毕业论文普通百姓购买经济适用房困难的问题分析.doc

前 言随着社会的发展已以及人们生活水平的提高，住房问题已经成为人们基本生活需要中表现最突出的问题，商品房、公寓房、TOWNHOUSE、别墅等已经开始被越来越多的人们所拥有，但是极高的房屋价格也是这些高档住房成为极少数人的奢侈品，大多数的普通百姓希望得到的还是物美价廉的商品住房，经济适用房就是可以满足人们的要求，其与商品房最大的区别就是价格便宜，但拥有一套经济适用房却没有想象中那么容易，购买经济适用房困难已经成为困扰普通百姓的社会焦点问题，本文通过对近几年普通百姓购买经济适用房困难这一社会现象，展开社会调查，分析了经济适用房的发展历史、现状及发展方向，提出围绕经济适用房的各种矛盾，深刻的分析了普通百姓购买经济适用房困难的原因。分析得出了：解决普通百姓购买经济适用房困难需要从完善相关政策、加大监管措施、增加政府投入、合理分配资源等方面进行改善，一方面对现有的政策制度进行改革，稳定目前的经济适用房市场，同时对今后的经济适用房指定长期的、科学的、合理的政策措施，在今后的一段时期内，解决好普通百姓购买经济适用房的问题，不仅可以缓解住房问题的压力，同时对改善百姓生活、社会稳定、构建和谐等方面起到重要的作用。第1章、经济适用房的概念、地位、作用及发展历史第1.1节 经济适用房的概念经济适用房是指具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对市场价格而言，是适中的，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而不是降低建筑标准。它是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房。这类住宅因减免了工程报建中的部分费用，其成本略低于普通商品房，故又称为经济适用房。经济适用住房是以中低收入家庭、住房困难户为供应对象，并按国家、住宅建设标准（不含别墅、高级公寓、外销住宅）建设的普通住宅。出售经济适用房实行政府指导价，其售价有市、县人民政府根据以上几项因素综合确定，并定期公布，不得擅自提价销售。第1.2节、经济适用房的地位及作用经济适用房建设是国家为进一步深化城镇住房制度改革，建立和完善城镇住房供应体系，刺激国内有效需求，拉动经济增长而采取的重要措施。经济适用房是由政府统一组织建设的、面向中低收入家庭的微利普通商品住宅，带有非市场化或政府福利补贴的成分，其价格水平与中低收入家庭的支付能力相适应，约相当于市场价格的50%70%，对销售对象有着严格的限定。 我国城镇住房制度改革的关键就是改变过去福利分房的体制，实现住房的商品化和社会化，以改善居住条件，满足城镇居民不断增长的住房需求。1998年7月，国务院发布的国务院关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知中指出，深化城镇住房制度改革的重点之一是建立和完善以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系，对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。 经济适用房建设是住宅市场供给最重要的组成部分，许多专家预测"今后我国城市居民中15%左右的高收入者以市场商品房途径获取住房，80左右的中低收入者以经济适用房途径获取住房，5%左右的最低收入者以'廉租房'途径获取住房"。所以，目前乃至今后很长一段时间内，经济适用房在我国的住宅供应市场中的地位举足轻重，对于建立稳定协调的住宅市场具有重要的作用。第1.3节、北京经济适用房的发展历史1994年由建设部、国务院房改领导小组、财政部联合发布的城镇经济适用住房建设管理办法中，将经济适用房建设作为我国住房保障制度的一个重要组成部分，1998年国务院颁布了关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住宅建设的通知中再次强调了加快经济适用房建设，同时指出要将经济适用房建设作为普通百姓安家乐业的住房模式来推广。1998年，北京市政府、财政局、建设委员会等多家单位共同决定开始建设“北京经济适用房建设”，同年确定了“天通苑”和“回龙观”两个经济适用房项目共150万平米，同年开始开工建设。1999年11月，两个经济适用房项目分别开始销售，北京市领导分别为北京第一经济适用房住户发放钥匙。由于经济适用房低廉的价格，购买经济适用房的人们越来越多，从1999年入住四千户到2001年以后每年入住一万户的速度迅速发展，经济适用房项目也越来越多。同时，伴随着经济适用房的矛盾也越来越多、越来越尖锐，其中最为典型的也是老百姓最关心的就是“普通百姓购买经济适用房困难的问题”。第2章、北京经济适用房的现状北京经济适用房在销售阶段的基本运作模式是：销售对象限定为具有当地常住户口的中低收入家庭的居民，执行购买过程中的申请、审批和登记备案制度，以政府审定的微利价格限价销售；目前，经济适用房在我国许多大中城市发展迅速，同时，根据各地经济适用房政策制定和贯彻过程中存在着不同的问题，造成经济适用房没有真正解决普通百姓的住房困难问题，其中最为明显的问题就是“经济适用房购买的困难”，我们以北京经济适用房市场进行调查发现，在北京房价上涨的大趋势下，购买到一套经济适用房已成为众多低收入住房需求者的“头等大事”，但根据调查情况显示，北京市经济适用房正陷入一个怪象连连的“怪圈”。这一矛盾已成为制约和影响经济适用房发展的重要因素，和不得不解决的问题。第2.1节、经济适用房的供应状况北京几处大型的经济适用房项目，“天通苑”、“回龙观”和“三环新城”等，从2000年发放第一批经济适用房6000套，至2007年累计发放经济适用房14万套，但仍没有缓解北京市民购买经济适用房的需求。举例，回龙观经济适用房2004放量5800套，但该项目网上排号超过2万，销售人员称仅三成排号者能如愿以偿。2004年8月下旬，位于西南三环的经济适用房项目“三环新城”二期推出1700套住房，而放号现场却引来了2415人注册登记。该项目一位销售人员表示，鉴于经济适用房抢手态势，不少开发商只得低调在网上或通过电话排号，取消以往集中在某一天放号的方式，以防止排队抢购场面。北京市计划，北京市政府安排的2007年经济适用房开工面积为300万平方米，依据经济适用住房管理办法规定的每套面积不超80平方米计算，全市今年应该有3.75万套房屋放量。但来自北京市统计局的数据显示，全市年开工量超过300万平方米，但年竣工量则在250万平方米左右。这意味着市政府安排的放量面积300万平方米存在缺口。事实上，从2006年下半年以来，本市经济适用房均只启动老项目的后期工程，并无新增项目，这些老项目的房源排号，均面临类似回龙观那样的“提前透支”问题。第2.2节、经济适用房的设计、开发、建筑状况2003年，何先生在城北某大型经济适用房小区买下一套住房，“复式的，加开发商奉送的楼顶露台，大概200平米”。在天通苑小区，马女士购买的一套经济适用房总价达50万元，而当时每平方米售价仅2600元。马女士承认，因贷款压力，大多数收入有限的家庭不会选择这类户型。根据调查我们了解到，以前的政府法规只规定了价格构成标准，未约定建筑标准，其结果是开发商从自身利益出发，什么样的户型好卖就建什么样的房子。于是许多经济适用房越建越像“别墅”。而对于工薪阶层老说根本无力承受如此巨大的房款，例如作为工薪阶层的姚女士一家因原住址拆迁，姚女士家选择了位于南城的某经济适用房项目，一家人轮流排队两天两夜，终于拿到一个150多平方米的房号。“便宜是便宜，但面积太大。”姚女士说，将总房价合计还需一笔不少的贷款。据了解，经济适用房建设自1998年起步，当初的设想是为保证中低收入的家庭顺利进入商品住宅市场。但经济适用房的“别墅化”显然动摇了这一初衷。家住广安门的老于则认为，经济适用房的“不经济”还表现在：房屋整体结构不合理，配套设施以及周边环境较差等方面，“这些都无形中降低了经济适用房的价值。”官方统计数据显示，2003年上市的22个经济适用房项目，11个在南城，占总量的50%.记者另从北京市建委获悉，从今年开始，经济适用房的建设重点移至南城，并全部置于四环以外。第2.3节、实际购买经济适用房住户状况很多辛辛苦苦购买了经济适用房的业主在入住后发现，自己的邻居们开的都是奥迪A6、丰田、本田，甚至宝马、奔驰。或者购买人具有多处房产，商品房、公寓、甚至乡间别墅，更有个别人士具有购买多套经济适用房，甚至北京的经济适用房项目都有房产，他们购买经济适用房的目的就是投资。所以我们除了对居住面积、户型标准的争议，经济适用房的购买者资格也不断被人们所诟病。2001年5月，北京市建立了经济适用住房购买资格的审核制度。次年，又出台了“补充条例”，规定家庭全部年收入6万元以下的居民才有资格购买经济适用房。2004年1月10日起，北京实施“购买经济适用房公示制度”。该制度在同年5月实施的经济适用住房管理办法中得到进一步体现。依其规定，购房者必须出示单位开的收入证明，盖章生效；同时在网上、媒体上公示购房者姓名，以监督其是否具有经济适用房的购买资格。但一些业内人坦言，这项制度实施以来效果并不理想。不可回避的现实是，几乎所有的购房者都可以开到“家庭年收入6万元以下”的证明，但其中不乏高收入者。第2.4节、混乱的居住情况及随意的买卖状况无论是天通苑，回龙观，还是三环新城等经济适用房社区，我们很容易捕捉到这样的现象，拥挤的乘坐公交车队伍和长长的私家车队伍，简单装修的小户型房屋与装修奢侈的复式结构，大量的非北京籍贯的人员与北京市民混住在一个经济适用房小区里，以上项目都从侧面反映出经济适用房混乱的居住现状，以及由于在购买政策上监管力度不严，致使很多不符合购买北京市经济适用房的人员购买的经济适用房第2.5节、经济适用房单一定价与差价暴利状况“单一定价方式造成的差价暴利，实际已成为一些人投机获取经济适用房的驱动器。”与价格放开的商品房截然不同，经济适用房长期以来采取单一的定价方式。所谓“统一定价方式”，即同一经济适用房项目不区别楼层、朝向而采取统一价格销售。以三环新城为例，这个目前西南区域在售的经济适用房，建设规模上百万平方米。据其项目经理陆挺宇介绍，该项目最好、最差户型的价格分别为3780元/平方米和3570元/平方米；而同一区域商品房最好、最差户型的价格分别为6000多元/平方米和4000多元/平方米。扣除品质上存在的较小差异不计，这意味着在同一个经济适用房项目内，有人能买到相当于市面价格6000元/平方米的房子，有人则充其量买到相当于4000多元/平方米的房子。两者在市场上的单价相差接近2000元，而实际购买时单价的差距不过200元。如果按一套100平方米的经济适用房计算，其按市场价出售的话，差价可高达20万元。部分开发商在不同场合明确表示，经济适用房导致的住宅市场“双轨”状态扰乱了市场秩序，各种改良措施的出台也于事无补。这种不公平至今未引起政府部门的足够重视。其主要原因在于，目前经济适用房再上市交易量并不大。2004年上半年北京市建委发文规定，当年5月20日以后经济适用房未满5年不能以市场价格交易。这一规定的出台直接导致同年4月至6月间，拥有天通苑和回龙观两大经济适用房项目的昌平区，二手房成交量暴涨，并史无前例地超过了朝阳区和海淀区的二手房交易量。我国第一批经济适用房项目入住时间集中于1999年至2000年间，这部分房源约6000套。按经济适用住房管理办法中经济适用房需入住5年后才能上市按商品房交易的规定，今年经济适用房二手交易量将达到一个高峰，这一差价暴利的存在，将使投机者不用承担任何违规成本即可一夜暴富。第3章 普通百姓购买经济适用房困难的原因分析通过对经济适用房现状的调查，我们了解到实际购买和使用经济适用房的住户不一定都是中低收入家庭，中低收入家庭在购买经济适用房的过程中，不仅没有任何的优势，同时他们权益也受到了侵害，这些都构成了普通百姓购买经济适用房困难的原因，我们可以将它归纳为以下几个方面：第3.1节、关于购买经济适用房的政策问题3.1.1、政策的制定：资格审核制度为什么那么多不具备购买经济适用房的人购买了经济适用房，其重要的原因就是政府在制定和审核经济适用房购买资格的过程中没有真正起到作用。2007年10月以前，北京市购买经济适用房的住户，包括危房改造和拆迁的居民，必须通过北京市城镇居民购买经济适用住房家庭和收入审核表，审核的内容包括：申请人基本情况、补贴面积标准、年工资薪金情况、住房补贴情况、家庭年收入、现有住房面积、现有住房地址等，审核表要求首先申请人所在单位盖章后，由北京市城市建设综合开发办公室审核意见进行公视，在申请人提出申请开始一个月内给予审核。此表规定购买经济适用房的最高价不能超过家庭最高年收入，同时购买经济适用房的基准价格为每平方米建筑面积4000元，同时对于购买经济适用房的补贴面积是依据北京市进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设实施方案中的公民住房补贴标准，一般居民为70平米。简单的一张表格决定了能否购买经济适用房的资格，负责办理审核表审批的北京市崇文区花市大街的北京市城市建设综合开发办公室是多少人梦寐解决自己经济适用房梦的“龙门”，根据纪录统计，在审批中心一天参加资格审批的人数最多超过2000人，一条上百米的排队长龙构成一条别样的风景线。购买过经济适用房的住户常说的一句话，“要想买到经济适用房，不仅要有坚定的意志和百折不挠的精神，同时还要有长期排队等候的耐心”。来自北京市建委的统计，2006年全年市建委共审核公示了5.6万余份经济适用住房购买申请，受理群众举报10例，其中5人经查实被取消了经济适用房购买资格。除非你具体举报，否则很难查处，证明政府在审核机制中存在的不足和漏洞。3.1.2、政策的执行与监管看似复杂的一张的审批表构成了普通百姓购买经济适用房困难的原因之一，暴露了政府在政策执行和监管过程中的重大漏洞。从审核表的内容我们可以看出，审核表中80%的内容是由申请人自己填写，特别是在几项非常重要的项目中，例如工资、薪金所得、原有住房面积、家庭年收入等，这些项目几乎出现了固定的模式，只要不超出这个标准肯定能符合条件，例如年家庭收入，几乎所有参加申请的人全部填写家庭年收入5万元以下，根据住房中心工作人员统计已购经济适用房的住户70%年收入在5万元以上，很多买过经济适用房的住户反映当初根本不知道如何去填写，但经过别人介绍，要想买到经济适用房就必须这么填，根本没有人核实，这些几乎成为购买经济适用房一条人人皆知的秘密，我们以前听说过“骗购汽车”“骗购保险”，现在一个更加危害社会的行为出现了，那就是“骗购经济适用房”，有些人是利益驱使、有些人是效仿别人、还有一些人是出于在审核困难情况下的“无奈之举”，最后造成70%以上超过标准的人购买的经济适用房。除此之外，在审核表中弄虚作假的项目还有很多，有的甚至为了把表办下来，连工作单位都是假的，种种现象造成审核表失去了审核的意义，超过标准的人轻而易举的办理审批表。我们经常可以在审核大厅看到这个现象，大量虚假填写的住户很容易办理了审核表，而很多低收入家庭、拆迁户、回迁户因为手续烦琐，经常要反复跑多次才把表办好，两者形成了鲜明的对比。本应在主管部门审核和公视阶段可以将种种虚假问题发现和制止的，但因为审核环节的流于形式、怕麻烦等原因，而变的失去意义。这就说明，在购买经济适用房的政策上和政策在实施过程中存在着很大的不足和漏洞，这其中包含这个别主管部门不负责任、玩忽职守的工作态度，甚至个人工作人员的腐败现象。最后利益受到伤害的还是那些继续购买经济适用房的中低收入家庭，谁来保障他们的利益呢？第3.2节、普通百姓可以选择的经济适用房太少截止2006年底，北京市已入住的经济适用房项目8处，已入住12万套，正在建设的经济适用房项目12处，预计销售11万套，但北京市仍需要购买经济适用房的居民预计20万，根据现有的经济适用房规模远远不能满足普通百姓的需求，2007年北京市政府承诺向普通百姓提供经济适用房300万平米，也只是杯水车薪。同时由于开发商利益的趋势，同时缺乏政府在政策方面的指导和限制，很多经济适用房在开发、设计、建设过程中，没有考虑经济适用房的面积问题，在一个经济适用房项目中，面积在60-90平米的经济适用房项目只占到总户数15%，面积在90-140平米的经济适用房占到总户数30%，面积在 140-170平米的经济适用房占到总户数40%，还有面积180平米以上的房子，甚至复式结构等豪华套房的经济适用房占到总户数15%，可想而知，真正适合中低收入家庭购买的经济适用房太少了，“经济适用房不经济”是普通百姓在几年购买经济适用房的亲身经历中得出的又一条经验。同时，普通百姓选择的经济适用房除了面积、户型等原因外，已建的经济适用房小区地理位置、周边环境、配套设施等也是制约普通百姓购买经济适用房一条重要因素。以现在已经形成规模的天通苑和回龙观经济适用房小区为例，2001年小区开始建设，两处小区都处于昌平区，地理位置比较偏僻，市政交通不发达，途径的公交线路只有几条，普通百姓出行十分不便，如果去市区上班，乘车时间可能在1个小时左右，随着居住人口越来越多，交通压力日趋严重，赶上堵车上班时间可能要几个小时。同时，医院、学校、购物、休闲等设施也不完善，老人看病、小孩上学、日常生活用品采购都成为普通百姓在购房之前考虑的问题，已经购买经济适用房的住户形象的称两大社区为“睡城”“困城”，就是除了提供一个睡觉的场所，居住在那里的居民出去一次要把一周甚至更长时间的生活用品备齐。还有一些住户虽然购买了经济适用房但却还要在市区租房，原因就是天天上班迟到，下班晚了没有公交车，孩子每天上学无法保障等等。第3.3节、经济适用房的价格，以及贷款等相关费用支出问题北京的经济适用房项目中，处理早期开发的“天通苑”和“回龙观”经济适用房小区价格在每平米2600-2650元，其余价格随着北京土地价格等因素，整体房价的上涨50%，基本在3500至4500元不等，个别项目价格已达到6000元以上。由于小面积的户型根本买不到，所有购买一套100平米的经济适用房价格几乎要60万左右，对于普通市民来说也是望而兴叹。很多经济适用房在销售过程中，由于监管力度不够，很多开发商在销售过程中“暗箱操作”，如果买到好的户型、位置、楼层就要在原有销售价格上加价，或者给销售人员“好处费”，这些不良风气已经成为经济适用房市场的“毒瘤”。还有近几年房屋贷款利率一直在上涨，几乎每半年就上调一次，贷款压力无法承担也是普通百姓购买困难的重要原因之一。第3.4节、经济适用房随意买卖、变更问题经济适用房市场已成为北京“二手房”市场的重要组成部分，原因之一是经济适用房价格低，与商品房相比有很大的优越性。原因之二是经济适用房房价增长快，很多经济适用房的价格与开盘价格增长4、5倍，利润的增长加剧了经济适用房的商品化。原因之三是经济适用房的随意买卖、变更，由于政府对经济适用房发展估计和准备的不够，政策跟不上，监管力度跟不上，造成经济适用房可以随意买卖、变更，使经济适用房与商品房没有区别，为经济适用房的商品化创造了条件。原因之四是鉴于经济适用房的利润很多人通过各种途径购买经济适用房，目的不是居住而是投资，有的人甚至拥有多套经济适用房，他们的行为搅乱了经济适用房的健康发展，也是今天经济适用房混乱的中原因之一。以上原因是目前困扰普通百姓购买经济适用房困难直接或间接的原因，从目前的情况来看，解决普通百姓购买经济适用房困难的问题已成为一项政策性问题和不得不解决的时候了。第4章 如何解决普通百姓购买经济适用房困难问题造成普通百姓购买经济适用房困难的原因是复杂多样的，无论是什么原因都离不开政府关于经济适用房政策的制定和执行，迅速的出台相关政策解决矛盾，以及在经济适用房发展过程中监管力度的加大，解决了这些问题才能化解矛盾，逐步解决普通百姓购买经济适用房困难的问题。同时，如果想一步解决目前的问题缓解矛盾是不现实和无法实现的，采取“一刀切”或不切实际的方法只会加剧矛盾的加深，所以解决普通百姓购买经济适用房困难的问题是要根据问题的根源、经济适用房市场的现状、北京房地产发展的情况等因素逐步解决。所以我认为问题可以分为三个阶段：第4.1节、新的经济适用房管理办法的颁布与实施解决普通百姓购买经济适用房困难问题，其根本的办法首先应该从调整现行的经济适用房政策，出台关于经济适用房的管理办法，政策的出台要自下而上，从普通百姓的利益出发解决实际问题，从申请审批购买资格审核，购买能力审核，审核过程的管理到销售过程，产权登记过程等加强监管、加强管理，从程序进行规范。2007年9月，决定本市未来保障性住房政策走向的关键性文件北京市经济适用住房管理办法(试行)由建设部、国家发改委、国土资源部、中国人民银行联合颁布实施。这个文件的颁布，标志着本市住房保障工作进入了一个新的阶段，办法中相关细则和细化文件都已经公布和实施，很多问题和矛盾都得到了初步的环节和解决。4.1.1、对于经济适用房建设的相关规定（1）、面积控制在80平方米左右。经济适用住房要严格控制在中小套型，中套住房面积控制在80平方米左右，小套住房面积控制在60平方米左右。（2）、禁止收取明码标价外费用。经济适用住房的价格应当以保本微利为原则，租金标准由有定价权的价格主管部门会同经济适用住房主管部门在综合考虑建设、管理成本和不高于3%利润的基础上确定。经济适用住房价格确定后应当向社会公示，实行明码标价，销售价格不得超过公示的基准价格和浮动幅度，不得在标价之外收取任何未予标明的费用。经济适用住房实行收费卡制度，各有关部门收取费用时，必须填写价格主管部门核发的交费登记卡。任何单位不得以押金、保证金等名义，变相向经济适用住房建设单位收取费用。（3）、严禁借机变相搞商品房开发。经济适用住房建设用地，实行行政划拨方式供应。严禁以经济适用住房名义取得划拨土地后，改变土地用途，变相搞商品房开发。（4）、违法违纪行为将受到处罚。未经批准擅自改变经济适用住房或集资、合作建房用地用途、销售价格，以及不执行政府价格主管部门制定的经济适用住房租金标准等价格违法行为，将受到处罚。4.1.2、关于购买者的相关规定（1）、购买者必须具备4项条件：一、有当地城镇户口(含符合当地安置条件的军队人员)或市、县人民政府确定的供应对象；二、无房或现住房面积低于市、县人民政府规定标准的住房困难家庭；三、家庭收入符合市、县人民政府划定的收入线标准；四、市和县人民政府规定的其他条件。（2）、申请资格取得城镇户籍时间须满3年：新办法规定经济适用房申请人资格由原取得本市城镇户籍时间满5年减少为3年。此外，办法明确，保障住房申请人标准城八区和远郊区县将有所不同，城八区标准由市建委会同有关部门根据本市居民收入、居住水平、住房价格等因素确定，远郊区县的标准将由区县政府结合实际确定，标准每年向社会公布一次。（3）、购买者条件须向社会公示：市、县人民政府应当根据当地商品住房价格、居民家庭可支配收入、居住水平和家庭人口结构等因素，规定享受购买或承租经济适用住房的条件及面积标准，并向社会公示，公示期为10个工作日。公示后有投诉的，由经济适用住房主管部门会同有关部门调查、核实；对无投诉或经调查、核实投诉不实的，在经济适用住房申请表上签署核查意见，并注明可以购买的优惠面积或房价总额标准。（4）、超核准面积部分不享受优惠。符合条件的家庭，可以持核准文件选购一套与核准面积相对应的经济适用住房。购买面积原则上不得超过核准面积。购买面积在核准面积以内的，按核准的价格购买；购买面积超过核准面积的部分，不得享受政府优惠，由购房人补交差价。（5）、审核程序资格审核窗口近期全面开放。新的住房保障办法，根据家庭收入水平、住房和资产状况确定保障对象和准入标准，并建立了市、区、街三级审核，两级公示的管理制度。此外，为方便群众办理手续，由过去市里一个资格审核窗口扩大到全市各区县、各个街道、乡镇都设立申请受理与审核窗口，市民申请经济适用住房和廉租住房购买资格，可到户籍所在地街道办事处或乡镇政府的住房保障部门办理。（6）、选房顺序：新的住房保障办法还建立了分类供应、分期轮候的制度。已经通过审核、进入轮候的家庭，应定期申报家庭住房和经济变化情况，住房保障管理部门可以组织检查或复核，并组织摇号配租配售。（7）、回购上市经济适用房只能自住不得出借：新办法规定，已购经济适用住房的购买人拥有有限产权，只能自住，不得出租、出借或从事居住以外的任何活动。购买经济适用住房不满5年的，不得上市交易，特殊情况下，可向购买人户口所在区县住房保障管理部门申请回购，回购价格按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素确定。购买经济适用住房满5年的，出售时应当按照届时同地段普通商品房和经济适用住房差价的一定比例交纳土地收益等价款，并由政府优先回购，购房人也可以在补缴政府应得收益后取得完全产权。已经购买了经济适用住房的家庭又购买其他住房的，原经济适用住房由政府回购。回购的房屋重新作为保障住房使用（8）、监督审核骗购者5年内不得再申请：在公布的新办法中，对违规行为的处罚进行了更加明确的规定，并建立了动态的审核管理制度。如果备案家庭的收入、住房或资产情况发生变化，需如实上报，区县住房保障部门将进行检查，不符合条件的，将取消购房资格。对于提供虚假信息骗购的，区县住房保障部门将取消其申请资格，5年内不得再申请，构成犯罪的，移交司法机关。为申请人提供虚假证明的单位，也将依法追究主要领导和相关人员责任，构成犯罪的，移交司法机关。工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊将追究行政责任，构成犯罪的，移交司法机关。同时，办法还规定，划拨经济适用住房建设用地涉及的被拆迁家庭、重点工程建设涉及的被拆迁家庭、旧城改造和风貌保护涉及的外迁家庭，以及家庭成员中含有60周岁以上老人、严重残疾人员、优抚对象、复员军人等住房困难家庭，可优先配售。4.1.3、建立健全经济适用房政策监管措施（1）、三项措施审核购房资格：北京市建设委员会将在现行审核政策的基础上增加三项措施：一是结合个人所得税明细制度，进行收入审核，并请市地税局协助做好相关工作；二是在现行网上和窗口公示基础上，增加新闻媒体公示，扩大公示范围；三是严厉查处虚假申报，骗购经济适用房行为，一经发现将曝光，并立即收回所购房屋。（2）、80平方米以下、32万元两条控制线：目前有的经济适用房项目中100平方米以上的大户型较多，虽然每建筑平方米的单价在政府规定的范围内，但总价却较高，让很多低收入家庭较难承担。对此，北京今后经济适用住房项目原则上以80平方米的中小户型为主，单套总价款不超过32万元，市规划委将严格按照经济适用住宅设计标准进行审批管理。利用面积和单套价格这两个指标来控制经济适用房，开发商就不能再任意建设超大面积的房屋。如果项目的地理位置较好，每平方米的单价可能要4000多元，这样32万元一套的房屋面积就会在70平方米左右；如果位置较远，32万元一套的房屋面积就要大于80平方米。（3）、通过对个税情况体现实际收入：据了解，目前市建委已经与市地税局达成初步协议，将通过核查购房者完税凭证的方法来确定其购房资质，以免市民谎报收入。第4.2节、对现有经济适用房市场进行规范4.2.1、对已办理经济适用房审批仍未办理购买经济适用房手续的销售过程监管。2007年9月28日，北京陶然亭地区拆迁户经过资格审核，对200套宋家庄经济适用房进行发号。当天，参与摇号的共有219户家庭，其中包括17户廉租房家庭、82户经济适用房优先家庭和120户经济适用房普通家庭。他们均已按照“三级审核、两次公示”的办法，获得申请资格。经适房在2009年12月底完工，经适房的售价将不会超过4500元/平方米。宣武区作为此次经济适用房新办法实施后的试点地区，他们在第一批划拨经济适用房资格审批过程中，不仅在审批资格中严格把关，而且突出了对困难户、老人、残疾人、退伍军人、优抚对象等特殊群体的优先划拨。2007年10月15日，天通苑经济适用房项目也向北京崇文、宣武等四个城区的3500户最后一批通过审批资格的居民发放住房，标志着北京最后一批通过集中审批的住户获得住房后，今后购买经济适用房只能通过新的经济适用房管理办法的规定办理审批资格和购买经济适用房了。4.2.2、对经济适用房买卖、变更、租赁市场进行监督和管理。由于新办法刚刚颁布，从传达、贯彻、实施还需要一段时间和过程，在这个阶段，必须对现有的经济适用房市场进行规范，包括买卖、变更和租赁，很多行为已形成了市场，有很多中介机构在长期的操作过程中，一直在寻找政策中的漏洞和不足，他们不会轻易的丢到这个利润巨大的市场，还有很多在政策出台时准备销售自己的房屋的住户，他们也不会放弃对利润的追求，还有部分政府职能部门的人员会在利益的驱使下做一些违反规定的事情，所以在这个阶段，需要对整个市场进行严格的监管，保证政策的贯彻落实。第4.3节、出台长久的科学的、可以实施的经济适用房政策，加强监管力度。随着社会的发展，经济水平、社会保障制度的提高，社会住房保障制度也应根据社会发展的需要不断的进行改进和提高，不仅是经济适用房，包括廉租房、福利廉价房、拆迁回迁房等，都是社会住房保障制度的重要组成部分，在政府政策建立健全的基础上，发挥他们最大的功能和效力才能更好的解决普通百姓的实际问题。2007年8月，国务院颁布了关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见，意见中提到“ 住房问题是重要的民生问题。党中央、国务院高度重视解决城市居民住房问题，始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的。随着社会经济的不断发展，城市廉租住房制度建设相对滞后，经济适用住房制度不够完善，政策措施还不配套，部分城市低收入家庭住房还比较困难。”为切实加大解决城市低收入家庭住房困难工作力度，提出了“以城市低收入家庭为对象，进一步建立健全城市廉租住房制度，改进和规范经济适用住房制度，加大棚户区、旧住宅区改造力度，力争到“十一五”期末，使低收入家庭住房条件得到明显改善，农民工等其他城市住房困难群体的居住条件得到逐步改善。”的基本要求。以及“以解决低收入家庭住房困难，要坚持立足国情，满足基本住房需要；统筹规划，分步解决；政府主导，社会参与；统一政策，因地制宜；省级负总责，市县抓落实”的基本原则。同时“意见”提出了改进和规范经济适用住房制度，建立健全城市廉租住房制度，逐步改善其他住房困难群体的居住条件，完善配套政策和工作机制等要求，确立了今后住房改革和建设制度的方向和目标。第4.4节、加大政府投入，增加经济适用房项目在短期内，解决普通百姓购买经济适用房困难比较直接和有效的办法就是加大政府对经济适用房建设的投入，2007年政府承诺向市民提供不少于200万平米的经济适用住房，今年北京第一个经适房项目宋家庄经适房项目在5月完成了公开招标，住宅建筑面积约60万平米，将提供7000套经适房，今后北京的经济适用房将通州、石景山、大兴、昌平等四个方向，围绕在城铁、地铁、环路等交通方便，环境优秀的地区发展经济适用房建设，使经济适用住房的建设达到“标准不高水平高，面积适中功能全，造价不高质量高，占地不多环境美”。第4.5节、建立城市改造、建设档案共享机制在今后的实践工作中，政府统计部门、民政部门、街道办事处等部门应加大力度掌握中、低收入家庭情况，掌握城市危旧房改造和村镇合并改造等情况，建立城市建设体系档案，建立档案联网机制，时时掌握城市改造进度和落实情况，为政府保障住房保障制度的建立和落实提供依据，使计划更加科学合理、符合实际情况。第4.6节、使经济适用房真正区别于商品房我国实行房屋产权登记制度，即房屋产权证，使用年限为70年，没有体现出经济适用房与商品房根本的区别。既然经济适用房是为了解决城市中低收入家庭的政府服务住房体系，解决的应该是“一代人”的住房问题，例如一个30岁左右的居民购买经济适用房，按照人们的平均年龄75岁计算，购买者只能使用45年，45年以后他的子女是否仍需要居住经济适用房是一个不得而知的问题，所以经济适用房的使用年限可以设置为45-55年，同时在“产权证”登记上彻底与商品房进行区别。任何一项福利没有永久性，应该体现灵活性、临时性、及时性等特点。第4.7节、中低收入者买房应该获得政府性金融政策支持在我们现在的金融购买贷款体系中还没有一种能够体现政府性金融福利政策，比如像国外就有很多这种福利性金融制度，中低收入人买房，政府或者类似政府、半政府机构，它来给你提供这种抵押贷款的担保，有了这样一个他就可以到商业银行去贷款，这个贷款的首付款比例就比较低，利率也很优惠，那这样就提高了他的住房支付能力了，这种机制随着经济发展和政府福利机制的再完善。第4.8节、更好的与限价房、廉租房等机制进行配合，解决中低收入家庭住房问题没有一种单独的住房体系能够解决一个社会性的住房问题，无论经济适用房制度，还是限价房、廉租房等机制，任何一种制度都不能独立存在，只有把符合社会需要的各种制度科学合理的集中和联系起来，在联动机制的作用下分别起到不同的地位和作用，在这里就需要政府应该把责任负起来，开辟新的金融渠道解决这些问题。第5章 今后经济适用房的发展在今后经济适用房的发展过程中，在出台和规范相应住房保障制度，深入对经济适用房政策改革，加快解决中低收入家庭购买经济适用房问题的同时，经济适用房的发展仍将继续在“经济性”“适用性”“便利性”“缓解矛盾性”等方面去发展。经济适用住房的建设将达到“标准不高水平高，面积适中功能全，造价不高质量高，占地不多环境美”。经济适用房的功能上是真正需要经济适用房的人可以买的起、住的起，数量上满足不断增长的住房需要，功能更加适合普通百姓的居住需要，百姓可以根据自己的需要在合适的地点合适的价格购买合适的住房，经济适用房将成为与廉租房等共同解决百姓住房困难的重要住房体制，成为政府住房改革体系中不可或缺的“调节剂”。而且今后的经济适用房能成为政府的一项福利，能够真正成为政府为普通百姓做的一件好事。结 论我国是一个人口众多的国家，特别是在北京、天津、上海、重庆等中大型城市中，人口密集、住房问题是一种非常普遍的现象，而且随着经济的发展、人口数量的不断增加，城市改造速度的不断加快，使得普通百姓的住房问题以及矛盾越来越突出，目前已经得到了地方政府及中央政府的重视，此问题已经成为中国在近几年的经济发展过程中着重解决的事情。虽然在目前的住房改革体系中，已经明确通过经济适用房、廉租房、低价房等形式解决普通百姓问题，但在具体的实施过程中，特别是经济适用房住房体系过程中存在的巨大的漏洞，突出的问题就是“普通百姓购买经济适用房困难”，政府在大力发展经济适用房的过程中，忽略了相关政策的制定、资格的审批、过程的监管、问题的处理的等问题，使得围绕普通百姓购买经济适用房困难的问题越来越突出，矛盾越来越尖锐，目前此问题已经得到政府以及社会各部门的重视，旧的审批制度已经停止，新的制度逐步开始得到落实，但是新的经济适用房审核、购买制度的实现和完善不会立竿见影，它是一个长期的过程，必须结合中国的实际情况，必须从老百姓的实际利益出发，满足老百姓的需要。2007年11月，温家宝总理出访新加坡，目的就是借鉴和吸收国外住房体系建设的先进经验，使中国的住房保障体系能早一天实现。