第五章商圈分析与选址决策-零售学ppt课件.ppt
第五章商圈分析与选址决策,商圈及其影响因素,1,商圈分析,2,商店选址决策,3,4,本章主要内容,3,导入案例：“班尼路”等传统休闲服饰店的选址变革,传统选址：以街店、专柜、地下商铺等不同形式出现在城市的各个地域变革：由黄金位置街店演变为购物中心边缘位置门店零售企业是典型的地利型行业,6,（二）商圈的类型,边缘商圈,次要商圈,核心商圈,5%,50-80%,15-25%,1按层次的不同划分,7,课堂讨论,是否所有的零售商店的商圈都有这三个层次？,8,2、按顾客购物选择的交通方式分,徒步商圈自行车商圈汽车（机动车）商圈捷运、铁路、高速公路商圈,9,3按辐射范围的大小划分,小商圈中商圈大商圈超大商圈,10,4、按所在地域性质的不同划分,市级商圈区域商圈社区商圈,11,（三）商圈的形态,商业区 住宅区文教区 办公区混合区,12,（四）商圈范围内的顾客来源,居住人口工作人口流动人口,13,二、商圈的影响因素,企业外部环境因素企业内部因素,14,（一）企业外部环境因素,家庭与人口因素地理状况交通状况城市规划商业集聚,15,（二）企业内部因素,商店规模商店业态商店的市场定位商店经营水平及信誉经营商品的种类促销策略,16,比较不同业态的商圈范围大小,购物中心、百货商场、专业店、专卖店及无店铺业态的商圈相对较大 其次是大型超市和超市 食杂店与便利店最小,17,第二节 商圈分析,18,一、商圈划定方法,划定商圈的定量方法雷利法则；赫夫法则；商圈饱和度,19,（一）雷利法则,具有零售中心地机能的两个城镇，对位于其中间一城镇的零售交易的吸引力与相应两城镇的人口成正比，与两城镇的距离平方成反比,20,应用雷利法则计算过程,1、计算雷利比值M 2、根据雷利比值计算A地对C地的吸引力 M/（1+M）*100%3、计算B地对C地的吸引力比值 1-A地吸引力,21,雷利法则公式中的中间地带C只是作为一个评估区域，在实际应用中，有可能A、B两地之间并无C区的存在，依然可以使用雷利法则评估A、B两地对中间区域的吸引力度，这种吸引力度的大小可以理解为企业商店商圈辐射的范围大小。也就是两商圈的分界点，由此引申出“康帕斯商圈界限模型”。,22,康帕斯商圈界限的计算公式：,dxy为A与B城市的距离,Px为A城市的人口数,Py为B城市的人口数,Dy为A城市的商圈边界,23,A城市有9万人，B城市有1万人，两城之间距离为20公里，假定在A、B城市之间D处为分界点。,24,例：如图，各自独立的A、B、C、D四地区人口和与A的距离，计算A地区的商圈限度。,2km,6.9km,9.1km,25,（二）赫夫法则,赫夫法则认为，一个商店的商圈取决于它的相关吸引力 商店对顾客的相关吸引力取决于两个因素：商店的规模和距离,26,赫夫法则公式,i为某一地区，j为某一店铺；Pij为i地区消费者光顾j店铺的概率；Uij为j店铺的吸引力；sj为j店铺的规模（营业面积）；Tij为从i地区到j店铺所需的时间；为随交通工具不同而变化的参数，一般依各地区的实际不同而有区别；,27,一个消费者有机会在同一区域内3个超市中任何一个超市购物，已知这3个超市的规模和3个超市与该消费者居住点的时间距离如表所示。,例题:,28,如果=1，每个超市对这个消费者的吸引力是：A的吸引力是：50000/40=1250B的吸引力是：70000/60=1166.67C的吸引力是：40000/30=1333.33该消费者到每个超市购物的概率分别是：到A的概率=1250/（1250+1166.67+1333.33）=0.333到B的概率=1166.67/（1250+1166.67+1333.33）=0.311到C的概率=1333.33/（1250+1166.67+1333.33）=0.356,29,（三）商圈饱和度（IRS）分析,IRS=C*RE/RF 其中：C：某地区购买某类商品的潜在顾客人数 RE：某地区每一顾客的平均购买额 RF：某地区经营同类商品的商店营业总面积,30,例：现有A、B、C三个地区，根据相关资料计算各地区的零售饱和指数。,31,A地区：,B地区：,C地区：,32,二、商圈分析的要点,商圈分析，就是经营者对影响商圈的人口结构、生活习惯、产业结构、交通状况、城市规划、商业氛围等因素进行实地调查和分析,33,商圈分析的意义,是店铺选址的重要前提,有助于零售店制定竞争策略,有助于零售店制定市场开发策略,有助于零售店加快资金周转,34,（一）人口统计分析,人口增长率人口密度收入状况家庭特点年龄结构职业结构性别结构民族结构,35,（二）经济基础和购买力分析,购买力指数=A*50%+B*30%+C*20%A：是地区可支配收入占全国的比重B：是地区零售总额占全国的比重C：是地区人口数量占全国的比重,36,（三）基础设施状况分析,区域性质（商业区、居民区、交通要道、郊区）交通基础设施（道路、公交车站、铁路）物流配送设施信息系统,37,（四）竞争状况分析,IRS越大，意味着该商圈饱和度越低；IRS越小，意味着该商圈内的饱和度越高在不同的商圈中，应选择零售饱和指数较高的商圈开店,38,第三节 商店位置选择,好的选址是成功的一半,39,选择程序,1,2,3,区域市场的选择,商业区域的选择,店址选择,40,一、商店选址的原则,方便消费者购买；方便货品运送；有利于竞争；有利于网点扩充；金角银边草肚皮,41,二、商店位置类型,孤立店经规划的购物中心自然形成的商业中心,42,优势无竞争对手租金较低具有灵活性利于顾客一站式购物场地不受限制,劣势难以吸引新顾客许多人不愿意跑很远的路去一家店购物大多数顾客喜欢品种齐全广告费可能较高运营费用不能分摊地段并不一定理想须新建房屋设施,（一）孤立商店,43,（二）规划的购物中心,优点拥有各具特色但又统一规划的形象各商店的客流达到最大化商品和服务组合安排得当促进郊区人口增长协调规划，分担共用开支租金和税收通常比CBD商店低,44,规划的购物中心的局限性,房产所有者硬性的规定抑制经营灵活性租金通常比孤立商店租金高经营的商品和服务受到一定限制竞争激烈新型店的发展受到限制,45,（三）自然形成的商业中心,46,1、CBD,中心商业区（Central Business District，CBD）是一座城市商业网点最密集的购物区，吸引着来自整个市区的消费者，包括所有阶层的人分析：CBD的地价特征、建筑特征、产业特征,47,2、SBD,次级商业区（Secondary Business District，SBD）是分散在一座城市的多个繁华程度较低的购物区域，通常位于两条主要街道的交叉路口；CBD发展到一定阶段必然会出现迁移，“SBD多元化”,48,3、NBD,邻里商业区（Neighborhood Business District，NBD）是为满足住宅区居民购物和服务方便而自发形成的一个小型商业区，主要由若干小商店组成。NBD商品和服务的选择范围有限，价格通常较高（从平均看），因为竞争者比CBD或SBD少。,49,4、专业一条街（String）,由若干经营类似商品的商店聚集在一起形成的一条商业街；,50,三、商店位置选择因素分析,商业群因素地区因素,51,（一）商业群因素,城市CBD城市交通要道和交通枢纽的商业群城市居民区商业群郊区购物中心商业群,52,思考讨论：,商场扎堆好不好？,53,（二）地区因素,需求 购买力商圈饱和度市场发展潜力市场要素分类组合可能开设的商店数量城市规划物业成本,54,四、商店选址方法,市场需求与供应密度分析法 多因素组合分析法,55,（一）市场需求与供应密度分析法,通过对一个区域市场的零售潜力（需求密度）状况，结合当地已有的零售商店情况和可供选址的店址进行综合分析，最后在合适的商圈确定可选用的合适店址的选址方法；,56,市场需求密度,一定的户口区或一部分地区对零售商业提供的商品和商业性服务的潜在需要的集中程度，称为需求密度；,根据确定的因素绘制需求密度的范围。,57,案例：,某连锁百货公司对在某个地区开设商店的可能性进行评估影响潜在需求的条件：中等家庭收入超过4万每平方公里的住户数超过2000户最近三年每年人口平均增长率至少为2%,58,下图中有个区（6、10、17）符合所有三个条件；只有四个区（1、5、11、16）符合三个条件中的两个；个区（8、9、14、15、18）只符合其中的一个条件；11个区（2、3、4、7、12、13、19、20、21、22、23）一个条件也不符合；,59,60,61,（二）多因素组合分析法,先确定影响商店位置的因素及重要程度，然后对各个备选店址进行评分，最后确定最佳店址；步骤图纸作业，标注可选店址；根据权重对备选店址进行因素评分和加权平均；根据计算结果进行择优；,62,4.4.2 多因素组合分析法,课后思考题,1举例说明什么样的零售商店不完全具备商圈的三个层次。2哪些零售业态的商圈范围比较大？3举例说明基础设施如何影响商圈范围。4商场扎堆有利于单个商场的经营吗？5从商圈角度分析为什么很多大型超市推出免费班车服务。,本章结束,谢谢！,
