假设检验在房价调控中的应用毕业论文.doc

毕 业 设 计（论文） 题 目：假设检验在房价调控中的应用学 院： 专业名称： 学 号： 学生姓名： 指导教师： 2012年 5 月 18 日摘 要伴随着房价的日益上涨。人们感到购买住宅的经济压力越来越大。但国家近两年出台的房价调控政策，使得消费者对楼市的态度有了一定的改观。沿海城市成交量的疲软与内陆的持续火爆形成了鲜明的对比。本文将以假设检验为模型分析房价调控政策的效果，将“国十一条”等房市调控政策对沿海和内陆产生差异影响的现象进行研究。本文首先介绍了假设检验的基本概念，并对假设检验在不同的对象、条件下，如何用统计量进行检验的基本方法做了简要的阐述。然后，针对具体实例，应用假设检验的方法对调控政策的效果进行了分析， 主要考虑了以下两种：1.在调控下的内陆和沿海地区房价对比；2.在调控下的内陆和沿海地区房屋销售面积增速对比。最后，结合假设检验的特点，对模型进行了评估，并对房价调控政策在内陆河沿海地区的不同效果进行了总结和展望。关键词假设检验；u检验；t检验；房价调控 AbstractIn recent years, as the house price has kept increasing in both mainland and coastal areas, Chinese people are undering greater economic pressure of buying house. However, the government has put forward the relative control policy on the national house price in last two years, which have contributed to the a certain degree of changes upon the consumers' attitude towards the house price phenomenon. In particular, the coastal areas are suffering in the house price increasing while the mainland areas have a promising and bright scene on the real estate field.This paper aims at analysising the house price phenomenon on the basis of the hypothesis test. It involves three main sections. Firstly, it introduces the basic concept of hypothesis test and examines the possibility of using it as the model to analysis the house price control policies and their effects, in fact, this section will focus on explaining the relative research theory. Secondly, it will apply the research theory to analysis the practical examples: undering the house price regulation policies, it considers two kinds of the house price phenomena as following: The first is the different house prices of the mainland and coastal areas, and the second is the differences of the house market in mainland and coastal areas.Finally, combined with the characteristics of hypothesis test , it will summarize the different effects caused by the house price control policies in both mainland and coastal areas, and predict the possible trend of the house price change in the future. Key words Hypothesis test , u test, t test, the house price control policy目 录1、绪论41.1 研究背景41.2 问题的提出与研究意义51.2.1 问题的提出51.2.2 研究的意义51.3 研究的思路及结构的安排62、假设检验模型62.1 u检验模型72.2 t检验模型73、 假设检验在房价调控中的应用83.1问题提出83.2模型建立93.3.模型的求解103.3.1对内陆和沿海房价指数x的调控效果分析103.3.2对内陆和沿海房屋销售面积增速的调控效果分析133.4模型的分析和评价153.4.1模型的分析153.4.2模型的评价164、 总 结16致 谢17参考文献191、绪论1.1 研究背景中国的房地产市场价格可以说是与百姓的生活质量密切相关，购房者最关心的莫过于眼前房价的起落，一个合适的住宅势必能让一个家庭的生活质量得到很大的提高。前些年，房市一直保持的火爆的场面，但随着房价的一路攀升让百姓们对高高在上的商品房望而却步，但今两年，随着“国十一条”及一系列房价调控政策的出台得到了市场的积极的响应。但是令人奇怪的是，沿海地区的城市交易量迅速下跌，而内陆城市的市场却保持着热闹的场面，对这一现象，我们猜测，同样的政策在不同区域的作用是不同的，在高房价的沿海城市是有一定的效果，但在相对房价较低的内陆城市，房价调控效果却不尽人意。1.2 问题的提出与研究意义1.2.1 问题的提出房价是每个百姓都关心的问题， 而高居不下的房价使得政府颁布了“国十一条”，以此来改善这一情况，但怎样的调控政策才是适合所有地区的合理调控，这时就应该用科学的方法来分析和思考宏观调控对市场调控的效果，本文用假设检验的方法来建立模型进行检验，并以此来不断完善和开拓思路。1.2.2 研究的意义住房是与百姓生活息息相关的一件重要事情，而房价正是消费者能否住上称心如意的住宅的最直接指标，但国家宏观调控的政策的效果却不尽人意。于是，通过对不同地区的房市情况进行分析处理，得到不同地区房价调控的具体效果，可以作为评价房价调控政策是否有效的评价标准。因此，选择一个合适的调控政策就显得格外重要。对房价调控政策的数学模型研究有益于对房价调控政策作出正确的评价。本课题将以假设检验为工具，结合我国的房价实际问题建立假设检验模型，加以计算与分析，以此作为建立更加科学、合适、公平的房价调控政策的参考，为房市情况的进一步完善提供科学依据。1.3 研究的思路及结构的安排本文将首先提出所要研究的问题，指出其意义，然后分析假设检验模型的特点，并结合实例加以验证。最后对现行的房价调控政策进行详细的分析，并由此提出补充和丰富政策的建议。本文一共四章，其结构安排如下:第一章绪论，主要阐述研究背景、研究的意义，研究的方法。第二章简要的介绍假设检验的基本知识，为下一章作铺垫。第三章是给合具体的实例，建立模型，求解，然后对结果进行具体分析，并评价假设检验的模型，这一章是本论文的核心。第四章对本文的内容进行总结。2、假设检验模型假设检验（hypothesis test）亦称显著性检验（significance test）,是统计推断的两个重要内容之一。假设检验的方法很多，如t检验、u检验、方差分析、秩和检验.应用时，需根据研究目的、设计方法、资料类型及其分布特征等选用1。它的原理就是反证法，即当一件事情发生只有两种可能A和B，为了肯定其中的一种情况A，但又不能直接证实A，这时否定了另一种可能B，则间接肯定了A。具体原理就是利用小概率反证法思想，从问题的对立面（无效假设（null hypothesis）出发间接判断要解决的问题（备择假设（alternative hypothesis）是否成立。然后在成立的条件下计算检验统计量，然后获得P值来判断2。2.1 u检验模型这种模型是一种最基础的，也是应用比较广泛的模型，它的使用条件是当总体呈正态分布，样本的含量n较大，且总体标准差已知的时候，就可以应用该检验模型。在计算时，首先提出假设：和 ，再根据条件选择统计量确定其分布，然后计算出拒绝域W，判断拒绝还是接受原假设。以下是不同总体，不同条件下选择的统计量及其分布情况23。2.2 t检验模型这种模型的应用相对u检验特殊，因为它的使用条件是当总体呈正态分布，如果样本容量较小，而且总体标准差未知时，那么这时一切可能的样本平均数与总体平均数的离差统计量呈分布。检验是用分布理论来推论差异发生的概率，从而比较两个平均数的差异是否显著456。t检验的计算大致步骤与u检验相同，只是在计算检验统计量及其分布时，其计算公式不同。以下是不同总体，不同条件下选择的统计量及其分布情况。3. 假设检验在房价调控中的应用在上一章，简要的介绍了两种假设检验方法。本章我们将把假设检验的方法应用到房价调控中,3.1问题提出现在我们就对“国十一条”等房市调控政策对沿海和内陆的房市调控效果进行统计意义上验证。我们将从两个方面来研究房市调控政策对沿海与内陆的房市调控效果。一、 沿海与内陆房屋销售价格指数x的比较；二、沿海与内陆房屋销售面积增速y(%)的比较。其中，沿海城市为：北京、天津、上海、广州、深圳。内陆城市为：重庆、西安、银川、武汉、长沙。用T检验和U检验方法分别进行分析对比。为了方便研究，设定沿海和内陆的城市总体的房屋销售价格指数以及房屋销售面积增速都服从正态分布。同时设定沿海和内陆总体的房屋销售价格指数的方差以及房屋销售面积增速的方差都分别相等78。3.2模型建立设房屋销售价格指数为,房屋销售面积为,其中屋销售价格指数N(,)，房屋销售面积N(,)。房屋销售价格指数均值为，房屋销售价格指数方差分别为。房屋销售面积增速的均值为，房屋销售面积增速的方差分别为其中 T检验设，是来自N(,)的样本, ，,是来自N(,)得样本，它们相互独立 分别是两个总体的均值与方差，且(1)检验假设： = ：(2)检验统计量：其中 (3)拒绝域：W= (4)进行计算统计量，判断拒绝还是接受原假设。U检验设，是来自N(,)的样本, ，,是来自N(,)得样本，它们相互独立 分别是两个总体的均值与方差，且，已知910。(1)检验假设： = ：(2)检验统计量11：(3)拒绝域：W= (4)进行计算统计量，判断拒绝还是接受原假设12。3.3.模型的求解3.3.1对内陆和沿海房价指数x的调控效果分析我们要了解“国十一条”等房市调控政策对沿海与内陆房屋销售价格指数的变化效果是否不同，则只需检验、相等与否。所以我们用两个正态总体方差相等但未知的条件下-的假设检验。表3.3.1.1 2010年1月至5月沿海地区的房屋销售价格指数地区12345北 京100.298.9100101.198.1天 津99.199.199.2100.199上 海99.298.5100.499.698.5广 州99.298.797.898.598.1深 圳98.798.698.999.298.2表3.3.1.2 2010年1月至5月内陆地区的房屋销售价格指数月份地区12345重 庆99.110099.3待添加的隐藏文字内容39998.7西 安101.898.9100.299.798.6银 川101.398.699.699.198.6武 汉66.566.566.666.866.8长 沙99.799.999.599.598.5表3.3.1.3 2010年1月至5月沿海地区的房屋销售价格指数平均数x北 京天 津上 海广 州深 圳1-5月平均数x 99.7299.399.2498.3698.72 表3.3.1.4 2010年1月至5月内陆地区的房屋销售价格指数平均数x重 庆西 安银 川武 汉长 沙1-5月平均数x99.2299.8499.4466.7499.42由表3.3.1.3、表3.3.1.4可以得出=99.19 =89.51=0.25 =0.06=5T检验法(1)假设： ： = ：(2)检验统计量：(3)拒绝域：W =取显著水平=0.05, =2.11所以 W =(4)因为 =0.19 所以 T=-1.73因为=2.11，所以接受原假设。即房市调控政策对沿海与内陆房屋的价格变化是没有区别的U检验法(1)假设： ： = ：>或<(2)检验统计量：=32.52此处的即为，即为1314(3)拒绝域：W= 且 =40.34(4) 因为=32.52=40.34，所以接受原假设。即房市调控政策对沿海与内陆房屋的价格变化是没有区别的。从上面的分析可以看出，无论是T检验法还是U检验法，结果都是一样的。所以“国十一条”等房市调控政策对沿海与内陆房屋的价格变化是没有区别的。3.3.2对对内陆和沿海房屋销售面积增速的调控效果分析我们要了解“国十一条”等房市调控政策对沿海与内陆房屋销售面积增速的变化效果是否不同，则只需检验、相等与否。所以我们用两个正态总体方差相等但未知的条件下-的假设检验。月份表3.3.2.1 2010年1月至5月沿海地区的房屋销售面积增速地区1-2345北 京44.98.8-5-19.8天 津21.920.716.613.3上 海 5.4-18.8-22.9-27.7江 苏6.217.724.55.5广 东15.912.58.62.3表3.3.2.2 2010年1月至5月内陆地区的房屋销售面积增速月份地区1-2345湖 北66.571.378.155.5湖 南52.24135.731.4四 川57.650.339.629.8云 南45.981.874.832.5陕 西50.624.223.527.4 表3.3.2.3 2010年1月至5月沿海地区的房屋销售面积增速平均数y(%)北 京天 津上 海江 苏广 东平均增速y8.7319.63-21.6314.9811.33表3.3.2.4 2010年1月至5月沿海地区的房屋销售面积增速平均数y(%)湖 北湖 南四 川云 南陕 西平均增速y69.3841.5845.8360.2532.93由表3.3.2.3、表3.3.2.4可以得出 =6.60 =49.99 =265.94 =215.10 =5T检验法(1)假设： = ：(2)检验统计量：(3)拒绝域：W=取显著水平=0.05，=2.31所以 W=(4) 因为 =15.94所以 T=-4.32因为=2.31，所以拒绝原假设。即沿海与内陆房屋销售面积增速不一样U检验法(1) 假设： ： = ：>或<(2)检验统计量：= -33.58此处的即为，即为。(3)拒绝域：W= 且=35.64（4）因为=33.58=35.64，所以接受原假设。即沿海与内陆房屋销售面积增速不一样从上述的计算分析可以看到，无论是T检验法还是U检验法，它们的结论都是一致的。所以可以得出“国十一条”等房市调控政策对沿海与内陆房屋销售面积增速的变化的影响是不同的15。对沿海房屋销售面积增速的变化起到了消极作用，而对内陆房屋销售面积增速的影响并不明显。3.4模型的分析和评价3.4.1模型的分析在研究“国十一条”等房市调控政策对沿海和内陆的作用效果是通过两个方面来讨论的。“沿海与内陆房屋销售价格指数x的比较”和“沿海和内陆房屋销售面积增速y（%）的比较”。经过假设检验，可以得出以下结论.“国十一条”等房市调控政策对沿海与内陆房屋销售价格指数的影响在统计意义下是没有差别的. “国十一条”等房市调控政策对沿海房屋销售面积增速的变化起到了消极作用，对内陆房屋销售面积增速的影响并不明显。为什么会出现这一现象？主要原因有一下几条：在这一系列的房市政策出台后在沿海地区，由于房价已经达到一个泡沫的水平，由于政策的出台，让人们看到了房价下跌的预期。所以大部分人开始观望，就导致沿海地区的房屋销售面积下降。由于沿海地区的房地产商用自己雄厚的资金来与政策进行对抗，坚持不降价，所以导致价格并没有明显的下降，与内陆的价格指数水平在统计意义上是相等的。内陆经济也在发展，但房价水平相对于沿海地区偏低，还有很大的上涨的空间，并且这一系列的房市调控政策并没有让内地的购房者与投资者看到房价下降的预期，所以房屋销售面积并没有随着政策明显下降，反而在一些地区一直有着上升的势头。正是由于房价方面就更没有下跌，而是在稳步上升。所以这一系列政策对沿海与内陆房屋销售价格指数的影响没有明显差别，也就是说对房价的影响是没有明显的差别。但在对房屋销售面积上明显的差别，沿海地区的房屋销售面积有明显的放缩，但在内陆地区没有明显的效果16。3.4.2模型的评价假设检验的模型有一定的优点：它可以对参数未知但分布已知或是参数已知而分布未知的模型可以进行检验。假设检验的模型同样存在着局限性：它对样本的选取存在一定的依赖性，样本的数据对结果有很大的影响。但是实际取样情况可能由于时间，地域的区别会有一定的波动性，也可能并不完全符合随机抽样的原则。模型的方差主要是参考以往的统计，但现实情况里，方差随时间，区域也是不稳定的。假设检验的对象要求稳定的服从一定的分布，在本文中是设定沿海和内陆的城市总体的房屋销售价格指数以及房屋销售面积增速都服从正态分布。而事实上可能并不严格的服从正态分布。4 总 结本文主要对假设检验在房价调控中的应用效果做了细致分析，对内陆和沿海地区的房市情况做了对比，可以得出房价调控对内陆和沿海地区的效果是不同的结论，下面针对以上结论提出一些建议：对于不同的地区（内路和沿海），房价调控应当保证大体相同，个体调控准则细化。沿海地区的房地产商资金雄厚，那么就应该从税收和限购方面下工夫，以此来遏制其资金链的流转，一旦其资金周转不灵，那么沿海地区的房价就能够得到控制。内陆地区则应该加强中低价位，中小套型普通商品住房建设，适当加大经济适用房建设力度，扩大经济适用房供应范围，从而抑制商品住房价格过高，上涨过快。 参考文献1 盛聚. 概率论与数理统计 M. 北京：高等教育出版社，2001.2 茆诗松,程依明,濮晓龙.概率论与数理统计 M.北京高等教育出版社，2004.3 茆诗松,周纪芗.概率论与数理统计 M.中国统计出版社，2007.4 克拉妹.统计学数学方法 M.上海科技出版社.1966.5 陈希儒.概率论与数理统计 M.中国科学技术大学出版社，1992.6 王立君,王实,马建军.满意度调查结果的假设检验与区间估计 J.沈阳理工大学学报.2005.1：10-137 复旦大学编.概率论（第一册概率论基础） M.人民教育出版社，1979.8 魏宗舒.概率论与数理统计教程 M.北京：高等教育出版社，1983.9 谢尔登罗斯.概率论初级教程 M.人民教育出版社，1981.10 陈家鼎.概率统计讲义 M.人民教育出版社，1980.11 李康.数据假设检验的思想与方法 J.中国地方病学杂志，2005,2：20-24.12 李贤平.概率论基础（第二版） M.高等教育出版社，1997.13 张忠忠，王静泉.小样本总体统计的假设检验 J.内蒙古林学院学报，1999，（6）:78-8014 王铭文.概率论与数理统计 M.辽宁人民出版社，198315 高风.假设检验方法简析 J.数理统计分析与应用，2005,（4）:77-7916 张凌翔.对假设检验中几个问题的思考 J.统计与决策，2006,（3）:32-34