城镇土地集约利用评价指标体系和评价模型的初探本科毕业论文.doc

本科毕业论文城镇土地集约利用评价指标体系和评价模型的初探 TOWN LAND INTENSIVE USE EVALUATION INDEX SYSTEM AND EVALUATION MODEL OF TAIWAN城镇土地集约利用评价指标体系和评价模型的初探 摘要随着我国城镇化进程的加快，城镇规模不断地扩张，城镇用地需求不断增大而为满足城镇发展的需要，未来城镇建设仍需要大量的建设用地，土地资源将越来越稀缺城镇土地资源利用的问题已成为制约我国城镇化进程的主要矛盾，如何利用好土地资源，尤其是城镇土地资源是当前我国经济发展需要解决的一个紧迫的问题我国的用地现状要求我们必需转变土地粗放利用为集约利用，优化城镇土地结构，提高土地资源的使用效率 对于城镇土地资源集约利用内涵及其评价方法的研究已成为各相关学科研究的热点问题本论文在国内外城镇土地资源集约利用研究成果基础之上，结合对我国城镇土地资源集约利用实际状况的分析，归纳出城镇土地资源利用的一般规律，提出了本论文对城镇土地资源集约利用的内涵的界定，并对城镇土地资源集约利用模式进行了提炼在国内外城镇土地资源集约利用评价方法的研究基础之上，本文把城镇土地资源集约利用视为由经济子系统、社会子系统和环境子系统组成的复合系统，根据协同学理论和复合系统原理，构建了城镇土地资源集约利用系统协调度评价模型，并引入潜力度概念来表示城镇土地集约利用系统偏离最优状态的程度，对协调度模型加以修正，进而建立城镇土地资源集约利用系统评价模型和城镇土地资源集约利用评价体系 在本论文实证部分建立了城镇土地资源集约利用评价指标体系，对城镇土地资源集约利用水平进行评价结果显示城镇的土地资源集约利用系统基本有序，发展比较协调，但尚有潜力可挖其中，经济子系统和社会子系统的发展较为欠缺，在未来土地资源利用过程中应作为主要改善着力点在本论文结论部分根据论文中的实证分析结果，给出了本论文对城镇城镇土地资源集约利用的建议。关键词：城镇土地集约，集约利用，评价指标体系，评价模型TOWN LAND INTENSIVE USE EVALUATION INDEX SYSTEM AND EVALUATION MODEL OF TAIWANABSTRACTWith the quickening of the process of urbanization, urban scale constantly expanding, urban use continuously increasing demand and to meet the needs of the development of towns, the future is still need a lot of urban construction land for construction purposes, the land resources will more and more scarce urban land resources use has become the main problem in China the process of urbanization, the main contradiction, and how to make good use of land resources, especially the urban land resources in China's current economic development needs to solve a pressing question our land condition requirements we must change for intensive use extensive use of land, optimization of urban land structure, improve the land resource efficiency in the use of urban land intensive use of resources for the connotation and evaluation methods has become the focus of research related discipline problems in this paper of urban land intensive use of resources at home and abroad based on the research results, according to our country town land intensive use of resources of the actual conditions of analysis, induces the town land resources use general rules, this paper puts forward the city.KEYWORDS：urban land intensive, intensive use, the evaluation index system and evaluation mode目录摘要IABSTRACTII目录1绪论21 土地利用基本特性21.1 土地利用的系统性21.2 土地集约利用影响因素42 城镇土地集约利用概述62.1 土地集约利用引述62.2 城镇土地集约利用的背景62.3 城镇土地集约利用的概念和内涵72.4 我国城镇土地集约利用的途径82.5 城镇土地集约利用发展现状及趋势93 城镇土地集约利用评价指标113.1 国外研究动态113.2 国内研究动态123.3 土地集约利用评价方法研究133.4 土地集约利用评价指标体系研究133.5 土地集约利用评价技术及应用研究134 城镇土地集约利用指标体系的构建154.1 确定评价指标154.2 理想值的确定184.3 权重值的确定184.4 土地集约利用分值的计算184.4.1 标准化184.4.2 目标分值计算194.4.3 集约度综合分值计算194.4.4 土地集约度评价结果20结论23参考文献24致谢25绪论土地集约问题是中国社会经济增长中的一个极为重大的问题。未来15年是中国由经济大国迈向经济强国，工业化、城镇化完成历史性跨越的关键时期。作为主要的生产要素，土地资源对城镇化、工业化发展的支撑作用与制约作用是其他生产要素所不能比拟的。因此，土地资源集约化利用的理论与实践的价值就超乎寻常.1 土地利用基本特性1.1 土地利用的系统性从资源利用角度来看，土地利用是土地资源自然生态利用（自然再生产）与经济社会利用（经济再生产）的有机藕合，也即特定地区自然、社会、经济和生态条件共同作用的产物。因各种自然过程和人类活动产生的物质、能量、价值和信息流动使得土地自然生态利用成为经济社会利用基础，而经济社会利用又衍生并嵌套于自然生态利用，二者相互依存、制约和渗透。按系统论创始人冯·贝塔朗菲关于系统即若干相互作用、相互依赖和相互制约部分结合而成的具有特定功能有机整体的论断，土地利用中为满足生物生存需要和人类社会发展而开展的资源利用活动，不仅构成自然生态和经济社会环境中相关要素相互作用和影响的持续运动过程，而且形成具有一定结构、功能和自我调节能力的资源利用生态经济系统 .土地利用系统涵括土地自然生态利用和经济社会利用的全部过程和环节，包括土地资源系统、自然生态利用系统和经济社会利用系统三个一级子系统，并可进一步划分为更低层次的子系统。在三个一级子系统中，土地资源系统处于核心位置，系统结构通过植物本能的生存需要和人类有目的活动而把相关资源环境联为一体。在土地资源自然生态利用方面，自然界的植物群体在其生命进程中利用土地提供的生长空间、土壤中水分和养分以及气候所提供光能、热量和降水，将这些自然资源转化为供自身生长发育所需生物化学能；植物在利用自然环境提供资源要素以满足生存之需同时，中间产物和输出产品进入自然环境后不可避免引起相关组分或要素性状的改变，产生相关土地利用的生态效应。在土地经济社会利用方面，人类为了达到社会进步目的，必须从经济环境中获取相关经济资源，对土地进行开发、利用、保护和整治等，以期提高单位土地有效产出，满足不断增加的人类经济社会发展需求，并因而给土地利用打上了深深的经济社会烙印。在其长期形成发展过程中，由于自然生态作用和人类经济社会活动的直接或间接影响，土地资源类型、质量和分布等综合特征不断变化，在时空分布上呈现出明显的时间演进性和空间分异性，既为不同形式和不同层次的利用提供了先决条件，也从侧面反映了土地利用系统的复杂性。    土地利用系统归根结底是人（人类社会）地（自然环境）相互作用结果，由于不同属性要素的相互联系和交互作用，系统结构（意指系统内部各要素相对稳定的组织形式或分布关系）并非各子系统或要素简单相加，而是呈现出复杂的组织形式和分布关系。如前所述，由于土地利用的自然生态经济社会藕合性，土地利用系统结构具有复杂藕合特点，加之系统组成成分的多层次和交互作用，系统结构同时呈现出高阶非线性特点。根据系统要素组织形式或分布方式，系统结构可划分为时间、空间和时空结构三种类型。土地利用系统既因组成要素和利用活动空间分异具有空间结构，又因其随时间变化而具有时间结构，但在普遍情况下，土地利用系统既不能脱离空间也不能脱离时间而存在，是时间结构和空间结构的有机统一。    生态经济系统功能通常包括能量流动、物质循环、价值增值和信息传递四个方面，作为生态经济系统，土地利用系统也具有类似基本功能（图2）。土地利用系统物流包括自然物流与经济物流。自然物流始于自然生态利用，是经济物流的前提和基础，以营养元素为主要表现形式，通过自然环境植物（生产者）人类（消费者）分解者（微生物）自然环境序列循环进行。经济物流来自人类社会，是自然物质经人工合成、分解、冶炼等改变后而获得，通过生产分配交换消费生产序列循环。自然物流与经济物流既是并存也是继起的，藕合为系统物质循环运动。土地利用系统能流分为自然能流和辅助能流，自然能流是系统内太阳、生物和各种潜在能流总称，在不超过承载能力时，这些能源都可更新和重复使用；辅助能流则来自人类社会，只有极少部分可以更新和重复使用，二者相辅相成并以自然能流为基础。价值流动依附于能流和物流，是系统内能、物流在分配、交换中的价值体现，并使得生态经济系统区别于其它系统。就土地利用系统而言，追求价值增值是系统存在和运行的主要动力之一。系统价值流动进行在纵横交错的网络上，其形成、增值和转移一般经过准备、物化和实现三个阶段。在土地利用系统中，信息以物质、能量为载体，通过物流和能流转换而实现对其获取、贮存、加工、传递和转化，反映了系统不同组分以及系统环境间的普遍联系。系统信息可分为自然信息和人工信息，前者存在于自然生态利用过程，而后者存在于经济社会利用过程。在土地利用系统中，因信息流动而实现的信息传递是系统进行反馈进而对系统做出调控的主要原因。土地利用系统还具有相对独立性、机制复杂性、系统层次性、自组织性和时空动态性等系统特点。土地利用系统产生于土地利用活动，是土地利用的系统化，隶属更高层次的资源利用系统，但因具有一定结构并执行特定功能而被视为相对独立的生态经济系统，其相对独立性既表现在与周围环境关系上，也表现在系统内部组成上以及强烈的空间地域性上；土地利用系统不同组分相互联系、彼此依存、竞相制约，在能流、物流、信息流与价值流带动和人工技术调配下通过复杂非线性作用联接起来，不仅形成作为整体的资源利用系统，而且与外界存在复杂联系，由于系统不同成分分别受自然生态和经济社会规律制约，系统运行机制呈现出复杂多维的特点；土地利用系统在纵向上具有很强层次性，极顶为土地利用系统，其次是土地资源系统、自然生态利用系统和经济社会利用系统三个一级子系统，并可依此进行更细层次划分，处于基底的是土地资源具体利用活动，在不同层次之间，低层次系统是高层次系统发展基础，而高层次系统又反过来带动低层次系统发展，层次越高，系统属性、结构和功能越复杂；土地利用系统本质上是一个非平衡、非线性、高阶次和多回路复杂开放系统，不仅系统整体与土地利用过程的全部方面存在复杂联系，参与土地利用的各项要素与外部环境也存在着密切的能量、物质、价值与信息交流，开放的土地利用系统在远离平衡态条件下，通过非线性机制和涨落，再加上子系统或要素的协同和相干效应，会逐渐从原来混乱状态转变为一种在时间、空间或功能上的有序结构，而土地利用系统这种在一定条件下自行产生组织性和相干性，从无序向有序转化的自组织性是系统主要特点之一；土地利用系统组分复杂，由于受自然生态与经济社会规律共同制约，使得系统不仅在空间上呈现一定构型，时间上也表现出一定顺序，在不同阶段特点不同，体现出系统作为过程而存在的特点，土地利用系统时空动态性表现在系统随时空变化呈现从简单到复杂、从低级到高级、从无序到有序变化，在其发展变化过程中，系统组成要素和外界环境均发生显著变化，系统结构逐渐由单一到复合，功能则由简单到复杂。1.2 土地集约利用影响因素土地利用构成一个具有时空结构并且行使特定功能的复杂巨系统，而以集约经营为目的的土地集约利用同样也可以看成是一个复杂系统。影响土地集约利用的因素不仅包括作为系统运行基础的自然生态条件和经济社会条件，还有作为系统主体的不同层次利用者，而它们之间相互作用、相互影响的结果便直观表现为土地集约利用水平高低 土地利用的经济社会属性还使得土地集约利用受到诸如人口、就业、科学技术、文化习俗和政策制度等社会因素以及经济总量、经济结构和经济效益等经济因素的制约，也即经济社会发展水平及其所表现出的区域差异深刻影响着土地集约利用。    人口因素包括人口数量、质量结构及其分布等方面，但主要表现为人地关系的和缓或紧张与否。人地关系是影响土地集约利用的一个重要因素，这也是为什么不同国家和地区处于相近的经济发展阶段，却呈现出完全不同的土地集约利用水平的原因。一般而言，在人多地少、人地关系较为紧张的地区，由于土地资源稀缺程度较高，理性的利用者会倾向于以更多的劳力或资本代替土地，从而导致较高的土地利用强度，而不是盲目外延扩张。另外，如果仅以劳力和资本作为投入变量，当劳动力成本上升时，土地利用者会倾向于以更多的资本替代劳动。因而，由人口问题派生的就业状况也在一定程度上由于劳动力市场的发展变化而影响土地集约利用水平。    作为第一生产力，科学技术对土地集约利用往往起着不可替代的提高和促进作用。科学技术不仅因为能提高土地利用的经济社会上限和自然生态上限而突破既有水平下的投入强度限制，而且可以通过改变工艺提高土地利用程度、产出效果和改善持续状况。例如，随着建筑技术变迁和新材料使用，在非农用地利用过程中，建设活动的空间拓展（高空或地下）会突破原有的限制，在相同面积土地上的资本、劳力投入有所增加并收到较好效果，有效提高了土地集约利用水平；在农地集约利用中更是如此，我国上世纪60年代以来，耕地面积增加对粮食总产量贡献份额为20%左右，而农业技术发展所导致的作物单产提高对总产量贡献份额高达80%左右。    文化习俗主要通过用地观念和传统对人们土地利用行为方式产生影响，而且这种影响往往是潜移默化的，但同样不容忽视。例如，我国劳动人民在长期农地利用实践中形成的精耕细作传统，就包涵了集约经营的用地理念，而且确也创造了辉煌成就。只是在市场经济大潮席卷之下，人们急功近利的观念甚嚣尘上，传统的用地观念正在被逐渐“更新”。    政策制度性因素对土地集约利用的影响也不可忽略，尤其是在我国当前市场经济体制尚未完善、法制建设还不健全的情况下更是如此。以农地为例，目前影响土地集约利用的政策制度因素既包括农地制度、农业经营组织、经营方式等微观方面的问题，也有农业投入、农产品价格、流通、工农关系等宏观政策方面的问题。另外，由于我国土地使用制度还在不断改革，仍处在从计划配置向市场配置转型的过渡阶段，还有相当部分土地利用没有纳入到市场调节范畴，缺乏有效配置机制。在这种情况下，政府的干预尤其对市场的干预往往会扭曲土地市场供求关系，改变要素的相对价格，从而影响土地集约利用效果（如各地在招商引资过程中，为了吸引投资，地方政府往往倾向于压低工业用地价格，其结果导致投资者占用过多的工业用地，土地集约利用水平较低）。对于已纳入市场配置的土地，目前也往往由于市场信息不充分、市场工具不完善、市场监控不到位等问题而影响土地集约利用水平，需要进一步深化制度建设和政策调整。    经济总量及其与人口比较得到的经济发展水平影响区域资本市场的形成和发展，而资本市场发育状况则在一定程度上决定了所在地区土地集约利用的物质基础，这也是通常情况下资金及其物化投入成为衡量土地集约利用水平主要指标的重要原因。在一定技术条件下，土地和资本可以相互替代，因此，资本市场变动会影响土地与资本的技术替代率，从而影响土地集约利用水平。一般情况下，在资本短缺地区，利用者倾向于以土地代替资本，土地利用较为粗放，而在资本相对土地较为宽裕的地区，利用者会倾向于以资本代替土地，土地利用因而较为集约。  2 城镇土地集约利用概述2.1 土地集约利用引述土地集约利用的概念最早来源于对农业利用的研究，由大卫·李嘉图（David Ricardo,1772-1823）等古典政治经济学家在地租理论中首次提出。所谓农业土地集约利用，是指在一定面积的土地上，集中地投入较多的生产资料和活劳动，使用先进的技术和管理方法，以求在较小面积的土地上获得高额产量和收入的一种农业经营方式。按照生产要素投入的构成不同，农业土地集约利用分为资金密集型、劳动密集型和技术密集型。 由于土地利用报酬递减规律的作用，土地利用集约度的提高是由限度的，理论上，当对土地连续投入资本和劳动力达到经济上的报酬递减点，即边际收益等于边际产出时，经营者将不会追加投入，这一临界点就是土地利用的集约边界，达到了集约边界的土地利用称之为理论上的集约利用，反之，未达到集约边界的土地利用称之为理论上的粗放利用 。2.2 城镇土地集约利用的背景城镇化是人类社会发展和进步的必然趋势，发展城镇化应注重保护耕地，合理用地，节约和集约用地。城镇化是经济发展和社会进步的结果与标志，对区域发展具有很强的促进效应。随着经济增长、人口增加，城镇规模也在不断扩大，这些对耕地保护形成了压力。应认识到合理的城镇化过程是节约土地的过程，保护耕地与发展城镇化的关系，是既要保证城镇化进程的顺利进行，又要保护耕地，节约和集约用地，提高土地集约化利用程度。在我国多数城镇用地结构中，工业用地占到了30%左右，超过美国(7.3%)和香港特区(6%)，并超过许多发展中国家，加之城镇土地利用模式大多是粗放型的，致使城镇土地利用产出非常低。城镇土地集约利用的重点是对建成区现有土地的再开发和挖潜改造，走内涵式发展道路。应该看到，城镇土地集约利用是一个动态的概念，其过程是随着经济发展水平与科技进步动态发展的。土地集约利用的目标就是以合理布局、优化用地结构和可持续发展为依据，通过增加存量土地投入，改善经营管理等途径，不断提高土地使用效率和经济效益。土地集约利用是大势所趋。必须从根本上将粗放式的消耗高、质量差、效益低的生产发展方式，转变为集约化增长方式，提高经济增长质量和效益。我国土地资源总量多，人均耕地少，优质耕地少，耕地后备资源少的基本国情，要求必须集约利用城镇土地资源。大量工业用地集中在中心城镇，大量企业闲置和低效利用土地资产的现象必须改变。盘活其土地资产，合理处置土地使用权是企业改革的关键和发展的动力 。土地可持续利用是人们接受了可持续发展观对过去土地利用方式的反思，是可持续发展理论在土地利用研究中的实际运用，包括土地开发、利用、整治和保护等内涵。可持续利用发展是土地集约利用的指导思想和重要依据。城镇土地集约利用又是实现土地可持续利用的重要手段。土地合理利用则是在特定时期特定地区条件下，对土地资源的开发、利用、治理、保护和管理，并通过组织、协调人的关系以及人与资源、环境的关系，以期经济效益、社会效益、生态效益达到最佳。城镇土地的合理利用包括了土地集约利用的内容，土地集约利用不能完全取代土地合理利用的内涵。土地可持续利用与土地合理利用的内涵基本相同。土地集约利用不一定是合理利用，土地集约利用强调在用地布局、结构、生态环境的前提下进行，而土地的可持续利用必定是合理利用。城镇土地节约集约不仅局限于土地利用本身，还与土地利用的周边环境、社会经济发展阶段以及相关资源要素密切相关，因此，需要处理好宗地节约城镇土地节约集约利用，不仅要着眼于地块层次，更要着眼于更大区片层次，乃至区域层次，这样才能通过城镇土地节约集约工作的推进，优化和增强城镇整体功能。如杭州市通过对西湖周边环境的整治，严格控制西湖周边地产开发的密度和容积率，并且离湖面距离越远，所开发地产的密度和容积率就越高，从而也使得西湖景观可以在更大的范围内得到辐射，使得远离西湖得土地节约集约利用度也得到提高，从而取得土地利用功能得优化与城镇空间得合理布局。与区片节约、短期节约与长期节约、土地节约与资源节约、土地集约与经济集约的相互关系。有的地块或区片、项目区短期是不节约的，但从长期的开发建设来看，则是节约集约的。目前我国工业化、城镇化发展迅速，尤其是随着“三集中”（工业向园区集中，农地向规模经营集中，人口向中心村或城镇集中）土地节约集约利用模式的快速推进，在一些地块、区片乃至区域不可避免地会出现短期不节约而长期节约的现象。例如，江苏省无锡市江阴新桥镇，由于工业化、城镇化发展程度高，非农就业率高，其通过建设农民工需要方式解决农民居住分散，占用土地过多的问题，以实现“工作在园区，居住在镇区，生活有社区”的现代农村新模式，但农民公寓选址、开发建设过程以及到原有居民点土地整理之前，短期性的土地小节约集约利用现象难以避免，但项目实施成功后，则节约了2925亩土地，在较长的时间尺度上实现了土地节约集约利用，也有效地改善了农村农民生存环境。 2.3 城镇土地集约利用的概念和内涵土地集约利用的概念最早来自于李嘉图等古典经济学家在地租理论中对农业用地的研究，是指在一定面积土地上，集中投入较多的生产资料和劳动，使用先进的技术和管理方法，以求在较小面积土地上获取高额收入的一种农业经营方式。随后，土地集约利用的概念被引入城镇土地研究中，形成城镇土地集约利用的概念，但由于城镇土地利用方式的多样性，城镇土地集约利用的内涵远比农业土地集约利用复杂和丰富。     国内很多学者探讨了城镇土地集约利用的概念，有的考虑城镇土地的投入和产出，有的关注城镇土地利用结构和合理布局，还有的认为城镇土地集约利用还包括良好的生态环境等，但尚未达成共识。然而我国快速城镇化每年占用大量农用地，这些土地是否能够合理利用和集约利用将影响整个城镇土地的利用效率。因此，城镇土地集约利用不仅需要盘活城镇存量土地，更需要合理规划和利用增量土地，如果城镇增量土地规划不合理，与现有城镇功能和土地结构衔接较差，即使投入再多的资金，容积率和使用强度再高，非但不能实现最佳利用效果，甚至会出现负效应。引入增量土地集约利用后，形成内涵更加广义的城镇土地集约利用概念，它是指在布局合理、结构优化和可持续发展的前提下，合理规划增量土地、衔接存量土地等途径，不断提高土地产出效率，取得良好经济效益、社会效益和生态效益的动态过程。2.4 我国城镇土地集约利用的途径城镇土地利用集约度受到很多因素的共同影响，包括地貌类型、区位条件、社会经济发展水平、土地投资强度、土地利用强度、土地空间集约利用度（容积率）、土地产出（单位土地产出利润）等。用来衡量城镇土地集约利用度的指标很多，一般来讲，土地投资强度越大、容积率越大、土地利用强度越大、土地产出效率越高，则土地集约利用度就越高。实现城镇土地集约利用需要有规划做保证，从土地利用结构、产业升级、统筹区域布局、盘活城镇存量土地、合理利用新增建设用地以及优化配置土地资源等方面考虑。    在城镇土地利用规划中不仅要规定土地利用类型，还要规定容积率。建设项目的可行性报告也应当包括这两项内容，否则土地管理部门不予审批。按照我国的经济发展水平和资源禀赋条件，城镇整体容积率可规划为0.4-0.45，最高可控制为0.6以内，目前的城镇容积率不及合格规划容积率的70。严格控制高档别墅等低容积率、大开敞空间用地项目的建设，大力推动工业园区内多层厂房的建设。合理布局城镇中央商务区（CBD），中央居住区（CRD）等集中区。在土地利用规划中注重新增建设用地与现有城镇功能和产业布局的衔接，交通道路设计以及工业用地的数量和布局。    现阶段，我国城镇化的发展处于初级阶段，三次产业升级较为明显，今后20-30年内，城镇的第二产业比例趋于平稳，第三产业比例增长迅速。因此，城镇土地利用应当紧密结合产业结构调整的步伐，利用级差地租提升产业对城镇土地的投资力度，努力从劳动密集型用地类型向技术和资金密集型的用地类型转变。一般来讲，传统的纺织、机械和化工行业的土地利用集约度不及电子、医药等高科技行业，通过鼓励高新技术产业的发展，引进一批生产高附加值产品的高新技术企业，提高土地利用集约度。统筹考虑大区域的产业布局。在城镇（城镇）密集带需要制定高于城镇规划的大区域土地利用规划（如长三角土地利用总体规划、珠三角土地利用总体规划等），统筹区域内的产业发展，细化功能分工，实现产业互补，发挥土地集中利用的规模效应，增加规划区内基础设施的共享性，从而提高整个区域城镇土地的集约利用度。    我国现有存量建设用地调整利用的潜力巨大。据统计，除去不可轻易改变用途和发生流转的交通和水利设施用地外，全国城镇内的建设用地315万公顷。按照法律规定，城镇内的土地可以市场配置或有偿使用的应达到40-50左右，而目前只有24，还可以通过置换等手段进行二次开发的城镇土地有50.4-81.9万公顷。实施旧城改造，对城镇建成区内的低层、低密度旧房屋地段重点改造，完善配套设施，改善居民居住环境，提高建筑容积率和居住人口密度。根据调查，我国城镇需旧城改造的面积约占建成面积的10左右，旧城改造后，容积率一般可提高1-2倍。对城镇建成区内的闲置、废弃地，应及时由政府收回进行储备或另行安排使用，对濒临破产或资不抵债的企业，应结合企业改革、改组，实行企业兼并、联合、转让等形式，盘活土地资产，搞活企业经营，减少新建、扩建项目用地，充分发挥存量土地资产效益。    我国实行土地有偿使用制度以来，通过完善土地市场，经营性土地全部实行招拍挂方式出让，建立用地者集约和合理利用土地的自我约束机制，对提高城镇土地集约利用程度起到显著作用。发达国家的经验和我国的实践证明，运用市场机制配置资源是优化资源利用结构、发挥最大效益的最有效的手段。应当进一步推进我国土地有偿使用和市场配置的进程，严格控制无偿使用土地的范围，缩减划拨用地的项目类型，逐步将经营性城镇基础设施建设用地纳入有偿使用的轨道。    不同城镇化阶段所表现出的土地利用方式、土地利用结构、产业结构和土地投入水平都不相同，因此城镇土地集约利用的途径和重点也不相同，它既是空间差异的概念，又是一个动态过程。各地要根据自身的经济实力、地貌地形等自然条件、城镇化水平、产业布局等情况，切实提出土地集约利用的手段和途径。 2.5 城镇土地集约利用发展现状及趋势我国土地资源的形势则更为紧张。我国各类土地资源绝对量虽然比较大，但按人口平均则每人占有土地数量很少。我国人均耕地约为0.1公顷，仅为世界人均占有耕地的1/3。我国人均占有林地约0.12公顷，为世界人均占有林地的1/9。我国人均占有天然草场0.3公顷，还不到世界人均占有量的1/2。把农、林、牧用地加起来，我国人均占有0.5公顷，仅相当于世界人均占有量的1/4左右。 我国土地资源人均占有量低还仅仅是问题的一个方面。还有一个很重要的限制性因素，那就是我国平原地区少，山地和高原面积大，给土地利用带来很大困难。青藏高原大多数地区海拔太高，除极少数河谷川地宜农以外，多为生长季节短促的高寒草地和冰雪覆盖区。以藏北羌塘高原为例，那里形成独特的高寒半荒漠动植物区系，是生物圈中一种在严酷条件下形成的特殊生态系统。这里已辟为世界上最广阔的自然保护区。但是作为土地资源，其生产力极低，载畜量很少，经济效益很低。又如黄土高原，面积也很广阔，黄土层很厚。但是既然是高原，地表的外营力就主要以侵蚀切割为主，只有少量低平川地有局部沉积作用。而黄土又富含易溶于水的石灰质颗粒，即碳酸钙微粒，遇雨即迅速溶解，土壤结构很快瓦解，便形成片状侵蚀、沟壑侵蚀，水土大量流失。现在黄土高原已经侵蚀成千沟万壑支离破碎的状态，而且沟深壁陡难以利用。残存下来的山梁、山峁坡度大，可利用面积缩小。我国石山众多，土层大多较薄，坡度大，除少数林区外，植被大多比较稀疏，水土流失也很严重。内蒙古高原和新疆广大地区，又苦于干旱，荒漠半荒漠面积占有很大比例，土地瘠薄，利用不当就出现沙漠化。现在我国人为沙漠即已超过12万公顷。 我国土地资源利用中存在的尖锐矛盾，主要表现在工业交通建设、城镇发展、城乡居民建房都要占用大量土地。而这些土地大多位于地形平坦、土质肥沃地区，是宝贵的宜农地，是粮食的主要产地。这当然进一步加剧了我国土地资源的紧张。 我国现有存量建设用地调整利用的潜力巨大。据统计，除去不可轻易改变用途和发生流转的交通和水利设施用地外，全国城镇内的建设用地315万公顷。按照法律规定，城镇内的土地可以市场配置或有偿使用的应达到40-50左右，而目前只有24，还可以通过置换等手段进行二次开发的城镇土地有50.4-81.9万公顷。实施旧城改造，对城镇建成区内的低层、低密度旧房屋地段重点改造，完善配套设施，改善居民居住环境，提高建筑容积率和居住人口密度。根据调查，我国城镇需旧城改造的面积约占建成面积的10左右，旧城改造后，容积率一般可提高1-2倍。对城镇建成区内的闲置、废弃地，应及时由政府收回进行储备或另行安排使用，对濒临破产或资不抵债的企业，应结合企业改革、改组，实行企业兼并、联合、转让等形式，盘活土地资产，搞活企业经营，减少新建、扩建项目用地，充分发挥存量土地资产效益。国内很多学者探讨了城镇土地集约利用的概念，有的考虑城镇土地的投入和产出，有的关注城镇土地利用结构和合理布局，还有的认为城镇土地集约利用还包括良好的生态环境等，但尚未达成共识。然而我国快速城镇化每年占用大量农用地，这些土地是否能够合理利用和集约利用将影响整个城镇土地的利用效率。因此，城镇土地集约利用不仅需要盘活城镇存量土地，更需要合理规划和利用增量土地，如果城镇增量土地规划不合理，与现有城镇功能和土地结构衔接较差，即使投入再多的资金，容积率和使用强度再高，非但不能实现最佳利用效果，甚至会出现负效应。引入增量土地集约利用后，形成内涵更加广义的城镇土地集约利用概念，它是指在布局合理、结构优化和可持续发展的前提下，合理规划增量土地、衔接存量土地等途径，不断提高土地产出效率，取得良好经济效益、社会效益和生态效益的动态过程。 因此，土地资源的合理利用和保护实在是当务之急。3 城镇土地集约利用评价指标3.1 国外研究动态 国外关于城镇化过程中的土地利用问题研究较早。在土地利用的区位理论方面， 1826年德国经济学家杜能(Thunen)出版了孤立国同农业和国民经济的关系一书，运用“孤立化”的研究方法，考察了城镇外围农地的运输成本与土地利用两者之间的关系，得出城镇外围农地利用区位的圈层理论。1909年德国经济学家余伯(Weber)出版了工业区位论，从运输成本、劳动力成本、和集聚因素视角出发，考察了城镇建设当中工业的选址及布局问题。另一位德国经济学家廖施(Losch)1940年出版的区位经济学一书，在余伯的基础上发展了土地利用的区位理论。企业的目标是追求利润最大，余伯的成本最低选址理论并不能保证最大利润，因此，廖施将市场区域的概念引入区位分析的框架，把生产区位与市场结合起来，企业选址最优的位置是收益超出成本最大量的地方。在城镇土地利用的空间结构形态方面，1898年英国社会学家霍华德提出的“田园城镇”规划理论，对城镇土地利用规划影响至今。随后，在城镇发展的土地利用方面出现了许多新的理论。如1906年伯吉斯通过对芝加哥城镇的研究提出的，将杜能城镇周围农业用地理论运用于城镇土地使用中的“同心圆理论”。该理论认为任何一个城镇都是从中心区向外围的同心圆区进行辐射性扩张，土地所处的位置离中心区越远，它的便利性就越差，土地的租金越便宜，密集度也越低。霍伊特考虑交通路线的影响，1939年提出“扇形理论”，该理论认为土地使用的模式更倾向于扇形，并且每个具有相对同性质的扇形从中心向外扩张，用途一致的土地会毗邻在一起(例如仓库、小型制造业和低收入者居住区)，用途不一致的土地则会相互排斥(如高收入者居住区和仓库、小型制造业)。居住区会按收入和社会地位等标准分开，并且各自在城镇的不同位置按不同的方向向外扩张。而海瑞斯和尤曼认为城镇的增长不是从一个中心开始的，而是围绕几个不同的中心展开，从而提出“多中心理论”，最终这些中心都会通过居住的使用方式和城镇内部的交通系统而联合成为一个整体的大城区。这些研究城镇土地合理利用的理论都有一个共同点就是加强土地的集约利用。 从世界范围土地评价的发展来看，近六七十年是评价方法和理论研究渐趋成熟的时期。特别是1972年联合国粮农组织（FAO）在荷兰瓦格宁根召开了讨论土地评价的国际专家会议，在此基础上提出了土地适宜性评价分类系统，并于1976年发表了土地评价纲要，成为世界土地评价研究走向成熟化的重要标志。但是土地评价的对象还是农业用地。近几年来，土地评价研究有了更广泛深入的发展，不仅限于农业用地，在城镇、工业区、旅游区、城镇等土地评价上也有了初步的发展。     在土地利用的过程中，国外一直在关注和解决土地利用的粗放与集约的矛盾，并在土地利用的具体配置过程中不断总结经验和教训，适时调整土地利用强度，寻求最佳的土地利用方式，达到土地的集约利用。欧美一些大城镇的城镇建设和城镇土地利用格局、方式及土地集约利用程度各具特点，各不相同，但城镇发展水平和城镇发展历程却无多少差异，在城镇土地集约利用的变化特征上也基本相同。法国巴黎、德国汉堡、美国芝加哥、英国伦敦等发达城镇都经历了城镇化初始阶段的高度集中到城镇成熟阶段的空城化。二战后，城镇人口随经济复兴而增长集中，导致了以疏散为主要方式的城镇规划调整，控制城镇的高度集约利用。但二十世纪五、六十年代起，又出现了城镇人口减少、郊区人口增加的逆城镇化现象，且昼夜人口差别大，于是将“疏散”政策改为“吸引”政策来改变对中心土地利用不足的现状。二战后的法国巴黎进行重建，18601970年间，巴黎城区人口从180万增加到230万，市区面积增加到105平方公里，城镇拥挤现象带来一系列的“城镇病”，导致市区人口呈减少趋势，因此采用“吸引”政策提高城区土地的利用强度。单一中心的高度集中对城镇土地利用带来较大压力，多数发达城镇为了平衡城镇土地利用强度，采取增建副中心、区中心和地段中心的中心体系。同时采取措施加速居住的郊区化，通过建筑密度、容积率、绿地面积等限制居住用地的开发强度；将一些污染较严重的工矿企业加速向郊区或其它城镇疏散，市区只保留一些无污染企业，并注意工厂建筑环境的改造。另外，美国的土地成长管理制度和日本的土地用途地域