工商管理硕士(MBA)学位论文成都市甲级写字楼市场调查与分析报告.doc

四川大学工商管理硕士(MBA)学位论文题 目 成都市甲级写字楼市场调查与分析报告 作 者 完成日期 2010 年 8 月 10 日培养单位 四川大学工商管理学院 指导教师 研究方向 市 场 营 销 论文类别 调查研究报告 授予学位日期 年 月 日成都市甲级写字楼市场调查与分析报告工商管理硕士专业 研究生： 指导老师：左仁淑教授 摘 要在中国经济高速发展的今天，国内一线城市GDP呈高速增长态势，第三产业从业人员人数的上升为写字楼的需求提供了良好的基础；在供需两旺的强劲动力带动下，国内写字楼市场目前也处在一个高速发展的阶段。北京甲级写字楼存量共计611万平方米，2010年供应量为95万平方米；上海的甲级写字楼存量共计523万平方米，2010年供应量为57万平方米。成都的经济也在高速发展，甲级写字楼的发展速度明显加快，成都由1999年的1座甲级写字楼发展到目前的12座甲级写字楼，总体量约为55万平方米，在2010年下半年还会有几座国际标准的甲级写字楼，新增供应量为24.1万平方米，另外从2011年到2013年新增的甲级写字楼预计总体量会超过100万平方米以上。因此，成都甲级写字楼发展空间还很大，很值得做深入研究。但是目前成都的甲级写字楼市场相对北京，上海等一线城市还不够成熟，表现在：甲级写字楼的品质不高，甲级写字楼租金差距较大，大部分写字楼为小业主自己拥有，写字楼不能做很好的维护，生命力不够长久等。本文意在调查甲级写字楼的现状，分析甲级写字楼市场面临的问题。还对成都甲级写字楼未来市场做预测和相应的分析。一方面可以帮助用于开发商前期了解市场，做好的前期的定位与规划。另外一方面可以让外资公司对成都甲级写字楼市场有一个初步的了解，在需要租用办公楼时可以做参考。本文共分四个部分：本文共分四个部分：第一部分调查研究计划，主要介绍了调查研究的内容，调查研究方法，有访问法,文案调研法，抽样调查。调查研究分析方法，有推理演绎法，对比类推法，SWOT分析法。第二部分主要介绍了中国甲级写字楼市场概况及上海，北京和成都甲级写字楼的概况，以及对他们的分析。第三部分是介绍成都市主要甲级写字楼特征分析，以及主要甲级写字楼空置率，租金的比较分析及甲级写字楼客户分析；第四部分是用SWOT分析方法分析成都市甲级写字楼，并得出结论以及对成都市甲级写字楼未来展望。关键词：成都 甲级写字楼 市场调查 市场分析 SWOT Chengdu Grade A office Market Research and Analysis Master of Business AdministrationGraduate：Xi Fang Supervisor：Zuo RenshuAbstractIn the era of fast economic development, GDP of first tier cities increased in a high speed. Human resources in third industry provide a good basis for office demand. With supply and demand both strong, Chinas office market are in the path of rapid development. Beijings Grade A office stock is 6.11 million square meters. New supply in 2010 is 0.95 million sq m. Meanwhile, Shanghais Grade A office stock is 5.23 million square meters, while new supply in 2010 achieves 0.57 million sq m.Chengdu economy is going through a rapid development. Grade A office market in Chengdu are developing very fast. Chengdu first Grade A office came into market in 1999, now, there are 12 Grade A office building. Total stock is now 550,000 sqm. Although it is one tenth of Beijing or Shanghais stock, Chengdu will see several international standards Grade A office coming into market. Chengdu office market has a long way to go, so that we need to do deeply research about the market. Chengdu Grade A market now is relatively immature compared to Beijing and Shanghaioffice market. The quality of Grade A offices is relatively low, one building has a wide range of rentals due to strata title ownership. Maintenance lacks behind the first tier cities, so that office will go downhill after 5 years of operation. The intention of writing this essay is to investigate the Grade A office market and analysis the problem facing it. Moreover, the essay will forecast the market trend and analyze it. The other intention is to introduce the market to multi-national companies and make it a reference when they need to lease office space. There are four parts of this paper; the first part of the paper is the research plan which includes the contents of the research, the research method and the analysis method. The research methods are the method of access, desk research survey and sample survey. The analysis methods are deduction, analogue technique and SWOT analysis. The second part introduce the Grade A office overview of China, Shanghai, Beijing and Chengdu and including analysis of them. The third part is character analysis of main Grade A office in Chengdu. Also this part includes the compared analysis of the vacancy and rental of these buildings, and the tenants analysis. The fourth part is the SWOT analysis of Chengdu Grade A office. This paper draw the conclusion and the forecast of Chengdu Grade A office.Key Words：Chengdu， Grade A Office， Marketing Research ， Marketing Analysis， SWOT 目 录第1部分 成都甲级写字楼调查研究计划11.1调查研究目标11.2调查研究内容11.2.1成都市写字楼的评判标准11.2.2 成都甲级写字楼现状调查分析11.2.3成都甲级写字楼未来供应情况调查分析11.2.4 成都未来甲级写字楼市场租金与空置率的预测分析11.3 市场调查与分析方法21.3.1 市场调查方法21.3.2 市场分析方法31.4 调查研究进度计划31.5 调查研究经费预算3第2部分 国内甲级写字楼情况分析52.1中国写字楼市场概况52.2 国内一线城市甲级写字楼市场概述62.2.1北京甲级写字楼情况62.2.2上海甲级写字楼情况72.2.3北京与上海甲级写字楼的分析72.3成都甲级写字楼市场概述82.3.1成都市经济发展情况82.3.2成都市写字楼的分类标准102.3.3 成都写字楼发展情况142.3.4成都甲级写字楼主要指标分析15第3部分 成都市主要甲级写字楼特征分析223.1 成都市现有甲级写字楼的情况223.1.1仁恒置地广场223.1.2 航天科技大厦233.1.3 锦江国际233.1.4 喜年广场243.1.5 国航世纪中心B座253.1.6 力宝大厦263.1.7 香格里拉中心办公楼273.1.8 汇日央扩国际广场283.1.9 中环广场283.1.11 威斯顿联邦大厦303.1.12 城市之心313.1.13 冠城广场323.1.14 川信大厦323.2 主要甲级写字楼空置率比较分析353.3 主要甲级写字楼租金比较分析363.4 甲级写字楼客户分析373.4.1客户需求来源373.4.2 客户行业分析39第4部分 成都市甲级写字楼分析结论与展望414.1 成都甲级写字楼市场SWOT414.2 成都甲级写字楼的发展建议424.3 成都市甲级写字楼市场预测及展望444.3.1未来甲级写字楼供应情况分析444.3.2未来甲级写字楼市场租金预测454.3.3 未来甲级写字楼市场空置率的预测454.3.4 成都市甲级写字楼展望46结束语47参考文献48附件一：调查问卷49附件二：专业术语解释51第1部分 成都甲级写字楼调查研究计划成都甲级写字楼近几年发展非常迅速，2008年地震也没有影响写字楼的需求量，供应量在2008年也较大。但随着2008年年底全球金融危机的进一步蔓延，成都写字楼市场需求量急速下降，租金也呈现下降的趋势，因此2009年写字楼市场非常惨淡，无新供应量，需求量也大量萎缩。但随着全球经济的复苏，成都写字楼市场在2010年开始反弹，2010年的全年新增甲级办公楼供应为40万平方米，约为2009年底甲级办公楼面积总存量的90%，写字楼租赁市场成交量也增加很多。正是在这样一个良好的经济复苏带动甲级写字楼市场好转的背景下，展开对成都甲级写字楼的调查研究。1.1调查研究目标建立完整的甲级写字楼的评判标准，帮助房地产开发商了解成都甲级写字楼市场现状，以及更好的定位自己的写字楼。通过对未来写字楼市场的分析和预测，帮助外资公司在成都市场寻找更好的办公物业。1.2调查研究内容1.2.1成都市写字楼的评判标准成都甲级写字楼分类目前没有任何国家级的官方机构对写字楼的分类标准进行明确确定，所谓的成都甲级写字楼的评判标准是业内几家专业的房地产顾问服务公司，也就是大家所说的五大行提出的。因为经济发展水平、经济结构的不同，成都的甲级写字楼的标准与一线城市，如北京，上海有很大的不同，带有很多成都特色。1.2.2 成都甲级写字楼现状调查分析包括写字楼总体量分析、甲级写字楼构成分析、甲级写字楼使用情况、甲级写字楼客户分析。1.2.3成都甲级写字楼未来供应情况调查分析 2011年到2013年新增的甲级写字楼预计总体量会超过100万平方米以上，成都甲级写字楼市场的未来供应量非常大，需要做进一步的调查分析。1.2.4 成都未来甲级写字楼市场租金与空置率的预测分析 由于未来甲级写字楼的供应量的增加、租金的变化、空置率的上升都值得我们做分析。1.3 市场调查与分析方法1.3.1 市场调查方法1、访问法访问法是通过询问的方式向被调查者了解市场情况，获取原始资料的一种方法。在本次对各个甲级写字楼的调查研究主要用到：人员访问、电话访问。人员访问和电话访问主要针对甲级写字楼的租赁中心或物管部。电话访问的写字楼包括：川信大厦租赁部、冠城广场租赁部、威斯顿联邦大厦租赁部、城市之心租赁部、成都时代广场租赁部、汇日央扩国际广场租赁部、香格里拉中心办公楼租赁部、力宝大厦租赁部、国航世纪中心租赁部。人员访问适用于开发商没有设立租赁中心或者项目刚开始租赁需要上门去了解一些信息。需要人员访问的写字楼有：中环广场、锦江国际、喜年广场、航天科技大厦、仁恒置地广场。需要了解的信息包括：开发商名称、物业管理公司、业权情况、建成年份、总建筑面积、写字楼建筑面积、得房率、停车位、标准层面积（平方米）、楼层净高(米）、交付情况等。2、文案调研一手资料：包括大楼最新印制的楼书、技术手册、各个写字楼官方网站。二手资料：五大行的市场报告、C&W高纬环球公司文献库。3、抽样调查对成都11座甲级写字楼的租户实施非概率抽样方法，主要是针对已经交房的写字楼，包括：川信大厦、冠城广场、威斯顿联邦大厦、城市之心、成都时代广场、汇日央扩国际广场、香格里拉中心办公楼、力宝大厦、国航世纪中心、中环广场、喜年广场（由于锦江国际刚刚交房，还没有客户入驻，不能做调查问卷）。方法主要是在客户的公司门口或客户公司会议室里针对公司行政人员派发调查问卷或直接给公司行政人员发送邮件。使用定量的分析方法进行。l 样本数量：共发出1000份调查问卷l 有效样本：800个l 调查地点：客户公司门前或客户公司会议室l 调查时间：2010年4月 - 6月l 样本要求：主要针对租户的行政人员，要求对公司的办公楼使用情况非常了解。l 抽样方法：对写字楼租户的行政人员派发抽样问卷或发送邮件，并赠送小礼品。附调查问卷1.3.2 市场分析方法1、推理演绎法演绎推理是从普遍性结论或一般性事理推导出个别性结论的论证方法，本文通过大量的市场调研得到的成都市现有甲级写字楼的现状推导出对未来甲级写字楼发展趋势的结论。2、对比类推法本文主要用到对比类推法中的地区类推法，地区类推法就是将国内不同地区同种或类似产品的发展在时间上的差异,来类推某地区某种产品的发展变化规律。由于经济发展水平不同,同种产品在不同地区、不同城市,我们就可以利用产品在先入地域的发展规律来类推后入地域的发展规律。写字楼在国内一线城市的发展规律和发展水平对于成都写字楼市场有很好的借鉴作用。3、SWOT分析法SWOT分析法又称为态势分析法，它是由旧金山大学的管理学教授哈佛安德鲁斯于20世纪80年代初提出来的，SWOT四个英文字母分别代表：优势（Strength）、劣势（Weakness）、机会（Opportunity）、威胁（Threat）。所谓SWOT分析，就是将与研究对象密切相关的各种主要内部优势、劣势和外部的机会和威胁等，通过调查列举出来，并依照矩阵形式排列，然后用系统分析的思想，把各种因素相互匹配起来加以分析，从中得出一系列相应的结论，而结论通常带有一定的决策性。 1.4 调查研究进度计划调查研究从2009年10开始，接着制定研究详细计划，比如要调查哪些大楼，需要用什么方法等。调查研究进度计划详见表1.1表1.1 调查研究进度计划明确研究目标制定研究计划实地收集资料系统分析编写研究报告2009.10.2009.11.2009.122010.05.2010.05062010.0710.1.5 调查研究经费预算 由于调查的甲级写字楼较多，客户较多，持续时间较长，所以调查研究所需要的经费也较多。调查研究经费预算详见表1.2表1.2 调查研究经费预算费用种类单价数量合计（元）电话费2元/次200400交通费2元/次2040问卷人工2元/份10002000礼品4元/份10004000总计6440第2部分 国内甲级写字楼情况分析2.1中国写字楼市场概况2.1.1中国写字楼市场经济背景2010年全球经济活力逐步提高；国际贸易快速复苏，制造商开始补充库存，更为重要是作为房地产市场健康发展的重要支柱之一，服务业也已开始出现增长。 亚洲、澳大利亚和拉丁美洲的多数国家经济出现强劲增长，美国和日本经济增长超出预期。各种迹象显示全球货币政策正在趋紧。美联储释放明确信号做好退出经济刺激政策准备，而澳大利亚央行已经再次提高了基准利率。中国目前正在收紧货币政策，以抑制房地产投机活动。与此同时，印度政府已于近期宣布将采取更为谨慎的财政政策。所有这些举措都显示了各国政府和央行对未来经济增长充满信心。这对房地产租赁市场无疑是个好消息，也将为房地产投资者提供更多的市场信心。 中国房地产市场目前的状况折射出中国经济增长由强劲内需所拉动的特性。商业、住宅和非保税区物流市场表现优异。然而那些依赖外部需求的物业市场，包括甲级办公楼租赁、豪华公寓租赁以及保税区物流市场却经历了艰难的一年。投资市场非常活跃；国内投资者推动市场流动性，目前并无出现不良资产的迹象。投资回报率快速下降至历史低点。强劲国内企业自用需求推高一线城市办公楼租金； 从2010年第二季度的中国经济数据来看，中国实际国内生产总值同比增长从上一季度的11.9%下降至10.3%。上半年出口形势持续显著改善，同比增长43.1%，但其他经济指标均出现增速放缓的迹象。7月的采购经理指数显示虽然工业生产总量仍在扩大，但是最近几月的增速已明显减慢。政府智囊机构之一的国家信息中心预计2010年中国经济增长率将达到9.5%，这个数字与长期以来的平均增长率基本一致。2.1.2中国甲级写字楼市场概况从国内甲级写字楼发展的现状及发展趋势，我国甲级写字楼可分为以下几个阶段：1)初级阶段;2)中级阶段;3)高速发展阶段;4)成熟阶段.与早期写字楼形态、功能单一、品质档次仅满足于一般性办公需要、入住客户零散、档次较低、供应及需求较少的初、中级阶段相比，随着中国房地产行业近几年的高速发展，众多有实力外资开发商的进入，先进的国外开发理念使得甲级写字楼市场在供应量、产品外观、使用功能、软硬件配套、人性化管理方面都得到了极大的改善，档次也随之提升。在中国，预计将会有更多的境外投资者进入上海等一线城市的办公楼市场、以及一线和二线城市的甲级写字楼市场。二线城市办公楼市场已经进入境外投资者的视野，也会吸引更多的国内投资者。另外，国内企业已成为市场的主要推动力，他们纷纷从乙级办公楼搬迁至甲级办公楼，升级和扩张办公空间。自2010年年初开始，跨国企业活动也有所增加。在一线城市，非中央商务区办公楼市场日趋成熟。随着上海和北京办公楼租金触底反弹，租户以较优惠的条件升级办公空间的机会正在变得越来越小。在过去的十年里，中国主要城市的商业地产存量出现了惊人的增长，共开发了1700万平方米的甲级写字楼、超过300个大型购物中心以及1100万平方米的现代仓储设施且大多由国内公司开发。预计至2020年还将新增约4500万平方米的甲级写字楼、约1亿平方米的商铺以及4000万平方米的现代仓储设施。中国一线城市的房地产市场正快速迈向成熟。过去十年间，上海和北京的房地产市场经历了举世瞩目的转变。根据对全球22个主要城市的研究分析表明，上海和北京均已快速进入成熟曲线上升通道。 注1 数据来源：仲量联行写字楼资料库中国在房地产市场成熟度曲线上的攀升主要归功于中国大量的基础设施投资、卓有成效的政府政策、长期规划、房地产项目的高速建设以及强健的国内经济发展等因素的有效综合。这些因素还将继续影响中国的房地产市场，从而打造一个独一无二的中国模式。2.2 国内一线城市甲级写字楼市场概述中国甲级写字楼市场，是以一线城市的北京，上海的甲级写字楼市场为代表的。以下是对北京和上海甲级写字楼市场做的一些了解。2.2.1北京甲级写字楼情况1北京市甲级写字楼截止在2010年2季度的存量共计611万平方米，原定于2009年入市的106万平方米供应量中的33%推迟完工时间至2010年，导致2010年将有更多的甲级写字楼新增供应进入市场，约97万平方米。2京市甲级写字楼截止在2010年2季度整体空置率为14.5%，空置率有望在2011年年中企稳。3.截止到2010年第2季度，北京甲级写字楼有效租金升至人民币每平米每月176元，租金持续上涨已经迫使一部分企业加速其选址或扩租步伐，以便在市场完全转型成业主市场之前把握谈判机会。4.北京第三产业保持了较高的增长速度，其中对写字楼需求影响重要的行业表现较好，如：金融、医药、教育、高科技和研发中心外包以及商业服务。5.未来一年，尽管2009年第4季度市场对于优质办公空间的需求有所回升，但甲级写字楼市场真正实现复苏却可能比较缓慢，这取决于未来一年市场及宏观经济中的不确定因素。注2 数据来源：C&W高纬环球上海写字楼资料库2.2.2上海甲级写字楼情况1.上海市甲级写字楼截止在2010年2季度的存量共计523万平方米，2010年下半年写字楼新增供应57万平方米。2.上海市甲级写字楼空置率由2010年1季度的9.6%降至2010年2季度的8.0%。. 由于城市轨道交通以及基础设施方面的提升，以及新增大楼品质的提升，市场吸纳率强劲，平衡了供应与需求。3.受一季度强势反弹影响，2010年第二季度上海甲级写字楼市场表现良好，新增需求稳步上升。甲级写字楼平均有效租金达到218/平方米/约，环比上涨4.5%。4.2010年世博会后，原先推迟供应的57万平方米写字楼将集中上市，伴随着2011年77万平方米的新增供应，持续累加的供给效应无疑会加剧写字楼市场的竞争，我们业内预计在未来的4个季度内上海写字楼平均租金会面临新一轮下调。5.随着国务院利好政策的频出，上海将加速发展成先进制造业、现代服务业，加快经济结构的战略性调整，以实现两个中心-国际金融中心和国际航运中心的建设。6.根据“第十一个五年计划”，陆家嘴金融贸易区将成为拥有近600家中外金融机构占据全市规模的80%，及120,000名金融人才占据全市数量的60%，其功能定位类似于英国伦敦城聚焦全球经济。注注 数据来源：C&W高纬环球上海写字楼资料库2.2.3北京与上海甲级写字楼的分析北京，上海甲级写字楼作为一线城市写字楼市场的代表，有很多先进的理念值得我们借鉴，另外作为全国甲级写字楼市场的领头羊，他们的现状和发展规律也是我们对比类推法的对象。1甲级写字楼品质很高北京、上海作为国内的一线城市，城市的经济水平较高，开发商的实力很强，开发了很多高档次的写字楼，如上海环球金融中心、恒隆广场、北京的国贸广场等。这些优质的顶级写字楼都值得成都学习和借鉴。2体量大，新供应量大北京，上海的甲级写字楼市场的体量都很大，是成都甲级写字楼总体量的10倍左右。一年的新供应量比成都的总体量还多。上海，北京的甲级写字楼市场的发展有20年左右的时间，由此可以看出，成都写字楼的发展潜力是巨大的。3租金很高北京、上海甲级写字楼的平均租金很高，约为成都甲级写字楼的两倍，甚至两倍多。当然，高租金是与高品质的写字楼，发达的经济水平密切相关的。但成都甲级写字楼市场随着高品质的顶级写字楼越来越多，市场的平均租金也会提高。4空置率较低北京，上海甲级写字楼的需求旺盛，吸纳量非常的大，虽然市场体量很大，新增的供应量很多，但空置率却只有14.5%和8%。主要是很多外资公司在中国区的总部都设立在北京或上海，而且需求面积都很大。成都的甲级写字楼市场的空置率一直都很高，几乎都是在20%以上，主要是市场的总体量很小，增加一座写字楼占了总体量的10%以上，空置率就会上升10%左右，所有新供应对成都甲级写字楼市场的空置率影响很大。5政府推动经济的发展北京是中国的首都，上海是经济快速发展的直辖市，两座城市的政府对城市商圈规划，经济发展的大力推动，对于写字楼的发展有很好促进作用，另外，政府的招商引资的政策，吸引了很多外资公司。这些政府的大力推动很值得成都的相关政府部门借鉴和学习的，今后可以吸引更多的外资企业到成都。2.3成都甲级写字楼市场概述2.3.1成都市经济发展情况1. 成都地区生产总值成都市地区生产总值可以分为第一产业生产总值、第二产业生产总值和第三产业生产总值，从2004年至2009年成都市地区生产总值详细信息见图2.1。单位：亿元人民币图2.1 2004年至2009年成都地区生产总值成都市地区生产总值逐年增长，保持在较高的增长率，成都市地区生产总值的不断攀升，为外企业入驻成都提供了良好的经济基础。尽管2008年成都遭受特大地震，但成都2008年地区生产总值增长率仍然保持在12.1%。虽然受全球金融危机的影响，成都2009年地区生产总值增长率仍然保持在14.7%以上。第三产业的生产总值逐年上升，从2004年的1057亿元，增长11.60%，2005年11827亿元，增长9.60%，2006年的1343亿元，增长11.20%，2007年的1585亿元，增长13.60%，2008年的1814亿元，增长9.90%，2009年2233亿元，增长13.40%。第三产业从业也会人数相应增加，逐渐上升，从而带动了对写字楼的需求。注1 数据来源：成都市统计年鉴2.成都外商直接投资图2.2 2000年至2009年成都外商直接投资从图2.2 2000年至2009年成都外商直接投资的数据分析：从2005年开始，每年外商直接投资逐年上升，2005年增长65.80%，2006年增长38%2007年增长50.00%，2008年增长97.30%，2008年地震后，成都吸引了世界的注意，特别在2008年下半年爆发了全球金融危机，很多外资公司加大对成都市场的投资，2009年，成都实际利用外商直接投资增长24.6%，因此成都外商直接投资每年保持在较高的增长率，尽管2009受国际经济危机影响，成都仍吸引到9家世界五百强企业。截至2009年底，全市世界五百强企业达139家。外商投资的主要行业集中在现代服务业。随着大量的外资企业进驻成都，写字楼的需求将大量增加，这对于成都甲级写字楼市场而言是一大利好消息注2 数据来源：成都市统计年鉴22.3.2成都市写字楼的分类标准写字楼原意是指用于办公的建筑物，或者说是由办公室组成的大楼，1971年，Rhodes和Kan提出：“写字楼的作用是集中进行信息的收集、决策的制定、文书工作的处理和其他形式的经济活动管理。”从这个意义上讲，写字楼是指国家机关、企事业单位用于办理行政事物或从事业务活动的建筑物，其使用者包括营利性的经济实体和非营利性的管理机构，是随着经济的发展，为满足公司办公、高效率工作需要而产生的。注1 目前没有任何国家级的官方机构对写字楼的分类标准进行明确确定，所谓的成都写字楼的评判标准是业内几家专业的房地产顾问服务公司也就是大家所说的五大行应政府的要求提出的。成都市写字楼可以大体上分为顶级写字楼、甲级写字楼、乙级写字楼。当然，这样的划分也不是完全绝对的，有些写字楼能满足大部分的标准，也会把它划分到甲级写字楼的行列中，而且随着经济水平的提高，成都的写字楼越来越与一线城市甚至国际市场接轨，那么写字楼的划分标准会越来越高，很多老的甲级写字楼也会被市场淘汰，逐渐沦为乙级写字楼。1.顶级写字楼A.地理位置位于商务区相对集中区域,交通便利，周边配套设施完善，靠近轨道交通进出口。B.硬件设施1. 基本要求：土地性质为商业用地 。2. 建筑规模：办公部分超过五万平方米，每层建筑面积1500 - 2000平方米之间。3. 建筑品质：标志性建筑，建筑物物理状况和品质均为一流。4. 建筑设计：国际知名设计院/国内甲级设计院。5.建筑规划：大堂宽敞、挑高三层或以上，架高地台（15cm），除地台外的层净高2.7米及以上，通道宽2米，1个车位/150，空间少柱。6. 建筑装饰（1）采用优质装饰材料，装饰华丽，独具风格。（2）具有独立使用的大堂。（3）电梯应为不锈钢，其地面采用天然石材，墙面采用天然石材、玻璃及防火板，天花采用石膏板、铝板及防火板造型，灯具采用环保灯具、照度600Lux。电梯采用进口产品，按大厦总建筑面积算每部客梯服务面积不超过4000平方米,每三层一部客梯，等候时间不超过30秒，载重1600/部，速度4m/s以上；客货分离，货梯至少两部，速度4m/s以上，合理分区，完善先进的智能控制系统，高档装饰。（4）空调采用国际知名四管制VAV或FCU空调系统，新风量不小于50立方米/人/小时；使用国际品牌锅炉。（5）电气双回路市电符合电力局统一规定标准，办公区提供不低于120w/的电量，后备发电设备充足，在停电时能保证正常办公。（6）弱电：完善先进的5A系统，平均每12平方米有一根电话线并在局部配置专供客户使用的电话线，提供ISDN、DDN、T1等通讯电缆，并可考虑提供光缆等多种服务设施，并对光纤机站品牌几网络规范说明。（7）承重：办公区活荷载不小于250kg/。（8）洗手间及茶水间地面采用防滑地砖，墙面采用人造石、墙砖及防火板，天花采用铝板，台面采用人造石、陪烘手器、提供温水及手纸，感应龙头，茶水间提供纯净水及开水，灯具采用环保灯具、照度400Lux。卫生间安置进口名牌洁具,并配置行政人员洗手间。（9）标准层的通道地面采用天然石材或地毯，墙面采用天然石材、玻璃和墙纸，天花板采用石膏及，灯具采用环保灯具，照度500Lux。（10）停车场按建筑面积每150平方米配置一个停车位。停车库建筑面积按每车位40平方米计算。地下停车库应设有自动计费系统和防盗安全系统。（11）大厦保安系统完善,并对摄像头、门禁设置及消防设备的规定都有详细说明,且有别于其他级别的写字楼。7开发商：国际/国内知名公司；建造商：一级总承包施工单位，甲级监理公司/国际测量师行。C. 物业管理1产权形式：只租不售，单一产权。2物管：国际知名物业管理公司，配备实用的计算机物业管理软件，实现办公管理计算机化，建立办公管理信息系统，24小时保安服务和维护服务。3入住客户：国际/国内知名公司，国际知名比例不低于一半。4中后期入住率不低于70%。D.人性化1采光充足，环保性能好。2空间舒适性，温度适宜，空气通畅。3有货物专用通道和残疾人专用通道。E. 商务配套有卫星接收器，商务活动策划，会议室，银行，邮局，旅游航空服务，便利店、餐厅等；采用绿色环保新技术,例如:循环水系统,冰蓄冷技术,风能的应用。2.甲级写字楼A. 地理位置位于中央商务区或市政规划商业区内，交通便利，五百米内有国际四星级酒店，靠近轨道交通进出口。B. 硬件设施1基本要求：土地性质为商业用地 。2建筑规模：10000-50000平方米，办公部分超过三万平方米，写字楼建筑面积不低于2万平方米，每层建筑面积不低于800平方米。3建筑品质：国际知名建筑设计师作品，建筑物物理状况良好，建筑质量达到或超过有关建筑条理或规范的要求，。 4建筑设计：国际知名设计院/国内甲级设计院。5建筑规划：大堂宽敞、挑高三层或以上，标准层净高2.7米左右、通道宽度适中，按大厦总建筑面积计算停车位服务面积小于180平方米/停车位。6建筑装饰（1）所有装饰材料采用同类最好产品及品牌，国际化装修。外立面采用玻璃幕墙、铝板及天然石材。光反射率符合城市环保要求；办公室的外墙围护结构应具有良好的采光、保温、隔音、隔热、抗辐射性能，并应有良好的景观。（2）大堂宽敞、挑高三层或以上，有宽敞走廊；大堂地面采用天然石材，墙面采用天然石材、玻璃、高级墙纸或高级漆，不锈钢板及防火板，天花采用石膏板、铝板及防火板造型，应有吊顶，灯具采用大型吊灯配合环保灯具、照度800Lux。（3）电梯厅地面采用天然石材，墙面采用天然石材、玻璃及防火板，天花采用石膏板、铝板及防火板造型，灯具采用环保灯具、照度600Lux。电梯采用进口产品，以办公部分建筑面积计算每部客梯服务面积不超过5000平方米/部计算，等候时间不超过40秒，载重1600/部，速度不低于4m/s，完善先进的智能控制系统，高档装饰。（4）国际知名品牌可变风变量中央空调,新风量不低于40立方米/人/小时，国际品牌锅炉。（5）双回路市电，国际品牌柴油发电机，办公区提供不低于80w/的电量，每平方米大于80伏安，并备充足后备电源。（6）弱电：完善先进的5A统、物业管理软件，光钎主干万兆、水平千兆、桌面百兆，国内通讯网络服务商均可进入大厦。平均每20平方米有一根电话线。（7）承重：办公区活荷载不小于200kg/。（8）洗手间及茶水间地面采用防滑地砖，墙面采用人造石、墙砖及防火板，天花采用铝板，台面采用人造石、陪烘手器、提供温水及手纸，感应龙头，茶水间提供开水，灯具采用环保灯具、照度400Lux。卫生间安置进口名牌洁具，设施充足。（9）专用地上、地下停车场，按建筑面积每150-200平方米配置一个停车位。停车库建筑面积按每