龙岗爱联片区的价值研究报告.doc

龙岗爱联片区的价值 拥有深圳市最大的旧改项目-中信龙岗龙腾片区改造项目（占地140万）拥有一线品牌开发商的进驻：万科、中信等1）爱联蒲排旧改（56万建筑总量）如意路、宝荷路、规划蒲排南路、爱蒲路围合的龙城街道爱联蒲排片区改造，位于“星河时代”的东北方向800米处，南面与宝龙工业区接壤，其专项规划已经深圳规划国土委审议并原则通过。爱联蒲排片区建设范围11.50万，本次拆迁面积14.14万，均为城市建设用地。爱联蒲排旧改共分为4个地块，除教育科研用地外，项目改造用地性质均为二类居住用地（R2）。片区人口规模约为1.5万人。2）中信龙岗龙腾片区改造项目（深圳最大旧改：占地140万，中信100亿打造）位于深惠路南侧，紧邻龙岗中心城，项目改造范围达140万平方米，建筑面积将超过500万平方米，项目改造范围庞大，涉及工业区、城中村等多种用地性质，包括27家厂商和岗背、新屯、新西村、老西村、圳蒲岭五个自然村。中信集团表示将高标准倾力打造该改造项目，现聘请了世联地产、新加坡CPG集团等专业咨询公司和知名设计公司对项目进行前期研究，并准备投入约100亿资金进行精心规划建设。项目计划整体立项、整体拆迁，分三大期用地开发，2011年重点拆迁大一期，计划于2011年12月前完成第一大期拆赔工作，计划于2014年12月底前竣工交付使用（含部分回迁房）。目前，业主改造意愿收集、拆迁赔偿方案制定等工作已取得阶段性成果。此旧改造项目是继华润夺得68.4万大冲旧改项目深圳最大城中村旧改后，中信集团获得龙岗龙腾片区一块旧改项目的开发权。因该项目改造范围达140万，继而成功取代华润大冲旧改，荣升为目前深圳最大的城市更新改造项目。未来，中信将准备投入约100亿资金进行规划建设。项目计划整体立项、整体拆迁，分三大期用地开发，2011年重点拆迁大一期，计划于2011年12月前完成第一大期拆赔工作，于2014年12月底前竣工交付使用（含部分回迁房）。目前，业主改造意愿收集、拆迁赔偿方案制定等工作已取得阶段性成果。3）华业地产：该项目位于龙岗区龙城街道爱联社区龙翔大道怡翠路交界处，占地面积约26500 平方米，容积率3.8。项目地块性质属于旧城改造用地，土地用途为商住用地。4）深圳市龙岗区深惠路沿线部分旧改项目简介项目名称：龙城爱联石火片区改造本项目拆迁用地面积15.41万平方米，专项规划已获政府批准，正在测绘评估工作，目前项目完成部分拆迁。项目名称：龙城爱联的屯片区改造本项目拆迁用地面积8万平方米，专项规划编制审批中，正在测绘评估工作。拆迁工作尚未全部完成。(目前资料不详，晚点更新)项目名称：龙城爱联社区A区改造本项目拆迁用地面积7.66万平方米，专项规划编制已完成，正在测绘评估工作。项目完成拆迁比例9%。爱联A区位于龙岗中心组团南部，地块紧邻深惠路，鸿荣源·公园大地西南侧600米处，爱联A区位于由深惠路、如意路、爱华路和金龙街围合而成，涉及占地79894、建设用地52146。爱联A区将整体拆除、整体改造。而规划规划土地利用性质为四大类：一是商业、商业性办公混合用地2.46万、占规划用地比例30.79%；二是商住混合用地1.45万、占规划用地比例18.15%；三是居住用地1.31万、占规划用地比例16.39%；四是道路用地2.77万、占规划用地比例34.67%。 5）深圳市保利上城(龙岗区爱联岗贝村旧改)工程爱联岗贝村改造项目 将建成复合型高尚商住小区项目档案 推广名：保利·上城地址：龙岗区怡翠路与深惠大道交会处总占地面积69992平方米，总建筑面积353940平方米，计容积率建筑面积269522平方米，未来将建成复合型高尚商住小区，并将提供保障性住房约12985平方米，幼儿园3200平方米以及4270平方米的配套。 拟定住宅量：246527平方米（其中住宅209608平方米，商务公寓36919平方米）项目容积率3 .85，重要配套：商业、幼儿园等计划面市时间：一期2011年销售该项目已于2010年8月25日正式动工，开发商保利地产相关负责人表示，未来将建成具有完善配套设施和良好城市景观的复合型高尚商住小区。规划中还包括15525平方米商业，2250个停车位，3200平方米幼儿园等。地处龙岗中心城黄金地段，毗邻2011年世界大学生运动会主会场，邻近深惠公路和地铁3号线爱联站，距离龙翔大道也仅有2-3分钟的车程，未来交通条件非常优越。业内人士预计随着大运会的临近及各种交通配套完善，未来项目售价会在2万元/平方米以上。该负责人还透露，该项目推广名为保利·上城，一期有望于2011年开盘销售，2012年入伙。6）新老西改造项目（即万科新都市）- 百万m2大盘完善龙岗CBD城市功能 推广名：万科爱联新老西城中村改造项目地址：龙翔大道以南，深惠路以北，龙城广场以西总建筑面积：101万平方米新老西村旧改项目建设用地235232平方米，总建筑面积1018025平方米。这是一个百万平方米的大型综合体项目，包括写字楼、商业和住宅。万科方面介绍，项目首批开工部分规划的集中商业就达10万多平方米，一期住宅7 .7万平方米。项目落成之后将弥补龙岗中心城目前的空白，提供购物、娱乐、休闲的一站式服务，辐射中心城区居民达40万人，对于完善龙岗C B D片区城市功能、提升整体片区价值都将大有裨益。当地一开发商负责人表示，万科该项目所处的位置，已经十分成熟，也有大型商业和商圈，但是万科此次大规模的开发，无疑对于提升区域的价格有极好的作用，在龙岗，还没有一个真正上档次的集中式商业，也许万科可以改变这一局面，他同时还认为万科的写字楼会对该区域起到极好的填补空白作用，而且写字楼目前的效果图很震撼，未来肯定是龙岗的新坐标。7）龙城爱联片区-前进村及建新村旧改拟改造项目位于龙岗区爱联社区，由现状龙翔大道、黄阁南路、如意路以及规划的前进路围合而成，扣除西侧沿黄阁路的空地和部分现状工业用地、东侧现状新建的小区和雄力酒店用地外，面积为17.02公顷。规划范围为龙翔大道、黄阁南路、如意路、前进路四条道路中心线围合的区域，面积为36.13公顷。可建设用地为规划范围内扣除市政道路和现状保留用地外的剩余用地。 项目靠近鸿荣源公园大地项目，本项目的改造上马，就意味着项目进入特区的主干道沿线将越来越干净。改造项目基本情况1、地块现状本项目地块内主要由前进村、建新村的建成区，改造范围内共有人口约21000人，其中户籍人口约为160户，原居民约为760人，外来人口约为20240人，原村民收入水平较低，一般以集体物业租金分红及自有房屋出租收入为主。建成区内现状为住宅用地、商业为主，少量工业用地。其建筑多建于80-90年代，新旧建筑交杂，布局零乱，交通道路狭窄，部分房屋年久失修；因地下管网年久破损严重，布局杂乱无规划，雨天积水较多；部分住宅与工业混杂，市政配套设施严重不足。2、现状性质项目改造范围内主要为居住用地，参杂着部分商业用地。现状以四类居住用地和二类工业用地为主，占总用地的84.7%，商业用地、道路用地及其他用地共占总用地的12.6%。四类居住用地包括前进村、建新村和长辉实业公司住宅用地。3、权属情况根据深圳市城中村(旧村)改造暂行办法深府2004177号文以及关于推进宝安龙岗两区城中村(旧村)改造工作的若干意见深府2006257号文的有关规定，在上层次规划指引下，拆迁范围用地冲抵后，项目用地范围内各类用地比例如下表：前进村、建新村片区项目拆迁范围17万平方米内有非农建设用地面积约1.36万平方米；根据龙城街道办<关于龙城街道爱联、建新片区旧村改造项目老屋村范围核查情况的函>(龙城函2008227号)现状老屋村、居住用地面积约10.2万平方米；两类用地总和超过总用地范围12.74万平方米的90%，且均是建成区，符合深府2006257号文的有关规定。4、总平面规划示意及经济技术指标本项目规划用地面积为361327.6平方米。改造用地面积为170215.9平方米。其中 本项目建设用地：127569.4平方米，平均容积率为4.5、九年一贯制学校(27班)用地：20200平方米总建筑面积：495600平方米(含学校)，其中 住宅建筑面积：370000平方米、商业建筑面积：50000平方米、办公建筑面积：55600平方米、学校、幼儿园及其他公建面积：20000平方米5、公共配套设施规划本项目居住人口约25000人，各类配套设施数量与规模根据深圳市城市规划标准与准则确定，除规划要求需独立用地的配套公建项目外，其余均可采用综合楼或与其他建筑合建形式安排。本改造项目计划一次性建成，配建一所27班九年一贯制学校和两所12班幼儿园，不仅为本项目也为周边地区居民提供配套服务。