房地产贷款审查报告.doc

中国农业银行关于对XX公司新增授信并发放房地产开发贷款XX万元的审查报告分行贷审会/总行信用审批部：简要说明申报行和客户部门申请的信贷方案（包括业务品种、金额、用途、期限、利率和担保方案等，业务品种包括了住房开发和商用房开发，应注明以区别开），说明客户部门评估结论和意见（主要优势和风险及信贷方案、主要风险防控措施）。同时根据年度授权书判断本笔业务的审批权限。第一章 客户准入说明客户最新的名单制分类情况并提供相应批复资料，尤其在新的房地产行业信贷政策出台后，老行业政策下的分类已经作废，需要重新准入。第二章 借款人资信情况一、借款人基本情况主要包括借款人名称、成立时间及经营期限、注册及实收资金、经营范围、房地产开发资质、农行信用评级情况。除核实相关证件真实有效性外，还应注意2000年3月房地产开发企业资质管理规定对房地产开发资质有了明确要求，目前部分项目公司存在“小资质、大项目”现象，尤其是新设立的项目公司开发建设规模较大的项目，审查中应予以关注。同时需关注外商投资企业注册资本是否符合关于规范房地产市场外资准入和管理的意见(建住房2006171号)有关要求。二、借款人出资情况主要包括各股东出资金额和占比、出资形式，对于历史沿革久远且股权转让的，应说明历次股权转让情况，了解股权交易各方是否存在关联关系。对实物（主要是土地或房产）出资占比较高的，要关注是否存在评估值明显偏高、虚增注册资本情况。借款人或其控股股东为央企的，须为央企可从事房地产开发业务红名单范围内的企业（中国建筑工程总公司、中国房地产开发集团公司、中国保利集团公司、华侨城集团公司、中国铁路工程总公司、中国铁道建筑总公司、中国中化集团公司、中粮集团有限公司、中国冶金科工集团有限公司、中国五矿集团公司、中国水利水电建设集团公司、中国葛洲坝集团公司、招商局集团有限公司、华润集团有限公司、南光集团有限公司等16家）借款人或其控股股东为国有企业的，须严格按照2010年下发的新国十条要求“严禁非房地产主业的国有及国有控股企业参与商业性土地开发和房地产经营业务”审查其承贷资格的合法性。三、组织架构及主要管理人员情况主要包括公司内部治理结构、公司章程中关于权利机构和权利行使表决的约定、法定代表人和主要管理人员（项目经理、总会计师或财务负责人）简历、信用记录，判断其行业从业经验、经营管理能力以及诚信状况。四、借款人股东情况（一）股权结构图如股权关系较为复杂，应通过计算各层级间接控股比例，来判断借款人的实际控制归属。（二）主要关联控制方情况（有些集团层级较为复杂，这里指的是最终实际控制方情况，如有多个可分开写；简单的股权结构也可以以股东情况代替）1、基本情况主要包括了成立时间、注册资金、历史沿革、开发资质、股权结构、上市情况、资产负债结构、整体融资情况、行业地位及排名。2、经营情况过往的房地产开发业绩（主要开发业态、开发项目数量、累计开发面积、销售率），在所属区域或行业的地位和影响。序号开发主体项目名称项目类型所在区域占地面积建筑面积销售均价销售金额总投资额竣工时间销售比例五、借款人经营情况主要包括过往开发经历业绩和承接本项目的情况，如在我行曾有贷款开发项目，尤其是和本项目关联较大的（比如分期开发，本项目是二期），应着重说明之前项目的建设进度、资金使用、销售情况，审查项目建设和销售是否达到预期，是否按销售进度还款，对还款进度滞后的，应从严控制新项目贷款，原则上要求新增信用前按销售进度收回存量贷款。对申请商业用房开发贷款的客户，应特别关注是否有同类物业开发、销售或运营经验。可租售面积租售价格租售进度或比例原审批情况目前实际情况六、借款人财务状况（一）财务基本状况主要包括年度审计情况，是否有保留意见，并以表格形式列出财务数据并提供主要科目明细。重点审查项目资金来源及投入情况，通过客户财务报表中“实收资本”、“其他应付款”、“长期应付款”或“应付账款”等科目分析资金来源，审核项目资本金是否符合相关规定；根据发票或支付凭证，核实项目已投入资金是否在“预付款项”、“存货”和“在建工程”等科目中反映。对连续开发多个项目的客户，还应分析客户或所属集团整体财务状况，参考行业平均指标分析其偿债能力、盈利能力、营运能力以及现金流状况，同时，根据其在建及拟建项目规模，测算其是否具备同时开发多个项目的出资能力，防止同一资金被用作多个项目资本金。（二）财务状况总结七、借款人信用状况借款人在各家金融机构授信及用信（按银行、品种、担保方式等口径）等情况，包括在农行开户、信用等级评定、授信及用信、资产质量、信用记录等情况；借款人对外担保情况；借款人在人行企业征信系统、银监会相关信息披露系统的不良记录情况，是否涉及诉讼及其他需要说明的重要事项。分析农行信用时，需要着重分析农行已贷款项目销售率、贷款收回率，是否办理展期等，分析是否严格按照销售进度还款。第三章 项目基本情况一、项目建设背景及区域规划分析主要介绍项目建设背景，是否有项目转让过程等情况。本项目所处区位介绍，包括区位总体规划、人口、总面积、GDP、城镇居民人均可支配收入情况，同时也可以介绍包括当地产业布局、综合交通规划、特色产业及文化、区域内的文教卫生配套情况。二、项目基本情况（一）项目地理位置说明项目地理位置和四至，并附图（二）项目周边环境及配套设施情况1、区域交通情况项目周边的高速公路、主要干道、以及距离当地政府、机场、主要交通枢纽的距离分布。2、配套设施情况项目所在的小区域或项目自身附带的配套情况，包括学校、医院、商圈、金融等基本配套设施。（三）项目整体概况及项目指标情况1、项目整体情况（有些项目分期或者分地块开发，这里就需要介绍整体项目情况）包括整体的用地面积、建筑面积、容积率、项目品牌、分地块的开发业态布局、分期开发规划进度、每期项目建设指标，并附项目效果图。2、本项目经济指标（具体到本项目上）项目单位数值用地面积平方米总建筑面积平方米其中地上建筑面积平方米地下建筑面积平方米居住户数户建筑密度%容积率绿地率%机动车停车位辆非机动车停车位辆有的项目自身还分期或标段开发，主要是为了区别建设业态的不同，可以表格形式列举出来：分期类型栋数地上建筑面积地下室建筑面积地下车库及设备用房建筑面积1标段低层住宅多层住宅2标段低层住宅多层住宅配套公建3标段低层住宅多层住宅合计同时，为了整体把握本项目户型情况，还应整体介绍项目户型分布情况，审查时重点判断户型分布的合理性，尤其是结合以往项目的具体销售情况，如过往项目虽然整体销售率较高，但其中超大户型或者定价较高的户型销售情况并不良好，本项目就可以借鉴这个情况来调整贷款方案。低层住宅户型明细单位：户、平方米、%户型户数面积占比（四）项目工程进度计划项目建设必备条件落实情况；项目拆迁、补偿、移民安置等落实情况；项目计划建设进度；目前项目工程进展情况。根据项目建设内容（高层、小高层、多层等；精装修、毛坯等），判断项目建设进度安排是否合理，预期的销售进度与建设进度是否匹配。一般来说，高层、精装修项目会延长项目建设期限，高层住宅取得预售证时间会晚于小高层、多层住宅项目。三、项目合法性手续分析按段落分别描述建设用地规划许可证、国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、环评、立项等手续的取得和批复情况。核实项目审批、核准或备案手续是否完备，报建手续是否齐全、合法，户型占比是否符合有关规定。需特别说明尚未取得的合法性手续有哪些、目前的办理状态及预计取得时间，已取得手续的审批部门是否为有权部门等。对于尚未取得建设工程规划许可证即进行调查评估的项目，调查评估建设内容可能与证载内容差别较大，审查时应进行对比，若出入较大且对项目销售及收入造成严重影响的，建议对项目进行重新评估。第四章 项目总投估算和筹资情况一、项目总投资估算列表形式展现项目总投资构成，说明与立项出入情况和原因，分析土地成本是否与实际支出相符，建安成本是否与同类项目水平相当，项目单位投资明显高于或低于行业平均水平或同类项目时，应做出分析说明。住宅项目建安成本因建筑高度（多层、小高层、高层）不同有所差异；商业项目则因建筑结构、品质定位、装修标准不同差异较大。在具体作业中需进一步了解区域内同类项目或邻近区域可比项目的单位造价，判断项目总投资的合理性。土地应按实际取得成本计入总投资，客户对已取得土地的评估增值、股东对已取得土地评估增值后注资项目公司的部分，应在总投资中予以剔除。对于土地费用、建安费用，应根据相关合同核实金额，合理调整总投。序号项目投资总额占比单位成本1土地费用1.1土地出让金1.2契税1.3市政基础设施配套费1.4土地交易手续费1.5印花税2前期工程费2.1规划设计2.2项目可行性研究2.3地质勘探测绘2.4三通一平3建筑安装工程费用3.1结构工程3.2粗装修工程3.3机电设备及安装工程4基础设施费4.1附属工程费4.2室外工程费5管理费用6销售费用7财务费用8其他费用9不可预见费10合计二、项目资金来源包括资本金金额及比例、银行借款或其他负债资金金额及比例。分析资本金比例是否符合国家和农行现行规定，且必须覆盖土地成本；商业项目尽量提高资本金比例。1、项目资本金。测算是否具备理论资本金；资本金到位情况（说明到位依据）；对未到位的资本金需提供到位计划，可延伸到股东分析到位的可能性。2、银行贷款。申请农行贷款情况；申请其他金融机构贷款种类、额度、审批进展等情况。3、其他资金来源。以销售转投等方式的自筹资金占比通常不超过10%，但应合理判断转投资金及时到位的可能性，能否匹配项目建设进度。对作业时预售收入已满足销售转投需求，应适当调减贷款额度。三、资金使用情况以台账形式提供已投入发票，说明已经投入资金、是否覆盖了资本金。第五章 市场分析一、天津市经济社会发展概况（报总行项目必要）至少包括地方生产总值、财政收入、人均可支配收入以及环比变化情况二、天津市房地产市场情况分析上年及近期房地产开发投资总额、施工面积、竣工面积、销售面积及金额、销售价格、空置面积、空置率等指标及增减幅度，关注同期竣工面积及销售面积对比情况、价格走势，判断其房地产场整体发展变化趋势。分析上年及近期商品房成交情况，包括成交数量、成交面积、成交均价，尤其是本项目所在区域的成交情况。三、同类项目比较项目名称本项目开发商位置距本项目距离建筑类别建筑规模主力户型装修情况开工时间销（预）售时间销（预）售均价销（预）售率应从网络和现场实地分别核实项目的销售均价及销售率，对已取得销许的项目，应通过国土和房管局信息网（）查询核实实际销售价格和进度，判断是否符合预期。四、SWOT分析根据区域内同类项目情况，对比分析项目所处地理位置、交通状况、户型结构、品质（如容积率、绿地率、装修水平等）、配套设施（如超市、医院、学校等）、定价等方面的优劣势，判断项目的综合竞争力。对商场、写字楼等大型商业设施，应关注以下方面风险和事项，一是商业及办公氛围的培育通常需要经历较长时期，周边现有成熟的同类大型项目可能对本项目租售造成较大威胁；二是高端物业通常采取只租不售方式以便于统一入驻客户品质，并委托有经验的专业团队进行前期招租和后期物业管理，分割出售很有可能导致客户层次参差不齐影响高端客户入驻，也不利于提升租售价格；三是在项目开发、贷款报批阶段，商家或租户通常尚未明确或尚未签约，因此项目能否按计划顺利租售存在较大不确定性（对主要商家或租户已签订意向合同或正式合同的，可简要介绍其情况）。第六章 项目效益测算一、财务效益预测及分析（一）收入估算及还款计划列明项目主要评估参数及基础数据，合理确定销售价格和销售率，以表格形式汇总每年的收入情况，并根据收入进度制定合理的还款计划。（二）项目税费估算列明所需的税费支出和比率（三）财务效益测算通过项目收入和各项支出的计算，得出项目净利润和利润率情况序号项目合计2013年2014年2015年2016年1销售收入2开发成本3管理费用4销售费用5财务费用6其他费用7不可预见费8营业税及附加9土地增值税10土地使用税11物业维修基金12营业利润13补前期亏损14利润总额15所得税16净利润17利润分配18未分配利润19总投资利润率20总投资净利润率二、现金流量分析测算项目的现金流入、现金流出、净现金流、财务净现值（NPV）、内部收益率（IRR）15.47%、项目静态投资回收期、动态投资回收期。三、不确定性分析（一）盈亏平衡分析（二）敏感性分析以表格形式，选取销售收入减少5%、10%及开发成本增加5%、10%的变化进行单因素敏感性分析。第七章 担保方式分析贷款担保方案。主要包括保证人的保证能力及生产经营状况；抵（质）押品基本情况、权属状况、抵（质）押品价值、抵（质）押率、变现能力，分析保证人主体资格及代偿能力，抵（质）押品是否合法、有效、足值，是否易于变现，判断担保方案是否可行。如为信用贷款，说明采用信用方式的理由，并分析是否符合信用贷款条件。外部监管要求：自2010年国家加大房地产行业宏观调控力度以来，外部监管对房地产开发担保方式提出更为严格的要求。“一律要求以在建工程为抵押，不轻易用土地作为抵押发放开发贷款”、“不用土地而改为在建工程抵押”、房地产贷款三挂钩“地（土地储备贷款与地块）贷挂钩、建（在建工程）贷挂钩、房（房子销售进度与贷款）贷挂钩”。我行要求：除总行批准可以采用其他方式外，商品房开发贷款原则上采用足值房地产抵押担保方式。房地产行业信贷政策指引（2012版）：总行房地产核心客户及其直接、间接控股50%（含）以上或相对控股且纳入集团并表管理的子公司开发建设的项目土地抵押率不超过70%，其他项目抵押率不超过60%，在建工程抵押率不超过50%。优先采用贷款项目的土地使用权及在建工程作抵押，因特殊原因以其他房地产作抵押的，应要求约定本项目土地使用权和在建工程不得抵押给第三方。合理确定土地抵押价值，原则上以取得价格抵押；根据总投构成合理确定在建工程价值，原则上只包括直接成本（建安费用、基础设施费用、前期费用），作业时点的在建投入尚不足以覆盖全部贷款额度，应在信用发放条件中约定根据进度逐笔发放，确保每笔贷款的抵押足值。第八章 银行效益和贷款风险分析一、银行效益分析通过对办理信贷业务为农行带来的综合收益、产生的成本费用以及与客户的合作关系影响等进行分析评价，判断风险、成本及收益是否平衡、综合效益是否达到了农行规定要求或预期目标。可说明同业报价以及客户部门建议贷款利率，列明贷款期内或每年贷款利息收入、分析可为农行带来的负债、中间类业务等综合收益。同时经测算，本笔贷款占用经济资本万元，税后经济资本回报率，税后经济增加值万元。对本笔贷款是否达到分行要求进行评价。对于达不到要求的，应充分说明理由及后续改进提高的具体措施。（根据总行2013年信贷政策指引要求，对于经济资本回报率不达标、经济增加值小于零的业务原则上应由有权审批行行长审批，但行业重点、总行和一级分行核心客户、国家级、省级重点项目除外）。二、贷款风险分析及防范措施总结分析信贷业务存在的主要风险和问题，并判断风险和问题的性质，分析有无控制、降低、规避、转移风险的方案，判断能否有效防控风险；对于难以防控的风险，判断我行能否接受。第九章 综合结论一、审查结论概述借款人及项目主要优势和风险点，明确审查意见，陈述信贷方案（可以文字配合表格形式表述）。信贷方案主要包括贷款对象（使用法定全称）、贷款种类、币种和金额、用途、期限、利率、担保方案、还款来源、还款方式以及分期还款计划等要素。二、信用发放条件1、贷款发放手续及项目合法性手续要求（通常要求放款前取得全部“四证”及环评）。2、资本金到位要求（列明资本金总额及比例，原则上资本金应先于贷款全部到位并投入使用，确有必要与贷款同比例到位的，应严格限于优良客户分期开发的项目）。3、股东分红、股东借款偿还、对外投资等方面的限制条件（借款人为上市公司或其下属企业的，一般不设定股东分红限制条件）；在我行贷款本息偿清前，对各种形式的投入资金不撤资、不付息；若项目建设资金出现缺口，及时提供资金支持；公司的综合收入可作为我行贷款的补充还款来源。4、抵押物评估价值须经客户管理行客户部门审核确认，办妥足值合法有效的抵押手续，抵押率按农行规定执行。5、其他防控信贷业务实质性风险的事项。三、贷款使用条件是在贷款发放后、客户使用贷款资金前需要满足的条件，如项目实际进度与已投资额相匹配等。四、合同约定内容主要包括开立预售资金监管专户、确保项目资金封闭运行、资金监管账户对外划款须经我行审批同意、合理的分期还款计划（还款计划必须详细、明确，建议同时约定在销售收入满足工程建设情况下农行有权根据销售情况提前收回贷款）、当销售面积达到50后的三个月内须归还我行60贷款，销售面积达到70后的三个月须还清我行全部贷款。（总行2013年信贷政策指引对此有差异化要求，应区别对待）五、管理要求对申报行或客户部门提出的信贷管理要求。