房地产估价师资格考试《房地产开发经营与管理》全真模拟试题及答案（九）.doc

2012年房地产估价师资格考试房地产开发经营与管理全真模拟试题及答案（九）一心试题库版权所有，编制，答案附后题目一二三四总分一、单选题 （共 35 题，第小题 1 分）1、通过使用年期修正，可以消除对不动产价格造成的影响因素是()A.土地的估价期日B.土地的使用期限不同C.土地在不同时期的基准地价不同D.土地在不同时期的路线价不同2、某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元/m2，正常开发成本为1500元/m2，管理费用为前两项的5，投资利息占直接成本的5，销售费用为100元/m2，直接成本利润率为6，则开发后的地价为()元/m2。A、1840B、2840C、2966D、30003、某房地产投资者以300万元购入一个商业店铺用于出租经营，资本金为100万元，其余资金为金融机构提供的利率为10、期限为10年，投年等额还款的抵押贷款：如该店铺第一年扣除还本付息后的净租金收益为10万元，则考虑还本收益（不考虑所得税影响）后的权益投资回报率为（）。A10B11.27C14.18D22.554、某宗房地产的总价值为5000万元，其总地价为2000万元，总建筑面积为10000m2，甲拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为90万元，该部分的建筑面积为200m2。梭土地价值进行分摊，甲占有的土地份额为（）。（提供）A1B1.5C2D2.55、评估某宗房地产开发用地2005年10月16日的价值，要将在年末的支出和收入都折算到2005年10月16日。如果预测该宗土地2008年10月15日开发完成后的房价为3000万元，折现率为12%，则需要将这3000万元折现到2005年10月16日，即在2005年10月16日的房价为()万元。A、2526B、2241C、2135D、29856、某写字楼2006年潜在毛租金收入为1000万元，空置和收租损失为5，经营费用为潜在毛收入的30，抵押贷款还本付息为200万元，所得税和准备金共计120万元，则2006年的净经营收入为()万元。A330B450C650D7007、某物业的购买价为100万元，其中50万元为银行抵押贷款，期限10年，年利率12。按年等额偿还。如该物业年挣经营收入为30万元，则该物业投资的还本付息比率为（）。A0.18B0.12C3.39D5.008、某建筑物的建筑面积为2000m2，占地面积为3000m2，现在重新获得该土地的价格为8130元/m2，建筑物重量价格为900元/m2，而市场上该类房地产正常交易价格为1800元/m2。则该建筑物的成新率为（）。A44B50C67D949、在房地产产品的租售之前进行估价，以确定其最可能实现的租金或售价水平，是房地产开发过程中()的主要工作内容。A会计师B经济师C估价师D工程师10、基准地价的估算中，通过资料的收集、整理、修正，数据应具有()A.可比性B.可替性C.可分性D.可换性11、房地产开发商根据消费者对物业品牌的认知价值来制定价格的方法，属于（）。A成本导向定价法B购买者导向定价法C竞争导向定价法D市场导向定价法12、在酒店项目可行性研究阶段，用每间客房的综合投资乘以客房数来估算一座酒店的总投资，属于()。A单元估算法B单位指标估算法C概算指标法D工程量近似匡算法13、同区位的甲、乙、丙三种房地产，当价格变化百分比为10时，需求量变化百分比分别为30、10、0，则甲、乙、丙三种房地产的需求的价格弹性数值类型分别是（）。A富有弹性、单一弹性、缺乏弹性B完全弹性、单一弹性、完全无弹性C完全弹性、单一弹性、缺乏弹性D富有弹性、单一弹性、完全无弹性14、房地产具有供给有限特性，本质上于（）。A土地总量有限B规划限制C房地产不可移动D价值量大15、用收益法计算房地产价格，若净收益每年不变，年限为n，净收益增长率与报酬率Y相等，则房地产价格V=（）。（提供）A0B/（1+Yn）C×nD16、某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，运营费用需要10万元，资本化率为10，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价时点剩余的使用权年限为40年，则该宗房地产的收益价格为（）万元。A180B196C200D30017、财务内部收益率是指项目在整个（）内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。A计算期B动态投资回收期C项目寿命期D开发期18、银行为某人提供期限为10年、年利率为6%，首期月还款为1000元，月还款递增率为0.2的个人住房抵押贷款。若将此方案转为按月等额支付，则月等额还款额是（）元。A1005.56B1010.56C1110.56D1115.5619、某写字楼的建筑面积为8万m2，可出租面积系数为80%，公用建筑面积系数为15，则该写字楼出租单元内建筑面积是（）万m2A5.2B6.4C6.8D7.620、现需评估某宗房地产2004年10月末的价格，选取的可比实例成交价格为2500元/m2，成交日期为2004年1月末，该类房地产自2003年7月末至2004年6月末每月价格递增1，2004年6月末至2004年10月平均每月比上月价格上涨20元/m2。该可比实例在2004年10月末的价格为（）元/m2。A2648B2688C2708D273421、下列因素中，属于房地产置业投资项目主要不确定性因素的是（）。A容积率B空置率C，利息备付率D成本利润率22、某房地产的土地面积为500m2，土地价格为2000元/m2；建筑面积为1000m2，成本法估算的建筑物重置价将为1800元/m2；市场上同类房地产的正常房地价格为2500元/m2，则该房地产中建筑物的实际价值比重置价格低（）元/m2。A.200B.300C.700D.100023、某房地产开发项目采用20的折现率计算出韵项目净现值为16万元，该项目的财务内部收益率（）。A小于20B满足目标收益率要求C大于20D不满足目标收益率要求24、某临街深度30.48m（即100ft）、临街宽度20m的矩形土地，总价为121.92万元。按时四三二一法则，其相邻临街深度15.24m（即50ft），临街宽度25m的矩形土地的总价为（）万元。A53.34B85.34C106.68D213.3625、现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的供给量为（）。A存量+新开发量十其他种类房地产转换为该种房地产量一该种房地产转换为其他种类房地产量一拆毁量B存量十新开发量十该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+拆毁量C存量+新开发量+空置房量一拆毁量D存量+新增竣工量一拆毁量26、某房地产投资项目的总投资为5000万元，其中投资者投入的权益资本为2000万元，经营期内的年平均利润总额为600万元，年平均税后利润为480万元，则该投资项目的资本金利润率为（）。A12B20C24D3027、按间接比较的判定，某可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2；而估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高5。若改为直接比较判定，将出现（）的情形。A估价对象的房地产状况优于可比实例的房地产状况，价格高7B可比实例的房地产状况优于估价对象的房地产状况，价格低7C可比实例价格的房地产状况调整系数为1.071D可比实例价格的房地产状况调整系数为0.93328、决定投资型房地产购买者愿意支付价格水平的最主要因素是（）。A满足购买者使用要求B购买者支付能力C物业预期收益D物业用途29、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有（）的特性。A独一无二和供给有限B独一无二和价值最大C流动性差和价值最大D不可移动和用途多样30、某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4，用直线法计算该建筑物的成新率为（）。（提供）A43.2B50C56.8D7031、某居民楼总建筑面积为5000m2，房地总价值为1000万元，其中土地总价值为500万元。某人拥有该居民楼的一套单元式住宅，建筑面积为150m2，房地总价值为35万元。若按照土地价值进行分摊，该人占有的土地份额为（）。A.3B.3.5C.7D.432、评估房地产投保火灾险时的保险价值，通常包括（）。A、重置成本+土地使用权价值B、重置成本+土地使用权价值+重置期间的经济损失C、有可能遭受火灾损毁的建筑物价值+可能的连带损失D、建筑安装工程费+建造期间的经济损失33、某销售型住房市场年初的住房存量为100万套，其中空置待售住房5万套，本年新竣工住房13万套，销售住房8万套，则吸纳周期为()年。A063B163C225D125034、确定估价对象及其范围和内容时，应根据（），依据法律法规，并征求委托人同意后综合确定。A.估价原则B.估价目的C.估价方法D.估价程序35、某商业大楼建造期2年，建成8年后补办了土地使用权出让手续，土地使用年限为40年，建筑物的经济寿命为35年，评估时该建筑物的折旧年限应取（）年。A、35B、45C、48D、50二、多选题 （共 15 题，第小题 1 分）题目123456789101112131415答案1、在可行性研究阶段，房屋开发费用中各项费用的估算可以采用的方法有（）。A单元估算法B概预算定额法C工程最近似匡算法D蒙特卡洛模拟法E单位指标估算法2、按照消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，市场细分会出现()的模式。A同质偏好B同形偏好C集群偏好D分散偏好E心理偏好3、建筑物区分所有权包括（）等。A按份共有所有权B专有部分所有权C共同关系成员权D共同部分持份权E长期使用和租赁4、假设开发法中，选择最佳的开发利用方式最重要的是要选择最佳用途。而最佳用途的选择要考虑土地位置的()。A、可接受性B、保值增值性C、现实社会需要程度D、未来发展趋势E、固定性5、在进行可行性分析中的调查研究时，资源调查一般包括（）。A开发项目用地现状B市场供给量C交通运输条件D水文地质E气象6、路线价估价法四三二一法测中，标准深度100英尺土地价值第二、四个25英尺土地分别是路线价的()A.20%B.30%C.8%D.10%E.40%7、下列关于房地产抵押价值评估的表述中，正确的有（）。A法律法规规定不得抵押的房地产，没有抵押价值B再次抵押的房地产的抵押价值为该房地产的价值扣除已担保债权后的余额C房地产的价值扣除预计处分该房地产的各种费用、税金后的余额才是抵押价值D不能单独处分、使用的房地产不宣作为抵押物，应当没有抵押价值E在评估土地使用权是以划拨方式取得房地产的抵押价值时，不应包括土地使用权出让金8、开发商向城市规划管理部门申请建设用地规划许可证时，须提供的材料主要有（）。A建设工程规划许可证B选址规划意见通知书C项目设计方案的总平面图D城市计划部门批准征用土地的计划任务提供E1/2000或1/500的地形图9、收益性物业管理中，影响有效毛收入的因素有（）。A潜在毛租金收入B空置损失C租金损失D其他收入E经营费用10、根据房地产市场自然周期的理论，商品房租金增长率上升是处于自然周期的（）。A第一阶段B第二阶段初期C第二阶段后期D第三阶段E第四阶段11、在实际交易中，只有当买者所愿意支付的最高价格（）卖者所愿意接受的最低价格时，交易才会成功。A高于B等于C低于D不高于E不等于12、从权益的角度来看。现实中的房地产估价对象包括（）等。A建筑物的土地，包括建筑物尚未建成的土地B“干净”的房屋所有权和划拨土地使用权的房地产C有租约限制的房地产D未来状况下的房地产E共有的房地产13、在考虑房地产交易程度的不同负担状况时，房地产正常的成交价格等于（）。A.卖方实际得到的价格/（1-应由卖方缴纳的税费比率）B.卖方实际得到的价格-应由卖方负担的税费C.买方实际付出的价格-应由买方负担的税费D.应由卖方负担的税费/应由卖方缴纳的税费比率E.买方实际付出的价格/（1-应由买方缴纳的税费比率）14、以出让方式取得城市熟地的土地使用权时，土地使用权出让的地价款包括（）。A建筑安装工程费B土地使用权出让金C拆迁补偿费D公共配套设施建设费E城市基础设施建设费15、金融机构进行项目贷款审查时，要进行(）工作。A客户评价B项目评估C担保方式评价D贷款综合评价E环境评价三、判断题 （共 15 题，第小题 1 分）1、自有资金资本化率通常为未来第一年的税前现金流量与自有资金额的比率，可以由可比实例房地产的税前现金流量除以自有资金金额得到。（）2、现实中有时评估的不一定是公开市场价值，而是某些特定条件限制下的价值，比如城市房屋拆迁是强制性的，所以城市房地产估价不应采用公开市场价值。（）（提供）3、被拆迁房屋的房地产市场价格中不包含搬迁补助费及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。（）4、房地产空间市场的供求关系直接决定了房地产租金的水平。（）5、低价格房地产政策，并不意味着造成房地产价格的整体水平降低。（）6、接受估价委托后，受托估价机构不得转让、变相转让受托的估价业务，并应明确至少一名合适的估价人员负责该估价项目。（）7、路线价估价法认为土地价值随临街深度而递减。8、在估价报告中，签署估价师声明是为说明估价是以客观公正的方式进行的，同时对委托人也是一种警示。（）9、大城市划分的道路类型数目一般为46类。10、项目财务评价是房地产投资决策分析中最重要的工作，它往往关系到一个项目的成败。（）11、在房地产开发项目的前期评估阶段，容积率和建筑面积属于不确定性因素。（）12、对房地产开发项目进行独立的财务评价时，资产负债表是必须编制的基本报表。（）13、某人购房在成交日期首付款10万元，又以抵押贷款方式支付20万元，此时的总价30万元为名义价格。（）14、移动平均法是对原有价格按照时间序列进行修匀，即采用逐项递移方法分别计算一系列移动的时序价格平均数，形成一个新的派生平均价格的时间序列，借以消除价格短期波动的影响：显现出价格变动的基本发展趋势。（）15、非住宅小区级的公共建筑的建设费用和住宅小区内的营业性用房与设施的建设费用均不能计入商品住宅的价格中。（）四、计算题 （共 2 题，第小题 10 分）1、张某于2000年1月1日以50万元购得一套住宅，购房款中60来自银行提供的年利率为6、期限为15年、按月等额偿还的个人住房抵押贷款。现张某拟于2005年1月1日将此套住宅连同与之相关的抵押债务转让给李某。根据李某的要求，银行为其重新安排了还款方案：贷款期限从2005年1月1日至2014年12月31日，年利率为6，按月等比递增式还款（月等比递增比率为0.2）问李某在新还款方案下的首次月还款额多少？ 2、某写字楼套间建筑面积1,000平方米，使用年限30年，该写字楼每月租金2.5万元。据调查，该写字楼造价为3,000元/平方米，家具设备原值10万元，耐用年限10年，残值率2%。据有关规定，房地产税为年租金的12%，管理费为年租金的5%，修缮费为房屋原值的2%，保险费为房屋原值的3，资本化验室率为12%。试估算该写字楼的价格。1、有一宗地块，经可行性分析，认为受规划条件限制，开发成房地产后，预估实际销售最高价为1,000万元，而开发成本(含税费)最低为500万元，开发商期望利润为200万元。试用剩余法求取该地块最高价格为多少?2、据房地产市场资料，租金水平在该类不动产中，未来月租金纯收益是建筑面积每平方米300元，该类不动产的资本化率为8%，总建筑面积5,000平方米，出租率80%。求开发该不动产的总价是多少?2012年房地产估价师资格考试房地产开发经营与管理全真模拟试题及答案（九）一心试题库版权所有，编制，答案附后（试题答案）一、单选题 （共 35 题，第小题 1 分）1、B2、D3、D4、B5、C6、A7、C8、C9、C10、A11、B12、A13、D14、C15、B16、B17、A18、D19、A20、C21、B22、B23、C24、C25、A26、D27、C28、C29、B30、C31、B32、C33、C34、B35、A二、多选题 （共 15 题，第小题 1 分）1、ABCE2、ACD3、BCD4、ACD5、ACDE6、BD7、ABDE8、BDE9、ABCD10、ABC11、AB12、BCE13、ABD14、BCE15、ABCD三、判断题 （共 15 题，第小题 1 分）1、2、×3、4、5、6、×7、8、×9、×10、11、12、×13、14、×15、×四、计算题 （共 2 题，第小题 10 分）1、第一种解法：已知：i=6i'=6/12=0.5s=0.2n=15×12=180m=5×12=60（1）抵押贷款额P=50×60=30万元（2）张某月还款额第二种解法：已知：P=50×60=30万元i=6/12=0.5n=15×12=180（1）张某月还款额：A=Pi(1i)n(1i)n-1300000×0.5%×（1+0.5%）180（1+0.5%）180-1=2531.57（2）张某5年共还款：（3）2005年1月1日李某共欠银行款额：F2=p(1+i)n=300000×(1+0.5)60=404655.06元F3=F2-F1=228027.34元（4）略（同原答案）第三种解法：已知：P=50×60=30万元i=6/12=0.5n=15×12=180（1）张某月还额：APi(1i)n/(1i)n-1=300000×0.5%×(1+0.5%)180/(1+0.5%)1801=2531.57（2）张某5年共还款额：A=2531.57元i=0.5n=12×5=60（3）张某拭欠银行贷款额：P2=(300000-P1)=169053.12元F1=169053.12×(1+0.5）60=228027.33元（4）略（同原答案）2、某写字楼套间建筑面积1,000平方米，使用年限30年，该写字楼每月租金2.5万元。据调查，该写字楼造价为3,000元/平方米，家具设备原值10万元，耐用年限10年，残值率2%。据有关规定，房地产税为年租金的12%，管理费为年租金的5%，修缮费为房屋原值的2%，保险费为房屋原值的3，资本化验室率为12%。试估算该写字楼的价格。1、有一宗地块，经可行性分析，认为受规划条件限制，开发成房地产后，预估实际销售最高价为1,000万元，而开发成本(含税费)最低为500万元，开发商期望利润为200万元。试用剩余法求取该地块最高价格为多少?2、据房地产市场资料，租金水平在该类不动产中，未来月租金纯收益是建筑面积每平方米300元，该类不动产的资本化率为8%，总建筑面积5,000平方米，出租率80%。求开发该不动产的总价是多少?