通化县社会福利服务中心建设项目可行性研究报告.doc

第一章 总 论1.1项目背景为了落实科学发展观，服务社会主义新农村建设，加快县城农村社会福利中心建设步伐,改变县城敬老院落后状况,完善老年福利设施和活动场所，进一步贯彻吉林省人民政府办公厅转发省民政厅等部门关于加快推进农村社会福利中心建设指导意见的通知的文件精神，推动城乡社会救助体系建设，切实提高农村五保户供养能力和供养水平，促进社会福利中心由单纯福利型向社会服务型的转变，使之成为服务老年人，救助老年人，救助贫困人，承载社会福利、社会救助和社会事务管理的农村社区服务中心，提高县城居民生产水平，急需建设通化县社会福利服务中心项目。1.2项目概况1、项目名称：吉林省通化县社会福利服务中心建设项目。2、项目建设单位：吉林省通化县民政局。3、项目负责人：姚德才，吉林省通化县民政局局长。 石 丹，吉林省通化县民政局副局长4、项目财务负责人：薛惠文，吉林省通化县民政局财务科科长，会计师。5、项目技术负责人：杨金刚，通化县民政局社救科科长，工程师。6、项目编制单位：吉林省得贝特工程技术咨询有限公司。6、项目建设地点：吉林省通化县快大茂镇都岭村二组7、项目建设内容：工程土建5400平方米，其中社会福利服务中心主体工程土建5000平方米，包括服务中心客房3900平方米，办公室300平方米，活动室100平方米，食堂150平方米，阅览室100平方米，卫生室50平方米，康复保健室100平方米，浴室100平方米，卫生间4个计160平方米，库房40平方米；附属设施土建400平方米，包括锅炉房150平方米，车库50平方米，警卫室50平方米，配电室30平方米，库房120平方业。围墙1000延米，道路500米，庭院硬化，环境美化绿化，门球场，凉亭建设和供排水设施建设。购买设备176台（套）。征地40亩。接待服务老年人260人。1.3项目编制的范围与依据1、项目编制的依据（1）中华人民共和国老年人权益保障法；（2）国务院办公厅关于转发民政部等部门关于加快实现社会福利社会化意见的通知(国办发200019号)； （3）国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门关于加快发展养老服务业意见的通知(国办发20066号)； （4）财政部和国家税务总局关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知(财税200097号)；（5）国家计委、计投资【1993】530号关于建设项目可行性研究报告的试行管理办法（6）国家计办投资【2002】15号关于投资项目可行性研究指南（试用版）的通知（7）国家计委、计资源【1992】1959号关于基本建设和技术改造工程项目增利“节能等（章）”的暂行规定。（8）国家轻工业部颁布的轻工业建设项目可行性研究报告编制内容深度规定。（9）吉林省计委投资外，吉林省工程咨询中心固定资产投资管理文件汇编1996.5。（10）中华人民共和国教育部关于批准发布城市普通中学校校舍建设标准的通知，建标2002102号。（11）老年人住宅设计规范；（12）城市居住区规划设计规范；2、项目编制的范围（1）项目提出的背景及建设的重要性和必要性；（2）主要工程建设以及配套设施；（3）工程技术方案、供水、供电、供暖及生产福利设施；（4）环保、消防、生产制度、劳动定员、实施进度；（5）项目投资估算、社会效益分析等内容。1.4主要的技术和经济指标主要的技术和经济指标序号指标名称单位指标备注1总投资万元1000.01.1基建投资万元980.01.2流动资金万元20.0达产年份2营业收入万元430.8各年平均值3营业税金及附加万元29.8含资源税4总成本费用万元217.6各年平均值5利润总额万元184.8各年平均值6所得税万元33.3各年平均值7税后利润万元151.5各年平均值8投资利润率%18.489投资利税率%21.46含资源税10全员劳动生产力万元/人10.7711生产工作劳动生产率万元/人21.5412贷款偿还期年包括建设期年13盈亏平衡点%52.36各年平均值14投资回收期年5.03包括建设期年15财务净现值万元853.7IC12%16财务内部收益率%27.36所得税前第二章、项目地区概况及建设的有利条件2.1项目地区基本概况项目建设地址拟选择在通化县快大茂镇大都岭村二组。快大茂镇位于通化县中部,分为东西两部。全镇地处东经125°36-125°54,北纬41°37-41°46，东与通化市毗邻，南和大泉源乡交界，西同金斗、英额布乡相连，北与二密镇接壤。东西最宽处52.0公里，南北最长处达31.0公里，总面积348.8平方公里。其中：山占76.9%，水占3.1%，田占16.2，路占1%，其它占2.8%。快大茂镇由驻地快大茂得名。1877年（清光绪3年）设县后，设承教保和迪教保。1910年（宣统2年）改保为乡，为信禾乡，设有信禾乡自治会、警察四区区所。1955年恢复原名快大茂区，设快大茂、河口2个乡，辖7个高级农业生产合作社。1958年9月人民公社化时，先成立快大茂分社，翌年改为快大茂人民公社，辖20个管理区。1961年5月，划出大都岭、金斗2个人民公社后，辖11个生产大队。1976年1月又划出快大茂镇。现辖19个村（包括1981年从原河口生产大队划出的河鲜生产大队即现河鲜村），117个生产队。全乡有86个自然屯，共24100户，72300人。本镇属于山区，沟壑纵横，河流密布。地势西北高，东南低，以三沟夹一川（即东北部的太安沟、荒沟和西南部的赤柏松沟，夹着蝲蛄河沿岸平川）向东倾斜，构成蝲蛄河和浑江沿岸冲积盆地，土质肥沃，多黑土，是粮食主要产区。东北和西南部山林茂密，林地面积38.3万亩，占总面积的70.5%。全镇气候较温和，多西南风，年平均气温4.5。夏季最高气温达35.5左右，冬季最低气温在-39上下。全年结冻期5个月，年降水量约800900毫米，无霜期约为135-150天。全镇耕地面积70000亩，其中水田12000亩。农作物以玉米、水稻、大豆为主，高粱、谷子次之。水利资源比较丰富。浑江、蝲蛄河流经本镇的最大河流，其次为蛤蟆河、荒沟河和赶马河。浑江沿东部湾湾川、河口村绕三道弯自北南流，建有县属湾湾川水力发电厂。在蝲蛄河支流蛤蟆河中游建有镇属太安水库，库容量为152万立方米，灌田200亩。境内交通便利，东邻市郊，近守县城，鹤（岗）旅（顺）公路横贯东西。境内设有湾湾川电站、河口、黎明、赤柏松等客运站点。1971年还开避了黎明至二密公路线，可通各种车辆。2.2项目建设的有利条件1、领导重视，强化领导。县政府成立了通化县农村福利服务中心建设改造工程领导小组，主管县长为组长，县民政局、财政局、发展和改革局、建设局、国土局、环保局等单位主要领导为成员的领导小组，县民政局设立办公室，具体负责通化县农村福利服务中心建设项目相关事宜组织协调工作。2、制定方案规划。通化县政府以通政办发【2006】58号文件，下发了通化县农村社会福利中心建设改造实施方案，进一步阐述了项目建设的目标和任务，为项目建设提出的更高的标准要求。3、制定了相关的优惠政策。在农村社会福利中心建设项目中的征地、环评、设计、税费收取以及建筑材供应等方面制定了一系列的优惠政策，促进了项目的建设进程。2.3项目建设的重要性和必要性农村社会福利中心建设，是事关农村养老事业发展，事关农村社会和谐稳定大事，其意义十分重大。1、是推进社会主义新农村建设的重要步骤。社会主义新农村建设工作是一项涉及领域宽、涵盖范围广、内容十分丰富的宏大工程，需要一个个具体工程，一个个具体步骤，农村社会福利服务中心建设就是建设社会主义新农村的一项具体工作。省委、省政府特别强调，新农村建设不单纯盖房子、修道路、搞环境，而要从关心农村群众、解决最迫切的需要解决的问题入手，整体推进村容村貌改造、基础设施建设和公益福利事业发展。基于上述要求，把农村敬老院全部进新建和改造，增加服务功能，形成新的社会福利中心，将对改变农村社会福利和救助设施的现状产生积极的影响，成为社会主义新农村建设的重要组成部分。 2、是落实科学发展观的重要举措。落实科发展观，统筹城乡经济与城乡社会协调发展，积极构建城乡一体，工农联动的新体制，建立新的城乡关系和工农关系，其中重要内容之一，就是要进一步健全和完善农村社会保障制度，逐步使农村居民享有基本的社会保障机制和公共服务。农村社会福利服务中心建设有利于改变农村社会福利和社会救助体系建设落后的现状，逐步完善集五保供养、社会养老和社会救助于一体的新的服务形式。农村社会福利服务中心建成后，将成为推进农村社会保障制度和发展农村社会事业的一个重要平台，在促进城乡经济与社会发展协调、保证经济可持续发展上发挥积极作用。3、是构建和谐社会，提高五保供养水平的需要。构建社会和谐社会，必须保障和维护好困难群体的基本生活权利，努力体现社会公平。通化县农村老龄人口呈现逐年增长态势，已进入老龄化社会时代，仅靠家庭养老远远满足不了社会的需求。加强农村社会福利服务中心建设，增加床位，拓展其服务功能是解决农村缺少养老机构的有效方式。不仅会使农村供养水平得到切实提高，面且将扩大社会服务和社会救助覆盖范围，维护困难群众和弱势群体的基本权利，在促进社会和谐发展中发挥重要作用。第三章、市场预测3.1通化县敬老院及老年人现状通化县现有农村社会福利中心16所，比较突出的是存在“三个不适应”。一是硬件设施与当前养老需求不适应，表现为设施不完备，影响了老年人生活质量。二是管理水平与当前发展需要不适应，服务中心的管理人员平均年龄偏大，素质不高，在管理和服务上处在低层次运转当中，只能维持农村五保供养的基本水平，不能满足为社会提供养老服务需要，而且服务人员大多没有经过专业培训。三是办院模式与当前的发展趋势不适应，绝大多数沿袭七、八十年代的办院模式，属于功能单一的养老型的福利机构，在老人精神文化方面、医疗方面、服务辐射方面、发展院办经济方面都与国家规定的农村社会福利中心的标准有很大的差距。县城使用的农村社会福利中心为原大都岭乡80年代建设的敬老院，占地面积8亩，土建面积500平方米，床位35张。面积过小，功能单一，完全不能满足人民生活日益发展的需要。所以急需建设通化县社会福利服务中心项目。通化县现有人口25万人，其中60岁以上的人口达到2.75万人，占总人口的11.0%。县城快大茂镇现有人口7.2万人，其中60岁以上的人口达到0.85万人，占总人口的11.8%，人口现状已进入老龄化时代，急需建设通化县农村福利服务中心。 3.2面临的形势据统计，目前我国60岁以上的人口达到1.44亿，占总人口的11%，在今后较长一段时期内，老龄人口的比例将以年均3.2%的速度增长，从2001年到2020年这一时期，平均每年将有596万人进入老龄，大约在21世纪40年代，人口老龄化程度达到顶峰；2030年前后，我国60岁以上的老龄人口预计将增至4亿左右，相当于现在欧盟15国的人口总和；到2050年，我国60岁和65岁以上的老龄人口总数将分别达到4.5亿和3.35亿，这意味着每3个人中就有1个老人。据人口专家预测，未来10年，包括独生子女与独生子女、独生子女与非独生子女组成的独生父母家庭（即421家庭）在我国至少会达到上千万个，35%的家庭要赡养4位老人，49%的家庭要赡养2-3位老人。全国各类老年社会福利机构有170多万张养老床位，而全社会的养老床位需求达1400万张，远远不能满足需要。老年人的养老、安居问题日益成为重要的社会问题。人口老龄化是城市社会经济发展的一种必然趋势，当今世界上大约有的国家已经进入了老龄化社会。就我国而言，由于人口控制的特殊政策，人口老龄化的问题就更为突出，迎接老龄化社会的挑战任重而道远。其特点是：起步晚，我国老年人的服务设施、政策法规、社会保障制度等方面的建设起步晚，观念弱，相对滞后；速度快，发达国家用了上百年才走完的人口老龄化进程，而我国仅用了年时间就走完了从年代末的青年型、年代初的成年型、到年老年型的全过程；来势猛、后劲足，即老年人口的数量巨大，并在总人口中的比重迅速提高，令社会措手不及；经济水平低，发达国家先富后老，中国是未富先老，人口老化超前于经济发展水平，在经济实力不强、尚未实现经济现代化的情况下，就迎来了老龄化的浪潮。维也纳老龄问题世界大会所提出的“年长者的住处切不可被视为仅仅是一个容身之地，除物质部分外，它还有心理和社会的意义应予以考虑"之倡议和伊斯坦布尔人居大会所提出的"人人享有适当的住房"与"可持续的人类住区"两大目标已经成为国际社会的行动准则和当今世界面临的一项紧迫而重大的任务，为所有居民提供适当的住房成为当代城市发展的一个基本主题。因此，按照老年人的生理、心理和社会特征来规划和建设属于他们的居住环境，充分弥补年老者减退或丧失的各种机能，改善当前居住环境中存在的种种缺陷和不足，创造适合老年人生活的住区环境，将是今后农村福利服务中心的重点内容之一。3.3市场需求分析 进入老年后，人的生活结构发生了重大转折，在生理、心理和社会等方面都发生着巨大的变化，影响了他们对环境的感知、判断、理解。在生理特征方面，老年人的各种机能随着年龄的增加而退化，感觉能力、观察能力、行动能力等逐渐下降或丧失。因此，老年人的行为空间和环境设施须补偿他们各种能力的降低，并应维护和锻炼老年人尚存的生活能力。在心理特征方面，有安全、交往、尊重三要素，他们需要与亲人、朋友、同事、邻居广泛联系，寻求友谊、慰藉与互助；惧怕孤独、寂寞、无聊和被社会遗弃。在社会特征方面，希望老有所为、所乐、所学、所居、所养、所医。这些变化和需求对居住条件、住区环境、城市社会等方面提出了新的课题。老年人生理、心理、社会等方面的变化，使他们对所居住的环境有许多特殊的要求。老年人由于身体机能的退化，活动空间不断缩小，越来越局限于居住的范围，由此对住区作为"人生安乐窝"意义的理解也最深。随着社会角色的转变，他们的工作时间大大缩短，具有比其他年龄人群更多的闲暇时光，从而有了足够的时间与他们所在的住所及其环境发生关系，住宅区由此而暴露出的各种新的特殊问题，如老年服务设施缺口较大，老年人的休闲场所少且选址不妥、环境不佳等问题正引起全社会的密切关注。因此，农村社会福利服务中心的规划设计为年老者提供恰当的生活条件，包括身体的和精神的各种需要，以充实他们的生活内容，提高生命质量。总之，创造老人生活的优质环境、提供照顾老人的方便条件将成为我国福利中心规划与建设的新领域。1、内涵需要进一步拓宽。农村社会福利服务中心规划的基本要求是满足居民的生活需求，这种需求随着时代的变迁和社会的发展而不断得到修正和补充。在人口老龄化的状况下，整个社会的需求结构发生了深刻的变化，因此农村社会福利服务中心的规划建设能综合考虑这一新生的社会因素，使农村社会福利服务中心规划与社会规划相结合，农村社会福利服务中心规划向社区规划延伸，把"社区"建设作为农村社会福利服务中心规划设计的深层次的研究课题，将农村社会福利服务中心视为整个社会发展与运动的一部分，从老年学、社会学、心理学、美学和医学等新角度来研究和设计老年人的住区环境，满足老年人在生理、心理和社会方面的种种特殊需要。 2、设计理念重新定位 。以往住宅区从规划布局到单体设计、从住宅的外部环境设计到内部装饰，基本上都是以成年人和身体健康者的行动标准为依据的，没有考虑到老年人在生理、心理等方面的特殊需求。由于我们在人口年龄结构变化对住宅区规划建设的影响方面缺乏足够的认识，缺少客观的、长远的、战略性的指导思想，没能把住宅区建设作为一个综合的、可持续发展的整体来看待；因此，那些大量对成年人、身体健康者来说是正常合理的居住环境却给这些行动相对困难的老年人的生活带来了诸多不便，甚至是巨大的障碍。随着人口老龄化速度的加快，现有的住宅区的环境和设施就越发显得不能适应这种年龄结构上的变化所带来的新的要求。因此，"以人为本"的农村社会福利服务中心规划设计理念已重新定位。在老龄化社会中，农村社会福利服务中心的规划建设从可持续性出发，更多地面向那些行动范围常常只能局限于住宅区内的老人，面向那些活动能力下降、行动灵活性差，视力听力下降、语言表达能力不足的老年人；更多地设身处地地为年老者考虑，把他们对居住环境、居住建筑类型、设施配置和物业管理等方面的需求贯穿到住区规划和建设的整个过程中，最大限度地满足老年人的生活要求。3、户外休闲环境优雅 。随着我国经济水平的提高和社会进步，人们越来越注重居住的环境问题，许多人则把"环境优美"作为入住的首要条件。在人口老龄化的势态下，农村社会福利服务中心的环境非常适合老年人健身、娱乐、休闲、交往的户外活动场所和适于他们散步消遣之空间。很多人认为，老年人需要的环境是安静和优美，实际上，老年人对户外环境具体内容的要求不仅仅在环境优美和绿化率高这一层面上，他们更需要热闹的、有生活氛围，并能直接得到许多社会信息、便于到达和自然聚集的场所；他们在户外的活动绝大部分是一种社会性的、集体性的活动，他们需要让自己置身于众生之中，耳闻目睹人间万象，体验到他人在各种场合下的表现，获得新鲜的感受与激情；这就是为什么我们常常看到在住宅区的主入口处、主干道两侧热闹地段等场所，众多老年人聚集在一起展开各种活动，即使那里的条件十分简陋，但他们仍乐于在那里聚集、娱乐的缘由了。而那些精心设计、环境幽静的小花园，却鲜有老年人光顾，究其原因是因为那里不方便到达，也看不到人，没有吸引力。这说明，针对老年人的户外休闲环境设计，仅仅考虑环境优美是远远不够的，要从老年人的心理要求和行为特征出发，创造一种与丰富多彩的社会生活融为一体的户外环境。3.4市场需求状况1、农村社会福利服务中心市场存在巨大需求。在我国，由于主要还是实行家庭养老，老年人多和家庭其他成员住在一起，往往难以满足老年人对住的特殊需求，有条件单独居住的老人，其住房条件也不理想。据天津、杭州的有关调查，有98%的老年人住在多层或集体住宅之中，单身老人和老年夫妇住在多层或集体住宅中的比例也高达81% 。但是随着家庭养老功能的弱化和社会化养老的发展，以及老年人收入的增加，老年人对老年住宅的需求将会上升。2、未来十年内农村社会福利服务中心总体需求呈现上升态势。中国老龄协会调研部认为，截至2008年底我国已具有相当购买力的老年人主要集中在经济发达的东南沿海地区和一些大中城市。未来十年，当现在50岁左右的人进入60岁以后，老年市场的巨大购买力将会充分地显现出来。这部分老年群体中有许多人事业有成，退休金和储蓄存款比现在60岁以上老年人有很大的提高，在消费观念上也有很大的差异。这一群体是最早一批独生子女的父母，子女少的状况也会使他们更多地依赖于服务中心和选择不同于现在的养老方式。现在所谓的老年人“高档消费”，在10年之后将后变成普通消费。农村社会福利服务中心总体需求正呈现上升态势。社会人口流动的加速使得更多的老人没有子女在身边照料。在老龄化的发展中，老年人对住房的需求也逐渐发生了变化。在一些大城市里，多数父母与成年子女更愿意分开居住，这既能使老人活动不受干扰，减轻子女负担，也减少了长期共同相处容易产生的矛盾。而普通住宅由于各项设施并不符合老年人身体、心理等各方面的需求，因此，能够住进一个设施完备、服务周全的农村社会福利服务中心，到成了很多中国城市老人向往的事。零点调查公司对北京、上海两地3000名55岁至75岁市民就“老年人住宅消费问题”进行了随机访问，访问报告表明，目前我国老年住宅市场需求加大，一些大城市里，许多父母与成年子女更愿意分开居住。这一方面是因为越来越多的家政服务公司介入居民的日常生活，许多老年人已经从“家庭保姆”的身份中解放出来；另一方面社会的发展使老年人与其子女的世界观、价值观和人生观产生了分歧，他们需要保持一定的距离以缓解两代人之间的矛盾。因此他们对于老年农村社会福利服务中心的需求也日益增加。零点的调查数据表明，京沪两地76.2%和66.7%的被调查者对现有居住环境中的医护急救条件、体育娱乐场所意见很大，半数以上对社区活动、空气、安全设施、环境安静度不满意，而居住高楼、周围老人少、和子女住以及居住面积的不满意程度相对较低。这两个数据表明，城市化过程中的负面效应使许多城市尤其是大中城市居民的生活环境质量日趋恶化。恶劣的环境越来越不适宜老年人颐养天年，所以，很多老年人也产生了到环境相对较好，又不太偏离城市的城郊居住的愿望。2008年的另一项调查显示，在上海300万60岁以上的老人中，愿意选择大型现代化农村社会福利服务中心养老的占到30%，这样仅上海就有近90万老年人期盼住进农村社会福利服务中心养老。3、低收入老年群体对农村社会福利服务中心需求较高。受我国经济发展城乡差距大、东西发展较大落差的影响，我国偏远地区、经济落后地区的老年消费群体消费能力有限，且观念仍停留在传统的居家养老、养儿防老上，短期内难以对老年公寓有较高需求。因此他们对农村社会福利服务中心的需求更为迫切。 3.5市场供给状况3.5.1农村社会福利服务中心呈现以下特点。1、客户为中高经济实力的老年人。在北京、上海、广州等经济发达的大城市，存在着一批占当地老年人口总数将近6%以上的中高收入老年群体，他们认为现在的养老条件，无论从居住条件还是养老服务水平方面都不能满足他们日益提高的养老需求，因此他们逐渐关注能够满足其养老需求的新型养老模式。而农村社会福利服务中心能为这一群体提供个性化的居住条件和人性化的服务内容。2、居家养老与社区服务相结合的模式。农村社会福利服务中心与敬老院、福利院不同，不是用来收养无经济来源的孤寡老人和低收入家庭送养的老人，不属于国家或集体创办的社会福利设施，而是通过公司化经营管理的老年专用住宅，一般选址在城市周边，有山水相伴，空气新鲜，风景优美的环境。入住的老人可根据自己的经济条件和健康状况选择住房类型、等级和服务档次。由于农村社会福利服务中心提供给老年人是个性化的居住条件和人性化的服务内容，因此其住宅形式一般要包括居家式的私人住宅、宿舍式的酒店公寓以及医院式的养老病房，同时由于老年公寓一般兴建在城市周边，还要提供多种生活必备设施（如购物场所、银行、邮局、医院等设施）和娱乐锻炼的配套设施（如体育馆、餐厅、娱乐场所、老年大学等），人性化的社区服务包括社区物业服务、社区家政服务、社区医疗服务及社区娱乐服务。3、具有“福利性事业、市场化经营”的特点。我国人口众多，经济发展不均衡，人口贫富差距悬殊，并且属于低福利水平国家，所以政府主要关注并解决社会“低保”、“五保”等处于弱势的老年人群的养老问题，而对中高收入人群养老生活关注的较少，只有一些粗放的政策，并且在现实运用过程中可操作性差。同时由于农村社会福利服务中心属于新兴事物，它是老年人社会化养老和社会化投资并企业化经营的房地产开发的混合体，有关部门在政策制定和操作方面相对滞后，所以一般开发商在税费减免、金融支持方面得不到相应的优惠，对于具有社会化养老性质的老年社区，开发商需要完全按照市场条件解决项目立项、项目审批、资金筹措等一系列问题。由于以上原因，老年社区运营需应遵循市场规律，走“福利性事业、市场化经营”的道路。4、投资额大、资金回收期长。农村社会福利服务中心项目不同于一般房地产项目，它不仅包括住宅本身，还包括许多服务配套项目，并且在设施、设备规划设计、安装方面都要结合老年人的特点，有数据显示老年社区的总体造价要比普通房地产项目高五成至一倍。另外农村社会福利服务中心的租售方式比一般住宅更为复杂，一般住宅都通过住宅销售实现房地产开发的最终目的，而老年服务中心则需要根据老年人市场需求的多种形式，采取租、售结合的方式满足老年人入住，其中一定比例的住宅面积可以实现销售，另一部分须满足租用、度假等需求，并且公共服务设施更需要通过经营来实现收回投资，因此服务中心的运营模式要采取灵活多样的销售方式保证其正常经营。3.5.2农村社会福利服务中心市场有需求空间，但市场供给仍较为紧缺。国内的养老模式还不能适应形势的发展。大量靠政府、社区、街道办的福利院、敬老院等养老机构，管理水平落后、设施陈旧、规模极小，缺乏专业护理人员，且资金来源不能保障，只能供应老年人一些简单的生活需求。同时，在九十年代末和本世纪初，中国还出现了一些以营利为目的的老年公寓。从环境上看，老年公寓有了比较大的改观，功能与护理手段有了提高。但规模一般较小，且缺乏系统的针对老年人生活、心理、生理的保障体系。所谓农村社会福利服务中心是供老年人集中居住的专用住宅，是居家养老与社区服务的结合，不仅需要在楼层、医院、交通、服务设施等方面符合老人的身体特点，更要在娱乐、学习、交往、情感等方面照顾老人的心理需要。但在中国目前的这些老人服务机构中，好多名为福利中心、养老院的场所，除少量为新建的以外，大多数是利用旧房改建的，设施简陋，服务功能单调，且可供活动的绿地较少，并不具备完善的建筑设施和服务条件，不能够全方位地为老年人提供良好的服务。有些更是只把老人当作病人看待，并不关心老人们情感或心理需要。就中国而言，现有42000多所养老院，加上社会兴办的老年机构，现收养老人不足100万人，还不到目前中国1.3亿老年人的1。且不论条件如何，单从数量上也远远不能满足老人们的实际需要。从总体上讲，除少量为新建的以外，大多数是利用旧房改建的，设施简陋，服务功能较差，无法适应老年人日常生活的特殊需要。另外，可供老年人室外活动的绿地较少。所以农村社会福利服务中心建设项目市场前景广阔。第四章、项目主要建设内容及建设规模工程土建5400平方米，其中社会福利服务中心主体工程土建5000平方米，包括服务中心客房3900平方米，办公室300平方米，活动室100平方米，食堂150平方米，阅览室100平方米，卫生室50平方米，康复保健室100平方业，浴室100平方米，卫生间4个计160平方米，库房40平方米；附属设施土建400平方米，包括锅炉房150平方米，车库50平方米，警卫室50平方米，配电室30平方米，库房120平方业。围墙1000延米，道路500米，庭院硬化，环境美化绿化，门球场，凉亭建设和供排水设施建设。购买设备176台（套）。征地40亩。接待服务老年人260人。第五章、技术方案5.1建设标准 5.1.1总 则。为适应我国社会人口结构老龄化，使建筑设计符合老年人体能心态特征对建筑物的安全、卫生、适用等基本要求，制定本规范。本规范适用于城镇新建、扩建和改建的专供老年人使用的居住建筑及公共建筑设计。5.1.2 出入口 1、 老年人居住建筑出入口，宜采取阳面开门。出入口内外应留有不小于 1.50m1.50m的轮椅回旋面积。2、 老年人建筑出入口门前平台与室外地面高差不宜大于0.40m，并应采用缓坡台阶和坡道过渡。3 、出入口顶部应设雨篷；出入口平台、台阶踏步和坡道应选用坚固、耐磨、防滑的材料。5.1.3过厅和走道1、 老年人公共建筑，通过式走道净宽不宜小于1.80m。2、 老年人出入经由的过厅、走道、房间不得设门坎，地面不宜有高差。3、 通过式走道两侧墙面0.90m和0.65m高处宜设似40-50mm的圆杆横向扶手，扶手离墙表面间距40mm；走道两侧墙面下部应设035m高的护墙板。5.1.4、楼梯1、年人居住建筑和老年人公共建筑，应设符合老年体能心态特征的缓坡楼梯。2、老年人使用的楼梯间，其楼梯段净宽不得小于120m。3、 缓坡楼梯踏步踏面宽度，居住建筑不应小于300mm，公共建筑不应小于 320mm；踏面高度，居住建筑不应大于150mm，公共建筑不应大于130mm。踏面前缘宜设高度不大于3mm的异色防滑警示条，踏面前缘前凸不宜大于lOmm。5.1.5 居 室1、 老年人居住建筑的起居室、卧室，老年人公共建筑中的疗养室、病房，应有良好朝向、天然采光和自然通风，室外宜有开阔视野和优美环境。2、老年住宅起居室使用面积不宜小于14平方米，卧室使用面积不宜小于10平方米。矩形居室的短边净尺寸不宜小于3.OOm。5.1.6 厨 房1、老年住宅应设独用厨房；服务中心除设公共餐厅外，还应设各户独用厨房；老人院除设公共餐厅外，宜设少量公用厨房。2、 供老年人自行操作和轮椅进出的独用厨房，使用面积不宜小于6.00平方米，其最小短边净尺寸不应小于2.10m。3、老人院公用小厨房应分层或分组设置，每间使用面积宜为6.008.00平方米。5.1.7卫生间1、服务中心应设紧邻卧室的独用卫生间，配置三件卫生洁具，其面积不宜小于5.00平方米。2、应分别设公用卫生间、公用浴室和公用洗衣间。托老所备有全托时，全托者卧室宜设紧邻的卫生间。5.1.8 阳 台1、老年人居住建筑的起居室或卧室应设阳台，阳台净深度不宜小于1.50m。2、老人疗养室、老人病房宜设净深度不小于1.50m的阳台。3、阳台栏杆扶手高度不应小于1.10m，寒冷和严寒地区宜设封闭式阳台。顶层阳台应设雨篷。阳台板底或侧壁，应设可升降的晾晒衣物设施。 5.1.9门 窗 1、 老年人建筑公用外门净宽不得小于1.10m。2、 老年人住宅户门和内门(含厨房门、卫生间门、阳台门)通行净宽不得小于 080m。5.1.10、室内装修老年人建筑内部墙体阳角部位，宜做成圆角或切角，且在1.80m高度以下做与墙体粉刷齐平的护角。5.2项目建设条件1、地理位置、地点、地势建设地点选择在吉林省通化县快大茂镇大都岭村二组西山，位于县城快大茂镇西南部3.5公里处，场址座北朝南，占地40亩，东邻通化宏泰水泥制品有限公司，西为快大茂镇大都岭村二组西山林地，南居鹤大线公路，北居快大茂镇大都岭村二组西山林地；场址地势平坦，土质为砂壤土，非常适宜建设用地。南距鹤大线公路100延米，通灌铁路2000米，北距通丹高速公路500米，交通极为便利，又不在主要公路延线。建筑用的砂石和水源及为便利，方便项目建设。2、土壤和气候条件主要气候条件为气候温和，年平均气温4.5，最冷为1月上旬，最低气温为-39；最热为7月上旬，最高气温35.5，年积温2680，有效积渐2630，无霜期130-150天，年降雨量720-900毫米。5.3项目规划与布局1、项目规划与布局。服务中心占地面积为26680平方米，折40.0亩；主门（人流）设在项目南侧，整个项目由服务中心主楼，服务中心附属设施、庭院硬化、绿化美化、休闲健身广场、门球场等功能区组成。项目楼房与楼房之间最低留有8米的间距。本项目建设面积为5400平方米，除楼房与楼房之间、以及运输道路的地方是水泥地面外，其它地方均建成草坪或花池绿地，绿地面积达到总占地面积30%以上。2、各主要建（构）筑物的建筑特征和结构类型如下：主要建（构）筑物明细表序号工 程 名 称建设性质建设面积（平方米）单位造价（元）单项工程投资额（万元）结构1服务中心主楼土建50001000.0500.0砖混1.1办公室新建3001000.0300砖混1.2活动室新建1001000.010.0砖混1.3食堂新建1501000.015.0砖混1.4阅览室新建1001000.010.0砖混1.5卫生室新建501000.05.0砖混1.6康复保健室新建1001000.010.0砖混1.7浴池新建1001000.010.0砖混1.8卫生间新建1601000.016.0砖混1.9库房新建401000.04.0砖混1.10服务中心房间新建390010000390.0砖混2服务中心附属设施4001000.040.0砖混2.1锅炉房新建1501000.015.0砖混2.2车库新建501000.05.0砖混2.3警卫室新建501000.05.0砖混2.4配电室新建301000.03.0砖混2.5库房新建1201000.012.0砖混合计5400540.0第六章、总图运输与公用辅助工程 6.1给水工程本项目全年总用水量为12800吨，日用水量35.5吨。其中： 生活用水12000吨；生产辅助用水800吨； 在项目服务中心主体工程的东南部打深水井一处，并在场区外围和建筑物内部缚设供水管网和消防用水管网，日共水量可达到50吨以上，完全可以满足项目需要。6.2供热工程项目总供热面积为5400平方业，新增容量3吨供热锅炉一座，并按照环保“三同时”的要求，供热锅炉配备安装消音、除尘和防火装置。6.3供电本项目观测用电、动力用电和生活用电总装机容量不超过50KW，年用电量在20000KW.H 左右，要分别设置弱电系统、业务用电、动力系统，按国家有关综合布线标准要求，各系统独立布线，管线集中暗设，安全稳定。接入城市统一供电管网。在主体工程东南侧需安装50KVA一座，可以满足工程供电需要。6.4排水 污水通过市政排水管网统一达标排放。6.5场地美化绿化根据农村社会福利服务中心建设标准要求和工作环境实际情况，在主体工程土建完工以后，在院内以休闲健身场为中心，除留有必要有休闲活动场地进行硬化地面处，其他地点均以树木、绿地和花卉为主进行绿化，中心内绿化面积占局内占地面积的25%30%以上，建成院内整洁、环境优美的花园式服务中心。 第七章、环境影响评价7.1编制的依据和标准1、污水排放执行污水综合排放标准GB8978-96二级标准2、烟尘排放执行锅炉烟气排放标准GWPB3-19993、噪声控制执行工业企业厂界噪声标准GB12348-964、废渣排放执行工业“三废”（废渣）排放标准。7.2环境影响评价与冶理7.2.1主要污染源施工期环境污染源1、施工：本项目扩建工程启动后，场地平整、地面设施建设、厂房内部装修等做业中，将使用大量的施工作业设备和机械，主要有挖土机、翻斗装卸机，混凝土搅拌机、卡车、吊车、电锯等将产生较大的施工噪声，常用施工机械噪声在80105dB（A）左右，具有噪声高、无规则等特点。在基础施工阶段，打桩机等机械产生的非连续噪声