付3500玻璃店零售业32低单层砖/木一年一付5000小李家电服务12低2层砖一年一付2000护城河二桥路段至芒山北路（含金利小区）烟花爆竹零售24一般4层砼一年一付8000金利副食品超市40一般4层砼一年一付14000顶尖发艺服务24一般4层砼一年一付8000东方面粉零售16低4层砼一年一付3600金利百货超市40一般4层砼一年一付15000大众餐馆餐饮35低2层砖一年一付6000联营饭店餐饮35低2层砖一年一付6000春光饭店餐饮35低2层砖一年一付6000护城一桥至芒山中路旺旺副食品超市18一般3层砖一年一付7000万佳超市超市48一般4层砼一年一付烟酒副食品超市24低2层砖一年一付15000玩具店零售24一般2层砖一年一付16000打印店社区配套10一般2层砖一年一付4000步行街糖果物语服饰60一般4层砼一年一付25000飘爱服饰60一般4层砼一年一付24000大自在服饰60一般4层砼自家房子诸葛烤鱼餐饮60一般4层砼一年一付24000重庆烧鸡公餐饮60一般4层砼一年一付24000九零裤业服饰48一般4层砼一年一付20000艺世家纺零售60一般4层砼一年一付24000红山路铝合金门市五金60低2层砖一年一付10000蛋糕店餐饮40中4层砖一年一付6000天天高超市便利35低2层砖一年一付6000打字复印社区配套30低3层砖一年一付7000海天书店文具50低2层砖一年一付10000兰泉书店文具50低4层砖一年一付8000彭帅布行布艺30低2层砖一年一付5000人民西路新丘源书店文具100低单层砖一年一付18000美艺窗帘城窗帘布艺100低2层砖一年一付17000中国移动通信通讯35低4层砖一年一付6000文建车行五金30低4层砖一年一付6000爱儿美儿童摄影摄影80中2层砖一年一付19000TCL电器之家电器60低2层砖一年一付12000健康路洪刚书包文具文具15低2层砖一年一付3500婚纱用品批发婚纱30低2层砖一年一付7000长江通讯通讯10低单层砖一年一付4000美发用品店美容美发12低3层砖一年一付2500西关桥头内衣城服饰50低2层砖一年一付6000建行纸行文具14低单层砖一年一付2600贵强小商品批发零售15低单层砖/木一年一付2500眼镜店眼镜13低3层砖一年一付2000京港电动三轮车电动车60中2层砖一年一付13000盛利副食副食35低2层砖一年一付22000国道与健康路交汇处晓柱超市便利50低单层砖一年一付自家房屋全友家私家私50中单层砖一年一付12000奶粉专营店零售50中单层砖一年一付11000中国移动通讯100中单层砖苗颖竹荪鹅餐饮250中单层砖一年一付70000唐邦麻将机零售40低单层砖一年一付16000人民超市便利60中单层砖一年一付10000五金店五金40低单层砖一年一付10000汽车站西面客服超市便利35低单层砖一年一付8500车站菜馆餐饮35低单层砖一年一付6000交通广告35低单层砖半年一付4500兄弟饭店餐饮100低砖一年一付5500人民路北侧（靠近好又多）久久圆裤业服饰24中5层砼一年一付53000飞驼皮鞋鞋24中5层砼一年一付53000海澜之家服饰48中5层砼一年一付53000德尔惠服饰48中5层砼一年一付56000兰州拉面餐饮48低5层砖一年一付48000打字复印配套16中5层砼一年一付50000尚美名品名状美容48中5层砼一年一付520004、商业发展特征n 商业市场所依附的建筑产品普遍形象较差，经营场所产品落后，利用程度较低；n 市场普遍无人管理，经营行为全部靠自我分散经营，无宣传与统一组织管理；n 部分县中心商业市场由于受到消费者（采购厂商）的消费忠诚度影响，因此人气普遍强于县城周边商业（与缺乏统一企划营销有关），承租户对此也有较强的续租意愿；n 经营户以当地商户为主，外地承租户占据比例仅约20左右；n 经营对象主要以散户型零售商为主，专业商业市场表现有待提升，消费需求尚不充裕。n 商铺租金价位呈两极分化，越靠近县中心租金价位越高，物业条件好的租金价位高，新建小区租金价位较对街老商业租金价位高。物业形象差、位置偏远地段租金价位低。5、主要商业街区描述 人民东路至护城河-电器。电子产品为特色，辅以配套商业； 护城河以东-沿街低档次散户为主，无明显特色，老街区； 东方购物中心及附近街区-东方位于御都新城人民路与中山路交汇处，周围以购物中心配套商业为主；周边街区以老街散户型经营为主，无明显特色； 芒山北路至护城河-沿街散户型经营为主，无明显特色； 护城河以北-沿街散户型为主，存在与工业配套的商业业态； 人民西路至护城河段-内含香港商城，服饰商业为经营特色，辅以配套商业； 护城河以西的人民路-沿街散户型为主，含有蔬菜市场、鸟市，有部分小家电，五金电器等； 芒山南路至护城河段-服饰类经营商家为主，辅以其他商业业 态，如电信、银行等； 310国道-车市、五金为主要特色，辅以餐饮、休闲服务业及对应配套商业； 6、商业发展趋势研判n 布局开始向城郊结合带，物流交通便捷、适于“道口经济”的地方迅速扩张；n 专业化的商业运营机构开始参与商业市场营销，不再以分散各自经营的发展模式存在；n 专业市场不再单纯以专业产品的批发零售功能为唯一，其延伸功能，如餐饮、娱乐、休闲等配套商业逐步完善；n 沿街散户经营将在产品供应上更加细化，特色商业街区将逐渐形成规模化经营，商业市场的发展随着砀山县的发展需求不断攀升；n 专业市场的信息、统一经营的商业街区等各个细节的专业化服务也将登场。n 老旧商业街区将逐步北市场淘汰，新型商业街区多依附与新建的小区，第三节：竞争对手研究1、竞争对手描述n 香港商城行业选址型落处县中心的主干道人民路南侧，人民路是贯穿砀山东西的主干道，为综合性商对内交通辐射交通一般，对外交通良好，工程已经竣工，商业招商营处于收尾阶段。n 财富广场行业选址型财富广场居位于砀山主城区芒山南路，紧邻护城河，规划有商业步行街，物业布局以沿街商铺布局。目前工程还在建设，招商营销已经启动。n 新建小区市场自发型主要分布老城区内，及护城河外地区，新建小区多有社区商业配套，有的商业面积占总体量的比例较高，部分商业楼盘有专业性的商业运营公司介入，商业市场发展还是以自发性商业为特色，散户型经营社区配套商业为主。 御都新城市场自发型 位于砀山县外环人民东路东侧，邻近多条快速干道，辐射砀山东面区域较广，商业部分已有东方购物广场在运营，其他配套有音乐吧、游艺厅、砀山县中山医院、当地超市等；开发山自持物业，商铺经营目前只租不卖。n 盛世嘉园-行业选址型盛世嘉园位于砀城西关花园向北800米路处，是皖北最大的家具批发市场。主要经营家纺、家私，集多种家居品牌，创皖北最大的家具批发市场，在砀山是个比较著名的专业性市场；辅以社区配套商业，如餐饮、便利店等，目前仍在招商。2、竞争对手产品特性研究n 产品单体面积主要从20至50区间构成，行业对层高限制要求较低；n 除香港商城、在建的财富广场、及新建小区，其他租赁物业普遍较为陈旧，基本没有形象可言；n 多为单层沿街街铺，二层由于产品配套和经营户特性因素影响使用率普遍较低，香港商城二楼出以开业的开心汤姆美食城，电玩及一家酒店，其他物业仍在招商；n 各种配套基本全无，致使大部分源于经营户只能选择就近租房实现其仓储、生活功能；n 新建小区多以社区配套型商业为主，商铺主要以销售为主；n 内部交通动线无主、次之分，车辆乱停乱放现象严重，人性化设计细节几乎全无；n 商业市场一般没有细分功能区，杂乱排布，不利于消费者选购商品。结论：专业市场业态表现类型仍然是传统型专业市场，市场形象差、功能少、动线划分不够合理及人性化等一系列产品缺陷。3、竞争对手投资客群研究（人群特征、投资模式）说明：这里所述投资客群包含购买投资与承租投资两类客群n 购买客群多以本地商业从业或是关联产业人群，外地经营户购买投资的比例相对较少；n 租赁客群以当地客群为主，占据80的经营比例，外地客群仅占有20的份额；n 经营客群中的两类客群各具优势：外地经营者具有广阔的供货、取货渠道，但是营销执行（次级营销对象资源欠缺）资源欠缺，本地经营者具有较为宝贵的营销渠道，但是对于上级产品获取及产品信息领域较为匮乏；n 由于砀山县经济发展特征限定，经营业主的资金流通能力一般，兑现能力较弱，因此其现金实力整体不强，大中型消费品消费能力相对较差；n 上规模及档次的经营户主要以外地经营投资户为主；低档次商家多以当地商家为主；n 目前能够承受的租金水平普遍较低，多为200013000元/间·年这个区间，但是根据市场研究表明其租金承受力实际将有较大的上升空间。结论：购买投资客群极不明晰，外地地客群购买可能性预计不大（但是什么样的产品对于他们而言是关键），本地客群购买又是否能够帮助其实现经营功能的同时实现简单舒适的居住功能是关键。4、竞争对手经营商户经营特征研究n 拥有属于自己的产品营销渠道是关键，对于外地经营户而言这是最大硬伤，需要思考如何给这一部分经营商户带来公平的共享的目标消费者是他们较为关心的问题因此就有必要引入市场的包装、企划、宣传与管理组织；n 县中心的大部分经营商户已经前瞻性的看到未来商业市场应该在外城新兴商圈地带，多感觉县区专业市场越来越偏，进出、产品展示等功能均不理想；n 砀山商业市场与周边大市尚存在相当差距，部分品牌不全、中高端商业对于商丘、徐州的依赖程度依然较高，因此多数商户认为市场难以形成品牌效应、规模效应及专业化程度均较低，难以吸引大中客户投资经营。第四节：商业消费客群研究1、砀山县商圈划分标注图2、砀山县商业人流导向图3、客群属性研究消费客群以当地居民需求为主；以其他各类社会生产活动、城县化建设需求为辅。4、客群需求特征研判n 需求种类主要以终端零售为主；n 普遍需求的产品较为低端、技术含量相对较低、设备体积相对较小；n 客群需求特征体现出明显的地域性，体现出明显的民用性和日常性产品属性。项 目 研 究第一节：项目自然属性研究（1） 项目区位n 项目地块位于西城区，东临健康路，北临人民西路，西接红山路，南止规划中滨河路，项目距县中心2公里，距国道0.5公里，距火车站1公里，距汽车站1.5公里，属于老西城区与城县郊区的过渡区域。（2） 道路交通条件 n 人民西路，它是砀山县和城西区的主要交通动脉，其功能为城县主干道。n 健康路，它是砀山县城西区的重要交通枢纽，其功能为城西区主干道。n 毗邻310国道，直接与火车站、汽车站相连，属于砀山县干道，在未来的城县改造中，它的交通枢纽作用加越发表现的明显。第二节：项目社会属性研究n 项目地块以东健康路，毗邻地块集中了砀山县人民医院、小商品市场、鸟县及蔬菜市场，整个人民西路自西向东渐趋繁华，项目周边沿线商业以临街一层底商为主，经营业态以小型餐饮、杂货为主，辅以社区配套。n 以本案为中心的区域独立形成商圈，商业配套设施齐全，群众生活主要集散地。n 整个地块居住氛围浓厚，整体经济环境优越，老城西区的商业核心地带，交通辐射力度强。地块以东有第二小学，紧邻302国道。地块内人口低层次的工薪农民阶层居多，素质一般，消费力一般。第三节：项目SWOT分析（1） 优势（Strengthen）a) 紧邻贯穿全城东西的主干道人民西路、健康路、红山路及310国道，交通可达性高，通达性优越，符合“道口经济”的较佳发展区位；b) 交通流量较大，道路宽阔；c) 周边已有完整商业配套设施，并具一定规模，是老西城区的核心商圈，未来发展趋势较为看好；d) 本案落处人民西路和健康路这两条重要道路的交汇处，可以便于以后形成通达市场，避免出现进深的死角；e) 项目拥有比较好的招商客户资源，以利于未来的商业运营；f) 项目周边拥有相当体量的居民及商业街区，商业氛围浓厚。（2） 劣势（Weakness）a) 坡地地形使得本案在建筑设计与规划上较难处理；b) 该地块周边社区形象相对较差，周边腹地环境较为一般，可能对本案对外辐射半径造成一定限制；c) 市场研究表明，购买投资客群大部分对于购买中高档产权式商铺产品的资金承受能力较为一般。（3） 机会（Opportunity）a) 砀山县城范围内部商业市场发展水平普遍较低，软硬环境打造上均具有较大的提升空间；b) 本案的区位资源物业商业升值潜力巨大，强于现在城东御都新城的区位；c) 充分利用本案具备的客户人脉资源，为商业招商、运营打下基础。（4） 威胁（Threaten）a) 其他商业楼盘如财富广场、御都新城、香港商城的客群竞争；b) 砀山县消费者对于砀山县县中心的消费路径依赖；c) 本案未来将面临着周边规划中商业楼盘的威胁。第四节：项目利基点与障碍点（1） 利基点目前砀山县商业市场现状留给本案软、硬环境打造较大的提升机会，能否在这样的市场提升空间内一方面打造适于商业特性的人性化的产品硬件；另一方面引入先进管理与策划模式的优质产品软件，从软、硬件上捆绑产品，锁定产品核心竞争力、征服各类租售客群是项目成功（或最大空间上）实现完整销售的关键，同时对商业招商、运营进行系统化、规范化的管理与整合，并寻求突破。（2） 障碍点项目体量相对较小，在商业市场及其配套设施功能基本满足的前提下，难以做到规模效应；周边道口经济规模难以形成，项目中短期只能处于单体竞争阶段，同时商业投资、招商的客户资源还存在不确定性。第五节：客户群体定位第一项 项目周边人流导向图 第二项 目标客户群体针对商用物业的消费特性，目标客户群主要分为以下三类：一、投资者指购置物业并出租，在租金的收益中赢利的客户，这种类型的投资者属于市场主流，他们购置商铺主要是考虑一个商业项目是否兴旺，投资回报是否高，发展的空间有多大。所谓“一铺养三代”正是这种客户的心态。投资者的最终目标都是其购置的商铺能不断升值，为他获得丰厚的利润。二、自用商家指购置物业并由自己经营，通过经营的收入获利。这类客户比投资性商家更注重的是局部的商业环境，具体针对自己经营的商品或服务在项目所在商业市场的发展前景和获利空间。在购置物业后，这种自用商家能够自主控制成本的运用，因此能获得较高的利润。自用商家一般属于小规模，以专业市场和小区商铺为主，大型商厦的自用商家相对较少。三、租用商家租用商家，包括本地商家、外地商家/厂家及经销商，此类客户是消费市场的终端。在一个商场中，租用商家的品牌知名度往往决定了销售成果，因为租用商家的数量和意向会直接影响到投资者置业的信心，在市场上出现了“熟铺出售”，就是希望通过租用商家带动项目的销售。第三项 目标客户群的需求分析一、投资者投资者为确保商铺的保值增值，并且保证租赁畅旺，会要求在配套方面要保持一定的领先优势，使物业不至于在很短的时间内就被别的竞争对手超越或取代。最基本要有足够的停车场、优质品牌电梯、中央空调、精美装修等。二、经营者经营者希望能够保持长盛不衰，希望有足够的人流保证经营者的商业利润，会要求在配套上多考虑顾客的感受，能否引导和疏导客流，电梯及停车位的数量够不够，商场是否舒适，同时要求配套设备的维护费用要低廉，各种设备能够安全、平稳运行等。第六节：产品建筑设计规划提议（1）产品整体建议n 项目整体应当涵盖主力购物中心、综合零售批发中心及休闲文化娱乐中心三大功能板块；n 三大功能区明确划分，彼此空间独立、但内部主题文化统一，过渡自然；n 市场内部道路交通按照城县一般内街道路设置，与人民西路和健康路在宏观动线上形成统一，同时也能易于自行车、电动车、私家车、货车等交通工具进入；n 项目内部商铺采用两层复式商铺与单层临街商铺两类产品互动结合，按照不同需求业主类型进行划分单一商铺功能与商铺和居住两种复合产品类型；n 对于复式商铺中间隔层要适当考虑其楼面荷重；（2）局部规划建议l 购物中心一般物业要求层高：5.3-5.5M区间柱距：8M×8M区位：主干道上，十字路口位置单层面积：不低于5000l 本项目超市规划物业 本项目设计规划图显示，规划超县建筑单体面层面积3000左右，其中3-11层为住宅，一二层柱距恐难达到超市物业要求，剪力墙分布密集。 建议：住宅楼梯口布置在3楼，二层至三层间建设备转换层，已达到超市物业要求。（3）形象设计规划建议n 结合项目业态定位及经营特点对项目的主要展示面进行系统的美陈设计；n 对项目的环艺部分由专业公司进行专业、规范、系统的设计。 砀山县商业市场调研小组 2009-11-27