产权式湿地度假酒店运营计划管理课件.ppt
,七彩云南 古滇王国北A区产权式湿地度假酒店计划运营原则,目 录一、产权式湿地度假酒店工程概况二、如何理解房地产企业运营与计划管理三、怎样形成高质量的房地产项目运营计划四、房地产项目开发工作分解结构五、房地产项目运营计划的执行、控制与调整,一、工程概况,古滇国产权式湿地度假酒店项目位于滇池湖畔湿地，南临环湖东路。建筑面积为约24万平米，一期开发为产权式度假酒店建筑面积为：103843.01m2 容积率为2.0，二期开发为湿地产权式别墅。一期开发由于地理位置特殊，施工降排水、防水难度较大，基础开挖难度大。,二、如何理解房地产企业运营与计划管理,运营管理的定义与职能房地产企业管理的三个层次运营管理的主要职能计划管理计划管理的基本过程,一、运营管理的定义与职能运营(Operations)就是把投入的资源（生产要素）按照特定要求转换为产出（产品和服务）的过程。因而是一切组织的最基本职能之一。,（一）、运营管理的定义与职能运营(Operations)就是把投入的资源（生产要素）按照特定要求转换为产出（产品和服务）的过程。因而是一切组织的最基本职能之一。,输入材料设备人员信息资金,输出产品服务,职能过程制造供应运输服务创造和提供产品和服务的过程,（二）、房地产企业管理的三个层次发展目标,项目开发,运营体系,（三）、运营管理的主要职能,提出内部管理机构设置及岗位设立方案组织拟订公司的业务规范和业务流程确定各管理层级的授权组织制定公司全年、半年、季度和月工作计划确定和分解全年经营指标协调制定公司的全面预算协调各部门之间的工作关系主持召开日常运营会议，跟踪、检查、协调各职能部门的工作协调建立各部门业绩评估体系，对部门和主管进行考评,（四）、计划管理 计划管理的PDCA,计划的形成：事前控制计划的跟踪与监控：事中控制计划的调整：事后控制,（五）、计划管理的基本过程,计划定义计划排序计划资源估算计划持续时间估算制定计划表计划执行与控制,计划的定义,确定为产生项目各种可交付成果而必须进行的具体计划活动。其基本依据是工作分解结构（WBS）。是将工作分解结构的最下层的可交付成果有计划的分解为更小、更易于管理的组成部分，即具体的计划活动，为估算、安排进度、执行，以及监控项目工作奠定基础。,计划的排序,识别与确定各计划活动之间的逻辑关系（依赖关系），来安排计划活动顺序。要充分考虑加入时间提前与滞后量的依赖关系，利用网络图的4种紧前关系，准确表达计划活动之间的逻辑关系。（FS）完成对开始（FF）完成对完成（SS）开始对开始（SF）开始对完成,计划资源估算估算完成各计划活动所需资源的种类与数量。资源（人员、设备或物资）的估算除经验数据与专家判断外，还要自下而上估算。将工作进一步分解，估算下层每个更具体的活动资源需要，以做到合理与科学。,计划持续时间估算估算完成各计划活动所需工时单位数。除专家判断、类比估算、参数估算外，三点估算是一个有效和合理的估算方法（最可能、乐观、悲观持续时间估算的平均值）。时间估算是逐步细化与完善的，取决于数据依据的详细程度与准确性。,制定计划表分析计划活动顺序、持续时间、资源要求，制定项目进度表。里程碑进度表（里程碑图）、概况性进度表（横道图）、表明逻辑关系的详细进度,表（网络图）。,计划执行与控制控制项目进度表变更。判断项目进度的当前状态，查明进度是否已经改变，以合理的方式处置变更。,三、怎样形成高质量的房地产项目运营计划*计划编制的管理要求*房地产企业运营多层级计划管理体系*房地产项目开发资源策划*准确编制项目开发计划*开发计划与各部门工作有效结合的把控点,计划编制的管理要求（一）、计划编制的相关责任人,主导、配合、执行、检查、反馈对象,（二）、计划编制的时间要求 编制开始时间、持续时间、检查时间点,自上而下提出节点要求自下而上编制计划满足节点要求信息提供，反馈评审，对口管理,反反复复多个来回的磨合反反复复多个来回的磨合,计划编制的管理要求（三）、计划编制的沟通要求 对象（知会部门/人）、方式项目经营目标分解,房地产项目运营多层级计划管理体系（一）、项目维度的计划：房地产项目多级计划系统,项目计划一级计划（项目发展计划）二级计划（项目各阶段和各分项业务计划）三级计划（项目单项工作计划）四级计划（工作细化计划）,运营计划公司经营计划部门业务计划月计划周计划,（二）、房地产项目运营多级计划管理体系,单项目现金流分析与资金平衡,房地产项目开发资源策划（一）、项目现金流和资金平衡,（二）、工程策划与合约规划（三）、人力资源策划（四）、资源策划的确定（项目启动报告、经营策划书、项目发展报告）,各类标准与经验数据,（一）、基础/标准数据,1.工程工期2.设计周期3.预售工期重视经验数据的积累，特别是自身的经验数据，因各项目操作均不相同,准确编制项目开发计划,做好层级平衡与匹配,过细则难以进行合理分权,（二）编制深度与计划精度1、恰当的深度-计划管控的精细度体现管理的精细,抓重要节点与输出成果 过细则难以抓住重点排序及逻辑关系明晰 过细则关联复杂、推卸责任、效率下降2、计划的精度-计划细化至可以精确估算的程度,开发计划与各部门工作有效结合的把控点建立如下的逻辑关系是计划成功的关键开发计划与各部门工作有效结合的把控点,四、房地产项目开发工作分解结构（一）、项目工作分解结构定义（二）、房地产项目开发工作分解的原则（三）、编制房地产项目开发各阶段工作分解结构,（一）、项目工作分解结构定义项目工作分解结构是项目团队为实现项目目标并创造必要的可交付成果而执行的工作分解之后得到的一种层次结构。每下降一个层次意味着对项目工作更详尽的说明。,（二）、房地产项目开发工作分解的原则1.工作分解结构确定了项目整个范围；经分解的下一层次内容之和要100%反映上一层的范围。2.把项目可交付成果分成较小的、便于管理的工作和可交付成果，既不能太粗，也不能太细。3.直至结构最底层的“工作细目”水平，可以可靠地估算费用和持续时间。,1.2.3.4.5.6.,论证阶段工作分解策划阶段工作分解设计阶段工作分解施工阶段工作分解营销阶段工作分解入伙及维修阶段工作分解,（三）、编制房地产项目开发各阶段工作分解结构,1.,论证阶段工作分解 论证阶段的主要工作和合理顺序 论证阶段的工作成果 论证阶段工作分解结构,2.,策划阶段工作分解 策划阶段的主要工作和合理顺序 策划阶段的工作成果 策划阶段工作分解结构,3.,设计阶段工作分解 设计阶段的主要工作和合理顺序 设计阶段的工作成果 设计阶段工作分解结构,4.施工阶段工作分解 施工阶段的主要工作和合理顺序 施工阶段的工作成果 施工阶段工作分解结构,五、房地产项目运营计划的执行、控制与调整*（一）、什么影响了计划的有效执行*（二）、常见的几种计划监控方式*（三）、计划的动态调整,（一）什么影响了计划的有效执行 哪些业务环节对常常对计划执行造成影响1、设计管理对计划执行的影响2、报建管理对计划执行的影响3、采购管理对计划执行的影响4、成本管理对计划执行的影响 5、人力资源管理对计划执行的影响6、现场组织与条件变化,（二）常见的几种计划监控方式（一）、各类计划管理报告1、项目管理月报、周报2、其他报告、报表,（二）、运营会议制度1、定期例会、临时会议和专题协调会2、明确会议目的、事先沟通信息、分发材料、准备议案3、形成会议纪要并跟踪检查,（三）、实地检查、抽查1、掌握最新情况2、查看一手资料3、检验报告、报表及其他上报资料的真实性,（四）、实时交互与共享的信息平台1、OA系统2、明源系统3、项目管理信息系统,（三）计划的动态调整（一）、计划的适用性与权威性的平衡1.计划不适用时要调整，但不能因为有变化而不作计划2.按授权审批，保持计划的权威性3.对调整原因、责任和造成的影响作出分析，有量化数据，用于考核和经验积累,（二）、关键线路与节点的控制1.重点控制影响项目经营业绩与资金的时间节点变化2.在单一计划中，重点控制该计划的关键线路上的工作时间调整3.不影响其他业务及整体计划的调整不作严格控制,（三）、调整的管理层级1.谁编制谁调整为原则2.在较小的幅度及非关键性的调整中，审批权限适度下放,（四）、调整的信息沟通1.系统考虑调整对其他项目和计划的影响2.切忌单个项目、单个计划作出调整时，沟通不到位，计划之间相互矛盾，导致整个计划体系无法运行3.涉及多项目部的计划调整，统一由工程管理中心负责调整信息的发布，保证信息的有效性,谢 谢！,5、世上最美好的事是：我已经长大，父母还未老;我有能力报答，父母仍然健康。6、没什么可怕的，大家都一样，在试探中不断前行。7、时间就像一张网，你撒在哪里，你的收获就在哪里。纽扣第一颗就扣错了，可你扣到最后一颗才发现。有些事一开始就是错的，可只有到最后才不得不承认。8、世上的事，只要肯用心去学，没有一件是太晚的。要始终保持敬畏之心，对阳光，对美，对痛楚。9、别再去抱怨身边人善变，多懂一些道理，明白一些事理，毕竟每个人都是越活越现实。10、山有封顶，还有彼岸，慢慢长途，终有回转，余味苦涩，终有回甘。11、人生就像是一个马尔可夫链，你的未来取决于你当下正在做的事，而无关于过去做完的事。12、女人，要么有美貌，要么有智慧，如果两者你都不占绝对优势，那你就选择善良。13、时间，抓住了就是黄金，虚度了就是流水。理想，努力了才叫梦想，放弃了那只是妄想。努力，虽然未必会收获，但放弃，就一定一无所获。14、一个人的知识，通过学习可以得到;一个人的成长，就必须通过磨练。若是自己没有尽力，就没有资格批评别人不用心。开口抱怨很容易，但是闭嘴努力的人更加值得尊敬。15、如果没有人为你遮风挡雨，那就学会自己披荆斩棘，面对一切，用倔强的骄傲，活出无人能及的精彩。5、人生每天都要笑，生活的下一秒发生什么，我们谁也不知道。所以，放下心里的纠结，放下脑中的烦恼，放下生活的不愉快，活在当下。人生喜怒哀乐，百般形态，不如在心里全部淡然处之，轻轻一笑，让心更自在，生命更恒久。积极者相信只有推动自己才能推动世界，只要推动自己就能推动世界。6、人性本善，纯如清溪流水凝露莹烁。欲望与情绪如风沙袭扰，把原本如天空旷蔚蓝的心蒙蔽。但我知道，每个人的心灵深处，不管乌云密布还是阴淤苍茫，但依然有一道彩虹，亮丽于心中某处。7、每个人的心里，都藏着一个了不起的自己，只要你不颓废，不消极，一直悄悄酝酿着乐观，培养着豁达，坚持着善良，只要在路上，就没有到达不了的远方！8、不要活在别人眼中，更不要活在别人嘴中。世界不会因为你的抱怨不满而为你改变，你能做到的只有改变你自己！9、欲戴王冠，必承其重。哪有什么好命天赐，不都是一路披荆斩棘才换来的。10、放手如拔牙。牙被拔掉的那一刻，你会觉得解脱。但舌头总会不由自主地往那个空空的牙洞里舔，一天数次。不痛了不代表你能完全无视，留下的那个空缺永远都在，偶尔甚至会异常挂念。适应是需要时间的，但牙总是要拔，因为太痛，所以终归还是要放手，随它去。11、这个世界其实很公平，你想要比别人强，你就必须去做别人不想做的事，你想要过更好的生活，你就必须去承受更多的困难，承受别人不能承受的压力。12、逆境给人宝贵的磨炼机会。只有经得起环境考验的人，才能算是真正的强者。自古以来的伟人，大多是抱着不屈不挠的精神，从逆境中挣扎奋斗过来的。13、不同的人生，有不同的幸福。去发现你所拥有幸运，少抱怨上苍的不公，把握属于自己的幸福。你，我，我们大家都可以经历幸福的人生。14、给自己一份坚强，擦干眼泪；给自己一份自信，不卑不亢；给自己一份洒脱，悠然前行。轻轻品，静静藏。为了看阳光，我来到这世上；为了与阳光同行，我笑对忧伤。15、总不能流血就喊痛，怕黑就开灯，想念就联系，疲惫就放空，被孤立就讨好，脆弱就想家，不要被现在而蒙蔽双眼，终究是要长大，最漆黑的那段路终要自己走完。5、从来不跌倒不算光彩，每次跌倒后能再站起来，才是最大的荣耀。6、这个世界到处充满着不公平，我们能做的不仅仅是接受，还要试着做一些反抗。7、一个最困苦、最卑贱、最为命运所屈辱的人，只要还抱有希望，便无所怨惧。8、有些人，因为陪你走的时间长了，你便淡然了，其实是他们给你撑起了生命的天空；有些人，分开了，就忘了吧，残缺是一种大美。9、照自己的意思去理解自己，不要小看自己，被别人的意见引入歧途。10、没人能让我输，除非我不想赢！11、花开不是为了花落，而是为了开的更加灿烂。12、随随便便浪费的时间，再也不能赢回来。13、不管从什么时候开始，重要的是开始以后不要停止；不管在什么时候结束，重要的是结束以后不要后悔。14、当你决定坚持一件事情，全世界都会为你让路。15、只有在开水里，茶叶才能展开生命浓郁的香气。,
