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注册物业管理师考试历年真题1及答案物业管理师            发表时间：2010-7-30    来源：    编辑：xrhw_cj一、单项选择题 1关于物业管理的作用，下列说法中不正确的是(     )。 A实施物业管理有利于维护社区稳定 B实施物业管理有利于增加就业 C实施物业管理有利于提高人民群众的居住质量 D实施物业管理有利于解决中低收人人群的住房问题 【答案】D 【解析】本题考查的是物业管理在社会经济中的地位和作用。作为一个新兴行业，实施物业管理的作用包括：促进经济增长；提高人民群众居住质量；增加就业；维护社区稳定；推动房地产业的良性发展。实施物业管理与解决中低收入人群的住房问题没有关系，中低收人人群的住房问题要靠住房保障制度即经济适用房和廉租房制度来解决。故本题选D。 2物业管理源于19世纪60年代的(     )。 A美国    B英国    C法国    D香港 【答案】B 【解析】物业管理源于19世纪60年代的英国。英国成立有非盈利性的行业组织皇家特许屋宇经理学会。20世纪初，美国也成立了第一个行业协会芝加哥建筑管理人协会。故本题选B。 31981年3月10日，(     )市第一家涉外商品房管理专业公司挂牌成立。 A上海    B深圳    C广州    D北京 【答案】B 【解析】20世纪80年代，随着我国改革开放国策的实施，物业管理由香港引人。深圳是公认的我国物业管理的发源地，在我国物业管理成长发展的进程中，创造了无数个第一，深圳物业人是我国物业管理的先行人和推动者。1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理专业公司深圳市物业管理公司挂牌成立。该公司的成立，为特区乃至全国房屋管理工作的改革提供了成功的经验。故本题选B。 4(     )年，中国物业管理协会成立。 A 2000    B 2001   C 2002   D 2003 【答案】A 【解析】2000年，中国物业管理协会成立。中国物业管理协会是物业管理企业自己的组织，具有联系众多会员单位的广泛性，可以直接掌握行业动向，听取行业和企业的声音；同时，协会与政府也保持着密切的联系，中国物业管理协会是政府和企业之间的纽带和桥梁。故本题选A。 5(     )年，建设部建立全国物业管理企业信用档案系统。 A 2000    B2001    C 2002    D 2003 【答案】C 【解析】为加强物业管理行业的诚信建设，推动物业管理行业规范发展，2002年，建设部建立了全国物业管理企业信用档案系统。故本题选C。 二、多项选择题 6实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括(     )。 A物业服务支出    B法定税费   C物业管理企业的利润 D物业管理企业的酬金    E住房专项维修资金 【答案】A D 【解析】本题考查的是实行物业服务费用酬金制的情况下预收的物业服务资金的构成。物业服务收费管理办法第十一条规定：“实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。”可见，B、C选项属于包干制情况下物业服务费的构成；A、D选项属于酬金制情况下预收的物业服务资金的构成。关于住房专项维修资金，住房专项维修资金管理办法(征求意见稿)第二条第二款规定：“本办法所称住房专项维修资金，是指业主或者公有住房售房单位缴存的，专项用于住房共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金”。可见，住房专项维修资金有其专门的缴存及使用渠道，与物业服务费是完全独立的概念。故本题选A、D。 7在非业主使用人使用物业时，关于业主与非业主使用人缴纳物业服务费用的责任，下列说法正确的是(     )。 A可以由业主缴纳物业服务费用 B必须由物业使用人缴纳物业服务费用 C业主可与物业使用人约定，由物业使用人缴纳物业服务费用 D在业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用的情况下，业主不承担连带缴纳责任 E在业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用的情况下，业主仍需承担连带缴纳责任 【答案】A C E 【解析】本题考查的是业主与非业主使用人缴纳物业服务费用的责任。业主是物业服务合同的主体，是缴纳物业服务费用的第一责任人。在物业使用人为非业主的情况下，也可以由业主交纳物业服务费用，而不是必须由物业使用人交纳。物业服务收费管理办法第十五条第二款规定：“业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。”故本题选A、C、E。 8物业管理条例和物业服务收费管理办法均明确规定：对于欠费业主，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。这里“依法追缴”的方式可以是(     )。 A申请仲裁   B向人民法院起诉   C请求公安部门协助   D请求业主大会协助   E采用停水、停电等措施督促业主尽快缴费 【答案】A B 【解析】本题考查的是物业管理企业追缴业主拖欠物业费的权利。依法追缴的方式，就是依据物业服务合同关于解决争议条款的约定，通过仲裁或向人民法院起诉解决。故本题选A、B。 9按照物业服务收费管理办法的规定，实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括(     )。 A物业服务成本    B法定税费   C物业管理企业的利润 【答案】A B C 【解析】包干制是适应物业管理服务市场需求的一种收费方式。包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。实行包干制，物业管理企业与业主在签订物业服务合同时，就应明确服务内容、服务质量标准，在此前提下，盈余和亏损均由物业管理企业承担，企业的经济效益与服务水平的高低、成本控制、经营能力紧密相关。包干制是目前物业管理市场中较能体现业主按照价格性能比的原则选择物业管理服务产品和企业的收费方式。实行包干制，物业管理企业获取的利润不再是有限的，物业管理企业可以在公平、公正的市场竞争机制下，不断激发企业的经营、管理潜力，通过科学的管理运营实现物业服务质量、水平和经营效益的双赢。对业主而言，包干制使业主从相对被动地接受物业服务费用标准，到主动通过市场这一价格杠杆体系选择最适合自己需求的物业服务标准、收费标准和服务的企业，有效维护自身的合法权益。故本题选A、B、C。 10按照物业服务收费管理办法的规定，物业共用部位、共用设施设备的(     )应当通过专项维修资金予以列支，不得计人物业服务支出或者物业服务成本。 A小修    B中修   C大修   D更新、改造费用 【答案】BC D 【解析】按照物业服务收费管理办法的规定，物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计人物业服务支出或者物业服务成本。故本题选BCD。 三、论述题 11如何建立房屋附属设施设备的维修管理制度？ 答：（1）建立巡检制度，日常巡视和检查，发现隐患及时排除。 （2）分工责任制，设施设备的维修养护应有专人负责，任务、责任到人。 （3）定期检查制度，每半年或一年进行全面检查，制定维修计划。 （4）维修审批制度，大中修由物业公司拿出方案和预算，报告业主委员会，由业主委员会提交业主大会讨论通过后实施。 一、单项选择题 1物业管理最主要的特点是(     )。 A社会化    B专业化    C市场化    D安全化 【答案】C 【解析】物业管理的三个基本特征是社会化、专业化和市场化。市场化是物业管理最主要的特点。在市场经济条件下，物业管理的属性是经营，提供的商品是劳务，提供的方式是委托管理等价有偿。物业管理企业是按照现代企业制度组建并运作，具有明确的宗旨和管理章程，实行自主管理、独立核算、自负盈亏，能够独立承担民事责任的企业法人。物业管理企业向业主和使用人提供劳务和服务，业主和使用人购买并消费这种服务。这种通过市场竞争机制和商品经营的方式所实现的商业行为就是市场化。双向选择和等价交换是物业管理市场化的集中体现。故本题选C。 2我国第一部物业管理地方性法规是由(     )人大颁布的。 A深圳市    B青岛市   C广州市   D北京市 【答案】A 3中国物业管理协会于(     )年成立，对加强行业指导和行业自律起到了重要作用。 A 1999    B 2000    C 2002    D 2005 【答案】B 【解析】上述两题考查的是我国物业管理的产生与发展。我国物业管理的产生与发展的大事记如下： 1978年以后，随着我国经济体制改革逐步展开，房地产领域进行了三项改革：一是城镇住房制度改革；二是城市土地使用制度改革；三是房地产生产方式改革。商品房市场的逐步形成和住房分配货币化的确立，最终标志着住房商品化制度的形成，这也同时要求将房屋管理推向市场化。 1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司深圳市物业管理公司挂牌成立。 1993年，深圳市人大颁发了全国第一部物业管理地方性法规深圳经济特区住宅小区物业管理条例。 2000年，中国物业管理协会成立，对加强行业指导和行业自律起到了重要作用。 2002年，建设部建立全国物业管理企业信用档案系统，有力促进了物业管理行业的诚信建设，推动了物业管理企业规范运作。故第2题选A，第3题选B。 4下列关于物业管理的产生和发展的说法中，不正确的是(     )。 A物业管理起源于19世纪60年代的英国 B改革开放前，我房屋管理一直采取福利性的行政管理 C现阶段，我国实行住房商品化制度 D物业管理新体制仅在新建住宅区推广 【答案】D 【解析】本题考查的是物业管理的产生和发展。物业管理起源于19世纪60年代的英国，专业化的物业管理机构却是于19世纪末20世纪初出现在美国。我国在改革开放前，房屋管理一直采取福利性的行政管理模式，改革开放以后，住房商品化制度才在我国逐步展开。物业管理新体制主要是在新建住宅区实施，但并不排斥旧住宅区。故本题选D。 5下列选项中，不属于我国改革开放前城镇住房制度主要特征的是(     )。 A住房投资由国家和国有企业统包    B住房分配采取实物分配 C住房消费采取福利低租金和国家保修保养制度   D住房分配采取货币分配 【答案】D 【解析】本题考查的是我国改革开放前城镇住房制度的主要特征。新中国成立以后的几十年间，我国房屋管理一直采取福利性的行政管理模式，这是国家在解决城镇居民住房问题方面实行的基本政策和制度，符合当时城镇住房制度的要求。我国改革开放前城镇住房制度主要呈现三个特征：一是住房投资由国家和国有企业统包；二是住房分配采取实物分配；三是住房消费采取福利低租金和国家保修保养制度。故本题选D。 二、多项选择题 6下列各项中，不属于物业管理服务的有(     )。 A专项维修资金的代管服务 B协助解决业主之间私人纠纷的服务 C物业装饰装修管理服务 D水电费的代收服务 E物业管理区域内公共秩序、消防和交通等协管事项服务 【答案】B D 【解析】本题考查的是物业管理服务的内容。具体来说，物业管理服务主要包括以下内容：房屋共用部位的维修、养护与管理；房屋共用设施设备的维修、养护与管理；物业管理区域内共用设施设备的维修、养护与管理；物业管理区域内环境卫生与绿化管理服务；物业管理区域内公共秩序、消防和交通等协管事项服务；物业装饰装修管理服务；物业档案资料的管理；专项维修资金的代管服务。所以，A、C、E选项属于物业管理服务的内容。业主之间的私人纠纷可分为两种：与物业管理有关的和与物业管理无关的。与物业管理无关的私人纠纷，显然不属于物业管理服务的内容。实践中，物业管理企业代收水电费的情况很普遍。但是，水电费的代收服务是物业管理企业基于委托合同向公用事业单位提供的服务，而不是基于物业服务合同向业主提供的服务，所以不属于物业管理服务。故本题选B、D。 7普通住宅小区物业管理服务等级标准(试行)适用于下列(     )类型的住宅小区。 A廉租房    B房改房    C别墅    D集资建房    E经济适用房 【答案】A B D E 【解析】本题考查的是普通住宅小区物业管理服务等级标准(试行)的适用范围。“普通住宅小区物业管理服务等级标准(试行)的使用说明”第一条规定：本标准为普通商品住房、经济适用房、房改房、集资建房、廉租住房等普通住宅小区物业服务的试行标准。物业服务收费实行市场调节价的高档商品住宅的物业服务不适用本标准。别墅属于高档商品住宅，不适用本标准。故本题选A、B、D、E。 8物业管理服务的特点是(     )。 A公共性和综合性    B广泛性和差异性    C即时性和无形性    D持续性和长期性 【答案】A B C D 【解析】物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。物业管理行业与其他行业相比，具有其自身的特点。物业管理的重点是共用部位和共用设施设备。而共用部位和共用设施设备不为单一业主所拥有，而是物业管理区域内全体业主共同所有。而物业管理服务不光是对共用部位和共用设施设备进行维修、养护，还有提供包括绿化养护、清洁卫生、秩序维护、车辆管理、装修管理等服务和管理，公共性和综合性的服务特点，使物业管理服务有别于特约服务和专项服务。受益群体的广泛性和差异性，使客观评价物业服务质量的难度增大。即时性和无形性，使得业主无法像有形产品的消费者那样意识到物业服务的真实存在。持续性和长期性，使得物业管理企业必须长时间接受客户的监督和考验。只有把握这些行业特征，物业管理人员才能放平心态，多从业主的角度看待和解决问题，通过亲情、友善、专业的服务，让客户感到受欢迎、受尊重、受呵护、受照顾，由此建立良好的客户关系。故本题选A、B、C、D。  9物业服务收费管理办法采取下列(     )定价方式对物业服务收费进行管理。 A政府定价    B政府指导价    C市场调节价    D市场定价    E政府调节价 【答案】B C 【解析】本题考查的是物业服务收费的定价形式。中华人民共和国价格法对于包括服务收费在内的价格管理，规定了三种定价形式：一是政府定价，是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围制定的价格；二是政府指导价，是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格；三是市场调节价，是指由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。市场定价和政府调节价则属于凭空捏造的说法。 物业服务收费管理办法第六条规定：“物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。”物业服务收费管理办法第七条规定：“物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制订相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。”故本题选B、C。 10一般来说，物业服务费用的计费方式包括(     )种。 A预收制    B包干制   C酬金制    D自负盈亏制    E佣金制 【答案】B C E 【解析】本题考查的是物业服务费用的计费方式。物业服务收费管理办法第九条规定：“业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同预订的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。”酬金制也称佣金制。物业管理企业“自负盈亏”和“预收”物业服务资金可以认为分别是包干制和酬金制的某项特点，而不是独立的收费方式。故本题选B、C、E。 三、论述题 11物业管理企业在社区文化建设中的作用？ 答：（1）在构建社区文化的初期营造文化氛围基础。 （2）在社区文化形成过程中起引导作用。 （3）物业管理企业能及时把认同的文化要素形成规范和制度。一、单项选择题  1关于物业管理的市场化，下列说法中不正确的是(     )。  A业主享有物业管理的决策权    B非市场性的房屋管理不属于物业管理  C物业管理企业承担物业管理职能    D物业管理条例颁布后新建成的居民小区必须实行物业管理  【答案】D  【解析】本题考查的是物业管理的市场化特征。业主管理房产的方式，由自管自修转向委托专业物业管理企业进行管理，其本质就是业主将自己的物业管理职能从物业管理权限中分离出去，全体业主仍然享有物业管理的决策权，但管理职能交由物业管理企业实施。这里需要注意的是非市场性的房屋管理不属于物业管理的范畴，非市场性的房屋管理主要指业主自身部门或者机构管理自己物业的情况。而且业主可以根据不同的情况采用不同的物业管理方式，条例并没有规定在条例颁布后新建成的居民小区必须实行物业管理。故本题选D。  2对于物业管理市场化的理解，下列说法中不正确的是(     )。  A  多元化的物业权属状况要求物业管理形式与之相适应  B物业管理的本质是业主享有物业的所有权，而将物业管理的决策权和实施委托给物业管理公司  C物业管理企业必须按照全体业主的共同意志统一完成物业的维修养护  D非市场性的房屋管理不属于物业管理  【答案】B  【解析】本题考查的是对物业管理市场化的理解。物业管理的市场化特征的产生可以这样理解：房地产物质形态的演变所导致的产权所有关系的变化，使房地产权属由独立的产权主体向公有的产权主体转化；多元化的物业权属状况要求物业管理形式与之相适应，也就是说业主必须通过一定的形式表达各自意愿，按照民主集中制原则共同决定对公有财产的管理和共同利益的平衡，然后委托物业管理企业依据业主的共同契约，为业主提供管理与服务。其本质就是业主将自己的物业管理职能从物业管理权限中分离出去，全体业主仍然享有物业管理的决策权，但管理职能交由物业管理企业实施，所以B选项是不正确的理解。这里需要注意的是非市场性的房屋管理不属于物业管理的范畴，非市场性的房屋管理主要指业主自身部门或者机构管理自己物业的情况。所以，A、C、D选项是正确的理解。故本题选B。  3将市场原则作为物业管理活动的前提条件不能够(     )。  A有利于解决中低收入家庭的住房问题  B提高业主和物业管理企业的法律意识和合同观念  C提高业主的权责意识  D推动物业管理企业依法经营  【答案】A  【解析】本题考查的是市场原则作为物业管理活动的前提条件。将市场原则作为物业管理活动的前提条件，其主要目的在于以下两点：一是强调业主在市场活动中的自主权，业主作为物业的主人，具有充分的自主选择权，而这种选择权必须依法得到保护；二是强调物业管理活动必须纳入市场秩序，物业管理企业为业主提供哪些服务，服务标准是什么，业主如何承担服务费用等都必须在物业服务合同中作出明确规定。由于我国物业管理活动是在传统保修保养的行政管房基础上逐步开展的，业主或物业管理企业的市场意识与合同观念都很薄弱，纠纷不断。按照市场原则将物业管理活动推向市场，纳入合同秩序中，这对提高业主的权责意识，推动物业管理企业依法经营，以及促进物业管理市场秩序明显好转，都具有重大的现实意义。但是，将市场原则作为物业管理活动的前提条件不仅不能解决中低收入家庭的住房问题(这要靠住房保障制度来解决)，而且还有可能影响中低收人家庭的住房质量。故本题选A。  4物业管理是(     )通过选聘物业管理企业的方式来实现的活动。  A使用人   B承租人   C业主   D居委会  【答案】C  【解析】物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。物业管理是一种与房地产开发相配套的综合性管理；是一种与市场经济体制相适应的社会化、专业化、市场化的管理；是一种全方位、多层次的服务和经营为一体的服务性行业，属于第三产业。实行物业管理可以最大限度地发挥物业的使用功能，使其保值增值，并为物业所有人和使用人创造整洁、安全、舒适的生活和工作环境，最终实现社会、经济、环境三个效益的统一和同步增长。这里的业主包括签订前期物业服务合同时的建设单位和业主大会成立后的业主大会。故本题选C。  5物业管理活动的基础是(     )。  A清洁卫生服务    B秩序维护服务    C物业服务合同    D绿化养护服务  【答案】C  【解析】物业服务合同是物业管理活动产生的契约基础。物业管理企业是基于物业服务合同的约定来为业主提供物业管理服务的。物业服务合同确立了业主与其选聘的物业管理企业之间的被服务者和服务者的法律关系。物业服务合同主要包括以下几个方面的内容：  (1)物业共用部位以及共用设施设备的使用、管理、维修和更新，例如公共道路的保养，电梯、水泵等机电设备的维护与管理等。  (2)物业管理区域内共用设施的使用、管理、维修和更新，例如小区的文化、体育设施的保养、维修；  (3)公共环境卫生服务，例如公共场所的清洁卫生、绿化养护等服务；  (4)秩序维护服务，例如人员、机动车进出管理、消防管理、交通秩序维持等；  (5)物业档案资料保管。  物业服务合同除了可以约定上述管理服务事项外，还可以根据本物业管理区域的具体情况，就业主或者物业使用人的自有部分有关设备的维修管理服务事宜以及业主或者物业使用人特别委托的物业服务事项作出约定。故本题选C。  二、多项选择题  6物业管理条例的立法指导思想是(     )。  A强调保护业主的财产权益  B强调业主与物业管理企业是平等的民事主体  C强调业主与物业管理企业通过公平、公开和协商方式处理物业管理事项  D强调业主与物业管理企业是服务与被服务的关系  【答案】A B C D  【解析】条例在坚持民法基本原则和立法规定的原则下，突出了发展为重、平衡利益、保护弱者的立法理念。条例的立法指导思想主要表现为以下3个方面：一是强调保护业主的财产权益，协调单个业主与全体业主的共同利益关系；二是强调业主与物业管理企业是平等的民事主体，是服务与被服务的关系；三是强调业主与物业管理企业通过公平、公开和协商方式处理物业管理事项。  物业管理是房地产综合开发过程的最后一个环节，直接关系到业主和使用人的切身利益。如果没有良好的物业管理，开发商建造的房屋品质再好也可能出现销售问题，业主买的崭新的房屋不久就可能会破旧不堪，人们的生活和工作环境也会日趋恶化。因此，物业管理的有无和好坏，是直接关系到住宅与房地产业能否实现社会再生产良性循环的大问题。  条例一方面明确要求房地产开发商在项目立项时就应全盘考虑以后的物业管理问题，并在规划设计中认真听取物业管理公司或物业管理咨询服务单位的意见，预先完善物业的配套设施和预留物业管理所需用房，赋予物业管理公司在开发的房地产竣工时参与验收权，从而保障物业管理良性运行的必要前提条件；另一方面，明确房地产开发商、物业管理公司、业主和物业使用人三方面在物业管理方面的各自地位、权利、义务和责任关系，鼓励竞争择聘物业管理企业，规范物业管理行为，推行前期物业管理服务协议、物业管理服务委托合同、业主公约及其他种类物业管理规约的示范文本，加强归口主要管理部门的行政指导和监督，从而保证物业管理效果符合法规、合同、规约的要求，最终产生增强人们放心购房、宽心用房、欢迎物业管理解除后顾之忧的信念等有利于货币化分房政策实施、闲置房销售、物业管理普遍化的社会效应，促进住宅与房地产业持续健康地发展，维护房地产市场及其第三级消费环节市场物业管理市场秩序的正常稳定。  物业所有权人、使用权人、物业管理企业的合法权益得到依法保障，有利于社会主义民主进一步发展，有利于人民的法制观念和法律意识水平的提高，有利于城市投资环境和人民生活环境的显著改善。物业管理的开展，有利于物业的保值和增值，使住宅区和厂(商)办公区的环境以及城市形象都获得很大改观，进而吸引更多的外来投资，发展城市经济和社会生产力。故本题选A、B、C、D。  7物业管理条例在立法过程中，主要遵循的原则是(     )。  A物业管理权利和财产权利相对应的原则  B维护全体业主合法权益的原则  C现实性与前瞻性有机结合的原则  D从实际出发，实事求是的原则  【答案】A B C D  【解析】条例在坚持民法基本原则和立法规定的立法原则的前提下，主要遵循了以下基本原则：  物业管理权利和财产权利相对应的原则。在物权法尚未出台的情况下，条例吸收了发达国家成熟的建筑物区分所有权理论，对业主权利义务的规定，其实就是明确了业主作为建筑物区分所有权人的权利义务。对业主在首次业主大会会议上的投票权的规定，是基于业主拥有的财产权份额，将业主的物业管理权利相应建立在对自有房屋拥有的财产权基础之上。  维护全体业主合法权益的原则。为维护全体业主的合法利益，条例既对物业管理企业的行为、业主大会的职责及其对涉及业主共同利益事项的表决、个别业主不按合同约定交纳物业服务费用损害全体业主利益的行为、有关政府部门的行政监督管理责任等作了明确规定，也对建设单位、公用事业单位等物业管理相关主体依法应当履行的义务作了详尽规定。在处理行政处罚和承担民事责任关系方面，条例设定的法律责任充分体现了优先保护全体业主利益的原则。  现实性与前瞻性有机结合的原则。条例注重保持法规、政策的连续性和稳定性，对被实践证明是行之有效的制度，如业主自律、物业管理企业资质管理等制度，予以保留。条例注重肯定实践成果，将在实践中积累的良好经验，如主管部门加强对业主大会的指导和监督、物业管理企业做好物业接管验收等，确立为法律规范。对于如何解决现实中存在的问题，如开发企业不交纳未售出物业的物业服务费用、任意扩大物业管理企业的治安责任、公用事业单位向物业管理企业转嫁责任等，条例作出了明确规定。条例贯穿发展的指导思想，设立的业主大会、强制性维修养护等制度，符合市场经济的基本规律，符合未来立法趋势。  从实际出发，实事求是的原则。我国各地区的物业管理发展很不平衡，沿海地区与中西部地区、大城市与中小城市，在物业管理市场发育程度、市场环境、管理服务水平等方面差异较大。条例在坚持法律制度统一性的前提下，充分考虑各地区的实际情况，对房地产开发与物业管理企业经营、物业管理区域划分等问题仅作出原则性规定，有的规定的具体执行办法，授权省、自治区、直辖市制定。故本题选A、B、C、D。  8物业管理条例创设的法律制度内涵是(     )。  A尊重和维护业主的财产权利  B建立业主民主协商、自我管理、平衡利益的机制  C与有关法律、法规共同规范物业管理活动  D妥善处理政府与市场的关系  【答案】A B C D  【解析】物业管理的基础是业主的财产权。条例充分尊重和维护业主的财产权利。凡是依附于财产所产生的法律关系，均遵循民事法律关系的基本原则，强调物业管理企业与业主是平等的民事主体，是服务与被服务的关系，保证业主充分行使财产权。共同财产和共同利益是构成业主之间联系的基础。业主共同财产的管理和共同利益的平衡，需要民主协商的机制来实现。业主大会制度和业主公约制度，目的就是建立业主民主协商、自我管理、平衡利益的机制。在物业管理活动中，不仅要学习领会条例的内涵，还要学习和贯彻好其他有关的法律、法规，共同发挥作用，进一步规范物业管理活动。条例是一部体现政府转变职能的行政法规。市场规则的完善是市场主体行为规范的基础，物业管理的发展从根本上取决于市场规则的完善和市场机制的良性循环。故本题选A、B、C、D。  9物业管理条例确立的基本法律关系主要包括(     )。  A业主相互之间的关系    B物业管理企业和业主之间的关系  C开发企业与业主以及物业管理企业之间的关系   D物业管理各方主体与政府之间的关系  【答案】A B C D  【解析】物业管理牵涉多方面关系，包括房地产生产、流通、消费领域的众多参与者，既有业主、开发商、物业管理企业之间平等的民事关系，也有相关政府部门对物业管理企业监督参与的行政关系。在复杂的各种关系中，通过立法能够明确各方主体政府、业主、物业使用人、物业管理企业、开发商的地位、作用、权利义务，使物业管理有法可依，避免纠纷的产生。物业管理服务的法律关系，主要体现在民事法律关系方面，是开发商、物业管理公司、业主(使用人，以及业主委员会)等民事主体之间对于一定区域的不动产，特别是公共部位、公共设施、公共场地等在使用、维护过程中所产生的各种法律关系。当然也有一些行政法律关系，比如，对业主自治的指导、审核，对物业管理企业的行业管理、市场准入等。但主要还是以民事关系为主。故本题选A、B、C、D。  10下列各项中，属于物业管理服务内容的有(     )。  A房屋共用部位及共用设施设备的维修、养护与管理  B物业管理区域内的环境卫生与绿化管理服务  C全面负责物业管理区域内的安全防范工作  D物业档案资料的管理  E专项维修资金的代管服务  【答案】A B D E  【解析】本题考查的是物业管理服务的内容。具体来说，物业管理服务主要包括以下内容：房屋共用部位的维修、养护与管理；房屋共用设施设备的维修、养护与管理；物业管理区域内共用设施设备的维修、养护与管理；物业管理区域内环境卫生与绿化管理服务；物业管理区域内公共秩序、消防和交通等协管事项服务；物业装饰装修管理服务；物业档案资料的管理；专项维修资金的代管服务。所以，A、B、D、E选项属于物业管理服务的内容。  物业管理条例第四十七条规定：“物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作”。可见，物业管理区域内的安全防范工作应由物业管理企业协助有关政府部门(如公安部门)来做，而并不是由物业管理企业全面负责，所以不选C。故本题选A、B、D、E。  三、论述题  11物业管理公司购买保险后可以高枕无忧吗？  答：物业管理公司购买保险后不可以高枕无忧，还需要加强管理，理由是：  （1）一旦发生事故，不仅损失巨大，而且带来服务品质下降。  （2）有些事故除了经济责任外，还需承担其他法律责任。  （3）如果物业公司放松管理，保险公司可以要求提高保费或者拒绝理赔。一、单项选择题  1下列对于物业管理的理解，不正确的是(     )。  A物业管理活动的实质是业主和物业管理企业就物业管理服务为标的进行的一项交易  B物业管理企业可以接受业主和使用人的特别委托  C物业服务合同是物业管理生产活动的契约基础  D业主必须选聘物业管理企业来对物业实施管理  【答案】D  【解析】本题考查的是物业管理的概念。物业管理条例(以下简称条例)第二条明确规定，物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。除此之外，物业管理企业可以接受业主和使用人的特别委托，为其提供物业服务合同约定以外的服务项目；也可以接受供水、供气、供热等事业单位的委托，有偿为其向业主代收有关费用。所以A、B、C选项是正确的理解，D选项是不正确的理解，因为业主有权选择适合自己的方式来管理自己的物业。换言之，是否选聘物业管理企业来对物业实施管理，是业主的权利。条例并不强制业主必须选择物业管理企业来实施物业管理，但是，如果业主通过选聘物业管理企业的方式来对物业进行管理，则应当按照条例的规定来进行。故本题选D。  2业主和物业管理企业之间是(     )的关系。  A雇佣    B管理与被管理    C委托合同    D伙伴  【答案】C  【解析】本题考查的是物业管理的概念。条例第二条明确规定，物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。因此，物业管理活动的基础是物业服务合同。物业管理活动的实质是业主和物业管理企业就物业管理服务为标的所进行的一项交易，物业服务合同是物业管理活动产生的契约基础。业主和物业管理企业之间是平等的民事法律关系，具体来讲就是委托合同的关系，而不是雇佣或者管理与被管理的关系，也不是伙伴关系，故本题选C。  3下列各项中，不属于物业管理基本内容的是(     )。  A房屋维修养护    B清洁卫生    C安全防范   D代收供水、供热费用  【答案】D  【解析】本题考查的是物业管理的基本内容。物业管理活动的内容由业主和物业管理单位在物业服务合同中约定，主要有两方面：一是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理；二是维护相关区域内的环境卫生和秩序，包括物业管理企业提供的环境卫生、安全防范、装饰装修等服务。除此之外，物业管理企业可以接受业主和使用人的特别委托，为其提供物业服务合同约定以外的服务项目；也可以接受供水、供气、供热等事业单位的委托，有偿为其向业主代收有关费用。所以，代收供水、供气、供热费用是受供水、供气、供热等事业单位的委托，不属于物业管理的基本内容。故本题选D。  4下列关于物业管理社会化的叙述中，不正确的是(     )。  A社会化要求全社会都要关注物业管理、参与物业管理  B社会化有利于实现社会效益、经济效益和环境效益的统一  C物业的所有权、使用权与物业的管理权的相互分离，是物业管理社会化的前提条件  D现代化大生产的社会专业分工，是社会化实现的必要条件  【答案】A  【解析】本题考查的是物业管理的基本特征中的社会化特征。物业管理的社会化，指的是摆脱了过去那种自建自管的分散管理体制，由多个产权单位、产权人通过业主大会选聘一家物业管理企业，变多个产权单位、多个管理部门的多头、多家管理为物业管理企业的统一管理，在业主大会委托授权的范围内集中实施社会化管理，有利于提高整个城市管理的社会化程度，充分发挥住宅小区与各类房屋的综合效益和整体功能，使之实现社会效益、经济效益和环境效益的统一。  物业管理的社会化有两个含义：一是物业的所有权人要到社会上去选聘物业管理企业；二是物业管理企业要到社会上去寻找可以代管的物业。  物业的所有权、使用权与物业的管理权的相互分离，是物业管理社会化的必要前提；现代化大生产的社会专业分工，是实现物业管理社会化的必要条件。故本题选A。  5下列选项中，不属于物业管理基本特征的是(     )。  A专业化    B社会化    C信息化    D市场化  【答案】C  【解析】本题考查的是物业管理的基本特征。社会化、专业化、市场化是物业管理的三个基本特征。有关物业管理的社会化可见第5题。物业管理的专业化，指的是