天门市房地产市场调查报告.doc

天门市房地产市场调查报告南宁有道企业管理咨询有限公司2009年10月目录第一部分天门宏观市场环境分析第二部分天门市房地产市场概况第三部分天门市商业调查分析第四部分市场导向性结论【第一部分】市场宏观环境分析一、 天门市概况区位情况 湖北天门市地处鄂中腹地江汉平原，地理位置优越，上通荆沙，下接武汉，南濒江汉黄金水道，北枕三峡过境铁路，紧衔107,318国道和宜黄高速公路。 市内有纵横交错的高等级公路，5000吨级优良港口，8万门程控电话，电力供 应充足，第三产业发达；全市国土面积2622平方公里，人口161.92万。历史情况天门历史悠久。五千多年前的新时器时代，勤劳智慧的先民们就在这块沃土 上创造了灿烂的石家河文化，公元278年，秦昭王在此首置竟陵县；公元1726年，依境内天门山名改称天门县，1987年8月撤县建市，1994年10月实行省辖直管（此前由荆州地区管辖）。从此 ，天门循着现代化城市发展方向，跨入崭新历史阶段。行政辖区及人口 天门市现辖竟陵、杨林2个办事处；岳口、多宝、拖市、张港、蒋场、汪场、渔薪、黄潭、横林、彭市、麻洋、多祥、干驿、马湾、卢市、小板、九真、皂市、胡市、石河、佛子山21个镇；净潭1个乡；天门经济开发区，国营蒋湖农场，仙北工业园区，沉湖生态林业科技示范区，白茅湖棉花原种场。 全市总人口为162.1万人，其中城镇人口为58.36万人，占36%。天门是全国内地最大的侨乡，28万天门儿女旅居在40多个国家和地区，其中百余 名实业巨子，侨界领袖，军政要员，文化名流，科技专家在旅居国乃至世界政治， 经济舞台上大展才华。 目前交通状况及规划前景 天门市境内公路纵横，汉（口）宜（昌）公路、荷（包湖）沙（洋）公路贯穿东西，李（场）毛（咀）公路沟通南北。天（门）仙（桃）一级公路于2005年建成通车，随（州）岳（阳）高速公路和武（汉）荆（门）高速公路相继通车，正在开工建设的汉宜高速铁路将过境我市并在仙北设站，2011年建成后，将使天门市形成以随岳高速公路、武荆高速公路、长荆铁路、汉宜高速铁路、汉北河、汉江为主骨架的公路、铁路、水路联运的综合运输体系，构成江汉平原腹地的快速交通网络。 全市现有11个港口，港口岸线长43500米，年吞吐量50万吨以上港口1个，20-50万吨港口2个，10-20万吨港口6个，10万吨以下港口2个。-天门市地理位置优越、历史悠久，在长江、汉水经济开发带中，具有强大的接纳和辐射能力。随着武汉城市圈建设步伐的加快和促进中部崛起战略的实施，为天门承接沿海发达地区和大武汉的产业转移提供了千载难逢的机遇，尤其是高速铁路、高速公路的相继通车，天门的快速交通网络基本完善， 天门市将成为武汉城市圈现代制造业加工配套基地、优质农产品生产加工基地、江汉平原北部物流中心和休闲度假区。天门市资源1、矿产资源天门资源丰富，石 油储量占江汉油田总储量的三分之一，岩盐储量184亿吨，大量的无水芒硝和天燃气 等矿藏极富开采价值。2、旅游资源自然景观：长寿山自然风景旅游区 位于皂市镇，区内山水相绕，辉相交映，是江汉平原难得的休闲去处。 人文景观：天门市历史悠久，有不少名胜古迹，其中国务院公布的文物保护单位1个，湖北省公布的文物保护单位6个，市公布的文物保护单位15个。重点人文景观如下： 石家河文化遗址距今已有7000多年历史，国家文物主管部门认定其为我国南方最大的新石器时代村落遗址。 陆羽公园是以陆羽命名的休闲娱乐公园，陆羽是享誉世界的茶文化鼻祖。 白龙寺位于皂市镇五华山麓，自建造至今已有一千五百多年历史。胡家花园位于竟陵孝子里，为清山西巡抚胡聘之私人宅第，是我省仅存的巡按官厅，晚清山西建筑风格。 彭家垴 位于卢市镇卢家口西南2公里处，为中共天门县第一个党小组诞生地。 文家墩位于皂市镇，南距竟陵城22公里，是历史上的重要战场。 3、物产资源天门市物产资源丰富，除农作物和家畜家禽外，野生动植物约有1100余种，其中动物200余种，植物900余种。  农作物：棉花、稻谷、小麦、大豆、大麦、蚕豆、荞麦、粟、玉米、薯类、花生、芝麻、苎麻、黄红麻、甘蔗、烟叶等。  动物：兽类有黄鼬（黄鼠狼）、水獭、草兔、狗獾、狐、牙獐、貉、小麝鼠、豹猫、刺猬、家蝠、穿山甲、长吻松鼠计13种，其中，黄鼬、獭是著名的毛皮兽，豹猫、穿山甲可入药。  鸟类43种。鱼类64种，其中以鲤科鱼类为主，鳅科次之，有不少重要经济鱼类，如青、草、鲢、鲤、鲫、黄鳝、鳜、长江银鱼、红鱿、河豚等。软体动物15种，其中产于天门河的橄榄蛏蚌（俗名义河蚶）为名贵水产品，享誉全国；三角帆蚌和褶纹冠蚌，分布在张家湖等湖泊，是培育珍珠的优良母体品种。两栖动物4种，其中蟾蜍可入药。爬行动物11种，其中龟、鳖为贵重滋补品。蠕动动物2种。节肢动物5种，其中虾、螃蟹、蜈蚣经济价值均较高。虫类14种，其中蜜蜂、蚕有较高的经济价值。其它30余种，不少是害虫天敌。  植物：在900余种植物中，有药材9类152种，其中属国家收购的有20种，年收购量一般为31.8吨，其中野生半夏行销国内，有“荆半夏”之称，1976年采挖量达到155吨；枸杞远销江浙两广等地，1981年产量达到8吨；还有经济价值较高的水生植物，如藕、荸荠、菱菜等。全市蔬菜有12类，70多个品种。果树30余种，其中无花果树、银杏（白果）树等为珍贵树种。花卉有7类，188个品种。  主要土特产有黄花菜，1985年栽植14754亩，总产2511.7吨，1979年以来，每年外销的商品黄花菜约占全省的45，还有蓖麻、药材、大豆和茶叶等。 4、 水利资源天门市地域属古云梦泽水域，历史上河、湖多为吞吐调纳汉江的开敞湖与岔流。随着汉江干堤的形成，市境湖、河成为内湖、内河。境内有大、小河流29条，河道总长600余公里，河网密度为231米/平方公里。其中汉江源出陕西宁强县，过钟祥市入本市，市境流长137.25公里；天门河源出京山县深赶冲，经京山县、钟祥市入本市，市境流长109公里；汉北河为人工河，1970年通水，市境流长35公里。有湖泊57个，正常水位时湖水面积35.3平方公里，占全市总面积的1.4。  天门市平均年降水量28.6亿立方米，但由于降水的年际变化大，在时间上分布不均，故降水量的直接利用率不高，仅为年降水总量的18.523.8，加上市内水库、湖泊和塘堰的调蓄能力，其利用率也只有22.827.2。平均年径流量为8.55亿立方米，其中市北部低丘和岗状平原为2.52亿立方米，中南部河湖平原为6.03亿立方米。时间分配为7月最大，占21.7，1月最小，占2.3。  天门市地下水储量为384.58亿立方米，每年可采地下水16.98亿立方米。  -天门市拥有充足的资源做保障和后盾，为天门经济持续、良好的发展提供了先天的好条件，为进一步把资源转化为经济增长提供了基础。二、 天门市宏观经济概况经济发展情况天门市是全国农业大市, 是国家著名的优质粮产区和优质棉产区,农业一直是本市的经济支柱，但随着天门市融入武汉城市圈后，天门市机械、医化、轻纺、食品等四大工业板块发展势头强劲，可充分发挥优势，主动承接产业梯度转移，全市经济呈现出快速发展的良好势头。 GDP与房地产发展模式GDP增长率小于4%4-5%5-8%根据左图数据，2004年、2005年、2006年、2007年、2008年GDP同比增长分别为11.50%、11.00%、12.50%、15.50%、14.60%，五年增长率均超过8%。大于8%房地产业发展状况萎缩停滞稳定发展高速发展天门近几年GDP增长率年份2004年2005年2006年2007年2008年GDP增长率11.50%11.00%12.50%15.50%14.60%天门市近年来整体经济得到快速发展，生产总值由2004年的105.13亿元增加到2008年的187.25亿元，年均增长12；2008年天门市国民生产总值187.25亿元，比上年增长48.19%。生产总值稳步快速增长，良好的经济发展态势将为天门房地产业发展奠定良好、坚实的基础。人均GDP2008年天门市人均GDP为1522美元左右，根据以上的标准判断，天门当前人均GDP水平下，房地产发展处于住房快速上升阶段。人均GDP与房地产市场发育状况的关系表人均GDP（美元）800-13001300800080001300013000以上阶段住房起步阶段快速上升阶段平稳上升阶段下降阶段近年来随着经济快速发展，城镇居民人均可支配收入明显提高，由2004年的6600元增加到2008年的10448元，年均增长11；2008年天门城镇居民人均可支配收入10448元，比上年增长11.84%。城镇居民收入稳定快速增长，将为德保房地产业发展快速上升提供了条件。 “三大产业”结构第一、第三产业保持良好发展势头，第二产业发展迅速。天门市三大产业结构经过不断优化，从2004年的25.8:40.5:33.7调整到2008年的18.2:46.3:35.5。近年来，天门市机械、医化、轻纺、食品等四大工业板块发展势头强劲，可充分发挥优势，主动承接产业梯度转移。天门市财政收入随着经济的快速发展，近年天门市财政收入显著提高，从2004年的1.82亿元到2008年的4.9亿元，年均提高25%。天门市财政收入不断创新高，2006年突破3亿元大关，到2008年突破4亿元大关，2009年值得期待。财政收入的稳定快速增长，确保市政建设的加快，近几年天门市的市政配套建设不断完善，尤其是绿化、亮化工程的建设，使城市面貌明显改观。三、 宏观市场分析结论天门市是武汉城市圈重要组成部分，是全国农业大市, 是国家著名的优质粮产区和优质棉产区。随着轻工业迅速发展和交通建设的加快，天门的经济实力将得到本质的提升，人民的消费购买能力迅速增强，为房地产市场的发展提供有力的消费支撑。天门市充分发挥优势加快轻工业发展，主动承接产业梯度转移，彻底改变以传统农业第一产业为主产业模式，建设以轻工业为重点的新兴城市。伴随城市的发展，投资热潮不断加剧，将吸引大量的外来商家落户天门，为房地产未来的投资开发提供广阔的空间。天门市居民生活水平不断提高，伴随城市化建设的纵深发展，天门市中高档人群的居住观念逐步转变，对居住环境、品质的要求也越来越高，为房地产快速发展提供了有力的需求保证。【第二部分】天门市房地产市场概况一、 房地产市场总体概况天门市房地产市场起步早发展快，到目前为止，共有20多个房地产项目。其中西湖名居、西湖花园、锦绣嘉园、城市花园（一、二期）、天门宝安商业广场、渠畔美居、锦江花园、刘家坡花园、西湖苑、冠南景林春天、鑫港鸿渐豪庭、君馨花园、天门市陆羽商业步行街、天门新东方建材城、天门新东方苑、纺机人才苑、百花小区、银华花园、天门新城（一、二、三期）等已全面交付使用；目前在建设天门新城（四期）、冠南汇侨城、君佳陆羽华府、新加坡狮城商业广场、城市花园（三期）等项目，除了天门新城有房销售外，其他项目都没有正式销售，都在等元旦左右开盘。元旦将是天门房地产待发时期，随着各住宅项目的正式发售，住宅市场竞争将非常激烈；随着天门市陆羽商业步行街重新调整销售、天门新城（三、四期）商业的推出、杭州华泰义乌商业广场的重新包装销售，商业物业部分将会出现群雄争霸的局面。天门市地理、地质条件的优越性，可开发土地充足，政府有效控制土地市场，使得天门市房地产二级市场呈良性发展趋势，价格上涨合理，三级市场发展缓慢，消费以居住型为主，投资型相对少。房价价年均上涨幅度均匀，目前住宅均价在2500元/平方米，价格在2300-3000元/平方米居间，住宅销售受区域型影响不大，价格比较均匀；商业价格在6000-23000元/平方米居间，商业地产受区域影响很大，主要商业地产投资在人民大道东段、鸿渐大道南段为主，商业气氛浓厚，其他区域商业地产销售一般，而且无法形成商业氛围。 【第三部分】天门市商业调查分析一、 城区主要商圈待添加的隐藏文字内容2天门市主要商圈位于西寺路以东，文学路以南，东湖路以西，天门河以北，以人民大道东段和竟陵大街形成商业带，然后以鸿渐路南段为中轴延伸，整个商圈集中了旧新市场，如竟陵大街旧小商品批发市场，人民大道东段新兴服装一条街，宝安商业广场，中百购物广场，整个商圈新老交替，满足各个层次消费群的需要，是天门最繁华的商圈。主要商街：人民大道东段以服装业为主，电器、饮食、娱乐为辅竟陵大街以小商品批发为主，是天门历史以来最繁荣的商业干道。鸿渐路南段以电子科技为主，餐饮、服装为辅；四牌楼街以餐饮、休闲为主，服装为辅；东湖路南段以娱乐、大型超市为主，服装为辅。二、 商业街区分析人民大道东段:人民大道东段作为天门市城区的主要交通和商业干道,是天门最繁荣的商业街道,集中移动营业厅、联通营业厅、农行营业厅、中行营业厅等商业配套，大型购物中心、大型商业广场、大型农贸市场等商业区。人民大道作为较宽、最重要的交通横轴,主要以单位临街门面、私人住宅的底层作为商铺的经营场所，业态以服装业为主，有鞋店、家电、餐饮、超市、皮具、饰品、化妆品、美发等辅助。竟陵大街竟陵大街作为天门市最繁华的老街，历史悠久，建筑简陋，干道两旁铺面以搭棚形式往道路延伸，形成4-5米宽窄的步行街，整个大街分东、中、西三段，中段以小商品批发为主，东段以家电为主。各营业商家以私有住房自家经营为主，各商家经营都有几十年历史，该街区集中了各种各类小商品批发，满足消费者各种需要。 鸿渐路南段鸿渐路南段是天门市二十一世纪新形成的商业街区，随着二十一世纪电子科技产品的发展，天门位于鸿渐路南段自发形成了以电子科技产品零售为主的商业街区，街区以辐射职校、中学、教师进修等教育界为主，同时衔接以人民大道的天门宝安商业广场为中心的商业氛围，有效分流老街区消费群，形成新的商业圈。四牌楼街四牌楼街集中了天门市公安局、林业局、商务局等单位与宿舍区，人流集中，建筑以九十年代白色外墙的4层天地楼为主，商业主要以沿街一层营业为主，业态以餐饮、休闲为主，服装为辅。商街衔接以鸿渐路南段商业氛围，除了餐饮稍发达外，整个街区离商业中心有一定距离，商业氛围稍减弱。东湖路南段东湖路作为天门市东西走向城市主要干道，交通发达，而东湖路南段以中百购物广场为商业中心，衔接宝安商业广场的商业氛围，形成天门市新的商业中心大商圈，业态以娱乐、大型超市为主，服装为辅。道路宽敞，交通便捷，东面有景观湖景，购物环境良好，是天门娱乐、购物的新商区。三、 商业街租金概况街道名称主流铺面面积区间()租金单价区间（元/月/）主要经营业态人民大道东段30-60150-200服装、鞋类、家电、餐饮、皮具、饰品、美发竟陵大街25-6060-120小商品、家电鸿渐路南段25-4080-150服装、通讯、电子四牌楼街20-5050-100餐饮、服装、休闲东湖路南段20-60100-150娱乐、超市、餐饮小结：天门市城区规模比较大，但商业主要集中在人民大道路、竟陵大街、鸿渐路南段、东湖路南段、四牌楼街。以上各街道地段优势差异性比较小，而经营业态的档次、层次分明，租金价格的层次差别也较大，因此租金水平相差明显；人民大道东段有效衔接老商业街区形成以新兴服装为主商业中心，人流集中、交易额相对较大，能够支撑相对较高的租金；东湖路南段、鸿渐路南段有天门宝安商业广场和中百购物广场的支撑，辐射周边商铺，其租金水平自然不低；竟陵大街作为老的商业街区，由于其历史悠久，建筑简陋，但人气旺，能满足普通消费的购物需求，租金水平维持中上水平；四牌楼街离商业中心有一定的距离，但周边单位众多，还可以吸引一定人气，租金维持中等水平。天门市城区其他路段在尚未形成良好的商业氛围的情况下商铺的业主对租金的期望值都不高，在20-50元/月/。四、 商业特征分析1、 目前天门市商业主要依靠老商业区带动新商业区，以新老街区衔接为主，从老街区竟陵街衔接到人民大道，再延伸宝安商业广场商圈，连接中百购物广场商圈，除了如新东方建材城、掌上明珠家具城等专业的建材、家具市场外，其他商业非常零散，无法形成商业街区。2、 天门市商街以天地楼一楼商铺为主，主要商圈有宝安商业广场、中百购物广场，但二楼以上商业冷淡。3、 城西作为天门新的中央居住区，随着超大型项目天门新城一、二、三、四成功开发，集中了一定人气，形成了以住宅底商营业休闲为主的新的商圈，商铺销价和租金水平明显提成，有效带动城西商业发展。4、 城北作为天门新的行政文化中心，目前商业还处于空白状态，陆羽商业步行街的开发与经营，将弥补城西区的商业空白点，但由于未能集中人气，目前无法形成新的商圈。5、 城南以工业和侨乡商贸为主，但由于居民较少，商业零散。6、 城东是天门居民较少的城区，因而无法形成商业氛围。五、 商业发展趋势随着武汉城市圈规划深入实施，城市圈内各城市的有效联动，资金流、物流、人流不断的涌进，经济快速发展，商业的逐渐繁华，天门商业的升级换代是必然的，商业格局的改变是发展的趋势；天门商业将朝着商业功能、网点更完善、购物环境更好、商业业态更为丰富的方向发展：1、 随着高速交通网络的逐渐落成，以及城市市政的大量投入建设，有效整合旅游、新轻工业、农产品加工，吸引外来流动人口，天门市的商业将会得到极大的快速发展；2、 随着旧城区的改建，以及行政单位的搬迁，旧城区形象将会大为改观，商业品质、环境将明显提高和改善；3、 天门目前的商业档次较低，形象较差，随着天门市经济的发展，中高档形象的精品店、专卖店、连锁店将会逐步进入市场，极大改观、提升整个商业形象；4、 天门目前已有大型购物商场、大型百货超市，但档次较低、规划落后，导致建筑规模大但经营规模小，大型购物广场占据城市商业中心位置除了一楼形成商业气氛外，二楼及以上楼层无法形成商业气氛，随着专业的商业地产的进入，将引进新的开发理念和经营理念，开发中高档次的购物广场，提成天门商业品位，使天门的购物环境更舒适，业态更丰富；5、 随着宝安商业广场的落后、陆羽商业步行街的失败，天门市需要新的商业地产开发模式，特别需要多功能、专业性具有特色的商业街，随着新东方建材城、掌上明珠家具城等专业市场的成功案例，天门将出现以电子科技、家电电器、精品专卖、品牌服装等专业市场，改善天门商业网点和街道比较零散的局面，提高城市商业专业化程度，推出城市商业现代化发展；6、 随着城区规模的不断扩大，对商业网点的需求不断增加，新的商业网点将会不断增加，比如天门新城商业网点的成功开发；六、 从营销策略看市场1、各项目商业定位不明确，没能形成整体的商业定位，没有进行区域商业的打造，对市场的触动不够。2、市场销售手段太过于单一，都是坐等客户上门，而不是主动出击；促销手段也比较缺乏，无法有效形成互动，产生共鸣。3、开发商的营销意识薄弱，商业项目销售现场包装不能体现其商业氛围，销售物料不全推广力度也非常弱，无确推广主题和方向。4、大部分项目没有聘请营销策划代理公司，均为开发商自行销售，而各项目销售人员能力有待提高。 七、 商业总结1、天门市中心城区的商业氛围较好，而可售商铺较少，导致租金高、转让费高，出现大量专门以商铺投资的消费者。2、各房地产项目商业无统一的业态规划，销售后的二楼及以上楼层空置率很高，无法形成商业氛围。3、市场缺少中高档大面积的商业卖场、专业市场，此类产品在有地段优势的情况下有较大的市场开发前景。 商业总体结论： -新开发商业项目的商铺供应量不多，二楼及以上楼层空置率高，市场总体租金水平较高，缺少中高档大型购物商业场所和专业市场。