27101房地产法规教案.doc

教 案课 程：房地产法规授课班级：27101、27102教 师：徐 小 慧授课时间：20102011学年第二学期湖南工程职业技术学院备课纸·首页课程内容第一章 房地产法规绪论第 1 讲执行情况日期3.43.4教研室主任签字星期五五班级2710127102节次1234课堂类型理论能力培养目标介绍房地产法规这门课程的特点，了解的房地产法规的基本内容和房地产房地产法规的制定和实施。重点与难点重点：房地产法规体系的基本知识。难点：房地产法规的制定和实施。主要教学方法 通过讲授，介绍房地产法这门课程的特点，介绍房地产法这门课程的特点，了解房地产业的概念与房地产法规的基本内容。教学组织设计教学组织：10分钟课堂教学：70分钟归纳小结：5分钟作业布置：5分钟教学后记本节课内容属于概念性内容，为加强学生理解，应多举事例，深入浅出。作业布置P14：110第一章 绪 论学习目标1、理解房地产业的基本概念及其历史沿革重大改革2、掌握房地产法规及其作用3、了解我国现行房地产法体系第一节 房地产业概述一、房地产业的基本概念1、房地产房地产也称为不动产，是土地财产和房屋财产的合称。狭义：指土地、地上建筑物及其他附着物以及所附带的各种权益。广义：不动产，除土地、地上建筑物和附着物外，还包括水、森林、矿藏等自然资源。2、房地产业经营房产和地产业务的行业合称为房地产业。房地产业是指从事房地产投资、开发建设、经营、管理和服务等行业的产业部门。房地产业属于第三产业。3、房地产业的活动领域（或内容）（1）国有土地使用权的出让（2）房地产的开发和再开发（3）地产经营，包括土地使用权的转让、出租、抵押等（4）房产经营，房屋（包含土地使用权）出售、出租、抵押等（5）房地产金融，包括房地产信贷、保险和房地产投资等（6）房地产中介服务，包括房地产咨询、经纪、估计、公证等（7）物业管理，主要指房屋及其附属设施设备的维修养护及环境的维护。（8）房地产市场的调控和管理二、房地产业的地位和作用（1）房地产业在国民经济中的地位房地产业是国民经济的基础性产业、支柱性产业和先导性产业。（2）房地产业的作用房地产业有利于产业结构的调整和优化；能加快城市发展建设；优化居民消费结构；有利于完善社会主义市场体系；能改善广大人民群众居住和工作条件。三、房地产业历史沿革1、解放前（1949年以前），以土地和房屋私有制为基础2、解放初（1949年至1955年），接收旧政府房地产档案没收敌伪房地产，建立房地产管理机构。3、文革前（1956年至1965年），确立了公有制在社会主义城市房地产中的主体地位4、文革期间（1966年至1978年），产权管理混乱，违章占地泛滥，住房问题严重5、改革开放以来（1978年以后），党的十一届三中全会以来，实行改革开放，诞生了房地产市场，房地产业逐步走上正轨四、房地产业重大改革1、城镇土地使用制度改革（1）传统土地使用制度：行政划拨、无偿无限期使用、禁止土地转让。存在的弊端：不利于土地的有效利用和合理配置；不利于评估企业的效益；不利于城市经济发展和城市建设资金良性循环。（2）改革：收取土地使用费，征收土地使用税，制定地方性土地有偿出让和转让法规；修改宪法和土地管理法，制定全国性的土地出让和转让暂行条例。无偿无限期使用土地变为有偿有限期使用土地。2、城镇住房制度改革（1）我国原有住房制度：在计划经济时期，国家和企事业单位是住房建设投资的主体，建设基金来源于国家财政和企业福利基金，住房分配给职工，住户只享有居住的权利，不履行建房管房的义务；公房不准进入市场流通，使用者只交少量租金。弊端：这种住房消费是纯粹的福利性消费，抑制了职工的工作积极性；使国家和单位负担日益加重，投资不能回笼；国家还要为房屋的维修和管理成本增加负担。（2）我国住房制度改革历程：售房试验阶段 1979年1985年，“三三三”补贴式售房，个人、单位和政府各负担成本价的1/3，由于租金低廉，最终以失败告终。提租补贴阶段 1987年1988年优惠售房阶段 1988年1989年多种措施并举阶段 1990年1993年，租、售、建并举房改深化阶段 1994年起第二节 房地产法规概述一、房地产法规概念1、房地产法的含义房地产法是由国家制定并认可的，用于调整房地产关系的法律规范的总称。广义的房地产法规指调整房地产关系的法律、法规、规章和政策的总体。2、房地产法调整的对象房地产法调整的对象是人与人之间因房地产所发生的各种关系，即房地产关系，具体包括以下内容：（1）土地、房屋财产关系 （2）土地的利用与管理关系（3）城市房地产开发经营关系 （4）城市房产管理关系（5）物业管理关系3、房地产法律关系法律关系是法律规范在调整人们行为过程中形成的特殊的社会关系，即法律上的权利义务关系。房地产法律关系的构成要素：（1）主体：指参与房地产法律关系的当事人，有国家机关、企事业单位、社会团体和个人。（国家、法人、公民）（2）客体：指房地产法律关系主体的权利义务所共同指向的对象，具体分为土地、房屋和房地产开发建设、经营、管理、交换、使用、服务等行为。（3）内容：指房地产法律关系主体享有的权利和承担的义务，是房地产法律关系的核心部分。二、房地产法的作用1、房地产法是我国城市建设的法律保障2、房地产法是国家保护土地资源的有效措施3、房地产法对维护房地产市场秩序和规范市场行为起着重要作用4、房地产法能够有效地维护房地产权利人的正当权益三、房地产行业立法原则1、坚持从实际出发的原则2、公平的原则3、原则性与灵活性相结合的原则4、法律的稳定连续性与废、改、立相结合的原则四、我国房地产法的制定与实施即房地产行业立法和执法。1、房地产法的制定房地产行业立法是指有权的立法机关依据一定的程序，遵循一定的原则，运用一定的方法，制定、公布、修改、补充和废止有关房地产法律、法规和规章的活动。（1）立法机关： 全国人民代表大会及其常务委员会制定法律；国务院及所属各部委根据宪法和法律制定行政法规和规章；地方人民代表大会及其常务委员会在不与法律、法规和规章相抵触的前提下，制定地方性法规，并报全国人大常委会和国务院备案。（2）立法程序：提议阶段，由国务院授权其房地产行政主管部门负责立法的调研等准备工作，并提出立法方案或草案，上报国务院。审议阶段，法规由国务院负责审议；法律在经国务院审议通过后以议案的形式提交全国人民代表大会常务委员会的有关部门，在广泛征求意见并修改后，提交全国人民代表大会或其常务委员会审议通过。 通过和颁布阶段，法律是在全国人民代表大会或其常务委员会开会期间通过后，以国家主席名义发布实施；行政法规是在国务院审议通过后，以国务院总理名义发布实施。2、房地产法的实施房地产法的执行包括房地产行业的执法和守法两方面。执法指房地产行政主管部门和工作人员正确运用法律，并对违法者实施制裁；守法指房地产行政主管部门、工作人员、公民、法人、社会团体及其他组织严格遵守房地产法律。五、我国现行房地产法规体系我国房地产法律法规主要包括以下六个方面：1、房地产法律房地产法律是指有全国人民代表大会及其常务委员会审议发布属于房地产业务范围的各项法律，是房地产法律体系的核心。目前主要有三大法律：中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国房地产管理法、中华人民共和国城市规划法。2、房地产行政法规房地产行政法规是指国务院依法制定并颁布的属于房地产业务范围的各项法规，在房地产法律体系中处于“中坚”地位。房地产行政法规的名称分为条例、规定和办法。如土地管理法实施条例、城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例、城市房屋拆迁管理条例、城市房地产开发经营管理条例、基本农田保护条例、外商投资开发经营成片土地暂行管理办法等。房地产行政法规的法律效力低于法律。3、地方性房地产法规地方性房地产行政法规是指在不与法律和行政法规相违背的前提下，由省、自治区、直辖市人大及其常委会制定并发布的房地产方面的法规。如北京市建设拆迁安置办法。地方性行政法规在其行政区域内有法律效力，但不能与法律、行政法规相抵触。4、房地产行政规章房地产行政规章是指房地产主管部门根据国务院规定的职责范围，依法制定并颁布的房地产业务方面的各项规章，或由房地产主管部门与国务院其他相关部门联合制定并发布的规章。如国务院九部委发布的关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见即“国六条”。房地产行政规章的法律效力低于国家法律和行政法规。5、地方性房地产行政规章地方性房地产行政规章是指省、自治区、直辖市以及省会城市和经国务院批准的较大的城市的人民政府，根据法律和国务院的行政法规，制定并颁布的房地产方面的规章。行政规章的法律效力低于同级权力机关制定的地方性行政法规。如城市房地产抵押管理办法、城市房地产转让管理规定、城市房屋租赁管理办法、城市商品房预售管理办法、城市房屋产权产籍管理暂行办法、城市新建住宅小区管理办法、城市房地产开发企业资质管理规定、城市房地产中介服务管理规定、房地产估价师注册管理办法等。6、其他规范性文件通常指那些无权制定行政规章的行政机关（如省级人民政府下属的委、局），在其法定职权范围内制定的，在一定区域内具有约束力的文件。其法律效力低于法律、法规和规章的效力，但可作为行政机关制定具体行政行为的依据。此外，最高人民法院的司法解释等指导性文件，对于正确运用房地产法规，弥补房地产立法的不足，指导房地产案件的审判工作，具有重要作用。湖南工程职业技术学院备课纸·首页课程内容第二章 房地产开发用地法律制度（1）第 2 讲执行情况日期3.83.8教研室主任签字星期二二班级2710227101节次1234课堂类型理论能力培养目标理解我国土地所有制的基本框架，掌握土地利用总规划、土地用途管制制度和土地利用年度计划。重点与难点重点和难点：土地所有制的基本框架和土地利用总规划。主要教学方法 通过讲授，了解我国土地利用总规划的基本内容。教学组织设计教学组织：5分钟课堂教学：77分钟归纳小结：5分钟作业布置：3分钟教学后记本节课内容属于概念性内容，为加强学生理解，应多举事例，深入浅出。作业布置P57：13第二章 房地产开发用地法律制度学习目标1、掌握土地利用总体规划及其编制和审批2、掌握征用土地和农用地转用的有关法律规定3、理解国有土地出让和转让的相关法律规定第一节 房地产开发用地概述1、土地的社会主义公有制宪法和土地管理法都规定：我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。2、土地所有权和使用权（1）土地所有权，分为国家所有和集体所有两种。国家所有的土地包括：城市市区的土地；农村和城市郊区中已经被依法没收、征收、征购、征用的土地；不属于农村集体的“四荒”土地；移民后的土地等。集体所有的土地包括：农村和城市郊区中除法律规定属于国家所有的土地以外的土地；宅基地和自留地、自留山等。（2）土地使用权，国家所有和集体所有的土地可依法确定给单位和个人使用。使用土地的单位和个人可获得土地使用权。依法登记的土地所有权和使用权受法律的保护。3、征用土地的原则（1）珍惜耕地和合理利用土地的原则（2）保证国家建设用地的原则（3）妥善安置被征地单位和个人的原则（4）有偿征用的原则（5）依法征地的原则第二节 土地利用总体规划1、土地利用总体规划的概念（1）土地利用总体规划是在一定区域内，根据国家社会经济可持续发展的要求和当地的自然、经济、社会条件，对土地的开发、利用、保护在空间上和时间上所做的总体安排和布局。（2）土地利用总体规划的作用：有利于严格控制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护，使使用土地的单位和个人严格按照土地利用总体规划规定的用途使用土地。可见土地利用总体规划是实施用途管制的依据。（3）土地用途管制制度：是国家为保证土地资源的合理利用，经济、社会、环境的协调发展，通过编制土地利用总体规划，划定土地用途区，确定土地使用限制条件，并要求土地所有者和使用者严格按照国家确定的用途利用土地的制度。（见土地管理法第4条）土地用途管制制度有三个制度支撑：土地用途法律认可制度；土地用途改变的申请许可制度；擅自改变用途的法定惩罚制度。2、土地利用总体规划编制的依据（土地管理法17、18条）（1）国民经济和社会发展规划（2）国土整治与环境保护的要求（3）土地供给能力以及各项建设对土地的需求（4）上一级土地利用总体规划是下一级的依据3、土地利用总体规划编制的原则（土地管理法19条）（1）严格保护基本农田，控制非农业建设用地占用农用地（2）提高土地利用率（3）统筹安排各类、各区域用地（4）保护和改善生态环境，保障土地的可持续利用（5）占用耕地和开发复垦耕地相平衡4、土地利用总体规划的编制和审批（土地管理法21条）（1）全国土地利用总体规划，由国务院土地行政主管部门会同国务院有关部门编制，报国务院审批；（2）省级土地利用总体规划，由省、自治区、直辖市人民政府组织本级土地行政主管部门和其他有关部门编制，报国务院审批；（3）省会城市、人口100万以上的城市及国务院指定城市的土地利用总体规划，由省级人民政府组织本级土地行政主管部门和有关部门编制，经省级人民政府审查同意后报国务院审批；（4）地区级、县级、乡（镇）级土地利用总体规划，由有关人民政府组织本级土地行政主管部门会同其他有关部门编制，逐级上报省级人民政府审批。5、土地利用年度计划：依据土地利用总体规划和社会、经济发展的需求，对年度各类用地数量的具体安排。具体包含三方面内容：（1）农用地转用计划指标（2）耕地保有量计划指标（3）土地开发整理计划指标土地利用年度计划的编制与审批制度与土地利用总体规划相同。湖南工程职业技术学院备课纸·首页课程内容第二章 房地产开发用地法律制度（2）第3 讲执行情况日期3.113.11教研室主任签字星期五五班级2710127102节次1234课堂类型理论能力培养目标了解并掌握我国城镇国有土地使用权出让的法律规定。重点与难点重点：土地使用权出让的法律规定难点：土地使用权出让合同。主要教学方法 通过讲授，介绍我国土地使用权出让的相关法律规定。案例分析教学组织设计教学组织：5分钟课堂教学：75分钟归纳小结：5分钟作业布置：5分钟教学后记本节课内容涉及法律条文，为加强学生理解，应多举事例，深入浅出。作业布置P67：46第三节 房地产开发征用农地的法律制度一、农地征用的要求农地指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。房地产开发建设，涉及农用地转用的，应当符合土地利用总体规划和土地利用年度计划中确定的农用地转用计划指标；城市、集镇、村庄建设占用土地，涉及农用地转用的，还应当符合城市规划、集镇、村庄规划。二、征用农用地的范围国家进行经济、文化、国防建设以及兴办公共事业和列入土地利用总体规划的土地经有关人民政府批准后可以征用集体土地。三、农用地转用审批1、含义：农用地转用是指将耕地、林地、草地等直接用于农业生产的土地转变为用于建造建筑物或构筑物的土地。2、农用地转用的条件：（1）必须符合土地利用总体规划；（2）必须符合土地利用年度计划；（3）属于城市、集镇、村庄建设的，还必须符合城市、集镇、村庄规划，并经农用地转用审批。3、审批权限：由国务院批准的建设项目占用土地需求农用地转用的，由省级人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施项目，占用土地需求农用地转用的，省会城市、人口在100万以上的城市及国务院指定的城市在其建设用地规模范围内的建设用地，需要农用地转用的由国务院审批，其余由省级人民政府审批。（土地管理法44条）四、征地审批权限(土地管理法45条)根据土地管理法的规定，征用基本农田、耕地超过35公顷、其他土地超过70公顷的由国务院审批，其余有省级政府审批。五、征收农地的补偿（土地管理法47条）征收耕地的补偿1、土地补偿费：被征耕地前3年平均产值的6-10倍2、安置补助费：每个需要安置的农业人口补偿被征耕地前3年平均产值的4-6倍3、地上附着物及青苗的补偿费征收城市郊区的菜地，需缴纳新菜地开发建设基金。六、临时征用农用地（土地管理法57条）由县级以上人民政府土地行政主管部门批准，双方签订临时用地合同。使用期限不得超过2年，按照合同约定的用途使用土地，不得修建永久性建筑物。临时用地期满后，应当清除场地，并支付临时用地补偿费。第四节 国有土地使用权的出让一、国有土地使用权出让概述1、土地使用权出让的概念（房地产管理法8条）土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定期限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。2、土地使用权出让的原则：平等、自愿、有偿、有限期。二、国有土地使用权出让的有关法律规定1、土地使用权出让的报批程序（房地产管理法12条）出让土地使用权的具体程序和步骤由各省级人民政府规定，一般为：（1）拟定出让方案，由市县土地管理部门根据出让计划对年度出让的每幅地块的用途、年限和其他条件会同城市规划和建设部门、房产管理部门共同拟定方案。（2）报同级人民政府批准，必须符合房地产管理法第9条和第10条的规定。第10条：土地使用权出让必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划。第11条：县级以上地方人民政府出让土地使用权用于房地产开发的，须根据省级以上人民政府下达的控制指标拟订年度出让土地使用权总面积方案，按照国务院规定，报国务院或省级人民政府批准。（3）由土地行政主管部门实施。2、土地使用权出让的方式（房地产管理法13条）有关商业、旅游、娱乐和商品房建设等经营性用地，有条件的都必须采用招标、拍卖、挂牌等方式出让土地，没有条件的可采用协议的方式，但土地出让价格不得低于国家规定的最低价。3、土地出让年限（土地出让转让暂行条例12条）土地使用权出让的最高年限：居住用地70年；商业、旅游、娱乐用地40年；其余（包括综合用地）50年。4、国有土地使用权收回的有关规定（房地产管理法20条、土地管理法58条）土地管理法规定，国家对土地使用者依法取得的土地使用权不提前收回，但在以下特殊情况下，依照法定程序可提前收回土地使用权，并对土地使用者给予适当补偿。（1）社会公共利益需要使用土地的；（2）实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的。以下情况收回土地，终止土地使用权的，不给予补偿（1）土地出让合同约定使用期限届满，土地使用者未申请续期或申请续期未批的；（2）土地使用者不履行出让合同而收回土地使用权；（3）因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地（4）公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的；（5）司法机关决定收回土地使用权的。5、土地使用权续期（房地产管理法22条）土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。三、国有土地使用权出让合同及其管理（房地产管理法15、16、17、18条）出让方和受让方要签订出让合同，规定：土地出让的年限、用途、面积大小；投资开发的期限、条件及开发程度；土地出让金额及支付方式；双方的权利和义务等。湖南工程职业技术学院备课纸·首页课程内容第二章 房地产开发用地法律制度（3）第 4 讲执行情况日期3.153.15教研室主任签字星期二二班级2710227101节次1234课堂类型理论能力培养目标理解我国土地使用权转让和划拨的法律规定。掌握土地使用权出转让的条件和划拨的范围。重点与难点重点和难点：土地使用权的转让好划拨。主要教学方法 通过讲授，了解我国土地使用权的转让和划拨的法律规定。案例分析教学组织设计教学组织：5分钟课堂教学：77分钟归纳小结：5分钟作业布置：3分钟教学后记本节课内容属于概念性内容，为加强学生理解，应多举事例，深入浅出。作业布置P57：814 第五节 土地使用权的转让一、土地使用权转让的概念（土地出让、转让暂行条例19条）1、含义：土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为。2、转让的方式：出售、交换和赠与。土地使用权转让时双方要签订转让合同。二、土地使用权转让的条件1、按照出让合同的约定支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证；2、按照出让合同的约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成了工业用地或其他建设用地的条件；3、转让房地产时，房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。三、土地使用权转让的原则1、认地不认人的原则2、房、地一致的原则3、效益不可损的原则四、土地使用权转让的年限（暂行条例22条）使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。五、土地使用权转让监督管理1、权属登记管理，先房产登记，后地产登记2、转让价格的监督管理，转让价格低于市场价的，国家可优先购买3、土地用途变更管理，需要改变出让合同规定的土地用途的，必须征得原出让方和市县城市规划部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金，并办理登记。（暂行条例25、26、27条）第六节 国有土地使用权划拨一、土地使用权划拨的含义（房地产管理法23条）土地使用权划拨是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补充、安置等费用后将该幅土地使用权无偿交付给土地使用者的行为。二、划拨土地使用权的限制（与出让土地使用权的区别）1、通过划拨方式取得的土地使用权不是一项独立的财产权，实质上是一种租赁权，未经同意并补办手续，不得转让、出租、抵押，国家可根据实际情况随时收回土地使用权。2、通过划拨方式取得土地使用权的单位和个人应当按照规定缴纳土地使用税。三、划拨土地使用权的范围（房地产管理法24条）1、国家机关用地和军事用地2、城市基础设施用地和公益事业用地3、国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地4、法律、行政法规规定的其他用地四、转让、出租、抵押划拨土地使用权的条件（暂行条例45条）1、土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人2、领有土地使用证3、具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明4、报县级以上人民政府同意5、依法签订土地使用权出让合同补交土地使用权出让金；或者将所获收益中的土地收益部分上缴国家。湖南工程职业技术学院备课纸·首页课程内容第二章 房地产开发用地法律制度（4）第 5 讲执行情况日期3.183.18教研室主任签字星期五五班级2710127102节次1234课堂类型理论能力培养目标理解我国房地产开发用地的法律规定。能够运用法律规定进行案例分析。重点与难点重点和难点：案例分析。主要教学方法 案例分析教学组织设计教学组织：5分钟课堂教学：72分钟归纳小结：5分钟作业布置：8分钟教学后记作业布置P57：814第七节 案例分析及土地使用合同签订样本一、案例分析1、案例一（案情及案发原因见书P33）评析如下：本案有以下三个问题要引起注意（1）土地使用权出让的依据：案中的集体土地已征用为国有，被告为合法公司，有权以出让方式取得该土地使用权。（2）原告占地的合法性分析：原告只有房屋所有权证，而没有办理用地手续和登记，属违法占地，被告不构成对原告的侵害。（3）关于用地批复问题：土地征用批准权限只能是人民政府，但该县的征地批准权实际上已由土地管理部门代为实施。故该幅用地批复不合法，土地权属来源不合法。原告的土地使用证被撤销。2、案例二（案情见书P36）评析如下：（1）该宗地属于集体所有，不能出租，故租赁合同无效。（2）土地管理部门负责所有涉及土地方面的管理，故不存在对原告的行政处罚超越权限和滥用职权的问题。（3）土地管理部门做出的责令是符合法律规定的。二、合同签订格式样本见书P38P57。湖南工程职业技术学院备课纸·首页课程内容第三章 城市规划管理法律规定（1）第 6 讲执行情况日期3.224.22教研室主任签字星期二二班级2710227101节次1234课堂类型理论能力培养目标了解城市规划及其基本内容，掌握城市规划的编制和审批的有关法律规定。 重点与难点重点：城市规划的基本内容难点：城市规划的编制和审批。主要教学方法 通过讲授，了解城市规划的基本内容及其编制与审批。教学组织设计教学组织：5分钟课堂教学：77分钟归纳小结：5分钟作业布置：3分钟教学后记作业布置P92：14第三章 城市规划管理法律规定学习目标1、理解城市规划及管理的相关内容2、了解城市规划的编制、审批和实施3、掌握城市规划管理的相关法律规定第一节 城市规划法概述一、城市规划与城市规划法1、城市规划（城市规划法3、4条）（1）城市：城市规划中所指的城市是指国家按行政建制设立的直辖市、市、镇。城市规划中依城市市区和近郊区非农业人口数将城市分为三级：人口在50万以上为大城市；20万以上为中等城市；20万以下为小城市。（2）城市规划：指各级人民政府为了在一定时期内实现城市的社会综合发展目标，依法制定的用于确定城市的性质、规模和发展方向，城市土地及设施的合理利用，城市空间布局和城市设施的科学配置、综合部署和统一安排。城市规划是城市建设和管理的基本依据。2、城市规划法: 是调整城市规划区内制定、实施和管理过程中各种社会关系的法律规范的总称。主要指1989年12月26日全国人大常委会通过的中华人民共和国城市规划法，此外还包括城市规划编制办法、城市规划法实施条例、建设项目选址管理办法等法规和规章。3、城市规划的范围：即城市规划区，指城市市区、近郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域，并包括该地域内的陆地、水面和空间。4、城市规划管理（1）管理机关：国务院城市规划行政主管部门主管全国城市规划工作，县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门主管本行政区域内的城市规划工作。（2）规划管理：指城市人民政府按法定程序编制和审批城市规划，并依据国家和各级政府颁布的城市规划管理的有关法规和具体规定，对批准的城市规划，按照有关规定进行统一的安排和实施，使城市的各项建设用地和建设工程活动有计划、有秩序地协调发展，保证城市规划的顺利实施的过程。二、城市规划的基本内容城市规划一般分为城市总体规划和详细规划两种。（城市规划法18条）1、城市总体规划：是从宏观上控制城市土地和空间的利用布局，引导城市按照预定目标合理发展的总体部署。（1）总体规划的内容：包括城市的性质、发展目标和发展规模；城市主要建设标准和定额指标；城市建设用地布局、功能分区布局、原则确定综合交通及河流、绿地；确定分步实施的目标、途径和发展进程。（城市规划法19条）（2）总体规划考虑的期限：一般为20年，但对城市30-50年的远景发展过程和方向应作出轮廓性的规划安排。重点提出近期发展规划，一般为5年，并要求与国民经济发展五年计划相协调。（3）分区规划：大、中城市为了进一步控制和确定不同地段的土地用途、范围和容量，协调各项基础设施和公共设施的建设，在总体规划的基础上可以编制分区规划。2、详细规划：是以城市总体规划或分区规划为依据，对城市近期建设区域内各项建设作出的具体规划。（城市规划法20条）内容包括规划地段各项建设的具体用地范围、建筑密度和高度等控制指标、总平面布置、工程管线综合规划和竖向规划。根据需要可编制成控制性详细规划和修建性详细规划两种。三、城市规划管理的作用1、城市规划管理效果是城市政府工作效率实际的客观反映。（1）保证城市规划按照合理程序进行科学的编制、修订和实施，按照城市规划进行城市建设。（2）通过审批管理和规划立法以及一系列规章制度，使城市规划具有法律效力。（3）通过行政手段，按照城市规划和必要的审批程序，对各项建设活动进行合理安排和综合部署，保证城市规划实施。（4）随时检查、发现并制止或处理违章用地和违章建筑，保证城市建设有秩序进行。（5）及时掌握城市建设情况，对城市建设活动进行有效控制，并对城市规划进行实施检验和反馈，促使城市规划达到完善、合理和实现。2、城市规划管理是城市规划合理实施的保证。3、城市规划管理是房地产开发的依据和保证。（1）城市规划管理决定未来房地产开发价值和最有效利用程度。（2）城市规划管理是政府调控地价的手段。第二节 城市规划的编制和审批一、城市规划的编制1、城市规划编制的原则（1）国家控制城市规模的原则（城市规划法4条）（2）城市规划与专业规划、计划相协调的原则（城市规划法6、7条）（3）勤俭建设的原则（城市规划法5条）（4）环境保护的原则（城市规划法14条）（5）方便市民生产、生活的原则（城市规划法15条）（6）合理利用土地的原则2、城市规划编制权限编制城市规划是一项系统性、综合性、法制性很强的、复杂而重要的工作。要收集多方面资料、进行多方面发展预测，协调多方面关系。因而不是一个职能部门所能胜任的。城市规划法规定：城市人民政府负责组织编制本城市规划；县级人民政府负责组织编制所在地镇的城市规划。即由政府组织领导，以城市规划主管部门为主，或委托具有相应规划设计资格的设计单位，会同其他相关部门共同完成。城市规划编制办法规定：城市分区规划、详细规划可以由城市人民政府授权其城市规划行政主管部门编制。3、有关城市规划用地的标准和技术规范（1）统筹兼顾，综合部署，力求取得经济效益社会效益和环境效益的统一。（2）改善投资环境，提高居住质量，优化城市布局结构，促进国民经济持续、稳定、协调发展。（3）保障城市安全和社会安定（4）保护民族传统和地方风貌，体现城市特色。（5）合理节约用地，提高综合效益；科学预测城市发展，使城市发展规模、各项建设标准、定额指标、开发程序同国家和地方经济技术发展水平相适应。（6）城市主要技术规范按相关标准执行。二、城市规划的审批1、城市规划的审批权限城市规划法21条规定：城市规划实行分级审批制度。（1）直辖市的城市总体规划由直辖市人民政府报国务院审批；（2）省会城市、人口在100万以上的城市、国务院指定的城市总体规划由省级人民政府审查同意后报国务院审批；（3）其他设市城市的总体规划报省级人民政府审批，其人民政府所在地镇的总体规划报市人民政府审批；（4