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商业地产研究院2010年08月25日,壹 建筑规模特征贰 楼层空间布局叁 业态配比情况肆 商家组合特征伍 租金分配策略,壹、建筑规模特征,1,图1.各类型购物中心分布模型（金字塔结构-微笑曲线）,1,单主力店,多主力店,专业店+混合区,楼层数,面积（万）,都市核心区,新城或郊区,图2.各类型购物中心建筑面积与楼层分布,1,单主力店,多主力店,专业店+混合区,楼层数,面积（万）,都市核心区,新城或郊区,规模：3-5万层数：2-4层主力店：超市/卖场,规模：5-8万层数：6-8层主力店：百货,规模：15-30万层数：3-5层主力店：百货+超市+家电家居,规模：8-12万层数：8-12层主力店：专业店+餐饮娱乐,规模：12-18万层数：6-8层主力店：百货+超市+专业店,表1-1.西蒙集团-印象城系列（社区型购物中心）,印象城以沃尔玛为主力店，单店可出租面积集中在4.0-4.6万，可出租店铺占总面积的比例集中在52%-63%；单个出租店铺面积平均值在150-278。,1,1,表1-2.南京金鹰系列（百货型购物中心）,其他:银泰百货系列百联系列,1,表1-3.部分主题型购物中心概况,1)规模：集中在10万左右，即可以形成规模效应，又不易过大；2)层数：主题型购物中心,由于低层区以专业店为主，延长了零售楼层的分布范围；同时，高层区增加了餐饮、娱乐等业态的比重，也近一步延长了经营层数；在控制总规模的前提下，可适当降低单层面积。,1,表1-4.部分综合体型购物中心,1）规模：以港汇广场为典型代表，面积集中在12-15万；2）楼层：一般在6-8个经营楼层，单层面积在15,000-20,000之间；但是，由于中心区域用地紧张，也呈现为高层化的趋势。,1,表1-5.万达集团购物中心规模情况（区域型购物中心）,万达购物中心的规模集中在16-18万平方米之间。,1,表1-6.部分区域型购物中心,部分区域型购物中心规模达到18-28万平方米。,表1-7.美国西蒙集团旗下购物中心情况,美国西蒙集团旗下区域型购物中心的平均单店规模在8.0-9.0万；社区型购物中心的平均单店规模在2.0-2.5万。,1,表1-8.日本购物中心情况（2006年）,日本购物中心的规模普遍偏小，平均单店规模在1.6万，租户48家；单个店铺339。,1,贰、楼层空间布局,2,2,1）地下3-4层，地上集中在9-11层，合计12-15个楼层；2）零售业态约占6-7个楼层，集中分布于B2-L5层；餐饮、娱乐约占4-6个楼层。,表2-1.参考购物中心楼层业态布局情况,2,2）香港朗豪坊L5-L13也为半层结构；以主题性百货零售为主。,1）西单大悦城F6-F11为半层结构；以餐饮、娱乐业态为主。,2）低层区采取全层满铺，中高层区半层结构，与酒店、写字楼形成错落格局。,2,超级市场/特色食品（Jasons Market）,鞋履专区,国际品牌（H&M）,美容专层,时尚服饰,美食广场,特色餐厅/酒吧,本地原创品牌,运动服饰,潮流服饰,图2.香港朗豪坊楼层布局,2,3）通天扶梯设计：可便捷引导人流通向高层区，有效提升各商业业态的垂直分布区间。,西单大悦城通天扶梯，可从首层直达第六层,香港朗豪坊分别在L1-L3、L4-L8、L8-L12之间设置通天扶梯。,3,叁、业态配比情况,1)业态组合：理论上，零售、餐饮、娱乐的黄金比例为52：30：18；从实际运行来看，参照香港朗豪坊、西单大悦城的业态组合，60：25：15较为符合国内情况。,表3-1.总体业态配比情况,3,3,表3-2.天津大悦城小业态组合,1)在新一代大悦城中（天津大悦城）：对零售进行细分，并提出时尚集成店的概念；并丰富娱乐业态，以达到集聚人气的效果。,表3-3.西单大悦城各楼层业态比例,3,1）业态垂直分布策略：西单大悦城零售约占7个楼层，餐饮与娱乐业态各占3个楼层；同时，在零售集中的各楼层布置5%左右的休闲餐饮，地下部分布置一定比例餐饮、娱乐等。,表3-4.正大广场各楼层业态比例,1）业态垂直分布策略：正大广场零售约占6个楼层，餐饮与娱乐业态各占3个楼层；同时，在零售集中的各楼层布置7%-16%左右的休闲餐饮，既可聚集人流，也作为休息区。,3,3,表3-5.天津大悦城各楼层餐饮布局,通过在各零售楼层布局休闲、特色餐饮，达到聚集人气的效果。,表3-6.北京新光天地各楼层业态分布,3,以百货（台北新光三越）为主导的新光天地购物中心在垂直业态布局中采取了类似大悦城的策略：在各零售楼层适当布置餐饮或生活服务业态。,4,肆、商家组合特征,4,表4-1.各购物中心核心主力商家情况,1）控制核心主力商家面积或拉长垂直楼层跨度：香港朗豪坊的核心主力商家西武百 货仅2,000,占2个楼层；百联的扬族百货约3万，且占6个楼层；2）主力商家向高区或地下布置，由零售向餐饮、娱乐为主转变：西单大悦城的核心 主力商家为首都影院分布于F10-F11层，正大的易初莲花则布置在负一层。（主 力零售商家作用在于聚人气，但对租金贡献有限；而位于高区的餐饮、娱乐同样 具备聚集人气功能，且不用牺牲租金）,4,表4-2.主力商家构成对比（西单大悦城VS正大广场）,1）都非常重视主力店作用：西单24个主力店约占总营业面积的约45.0%，正大 30个主力店约占总营业面积的约47.0%；2）业态作用各有差异：西单以零售为主，餐饮为重要支撑；正大是餐饮与娱乐为 主导的策略。,4,表4-3.零售类主力店分布情况（西单大悦城）,1）西单大悦城主力店以零售类为主：总计约12家，合计总营业面积约12,596；约占零售类总营业面积的32.0%；平均单店面积约1,000，单店营业面积集中在600-1,200。,4,2）西单大悦城餐饮、娱乐主力商家成为聚客的重要部分：娱乐类主力店约3家，合计总面积约15,169；餐饮类主力店约6家，合计总营业面积约3,589；约占餐饮类总营业面积的25.4%；平均单店面积约600，单店营业面积集中在500-800。,表4-4.餐饮、娱乐类主力店分布情况（西单大悦城）,4,表4-5.正大广场各面积段商家分布情况,1）正大广场重视主力店的作用：正大面积在1,000 以上的商户数量达到30个，占到总数量的15.3%；总使用面积达到5.67万，约占总使用面积的47.0%。,4,2）在正大广场的主力店中，餐饮、娱乐居主导地位：在1,000 以上的商户中，购物类有14个，餐饮类12个，休闲娱乐类8个；餐饮、娱乐的比例较大。,表4-6.正大广场主力店分布（中高层区）,4,3）在正大广场的主力店中，零售类主力店：集中在1,000-2,000 的中型专业店；主要功能是确立购物中心的主题与品牌形象，同时，聚集客流。,表4-7.正大广场主力店分布（中低层区）,4,4）正大广场主力店的作用：虽然对租金贡献有限，但是，通过餐饮、娱乐等主力店的引入，大大提高顾客的平均停留时间及平均消费额。,表4-8.正大广场经营绩效对比,5,伍、租金分配策略,5,1）楼层差异：各楼层租金差异相对不明显，同业态租金各楼层变动幅度约在50%以内；2）业态差异：主力店型零售与餐饮的租金比值在1.5,非主力店型租金比值约在2.0；3）主力店与非主力店差异：零售主力店租金集中在7-14元/日,非主力店租金集中在25-36元/日,比值约在2.5-3.0；餐饮类主力店租金集中在6-9元/日；非主力店在9-15元/日；非主力与主力零售的租金比值约在1.5-2.0。,表5-1.西单大悦城的租金分配情况,5,表5-2.主力店租金情况（西单大悦城）,1）各楼层比较：各楼层租金差距不明显，主要影响因素来自具体位置及品牌度等；2）各业态比较：零售类约7-19元/日，餐饮类7-14元/日，比值约为1.5：1。,5,表5-3.非主力店租金情况（西单大悦城）,1）各楼层比较：各楼层租金差距不明显，主要影响因素来自具体位置及面积大小；2）各业态比较：零售类约21-36元/日，餐饮类11-15元/日，比值约为2：1。,5,1)百货、超市占总出租面积的约65%，总租金收入的约38%；2)百货、超市的效值最低,分别为0.43、0.68；时装及配饰、鞋类及手套效值最高；分别达到3.10、2.90；最大比值可达到7倍。,附表5-1.嘉茂零售中国业态分布情况（2009年）,1-龙川小勃美发沙龙,2-佐丹奴,5-以纯,3-班尼路,4-Jasonwood,6-I.P.ZONE,7-美特斯邦威,1,2,3,4,5,6,7,附-1,壹-西单大悦城楼层业态布局,1-万宁MANNINGS,3-宝岛眼镜,5-丁和李朴国际专业美容美发,6-面包新语,2-丝芙兰Sephora,1,2,3,4,5,6,4-Potato&Co,附-1,壹-西单大悦城楼层业态布局,1,1-Zara复式店（下）,2-ESPRIT,3-VERO MODA classics,4-MUJI,5-NEXT,6-Nike 北京08店,2,3,4,5,6,附-1,壹-西单大悦城楼层业态布局,附-1,壹-西单大悦城楼层业态布局,附-1,壹-西单大悦城楼层业态布局,附-1,壹-西单大悦城楼层业态布局,附-1,壹-西单大悦城楼层业态布局,附-1,壹-西单大悦城楼层业态布局,1-辣婆婆,1,2,2-桂林人,3,3-大长今,4,4-豆捞坊,5,5-蕉叶泰国餐厅,6-麻辣香锅,附-1,壹-西单大悦城楼层业态布局,附-1,壹-西单大悦城楼层业态布局,附-1,壹-西单大悦城楼层业态布局,附-1,壹-西单大悦城楼层业态布局,附-2,贰-正大广场楼层业态布局,B2,2,11,6,5,4,10,8,9,附-2,贰-正大广场楼层业态布局,B1,特力屋,福奈特,屈臣氏,36,10,35,2,31,22,15,13,21,1,5,34,23,24,20,11,19,14,3,12,27,18,6,16,37,29,9,33,30,附-2,贰-正大广场楼层业态布局,F1,C&A,ZARA,H&M,1,2,11,15,13,9,6,7,10,12,17,18,19,20,22,附-2,贰-正大广场楼层业态布局,F2,Esprit,正大百货美鞋苑,正大百货美妆源,小南国日式烧栲,NEXT,19,1,2,3,4,5,6,8,9,10,12,13,15,16,17,20,21,22,23,24,25,26,7,28,33,34,32,31,27,30,附-2,贰-正大广场楼层业态布局,F3,优衣库,正大百货伊殿,21,2,3,4,18,5,7,8,10,11,12,13,15,16,17,18,18,19,20,21,22,附-2,贰-正大广场楼层业态布局,F4,玩具“反”斗城,Baleno,名店运动城,Color Jeans,1,2,3,4,6,7,8,9,10,11,12,13,16,15,17,19,20,21,22,23,24,25,26,28,29,30,31,32,33,34,附-2,贰-正大广场楼层业态布局,F5,满记甜品,廊亦舫,1,3,4,5,7,9,11,12,14,15,16,17,22,23,25,26,27,28,29,10,17,附-2,贰-正大广场楼层业态布局,F6,汤姆熊,唐宫海鲜舫,1,2,3,4,5,6,7,8,10,11,13,14,15,16,16,17,附-2,贰-正大广场楼层业态布局,F7,正大百货欢乐童趣馆,蕉叶音乐餐厅,威尔士健身中心,1,2,3,5,7,8,13,16,15,附-2,贰-正大广场楼层业态布局,F8,星美电影院,大众书局,好乐迪,司凯特真冰滑冰场,小南国,俏江南,附-2,贰-正大广场楼层业态布局,F9-10,附-3,叁-百联又一城楼层业态布局,扬族百货6层共16500平方米,亨达利（眼镜）256平方米,Nine West(服饰）203平方米,Bean Pole(服饰）230平方米,W&F（服饰）637平方米,扬族百货,F1,附-3,叁-百联又一城楼层业态布局,百丽（鞋）419平方米,扬族百货,一茶一坐（餐饮）775平方米,F2,附-3,叁-百联又一城楼层业态布局,扬族百货,F3,附-3,叁-百联又一城楼层业态布局,和绿寿司（餐饮）285平方米,Jack Jones(服饰）207平方米,扬族百货,F4,附-3,叁-百联又一城楼层业态布局,红树林（餐饮）285平方米,Nike360207平方米,扬族百货,F5,附-3,叁-百联又一城楼层业态布局,梦洁（家纺）185平方米,思妍丽（休闲）350平方米,采蝶轩（餐饮）,扬族百货,F6,附-3,叁-百联又一城楼层业态布局,冠军溜冰场（娱乐）2000平方米,大诚料理（餐饮）300平方米,大渔铁板烧,韩林炭烤,现代厨房6000平方米,F7,附-3,叁-百联又一城楼层业态布局,今典放影院（娱乐）6000平方米,炭烤火锅,一兆韦德（健身）2000平方米,汤姆熊（娱乐）1000平方米,F8,附-3,叁-百联又一城楼层业态布局,好乐迪KTV2500平方米,一兆韦德（健身）1000平方米,知音琴行270平方米,英孚教育600平方米,F9,5、世上最美好的事是：我已经长大，父母还未老;我有能力报答，父母仍然健康。6、没什么可怕的，大家都一样，在试探中不断前行。7、时间就像一张网，你撒在哪里，你的收获就在哪里。纽扣第一颗就扣错了，可你扣到最后一颗才发现。有些事一开始就是错的，可只有到最后才不得不承认。8、世上的事，只要肯用心去学，没有一件是太晚的。要始终保持敬畏之心，对阳光，对美，对痛楚。9、别再去抱怨身边人善变，多懂一些道理，明白一些事理，毕竟每个人都是越活越现实。10、山有封顶，还有彼岸，慢慢长途，终有回转，余味苦涩，终有回甘。11、人生就像是一个马尔可夫链，你的未来取决于你当下正在做的事，而无关于过去做完的事。12、女人，要么有美貌，要么有智慧，如果两者你都不占绝对优势，那你就选择善良。13、时间，抓住了就是黄金，虚度了就是流水。理想，努力了才叫梦想，放弃了那只是妄想。努力，虽然未必会收获，但放弃，就一定一无所获。14、一个人的知识，通过学习可以得到;一个人的成长，就必须通过磨练。若是自己没有尽力，就没有资格批评别人不用心。开口抱怨很容易，但是闭嘴努力的人更加值得尊敬。15、如果没有人为你遮风挡雨，那就学会自己披荆斩棘，面对一切，用倔强的骄傲，活出无人能及的精彩。5、人生每天都要笑，生活的下一秒发生什么，我们谁也不知道。所以，放下心里的纠结，放下脑中的烦恼，放下生活的不愉快，活在当下。人生喜怒哀乐，百般形态，不如在心里全部淡然处之，轻轻一笑，让心更自在，生命更恒久。积极者相信只有推动自己才能推动世界，只要推动自己就能推动世界。6、人性本善，纯如清溪流水凝露莹烁。欲望与情绪如风沙袭扰，把原本如天空旷蔚蓝的心蒙蔽。但我知道，每个人的心灵深处，不管乌云密布还是阴淤苍茫，但依然有一道彩虹，亮丽于心中某处。7、每个人的心里，都藏着一个了不起的自己，只要你不颓废，不消极，一直悄悄酝酿着乐观，培养着豁达，坚持着善良，只要在路上，就没有到达不了的远方！8、不要活在别人眼中，更不要活在别人嘴中。世界不会因为你的抱怨不满而为你改变，你能做到的只有改变你自己！9、欲戴王冠，必承其重。哪有什么好命天赐，不都是一路披荆斩棘才换来的。10、放手如拔牙。牙被拔掉的那一刻，你会觉得解脱。但舌头总会不由自主地往那个空空的牙洞里舔，一天数次。不痛了不代表你能完全无视，留下的那个空缺永远都在，偶尔甚至会异常挂念。适应是需要时间的，但牙总是要拔，因为太痛，所以终归还是要放手，随它去。11、这个世界其实很公平，你想要比别人强，你就必须去做别人不想做的事，你想要过更好的生活，你就必须去承受更多的困难，承受别人不能承受的压力。12、逆境给人宝贵的磨炼机会。只有经得起环境考验的人，才能算是真正的强者。自古以来的伟人，大多是抱着不屈不挠的精神，从逆境中挣扎奋斗过来的。13、不同的人生，有不同的幸福。去发现你所拥有幸运，少抱怨上苍的不公，把握属于自己的幸福。你，我，我们大家都可以经历幸福的人生。14、给自己一份坚强，擦干眼泪；给自己一份自信，不卑不亢；给自己一份洒脱，悠然前行。轻轻品，静静藏。为了看阳光，我来到这世上；为了与阳光同行，我笑对忧伤。15、总不能流血就喊痛，怕黑就开灯，想念就联系，疲惫就放空，被孤立就讨好，脆弱就想家，不要被现在而蒙蔽双眼，终究是要长大，最漆黑的那段路终要自己走完。5、从来不跌倒不算光彩，每次跌倒后能再站起来，才是最大的荣耀。6、这个世界到处充满着不公平，我们能做的不仅仅是接受，还要试着做一些反抗。7、一个最困苦、最卑贱、最为命运所屈辱的人，只要还抱有希望，便无所怨惧。8、有些人，因为陪你走的时间长了，你便淡然了，其实是他们给你撑起了生命的天空；有些人，分开了，就忘了吧，残缺是一种大美。9、照自己的意思去理解自己，不要小看自己，被别人的意见引入歧途。10、没人能让我输，除非我不想赢！11、花开不是为了花落，而是为了开的更加灿烂。12、随随便便浪费的时间，再也不能赢回来。13、不管从什么时候开始，重要的是开始以后不要停止；不管在什么时候结束，重要的是结束以后不要后悔。14、当你决定坚持一件事情，全世界都会为你让路。15、只有在开水里，茶叶才能展开生命浓郁的香气。,