房产税现状分析及改革建议经济学毕业论文.doc

房产税现状分析及改革建议目 录 原创性及知识产权声明I中文摘要及关键词III英文摘要及关键词IV一、引言1二、我国房产税的现行状况1（一）房产税的含义1（二）我国房产税的现状2三、当前我国房产税存在的问题3（一）税收体制的问题造成税收流行3（二）政策性问题增加房产税征管的难度4（三）征收管理问题引发少征漏征4四、上海市房产税改革试点的现状5五、国外房产税的特点及经验借鉴8（一）尽管各国关于房地产的税制有一定区别，但是在发展过程中存在一些共同经验8（二）国外房产税的经验借鉴9六、对房产税改革的建议9（一）优化税收体制，添堵税收漏洞9（二）改革相关政策，缓解征收难度10（三）解决征收管理问题的措施10（四）国外房产税的特点及经验借鉴11七、结束语12参考文献13致 谢14摘 要伴随着我国市场经济的快速发展，我国房地产产业实现了迅速崛起。与此同时，由于房地产税收内容陈旧、体制不健全，房产税的弊端日益凸显，已明显滞后房地产产业的发展。加快推行房产税改革的步伐，有利于调节宏观经济，降低房地产开发门槛，促进房地产业的发展；有利于稳定财政收入，增加税收，降低房地产开发风险和金融系统风险；有利于调节贫富差距，增进社会公平。本文通过实证分析、规范分析等方法对我国房产税的基本理论及房产税试点的现状进行了阐述，并通过分析我国目前的房产税制度，指出我国现行房产税制度的问题所在，并结合我国的国情和国外经验提出了下一步房产税改革的建议。关键词：房产税 现状分析 改革AbstractWith the rapid development of China's market economy, China's real estate industry has expanded rapidly. At the same time, the contents of the real estate tax old system is not perfect, the shortcomings of property tax has become increasingly prominent, has lagged behind the real estate industry. Accelerate the implementation of the reform of property tax, which helps to balance the macroeconomic and lower the threshold of real estate development, and promote the development of real estate; is conducive to stable revenue, increase revenue and reduce the risk of real estate development and financial system risk; which helps to balance the poor gap between rich and promote social equity. In this paper, empirical analysis, normative analysis methods such as the basic theory of real estate tax and property tax status of the pilot are described, and through analysis of the current property tax system, pointed out that China's current property tax system problems, combined with China conditions are put forward and foreign experience in property tax reform. Key words: Property tax Analysis Reform房产税现状分析及改革建议一、引言 房产税，又称房屋税，以土地、房屋等不动产为课税对象，要求承租人或所有者每年都要缴付一定税款，同时所缴纳的税值会随着其市值的升高而升高。房产税是对纳税人拥有的房屋征收的一种税，以房屋的价值或收入为依据征收。房产税的实质是财产税，属于财产税的个别财产税，征税对象只有房屋且一般规模不大。房地产业是我国国民经济的重要支柱产业之一，房地产业的发展关系到国民经济持续增长的稳定性，房地产税收制度制定是否合理对房地产业能否健康发展起着重要的作用。2010年国务院批准了国家发展改革委关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见，文中重点要求，尽快出台资源税改革方案，逐步推进房产税改革。房产税的改革将会对房地产行业、购房者、政府和相关金融机构产生重要影响，所以房产税的改革将成为政府亟待解决的问题和社会各界关注的热点。二、我国房产税的现行状况 （一）房产税的含义1.房产税又称房屋税，是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。从征税范围看，房产是以房屋价值为主要表现的一种财产，所以房产税是一种个别财产税；从课税对象看，房产税以纳税人一定时期的静态房产为课税对象的主体，所以它是一种静态财产税。对房产征税的目的是运用税收杠杆，加强对房产的管理，提高房产使用效率，控制固定资产投资规模和配合国家房产政策的调整，并合理调节房产所有人和经营人的收入。2.房产税的特点（1）房产税属于财产税中的个别财产税，其征税对象只有房屋，征税对象规模小。（2）现行房产税的征收范围仅限于城镇的经营性房屋，税源来源狭窄。（3）由于房产税具有税源分布广泛的区域性特征，所以适宜于地方政府对税源实施监管。由于房产具有不可隐匿的特征，所以减少了偷税的可能性，征收成本相对较低。（4）房产本身具有价值，随着经济持续增长、人均收入水平的提高，房产税税源稳定可靠并会稳步增加。（5）房产税具有直接税性质，税负一般难以转嫁。（6）基于纵向公平的税收原则，财富较多的人将通过房产税多纳税，财富较少的人将通过房产税少纳税，有利于公平税负。（二）我国房产税的现状1.房产税税收收入情况统计房产税收入情况表 资料来源：国家税务总局网站资料年份税收收入同比增长占当年税收总额比重占当年地方税总额比重2010年894.06亿元11.20%1.20%2009年803.7亿元18.09%1.35%15.82%2008年680.40亿元18.20%1.25%4.05%2007年575.05亿元11.65%1.16%3.83%2006年515.18亿元18.39%1.37%4.50%2.房产税税收收入情况分析20062010年房产税税收收入增长稳定，增速保持在11%18%，税收收入占当年税收总额比重稳定。总体上看，房产税绝对值呈现出整体上升的趋势，但增幅不大，房产税收入的增长十分有限，远不适应我国快速增长的经济发展速度。三、当前我国房产税存在的问题 随着中国改革开放的逐步深入，中国的经济体制已经初步实现了从计划经济到市场经济的转变。然而，中国的房产税还是经济转轨时期的过渡性产物，虽然20多年来有所改进，但是变化不大，已经不能适应市场经济发展的需要。在房产税的实际征收和管理中，一些现行政策无法规避的问题严重的影响了税收的作用。（一）税收体制的问题造成税收流行1.税种设置重叠，税基交叉，存在重复征税房产经营的收入，特别是房租的收入，在现行的税制中往往成为数个税收的税基：房产税要征收租金部分12%的税收，营业税则征收销售或出租不动产的营业额的5.5%的税收。此外，如果占用耕地还要征收耕地占用税；随营业税需附征城市维护建设税以及具有附加税性质的教育费附加；对被转移的土地、房屋权属需征收契税；对房地产转让、租赁合同征收需征收印花税；对转让房地产的增值额需征收土地增值税；对转让房地产的所得额还要征收企业所得税和个人所得税。不符合公平税负，合理负担的税收原则。2.课税依据陈旧，课税范围狭窄房产税虽然多为地方税种，但由于税基狭窄、税负低、税收收入下，一般很难支撑地方财政收入。外国一些发达国家房地产税收收入占地方税收的70%以上，而我国仅在8%左右，多种原因造成这种现状。首先课税依据陈旧，不符合国际惯例。我国房产税以房产原值扣除一定比例的余值为计税依据，导致税基不能随经济条件的变化而正常增加，使政府损失了相当比例的收入，难以发挥房产税组织收入的财政功能。其次征税范围狭窄。当前房产税把行政机关、个人居住用房等房产列入免税范畴，但随着个人购房比例逐渐提高，购房行为已成为中高收入者财富形态转换的一种方式，免收房产税实质是政府放弃了调整收入分配的手段。3.地方税权短缺，地方政府征收管理积极性不高房产税作为一个地方性的税收，本应该凭借稳定可靠的财源为地方政府提供充足的收入，地方公共产品有效提供的财力要求。但是在实际征管过程中，由于税权与征税环节的严重脱节，使地方政府不能很好地因地制宜地通过房产税增加财政收入和调节经济，也不利于房产税的完善。但是，目前中国的税收立法权高度集中，包括房产税暂行条例在内的所有税收行政法规都是国务院制定的，这些行政法规中任何条款乃至字句的修改都必须由国务院决定，任何地区都不可能超越法律规定的权限，自行制定本地区的税收法规，甚至是地方性法规。地方政府缺乏必要的税收自主权，导致地方政府被动征管，积极性不高，从而反过来又制约了房地产税制的正常发展。（二）政策性问题增加房产税征管的难度1.征税范围不明确我国现行房产税设立于1986年，是以城镇中的房产为课税对象，按房产原值扣除一定比例的余值或租金向房产所有人或经营者征收的一种财产税。但是随着经济日益发展、城镇化水平的加速提高，房地产已不是一小部分人经营活动的资产，而成为了大多数中产阶级转变资产形式，促进资产升级的工具。所以原房产税的开征区域也应随之扩大，以扩大税源。例如此次上海市房产税试点，将本市家庭新购第二套及以上住房和非本市家庭新购住房都列入到了房产税的征收范围中。2.计税依据不合理我国现行房产税的计税依据分两类，及从价计税和从组计税。国民经济高速的增长势态、区域性土地和房屋的大幅升值却使某些房产市值大大高于原值，但税收收入不能随着房产的增值而相应增长，弱化了房产税的财政功能和调节经济的作用。（三）征收管理问题引发少征漏征1.信息化管理程度落后由于房产税纳税人很难主动上门申报，所以房产信息的收集工作就显得非常重要。然而，我们税收征管的信息化程度普遍偏低，计算机网络在税源管理和分析、数据处理和交换、税源监控等方面的优势还未发挥出来。例如此次上海市房产税试点中，截止4月27日，伤害税务机关共受理购房人申请办理房产税认定18960件，其中认定为应征税的住房2306套，缴纳的房产税在20笔左右，百日入库不足百万元，不及一套房款。2.相关部门的写作配合不够密切税务部门与相关部门写作配合不够密切，信息尚未联网，不能实行信息共享，对房屋的使用、租赁、权属情况掌握不充分，从而导致国家应征房产税的流失。税务部门与这些部门联系不够，对房屋的使用、租赁、权属情况掌握较少，房产税漏征情况还一定程度存在。3.征收管理力量薄弱，征管手段落后税务部门内部存在重主体税种、轻其他税种的现象，各级领导对房产税等小税源重视程度不够，在征管力量配备和人员素质使用上相对薄弱。比如上海市虹口区税务局管理23.4平方公里土地，而房产税主要由一个专职所负责征管，全所人员不到20人，征管上相对显得力不从心，少征、漏征现象时有发生。由于房产税的纳税主体是分散在社会上的，税源分散特点明显。征收手段上主要通过检查促申报，征管手段比较落后，导致漏征漏管现象不断产生的不良循环。四、上海市房产税改革试点的现状 2011年1月28日，上海市政府公布了上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法，于28日起对上海居民家庭新购第二套及以上住房和非上海居民家庭的新购住房征收房产税。自此，争论多年的房地产税改革终于拉开了序幕。1. 上海市房产税试点征税细则上海征税细则征税对象(M)全上海市全上海市本市家庭新购第二套及以上住房非本市居民在沪新购住房征税税率（P，r）成交均价 （元/平米）税率P1：小于45000r1:0.4%P2：大于45000r2:0.6%免征部分人均住房面积小于60平米部分缴税额计算（M-60*人数）*P*70%*r（元/年）其中（M-60*人数） 小于0免征缴纳方式按年计征，交清税费方可过户2.上海市房产税试点后市场情况分析1-3月，上海市房地产开发投资468.40亿元，比去年同期增长11.3%，占全社会固定资产投资的50.3%。 商品房施工面积9752.13万平方米，增长19.1%。其中商品住宅施工面积6220.73万平方米，增长18.2%。 商品房新开工面积976.27万平方米，增长33.2%。其中商品住宅新开工面积677.21万平方米，增长32.8%。 商品房竣工面积356.11万平方米，下降5.7%。其中商品住宅竣工面积258.23万平方米，增长1.2%。 商品房销售面积371.28万平方米，下降23.5%。其中商品住宅销售面积305.55万平方米,下降24.6%。 房地产开发、经营（2011年3月） 资料来源：上海市统计局http:/www.stats-指标单位3月比去年同月增长（%）1-3月比去年同期增长（%）房地产开发投资亿元179.97-5.1468.411.3    # 住宅亿元107.872.2293.118.5      办公楼亿元13.06-53.245.99-20.3      商业营业用房亿元13.46-46.445.73-14.1商品房屋建筑、销售面积-      施工面积万平方米-9,752.1319.1         # 住宅万平方米-6,220.7318.2      新开工面积万平方米-976.2733.2         # 住宅万平方米-677.2132.8      竣工面积万平方米-356.11-5.7         # 住宅万平方米-258.231.2      销售面积万平方米-371.28-23.5         # 住宅万平方米-305.55-24.6（1）房地产开发投资行为仍然持续，商品住宅投资比重继续上升13月，上海市完成房地产开发投资468.4亿元，比去年同期增长11.3。按房屋用途分，商品住宅投资293.1亿元，增长18.5，占房地产开发投资的62.6；办公楼投资45.99亿元，占9.8；商业营业用房投资45.73亿元，占9.7。 （2）商品房新开工面积继续增大，但同期竣工面积减少13月，上海市市商品房施工面积9752.1万平方米，其中新开工面积976.3万平方米，比去年同期增长33.2。新开工面积中，商品住宅新开工面积677.2万平方米，增长32.8，占全部商品房新开工面积的69.4；办公楼和商业营业用房新开工面积分别为15.53万平方米和36.12万平方米，增长324.9和60.4。 13月，上海市市商品房竣工面积356.1万平方米，比去年同期下降5.7。其中，住宅竣工面积258.2万平方米，增长1.2；办公楼竣工面积9.3万平方米，下降65.3；商业营业用房竣工面积16.93万平方米，下降46.3。（3）商品房销售面积明显下降，高档商品房表现尤为明显13月，本市商品房销售面积371.3万平方米，比去年同期下降23.5，其中商品住宅305.552万平方米，下降24.6。上海市1月28日起开征房产税，以人均面积为主要征税标准，对高档物业销售影响明显，别墅销售17.22万平方米，下降53.7。 销售面积按项目所处区域划分，主要集中在外环线外，约占本市商品房销售面积的75。（4）房地产企业到位资金良好1-2月上海市房地产企业到位资金情况 资料来源：中国投资咨询网 指 标到位资金（亿元）增长（%）比重（%）本年资金来源小计893.2626.0100.0国内贷款296.4923.833.2利用外资5.06-37.40.6自筹资金326.7549.636.6其他资金264.959.029.7#定金及预付款167.6316.318.8个人按揭贷款50.68-19.65.712月，上海市房地产企业本年到位资金893.26亿元，比去年同期增长26，是开发投资额的3.1倍。其中，国内贷款、自筹资金和其他资金占全部到位资金的比重均在30左右，呈现不同程度的增长。在其他资金中，个人按揭贷款受近期政策影响明显减少，下降19.6。 五、国外房产税的特点及经验借鉴 （一）尽管各国关于房地产的税制有一定区别，但是在发展过程中存在一些共同经验1.房地产税基本属于地方税体系，是地方财政收入的主要来源，且税收收入呈不断增加的趋势。比如美国的一般财产税，主要是对不动产征收，从一开始就是州和地方政府的税收。州和地方政府的财产税收入各分50%，并构成地方政府财政收入的主要来源，约占全国地方税收的80%左右。2.房地产方面的税法日趋完善，各国普遍制定了一套规范、严谨可行的税法体系。如日本制定了60多个有关房地产方面的法规。并且，各国对逃税漏税等行为进行了严厉打击，如美国对未按期纳税者处以罚款，另按法定利率加计利息，并有留置财产权的规定。（二）国外房产税的经验借鉴国外房产税改革和发展的经验表明，一个符合市场经济运行规律并能顺利发挥国家宏观经济政策的房地产税收制度对结构完善、良性运行的房地产市场具有十分重要的作用。1.稳定税种设置，提高税收覆盖面。从各国情况看，设置的税种主要有房屋税、土地税、不动产税、财产税等，税种设置覆盖了房地产转让、保有、收益各个环节。2.建立以市场价值或评估价值为核心的税基体系，准确反映税基的真实情况，体现公平税负、合理负担的原则。3.建立规范而严密的财产登记制度，有效获取财产信息和征管资料。4.将房地产税收作为财产税的主体，同其他财产税一起构成地方税收的主题。具OECD2007年的统计资料，美国财产税占地方税收的74.5%，加拿大占84.5%，澳大利亚占99.8%，而中国相关税收所占的比例明显偏低。随着经济的发展和税制的完善，财产税占地方税种的比重将会逐步提高。六、对房产税改革的建议 （一）优化税收体制，添堵税收漏洞1.统一房产税和土地使用税从实践看，土地与房屋很难拆分，房产和地产在价值上也难以区分，对土地和房屋分别课税的做法不尽科学，在实际操作中也难以把握。所以应该对进入交易钱的房地产征收统一的房地产税，由于土地会使地价和建筑物一起增值，因此房地产税的计税依据应该是经过评估后的房地产现值。2.适当下放税权或授权给地方政府根据税收理论和国外经验，房产税具有税基不大，收入不多，地方差异明显的特点。作为一个地方性税收，它的主要作用是适当筹集地方财政收入用于公共服务的提供。在保证全国税制统一的前提下，适当下放税权或授权给地方政府适当调整纳税对象、税率、减免税政策等基本税收要素的管理权限。这不仅能使地方政府有足够的积极性因地制宜地运用房产税的特性增加地方财政收入的提高，调节各地房地产业的健康、理性的发展，更能为调节经济更好更快发展提供动力。3.改革征管运作体系，加强房地产评估制度建设从国际惯例来看，通过房地产的估价确定税基，是一种国际通行的做法。我国房地产税制的改革，应按以房地产价值为核心的方向发展，加强房地产评估制度的建设，设置房地产评税机构，配备评税或估价的专业人员等。我国从1993年开始建立房地产评估制度和房地产估价师资格认证制度，目前已有数万房地产估价师和其他相关专业人士，应该充分利用这些专业队伍服务于房地产税课税评估工作。（二）改革相关政策，缓解征收难度1.扩大税基，优化结构我国现行的房产税税基偏低，影响了合理的税收收入所得，造成了税负的失衡。应把城市自由居住用房等其他房产纳入征税范围，严格控制减免范围，扩大税基以保证房地产税收收入的稳定持续增长。2.重新确定计税依据及税率房产税的计税依据应当是房产的市价，其中包括因土地开发利用等增值因素。在实践中可以考虑委托社会中介机构按照市场规则对房产现值进行评估，并考虑级差地租和其他因素。3.加强调查研究，解决征管疑难对个人闲置房产、土地价值确定等征管中的热点、难点，应加强调查研究，及时明确提出征免的修改意见，并加快相关问题的解决，避免因问题处理不及时、不彻底而造成税收大量流失。（三）解决征收管理问题的措施1.建立网格化管理，加强税源普查通过属地化征收房产税，进一步实现网格化管理，使房产所在地税务机关能按照所属地域进行管理，便于开展税源调查，健全纳税人税源登记档案。同时，加强同房地产、土地管理部门的联系，以利于和差纳税人房产和土地租用情况。2.加强纳税检查的周期性和长效型税务部门应对纳税人的房产结构、面积、租金收入等情况定期深入现场进行和差，及时发现房产税的错征和漏征，杜绝房屋转租存在的税收漏洞。3.加强相关部门信息共享，建设征税信息化房产申报材料的完整和准确是房产税成功征收的关键，所以税务机关应经常与工商、公安、街道、土地局等对企业和房产信息丰富的部门加强联系，沟通相互之间的联系，建立信息交换制度。征管信息化也是房产税税收成功征收中非常重要的组成部分。以信息化技术为手段，建立和完善征收管理的信息制度，是扎实征管基础、提高征管水平的必然要求，以计算机网络为依托，推进和创新税收执法的工作内容，是促进征管质量、提高征管效率的必由之径。（四）国外房产税的特点及经验借鉴1.尽管各国关于房地产的税制有一定区别，但是在发展过程中存在一些共同经验。（1）房地产税基本属于地方税体系，是地方财政收入的主要来源，且税收收入呈不断增加的趋势。比如美国的一般财产税，主要是对不动产征收，从一开始就是州和地方政府的税收。州和地方政府的财产税收入各分50%，并构成地方政府财政收入的主要来源，约占全国地方税收的80%左右。（2）房地产方面的税法日趋完善，各国普遍制定了一套规范、严谨可行的税法体系。如日本制定了60多个有关房地产方面的法规。并且，各国对逃税漏税等行为进行了严厉打击，如美国对未按期纳税者处以罚款，另按法定利率加计利息，并有留置财产权的规定。2.国外房产税的经验借鉴国外房产税改革和发展的经验表明，一个符合市场经济运行规律并能顺利发挥国家宏观经济政策的房地产税收制度对结构完善、良性运行的房地产市场具有十分重要的作用。（1）稳定税种设置，提高税收覆盖面。从各国情况看，设置的税种主要有房屋税、土地税、不动产税、财产税等，税种设置覆盖了房地产转让、保有、收益各个环节。（2）建立以市场价值或评估价值为核心的税基体系，准确反映税基的真实情况，体现公平税负、合理负担的原则。（3）建立规范而严密的财产登记制度，有效获取财产信息和征管资料。（4）将房地产税收作为财产税的主体，同其他财产税一起构成地方税收的主题。具OECD2007年的统计资料，美国财产税占地方税收的74.5%，加拿大占84.5%，澳大利亚占99.8%，而中国相关税收所占的比例明显偏低。随着经济的发展和税制的完善，财产税占地方税种的比重将会逐步提高。七、结束语 房产税的改革是市场经济的发展的必然选择，也是一个复杂的系统工程，不仅关系到广大人民群众的切身利益，而且对中国经济未来的稳定发展起到重要影响。目前上海市和重庆市房产税试点的情况说明，现行的政策可以有效地抑制投机行为，对房地产行业的健康发展和房价的理性定位都具有重大意义。为了使改革能够继续深化，取得成效，在全面推行房产税改革试点之前仍需做好以下工作：实行严格的房地产登记制度，尽快明晰产权关系；合理确定中央与地方税收管理权限；建立以市场价值或评估价值为核心的税基体系，使其真正达到公平税负、增加税收收入、稳定经济发展、培育健康市场的目的。参考文献 1 盛松宁. 浅谈我国房产税改革及推出的必要性.现代商业.2010.26.2 王鹏、张雁东.完善我国房产税计税依据的几点建议J.当代经济研究.2009.12.3 李芊、周兴荣、梁琦.我国房地产税制存在的问题及改革建议J.财会月刊.2009.33.4 黄韵洁.我国房产税制度存在的问题及改革趋势J.财经界(学术版).2008.3.5 刘爱菊、赵梅.关于如何完善我国房产税税制的思考J.西藏民族学院学报(哲学社会科学版).2008.6.6 韩雪.我国房产税税制的改革和完善J.中国乡镇企业会计.2010.4.7 刘素荣.关于我国房产税改革的思考.财会研究.2010.11.8 宋哲,李天剑.房产税的改革与影响分析.科技信息.2010.24.9 李伟.对我国房地产税征收的几点思考.科技致富向导.2010.24.10蒋媛、唐丰利、毕雯.调节我国收入分配的房产税制改革建议.大众商务.2010.16.11张文霞.房地产累进税对住宅市场的影响：理论与实证研究.暨南大学.2010.12国家统计局.中国统计年鉴（2009）（光盘版）R.北京：中国统计出版.2009.13国家统计局.中国统计年鉴（2010）（光盘版）R.北京：中国统计出版.2010.14王晓琴.中国房产税法律制度改革研究.山西财经大学.2010.15包智勇.论我国财产税体制的完善.西南财经大学.2009.16张爱萍.我国居民收入分配差距分析和财税调节政策研究.财政部财政科学研究所.2010.