工程管理论文样稿武大07 工程管理专业论文资料.doc

毕 业 论 文题目：武汉大学07秋工程管理专升本学员：指导老师：王望珍摘 要房地产项目经营成功的核心力量是利润，高回报项目自然可以规避诸如政策风险、经济风险、流动性风险、技术风险，凭借公司成熟的房地产项目开发与经营经验，也完全可以防范相关法律风险。所以项目成功经营毫无悬念。我们要做的是保证项目开发利润最大化，确保公司“快建设，缓销售”的项目经营策略成功,赢得市场营销的从容与主动。 房地产项目可行性研究是房地产开发决策分析过程中的重要步骤,它是房地产开发项目投资决策的重要依据。通过对开发项目的全面分析、论证、各方案比较和评价,从而保证它在技术上可行、环境上允许、经济上合理、经济效益显著。在房地产开发过程中加强可行性研究,可以减少投资决策的盲目性,提高房地产企业的经济效益和促进城市土地的合理使用,使房地产市场健康发展和不断完善。本文就位于杭州市钱江新城的某一项目进行了可行性分析。主要从项目概况、市场投资环境调研、项目市场分析与预测、项目开发与实施计划、财务经济分析与评估以及社会效益评价六方面内容分析了该项目的可行性。 关键词 房地产 项目定位 可行性 报告 钱江新城未来目 录第一章 项目概况4一、项目区位条件4二、项目规划4三、建设条件4（一）建设地点条件4（二）建设实施条件5（三）项目开发公司简介5第二章 市场投资环境调研6一、宏观市场环境分析6（一）全国房地产市场环境分析预测6（二）杭州市房地产市场环境分析预测7二、微观市场调研分析（区块房产市场分析）7三、市场观点9第三章 项目市场分析与预测11一、项目市场发展前景分析11二、目标客户定位11三、价格预测12四、总销售收入预测12第四章 项目开发与实施计划13一、工程建设实施计划13二、营销策略及销售计划14（一）销售计划14（二）营销策略14第五章 财务经济分析与评估15一、投资估算15（一）项目开发成本测算15（二）资金筹措16（三）项目经济效益分析，详见损益表17（三）现金流量分析17二、项目经济效益分析18（一）项目分析预测18（二）盈利能力分析19三、风险分析19四、项目经营计划与还贷计划19五、结论20第六章 社会效益评价20第七章 总结21第一章 项目概况一、项目区位条件该项目位于杭州钱江新城二期东侧，南依沿江大道，北临杨公路，东、西面均为即将开发的住宅区。地块总面积200亩，净用地面积125亩，距离世纪大道约500米，南端与江间设有滨江公园，36米宽临港路，50米宽绿化带，距离江岸线仅140-180米，钱塘江景一览无余，地块具有得天独厚的自然环境。随着杭州城市中心整体向东南转移，新杭州的战略方向和发展定位由西湖时代转向钱塘江时代，地块与钱江新城、下沙大学城、经济技术开发区近在咫尺，教育环境、人文底蕴深厚，经济较为活跃，距离市区和市中心相对距离适中。随着城市东西向主干道艮山路的改造和德胜路快速干道的开通，随着规划中的轻轨和九堡大桥的建成，此地块不仅出外入内十分便捷，并且将成为连接城东和下沙城的中心区域，大型商业网点的规划建设、杭州市客运总站的配套，九堡区块可在短期内成为成熟居住热地。总体来说，项目拥有板块区位条件的巨大优势，凭借自身的发展潜力，加上一线江景的地段稀缺性，伴随着日渐完善的配套，又能够迎合钱塘江时代的发展潮流,加上针对性的产品规划，肯定会取得良好的销售业绩。二、项目规划项目总建筑面积278306平方米，其中地上总建筑面积209672.5平方米（住宅203645平方米，商业4090平方米），地下68271平方米；汽车总泊位1189个，自行车位2764个；项目建筑密度28%；容积率2.5；绿地率30%；人均集中绿地1.0平方米；项目分东西两个组团，独立围合，总户数1560户；户型建筑面积小于90平方米的住宅面积占住宅总面积的40.08%。规划建造高层住宅十余栋，户型涵盖了小于90平方米的经济户型，120-140平方米的舒适户型，180平方米的一线江景户型到400平方米的宽景豪宅和顶楼跃层。三、建设条件（一）建设地点条件（1）该规划区地理位置优越，位于钱江新城二期东侧，一线江景。（2）交通便利，沿江大道、德胜快速、下沙大道、地铁交通，便捷去往城区各个方向，拟建九堡大桥连通江东新城，离长途客运总站不到1公里，火车东站不到2公里。（3）周边环境适宜，江河环绕，自然景观和生态环境良好。（4）容积率较高，可规划面积充足，场地地形地质条件满足建设要求。（5）拟建规划分区给排水、供暖、电力、燃气、电信、有线电视等基础设施规划配套齐全。（6）区内居住配套成熟，新楼盘开发密集，又可共享钱江新城高规格城市大配套，四季青服装城等大型商贸进驻提升区域人气与价值。（二）建设实施条件（1）项目详细规划已经基本完成。（2）项目东地块已完成拆迁平整，施工道路已通，周边项目已启动开发，建设基础设施完善。（3）周边大型配套工程；地铁、四季青服装城、长途总站、学校等正在施工，沿江路已修至项目处，区域楼盘热销中，项目建设实施处于非常有利时机。（三）项目开发公司简介项目开发公司是一家专业从事房地产开发、经营的有限责任公司，公司成立于2006年8月，注册资本为人民币伍仟万元。公司现拥有员工20余名，其中80%为技术人员和管理人员，已基本形成专业分工和互相配合、协调的用工体系，为公司的发展奠定了良好的人力资源优势。公司法人已先后成功开发了多个房地产项目。杭州文三西路的XX花园，该楼盘总开发面积约15万平方米；在杭州市商业圈黄金地带武林路上开发了XX商务楼，也取得了不俗的业绩；在上海松江九亭投资开发了上海XX花园项目，该项目总开发面积约11万平方米，该楼盘曾获得上海年度十大关注楼盘等荣誉称号；2003年在安徽省蚌埠市投资开发了XX花园，该项目总建筑面积约18万平方米，现已全部售完，该项目获得蚌埠市及安徽省的高度评价及各种荣誉，并获得全国优秀物业管理小区的称号，该项目把当地的居住质量、住宅价格提高到一个新的高度，至今仍是当地房地产项目的第一品牌；2004年，与合作伙伴在上海市普陀区内环边共同投资开发上海XX花城项目，该项目总建筑面积约60万平方米，预计总投资逾100亿元。目前，上海市市中心的土地资源极为稀缺，该项目现在正处于开发进程中，其中一期已开始销售，必将带来良好的投资回报。第二章 市场投资环境调研一、宏观市场环境分析（一）全国房地产市场环境分析预测1市场环境：房地产金融调控，楼市步入理性发展阶段2007年年底以来的一系列金融调控政策的实施；政府对加大保障住房供应的承诺；金融政策进步从紧；物业税实施势在必行，这些国家宏观调控政策的出台，改变了房地产行业多年来发展非理性发展的“惯性”， 与此同时，政府加大经济适用房以及城市廉租房的开发，政府将运用市场经济手段，逐步实行商品房与政府福利房开发双轨供应的发展布局。今年前4个月，全国商品住房竣工面积8448万平方米，同比增长20.2%，增幅同比提高10.3个百分点；销售面积13664万平方米，同比下降了4%，增幅同比下降20.6个百分点。基本恢复到2006年同期水平。以上数据表明，自去年以来的宏观调控措施已经收到实效，2007年上半年以来全国房产非理性发展状况被有效控制，房地产业将在金融调控的政策手段下步入理性发展阶段。目前楼市的金融调整来得适时且理性，房地产市场的主动调整将有助于市场的健康发展，依此形成的市场自动调整可以避免人为矫正出现的矫枉过正。2市场预测：2009年下半年，全国楼市将迎来上升行情2008年年初以来，除了深圳、广州等少数几个城市房价出现小幅下跌外，其他地区房价几乎没有大的下调，象杭州、厦门等热点地区房价仍在小幅上涨。 究其原因，国内主要城市房地产市场环境以及发展轨迹不同，在全国性的金融调控政策下，市场反应不一，深圳、广州等地的房价下滑是个案，由于2007年房价非理性上涨造成的不稳定波动，并不具备普遍性。此次金融调控作用来得非常迅速，2007年来的房价飙升现象已经被止住，金融调控政策不仅成功地发挥了作用，而且并没有本质影响各地楼市自然的发展格局，各地楼市渐入平稳，由于房产新政实施一般都有一定市场消化与反应“惯性”，根据近几年来房地产市场走势规律判断，以及宏观经济环境分析，预计到2009年下半年，全国楼市又将迎来一波供销两旺的市场行情。（二）杭州市房地产市场环境分析预测1市场状况：刚性需求坚挺，房价小幅攀升近年来杭州房价上涨幅度较快，主要由于供求关系的严重失衡引起。高额的地价成本直接抬高了房产价格。加上“创业在杭州”一系列引进人才、购房入户等优惠措施，杭州城市人口不断增长，在优良的城市居住环境以及创业环境吸引下，市场对房地产的需求非常旺盛，支撑着杭州房地产价格不断地刚性上升。2007年“供不应求”的杭州楼市火爆提示我们，杭州不是深圳，也不是广州，杭州楼市需求旺盛，购买力强劲，虽然万元房比比皆是，但还是出现“一房难求”的局面，可以说杭州楼市需求是刚性的，今年，在金融调控背景下，杭州在供应量大增的前提下房价在去年大涨基础上又出现小幅攀升，也印证了杭州的刚性需求与房价的合理性。2楼市预测：楼市走向平和理性，后期房价还有拉升可能。2007年，杭州政府针对投机需求、过度投资、超前消费和过度消费等四个方面的不合理需求制定了一系列的政策，投机市场需求已经开始降温，2008年年初到现在，杭州七区房价逐步回稳，只出现正常的区域性小幅上涨现象，通过一系列的市场变化，杭州楼市正在适应政策变化，走向规范，走向平和理性，房价没有出现大起大落的情况，市场基本稳定。2008年，杭州将新增800万平米的住宅供应量，加上去年未建的400万平米住宅，市场供应量达到1200万平米，有效缓解去年的供应量不足，对于房价回稳具有积极意义，杭州城市规模较小，住宅开发用地不足是一个长期现象，2008年供应量增长可保证下半年至2009年年初的房价稳定，但到2009年下半年，市场供应量将被逐步消化，市场又将出现供应不足状态，杭州房价也将在巨大的需求下出现明显拉升。二、微观市场调研分析（区块房产市场分析）1区位规划优势：九堡与杭州主城区、钱江新城无缝连接2007年7月28日钱江新城重点工程二期扩容区块开工。在紧贴未来市中心、钱江新城核心区的沿江地块将进行“扩容”，打造一个钱塘江畔“小新城”，而其中一条作为连接杭州主城与下沙副城的便捷通道沿江大道，九堡正处于这两者之间，从而备受期待。九堡被定位为一个融合生态自然和都市文化特征的新都市主义居住中心，它也是未来杭城最大的经济适用房居住区以及杭城东北部40万人口居住区的中心。随着绕城高速、沪杭高速、德胜快速路、B1快速公交、地铁、磁悬浮、杭州客运中心的逐步开通，九堡将成为杭州新的交通枢纽，成为杭州与以上海为代表的长三角东部城市的连接门户，杭州城市发展的主要人口导入区。2配套优势：各项配套抢先一步入驻在九堡，先行的是大型商业设施、公共配套等。据悉，杭州市高速公路长途客运中心已于2003年开工建设，预计将于2006年投入使用；九沙大道已经建设完成约1000米以上，艮山东路的拓宽工作正在进行。同时，九堡区块还将建设杭州档次最高、面积最大、功能最全的服装城中国四季青服装交易中心。先期启动的一期服装交易区块规划总面积756亩，坐落在九堡镇内。交易中心规划二期可利用土地1135亩，另有后备物流发展用地3336亩。交易中心建成后，总计面积达5227亩，将成为名副其实的商业航母。本项规划，不仅使得九堡在未来将承担全国性商贸中心的角色，也将会为九堡带来大量的居住人口和就业人口。麦德龙、百安居的就近新建，杭州陶瓷品市场的迁入，将九堡-下沙沿线形成独具特色的商业地带，形成名车一条街。区域内有多个中学、小学和幼儿园，下沙大学城也近在咫尺。绿化景观也是该区域所强调的，主要道路如九沙大道、世纪大道等两侧均有100米甚至200米的绿化带。此外拥有30米绿化带的景观河道和睦港，仅河道两侧就可享受绿化面积达2.5万平方米。3高价值居住区：钱江新城的生活保障如果说，下沙的开发把九堡直接带向了交通枢纽的地位，那么，钱江新城却是把九堡的建设、开发和房地产市场带向了一个更新的阶段。 “作为紧邻钱江新城的一个集中居住区，九堡将为钱江新城的发展提供重要的生活保障。”按规划，建设中的钱江新城是未来杭州城市新中心和中央商务区，重点发展现代金融、商务会展、信息服务、文化旅游等高层次第三产业，它将成为杭州的金融、商贸、会议、会展、文化、旅游中心。杭州市政府行政中心、大剧院、会展中心、博物馆、妇女活动中心、棋院、市民广场、音乐广场等一大批标志性建筑将在这里建成。这些，一则让四季青服饰城的地址直接移向了九堡；二则，也让九堡作为钱江新城的辐射区域，变得机遇无穷。从组团发展的角度出发，九堡又设计了更多的产业支持。在九堡北部区域，西子奥的斯、华日、杭派服装新型产业园区等产业，正努力开始为这一区域提供庞大的产业支持。九堡的房地产市场，正是在这种种的变化中，实现了快速的居住价值。九堡凭借自身的发展潜力，加上钱江新城一线江景的地段大环境，伴随着日渐完善的配套，成为杭城一片“热土”。3快速成熟的居住区九堡位于杭州两大副城下沙和临平的桥头堡位置，地铁1号线往下沙和临平路段将在这里会合。而九堡的房产开发可以追溯到上世纪90年代，2003年杭州市面积最大的经济适用房（130万平方米）在九堡开工，建成后可以容纳10000多户居民。经济适用房还为九堡带来了急剧上升的人气。从2004年开始，杭州知名房产公司，都先后加盟到九堡区域的开发当中。同时镇政府也在不断完善区域内的购物、娱乐等服务设施，为社区居民学习、工作和生活提供更大的便利，九堡板块已成为杭州快速成熟的居住新区。4九堡楼盘分析5综合评判：价格同比仍处低位自从杭州各大房产公司先后进入以后，（如金海、宋都、旅游、美达、名城房产等）纷纷进入，尤其是万科4.76亿摘牌江干科技园N-8、N-10地块，高调杀入九堡，而绿城也通过二手土地受让形式进驻九堡 。九堡与钱江新城的二期相连，而作为价格标杆的钱江新城的住宅价格，普遍房价在两万元/平方米以上，根据区域价值同比因素，九堡普通住宅正常值应该在13000元/平米左右，目前板块在售楼盘主要有魅力之城、九月庭院、左邻右舍、红苹果、柏林公寓等项目，价格主力区间在10000-12000之间。而南片区沿江区域，区位价值与钱江新城二期接近，房价更会接近钱江新城，不考虑品质差异，正常估值在15000元/平米左右。目前片区内开盘销售的是绿城丽江公寓，一期精装修房均价14500元/平米，二期精装修房均价16000元/平米，且都不临江，预计随着区域配套的完善以及入住率提高，房价还有至少3000元/平米的上升空间。三、市场观点九堡板块良好的规划是支撑板块发展的重要因素，众多知名开发企业的进入也为板块带来更大的发展机遇，目前板块的价格虽然已经攀升到一定高度，但作为未来城区中心紧邻板块，根据区域价值同比因素，目前房产价格并未反应其真正的价值，特别是南片沿江区域，得天独厚的区位优势，是高价值楼盘的集中区域，绿城丽江公寓是首先开发销售的楼盘，该项目并不沿江，售价已达到16000元/平米，象本项目一样的一线江景楼盘，宋都阳光领秀，天名房产项目，尚处于开发初期，未来销售价格肯定远高于绿城丽江公寓。综合评判：定位顶端，城市心脏，CBD、顶级配套，以质取胜，价格体现价值。价格：目前在售住宅楼盘有万象城.悦府、金基.晓庐、东方润园等，均价超过24000元/平方，城市心脏，大杭州发展的引擎钱江新城从规划之初就以大杭州城市心脏的高姿态、高定位出现在市民的眼前，它也标志着杭州从“西湖时代”迈向“钱塘江时代”。钱江新城的规划定位类似于上海的陆家嘴，成为城市发展的引擎。21世纪，杭州要发展成为以钱塘江为中轴线的大都市，而钱江新城就是桥头堡，是未来杭州政治、文化、科技的中心。杭州到目前为止还没有真正的CBD。打造钱江新城，要让杭州从没有心脏的城市，变成有心脏的城市。顶级配套，国际化生活方式区位优势固然是钱江新城楼盘拥有高价值的因素之一，但真正能和购房者生活紧密相连的，还是区位所带来的生活配套。而位于钱江新城的楼盘，在生活配套方面有着其他区域楼盘望尘莫及的顶级配套，仅仅是位于钱江新城的文化娱乐配套就不胜枚举。早已投入使用的杭州大剧院，不仅是杭州最大的顶级剧院之一，还入选全国十大建筑科技成就，是杭州市的标志性建筑之一。杭州棋院，作为中国棋院在国内的唯一分院，总建筑面积12万余平方米，是世界一流的棋类交流、培训和比赛场所。此外，华润万象城、波浪文化城、市民中心、会展中心等顶级市政配套更是星罗棋布。钱江新城楼盘，以品质领先取胜楼盘的区位、配套固然重要，但真正体现楼盘竞争力的还是品质，钱江新城楼盘在市场上一直树立了一个高端高品质的形象，这当然和钱江新城的城市定位是密不可分的。钱江新城管委会对入驻的开发企业的要求也非常高，所以大多数位于钱江新城的楼盘都拥有领先于同类楼盘的品质。观点：政府在钱江新城这么一块小区块已投入上百亿的配套，可以说是寸土寸金，在房价高启的杭州心脏地区，房价20000多元/平米，对应价值应该说完全值得，投资也好，自住也好，浙江省内估计也找不出第二个这样的地方，我们认为目前钱江新城住宅价格以及写字楼价格只能反映阶段性价值，随着钱江新城的建设进度，成熟程度，在区域供应量减少的状况下，房价还有大幅提升的可能。第三章 项目市场分析与预测一、项目市场发展前景分析在探寻板块的未来居住或投资潜力同时，必须首先关注城市的规划。城市规划对于房地产的走势和发展具有最为重要的引导作用。而作为连接杭州主城区和下沙、临平，连接钱江新城的九堡，特别是南片临江区域，其显要地位可以看出，开发潜力是无限的。根据目前土地出让和在建项目来看，九堡板块近两年重点供应区域将集中在南片临江区域，紧邻钱江新城二期。该片区的最大优势在于，虽然地处九堡，但在地理空间与房地产价值上更接近钱江新城，除本项目外，该区块在建或待建未售项目有宋都阳光领秀，绿城丽江公寓、天名房产项目等。由于这几个项目均南临钱塘江，具有稀缺的钱塘江北岸一线江景资源，与钱江新城二期连成整体，不仅居住环境优美，同时可以共享钱江新城的高端配套，近几年市区江景楼盘已成为杭州的特色房产品，沿江区块土地严重稀缺，江景楼盘受到市场热烈追捧，房价根本不是问题，关键是楼盘品质，所以沿江楼盘不约而同定位为高端豪宅，争相上演品质大战，本项目也毫不例外，在品质投入上会有更高表现。本项目的核心优势在于，我们取得土地的成本极低，楼面地价不到2000元/平米，在九堡，即使不是沿江区块，楼面地价都在6000元/平米以上，钱江新城二期楼盘的楼面地价普遍超过10000元/平米，在杭州这样的市场，事实上即使我们卖掉土地，利润也相当丰厚。当然，对于开发企业，利润最大化是原则问题，正因为看到了杭州的市场前景，以及我们的成熟的开发经验，我们决定自行开发。本项目的规划，我们吸取了钱江新城楼盘以及杭州品牌楼盘的核心品质，将其定位为高品质主流江景楼盘，品质细节上计划适当超越目前钱江新城诸多楼盘，在楼盘软硬件配套方面加大投入，相信好楼盘自己会说话，高端品质，适当的价格一定会取得市场的成功。二、目标客户定位资本雄厚、品位超群的高端客户人群 长三角区域资本雄厚私营业主，年龄30-50岁，在杭州二次创业的成功人士。 金融业、房地产业、制造业、医药化工、高科技行业、外贸、媒体传播、文化产业等行业的高级经理人。在杭长期从事商贸活动的外籍成功人士。长期在杭的文化、艺术领域知名人士。钟情于杭州优美城市居住与文化环境的非常住外地客商。三、价格预测本项目地处钱江新城二期东侧，同时可便利共享钱江新城、九堡公建配套。据市场调查，钱江新城二期楼盘均为豪宅定位，精装修楼盘单价在20000元/平米以上，沿江楼盘均价不会低于20000元/平米，依据钱江二期楼盘市场价格基础，同时参考本项目产品定位特点以及杭州市楼市发展趋势，本项目预测价格：1、不沿江高层精装修住宅均价17000元/；2、沿江高层精装修住宅均价20000元/；3、商铺均价20000元/；4、车位均价15万元/个；四、总销售收入预测项目销售收入测算销售单元面积单价总额(万元)住 宅20364518000366561商 铺4090200008180车 位118915000017835总 计2089243925761）销售收入预测如上表。2）项目销售成本预测：以8000元/平方米计，总成本：167139万元；3）税前利润：225437万元；4）所得税：56359万元；5）净利润：169078万元；6）提取盈余公积金：25362万元；7）项目投资回报率：85.99%8）可售面积：207735平方米第四章 项目开发与实施计划一、工程建设实施计划一期工程建设进度计划如下表。 月份项目2008年2009年2010年2011年第三季度第四季度第一季度第二季度第三季度第四季度第一季度第二季度第三季度第四季度第一季度第二季度1.土地平整2.勘测设计3.临时工程4.土建工程开工结顶毛坯交付精装修交付5.市政道路6.绿化工程7.销售推广（1）根据市场分析以及企业开发思路，计划2008年8月前完成项目单体初步设计、施工图设计，工程报建、审批等有关手续，满足2008年9月开工的需要。（2）为了合理利用资金，以及对应市场节奏，整体项目计划分两期开发，一期工程开发东片区以及西片区北面四栋高层住宅，拟开发建设期为两年（2008年三季度2010年四季度），拟开发总建筑面积171588，其中地下建筑40553，地上建筑131035。计划2009年年底前整体土建结顶，2010年6月交付（毛坯住宅），2010年年底完成住宅精装修工程，并正式交付。二期工程建设计划待定。（3）以多年的开发经验，科学先进的管理模式、招投标制、工程监理制确保施工建设规范进行，施工过程中，严格控制工程造价，提高工程质量，控制工期，紧盯市场变化，科学营销，提高资金周转率。二、营销策略及销售计划（一）销售计划一期各阶段销售收入预测表时间项目合计单价(元/平米）铺位车库住宅2010年销售量（m²)金额（万元）50000 m²81000万元81000万元2011年销售量（m²)金额（万元）2998 m²5996万元300个4500万元71134 m²137041万元147537万元合计销售量（m²)金额（万元）2998 m²5996万元4500万元121134 m²218041万元228537万元根据工程建设进度计划及杭州市房地产发展走势，一期项目拟销售周期为两年（2010年2011年）：2010年销售收入81000万元；2011年销售收入147537万元。（二）营销策略秉承企业“好产品自然有好市场”的经营理念，深入房地产市场调查研究，从产品设计入手，充分发掘楼盘的品质亮点与卖点，通过以下途径和措施实现房屋销售，获取最大利润。（1）进行广泛的市场调查，通过目标客户和目标市场的分析，对目标市场、户型结构、客户群体进行准确定位，建设适应客户需求的高端楼盘产品。（2）实施有效的广告宣传策略、营销策略及公关策略。利用“报纸、电视、户外广告牌、车体、站牌、网络”等行之有效的形象广告方式，创造一流豪宅形象。（3）创新营销渠道开拓：杭州江景豪宅的购买群体并不局限于杭州、浙江，同时倍受国内高端客户甚至国外置业者青睐，所以在营销渠道的拓展方面，我们计划以杭州为核心，在上海、深圳、香港、澳门等地设立营销网络，通过与高端客户渠道的合作，达到营销目标。（4）“不开盘的开盘才是高手段营销”，采用内部营销策略，运用刀锋营销手段开展整合营销战术；石英房产在多年的经营历程中积累了不少高端客户群体，关系企业的高端客户群也很可观，以内部优惠措施首先圈定此类客户，可大大强化营销基础，依此建立的口碑营销效率绝不亚于上千万的广告效率。（5）聘请一流物业管理公司，利用物业管理品牌战略实现楼盘品质升级。为顾客提供优质完善的超值服务，提高楼盘竞争优势。（6）引入名人代言、文化包装策略，营造“名流公馆”楼盘形象，以高端文化活动聚合目标客户，提升项目软实力。第五章 财务经济分析与评估一、投资估算（一）项目开发成本测算1、项目投资成本估算序号项 目金额估算指标(万元)工程量单位指标/单价总表总投资90037 按总建筑面积171588M2按地上建筑面积131035M2明细表一建安装饰及设备安装费(一)总体工程(二)承载结构及建筑工程1桩基3089 171588元M21802土方工程515 171588元M2303基坑维护措施429 171588元M2254地下室9530 40553元M223505地上部分 住宅楼13759 131035元M210507地上墙体保护524 131035元M240小 计27845 (三)装饰工程1地上住宅楼立面装饰472 78621元M2602地上裙房立面装饰786 13103.5元M2600铝合金门窗及栏杆3145 39310.5元M28003室内精装修15000 75000元M22000小 计19403 (四)设备及安装工程1电梯680 17万元台402通讯工程393 131035元M2303照明(配管、附件等)652 171588元M2384动力配线工程841 171588元M2495给排水，污水处理772 171588元M2456其他小 计3338 (五)预算外包干费用元M2第一部分费用合计50586 二其他基建费用1土地出让金7059 2土地补偿款4000 3搬迁安置费12611 4公建5道路绿地围墙硬景865 15724元M25506住宅建设配套费（景观）613 23586元M22607市政配套及外线工程接头费260 元M28人防配套费0 元M29建设单位管理费等规费150 10三通一平及临设343 171588元M22011增容费100 12工程监理费343 171588元M22013前期规费686 171588元M24014可行性研究勘探设计审照费、室内设计费1887 171588元M2110第二部分费用合计28918 三预备费1基本预备费506 2涨价预备金228 第三部分费用合计733 一+二+三=建设投资80237 四间接费用1管理费用1100 2销售费用1900 3财务费用6800 第四部分费用合计9800 根据测算，项目一期用地面积为51152万平方米，开发总建筑面积为171588平方米，其中地下建筑40553平方米，地上建筑131035平方米，可售住宅面积121134平方米，1098套，商铺2998平方米，整体投入成本大约9亿元。分摊到可售住宅，每平方米成本约为7253元左右，除去精装修因素，每平方米约为6045元，九堡区域普通楼盘目前平均成本在9000元/平方米左右，本项目具有很大的成本优势，优势主要来源在土地成本方面，本项目楼面土地价不到2000元/平方米。（二）资金筹措为达到项目利润最大化，决策层对项目经营做出战略决策，“快建设，缓销售”，保证在没有销售回笼的情况下做到主体建筑交付，根据项目一期全投资资金流动分析，拟订以下资金筹措计划：资金筹措计划表（万元）项 目08.9-08.1209.1-09.609.7-09.12资金筹措472002000015000资金来源自有资金37200银行贷款100002000015000以土地抵押方式向银行申请45000万元贷款，贷款期三年，2008年用款10000万元，2009年用款35000万元。余下不足资金由股东自筹解决或部分销售回笼资金投入。（三）项目经济效益分析，详见损益表损益表（万元）项 目2008年2009年2010年2011年合计1.商品房销售收入00810001475372285372.商品房销售成本3797819725175345000802373.销售费用、管理费用、财务费用105019754525225098004.销售税金、土地增值税等00567010328 15998 5.税前利润-39028-2170053271129959 122502 6.所得税（25%）-9757 -5425 13318 32490 30626 7.净利润-29271 -16275 39953 97470 91876 上表相关指标为：单位成本： 8542元/平米 销售收入： 228537万元 税前利润： 122502 万元 净利润 ： 91876万元 可售面积： 124132平方米（三）现金流量分析建造资金使用计划表（万元）项 目2008年2009年2010年2011年合计建造成本（含前期费）143081972517534500056567土地成本使用计划表（万元）项 目2008年2009年2010年2011年合计土地成本2367000023670预计现金流量表（万元）项 目2008年2009年2010年2011年合计一、现金流入00810001475372285371、销售收入0081000147537228537二、现金流出29271 16275 41047 50068 136661 1.土地成本23670000236702.建造成本1430819725175345000565673.销售费用、管理费用、财务费用105019754525225098004.销售税金、土地增值税等0 0 5670 10328 15998 5.所的税-9757-5425133183249030626三、现金净流量-29271 -16275 39953 97469 91876 四、累计现金净流量-29271 -45546 -5593 91876 91876 本项目内部收益率=59.93%，投资回报率=86.65%，计算过程见上表，远高于同行业基准投资内部收益率10%，该方案可行。我们可以清楚的看到，2008年用款10000万元，2009年用款35000万元，可基本平衡项目投资测算，2011年上半年可基本实现全额还贷，但考虑到销售延期以及市场不确定因素，计划贷款时间为三年，以确保项目经营流动性方面的主动和保证在借款期内归还全部贷款本息。二、项目经济效益分析（一）项目分析预测项目销售收入测算销售单元面积单价总额住宅121134平米18000元/平米218041万元商铺2998平米20000元/平米5996万元车位一期出售300个计150000元/个4500万元总计228537万元（二）盈利能力分析1静态分析投资利润率（税后）=项目净利润/项目投资支出总额=91876/90037=102.04%2动态分析项目净现值为91876万元，净现值大于0，项目可行.经计算，本项目的内部收益率为59.93%，远高于同行业基准投资内部收益率10%，本项目的内部收益率远大于基准投资收益率，投资意义极大。三、风险分析销售面积盈亏平衡点=成本费用合计/平均销售单价（1税费率）=90037万元