XX房产市场调查研究报告.doc

万州房产市场调查研究报告（针对海成茶庄改造及江南CBD项目）重庆海成实业（集团）有限公司万州公司7/11/2013第一部分 万州房地产市场现状研究一、万州房地产市场宏观研究（注：以下数据来自万州统计年鉴和政府工作报告；因万州统计年鉴2012年还未出版，故2012年的部分数据暂时不能表现。）（一）房地产市场投资分析1.十一五期间，万州房地产投资以年均29.66%的速度快速发展，吸引大量投资资金，投资活跃度不断提高。2.2011年万州房地产投资占固定资产投资比重仅11.06%，远低于重庆26.22%的平均水平，也低于奉节、开县、忠县、垫江等周边区县。3.未来随着城市经济进一步发展，“第二大城市”逐步实现建成，必将推动万州房地产发展空间进一步扩大。总结：万州房投占固投的比重较低，房地产投资空间大。（二）施工竣工面积分析2006-2011年万州房屋施工/竣工面积（单位：万）1.过去六年万州房地产开发活跃，房屋施工面积稳步加大，2011年施工面积和竣工面积都创新高，施工面积同比增长24%，竣工面积同比增长18.8%。2.2011年，房屋施工面积和竣工面积相较于前几年都取得较大的增长，万州房地产市场逐步迈进快速发展的阶段。总结：市场供应稳步增长，逐渐迈进快速发展阶段，但只在2011年呈现较大增长。（三）房地产成交量分析1.至2008年以来，由于市场供应量不足，万州商品房成交面积并未显著放大，增长率很少超过10%。2.万州商品房销售金额增长迅速，量滞价涨，归根到底是由于新增供应量有限。3.2011年，受国家宏观调控政策的影响，价格上涨幅度有所放缓，但仍然保持稳步增涨。总结：市场供应量较少，价格持续增长，受国家宏观调控政策影响较小。（四）万州城镇化分析1.万州规划到2020年实现城区人口达到150万人，意味着大量农村及外来人口进城置业，必将带来大量的刚性购房需求。2.以目前万州人均30平米的住房面积计算，未来每年新增城市人口将为万州带来225万方左右的购房需求，远大于目前年均170-190万方的成交量，预示着万州房地产投资、房地产开发和房地产销售将进入全面爆发式增长阶段。总结：万州城市化进程加速，每年将新增大量刚性需求，每年新增住房面积需求约200万方。（五）房价分析1.过去6年万州房价年均增幅超过10%，特别是在2010年万州“第二大城市”地位确立后，万州房价暴涨近1000元/以上，显示了万州房价巨大的爆发潜力。2.2011年，由于国家宏观调控，全国大多数地区房价回落，但万州房价仍保持12%的增长率。总结：城市利好刺激下，万州房价持续增长。（六）万州房价收入比分析 收入房价比：等于城镇居民年均可支配收入/平均房价，主要反映市民房屋购买力，收入房价比越高，说明市民购买力越强，对应的房价上涨空间越大。渝东北各区县中，万州城镇居民可支配收入最高，5.2的收入房价比也高于周边大部分区县，预示着万州房价仍然存在一定的房价上涨空间，居民的房屋购买力较强。总结：万州收入房价比较高，房价具有上涨空间。（七）消费者房价预期分析1.市调分析显示，虽然过去几年万州房价涨幅较大，但万州市民对于目前房价认可度较高，显示万州市民房价承受力较强。2.目前市民对房价的上涨预期浓厚，82%的被调查者认为房价将快速上涨或缓慢增长。总结：市民房价承受力较强，未来房价上涨预期浓厚。（八）土地供应交易分析1.2003-2020年万州城市建设用地规划序号用地代号用地名称面积（km2）比例（%）1R居住用地20.8925.82C公共设施用地9.2811.5C1商业金融用地3.844.73M工业用地16.1720.04W仓储用地1.922.45T对外交通用地4.055.06S道路广场用地15.1218.77U市政公用设施用地3.474.38G绿地9.6711.99D特殊用地0.400.5合计城市建设用地80.98100.0万州城市建设用地规划中，居住用地为20.89平方公里，占25.8%；商业金融用地为3.84平方公里，占4.7%。2.各组团近三年商住用地成交量分析枇杷坪组团天城组团高笋塘组团山顶组团龙宝组团江南新区组团百安坝组团合计2009年03.331.209.600.6714.82010年004.800.935.134.245.032011年5.50.20.301.8826.4520.5954.922012年0022.2410.8618.1223.5410.5284.56合计/公顷5.50.227.3410.8620.985.1235.31199.31说明：以上土地成交数据根据中国土地市场网备份统计而得，其中商住用地不含廉租房、经济适用房等用地总结：1.基于供小于需的楼市现状，过去4年万州整体土地交易量大幅提升，房地产市场投资热情持续提升。2.2012年高笋塘、山顶、龙宝、江南、百安组团都有较大宗土地的出让，可预示今后几年，更多的明星工程、亮点工程将会出现在江南新区以外的区域，万州房地产开发格局将发生较大变化，购房者区域选择性将逐渐弱化。（九）万州房地产市场宏观研究小结1.房地产投资活跃，未来发展空间较大。2.城镇化加速推进，将带来大量刚性需求。3.收入房价比较高，房价具备上涨空间。4.未来十年，万州城市化进程加速，房地产发展空间巨大、房价具备上涨空间。5.未来两年，多个组图都可能出现代表性项目，开发格局将发生较大变化，消费者的区域选择性将逐渐弱化。二、万州房地产市场微观研究（一）万州城市开发格局1.总体格局：三大板块，七大组团。根据长江流向将万州城区分为两岸三地，万州主城区分为“多中心组团式”布局结构，即“三大板块”（江南新区板块、龙宝板块、天城板块），以及“七大组团”（高笋塘组团、龙宝组团、山顶组团、天城组团、枇杷坪组团、百安坝组团、江南新区组团）。2.总体概要板块组团区域关键词开发成熟度发展潜力产品类型区域房地产开发状况总结天城板块北山枇杷坪组团地势平配套全成熟小高层占绝对主力区位、地势、交通和江景资源占优成为区域高价楼盘聚集区天城周家坝组团潜力区域规模化开发启动开发大高层占主力随着未来高铁站及物流园区建设将带动区域成为万州未来开发热点龙宝板块高笋塘观音岩组团繁华商业中心成熟小高层住宅商业地产万州核心商贸区，仅有的少量楼盘集中于天仙湖沿岸，另有少量商业地产开发 山顶组团城郊不方便待规模化开发中别墅由于地势太高，交通不便、无生活配套目前仅一个别墅项目龙宝双河口组团较为成熟成熟中多层为主高层为辅万州老城区之一，国家级经开区的建设，未来开发前景向好江南新区板块江南新区组团景观好规划好火热开发大洋房为主高层为辅当前及未来几年地产开发热点和焦点品质楼盘聚集，城市房价最高 五桥百安坝组团配套完善较独立成熟小多层为主高层为辅较成熟，房地产项目规模及品质较落后城区内可开发土地少，未来供应稀缺（二）各房地产开发组团分析1.江南新区组团（1）组团概况：江南新区是万州高端住宅聚集区，洋房和滨江高层物业为主。（2）区域优势：作为城市新兴住宅开发区，规划合理，景观绿化、市政道路等基础设施比较完善，江景资源优势突出。（3）在(待)售楼盘：11个，多以洋房为主，高层、别墅为辅。序 号楼盘名称核心亮点产品类型项目规模（万）剩余体量（万）1中渝·滨江壹号品牌规模江景品质打造洋房高层407.52中恒·江南第一城成熟社区高层洋房5673华粹·南山绿庭景观资源洋房高层30104佳兴·南山玉林赠送空间洋房615银城·云水间品牌品质别墅洋房小高层1266凯帆·一品江南地中海风情园林洋房高层1857雷士·澜山郡退台洋房翠屏山公园洋房小高层968万硕·江城一品大社区洋房多层高层34209恒产·城市经典板式结构皇家园林洋房小高层15610雷士·水岸新都江景规划新成商业中心商业街高层6111中恒·江南天地三桥头，交通口岸高层18.32合 计244.371.5（4）区域价格：高层45006000元/平米，洋房60007500元/平米，别墅1100013000元/平米。（5）主力户型：三房为主，建筑面积95-150平米，两房为辅80100平米。（6）购房客户群：万州城区的客户占到70-80%，多为改善型购房，以政府官员、事业单位公务员、医生、企业主、商人、个体户等高收入群体为主。2.北山枇杷坪组团（1）组团概况：北山枇杷坪组团以江景高层为主，已经基本开发成熟。（2）区域优势：区域成熟配套和江景资源优势，离主城最近的高端住区。（3）在建(在售)楼盘情况：6个，均为高层。序 号楼盘名称核心亮点产品类型项目规模（万）剩余体量（万）1兴茂·山水国际品牌规模成熟社区配套高层7022方端·心水岸区域核心地段滨江高层713国润·水韵天城新区桥头堡江景高层2014亿远·财富金都区域核心地段配套高层815科友·北滨华府北滨江景音乐广场高层747北滨熙岸北滨江景音乐广场商业/高层1818合 计13027（4）销售价格：非江景房42004800元/平米，江景房5000-8000元/平米。（5）主力户型：三房建面90-120平米，二房建面70-80平米。（6）购房客户群：主城区客户占50%以上，乡镇客户占20-30%，其它为云阳、开县等外来客户。3.主城观音岩组团（1）组团概况：区域楼盘众多，且产品形态较为丰富，多为洋房、多层和高层混建，剩余房源多为高层产品。（2）区域优势：成熟的区域配套和优越的江景资源。（3）在建(在售)楼盘情况:14个。序 号楼盘名称核心亮点产品类型项目规模（万）剩余体量（万）1三峡明珠大厦区位优势高层3规划中2锦江金都区位优势高层1553恒安·翠湖澜郡江景、区位、交通高层2054恒森·水晶郦城品牌、江景高层12.805天仙湖·棕榈长滩景观湖景品质高层1556恒森·滨湖天地湖景高层12待售7如意·万洲城江景高层79待售8银河·学林上城规模、江景高层、多层25109金泉·阳光花园规模、品质高层、多层34810兴茂·御景江城品牌、成熟高层30311旺福·龙山观邸成熟区位高层11.3212金成·源山规模、山体景观洋房、高层322013新庆·万山国际品质、规模、景观绿化洋房、高层14814滨湖天地湖景小高层规划中规划中合 计303.167（4）区域价格：该片区以滨江高层物业为主，高层均价约4400-7000元/平米。（5）主力户型：三房，面积为110-120平米。（6）客户群：主城区客户40%，区县及乡镇客户60%，区县客户多来自云阳、开县等地；乡镇客户多是外出打工返乡购房群，多为首次置业。4.天城周家坝组团（1）区域优势：开发项目主要集中在申明坝和天仙湖沿线，相对单价和总价都较低。（2）在建(在售)楼盘情况：4个。序 号楼盘名称核心亮点产品类型项目规模（万）剩余体量（万）1祥瑞·天湖美郡大社区配套高层多层39152天仙湖·莱茵半岛湖景景观品质高层洋房30待售3康德·天子湖社区配套品牌洋房、高层21184万瑞·圣湖上城社区配套多层、高层13.84合 计103.837（3）区域价格：4500-5500元/平米。（4）主力户型：三房建面90-120平方米。两房建面80-90平方米。（5）客户群：主城区客户不足20%，区县及乡镇客户70%以上。主要来自上坪，熊家，李家河等乡镇。5.龙宝双河口组团（1）组团概况：多为乡镇进城置业客户，区域属城乡结合部，又是工业区，所以开发楼盘普遍品质相对较低。（2）在建(在售)楼盘情况：4个。序 号楼盘名称核心亮点产品类型项目规模（万）剩余体量（万）1向往·滨河新城大社区龙宝老街商业配套高层29102鸿欧·城市绿洲户型、靠近公园高层1553博达·长江帝景江景交通口岸高层10待售4财富首站火车站多层高层62合 计6027（3）区域价格： 36004300元/平米。（4）主力户型：小三房为主，建面90110平米。少量两房，建筑面积80-90平米。（5）购房客户群：周边乡镇客户普遍占70%以上，其次为主城区客户占10%，其它区县占20%。6.五桥百安坝组团（1）组团概况：移民新城区，经过多年开发已基本成熟，目前可售项目较少。（2）在建(在售)楼盘情况：6个。序 号楼盘名称核心亮点产品类型项目规模（万）剩余体量（万）1百安花园（四期）成熟社区、江景高层3562三峡水利·花郡封闭小区，绿化好高层61.53百安华都临主干道高层2.50.34南滨康城（碧水蓝天）封闭小区多层/高层26205嘉宝·世纪华城临主干道高层1086香山美地公园、江景高层/洋房25报批中合 计104.560.8（3）区域价格：多层37004300元/平米，高层39004800元/平米。（4）主力户型：三房90-120平米。（5）客户群：本地二次置业者及五桥周边乡镇对百安坝组团的区域认同感非常高，因此，客户群周边乡镇占70-80%以上，少量为百安坝本地，主城区客户很少，购房目的以自住型购房为主。目前万州部分项目进行内部认定，认定方式分为二种。一种为定房不定价，比如水岸新都，一种为定房定价，比如学林上城。7.山顶组团目前由于山顶组团城市功能配套不完善，最近没有房地产项目进驻，唯一的房地产项目为金龙豪爵（别墅项目）并已基本售完。（三）万州房地产市场微观研究小结1.百安坝市民置业首选本区，主城其他区域市民置业首选江南新区。（1）江南新区市政规划较好，政府大力扶持，为万州房地产开发的热点区域。市调显示，万州购房者对江南新区认可度非常高，认为宜居指数最高，一定程度上反映万州市民对居住品质的不断追求。但由于区域以高端低密度物业为主，售价较高，不少购房者（尤其是首次置业者）不得不选择其他区域置业。（2）百安坝虽然地段较偏，但区域配套完善、地质结构稳定、空气质量较好、建筑密度较低等得到购房者的普遍认可。百安坝本区客户认可度非常高，之本地置业购房的首选，并且随着长江三桥的修建以及环湖公交的开通，主城其他区域的客户对百安坝组团的认可度也越来越高。万州消费者置业首选区域排序 2.高层物业是当今万州房地产市场在售的主流业态，随着万州消费者居住品质的觉醒，洋房物业逐步兴起，百安坝组团在售项目基本全为高层物业，但多层和洋房物业更是市场青睐。3.万州客户对面积控制越来越关注，紧凑型产品更有市场机会。但市调显示主要取决于主要目标客户乡镇客户以三代同堂的家庭为主，紧凑型高性价比的户型设计将能成为茶庄项目的突破口。4.百安坝是各组团中的价格洼地。5.江南新区、老城片区及北山枇杷坪组团的客户群主要为万州主城客户，其他片区以区县乡镇客户为主。6.未来三年，新项目主要出现在江南新区和高笋塘观音岩组团（如下表所示）。区域新项目30万方以上项目江南新区组团4个万硕·江城一品/恒产·城市经典/雷士·澜山郡/雷士·水岸新都4个中渝·滨江壹号/中恒·第一城/万硕·江城一品/华粹·南山绿庭北山枇杷坪组团1个北滨熙岸1个兴茂·山水国际高笋塘观音岩组团3个如意·万洲城/恒森·滨湖晓月/滨湖天地4个如意·万洲城/兴茂·御景江城/金成·源山/金泉·阳光花园龙宝双河口组团1个博达·长江帝景0个天城周家坝组团1个天仙湖·莱茵半岛2个祥瑞·天湖美郡/天仙湖·莱茵半岛百安坝组团1个香山美地1个百安花园（四）高笋塘组团二手房价格研究小结从市调表明（结合房管局二手房交易统计数据），高笋塘组团二手房价格在3800-7000元/平米左右，在鸡公岭小学和万州二中招生范围内，价格优势比较明显，除此，房屋所在地段、面积、楼层、朝向、户型、房龄、物管等级、土地性质、小区景观等都影响二手房的价格。（五）茶庄项目产品定位、销售价格的建议调查表明，高笋塘观音岩组团在建项目及新增项目较多，但产品定位与茶庄项目存在一定区别，本案优势较为明显，区域竞争较小。因销售价格偏高，结合市场需要，建议以小户型为主；现阶段销售价格宜在6800-8000元/平米。第二部分 万州区商业现状调研分析一、新建商业综合体简述（有代表性正在建设或规划建设）1、万达广场万州万达广场将于2013年7月投入使用。由重庆万达商业广场有限公司开发建设，项目位于北滨路滨水区四方井范围内，北临电报路，东临滨江路，西南侧为城市分流路（未全线贯通），周边市政配套较为完善。总用地面积62516平方米，规划总建筑面积约20.81万平方米（地上14.65万平方米，地下6.16万平方米），其中酒店3.1万平米，购物中心14万平米，商业步行街4万平米，项目总投资约20亿元，是万州区目前投资最大、规模最大、档次最高的城市综合体。以城市总体规划和地块控制指引为依据，深入分析万州山地、临江的空间模式，从现代城市设计的角度出发，力求塑造“包含传统文化与现代商业文化的结合体”，为万州打造充满现代气息的商业综合体。项目以民国仿古建筑为主要风格，糅合现代时尚元素，项目包含大型百货、商业步行街、高级院线、五星级酒店（酒店为目前万州第一座五星级酒店）。万达广场是集购物、休闲、人文、娱乐于一体的万州新商业中心。项目建成后将改变目前万州的商业格局，开创万州现代商业新纪元。2、驿鑫·城市之星项目位于万州区和平广场原龙宝区党工委大院，占地12805，总建筑面积83127.22，框剪结构，地上26层，地下两层，将于今年竣工投入使用。该项目由重庆市驿鑫房地产开发有限公司开发建设，建成后只租不售，为综合性公建项目，2010被万州区政府列为区重点工程项目（万州府纪2010127号文），项目定位为商业+酒店+写字楼，目前人人乐购物广场已经签约入驻，预计2014年开始营业，酒店和写字楼招商情况还不明确。项目已交房投入使用。3、清江上城由万州清江集团开发建设，项目占地面积64363，总建筑面积：361655（其中含住宅：275740 商业：36136 地下车库：46143）， 幼儿园：2044 ，停车位：1016个（室内车库913个，室外车库103个）， 容积率4.6762，建筑密度37.04% ，绿地面积：14954平方米，绿化率：23.23%，由12幢高层建筑及花园洋房组合而成。商业体量较小，其商业定位主要以餐饮娱乐为主。项目已交房投入使用。4、雷士·水岸新都其广告语为“未来新中心，生活新地标”。项目占地面积 20160平方米，建筑面积 60480平方米，分A、B区。其中A区为酒店式高层华宅，将星级酒店式居住体验融入住宅，以“构造星级酒店里的家、建设享受型居住硬件、提供酒店式服务、形成尊荣的无忧生活氛围”的建设思路，打造万州首席酒店式高层华宅；B区为星级酒店、高档写字楼、大型购物中心为一体的城市综合体。项目A区为位宅区，共5栋楼，围合式建筑，楼间距最大80米左右。项目在2012年开始接受客户内部认定，定房不定价，2013年4月1，2号楼开盘，1号楼二梯四户，面积为122-152，户型偏大，2号楼二梯六户，面积从86-125，1号楼还有少量房源，2号楼基本售清。2013年9月7日3，5号楼开盘，面积为86-125价位从53008626，面江均价为6200，不面江均价为5700。由于一直接受客户内部认定，目前还余100套左右房源。6号楼目前正在接受客户内部认定，定房不定价，面江以及小户型基本定完。余下的都是面积偏大以及不面江户型。大概在2014年年初开盘。折扣：有内部认定客户9.6折，不分按揭一次性。未内部认定客户，按揭9.9折，一次性9.8折。5、长江三峡文化创意产业园项目该项目位于万州江南新区核心地带，万州区行政中心正前方，市民广场两侧。面向长江，视野开阔。建设用地面积约120亩，用地性质为商业，地上总建筑面积约20万平方米。项目拟打造为三峡库区集新闻、广告、网络、商务休闲、餐饮娱乐、文化事业六大中心为一体的文化创意产业示范园。6、中渝滨江一号中渝滨江一号项目位于万州江南新区核心区，总占地300亩，总建筑面积35万平方米，沿江面900余米，一线江景。项目共分3期开发，其中一、二期为电梯花园洋房，三期为景观高层，背山面水。二期产品用地面积近6万方，总建筑面积10万方。商业体量很小，基本无竞争力。目前项目用边商业有一部分已经出来，包括超市，小饭店，洒楼等。由于周边施工项目较多，有大量建筑工人，商业也以面馆，快餐店为主。也有针对小区业主开设的较高档次的餐饮，家居馆，洗车店等。项目一期二期已交房使用，小区内环境较好。三期目前正在销售，面积大多为130-140左右，价格在5300-5700，。主要客户群为主城换房客户，主要对面以公务员，商人为主的高端客户群。折扣较大，最多可少10万。四期项目定名为中渝广场，已动工，未进行销售，面积以60-120为主。7、鸿鸥未来城位于北滨大道，新体育馆，游泳馆旁，紧临万州长江三桥。由重庆万州区鸿鸥发展有限公司开发建设，逾20万方国际商业区，社区由花园洋房、景观高层、时尚公寓、平层大宅、购物中心、风情商业街等综合体为主。容 积 率：3.2项目准备销售4栋楼，目前正在建设，价格还未出来。项目主要针对企事业单位，以及公务员为主的中高端客户。主要以花园洋房，电梯房，精装公寓为主。8、如意万洲城项目地处万州高笋塘核心万棉厂旧址，紧邻滨江大道、王牌路。项目总建筑面积79万方，项目定位为高端的城市综合体。15万方高端商业、6万方台地园林、3000平米时尚会所、五星级国际酒店、拟建5A甲级写字楼、奢豪经典户型，造就万州滨江顶级生活圈。经典ART_DECO建筑、一站式商业形态、五星级商务配套比肩一线豪宅。项目由于资金问题，规划方案还出来。9、中庆财茂广场项目位于太白路181号（原财贸校旧址），工程为框支剪力墙结构，32层，建筑总面积82200.09，商业体量较小。项目施工基本已完成。10. 锦江金都由重庆市发顺房地产开发有限公司开发建设，位于王家坡正街（原中医校），总建筑面积148172.45，框剪结构，其中1-3#楼28层、5-7#楼35层、8#楼6层，商业体量较小。已售清。二、万州城市中心沿街商业（不含周家坝、百安坝、周家坝、北山等非城市中心）（一）太白路-双白路-白岩路沿街商业该商业街位于高笋塘片区，地处核心商圈，集中了福斯德广场、高笋塘广场和万州的三大购物中心，形成了“一家独大”的局面，是万州最具竞争力的商业街。万州区其他组团并无成熟的商圈，该条约2km的商业街能满足消费者“一站式”购物的需要，所以消费者已经在此形成了固定的消费习惯。1、太白路太白路约有130个门面，经营面积约6万，沿街有大卖场百盛、新世纪百货、万州商贸城、沃尔玛、移动营业厅等，全万州最大的金融机构几乎也都集中于此。店面形象较好，经营商品档次以中档为主。太白路商业街分析：业态分布最多的是服饰鞋帽、通讯和百货副食。面积分布最多的是大型购物商场、服饰鞋帽和宾馆酒店，这都是需要较大经营面积的业态。2、双白路双白路作为太白路和白岩路的中间地段，是“太-双-白”商业街的重要组成部分。该地段拥有更好的交通通达性，聚合了另外两条街的人气，不远处的高笋塘广场对该街的商业发展也起到了带动作用，这些有利因素的集中导致该地段成为“太-双-白”商业街租金最高的地段，地段对商业价值的影响显而易见。双白路商业街分析：该地段约有80个门面，经营面积近万平米，有苏宁电器等专业卖场。商业业态比较单一，“服饰鞋帽”在该地段占有绝对的市场优势。3、白岩路白岩路计有300余门面，经营面积约5万，大卖场有重庆百货，沿街街铺以服饰、电器、鞋类箱包为主。自重庆百货之后，由于逐渐靠近小天鹅批发市场，商铺品质逐渐下降，租金也开始降低。白岩路商业街分析：白岩路的业态较其他路段更为丰富，除了传统的服饰鞋帽，餐饮和百货副食也占了较大的比例。这是因为该路段小面积商铺大量出现，商铺品质逐渐降低，更适合经营服务周边居民的业态。“太-双-白”商业街特征：处于各组团中心，享有得天独厚的区位优势；“太-双-白”商业街位于枇杷坪组团、龙宝组团和五桥组团的中心位置，并以万安大桥、长江三桥连接各组团，交通的通达性为商圈的发展提供了强有力的推动作用。业态丰富，服装鞋帽、百货副食和餐饮业为主流；市场认可度较高，消费群体固定；该商业街是传统商业街，居民的消费习惯已经形成，根据调查的数据，在“经常到外区域购物”的25%的消费者中，95%以上的消费者选择了该商业街，只有不到5%的消费者选择去重庆市区更高档的地方购物。靠近大型购物商场一侧租金明显比对街高；百盛、新世纪万州商都、重百等大型购物商场容易聚集人气，吸引较多的消费群，所以靠近大型购物商场的租金价格明显比对街高，约为对街的2-4倍。街区跨度较大，租金水平起伏明显。由于该商业街长度约2km，跨度较大，租金价格呈现出从双白路向两端逐渐降低的特点，两端的租金和核心位置的租金相差约12倍。（二）新城路-王牌路沿街商业新城路-王牌路沿街商业共有商铺1500余个，它的价值仅次于“太-双-白”核心商圈商业。由于新城路北接人气之地高笋塘广场，南接太白路前端，属高笋塘往北山片区的必经之路，王牌路把新城路向南加以延伸，贯通滨江路，两条路在交通上的重要性使其商业价值仅次于核心商圈。1、新城路新城路近300余个商铺，相关的美容休闲行业及市政配套设施齐全，金融机构等便民设施齐备。2、王牌路王牌路是周边区县通往万州城区的主要入城通道，计有500余个门面，总经营面积约3万平米，沿街店面形象普遍较差，沿街有永辉超市，业态以小型餐饮为主，其次有五金百货、建筑建材、家电等业态。“新-王”商业街特征：（1）业态较单一。新城路的“服饰鞋帽”比例位居前列，王牌路的“餐饮”比例高居榜首，其他业态所占比例均在10%以下。（2）商铺品质差距较大，租金水平差距明显。由于王牌路是区县通往万州城区的主要通道，商铺品质明显不及新城路，所经营的业态以中低档次的小型餐饮为主，导致两条街的租金水平差距比较明显。（三）沙龙路沙龙路是外埠通往万州区的门户，也万州区的入城主要通道之一。该路段是以装饰建材为主的专业市场街道，建材、机电所占比例较高，全街计有街铺691个，空置率较高。沿街有光彩大市场等大卖场，沙龙路分为三段，其中沙龙路一段市场氛围已经形成，经营状况较好，空置街铺主要集中在二、三段。（四）其他各商业街孙家书房路：计有150余个门面，沿街店面形象较好。国本路：是万州区的交通要道之一，沿街业态以餐饮、美容、娱乐休闲和小五金经营为主，计有300余个门面。甘家院路：连接万州区最繁华的街道新城路和太白路，人流量极大，但街区形象较差。（五）沿街商业租金水平分析万州区商业价值呈现两极分化，太白路和双白路的租金水平明显高于其他路段；在核心商圈中，商业价值最高，而在人流相对不足的其他街区；由于某些路段跨度大，商铺品质不同，因此在同一路段也呈现出这种特点，太白路的租金水平的极值竟相差近8倍。三、大型购物中心1、万达广场购物中心14万平米，商业步行街4万平米，预计2013年7月开业，入住品牌有万达百货、万达影院、大歌星，大玩家外，瑞皇名表、哈根达斯、哥弟、novo、costa、永辉超市、九锅一堂等。已签约品牌（含意向性合约）女装：Ochirly、Five Plus、ONLY、VERO MODA 、La Chapelle、Honeys、Mind Bridge、TEENIE WEENIE、江南布衣JNBY、EP雅莹；男装：JACK&JONES、SELECTED、GXG、Cabbeen、gxg1978、Mark Fairwhale、PEACEBIRD；运动户外：Nike Factory Store、Timberland、THE NORTH FACE；潮流休闲快销：calvin klein jeans、LEE、H&M、UNIQLO、THE SHOES BAR、Hot Wind；个人护理：屈臣氏、SEPHORA；餐饮：KFC、必胜客、星巴克、味千拉面、巴贝拉；腕表：天梭Tissot专柜、卡西欧CASIO店铺、斯沃琪Swatch店铺、浪琴Longines代理商专柜、帝舵TUDOR代理商专柜。2、人人乐购物广场该购物广场将入驻驿鑫·城市之星，业主为重庆市驿鑫房地产开发有限公司，预计将于2014年对外营业。3、万州沃尔玛购物广场万州沃尔玛是沃尔玛在重庆第一家区县店，于2009年8月底开业，位于福斯德广场负一层，卖场面积1.2万平方米。外围约6000平方米商铺对外出租给其他经营户。万州沃尔玛购物广场分析：功能分区明确，购物停车极为方便，以百货为主，但因几次质量风波导致流失大量消费者，质量一般，价格适中，服饰档次比较低档。4、百盛购物中心万州百盛处于万州中心商务区太白路中心位置，是百盛西南区的第10家店，2004年4月28日开业。经营面积约2万，卖场共四层，拥有2000广场，楼层分布基本“克隆”重庆百盛。百盛万州店走的是时尚路线，但就其商品品牌及卖场的规划来看，属于普通零售店的模式。百盛购物中心分析：首层功能分区较乱，尤其鞋区柜台布置视线通达性不强；做为主力店而引入的麦当劳，没有起到主力店的作用；导视系统处理不够，导视牌位置不明显；动线设计存在一定问题，上下扶梯距离近，无法形成有效的客流共享；除一楼化妆品有部分高端品牌外，服饰业态缺少知名品牌的带动及自身较具竞争力的特色，绝大多数服饰款式和档次较一般。5、新世纪万州商都新世纪百货万州商都地处高笋塘商业广场中心，做为新世纪百货在区域市场开辟的首家综合性商场，经营面积达到2.4万 。新世纪万州商都分析：与百盛相比，新世纪万州商都更着力于提供高品质购物环境及服务，在消费者中口碑较好；商场装修、规划、特色均有一定优势；万州店采取的是双层合并体系，连锁公司及下属单位进行第一层合并，合并完成以后，直属管辖公司再与连锁公司进行第二次合并，便于数据的处理及品牌的扩张；品牌统领业态，各层业态划分完全模范大型百货商场的格局，采用“多业态集中经营，同时又合理分区”的方式，并且每种业态均采取了品牌搭配杂牌的配货方式，通过一定数量品牌的拉动，保持商场的整体档次及竞争力，男装：雅戈尔、皮尔卡丹等；女装鞋业：达芙妮、百丽等。6、重庆百货万州商场2002年10月1日开业，共计四层楼，营业面积1.4万 ，商场经营品类上万种，商品丰富，07年7-9月，商场经过成功改扩建，形成了一个集百货、超市、电器三业态于一体的大型综合性商场。重庆百货万州商场分析：多业态复合经营的百货商城经营模式，业态种类多、商品多样化；各种业态均收录了众多的知名品牌作为主打经营；业态分区一楼为时尚精品馆，主要经营化妆品、黄金珠宝、数码通讯器材；二楼为淑女名媛馆，主要经营精品女装、少淑女装；三楼为运动绅士馆，主要经营精品男装、男裤、衬衫领带、运动休闲、四楼为家用电器馆，主要经营冰洗类、彩电类商品；负一楼为约3000平方米生活超市馆，主要经营日用百货、洗化用品；商品经营档次上的锁定城市中高收入人群的消费。7、永辉超市王牌路店于2009年7月29日开业，是永辉超市进驻万州第一家店，营业面积约8000平米，超市租用重庆民意集团物业。“家门口的永辉、新鲜的永辉、放心的永辉”。永辉超市是中国大陆首批将生鲜农产品引进现代超市的流通企业之一，被国家七部委誉为中国“农改超”开创者，被百姓誉为“民生超市、百姓永辉”。公司已发展成为以零售业为龙头，以现代物流为支撑，以现代农业和食品工业为两翼，以实业开发为基础的大型集团企业。永辉超市分析：与其他几个超市相比，永辉超市更注重价格及生鲜，衣帽鞋袜档次偏低，以普通老百姓消费为主。8、三峡·福斯德广场三峡福斯德广场是由重庆宗申集团与重庆恒鑫地产斥资8亿打造的步行街。该项目落户在万州区太白路，将与万州最高档的凯莱酒店、百盛购物广场、新世纪百货共同打造万州最繁华的顶级商圈。该项目规划为纯商业建筑，是万州区政府作为旧城改造和商圈升级的重点项目，是万州城区核心商圈唯一一条纯商业风情步行街。三峡福斯德广场占地47亩（约3.1万平方米），总建筑面积7.3万平方米。大部分商铺用于销售，面积大多数控制在10-30平方米左右，是极适合万州主城区市场投资及经营的街铺类型。三峡福斯德广场分析：由于前期定位问题，过于强调项目的整体形象而弱化了其经营策略，对商业“成活率”影响最大的地面一层出售面积过大，业主对一层商铺的投资行为直接影响了项目的营业率，导致整体销售、招商滞后。为盘活该商业，2007-2009年政府和项目组都对进驻的商家实行了一定的优惠，如：免收2年工商管理费、商户用水按居民用水标准计收、一定的免租期、减免部分物管费等，截至目前，基本已租售