工程管理 房地产方向毕业设计论文.doc

目 录1 总论 . 61.1 项目提出的背景 . 61.2 项目可行性研究的依据 . 71.3项目概况 . 81.3.1开发商简介 . 81.3.2项目简介 . 91.4项目开发建设的必要性 . 111.5可行性研究结论及建议 . 121.5.1结论 . 121.5.2开发建议 . 122 房地产的市场分析与预测 . 132.1 房地产市场的宏观分析 . 132.1.1政治环境分析 . 132.1.2宏观经济分析 . 132.1.3收入房价比分析 . 162.1.4市场环境分析 . 162.2 房地产市场中观分析 . 172.2.1经济发展水平 . 172.2.2西安房地产市场运行现状及特点 . 172.2.3城市发展规划 . 202.2.4房地产市场供需状况 . 212.2.5西安市房地产市场未来发展趋势预测 . 21第1页 2.3 房地产市场微观观分析 . 232.3.1项目区域内的楼盘特点 . 232.3.2项目周边具有可比性楼盘概况 . 242.3.3项目区域需求状况分析 . 282.3.4市场调研分析总结 . 312.4项目SWOT分析 . 322.5 项目定位 . 332.5.1项目概况 . 332.5.2产品定位 . 342.5.3形象定位 . 352.5.4客户定位 . 352.5.5价格定位 . 363 项目的建设条件 . 413.1 开发项目用地情况 . 413.2 项目建设的自然、地理条件 . 413.2.1项目建设的自然条件 . 413.2.2地理条件 . 413.3 资源供给及外部协作条件 . 423.3.1交通状况 . 423.3.2周边配套设施 . 423.3.3项目内部配套 . 433.4 项目建设的市政配套条件 . 434项目实施进度计划 . 445 项目营销策划 . 45第2页 5.1 推广策略界定 . 455.1.1目标消费群界定 . 455.1.2卖点界定，项目本身的生活理念 . 465.2 广告策略 . 465.2.1广告宣传目的 . 465.2.2总体策略 . 465.2.3要树立的形象 . 465.2.4分期广告的整合策略 . 475.3 广告主题及口号 . 475.4 营销活动建议 . 485.4.1营销渠道及人员促销建设 . 485.4.2营销公关活动建议 . 485.5 媒体策略 . 495.5.1媒体目标 . 495.5.2媒介策略 . 495.5.3媒体分析及选择 . 506 项目投资估算 . 516.1 项目投资估算原则 . 516.2 项目投资估算的依据 . 516.3 项目建设的投资估算 . 516.3.1土地费用 . 526.3.2前期工程费 . 526.3.3房屋开发费 . 536.3.4建设监理费用 . 54第3页 6.3.5管理费用 . 546.3.6预备费 . 546.3.7建设期利息 . 546.3.8项目总投资估算 . 546.4资金筹措与使用计划. 547 项目财务评价 . 557.1财务评价原则 . 557.2 财务评价基数数据的测算 . 557.2.1基准收益率的确定 . 557.2.2计算期的确定 . 557.2.3销售费用的确定 . 567.2.4销售税金及附加的确定 . 567.2.5利润总额及所得税 . 567.3盈利能力分析. 567.3.1损益表与静态盈利能力 . 567.3.2项目财务现金流量表与动态盈利能力 . 577.3.3资本金现金流量表与动态盈利能力 . 577.4清偿能力分析. 578 不确定性分析 . 588.1盈亏平衡分析 . 588.2敏感性分析 . 598.2.1内部收益率对销售收入的敏感性分析 . 598.2.2内部收益率对建设投资的敏感性分析 . 608.3 不确定性分析 . 61第4页 9结论 . 629.1 结论 . 629.2 开发建议 . 62附 表 . 64附 录 . 73致 谢 . 78参考文献 . 76 第5页 1 总论1.1 项目提出的背景西安市目前处在一个迅速扩展的阶段，未来在关中天水经济区规划的指引下和目标确定下，西安未来10年20年，按规划未来的10年建成区面积，规模都会从目前的450万翻一番，达到1000万人，800平方公里，加上咸阳市大概有五六十平方公里。从地域板块讲，要说过去的核心区是一环，老城的话，现在经过60年建设，西安的核心区比老城扩大了很多，从核心区看，人口密度很高，居住容积率比较高，是城市的核心区，像碑林区22平方公里，83万人左右，每平方公里两三万人，已经形成西安的核心区。那么从这个核心区往外看，要以二环为核心，往外扩的话，东郊渭河以北，绕城以北的港务区，最近批下来44.6平方公里，港务区东边到西韩公路跟临潼挨着，东边到灞河，北边到渭河，南边到绕城边。下来接着港务区就是浐灞，东二环延伸线，能做的能用的地大概60平方公里。西安市已经持续四、五个月房价在全国前五名，十月份还是第五名，房价突破6500，国家统计局陕西调查总队公布6551，在北京、上海都在下降，深圳在下降，西安为什么上涨。第一，在内地同等大城市中，它和武汉、成都、重庆属于同等级别的大城市，它的房价还不是最高，这是政府为什么没有出现限购令的原因。第二，西安目前发展，我刚才说正处在迅速扩张之中，这个扩张有几个因素造成房价目前难以下降。1.政府在力推建设大西安，建设西安国际化大都市的城市定位，要搞一千万人，要搞800万平方公里，这个口号，这个规划，大大提高了人们对这个城市未来发展的期望值，因为未来十年要有一千万人，得多少人有房住，所以这个期望值，发展前景，让市民对城市的看法大大提高，对房第6页 价继续走高是一个推动因素。2.土地价格的上涨。土地价格实际上一直在涨，绕城以 价格20021980号）；5.国家发改委制定的建设项目前期工作咨询收费暂行规定（计价格第7页 19991283号）；6.西安市市建设委员会关于印发西安市市建设项目城建费用统一征收办法实施细则的通知（市建发2000418号）；7.陕西省建设工程概算定额（2011）；8.陕西省建设工程概算费用定额（2011）9.陕西省发改委编制的陕西省建设工程其他费用定额；10.西安市物价水平、西安市室外配套工程费用一般水平；11.全国市政工程预算定额陕西省价目表（2001）；12.关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知（财税201088号）；13.陕西省保障性住房管理办法（试行）14.项目规划设计方案；15.结合已建成的同类工程经济指标进行调整。16.有关建设项目经济评价的基本参数等1。1.3项目概况1.3.1开发商简介西安鑫星科教产业（集团）有限公司（原西安鑫星科教产业有限责任公司）是一家集房地产开发、教育投资、新材料制造加工于一体的股份制企业。西安市鑫星科教产业（集团）有限公司成立于2000年，公司始终坚持“以质量求生存，以管理求发展”的经营原则，以“诚信、创新、持续、服务”的企业经营理念，融开发、销售、物业管理、教育投资、新材料制造加工于一体的经营模式，先后承建了西安市大量的房地产项目，其总建筑面积超过20万平方米，工程合格率达100%。2008年，西安鑫星科教产业（集团）有限公司被建设部评为“中国名牌房产”，2010年被西安市房地产协会评为“综合效益十强企业”，2011第8页 年被区建设局评为“招商引资先进单位”。同年被中国房地产论坛组委会授予中国西部地产20强称号，被陕西省国情调研中心、陕西省诚信建设办公室授予“陕西省十佳诚信经营示范单位”。1.3.2项目简介西安市东郊在90年代初自豪的被誉为小上海，那里集中了国家部级直属国防大企业，中国最大的卫星测控中心就坐落在东郊，见证了“神六”、“神七”的飞天。浐河、灞河同为“八水绕长安”中的八水之列，景色优美，历史悠久，在浐灞还保留有半坡遗址、灞柳风雪、灞陵、杜陵、广运潭、铜人塬、禁苑宫、隋代灞桥等丰厚的历史文化遗存。“幸福东岸”项目位于西安市新城区幸福南路与建工路交汇处。总占地586亩，总规划建筑面积1354670。项目绿化率69.3%。楼间距均在100米以上，最远楼间距达160米，保证采光充足，满足业主居住舒适开阔，自身4500幼儿园，周边生活配套完善成。“幸福东岸”项目本着高品质、高质量的建设思想，引进先进的建筑理念，借鉴了中国传统的建筑风格，加强了建筑空间的整体性，给人以强烈的建筑个性。项目的整体规划大气磅礴强调对城市景观的吸纳与借鉴具有较强的景观导向性。“幸福东岸”小区项目周边概况(1)项目周边的自然环境该项目位于西安市东郊，半步二环，坐拥千亩幸福林；比邻曲江，远眺浐灞雁鸣湖。位于西安市未来两大发展区域曲江旅游开发区和浐灞居住区黄金分割点，尽享两区繁华。在周围有著名的半坡遗址博物馆，突出了第9页 东郊浓郁的人文、历史气息，2011年世园会会址与此毗邻，“八水绕长安”中的八水之列，景色优美，历史悠久，还有灞柳风雪、灞陵、杜陵、广运潭、铜人塬、禁苑宫、隋代灞桥等丰厚的历史文化遗存。(2)项目周边的配套设施1）市政基础设施：本小区内供暖、供电、供水、天然气均采用市政供应。2）教育：除了项目本身配套的幼儿园和小学外，周边教育资源很多，如西安交通大学附中、附小、铁一中等。 区域内幼儿园主要有：西安东方幼儿园等近十所，这几所幼儿园均属国家或省市重点幼儿园，规模相对较大，设施完善，师资力量雄厚。3）交通：目前项目周边共有公交车线路14条，可通往西安市各个方向，交通便捷。4）购物：立丰购物广场、百盛商场、沃尔玛超市、华润万家超市、建工路综合市场，西部食品批发市场，西北轻工业市场，仁和服装市场，义乌市场，金海市场等。5）餐饮：以立丰国际购物广场为辐射，周边有中档餐馆、茶楼、酒店。6）医疗：陕西省第四医院、武警医院、新安医院等等。(3)居住环境的综合评测小区绿化环境优雅，交通便捷，医疗、文化、商业、教育配套齐全，自然环境、人文环境和城市繁华完美结合，他别是无法仿制的人文环境和历史文化环境烘托了本小区的气质，因此是不多见的高品位住宅小区。1.3.4项目规划设计指标幸福东岸项目共59栋楼，其中商业3栋，已建成多层10栋、高层小高层10栋。工程分六期开发，其中一、二期已开发完成并售罄，现开发的为项目四期。建成后预计可容纳13500户左右。四期位于本项目中心景观地带，共开发2栋高层。周边生活配套完善成熟，学校、商业、娱乐、第10页 餐饮、医疗、金融、通信等等一应俱全。 表 1-1 项目技术经济指标1.4项目开发建设的必要性随着西安市的大力发展，西安目前处在一个迅速扩展的阶段，未来在关中天水经济区规划的指引下和目标确定下，西安未来10年20年，按规划未来的10年建成区面积，规模都会从目前的450万翻一番，达到1000万人，800平方公里，加上咸阳市大概有五六十平方公里2。顺应市场要求，最终选定开发“幸福东岸”项目。“幸福东岸”项目位于西安市东郊，介于西安市东二环与东三环之间，经济较为落后，且周围大都是国有厂的老住宅家属楼，年久失修。为完成城市基础设施的建设，改善东郊人居环境和投资环境，改善西安市东郊的形象而投资的项目，能进一步的产生较大的社会效益和环境效益，所以“幸福东岸”的建设必定会受到热捧和欢迎。第11页 1.5可行性研究结论及建议1.5.1结论通过对项目多方面的技术经济分析论证，得出如下结论：（1）根据市场调研分析可知，项目销售市场前景广泛，企业能快速回笼资金；（2）项目的前期工作准备充分，建设条件良好能满足项目建设的要求；（3）本方案规划设计新颖、超前、并且技术经济指标合理；（4）项目的个财务指标均高于行业基准收益水平，所以财务上可行；（5）项目投资额虽然较大，但是投资回收期较短，从而项目经营风险较小。1.5.2开发建议根据本项目在评价过程中对项目的认识，对本项目的实施提出如下建议：（1）项目建设过程中加强对进度、质量控制，确保进度目标和质量目标的实现。（2）充分认识及分析项目自身的优、劣势，扬长避短，做好整个项目的开发建设、销售的策划。（3）重视经营方案的设计。销售收入是影响项目盈利能力的敏感因素。销售收入的下降会对项目的财务效果产生较大的影响，因此，要想提高未来项目的效益，必须有良好的经营运作。（4）项目的建设投资较大，是影响项目财务可行性的敏感因素，建议建设单位严格控制投资，节约资金，从而降低项目的投资风险。（5）加快与银行建立业务关系，实施银行贷款，尽快促使银行对有偿还能力的居民提供按揭贷款。这样可以减轻销售工作的压力，增加住宅的销售速度。3第12页 2 房地产的市场分析与预测本项目的市场分析分别从宏观、中观、微观三个方面对西安市房地产市场以及项目自身具有的优势、劣势、投资机会和项目威胁因素等方面进行分析，最后对项目的目标市场和价格进行定位。2.1 房地产市场的宏观分析2.1.1政治环境分析2011年1月26日，国务院发布"新国八条"，要求各地制定合理的调控目标，并且要从严制定和执行住房限购措施。控制由于房地产增长过快，泡沫房产经济过多，关于通货膨胀、物价上涨、金融危机等问题。本轮调整除了继续提高储蓄准备金率和严格信贷政策外之外，增加了，限购和限价及限制房地产投机系列政策出台后，房地产价格下降趋势显著，正在逐步实现理性回归。随着限购令的逐渐铺开，我国房地产价格上涨势头已经基本得到控制。国家统计局发布的数据显示，2011年110月，全国房地产开发投资49923亿元，同比增长31.1%，为8月以来连续第三个月增速放缓，房地产投资放缓的趋势明显；全国商品住宅销售面积70971万平方米，同比增长9.0%，较19月12.1%的增速继续收窄。并且房地产开发景气指数一路下滑，已经从2月份的102.90下降到10月份的100.27，下降了2.63个百分点，本轮房地产的调节目的是为了房地产业健康可持续的发展。2.1.2宏观经济分析（1）2011年全年国内生产总值471564亿元，按可比价格计算，比上年增9.2 %，创两年新低。社会消费品零售总额17740亿元，同比名义增第13页 长18.1 %。2011年，固定资产投资301933亿元，比上年增长23.8 %，增速比1-11月回落0.7个百分点，扣除固定资产投资价格上涨因素，实际增长16.1 %。从环比看，12月份固定资产投资下降0.14 %。经济发展方式良好，房地产业理应发展。不过由于出台相关政策使房地产业出现疲软现象，特别是资金回笼。从房地产开发企业本年资金来源的结构方面来看，各类资金来源都增长乏力，甚至会出现明显下降的情况。 （2）2011年12月份，社会消费品零售总额17740亿元，同比名义增长18.1%。其中，限额以上企业（单位）消费品零售额9053亿元，增长23.2%。1-12月份，社会消费品零售总额181226亿元，同比名义增长17.1%（扣除价格因素实际增长11.6%）。从环比看，12月份社会消费品零额1.41%。 第14页 （3）2011年，固定资产投资（不含农户）301933亿元，比上年增长23.8%，增速比1-11月回落0.7个百分点，扣除固定资产投资价格上涨因素，实际增长16.1%。从环比看，12月份固定资产投资下降0.14 %4。（4）楼市经过一轮过山车走势，成交依然不愠不火。17日，国家统计局公布数据显示，2011年全国房地产开发投资61740亿元，同比增长27.9%（扣除价格因素实际增长20.0%），增速比前三季度回落4.1个百分点，比上年回落5.3个百分点。（5）中国2011年全年实际使用外资(FDI)1160.11亿美元，同比增长9.72%，再创历史新高；12月当月，全国实际使用外资122.42亿美元，同比下降12.73%。是连续第二个月出现负增长。之前11月的FDI同比下降9.76%，是28个月以来的首度负增长。经济发展方式良好，房地产业理应发展。不过由于出台相关政策使房地产业出现疲软现象，特别是资金回笼。从房地产开发企业本年资金来源的结构方面来看，各类资金来源都增长乏力，甚至会出现明显下降的情况。原因有三：一是，2012 年房地产开发企业的融资环境难以全面向好；二是，2012年房地产开发企业的第15页 资金回笼仍将艰难；三是，外资对国内房地产市场持悲观态度，在 2012年难以大幅增加。因此，在这种情况下，2012年的资金来源将不容乐观。 2.1.3收入房价比分析在2012年全国“两会”上，温家宝总理就房地产价格提出离自己的观点，随之而来的“总理价格”备受关注。那么在房价比的分析中，理论研究（1:4-6）；发达国家（1:5-8）；我国（1:8-15）。房价收入比是用来判断家庭对房价承受能力的经济指标。当我们进入一个陌生的房地产市场时，可用来反推当地房价。中国居民2010年人均收入7700美元，按一户四口进行计算，年家庭收入30800元人民币，房价收入比取1:10，则总房款为30800 ×10 = 308000元人民币，按户均100计算，可估算中国房价为3080元人民币人。2.1.4市场环境分析随着中国社会的发展，人口的不断增多，人民生活水平的不断提高个改善，人们对房地产的需求也不但增高。随着中国人口步入老龄化，房地第16页 产业的可持续发展是指既要满足当代人对房地产业的各种需求，又要合理利用土地资源，保护生态环境，为后代人的生产生活创造必要的空间发展条件。现代老年人问题主要表现在以下几个方面：经济来源所得方面的变化；社会角色与人际关系方面的变化；心理和生理方面的变化；身体健康方面的变化。正是因为这些方面的变化使得老年人口群体对房地产业提出了新的要求，同时，老年人口增多导致老年扶养比上升将会影响到整个人口的经济承受能力等。2.2 房地产市场中观分析2.2.1经济发展水平西安经济增长势头强劲 总体发展态势向好，数据显示：2011年11月份西安CPI同比上涨4.4 %，涨幅比上月回落2.1个百分点;环比下降0.2 %，年内连续第二个月呈下跌态势。1-11月，西安CPI累计上涨5.7 %，涨幅比110月回落0.1个百分点。其中，11月份，居住类价格同比上涨1.6 %，同比涨幅创年内最低，成为影响CPI同比涨幅下降的第二大因素。且收入水平不断增长数据：2011年前三季度，全市提高最低工资标准、落实改善民生的各项政策措施，城乡居民收入稳步增长。前三季度城镇居民人均可支配收入18727元，增长15.8 %;农民人均现金收入8213元，增长26.0 %。2.2.2西安房地产市场运行现状及特点（1）政府宏观调控政策趋于深化2011年中央政府出台了金融、税收、土地还有房产本身的三限，限外、限贷、限购令，国十条，加息，这个对房地产产生了比较大的影响。从近几年西安市政府出台的一系列宏观调控的政策一路看来，宏观调控的基调并未改变，调控房地产过快的涨幅，使房地产价格基本稳定，调第17页 整房地产业本身的结构，使之合理化，以利于房地产业和整个国民经济的健康发展。从目前政策的实施效果看遏制房地产炒作和稳定房价已经起到了一定的作用。随着经济形势的变化，西安市出台关于恢复房地产业发展等多项稳市政策，这些都意味着调控的政策将会朝着更加深入和细致的方向继续发力，宏观调控政策将进一步趋于深化5。（2）产品供应结构与实际需求还存在裂痕伴随着国务院“90/70”政策的引导，西安市一大批中低价位、中小套型普通商品住房在近几年集中放量，增加了住房有效供应，成为市场关注的焦点。不过在受到市场追捧的同时也明显可以看出，大多数项目目前的滞销局面并没有得到彻底改善，其症结还是在于住房供应结构不合理，表现为市场产品供应结构和消费需求不匹配，两者之间存在的裂痕。由于产品结构的不合理，现有的自住性需求未必能转化为有效购买力，是导致目前的市场形势是有价无市的原因之一。（3）市场分区域发展不均衡目前西安楼市呈现出的发展现状是区域发展的不均衡，城东地产发展新旧共荣，开发相对分散，旧区开发量少但配套完善备受市场欢迎，新区依托大水大绿和浐灞生态区整体的崛起以及市政府为加快区域建设而提供强大的资金和政策支持，也已与城南、城北形成三足鼎立的局面。城南区房地产发展较早市场相对成熟，虽土地资源日渐减少，但在曲江和高新两大板块的拉动下继续朝南发展。城西市场因重型国企较多一直发展较为缓慢，随着前唐“西市”遗址的重建和地铁一号线的延伸，对于其原有区域和西咸共建区域的快速发展提供了动力。而城北区在西安市行政中心北移、地铁二号线建设、铁路北客站建成以及大明宫区域遗址保护和旧城改造等前所未有的重大机遇面前，正在发生着日新月异的变化。城内受土地供应紧缺而始终处于相对放量较少，插花式的发展难以形成大的规模和影响力，住宅市场发展缓慢。第18页 （4）市场竞争格局在变革中日益激烈近几年，越来越多的外来企业携其雄厚的资本实力及丰富的房地产运营经验长袖善舞，对于本地开发企业而言，竞争的压力愈显加大，部分实力弱的小企业由于缺少资金，同时缺乏土地资源储备，已经开始逐渐淡出房地产市场。2011年的西安房地产市场在本土地产企业与外来巨头的共同演绎下竞争愈发激烈，面对目前的市场环境，虽然前景光明，但对于中小开发企业来说目前的阶段性调整仍是一个巨大门槛，若市场形势的发展得不到改善，购房者观望气氛将愈加浓厚，将会有越来越多的实力相对较弱的本土开发商退市。（5）经济适用房市场比重日益增加自去年以来，西安一直在加大经济适用房的建设力度，到今年经济适用房项目开始大幅度面市，虽从总量上还没有成为市场的主角，但其比重日益增加。 其呈现出来的特点是以珠江新城和鸿基新城为代表的“低价位、高标准”精品经适房，一改往日仅仅为满足和解决中低收入家庭住房目的。 随着越来越多的经济适用房的投建、面市和保障覆盖面的加大，不但对平抑西安房价而且对满足市场不同阶层需求将起到积极的作用，经济适用房在西安房地产市场的话语权将越来越大。（6）打折优惠成为楼市主旋律随着“住博会”的召开及世园会的开幕，西安房地产市场不但没有迎来它的黄金季节，而且市场上加入打折促销的楼盘项目是越来越多。自限购令至今，西安房地产市场成交表现一直低迷，市场观望气氛日渐浓厚，楼盘销售速度放缓。为了吸引购房者，几乎所有的楼盘都或明或暗地打折扣，最多折扣达到8.5折，优惠金额达到10多万元。据西安房地产信息网数据研究中心数据显示：5月5日全市商品房共成交173套，成交套数较昨日增加36套，其中当日普通住宅共成交149套。据了解虽然西安市部分楼盘近日已经公布一房一价信息，但是对于整个西安市来讲公布数量第19页 微乎其微；大部分的开发商对于谈及此话题均是避而不谈，房企还在观望国家对于楼市调控是否会继续加码，开发商和政府玩猫捉老鼠的游戏已经是家常便饭。在国家不断强势调控楼市，以及西安出台楼市“限购令”等一系列调控政策下，部分手头不充裕的开发商为了加快项目回款速度，5月初西安部分楼盘已经有明显的打折促销行为，用以价换量来回笼资金的现象将会日渐增多。打折、赠送、特惠等变相降价现象在房地产市场上十分普遍，已成为近期楼市的主旋律。（7）郊区化发展趋势明显西安旧城区发展空间有限，向郊区发展是必然结果。目前，西安市西南方向较早发展的高新区已日益兴盛，东南方向的曲江新区方兴未艾，城北的经开区也正建设的如火如荼，长安区和前几年兴起的浐灞生态区也已走入西安市民的视野。伴随着西安地铁的建设和城市的外扩，市政基础设施也全面铺开往外扩展，以前所谓的郊区及远郊概念正在慢慢淡化，人们由以前对郊区的冷落到现在对郊区的正视，甚至偏爱。实际上，西安市区周边几个居住板块的形成，已经是郊区化的预演。2.2.3城市发展规划西安历史悠久，且处于西北地区中心地带面临西部大开发重大机遇与挑战。2008年5月6日，国务院正式批复了西安城市总体规划（2008年2020年）。公布西安新一轮城市总体规划，该规划为西安市民描绘了一幅宏伟蓝图。 2011年3月29日西安“十二五”规划纲要明确指出未来五年将是建设西安国际化大都市全面启动最为关键的时期。规划纲要指出，到2015年，西安全市生产总值比2010年翻一番，年均增长13 %以上。为确保西安“十二五”规划目标实现，纲要提出积极推进“十大工程”建设，共300个重大项目，总投资15000亿元，其中“十二五”期间投资9000亿元。 从此可以看出西安的发展是刻不容缓，对于房地产第20页 行业是利好消息6。2.2.4房地产市场供需状况2011年2月25日西安实施“限购令”以来，备受市民关注的西安高房价，在经历了9月-11月的三次降价之后，在房企频频作出以价换量缓解资金压力和提升销售业绩营销策略的影响下，12月份再一次低下了自己高傲的“头颅”。2012年12月西安房屋均价再次下降至7301元/平米，降幅为0.19 %，位列全国房价降价幅度倒数第三。相关数据统计，2012年2月中旬西安市普通住宅共成交1215套，成交面积120389.35平方米，年后首次突破10万平方米，环比增加22.63 %7。随着消费者观望的结束，西安市的房地产业也逐渐回暖。2.2.5西安市房地产市场未来发展趋势预测面对当前西安房地产市场呈现出的调整特征，应该看到这既有宏观经济回落的影响，也是房地产自身波动的一个必然趋势。回望最近几年的房地产市场应该说发展并不健康，健康发展不意味着高速增长，合理增长、正常增长才算是健康发展。面对西安楼市目前的困境，预计西安房地产市场在未来一段时间将表现以下特征：（1）政策